河南南陽中實(shí)駿景商業(yè)項(xiàng)目整合推廣案定稿

1、謹(jǐn)呈：南南陽中實(shí)實(shí)駿景房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司武漢致業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷策策劃有限限公司中國(guó)地質(zhì)質(zhì)大學(xué)房房地產(chǎn)工工作室 220088年8月月中實(shí)駿景時(shí)尚廣場(chǎng)整合推廣案 致業(yè)地產(chǎn) - PAGE 2-TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc206909428 序言 PAGEREF _Toc206909428 h 33 HYPERLINK l _Toc206909429 第一章 推廣背背景 PAGEREF _Toc206909429 h 4 HYPERLINK l _Toc206909430 1.1項(xiàng)項(xiàng)目總結(jié)結(jié)分析 PAGEREF _Toc206909430 h 4 HYPERL

2、INK l _Toc206909431 1.1.1項(xiàng)目目整體回回顧 PAGEREF _Toc206909431 h 4 HYPERLINK l _Toc206909432 1.1.2項(xiàng)目目亮點(diǎn)薈薈萃 PAGEREF _Toc206909432 h 6 HYPERLINK l _Toc206909433 1.1.3項(xiàng)目目前景展展望 PAGEREF _Toc206909433 h 7 HYPERLINK l _Toc206909434 1.2目目標(biāo)人群群分析 PAGEREF _Toc206909434 h 7 HYPERLINK l _Toc206909435 1.2.1投資資者 PAGEREF

3、_Toc206909435 h 7 HYPERLINK l _Tocc206690994366 1.22.2 經(jīng)營(yíng)者者 PAGEREF _Toc206909436 h 9 HYPERLINK l _Toc206909437 1.2.3消費(fèi)費(fèi)者 PAGEREF _Toc206909437 h 10 HYPERLINK l _Toc206909438 第二章 推廣階階段與主主題 PAGEREF _Toc206909438 h 12 HYPERLINK l _Toc206909439 2.1案案名及主主體概念念推廣 PAGEREF _Toc206909439 h 12 HYPERLINK l _To

4、c206909440 2.1.1概念念內(nèi)涵 PAGEREF _Toc206909440 h 13 HYPERLINK l _Toc206909441 2.1.2概念念支撐 PAGEREF _Toc206909441 h 13 HYPERLINK l _Toc206909442 2.2推推廣階段段與推廣廣主題 PAGEREF _Toc206909442 h 14 HYPERLINK l _Toc206909443 2.2.1項(xiàng)目目導(dǎo)入期期、認(rèn)籌籌期主題題 PAGEREF _Toc206909443 h 14 HYPERLINK l _Toc206909444 2.2.2項(xiàng)目目開盤期期主題 PAG

5、EREF _Toc206909444 h 15 HYPERLINK l _Toc206909445 2.2.3項(xiàng)目目招商期期主題 PAGEREF _Toc206909445 h 16 HYPERLINK l _Toc206909446 2.2.4項(xiàng)目目開業(yè)主主題 PAGEREF _Toc206909446 h 16 HYPERLINK l _Toc206909447 2.3推推廣主題題的配合合 PAGEREF _Toc206909447 h 17 HYPERLINK l _Toc206909448 2.3.1售樓樓部天橋橋廣告牌牌主題 PAGEREF _Toc206909448 h 17 HY

6、PERLINK l _TToc220699094449 2.33.2 財(cái)富論論壇主題題 PAGEREF _Toc206909449 h 18 HYPERLINK l _Toc206909450 2.3.3 報(bào)報(bào)紙軟文文系列主主題 PAGEREF _Toc206909450 h 19 HYPERLINK l _Toc206909451 2.4推推廣主題題的使用用原則 PAGEREF _Toc206909451 h 19 HYPERLINK l _Toc2069094522 2.44.1強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推廣廣原則 PAGEREF _Toc206909452 h 19 HYPERLINK l _Toc2069

7、09453 2.4.2組合合使用原原則 PAGEREF _Toc206909453 h 19 HYPERLINK l _Toc206909454 第三章 推廣策策略 PAGEREF _Toc206909454 h 20 HYPERLINK l _Toc206909455 3.1項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度 PAGEREF _Toc206909455 h 20 HYPERLINK l _Toc206909456 3.1.1 預(yù)預(yù)計(jì)工程程進(jìn)度 PAGEREF _Toc206909456 h 20 HYPERLINK l _Toc206909457 3.1.2 銷銷售進(jìn)度度 PAGEREF _Toc20690945

8、7 h 20 HYPERLINK l _Toc206909458 3.2各各階段推推廣工作作安排 PAGEREF _Toc206909458 h 20 HYPERLINK l _Toc206909459 3.2.1導(dǎo)入入期 PAGEREF _Toc206909459 h 21 HYPERLINK l _Toc206909460 3.2.2認(rèn)籌籌期及品品牌商家家意向入入駐 PAGEREF _Toc206909460 h 21 HYPERLINK l _Toc206909461 3.2.3開盤盤期 PAGEREF _Toc206909461 h 21 HYPERLINK l _Toc2069094

9、62 3.2.4強(qiáng)銷銷期及主主力商戶戶招商 PAGEREF _Toc206909462 h 21 HYPERLINK l _Toc206909463 3.2.5尾盤盤期及全全面招商商 PAGEREF _Toc206909463 h 22 HYPERLINK l _Toc206909464 3.3整整合推廣廣策略 PAGEREF _Toc206909464 h 22 HYPERLINK l _Toc2069094665 3.44區(qū)域推推廣策略略 PAGEREF _Toc206909465 h 23 HYPERLINK l _Toc206909466 3.4.1本地地重點(diǎn)區(qū)區(qū)域 PAGEREF _

10、Toc206909466 h 23 HYPERLINK l _Toc206909467 3.4.2周邊邊其他區(qū)區(qū)域 PAGEREF _Toc206909467 h 24 HYPERLINK l _Toc206909468 第四章 媒體策策略 PAGEREF _Toc206909468 h 25 HYPERLINK l _Toc206909469 4.1媒媒體基本本策略 PAGEREF _Toc206909469 h 25 HYPERLINK l _Toc206909470 4.2媒媒體特征征 PAGEREF _Toc206909470 h 26 HYPERLINK l _Toc20690947

11、1 4.3項(xiàng)項(xiàng)目媒體體選擇 PAGEREF _Toc206909471 h 27 HYPERLINK l _Toc206909472 4.4項(xiàng)項(xiàng)目媒體體投放預(yù)預(yù)算 PAGEREF _Toc206909472 h 31 HYPERLINK l _Toc206909473 第五章 階段推推廣計(jì)劃劃 PAGEREF _Toc206909473 h 34 HYPERLINK l _Toc206909474 5.1導(dǎo)導(dǎo)入期（20008年9月-100月）工工作計(jì)劃劃 PAGEREF _Toc206909474 h 34 HYPERLINK l _Toc206909475 5.2認(rèn)認(rèn)籌期（20008年11月

12、-122月）工工作計(jì)劃劃 PAGEREF _Toc206909475 h 35 HYPERLINK l _Toc206909476 5.3開開盤期（20009年1月）工工作計(jì)劃劃提要（專案另另附） PAGEREF _Toc206909476 h 37 HYPERLINK l _Toc206909477 5.4強(qiáng)強(qiáng)銷期（20009年1-22月）工工作計(jì)劃劃（專案案另附） PAGEREF _Toc206909477 h 38 HYPERLINK l _Toc206909478 結(jié)論 PAGEREF _Toc206909478 h 339- PAGE 50-序言整合推廣廣在地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷傳傳播過程程中是

13、一一種很重重要的手手段。它它不能視視為各種種傳媒的的簡(jiǎn)單疊疊加，其其精髓在在策略上上，調(diào)動(dòng)動(dòng)各種媒媒介，從從不同的的觸點(diǎn)，將信息息傳達(dá)出出去，實(shí)實(shí)現(xiàn)全面面覆蓋，從而獲獲得客戶戶的認(rèn)可可，達(dá)成成溝通，最終建建立牢不不可破的的關(guān)系，使銷售售由交易易走向關(guān)關(guān)系，即即完成所所預(yù)期的的銷售目目標(biāo)。房地產(chǎn)銷銷售工作作的成敗敗建立在在工程、推廣、銷售的的全面配配合上。本項(xiàng)目目在營(yíng)銷銷工作整整體啟動(dòng)動(dòng)前需要要全面樹樹立項(xiàng)目目的高端端形象，形成強(qiáng)強(qiáng)大的傳傳播背景景，支撐撐即將開開展的銷銷售與招招商；站站在南陽陽的角度度，中實(shí)實(shí)駿景時(shí)尚廣廣場(chǎng)項(xiàng)目目如何進(jìn)進(jìn)一步與與南陽建建立緊密密聯(lián)系，并尋找找切實(shí)有有效的銷銷售招

14、商商目標(biāo)人人群。這這些，都都是建立立在科學(xué)學(xué)有效的的推廣基基礎(chǔ)上的的。就目前南南陽的媒媒體環(huán)境境而言整整體較為為復(fù)雜，媒體種種類較多多但缺乏乏正規(guī)的的管理和和經(jīng)營(yíng)，特別在在常規(guī)媒媒體的選選擇上缺缺乏主流流媒體中中的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)媒體，同時(shí)媒媒體整體體狀況是是在一個(gè)個(gè)初級(jí)的的媒體環(huán)環(huán)境下運(yùn)運(yùn)行，在在一個(gè)較較低的水水平上運(yùn)運(yùn)作。故故而對(duì)于于本項(xiàng)目目的整合合推廣運(yùn)運(yùn)作提出出了更高高的要求求?；谝陨仙匣颈潮尘?，本本項(xiàng)目在在整合推推廣中主主要有以以下三個(gè)個(gè)方面的的難點(diǎn)：1.本項(xiàng)項(xiàng)目的導(dǎo)導(dǎo)入期時(shí)時(shí)間短，只有在在推廣上上加大力力度，媒媒介上選擇精精準(zhǔn)、有有效，才才能達(dá)到到全域覆覆蓋的推推廣效果果。2.本項(xiàng)項(xiàng)目的

15、工工程形象象支持不不夠，同同時(shí)梅溪溪改造與與光武路路拓寬的的市政工工程建設(shè)設(shè)也迫在在眉睫。在南陽陽，工程程形象方方面做的的比較好好的樓盤盤有龍郡郡上城錦江嘉年華華等。因因此本項(xiàng)項(xiàng)目在整整合推廣廣中應(yīng)揚(yáng)揚(yáng)長(zhǎng)避短短，找尋尋到市場(chǎng)場(chǎng)新的突突破點(diǎn)。3.對(duì)商商業(yè)項(xiàng)目目而言其其投入到到推廣工工作的資資金一般般占到項(xiàng)項(xiàng)目銷售售總量的的1.55-2%，而本項(xiàng)項(xiàng)目的推推廣投入入僅占到到銷售總總量的00.8%與平均均水平尚尚存在一一定差距距。這就就對(duì)項(xiàng)目目的整合合推廣工工作在策策劃、執(zhí)執(zhí)行等各各方面提提出了更更高的要要求。需需要在推推廣工作作的執(zhí)行行上和推推廣工作作的監(jiān)控控上加大大力度。隨時(shí)根根據(jù)監(jiān)控控結(jié)果修修正

16、后期期推廣執(zhí)執(zhí)行方案案，保證證推廣工工作的精精準(zhǔn)、有有序的執(zhí)執(zhí)行下去去。第一章 推廣背背景中實(shí)駿景景時(shí)尚廣廣場(chǎng)項(xiàng)目目位于南南陽市人人民路與與光武路路交界處處,南至至鑫?；ɑ▓@，西西至大官官莊，東東、北側(cè)側(cè)隔梅溪溪河與人人民路、光武路路相鄰。項(xiàng)目形形狀近似似正方形形,總規(guī)規(guī)劃用地地面積為為32.75畝畝。整個(gè)個(gè)項(xiàng)目可可建總建建筑面積積為133.89924萬萬平方米米，對(duì)于于建設(shè)大大型商場(chǎng)場(chǎng)和居住住社區(qū)較較為有利利。按照批準(zhǔn)準(zhǔn)的項(xiàng)目目規(guī)劃，本案地地上商業(yè)業(yè)可售總總面積：266600；下商商業(yè)可售售總面積積：45500；設(shè)備備庫房總總面積：60000；商業(yè)可可售面積積為3111000。面臨南陽陽其他

17、項(xiàng)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，目標(biāo)標(biāo)客群結(jié)結(jié)構(gòu)定位位必須拒拒絕單一一狹窄；主要針針對(duì)有一一定投資資理財(cái)意意識(shí)，有有一定投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)甄別能能力的人人士。根根據(jù)項(xiàng)目目預(yù)期均均價(jià)，結(jié)結(jié)合商鋪鋪經(jīng)營(yíng)面面積的需求實(shí)實(shí)際，本本案主力力商鋪的的價(jià)格在在10萬萬元30萬元之間間，據(jù)此此實(shí)施精精確制導(dǎo)導(dǎo)的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體戰(zhàn)略略。1.1項(xiàng)項(xiàng)目總結(jié)結(jié)分析Malll全稱SShopppinng MMalll，意為為大型購(gòu)購(gòu)物中心心。本項(xiàng)項(xiàng)目定位位為時(shí)尚尚主題的的Malll，匯匯集時(shí)尚尚品牌、精品購(gòu)購(gòu)物及特特色餐飲飲、娛樂樂休閑、咖啡酒酒吧等為為一體的的城市風(fēng)風(fēng)尚匯聚聚場(chǎng)。時(shí)時(shí)尚品牌牌店和旗旗艦店等等占地面面積在5500平平方米

18、左左右的次次主力店店將是招招商的重重點(diǎn)，其其次更注注重長(zhǎng)廊廊、廣場(chǎng)場(chǎng)、庭院院般悠閑閑的購(gòu)物物享受。1.1.1項(xiàng)目目整體回回顧1)城市市城市規(guī)規(guī)劃定位位使市中中心發(fā)展展將往北北遷移，提升南南陽市的的城市功功能，打打造河南南省的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，確立立豫、鄂鄂、陜?nèi)〗唤缃绲貐^(qū)區(qū)區(qū)域性中中心城市市地位，建設(shè)中中部地區(qū)區(qū)重要的的交通樞樞紐和風(fēng)風(fēng)景旅游游城市，構(gòu)建中中部崛起起新支點(diǎn)點(diǎn)的關(guān)鍵鍵，我們們判斷該該區(qū)域投投資價(jià)值值很高。核心商商業(yè)區(qū)的的擴(kuò)張將將使城市市中軸線線的位置置成為城城市的新新原點(diǎn)，整體商商業(yè)環(huán)境境及品質(zhì)質(zhì)將得以以升級(jí)。南陽商商業(yè)已經(jīng)經(jīng)在高位位運(yùn)行，南陽市市的人均均商業(yè)面面積基本本達(dá)到了了

19、1.11平方米米的水平平，20004年年以來仍仍保持高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)趨勢(shì)。南陽具具有典型型的二元元結(jié)構(gòu)的的特征。南陽市市每年都都負(fù)擔(dān)著著10萬萬左右農(nóng)農(nóng)業(yè)人口口城市化化的壓力力，商鋪鋪已經(jīng)成成為很多多下崗工工人和失失地農(nóng)民民重要的的生產(chǎn)生生活資料料。商業(yè)地地產(chǎn)租售售比不符符合商業(yè)業(yè)地產(chǎn)回回報(bào)規(guī)律律。南陽商商住剝離離模式顯顯化，并并成良好好的發(fā)展展勢(shì)頭。與先前前被動(dòng)改改變生活活、消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣不不同的是是，人們們更多的的去追求求休閑娛娛樂帶來來的生活活新享受受，強(qiáng)調(diào)調(diào)生活質(zhì)質(zhì)量的提提升、品品質(zhì)的升升級(jí)。大大統(tǒng)百貨貨、鴻德德購(gòu)物公公園等大大體量的的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目就相相繼增加加新的業(yè)業(yè)態(tài)來滿滿足日益益增長(zhǎng)的的多

20、層次次消費(fèi)需需求，SShopppinngmaall的的時(shí)代已已經(jīng)來臨臨。2)項(xiàng)目目地段：該項(xiàng)目目位于南南陽市人人民路與與光武路路交界處處交界處處,南至至鑫?；ɑ▓@，西西至市武武警支隊(duì)隊(duì)，東北北側(cè)隔梅梅溪河與與人民路路、光武武路相鄰鄰，具有有較佳的的展示面面。人民路路南北、光武路路東西橫橫貫?zāi)详栮柺袇^(qū),為城市市主干道道,該項(xiàng)項(xiàng)目亦為為臥龍區(qū)區(qū)、宛城城區(qū)、高高新區(qū)三三區(qū)交匯匯口,為為未來南南陽城市市的核心心地段。光武路路規(guī)劃拓拓寬到1100米米，建成成后將成成為南陽陽市繼濱濱河路、獨(dú)山大大道之后后第三條條景觀大大道，極極大改善善本區(qū)域域交通狀狀況和帶帶動(dòng)沿線線景觀美美化，對(duì)對(duì)項(xiàng)目預(yù)預(yù)期銷售售極為有

21、有利。交通：中實(shí)時(shí)時(shí)尚廣場(chǎng)場(chǎng)周邊擁擁有人民民路、工工業(yè)路等等多條城城市主干干道，公公交車、出租車車、私家家車能快快捷方便便的到達(dá)達(dá)項(xiàng)目。規(guī)模：按照批批準(zhǔn)的項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃，本案案地上商商業(yè)可售售總面積積：2666000；下下商業(yè)可可售總面面積：445000；設(shè)設(shè)備庫房房總面積積：60000；商業(yè)業(yè)可售面面積為3311000。規(guī)劃：規(guī)劃大大型廣場(chǎng)場(chǎng)；店中中街?jǐn)?shù)條條；增強(qiáng)強(qiáng)負(fù)一層層可到達(dá)達(dá)性，負(fù)負(fù)一層進(jìn)進(jìn)入的廣廣口；內(nèi)內(nèi)部交通通前瞻規(guī)規(guī)劃；立立體人流流循環(huán)系系統(tǒng)。模式：店中街街鋪的形形式，將將街道與與Malll有機(jī)機(jī)融合起來來。建筑：多受眾眾面的入入口設(shè)計(jì)計(jì)，外立立面簡(jiǎn)潔潔、層次次功能明明確。景觀：可

22、作為為秀場(chǎng)、休閑的的大面積積廣場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)；小小品、主主題裝飾飾、參與與性景觀觀設(shè)計(jì)。業(yè)態(tài)：匯集特特色餐飲飲、前沿沿娛樂、文化休休閑、咖咖啡酒吧吧、健身身運(yùn)動(dòng)、精品購(gòu)購(gòu)物等為為一體的的城市風(fēng)風(fēng)尚匯聚聚場(chǎng)、品牌：以青春春時(shí)尚氣氣息品牌牌、旗艦艦店為主主。功能：一站式式休閑、購(gòu)物、娛樂中中心，具具有購(gòu)物物、娛樂樂、餐飲飲、休閑閑、康體體、文化化等功能能。輻射：輻射南南陽周邊邊半小時(shí)時(shí)生活圈圈10多萬萬人口，輻射豫豫陜鄂22小時(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的的商務(wù)旅旅游人群群。3)運(yùn)營(yíng)營(yíng)商住完完全剝離離，使得得商業(yè)面面積使用用及商業(yè)業(yè)部分建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)、工程程指標(biāo)更更合理，不必要要兼顧考考慮住宅宅結(jié)構(gòu)指指標(biāo)。該項(xiàng)目目將作為為

23、市政北北移的重重點(diǎn)配套套工程，其功用用將比較較完善。項(xiàng)目將將完全銷銷售，開開發(fā)商不不持有。開發(fā)商商將承接接項(xiàng)目前前期的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理，物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)和和經(jīng)營(yíng)權(quán)權(quán)實(shí)現(xiàn)剝剝離。南陽市市商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目普遍遍是先出出售后招招商的營(yíng)營(yíng)銷策略略1.1.2項(xiàng)目目亮點(diǎn)薈薈萃南陽城市市人民民路商圈圈北延，未來商商業(yè)核心心區(qū)，打打造南陽陽領(lǐng)袖型型商業(yè)項(xiàng)目地段段梅溪溪河的治治理及光光武路的的拓寬，構(gòu)建城城市核心心區(qū)的景景觀商業(yè)業(yè)項(xiàng)目規(guī)模模3.5萬方方左右的的適度體體量政府支持持20006年年南陽市市政府重重點(diǎn)項(xiàng)目目商業(yè)模式式時(shí)尚尚的店中中街鋪商業(yè)管理理統(tǒng)一一協(xié)調(diào)的的返租經(jīng)經(jīng)營(yíng)與托托管經(jīng)營(yíng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理模模式業(yè)態(tài)規(guī)劃劃全客客層

24、、全全業(yè)態(tài)的的時(shí)尚主主題商業(yè)業(yè)規(guī)劃商業(yè)品牌牌領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)型、時(shí)時(shí)尚型、前衛(wèi)衛(wèi)型商業(yè)分區(qū)區(qū)購(gòu)物物、娛樂、餐餐飲的比比重約為5：3：22投資模式式獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)與與統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)權(quán)有有機(jī)結(jié)合合的先進(jìn)進(jìn)投資模模式目標(biāo)客戶戶城市市中堅(jiān)、中產(chǎn)階階級(jí)代理團(tuán)隊(duì)隊(duì)實(shí)操操經(jīng)驗(yàn)豐豐富、極極富凝聚聚力的操操作團(tuán)隊(duì)隊(duì)開發(fā)商實(shí)實(shí)力北京華華俊集團(tuán)團(tuán)的超強(qiáng)強(qiáng)實(shí)力1.1.3項(xiàng)目目前景展展望1)商業(yè)業(yè)地位 其所處的的規(guī)劃中中的城市市主干道道交叉口口的位置置將承接接市政北北移的商商業(yè)配套套，消費(fèi)費(fèi)品質(zhì)的的提高、生活方方式的改改進(jìn)將帶帶來南陽陽商業(yè)地地產(chǎn)的升升級(jí)。該該項(xiàng)目將將是一個(gè)個(gè)革命性性的產(chǎn)品品，一個(gè)個(gè)具有顛顛覆南陽陽人消費(fèi)費(fèi)、生活活方式和

25、和投資理理念的作作品。傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心的的人民路路商業(yè)擴(kuò)擴(kuò)張勢(shì)頭頭不減，有北上上發(fā)展的的趨勢(shì)、同時(shí)兩兩大商圈圈聚攏的的人氣將將給項(xiàng)目目帶來無無限商機(jī)機(jī)。大型綜合合購(gòu)物廣廣場(chǎng)在南南陽已經(jīng)經(jīng)開始出出現(xiàn)，但但其定位位和管理理比較混混。本項(xiàng)項(xiàng)目定位位清晰明明確，開開發(fā)商實(shí)實(shí)力雄厚厚，代理理商經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富、全新理理念。本本項(xiàng)目立立足于城城市長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)發(fā)展，關(guān)注的的核心已已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了了一般商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商所關(guān)注注的產(chǎn)品品層面，甚至超超越技術(shù)術(shù)性的規(guī)規(guī)劃層面面，而更更加強(qiáng)調(diào)調(diào)對(duì)商業(yè)業(yè)模式和和城市發(fā)發(fā)展的深深度思考考。2)商業(yè)業(yè)氛圍該項(xiàng)目的的建成，將為南南陽城市市的功能能提升起起到很大大的促進(jìn)進(jìn)作用。南陽市

26、市還沒有有比較大大的活動(dòng)動(dòng)中心、展示中中心之類類的文化化娛樂場(chǎng)場(chǎng)所。該該項(xiàng)目的的店前廣廣場(chǎng)將會(huì)會(huì)設(shè)法建建成一個(gè)個(gè)老少皆皆宜的大大型場(chǎng)所所，滿足足人們生生活?yuàn)蕵窐返男枨笄?。諸多多的活動(dòng)動(dòng)必將吸吸引大量量的潛在在顧客，并且隨隨著生活活方式的的改變，人們將將習(xí)慣于于全新的的購(gòu)物休休閑新形形式。這這里將成成為商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚的核核心商業(yè)業(yè)區(qū)。1.2目目標(biāo)人群群分析本案遠(yuǎn)景景優(yōu)于現(xiàn)現(xiàn)狀，面面臨南陽陽其他項(xiàng)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，目標(biāo)標(biāo)客群結(jié)結(jié)構(gòu)定位位須拒絕絕單一狹狹窄；主主要針對(duì)對(duì)有一定定投資理理財(cái)意識(shí)識(shí)，有一一定投資資風(fēng)險(xiǎn)甄甄別能力力的人士士。根據(jù)據(jù)項(xiàng)目預(yù)預(yù)期均價(jià)價(jià)，結(jié)合合商鋪經(jīng)經(jīng)營(yíng)面積積的實(shí)際際需求，確

27、定主力力面積在在420平方方米之間間,主力力商鋪的的價(jià)格在在10萬萬元30萬萬元之間間，據(jù)此此實(shí)施精精確制導(dǎo)導(dǎo)的目標(biāo)標(biāo)客戶群群體戰(zhàn)略略。1.2.1投資資者1)人群群區(qū)域南陽市區(qū)區(qū)；周邊邊市、縣縣；周邊邊襄樊、信陽等等地；2)人群群特征職業(yè)：市市級(jí)電信信、移動(dòng)動(dòng)公司和和水力、電力系系統(tǒng)、南南陽油田田職員；市、縣級(jí)級(jí)大中型型企業(yè)中中層領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、中高高級(jí)技術(shù)術(shù)骨干；市級(jí)政府府、機(jī)關(guān)關(guān)單位中中、高級(jí)級(jí)公務(wù)員員和事業(yè)業(yè)單位中中、高級(jí)級(jí)職員；市、縣級(jí)級(jí)金融單單位中、高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和高高級(jí)職員員；市、縣級(jí)級(jí)教育系系統(tǒng)中、高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和職職員；南陽市優(yōu)優(yōu)勢(shì)企業(yè)業(yè)中高層層管理者者及白領(lǐng)領(lǐng)職員；外地個(gè)體體經(jīng)營(yíng)者者；外地房

28、產(chǎn)產(chǎn)投資者者；收入：家家庭月收收入大多多不低于于40000元/月，以以按揭買買鋪為主主；履歷背景景：投資資者有經(jīng)經(jīng)商或居大城城市務(wù)工工的經(jīng)歷歷，較容容易接納納新的商商業(yè)投資資理念，具有一一定投資資理財(cái)和和風(fēng)險(xiǎn)甄甄別意識(shí)識(shí)，對(duì)發(fā)發(fā)展商誠(chéng)誠(chéng)信較為為看重。 3)關(guān)心心內(nèi)容：商鋪投投資收益益的穩(wěn)定定性 投投資者對(duì)對(duì)商鋪投投資的最最終目的的就是是是否能夠夠?yàn)槠鋷黹L(zhǎng)期期可觀的的收益，因此商商鋪收益益的穩(wěn)定定性是商商鋪投資資者渴求求的一個(gè)個(gè)關(guān)鍵因因素。投資的的商鋪是是否具備備長(zhǎng)期的的升值潛潛力 商商鋪的投投資是一一個(gè)長(zhǎng)期期過程，它一般般不會(huì)因房房齡增長(zhǎng)長(zhǎng)而降低低其投資資價(jià)值。正因?yàn)闉槿绱?，好的商商鋪?huì)因

29、其稀稀有性并并伴隨著著商圈的的發(fā)展成成熟不斷斷升值。因此，投資者者在選擇擇商鋪位位置時(shí)比比較傾向向于考慮慮其所處處地段的的商業(yè)發(fā)發(fā)展空間間。商鋪投投資是否否具有高高回報(bào)率率 與人人們傳統(tǒng)統(tǒng)的資本本增值方方式相比比，投資資商鋪利利潤(rùn)率高高，通常常商鋪的的投資回回報(bào)率為為6%至112%，有的甚甚至達(dá)到到15%以上。高回報(bào)報(bào)率的收收益始終終是投資資者追求求的目標(biāo)標(biāo)。商鋪的的經(jīng)營(yíng)出出租 商商鋪可出出租、亦亦可經(jīng)營(yíng)營(yíng)的靈活活方式也也是吸引引投資者者的重要要因素。一般而而言，在在商鋪投投資者中中，500%是自自己經(jīng)營(yíng)營(yíng)，355%-440%用用于出租租，還有有10%左右的的是投機(jī)機(jī)商，純粹是是為了在在買進(jìn)賣

30、賣出中賺賺取差價(jià)價(jià)。公用分分?jǐn)偯娣e積 一般般來說，商鋪的的公攤面面積占建建筑面積積的300%440%，有的甚甚至超過過50%。開發(fā)發(fā)商在合合同中應(yīng)應(yīng)明確約約定公攤攤面積的的大小與與產(chǎn)權(quán)歸歸屬，確確定公用用部位的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)。返租承承諾 從從表面上上看，返返租帶給給商鋪投投資者的的是穩(wěn)賺賺不賠的的收益，但事實(shí)實(shí)并非如如此，很很多開發(fā)發(fā)商給出出的承諾諾往往無無法承兌兌，許多多投資者者對(duì)此也也失去信信心。綜合以上上因素，我們發(fā)發(fā)現(xiàn)投資資者投資資商鋪?zhàn)钭钪乜紤]慮的問題題歸根結(jié)結(jié)底只有有兩個(gè)：一個(gè)是是投資回回報(bào)率，另一個(gè)個(gè)是投資資安全性性。1.2.2 經(jīng)營(yíng)者者1)人群群區(qū)域南陽周周邊，豫豫陜鄂范范圍內(nèi)

31、。由于中實(shí)實(shí)時(shí)尚廣場(chǎng)場(chǎng)店面檔檔次較高高，因此此招商首首選人群群必須放放在豫陜陜鄂范圍圍內(nèi)，比比如武漢漢的餐飲飲、河南南的零售售，連鎖鎖品牌的的管理者者或者經(jīng)經(jīng)營(yíng)者，是我們們的目標(biāo)標(biāo)群體。南陽本本地。在在次主力力店和主主題店的的招商之之外，一一些生活活化配套套型的商商鋪、代代表南陽陽文化歷歷史的商商鋪、補(bǔ)補(bǔ)充進(jìn)入入的商鋪鋪等，應(yīng)應(yīng)在南陽陽本地消消化。2)人群群特征身份特特征：經(jīng)經(jīng)營(yíng)者為為主，可可能面對(duì)對(duì)商業(yè)拓拓展部的的負(fù)責(zé)人人，而非非老板。行業(yè)特特征：行行業(yè)特征征不明顯顯，招商商范圍涉涉及較廣廣年齡特特征：通通常在品品牌高層層有決策策權(quán)力的的高級(jí)白白領(lǐng)，年年齡在335445歲之間。心理特特征：理

32、理性思維維，有專專業(yè)精神神，對(duì)本本行業(yè)和和商業(yè)了了解透徹徹，關(guān)心心商業(yè)理理論，關(guān)關(guān)心整體體市場(chǎng)發(fā)發(fā)展前景景，對(duì)企企業(yè)拓展展有自己己的計(jì)劃劃，愿意意擴(kuò)張。3)人群群關(guān)心內(nèi)內(nèi)容城市消消費(fèi)能力力：專業(yè)業(yè)的分析析人士，會(huì)先考考量城市市的消費(fèi)費(fèi)能力和和可以拓拓展的空空間，南南陽的交交通、與與豫陜鄂鄂的臨近近城市的的關(guān)系、經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力現(xiàn)狀狀、流動(dòng)動(dòng)人口、人們消消費(fèi)狀態(tài)態(tài)和消費(fèi)費(fèi)觀念等等，都會(huì)會(huì)在他們們的關(guān)心心范圍內(nèi)內(nèi)。人流聚聚集程度度：對(duì)于于商家而而言，一一個(gè)店面面所處的的項(xiàng)目的的人流聚聚集，是是他們需需要充分分考慮的的。業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃安排排：商家家對(duì)于業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃與分布布是很敏敏感和專專業(yè)的，店面選選址的時(shí)候

33、，周邊業(yè)業(yè)態(tài)的影影響以及及人流動(dòng)動(dòng)線對(duì)某某一店面面的影響響，都會(huì)會(huì)成為他他們著重重考慮的的問題。后期管管理模式式：專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)管理公公司統(tǒng)一一管理、統(tǒng)一推推廣的具具體模式式，包括括他們需需要付出出的成本本以及其其間的收收款模式式、分成成模式都都是商家家需要考考慮的，他們會(huì)會(huì)對(duì)開業(yè)業(yè)以后的的問題有有非常明明細(xì)的疑疑問。實(shí)際租租金水平平：落到到實(shí)處，一家店店面的租租金將是是項(xiàng)目與與經(jīng)營(yíng)者者之間最最直接的的關(guān)系，租金體體系的完完備以及及相關(guān)優(yōu)優(yōu)惠政策策的準(zhǔn)確確制定，將能在在招商吸吸引時(shí)有有很大的的作用。4)群吸吸引方法法強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目在南南陽的地地位，市市中心與與傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)的的商業(yè)地地位。強(qiáng)調(diào)業(yè)業(yè)態(tài)

34、規(guī)劃劃的合理理性和精精妙。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)項(xiàng)目后期期運(yùn)營(yíng)的的科學(xué)性性和專業(yè)業(yè)性。強(qiáng)調(diào)開開發(fā)商和和專業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)的商商業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。強(qiáng)調(diào)時(shí)時(shí)尚品牌牌的凝聚聚力和吸吸引力。1.2.3消費(fèi)費(fèi)者1)人群群區(qū)域南陽市市：來中中實(shí)時(shí)尚尚廣場(chǎng)消消費(fèi)的主主要還是是南陽市市區(qū)的消消費(fèi)者。他們會(huì)會(huì)在這里里購(gòu)物，在配套套的特色色餐廳或或小吃坊坊進(jìn)餐，娛樂電電玩城盡盡情游玩玩，既可可以在時(shí)時(shí)尚廣場(chǎng)場(chǎng)觀看由由市委市市政府組組織或是是各單位位、商場(chǎng)場(chǎng)安排的的多種多多樣的文文娛活動(dòng)動(dòng)，也可可以純粹粹的休憩憩。半小時(shí)時(shí)生活圈圈：半小小時(shí)生活活圈內(nèi)的的人主要要會(huì)在晚晚上、周周末或者者假日來來中實(shí)時(shí)時(shí)尚廣場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)，他們?nèi)トサ闹饕獙⑹切菪蓍e、娛娛

35、樂、餐餐飲、購(gòu)購(gòu)物四大大類的店店鋪。2小時(shí)時(shí)商務(wù)圈圈：在兩兩小時(shí)商商務(wù)圈內(nèi)內(nèi)的人將將較少到到中實(shí)時(shí)時(shí)尚廣場(chǎng)場(chǎng)，較少少人會(huì)因因?yàn)橹袑?shí)實(shí)時(shí)尚廣廣場(chǎng)而專專程來，他們將將主要光光臨休閑閑街、精精品購(gòu)物物及其它它稀缺性性的業(yè)態(tài)態(tài)。2)人群群特征由于中實(shí)實(shí)時(shí)尚廣廣場(chǎng)是全全業(yè)態(tài)安安排，因因此這里里的人群群無法一一一描述述，百貨貨業(yè)針對(duì)對(duì)大眾，精品街街、娛樂樂業(yè)態(tài)針針對(duì)時(shí)尚尚人士，都各有有特點(diǎn)，各有側(cè)側(cè)重，因因此這里里不作一一一列舉舉。3)人群群關(guān)心內(nèi)內(nèi)容與生活活的聯(lián)系系：由于于是以南南陽市居居民為主主，中實(shí)實(shí)時(shí)尚廣廣場(chǎng)未來來的前景景一定備備受關(guān)注注，其中中，與人人們生活活之間的的實(shí)實(shí)在在在的聯(lián)聯(lián)系，將將是他

36、們們最為關(guān)關(guān)心的事事情，中中實(shí)時(shí)尚尚廣場(chǎng)會(huì)會(huì)給他們們帶來什什么樣的的品牌？會(huì)讓他他們的生生活產(chǎn)生生什么樣樣的改變變？ 娛樂、休閑感感受：在在中實(shí)時(shí)時(shí)尚廣場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)，會(huì)有什什么樣的的娛樂、休閑感感受，也也是消費(fèi)費(fèi)者所關(guān)關(guān)心的事事情，購(gòu)購(gòu)物、餐餐飲、休休閑、娛娛樂，每每一個(gè)業(yè)業(yè)態(tài)都是是已經(jīng)存存在的，都是消消費(fèi)者感感受過的的，那么么，中實(shí)實(shí)時(shí)尚廣廣場(chǎng)會(huì)帶帶來的娛娛樂、休休閑的感感受，以以及時(shí)尚尚廣場(chǎng)時(shí)時(shí)尚元素素的體驗(yàn)驗(yàn)，將是是消費(fèi)者者更為感感興趣的的地方。消費(fèi)品品種：在在中實(shí)時(shí)時(shí)尚廣場(chǎng)場(chǎng)究竟能能買到什什么？能能消費(fèi)到到什么？能享受受到什么么服務(wù)？實(shí)實(shí)在在在的消消費(fèi)品種種，將是是消費(fèi)者者最關(guān)心心的事情情

37、之一。4)人群群吸引方方法強(qiáng)調(diào)中中實(shí)時(shí)尚尚廣場(chǎng)的的購(gòu)物、休閑、餐飲的的空間感感受。強(qiáng)調(diào)中中實(shí)時(shí)尚尚廣場(chǎng)帶帶來的生生活、消消費(fèi)理念念。強(qiáng)調(diào)中中實(shí)時(shí)尚尚廣場(chǎng)的的時(shí)尚品品牌入駐駐。強(qiáng)調(diào)中中實(shí)時(shí)尚尚廣場(chǎng)時(shí)時(shí)尚主題題的意義義。第二章 推廣階段段與主題題2.1案案名及主主體概念推推廣本項(xiàng)目形形象定位位為 “城市新新坐標(biāo)、時(shí)尚主主題Maall”，從此此角度確確定項(xiàng)目目名稱，能夠更更好體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，樹立項(xiàng)項(xiàng)目品牌牌差異性性，以期期項(xiàng)目在在激烈的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)中更更好的脫脫穎而出出。項(xiàng)目目案名及及其推廣廣如下：中實(shí)駿景景時(shí)尚廣廣場(chǎng)zhonngshhijuunjiing Faashiion pllaz

38、aa “中實(shí)駿駿景時(shí)尚廣廣場(chǎng)”主要是是停留在在視覺層層面的宣宣傳、推推廣；由由于案名名較長(zhǎng)，不利于于口頭流流傳，所所以在口口碑層面面上我們們將主推推“中實(shí)廣廣場(chǎng)”這樣一一個(gè)項(xiàng)目目名稱。我們的的銷售人人員在接接洽顧客客時(shí)就可可以使用用這一口口碑層面面的命名名或使用用其簡(jiǎn)稱稱“中廣”，使人人們口頭頭上的“中廣”不僅僅僅反射為為“中實(shí)駿駿景時(shí)尚廣廣場(chǎng)”這個(gè)商商業(yè)項(xiàng)目目，同時(shí)時(shí)逐漸稱稱為這個(gè)個(gè)地段的的代名詞詞，賦予予其地標(biāo)標(biāo)性概念念。項(xiàng)目主體體概念的的設(shè)計(jì)是是后期推推廣的基基礎(chǔ)，對(duì)對(duì)于主體體概念要要求：易易識(shí)別、易接受受、易理理解、易易延展?；谝陨仙险J(rèn)識(shí)，本項(xiàng)目目的主體體概念設(shè)設(shè)計(jì)為：商業(yè)領(lǐng)袖袖

39、財(cái)富富傳奇2.1.1概念內(nèi)內(nèi)涵1）“商商業(yè)領(lǐng)袖袖 財(cái)富富傳奇” 表示本本項(xiàng)目將將實(shí)現(xiàn)南南陽商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的新跨越越。2）“商商業(yè)領(lǐng)袖袖 財(cái)富富傳奇” 顯示項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)商的實(shí)實(shí)力及信信心。3）“領(lǐng)領(lǐng)袖” 將通過過招商品品牌得以以體現(xiàn)，將引入入一流的的時(shí)尚品品牌和精精品品牌牌；將通過項(xiàng)項(xiàng)目整體體商業(yè)定定位體現(xiàn)現(xiàn)，將建建設(shè)成消消費(fèi)方式式，運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理模模式先進(jìn)進(jìn)的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目。4）“傳傳奇” 就是要要實(shí)現(xiàn)財(cái)財(cái)富增值最大化化；投資資回報(bào)的的穩(wěn)定性性。2.1.2概念支支撐1）商業(yè)業(yè)領(lǐng)袖 財(cái)財(cái)富傳奇奇：條件論論傳奇的的締造需需要條件件，商業(yè)業(yè)傳奇的的第一條條件在于于地段好地段段的界定定，車流流、人海海、錢潮潮2

40、）商業(yè)業(yè)領(lǐng)袖 財(cái)財(cái)富傳奇奇：形態(tài)論論營(yíng)造南南陽最前前衛(wèi)的消消費(fèi)氛圍圍空間高高一點(diǎn)，通道寬寬一點(diǎn)，視覺開開一點(diǎn)，環(huán)境好好一點(diǎn)逛街逛商商場(chǎng)逛MAALL，是消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣的的漸進(jìn)更更是商業(yè)業(yè)形態(tài)的的漸進(jìn)3）商業(yè)業(yè)領(lǐng)袖 財(cái)財(cái)富傳奇奇：理念論論先商業(yè)業(yè)后地產(chǎn)產(chǎn)，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營(yíng)之道道長(zhǎng)期回回報(bào)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)期利益益高于短短期效益益不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)持有，高收益益層面最最穩(wěn)定的的投資方方式買商鋪鋪何必自自己經(jīng)營(yíng)營(yíng)，收租比開開店更劃劃算4）商業(yè)業(yè)領(lǐng)袖 財(cái)財(cái)富傳奇奇：經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理論論統(tǒng)一協(xié)協(xié)調(diào)的返返租經(jīng)營(yíng)營(yíng)與托管管經(jīng)營(yíng)的的運(yùn)營(yíng)管管理模式式統(tǒng)一化化宣傳，統(tǒng)一化化推廣，打造商商業(yè)品牌牌唯一性性5）商業(yè)業(yè)領(lǐng)袖 財(cái)財(cái)富傳奇奇：業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃論商

41、業(yè)蛋蛋糕那么么大，我我們只爭(zhēng)爭(zhēng)取最精精華的那那一塊南陽時(shí)時(shí)尚主題題MALLL，精精準(zhǔn)定位位南陽時(shí)時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)人群業(yè)態(tài)互互動(dòng)型規(guī)規(guī)劃，充充分尊重重經(jīng)營(yíng)者者商業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)6）商業(yè)業(yè)領(lǐng)袖 財(cái)財(cái)富傳奇奇：商業(yè)布布局論武漢、北京、上海，多區(qū)域域品牌整整合主力品品牌科學(xué)學(xué)布局，以品牌牌帶動(dòng)消消費(fèi)內(nèi)部街街區(qū)化布布局，人人流組團(tuán)團(tuán)化集中中2.2推推廣階段段與推廣廣主題由于在實(shí)實(shí)際廣告告?zhèn)鞑ド仙希吧虡I(yè)領(lǐng)袖袖 財(cái)富富傳奇”是一個(gè)個(gè)統(tǒng)領(lǐng)高度度的概念念，當(dāng)主主題概念傳傳播將項(xiàng)項(xiàng)目最大大的優(yōu)勢(shì)勢(shì)整合合運(yùn)營(yíng)能能力說明明完成之之后，項(xiàng)項(xiàng)目的具具體介紹紹以及項(xiàng)項(xiàng)目后期期開業(yè)的的前景描描述，都都需要有有一個(gè)全全面的說說明，因因此在

42、“商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖 財(cái)財(cái)富傳奇奇”之下，我們將將項(xiàng)目的的廣告語語，分為為不同階段段，以便于于廣告推推廣，使使項(xiàng)目能能逐漸深深入人心心。2.2.1項(xiàng)目目導(dǎo)入期期、認(rèn)籌籌期主題題時(shí)尚領(lǐng)地地 定定義未來來人海、車車流、錢錢潮財(cái)富共享享 邀您您分享說明：對(duì)對(duì)項(xiàng)目商商業(yè)定位位的亮相相，以及及對(duì)項(xiàng)目目前景的的粗略描描述。功能：該該主題能能夠明確確項(xiàng)目定定位，使使人們知知道這里里是要做做什么；項(xiàng)目前前景描述述給潛在在客戶群群一定的的遐想空空間，能能使其不不斷關(guān)注注項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展。對(duì)象：投投資者、經(jīng)營(yíng)者者、未來來消費(fèi)人人群“人海、車流、錢潮 財(cái)富富共享 邀您分分享”則進(jìn)一一步說明明了其區(qū)區(qū)位及商商業(yè)價(jià)值值，給人人以更加

43、加真實(shí)的的訴求感感受。作作為貫徹徹始終的的主題非非常合適適。其響響亮程度度不及“時(shí)尚領(lǐng)領(lǐng)地 定義未未來”，但更更有內(nèi)容容感，作作為系列列軟文鋪鋪開效果果更明了了。2.2.2項(xiàng)目目開盤期期主題商業(yè)核心心 城市市動(dòng)力人海、車車流、錢錢潮財(cái)富共享享 邀您您分享說明：11、伴隨隨著梅溪溪河改造造和光武武路拓寬寬工程的的開始，項(xiàng)目所所在地的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯顯顯現(xiàn)出出來，城城市中軸軸線的絕絕版優(yōu)勢(shì)勢(shì)位置將將奠定項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)核心的的地位；2、對(duì)于于中小城城市而言言，商業(yè)業(yè)是城市市發(fā)展的的根本推推動(dòng)力。該項(xiàng)目目是人民民路商圈圈的延展展，并且且伴隨市市政北移移，起推推動(dòng)作用用顯而易易見。功能：11、該主主題能夠

44、夠明確項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)地位，使人們們意識(shí)到到該項(xiàng)目目對(duì)于南南陽城市市基本面面的重要要作用；2、更加加體現(xiàn)出出該項(xiàng)目目開發(fā)商商的遠(yuǎn)見見卓識(shí)，不僅僅僅是為做做項(xiàng)目而而做項(xiàng)目目。對(duì)象：投投資者2.2.3項(xiàng)目目招商期主主題財(cái)富共享享 邀您您分享 人海、車車流、錢錢潮說明：該該時(shí)期的的主題針針對(duì)性較較強(qiáng)，意意思簡(jiǎn)單單明了，能說明明收益前前景。功能：11、投資資引導(dǎo)型型主題；2、充分分說明項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)契機(jī)所所在，又又一次點(diǎn)點(diǎn)明地段段是決定定商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目成功功的重要要因素，而且本本項(xiàng)目恰恰恰擁有有這一最最基本也也最重要要的條件件。對(duì)象：經(jīng)經(jīng)營(yíng)者2.2.4項(xiàng)目目開業(yè)主主題城市Shhow場(chǎng)場(chǎng) 時(shí)尚尚T臺(tái)盛裝舞步步 舞

45、動(dòng)動(dòng)南陽說明：項(xiàng)項(xiàng)目本身身就不是是僅僅站站在商業(yè)業(yè)開發(fā)的的角度進(jìn)進(jìn)行，它它注重商商業(yè)項(xiàng)目目對(duì)南陽陽城市建建設(shè)和發(fā)發(fā)展的作作用，城城市shhow場(chǎng)場(chǎng)很恰當(dāng)當(dāng)?shù)男稳萑萘似渖缟鐣?huì)功用用，同時(shí)時(shí)又強(qiáng)調(diào)調(diào)了該廣廣場(chǎng)的主主題時(shí)尚；主題給給人絢爛爛開場(chǎng)的的感受。功能：11、突出出其為城城市各種種文娛活活動(dòng)提供供專門的的場(chǎng)所，完善城城市功能能，提升升城市綜綜合水平平的社會(huì)會(huì)功用面面的作用用； 2、再再次強(qiáng)調(diào)調(diào)廣場(chǎng)主主題； 3、商商場(chǎng)璀璨璨開幕信信息傳達(dá)達(dá)。對(duì)象：投投資者、經(jīng)營(yíng)者者、未來來消費(fèi)人人群2.3推推廣主題題的配合合 項(xiàng)目各階段推推廣的同同時(shí)，還還將配合合車身、論壇和和報(bào)紙系系列軟文文、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)推廣等等手

46、段，配合各階階段主題題構(gòu)成全全方位的的整合推推廣。2.3.1售樓樓部天橋橋廣告牌牌主題浪漫林蔭蔭大道 時(shí)尚尚財(cái)富廣廣場(chǎng)說明：臨臨時(shí)售樓樓部旁邊邊的天橋橋在視覺覺效果上上阻礙的的售樓部部的展示示，怎么么樣在視視覺上引引起過往往行人的的注意就就顯得尤尤為重要要；天橋橋上的廣廣告牌展展示作用用非同尋尋常。功能：11、指示示作用； 2、優(yōu)優(yōu)美的語語言給人人寬廣的的遐想空空間，使使人產(chǎn)生生一睹為為快的沖沖動(dòng)； 3、亮亮明項(xiàng)目目主題。對(duì)象：投投資者、經(jīng)營(yíng)者者2.3.2 財(cái)富論論壇主題題在城市中中間與城市中中堅(jiān)共襄襄盛舉財(cái)富共享享 邀邀您分享享說明：運(yùn)運(yùn)用金融融結(jié)構(gòu)開開展投資資講座、理財(cái)講講座，目目的有：1

47、、開闊闊潛在投投資者或或經(jīng)營(yíng)者者思維；2、增強(qiáng)強(qiáng)他們的的風(fēng)險(xiǎn)甄甄別能力力；3、使城城市中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)成成為城市市發(fā)展的的決策者者和根本本推動(dòng)力力。功能：11、喚起起城市中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)對(duì)自身身價(jià)值的的意識(shí)，以及社社會(huì)價(jià)值值的意識(shí)識(shí)； 2、引引導(dǎo)其認(rèn)認(rèn)識(shí)本項(xiàng)項(xiàng)目的投投資潛力力，促成成購(gòu)買或或經(jīng)營(yíng)。對(duì)象：投投資者、經(jīng)營(yíng)者者 2.3.3 報(bào)報(bào)紙軟文文系列主主題財(cái)富故事事財(cái)富富無多少少 故事事有乾坤坤說明：聯(lián)聯(lián)合南陽陽日?qǐng)?bào)或或晚報(bào)開開展南陽陽財(cái)富故故事連載載。談古古論今，大到名名人訪談?wù)?、小到到平民小小事，專專版講述述南陽財(cái)財(cái)富傳奇奇，正確確的價(jià)值值觀等。功能：11、匡正正人們的的投資理理財(cái)觀念念； 2、新新

48、穎的推推廣方式式，引導(dǎo)導(dǎo)人們對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目的關(guān)注注。對(duì)象：投投資者、經(jīng)營(yíng)者者以上廣告告語是結(jié)結(jié)合策劃劃報(bào)告的的推廣思思路，分分階段、分手段段系統(tǒng)分分析而來來，主體體概念貫貫徹始終終，階段段概念目目標(biāo)明確確，將配配合工程程進(jìn)度按按計(jì)劃展展開。2.4推推廣主題題的使用用原則“商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖 財(cái)財(cái)富傳奇奇”等推廣廣主題在在具體運(yùn)運(yùn)用傳播播過程中中應(yīng)遵循循如下原原則：2.4.1強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推廣原原則“商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖 財(cái)財(cái)富傳奇奇”具有統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)高度的的決策導(dǎo)導(dǎo)向作用用，但是稍顯顯空洞，因此在在概念使使用的時(shí)時(shí)候，強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推廣廣才能體現(xiàn)其主主題地位位，在這一一概念的的推廣上上，我們們建議以以強(qiáng)大的氣勢(shì)勢(shì)推出，比如：報(bào)紙上投放

49、放“商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖 財(cái)財(cái)富傳奇奇”概念，必須用用整版、半版彩彩色報(bào)廣廣，擯棄棄通欄、題花等等較為弱弱勢(shì)的媒媒體方式式。2.4.2組合合使用原原則廣告概念念需要組組合使用用，“商業(yè)領(lǐng)領(lǐng)袖 財(cái)財(cái)富傳奇奇”、 “時(shí)尚領(lǐng)領(lǐng)地 定義未未來”、 “商業(yè)核核心 城城市動(dòng)力力”與“城市SSHOWW場(chǎng) 時(shí)尚TT臺(tái)”四組概念念之間，存在著著不同又又相互促促進(jìn)的聯(lián)聯(lián)系，因因此在項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣上，四四組概念念都要獲獲得推廣廣，只是是根據(jù)區(qū)區(qū)域、時(shí)時(shí)間與媒媒體的不不同，各各有側(cè)重重。第三章 推廣策策略現(xiàn)階段，由于工工程進(jìn)度度尚不明明確，我我司只能能通過推推算來進(jìn)進(jìn)行時(shí)間間結(jié)點(diǎn)劃劃分，從從而為推推廣的具具體計(jì)劃劃提供時(shí)時(shí)間上的

50、的依據(jù)。3.1項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度度3.1.1 預(yù)計(jì)工程程進(jìn)度20088年8月月 基基礎(chǔ)施工工20088年111月 出正負(fù)020099年1月 裙裙樓商業(yè)業(yè)部分結(jié)結(jié)構(gòu)封底底(銷(預(yù))售售許可證證取)得得)20099年100月 裙裙樓商業(yè)業(yè)部份交交付使用用3.1.2 銷銷售進(jìn)度度20088年8月月底 項(xiàng)目目基礎(chǔ)動(dòng)動(dòng)工臨時(shí)售樓樓部交付付使用開始客戶戶接待的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作20088年9-10月月 推廣廣工作實(shí)實(shí)行客戶登記記工作開開始20088年111-122月 認(rèn)籌籌工作啟啟動(dòng)VIP卡卡開始發(fā)發(fā)放品牌商家家意向入入駐20099年1月月 開盤及及強(qiáng)銷主力商戶戶招商工工作實(shí)際際啟動(dòng)3.2各各階段推廣廣工作安安排根據(jù)工

51、程程進(jìn)度和和銷售進(jìn)進(jìn)度， 20008年88月、220088年111月、220099年1月月為主要要的時(shí)間間結(jié)點(diǎn)，根據(jù)這這三個(gè)結(jié)結(jié)點(diǎn)，清清晰的劃劃分各推推廣階段段。具體的推推廣階段段劃分如如下：3.2.1導(dǎo)入入期時(shí)間進(jìn)度度：20008年年9月20008年110月推廣區(qū)域域：南陽陽全城覆覆蓋推廣內(nèi)容容：“商業(yè)領(lǐng)袖袖 財(cái)富富傳奇” “時(shí)尚領(lǐng)領(lǐng)地 定義未未來” 項(xiàng)目案案名及導(dǎo)導(dǎo)入期主主題媒體投放放：報(bào)紙紙、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)宣傳、手機(jī)短短信、工工地圍板板SP活動(dòng)動(dòng)：新聞聞發(fā)布會(huì)會(huì)、項(xiàng)目目啟動(dòng)介介紹會(huì)等等3.2.2認(rèn)籌籌期及品品牌商家家意向入入駐時(shí)間進(jìn)度度：20008年年11月20008年112月推廣區(qū)域域：南陽陽

52、市區(qū)及及周邊縣縣市推廣內(nèi)容容：“時(shí)尚領(lǐng)領(lǐng)地 定定義未來來” “人海、車流、錢潮” “財(cái)富共共享 邀邀您分享享”媒體投放放：報(bào)紙紙、廣播播、電視視、戶外外、DMM等SP活動(dòng)動(dòng)：南陽陽商業(yè)投投資論壇壇、財(cái)富富故事、節(jié)日sshoww場(chǎng)、項(xiàng)項(xiàng)目推介介會(huì)、VVIP卡卡發(fā)放啟啟動(dòng)儀式式3.2.3開盤盤期時(shí)間進(jìn)度度：20009年年1月 2月月推廣區(qū)域域：南陽陽市區(qū)及及周邊縣縣市、信信陽襄樊樊等可比比城市推廣內(nèi)容容：“商業(yè)核核心 城城市動(dòng)力力” “人海、車流、錢潮” “財(cái)富共共享 邀邀您分享享”媒體投放放：報(bào)紙紙、廣播播、電視視、戶外外、DMM等SP活動(dòng)動(dòng)：開盤盤儀式、商業(yè)投投資專欄欄活動(dòng)、品牌商商戶簽約約儀

53、式、節(jié)日sshoww場(chǎng)等3.2.4強(qiáng)銷銷期及主主力商戶戶招商時(shí)間進(jìn)度度：20009年年3月5月推廣區(qū)域域：南陽陽市區(qū)及及周邊縣縣市、周周邊大城城市（鄭鄭州、武武漢等）、周邊邊同類城城市（信信陽、襄襄樊等）推廣內(nèi)容容：“財(cái)富共共享 邀邀您分享享” “人海、車流、錢潮”媒體投放放：報(bào)紙紙、廣播播、電視視、戶外外、DMM等SP活動(dòng)動(dòng)：經(jīng)營(yíng)營(yíng)體驗(yàn)區(qū)區(qū)開放、攝影比比賽、南南陽電玩玩擂臺(tái)賽賽（跳舞舞機(jī)）等等3.2.5尾盤盤期及全全面招商商時(shí)間進(jìn)度度：項(xiàng)目目竣工前前（20009年66月10月月）推廣區(qū)域域：南陽陽市區(qū)及及周邊縣縣市推廣內(nèi)容容：“城市SShoww場(chǎng) 時(shí)時(shí)尚T臺(tái)臺(tái)” “盛裝舞舞步 舞舞動(dòng)南陽陽”

54、媒體投放放：報(bào)紙紙、戶外外、DMM等SP活動(dòng)動(dòng)：尾盤盤特惠活活動(dòng)、開開業(yè)儀式式、主題題shoow場(chǎng)等等項(xiàng)目的整整體推廣廣，有著著不同的的層次和和進(jìn)度，需要在在不同的的時(shí)間段段，在不不同的層層面做不不同力度度的推廣廣，整體體推廣系系統(tǒng)較為為龐大，在落實(shí)實(shí)到每個(gè)個(gè)月的推推廣計(jì)劃劃之前，項(xiàng)目的的推廣目目的和推推廣策略略均需要要事先考考慮，以以使其保保持一致致性和系系統(tǒng)性。3.3整整合推廣廣策略1）以城城市發(fā)展展的視角角推廣，以同步步營(yíng)銷模模式占領(lǐng)領(lǐng)先機(jī)本項(xiàng)目承承擔(dān)促進(jìn)進(jìn)城市發(fā)發(fā)展的社社會(huì)任務(wù)務(wù)，并通通過市政政配套、梅溪河河改造等等綜合開開發(fā)，總總體提升升本項(xiàng)目目的區(qū)域域價(jià)值。在現(xiàn)有有南陽的的商業(yè)地地

55、產(chǎn)形勢(shì)勢(shì)下，本本項(xiàng)目最最能引起起整體市市場(chǎng)（包包括投資資者、經(jīng)經(jīng)營(yíng)者以以及業(yè)內(nèi)內(nèi)人士）矚目的的，是項(xiàng)項(xiàng)目的精精準(zhǔn)定位位及整合合運(yùn)營(yíng)能能力。2）以項(xiàng)項(xiàng)目的資資源整合合能力吸吸引目標(biāo)標(biāo)群體通過對(duì)本本項(xiàng)目各各方面能能力的市市場(chǎng)訴求求，達(dá)到到投資者者的價(jià)值值認(rèn)同。本項(xiàng)目目對(duì)于資資本的整整合能力力，對(duì)于于品牌的的整合能能力，對(duì)對(duì)于地產(chǎn)產(chǎn)與商業(yè)業(yè)的整合合能力，都是極極具說服服力的，同時(shí)這這些也是是項(xiàng)目的的投資者者和經(jīng)營(yíng)營(yíng)者所關(guān)關(guān)心的，所以，針對(duì)這這些目標(biāo)標(biāo)群體的的傳播可可以直接接切入正正題，以以項(xiàng)目各各種資源源整合能能力來說說服他們們。當(dāng)投投資者認(rèn)認(rèn)識(shí)到由由于項(xiàng)目目的資本本運(yùn)作和和統(tǒng)一管管理，他他能夠獲獲

56、得穩(wěn)定定而長(zhǎng)效效的租金金回報(bào)時(shí)時(shí)；當(dāng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者認(rèn)認(rèn)識(shí)到，與這么么多旗艦艦品牌一一起做生生意已經(jīng)經(jīng)是商業(yè)業(yè)業(yè)績(jī)的的保障時(shí)時(shí)，本項(xiàng)項(xiàng)目的推推廣將變變得事半半功倍。3）以體體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷、事事件營(yíng)銷銷建立市市場(chǎng)口碑碑從市場(chǎng)需需求的角角度出發(fā)發(fā)，以體體驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷和事事件營(yíng)銷銷的形式式使投資資者認(rèn)同同本項(xiàng)目目的未來來價(jià)值，并從項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣開始就就試圖建建立良好好的口碑碑層面?zhèn)鱾鞑ァ?）不同同階段、不同層層面的推推廣主題題作為項(xiàng)項(xiàng)目主題題的延展展在主要的的策略指指導(dǎo)之下下，項(xiàng)目目的傳播播在不同同的傳播播階段、不同的的傳播區(qū)區(qū)域內(nèi)，不同的的主題層層面上都都需要有有不同的的分策略略，來指指導(dǎo)具體體的推廣廣，但又又

57、要與整整合推廣廣體系保保持高度度一致。5）強(qiáng)調(diào)調(diào)媒體推推廣與活活動(dòng)推廣廣的互補(bǔ)補(bǔ)模式本項(xiàng)目在在整合推推廣時(shí)，采取硬硬性廣告告的投放放以及事事件營(yíng)銷銷相互促促進(jìn)、互互為補(bǔ)充充的方式式。由于于本項(xiàng)目目需要樹樹立全新新的、高高信任度度的形象象，因此此硬廣告告的投放放應(yīng)保持持在一定定的量上上，便于于展示項(xiàng)項(xiàng)目的整整合實(shí)力力；另外外一個(gè)重重要的推推廣方式式是事件件營(yíng)銷，包括銷銷售活動(dòng)動(dòng)、招商商活動(dòng)和和公關(guān)活活動(dòng)，這這些將在在項(xiàng)目執(zhí)執(zhí)行案中中詳細(xì)講講述。如果事件件、活動(dòng)動(dòng)等做的的好，這這將是本本項(xiàng)目推推廣手段段中的最最大亮點(diǎn)點(diǎn)。3.4區(qū)區(qū)域推廣廣策略按照商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的一般化化原則，我們將將整體推推廣的區(qū)區(qū)

58、域分為為兩個(gè)。即本地地重點(diǎn)區(qū)區(qū)域及周周邊其它它區(qū)域。3.4.1本地地重點(diǎn)區(qū)區(qū)域1）推廣廣目的項(xiàng)目的的知名度度，美譽(yù)譽(yù)度形成成針對(duì)本本地投資資者、經(jīng)經(jīng)營(yíng)者的的招商銷銷售促進(jìn)進(jìn)引起消消費(fèi)者對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目未來前前景的憧憧憬2）推廣廣策略情感溝溝通先行行，前期期就深深深扎根南南陽強(qiáng)調(diào)在南南陽，與與受眾全全體進(jìn)行行有效的的情感溝溝通。當(dāng)當(dāng)南陽人人對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目都會(huì)會(huì)的情感感依賴和和信任度度被成功功營(yíng)造，口碑效效果自然然形成，傳播就就多一個(gè)個(gè)渠道到到達(dá)投資資者和招招商者。情感溝溝通需要要長(zhǎng)期進(jìn)進(jìn)行，對(duì)對(duì)于本項(xiàng)項(xiàng)目以后后與南陽陽的融合合，對(duì)經(jīng)經(jīng)營(yíng)期的的消費(fèi)吸吸引也有有很大的的好處。進(jìn)行長(zhǎng)長(zhǎng)期持久久的項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)傳傳

59、播在南陽本本地，有有足夠的的時(shí)間進(jìn)進(jìn)行全面面的傳播播，因此此對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)的傳播播，進(jìn)行行長(zhǎng)期持持久的營(yíng)營(yíng)造，一一方面宣宣傳攤開開，能夠夠慢慢培培養(yǎng)針對(duì)對(duì)南陽本本地的消消費(fèi)者；另一方方面，對(duì)對(duì)于來南南陽考察察的異地地消費(fèi)者者，也能能形成本本項(xiàng)目的的傳播氛氛圍。多利用用長(zhǎng)效媒媒體的力力量在南陽本本地，相相對(duì)于短短效媒體體，有更更多的長(zhǎng)長(zhǎng)效媒體體資源可可以利用用，因此此建議更更多的利利用長(zhǎng)效效媒體的的力量，以圍墻墻、戶外外、車身身、售展展中心等等長(zhǎng)效媒媒體為主主要的形形象傳播播，將報(bào)報(bào)廣、DDM等內(nèi)內(nèi)容更加加指向項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)與項(xiàng)目目招商銷銷售促進(jìn)進(jìn)。3.4.2周邊邊其他區(qū)區(qū)域1）推廣廣目的異地銷

60、銷售促進(jìn)進(jìn)本項(xiàng)目除除面向南南陽本地地外，還還應(yīng)考慮慮周邊及及異地城城市的銷銷售推廣廣，對(duì)部分分城市進(jìn)進(jìn)行重點(diǎn)點(diǎn)突破。對(duì)這些些城市的的推廣，最直接接的目的的就是銷銷售促進(jìn)進(jìn)。異地招招商促進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目的招招商面盡盡量鋪開開，在有有條件的的情況下下可對(duì)于于北京、上海、武漢、鄭州等等這些城城市的商商戶進(jìn)行行招商，這也是是配合招招商進(jìn)行行的短期期行為。2）推廣廣策略以銷售售、招商商為直接接推廣目目的對(duì)周邊以以及重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域的的推廣以以直接、有效地地方式開開展，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目的區(qū)位位、商業(yè)業(yè)前景及及實(shí)利是是項(xiàng)目推推廣的重重點(diǎn)。快速有有效的將將項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)傳播播出去在這些定定點(diǎn)區(qū)域域的傳播播，需要要一種快快速有效效的