某某年上海別墅市場分析報告

1、2005年上海別墅市場分析報告2005年12月目 錄一、2005年上海別墅市場年度概述-31、政策回顧與分析-42、2005年全市別墅市場價格走勢及供求關(guān)系分析（成交走勢，結(jié)合政策影響）-93、2006年供求關(guān)系預(yù)測-14二、各主要板塊分析-171、各細分別墅市場分布及情況分析-172、分區(qū)域市場分析-21三、競爭區(qū)域樓盤分析-311、浦東地區(qū)-322、南匯地區(qū)-443、市場結(jié)論-56四、05年本案銷售回顧及06年計劃-572005年上海別墅市場年度概述別墅市場是目前受宏觀調(diào)控影響較為嚴重的領(lǐng)域，全年別墅市場由于相繼經(jīng)歷了加息、提高首付、叫停轉(zhuǎn)按揭、征收全額營業(yè)稅、調(diào)整契稅和開增土地增值稅等調(diào)

2、控政策和本身質(zhì)量等多方面原因，整體表現(xiàn)比較平淡。從政府一系列的調(diào)控措施中，可以看出一個主軸線連續(xù)剎車、抑制投機，只有市場總體健康，資產(chǎn)才能不縮水，政府盡可能擠壓可能產(chǎn)生泡沫的非理性投機成分，才能使得別墅市場更加健康的運行。眾所周知，別墅適合長期投資。上海的別墅市場也處于剛起步階段，2003年下半年開始政府暫停了對于別墅用地的審批也反映了政府對于持續(xù)發(fā)展別墅市場，遵循別墅市場發(fā)展應(yīng)與城市化進程結(jié)合的規(guī)律的正確方針。今年別墅市場同比去年不太景氣，政府在上海悄然開征了對獨棟別墅轉(zhuǎn)讓加征30-60的的土地增值稅政策后，使得目前的獨棟別墅正逐步回歸理性，原來為數(shù)較多的短期投資者愕然退市，購房自住客比重上

3、升，而對于長期投資者影響甚微。另外，從今年別墅發(fā)展趨勢看，上海的別墅開發(fā)正從奢華型向宜居型過渡，而價格定位也正隨市場調(diào)節(jié)而趨向合理。其中經(jīng)濟型別墅最受追捧，該類別墅面積從偏大到適中，功能齊全無缺，建筑精雕細刻。這類經(jīng)濟型別墅是市場、客戶、產(chǎn)品一系列元素綜合運動的結(jié)果，也是別墅市場日趨成熟的表現(xiàn)。1、政策回顧與分析監(jiān)管方面的政策“2005年3月3日，市房地局發(fā)布關(guān)于加強商品房銷售監(jiān)管的通知：通知的內(nèi)容主要包括，加強在銷售過程中，對于開發(fā)商代理商，進行撤消合同，預(yù)訂預(yù)售的監(jiān)管。而各區(qū)房地產(chǎn)部門也應(yīng)當加強監(jiān)管區(qū)內(nèi)的重點樓盤等”觀點：本次發(fā)布的通知與此前網(wǎng)上房地產(chǎn)加強網(wǎng)上備案的定金合同和預(yù)（銷）售合同

4、管理的措施相對應(yīng)，意在打擊近期出現(xiàn)的虛擬交易、加價銷售、炒賣期房和拒售房屋等現(xiàn)象，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構(gòu)商品房銷售行為的監(jiān)管?！?005年3月5日，市政府發(fā)布了關(guān)于當前加強房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見。統(tǒng)一思想認識，明確調(diào)控目標；調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善供應(yīng)政策; 加強市場監(jiān)管和監(jiān)測，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；完善住房保障體系，滿足基本居住需求?！庇^點：此意見意在加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。“樓盤合同備案撤銷率過高將遭重點調(diào)整：如果發(fā)現(xiàn)個別樓盤合同撤銷率過高，或存在惡意退房現(xiàn)象，市建委會對其進行嚴肅查處?！庇^點：此舉措將更加有利于房低產(chǎn)惡意炒作的行為，最終得益者將是真

5、正有需求的購買者。“外管局將加強監(jiān)控外資投機房產(chǎn)。具體措施有待推出。”觀點：為了遏止投機性資本對市場的沖擊，今年人行將對貿(mào)易信貸、個人外匯以及房地產(chǎn)項目下資金流入三大通道加大監(jiān)測分析和管理力度。去年上海地區(qū)國際收支和外匯收支出現(xiàn)一系列新情況，其一便是“跨境資金流動頻繁，而跨境資金流入房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)象尤為突出”?！胺康毓ど痰嚷?lián)手打擊炒作、重點監(jiān)管高價樓盤”整治重點：開發(fā)商及中介十宗罪：在未取得商品房預(yù)售許可證前，擅自預(yù)約、預(yù)訂或預(yù)售的；違反新建商品房銷售合同網(wǎng)上備案規(guī)定的；偽造合同，盜用他人名義簽訂合同等利用合同從事違法行為的；利用虛假的或使人誤解的手段，哄抬房價的；違反商品房銷售明碼標價規(guī)定，以

6、及進行價格欺詐的；房地產(chǎn)中介機構(gòu)直接從事房屋買賣的案例：明明只能代理二手房產(chǎn)的居間交易服務(wù)，有些房產(chǎn)中介卻攬起了一手房的買賣；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員或房地產(chǎn)中介機構(gòu)從業(yè)人員利用職業(yè)便利，炒賣房屋的；房地產(chǎn)中介機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或賣家相互串通，操縱市場價格的；房地產(chǎn)中介機構(gòu)從事居住房屋買賣、租賃中介經(jīng)紀服務(wù)，不執(zhí)行政府指導(dǎo)價的；已設(shè)定抵押權(quán)的房屋買賣，房地產(chǎn)中介機構(gòu)為轉(zhuǎn)讓人非法“墊資”還貸的。觀點：此項舉措將更好的限制開發(fā)商及中介惡意抬高房價的動機，是市場更加明朗化、透明化財稅政策“3月7日起，對居住不滿一年出售住房，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額征收5.5%的營業(yè)稅?！庇^點：此舉措雖然沒

7、有在根本上抑制房地產(chǎn)投機行為，但勢必會給購房者帶來一定壓力?！白?月1日起，個人購買住房辦理房產(chǎn)證未滿兩年進行再轉(zhuǎn)讓的，將按成交價全額征收營業(yè)稅，稅率5.5%”觀點：此舉措是上面政策的加強版，由于上一政策的效果不明顯，故這次考慮加強力度，這將會進一步壓縮短期投資贏利水分，壓壓住宅市場的“虛火”。“配套商品房用地將實行梯度定價。”觀點：上海的配套商品房項目用地將，采取“控制地價、控制房價，以方案競標為主”的項目招標辦法向社會公開招標。此舉措將完善地價調(diào)控手段，健全土地出讓操作的規(guī)則?！吧虾Ｊ胸敹惥謴?月1日起對獨立別墅差價部分征收30%60%土地增值稅?！庇^點：此舉措將更進一步提煉購獨棟別墅者的

8、成色，對遏止投資影響最為巨大，是造成目前獨立別墅市場整體成交低迷的主要原因。信貸政策“人民法院民事查封凍結(jié)財產(chǎn)的新規(guī)實施，各大銀行收緊房貸口子。（商品房封頂才能按揭、購買第二套房按揭比例最高只能到7成、商業(yè)用房竣工驗收才能出售）”觀點：房價上升過快，投資（機）房地產(chǎn)者增多，貸款數(shù)額猛增，而市場不明朗的現(xiàn)今，下家難尋覓，風險最大的其實是各大銀行。收緊貸款口子只能是暫緩之計。“4月6日取消一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭。”觀點：停止一年內(nèi)轉(zhuǎn)按揭的政策出臺后，對于上海房產(chǎn)市場中的投資客影響十分明顯，市場反應(yīng)也比較迅速。特別是二手房市場，目前市場呈現(xiàn)“一增一減”的態(tài)勢，賣方大量拋盤，有些高檔樓盤甚至出現(xiàn)了整個單元拋售的

9、情況；而買方則謹慎對待，更多人處于持幣觀望的現(xiàn)狀。市場的變化不僅對于投機者而言畫上了大大的句號，對于投資者而言也加劇了市場風險的產(chǎn)生。“外資銀行收緊房貸政策”觀點：外資銀行紛紛調(diào)整了房貸政策，以應(yīng)對中國央行、美聯(lián)儲、香港金管局接踵而至的利率調(diào)整，該業(yè)務(wù)只針對境外人士?！?月17日后房貸客戶 明年起房貸拖欠罰息提高”在3月17日央行上調(diào)房貸利率后，被人們一直忽視的逾期還款罰息新規(guī)，正重新引起注意。從明年1月1日起，各銀行將對今年3月17日后簽約的房貸新客戶的罰息標準，執(zhí)行“貸款利率水平上加收30%至50%”的新規(guī)，同時罰息記錄將進入上海個人聯(lián)合征信系統(tǒng)。觀點：此舉措將更有效的抑制投機客由于找不到

10、買家而無能力還款現(xiàn)象。利率政策“1月1日起貸款利率按上調(diào)利率執(zhí)行、3月17日對房貸加息，現(xiàn)房貸利率為6.12。”觀點：利率上調(diào)的初衷和結(jié)果，都在于控制房價過快上漲。利率上調(diào)導(dǎo)致貸款購房成本上升，進而抑制需求、改變市場供求關(guān)系，最終達到平抑價格的目的。而在房價過高已成千夫所指的背景下，抑制房價往往被直接等價于還利于民?！敖?jīng)濟型別墅契稅翻番”觀點：此舉措將進一步給別墅市場降溫，剔除部分經(jīng)濟型別墅中實力不強的投機者，但對投機客打壓效果不明顯，只能做為一個輔助措施。2、2005年全市別墅市場價格走勢及供求關(guān)系分析2.1 上海別墅市場歷年年度供給分析截止2005年10月，目前在售的別墅產(chǎn)品的項目共230

11、個：上海包含別墅產(chǎn)品項目從2002年累積至今共有380個項目，其中一五0個項目售罄和清盤，在售包含別墅項目約230個，占2002年推出量的60.5%；目前在售獨立別墅產(chǎn)品的項目有122個：上海包含獨立別墅產(chǎn)品的項目從2002年以來共有214個開盤，其中目前在售的約122個，占總體別墅項目的32%，占包含獨立別墅項目的57%。別墅項目總體推出量減少：自從2003年政府取消別墅市場的審批后，由于別墅建造周期所導(dǎo)致的延遲效應(yīng)，05年別墅項目推出量有所減少，其中包含獨立別墅產(chǎn)品的項目減少到自02年以來的最低。獨立別墅市場供應(yīng)量的減少和需求的相對穩(wěn)定，以及未來不太有新政策出臺，將使得未來獨立別墅市場得到

12、回暖。2.2今年上海別墅市場月度需求分析“金九銀十”成交大幅反彈，11月預(yù)計將再度回落：上海獨棟別墅市場自從經(jīng)歷3月的房產(chǎn)政策“組合拳”后，成交量也隨整個住宅市場迅速萎縮，其中4月環(huán)比減少17.6%，5月環(huán)比下降57.9%，降幅為本年前11月來最大，而7月成交量更是達到最低谷，僅以69套低迷收場。而到了傳統(tǒng)的銷售旺季，9-10月成交量也反彈不大，在看11月上半月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，預(yù)計當月成交也將隨黃金兩月的“回光返照”后再度小幅回落。2.3上海別墅市場整體供求關(guān)系分析由上圖可見， 2005年110月上海各區(qū)域別墅新增供應(yīng)量為一三5.1萬平方米，別墅成交量為1一八.3萬平方米，供求比為1：0.88，供

13、應(yīng)缺口不大，供略大于求，供求基本平衡。2004年112月份，全市新增別墅供應(yīng)121.5萬平方米，成交別墅201.7萬平方米，供求比為1：1.66，屬于嚴重的供不應(yīng)求，供求失衡，由供求角度看，今年上海的別墅市場表現(xiàn)較去年健康。2.4今年上海別墅市場成交價格分析處于價穩(wěn)量縮期，成交均價微幅增長：由上圖可見，別墅價格指數(shù)2004年全年月均增長幅度在2.5%左右，而經(jīng)歷了05年3月政策打壓后，指數(shù)增幅愕然減緩，猶如給飛速運行的列車來了下急剎車，05年2月和4月的指數(shù)增幅驟減，分別只有0.9%和0.78%，到了6月增幅更是出現(xiàn)了近2年來的第一次負增長，而經(jīng)歷了傳統(tǒng)旺季后，8月指數(shù)也才只有2688點，增幅

14、僅恢復(fù)到0.22%。而從價格趨勢預(yù)測，本輪別墅市場正面臨嚴峻考驗，價格越趨市場化，以往賣方市場決定價格的格局將會轉(zhuǎn)化為由買方市場決定。3、2006年供求關(guān)系預(yù)測3.1上海別墅市場土地供給預(yù)測由于03年2月一八日國土資源部頒布了停止別墅用地審批的45號令后，市場上逐漸出現(xiàn)混合物業(yè)，使得別墅用地越趨稀缺，而低密度的別墅用地更是奇貨可居。從長遠看，別墅用地絕對稀缺：自從2003年2月別墅用地叫停以來，別墅用地減少，05年整體別墅土地市場幾乎沒有供應(yīng)量，特別是獨棟別墅用地，供應(yīng)量居然為0。所以雖然目前別墅市場比較嚴峻，估計要1-2年才可改觀，但是從長遠看，低密度用地只會保值升值。新增供應(yīng)量比較平均：從

15、上圖可以看出，除了2002年新增別墅項目比較少外，2003-2005年別墅市場供應(yīng)量都大致相當，年度新增總量都保持在140萬平米左右，供應(yīng)市場的相對穩(wěn)定也說明了開發(fā)商對于自己項目能完全去化的信心。未來幾年內(nèi)競爭加劇，整體別墅市場潛在供給量巨大：從供應(yīng)市場看，由于今年下半年開始，整體別墅市場成交比較低迷，而供應(yīng)市場相對穩(wěn)定，無論是別墅用地還是別墅項目的存量會逐步加大。雖然04-05年的別墅用地供應(yīng)量逐步減少，但是根據(jù)其建造周期判斷，03-05年未開發(fā)的別墅用地將轉(zhuǎn)化成為潛在新增別墅項目，折算成總建筑面積，剔除一定誤差，其體量也將近在600萬平方米，若在加上通過其他途徑獲得的別墅用地，則其潛在供應(yīng)

16、總量還要大好多，按照05年將近120萬平米的去化速度，也至少要去化6-7年。所以，在未來幾年里別墅整體市場去化形式嚴峻。獨棟別墅有望絕處逢生：截止2005年10月，獨立別墅成交量在50萬以上，這個數(shù)量已經(jīng)達到或超過了03年以來獨棟別墅的潛在供應(yīng)之合。而按照05年的情況看，新增獨棟別墅用地的缺失和相對穩(wěn)定的需，從長遠看，將增加獨立別墅市場的稀缺性二、各主要板塊分析1、各細分別墅市場分布及情況分析（見左圖和下圖）根據(jù)分布圖我們將對以下松江青浦和閔行3個區(qū)域做重點分析，而浦東和南匯別墅細分市場將在下一部分詳細介紹，本部分只做初步概括。注：各板塊由上到下各自代表如下板塊名字/項目數(shù)總建面/未推出建面總

17、價范圍/面積范圍區(qū)域所屬板塊物業(yè)類型樣本量風格閔行滬閔獨立3歐美、南加洲、東方庭院聯(lián)體、疊加2現(xiàn)代、東方、巴洛克混合7西班牙、北美、澳大利亞、英式華漕獨立3歐美混合1北美松江松江新橋獨立4歐美，徽派，江南風格聯(lián)體、疊加3西班牙、中西混合7歐美佘山獨立6歐美、東方混合1新古典主義泗涇獨立6蘇式、歐美、東方混合2歐美松江新城獨立1英式聯(lián)體、疊加3歐美、海派混合6歐美九亭獨立3歐美混合2歐美南匯動物園獨立4歐美、現(xiàn)代、江南周康獨立3歐美混合2歐美航頭獨立4北美、夏威夷、地中海、中國古典園林浦東龍東大道獨立7歐美、中式園林聯(lián)體、疊加2現(xiàn)代混合2法、英、西、日金橋曹路獨立3新古典、現(xiàn)代中式、英、法、西聯(lián)

18、體、疊加3現(xiàn)代、北美、地中?；旌?歐美青浦徐徑獨立7歐美、東方園林聯(lián)體、疊加2歐式、海派、韓國庭院混合5歐式、中西、巴厘島趙巷獨立4歐式、中西結(jié)合混合1美式朱家角獨立3現(xiàn)代、中西結(jié)合截止10月底，上海別墅市場在售別墅仍然集中在松江、青浦、浦東、閔行、南匯五個傳統(tǒng)別墅大戶： 從上圖可見，5大區(qū)域在售120個別墅及包含別墅項目，其中獨棟及包含獨棟別墅項目61個，占在售總量的51%，相比去年同期，大致相當，說明獨立別墅市場份額穩(wěn)定，隨整個別墅市場發(fā)展而幾乎同比例發(fā)展。2、分區(qū)域市場分析2.1閔行區(qū)域現(xiàn)狀閔行別墅是上海發(fā)展相對比較早的區(qū)域，僅僅晚于長寧虹橋路沿線和徐家匯華山路建國路一帶。閔行區(qū)別墅分布

19、比較集中在滬閔路板塊，即沿東川路、虹梅南路、銀都路和滬閔路圍合的半閉合區(qū)域。近幾年閔行別墅又有了縱深方向的發(fā)展，華漕板塊為代表，它也成為閔行別墅發(fā)展的新的熱點板塊。華漕板塊代表個案為蘭喬圣菲、西郊莊園該地區(qū)別墅主要集中于保樂路金豐路一帶，并向四周延生，雖然位置較偏，但其與市區(qū)連通的道路條件較好，環(huán)境也相對較好，學(xué)區(qū)環(huán)境及居住環(huán)境較好等因素使其已初步形成一個涉外高檔住宅區(qū)域，而其代表作尤以西郊莊園最為突出。滬閔板塊代表個案為合生城邦、金榜星墅以及長島別墅該地區(qū)的別墅特征是交通便捷、近市區(qū)，地段最好，別墅多為高檔。銀都路靠近吳中路一帶別墅開發(fā)較早，分布也比較集中，前者在商業(yè)、配套及生活設(shè)施方面均已

20、較為成熟，交通也很方便，教育設(shè)施相對齊全，但該區(qū)域整體環(huán)境還是有待改善。區(qū)域主要在售個案案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率建筑形態(tài)目前價格主力面積上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)蘭喬圣菲金輝路333號上海華歐房地產(chǎn)有限公司90.27獨立23000280-47010617上海年華保樂路358號上海瑞生置業(yè)有限公司40.35獨立14059333-3994629西郊莊園金豐路588號上海西郊莊園置業(yè)發(fā)展有限公司140.24獨立30844250-8876239長島別墅昆陽北路3558號上海人濟置業(yè)發(fā)展有限公司40.29獨立8968300-90043一八圣特麗墅貴都路366弄上海顓盛房地產(chǎn)有限公司70.49獨立、聯(lián)排獨立一三00

21、0-20000聯(lián)排12000400-6008138銀都名墅銀都路759弄上海至大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司160.52獨立、聯(lián)排獨立11772聯(lián)排9603358-63010811維納陽光北松公路838弄上海合裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90.57獨立、聯(lián)排獨立8000聯(lián)排7000289-456223112圣得恒業(yè)花園都市路2099弄上海遠峰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司80.34獨立、聯(lián)排16027225-5一八114一八金榜星墅滬閔路3一三1弄上海北橋房地產(chǎn)有限公司40.61聯(lián)排5278177-227161燕南園景聯(lián)路1111弄上海萬科中實房地產(chǎn)有限公司120.63聯(lián)排11000190-25012648天籟向陽路168

22、3號上海宏巨置業(yè)有限公司100.36獨立、雙拼12000235-365一八211截止10月底，區(qū)域目前重點在售個案10個，供應(yīng)總套數(shù)達到1107套、可售342套，占所選個案推出總量的30.9%。從成交情況來看，區(qū)域內(nèi)定價合理的經(jīng)濟型別墅最為走俏，其中尤以合生城邦和10月才開盤的燕南園去化的情況最好，在短短一個月里成交32套，成為區(qū)域單月成交套數(shù)最多的樓盤。從成交價格看，各非獨棟別墅大多以合理價格入市，價格大致維持在去年底的價格水平；而獨棟別墅價格仍然保持微幅上升；從建筑風格看，所選樣本無論是獨棟還是聯(lián)排別墅多采用歐美風格，包括西班牙、英式和北美風格，另外配以少數(shù)澳式和中式園林，區(qū)域別墅風格上風

23、格仍然略顯單一，沒有很大亮點。2.2 松 江區(qū)域現(xiàn)狀松江別墅近兩年發(fā)展十分迅猛，已形成新城、新橋、佘山、泗涇及九亭等重點別墅區(qū)域，并各成特色。松江區(qū)域別墅以高檔和經(jīng)濟型別墅各占半邊天，高檔別墅基本都有自然水系，更有山水風景，別墅品質(zhì)極佳。而經(jīng)濟型別墅則以不高的價位深受別墅購買者的追捧，同時規(guī)劃中也有R4線貫穿其中，也使得區(qū)域更具魅力。松江新城代表個案有浪琴水岸、復(fù)地翠堤和名仕豪庭該板塊以大學(xué)城為依托，借助于三城六鎮(zhèn)規(guī)劃中唯一重點新城的規(guī)劃啟動，加上新區(qū)政策的支持，使該區(qū)域別墅在近期迅速發(fā)展。九亭代表個案有上海公館和復(fù)地藝墅愛倫坡九亭是松江別墅發(fā)展較早的區(qū)塊，以淶亭南路最為集中，現(xiàn)在在售個案為上

24、海公館和復(fù)地藝墅愛倫坡，且已初步形成一定規(guī)模和氛圍。松江新橋代表個案有綠洲比華利花園、達安圣芭芭拉和潛水灣花園新橋區(qū)域別墅相對較為集中，近期發(fā)展迅速，相對來說是上海中檔和經(jīng)濟型別墅最為集中的一塊，是莘閔別墅區(qū)的主要構(gòu)成部分，以新南路和莘松路為主要交通干道連接中心城區(qū)，到達市中心僅僅半小時車程，配套也日益完善。佘山代表個案有上海紫園和佘山高爾夫佘山板塊是目前上海的一個高檔別墅區(qū)域，其依托上海獨一無二的佘山風景區(qū)的自然資源，使得該區(qū)域成為未來高富人區(qū)的潛力區(qū)，尤其是上海紫園的品質(zhì)和檔次，更是讓許多人認定了上海未來富人區(qū)非佘山莫屬，泗涇代表個案有云頂別墅和佘山寶石別墅該區(qū)域位于佘山板塊的東面，地理位

25、置也有發(fā)展成為高檔別墅區(qū)的潛力，云頂別墅、泗涇頤景園、佘山月湖別墅均是很不錯的個案。區(qū)域主要在售個案案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率建筑形態(tài)目前價格主力面積上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)佘山高爾夫別墅佘山鎮(zhèn)林蔭路1999弄上海佘山國際高爾夫俱樂部有限公司90.2獨立24024650-9506114佘山月湖山莊林蔭大道一八88弄上海利寶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司50.17獨立14252569-8一八198名仕豪庭文誠路2一八8弄上海方豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11.40.6聯(lián)排110-200萬170-25020993天安別墅嘉松南路3888弄上海佘山鄉(xiāng)村俱樂部有限公司500.2獨立12782278-372205華亭雅居松江區(qū)玉

26、賢路99弄上海信恒置業(yè)有限公司20.38獨立9160290-332804復(fù)地香堤苑三新北路1755弄復(fù)地集團/荷蘭國際集團80.9聯(lián)、疊5964160-2204109原野花園文誠路1777弄上海原野房地產(chǎn)有限公司80.79聯(lián)、疊7278177-338262117佘山銀湖別墅泗陳公路2888弄廣東黃河實業(yè)集團上海房地產(chǎn)有限公司40.26獨立一三800272-50314229圣塔路斯古樓公路1198弄上海壟景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50.3獨立一五639270-560119云頂別墅泗陳公路388弄上海富淘房地產(chǎn)有限公司100.22獨立8753440-54328一三上海公館淶坊路1199弄泓鹿房產(chǎn)開發(fā)有限

27、公司70.5獨立疊加10608240-27012538夏州花園松公路一八01號上海今亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30.25獨立一三0292一五-5402721九洲大唐花園滬松公路1789弄上海森澤房地產(chǎn)有限公司50.3獨、聯(lián)一三000262-3一八74上游會舍滬亭南路299號上海銀佳房地產(chǎn)有限公司40.32獨立1一八77320-340一三4106綠洲比華利花園明華路366號瀚陽(上海)城市建設(shè)發(fā)展有限公司290.2獨立22000235-7005333同潤加州新橋鎮(zhèn)新南路501弄上海壟苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司111聯(lián)、疊11000145-1986093一三云間水莊春莘路200弄上海鐘鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司60

28、.29獨立1一八87281-3433823明月清泉新站路5一八弄上海仁興置業(yè)有限公司20.86雙拼疊加6630一五8-2226629家天下別墅松江車新公路2號上海八威房地產(chǎn)有限公司50.3獨、雙拼10884238-338823華庭藝墅松江新南路1088弄上海沿海鑫橋置業(yè)有限公司220.73疊、聯(lián)6661145-2241一三2世襲領(lǐng)地莘松路1111號上海莘海房地產(chǎn)有限公司70.27獨立106793一五-7974028截止10月底，區(qū)域目前重點在售個案21個，供應(yīng)總套數(shù)達到2338套、可售809套，占所選個案推出總量的34.6%。從成交情況來看，區(qū)域內(nèi)成交狀況比較好的是泗涇板塊和新橋板塊，泗涇板塊

29、內(nèi)的保利十二橡樹莊園一開盤就獲得難得有的排隊訂房現(xiàn)象，而新橋的同潤加洲和名仕豪庭成交都比較穩(wěn)定，最冷淡的當屬佘山板塊，繼續(xù)保持低迷階段。從成交價格看，最近變相降價現(xiàn)象屢見不鮮，其中尤以九亭和松江新城最多，一般采用總價打折和單價讓利手法，而獨棟別墅價格仍然都基本維持原價發(fā)售。從建筑風格看，歐美風格仍然是主流，同類產(chǎn)品間市場差異化不大，無論是獨立別墅還是經(jīng)濟型別墅在未來都要靠品質(zhì)和價格影響去化。青 浦區(qū)域現(xiàn)狀青浦地區(qū)三一八國道沿線是上海開發(fā)較早的幾個別墅板塊之一，如早期的久事西郊花園、威尼斯花園、國際華城、太陽別墅、新虹橋亞洲花園等，這一地區(qū)已成規(guī)?；_發(fā)效應(yīng)。如今，青浦的別墅主要集中在徐涇、朱家

30、角和趙巷和新城四個地區(qū)。而徐涇別墅開發(fā)的轉(zhuǎn)型和趙巷特色居住區(qū)的入市更是青浦別墅市場檔次提升的主要因素，目前這兩個地區(qū)已經(jīng)形成了一個新興的高尚別墅居住。隨著趙巷特色居住區(qū)的入市，青浦區(qū)滬青平公路一線的各大板塊全面逐鹿上海市場，以徐涇、趙巷、淀山湖地區(qū)為代表的高檔別墅板塊和以青浦新城為代表的經(jīng)濟型城市別墅發(fā)展快速，板塊特色日益明顯，市場日趨激烈。區(qū)域主要在售個案案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率建筑形態(tài)目前價格主力面積上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)西郊古北國際別墅西郊古北國際別墅上海古北趙巷置業(yè)有限公司70.22獨立一五700250-5008622中海翡翠湖岸趙巷鎮(zhèn)業(yè)輝路88弄上海中海房地產(chǎn)有限公司80.23獨立一五24

31、9300-5809937恒聯(lián)名人世家趙巷鎮(zhèn)置發(fā)路68弄上海恒舜置業(yè)有限公司70.25獨立一五323355-5948332大豪山林徐涇西路一八8弄上海大豪城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司90.23獨立12626374-782436御宮藝墅滬青平公路趙巷出口上海祥逸置業(yè)有限公司2.60.25獨立20000305733一五0108西郊大公館徐涇東路333號上海新典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80.3獨立一三000681-10376937綠地國際山莊嘉松公路6453號上海綠地云峰置業(yè)有限公司5.80.5聯(lián)、獨獨:12000聯(lián):8000200-37022140長堤花園滬青平公路2056號上海昌安置業(yè)有限公司60.29獨立一三76

32、5320-5一八10010圣堡聯(lián)民路99弄上海大地房地產(chǎn)有限公司70.28獨立一五000324-688265麗都別墅高涇路428弄上海國偉置業(yè)有限公司40.39獨立12385549-70196西郊紫郡高涇路258弄上海長宇實業(yè)有限公司100.3獨立未定300-800/綠洲江南園朱家角大淀湖畔上海住富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司50.一八獨立23403295-6453022盈湖三島青浦勝利路500號上海華綺度假村50.39獨、聯(lián)9273200-300一三10佳邸別墅青浦盈港路一五55上海佳邸置業(yè)有限公司70.34獨立8000264-45096截止10月底，區(qū)域目前重點在售個案14個，供應(yīng)總套數(shù)達到700套

33、、可售227套，占所選個案推出總量的32.4。從成交情況來看，由于徐徑板塊別墅項目已基本去化，現(xiàn)在的區(qū)域成交主要集中在趙巷和朱家角。而今年成交狀況比較好的是趙巷板塊的綠地國際山莊，該案4月1日開盤來，月度成交一直比較穩(wěn)定，10月更是成交8套，占據(jù)區(qū)域成交總量的25%。從建筑風格看，朱家角憑借古鎮(zhèn)的文化底蘊，融合了中式江南風格別墅比較多，而徐徑和趙巷作為比較高檔的別墅區(qū)，走的基本是歐美風格。2.4浦 東區(qū)域現(xiàn)狀雖然別墅市場整體比較低迷，但浦東的別墅市場前景仍然很讓人期待，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)沒什么大規(guī)模的別墅，地塊的稀缺性更是不言而喻，而高品質(zhì)的更是鳳毛麟角。由于近幾年市政府的大力規(guī)劃發(fā)展，坐落在龍

34、東大道內(nèi)的張江高科技園區(qū)發(fā)展最好，該大道是浦東目前最寬敞的道路，所以龍東大道兩側(cè)尤其是張江往南的地段的別墅，價位也相應(yīng)較高。而世紀公園附近的別墅在浦東的地位和虹橋別墅相類似，將是上海的頂級別墅。區(qū)域主要在售個案（具體將在下一章節(jié)詳細分析）2.5南 匯區(qū)域現(xiàn)狀南匯別墅市場的格局是2003年3、4月份初步形成的，做為浦東別墅的縱深發(fā)展或是延伸而正式形成其片區(qū)化獨特區(qū)域特征，也從而奠定了在上海別墅市場的獨立地位，而到2003年下半年開始往航頭鎮(zhèn)等方向發(fā)展，在經(jīng)歷了2004年“別墅年”的輝煌之后，2005年隨著大市場的不景氣，目前在所有別墅區(qū)域中顯得最為低迷。目前南匯別墅主要集中于康橋地區(qū)以及南六公路

35、一帶，其中康橋別墅為重中之重，主要的幾個較大別墅均分布在此，如康橋半島、中科大學(xué)村等。而航頭、周浦及萬祥鎮(zhèn)也有一些別墅樓盤分布其中。區(qū)域主要在售個案（具體將在下一章節(jié)詳細分析）三、競爭區(qū)域樓盤分析前 言在上一章節(jié)我們已經(jīng)提到過，目前上海的別墅主要集中在浦東、松江、青浦、閔行、南匯五個區(qū)，另外嘉定和寶山兩區(qū)也有部分別墅樓盤。本項目位于浦東世紀公園地區(qū)，無論從樓盤質(zhì)量還是銷售價格上來看都屬于頂級獨立別墅?？v觀全市別墅市場，獨立別墅主要集中在松江佘山板塊、青浦趙巷、徐涇板塊、閔行華漕板塊、浦東龍動大道板塊及整個南匯地區(qū)。從目前的市場情況來看，本項目的競爭樓盤主要位于浦東與南匯兩個區(qū)域，其中浦東的樓盤

36、主要集中在龍東大道、世紀公園和金橋地區(qū)，南匯的別墅主要集中在周浦、航頭和南六公路沿線。下面我們將對這兩個競爭區(qū)域的樓盤做詳盡的分析。1、浦東地區(qū)案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率主力面積目前價格歷史最高價上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)東源麗晶巨峰路一五89弄上海源東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.70.34一八8100016092300004542云間綠大地云間路4一八弄上海都市房地產(chǎn)發(fā)展有限公司8.610.21325493252632526314821千秋別墅花四路229弄上海千秋置業(yè)股份有限公司1.20.2932549517047280001711御翠園花木路一八83弄上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司16/312-70035170

37、35170232東郊花園紫竹路398弄上海浦程房地產(chǎn)發(fā)展有限公司2.20.284807732438138000337湯臣高爾夫龍東大道1號湯臣高爾夫(上海)有限公司一八0.2942246425688400005312華亭麗都龍東大道4288弄上海豪洲建設(shè)發(fā)展有限公司100.32104901448825000一三819金爵別墅龍東大道4028弄上海金爵置業(yè)有限公司50.3300550122243750010132棕櫚泉花園(二期)龍東大道3800弄上海西北盛唐房地產(chǎn)有限公司80.3386850一五311230003423橋語別墅唐安路200弄上海同亨置業(yè)有限公司3.70.313104201679

38、4220007610楓澗美墅紅同路300弄上海任盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司20.58217230一三9301600010032藍山小城金海路3333弄上海萬科浦東置業(yè)有限公司一五0.5716025012659一五000926盛世天地盛苑路800弄上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團)有限公司100.57160400一三622獨立26000147售罄規(guī)模分析【分析】從上圖可以看出，浦東地區(qū)的別墅樓盤規(guī)模最大的是湯臣高爾夫別墅，總建筑面積達一八萬平方米，目前在售8期房源，其次是御翠園，其規(guī)模在16萬平方米，白金瀚宮與盛世天地的規(guī)模都在10萬方。千秋別墅總共只有20套房源，其規(guī)模也只有1.2萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模最

39、小的別墅樓盤。 總體來看，浦東地區(qū)別墅規(guī)模有落差較大，既有近20萬方的大規(guī)模別墅樓盤，也有2萬方左右的小規(guī)模樓盤，但這些樓盤的定位大都屬于高檔別墅樓盤。容積率分析【分析】從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)獨立的容積率基本都在0.3以下，其中容積率最低的是云間綠大地，為0.21；東源麗晶別墅是獨立別墅為主、另有少量雙聯(lián)體別墅的小區(qū)，其容積率為0.34。楓澗美墅、藍山小城和盛世天地三個樓盤都是以非獨立別墅為主小區(qū)，它們的容積率都超過了0.5。房型面積分析【分析】從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)大部分別墅的房型面積都在1000平方米以下。東源麗晶別墅因為有少量雙聯(lián)體樓盤，其房型面積跨度也較大，從一八8-1000平方米。楓

40、澗美墅和藍山小城作聯(lián)體和雙拼別墅樓盤，其房型面積都在250平方米以下。價格分析【分析】浦東地區(qū)的別墅主要集中在龍東大道、世紀公園及金橋地區(qū)，其中世紀公園周邊的別墅樓盤價格在區(qū)域內(nèi)最高。從上圖我們可以看出，除云間綠大地別墅和御翠園外，整個區(qū)域別墅市場目前成交價格與原來最高價相比平均每平方米有5000-10000元的下降，而個別樓盤價格更是大幅縮水，如金爵別墅，為了應(yīng)對新政策，采取了大幅降價策略，但同樣這一做法也起到立竿見影的效果，該樓盤在前幾月樓市最低迷的時候每個月仍能有成交記錄。從目前的價格上來看，除去本項目，區(qū)域成交價格最高的樓盤御翠園，該案在10月新推房源后，平均成交單價在35000元/平

41、方米左右?？v觀后市，在未來1年內(nèi)，各樓盤的價格會基本維持在現(xiàn)有水平，但也不排除出現(xiàn)小幅上漲的可能。成交狀況分析【分析】從上圖可以看出，除云間綠大地別墅外，區(qū)域內(nèi)其余各別墅樓盤下半年銷售情況相比上半年有著明顯的回落，各樓盤三季度售出房源相比一、二季度有明顯的下降。不難看出，自5月底國家七部委的一系列宏觀調(diào)控政策出臺后，不僅在公寓市場引起了強烈的震蕩，在別墅市場同樣有著極大的影響。另外，別墅轉(zhuǎn)讓征收土地增值稅政策出臺，無疑對別墅市場“雪上加霜”，三季度浦東地區(qū)別墅市場的成交降到了幾年來的最低谷。進入四季度，隨著市場漸趨平穩(wěn)，購房者更為理性，一些滯銷多時的樓盤銷售也開始動銷。云間綠大地別墅在10月共

42、成交了21套房源，為區(qū)域最高。同時，御翠園也新推出了21套房源，并在10月份成交了16套。綜觀后市浦東地區(qū)已基本沒有新的別墅開發(fā)用地，別墅供應(yīng)量也趨于穩(wěn)定，購房者基本都是自住用途，市場供給大于需求，區(qū)域內(nèi)各樓盤的銷售情況在未來1年內(nèi)基本維持現(xiàn)有水平，不會有太大的好轉(zhuǎn)。重點個案分析浦園（千秋別墅）地理位置：花四路229弄發(fā) 展 商：上海千秋置業(yè)股份有限公司建設(shè)指標：小區(qū)總面積40畝，容積率0.29。開盤日期：2004-12-01交房日期：2005-6總 戶 數(shù)：20戶均 價：17000元/平方米歷史最高價：28000元/平方米主力面積：325-495平方米物 業(yè) 費：3.8元/平方米/月項目介紹

43、：該案地處浦東新區(qū)行政文化中心與聯(lián)洋、碧云國際社區(qū)的交匯點，地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全。小區(qū)總共約由20套獨立別墅組成，面積在325-495元/平方米，地下室層高3.1米。小區(qū)除了個性鮮明的私家庭院，還設(shè)置 了提供鄰里交往的墅間座椅和公共廊亭，是其特色所在。成交分析：【分析】從上圖可以看出，浦園的銷售情況不太理想，05年除了在2月成交了3套房源，4、5月成交了1套房源，其余各月都沒有成交記錄。該案體量較小，總共只有約20套的房源，目前網(wǎng)上登記17套，可售11套房源，成交均價在17800元/平方米左右。從目前的市場情況來看，該樓盤并沒有做太大的營銷推廣，后續(xù)銷售狀況不容樂觀。但由于其體量較小

44、，不排除內(nèi)部消化的可能。湯臣高爾夫別墅（八期）地理位置：浦東龍東大道1號發(fā) 展 商：上海湯臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)指標：本期總建筑面積38616平方米，總占地面積一三3160 平方米，容積率0.29，綠化率60%。公開日期:2003-09-01開盤日期：2004-03-09交房日期：2004-12總 戶 數(shù)：89戶銷售指標：共有89戶獨立別墅。均 價：25688元/平方米歷史最高價：獨立40000元/平方米主力面積：422-464平方米項目介紹：湯臣高爾夫第8期,位于湯臣高爾夫球場東南側(cè)。每戶占地1.5-3畝的超大面積花園后庭院，客廳挑空6米，頂樓設(shè)有大面積陽光室，超大面積露臺也是此期別墅的一

45、大亮點。該盤經(jīng)過了前幾期的成功運作，已經(jīng)形成了一個相當成熟的高檔社區(qū)的生活圈。成交分析：【分析】湯臣高爾夫別墅目前在售八期房源，從網(wǎng)上登記情況來看，目前尚余12套房源可售，主力房型面積在450平方米左右，目前成交均價25688元/平方米左右。從上圖不難看出，該樓盤今年的走勢呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢，雖然在8、9月成交有少量反彈，分別成交了2套和1套房源，但進入第四季度后，尚無成交記錄。該別墅排列欠缺富于變化，對望嚴重，有失豪宅的風范。該樓盤較好的營造了別墅的高檔氛圍，并且在硬件建設(shè)上進行了較好的配合，成功的在頂尖客戶中進行了推廣，一旦能夠聚集起一部分頂尖客戶，會有更多的客戶趨之若鶩。今后的走勢還是為人

46、所看好。白金瀚宮地理位置：浦東龍東大道4288號發(fā) 展 商：上海豪洲建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)指標：總建筑面積10萬m，占地500畝，容積率0.3。綠化52% 公開日期:2004-04-25開盤日期：2004-06-22交房日期：2005-10總 戶 數(shù)：112戶均 價：14488元/平方米歷史最高價：獨立25000元/平方米主力面積：210-490平方米項目介紹：該項目由獨棟別墅及少量雙拼別墅組成，位于東郊國賓板塊別墅區(qū)內(nèi)，周圍交通便利，鄰近張江高科技園區(qū)、金橋加工出口區(qū)，唐鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)和浦東國際機場，附近配套設(shè)施有東方世紀學(xué)校。別墅景觀以五星級度假村為藍本，運用地表高低錯落的變化，創(chuàng)造出高低起伏，

47、饒富野趣的地貌。占社區(qū)面積百分之三十的水體，將500畝別墅領(lǐng)地，分割成16座大小不等的私人島嶼。成交分析：【分析】從上圖可以看出，在現(xiàn)有的市場形式下，白金瀚宮的成交狀況還是比較樂觀的。該樓盤在3月份共成交了14套房源，是成交狀況最好的一個。雖然受了宏觀調(diào)控影響，但該樓盤在下半年的成交走勢卻一反常態(tài)，呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚態(tài)勢。到11月更是單月成交5套房源。這一方面與其所走的價格策略有關(guān)，作為獨立別墅，其單價控制在一五000元/平方米，而房型面積在210490平方米，在控制單價的同時又控制了總價，再加上出色營銷和客戶積累，是其銷售成功的原因所在。2、南匯地區(qū)案名地址開發(fā)商規(guī)模容積率主力面積目前價格歷史最高

48、價上網(wǎng)套數(shù)可售套數(shù)奧朗新莊園航頭路1688弄上海愛法房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司一五0.2530050010667一八00047一五東方夏威夷滬南路5388弄上海廈大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80.252一八500116212000012591生茂養(yǎng)園滬南公路5288號上海航匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.20.232292112275210004311綠洲康城康橋路1298弄上海振龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司22.40.22309720145602000010486堤香別墅康橋鎮(zhèn)秀沿路1弄上海韻園置業(yè)有限公司6.80.28302460一五8322500010331綠洲千島航頭鎮(zhèn)滬南公路5一八8號上海航頭高夫置業(yè)有限公司4

49、6.80.一五6305-60011000170008131帕薩迪納楊高南路5777弄上海康橋正陽投資有限公司160.46221340105651900016748建德南郊南六公路578弄上海杉野置業(yè)有限公司14.60.22754061一五63200005919九九別墅南六公路99弄 HYPERLINK xxfangdixx/Enterprisedetail.asp?Comp_ID=一三67 上海名流置業(yè)有限公司2.70.332274361一五84一三0006235上海藍堡南六公路733弄上海東恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司5.980.2630346710688一三51029售謦規(guī)模分析【分析】從上圖可以

50、看出，區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的樓盤是綠洲千島，整個小區(qū)總建筑面積近50萬平方米，同時它也是全市規(guī)模最大的別墅樓盤之一；綠洲康城共550套別墅，總建筑面積達22萬平方米，是區(qū)域內(nèi)規(guī)模第二大的別墅樓盤；奧法新莊園、帕薩迪納、建德南郊三個樓盤的規(guī)?；驹谝晃迦f平方米左右。規(guī)模最小的是九九別墅，整個小區(qū)共99幢別墅，總規(guī)模在2.7萬平方米左右?？傮w來看，南匯地區(qū)別墅基本以獨立形態(tài)為主，除綠洲千島與綠洲康城外，其余個娜規(guī)模基本都在一五萬方一下。容積率分析【分析】從上圖可以看出，區(qū)域內(nèi)容積率最高的樓盤是帕薩迪納，約在0.43左右；其余樓盤的容積率基本都在0.3以下，其中容積率最低的是綠洲千島別墅，該樓盤容積率僅0

51、.一五6；另外生茂養(yǎng)園和建德南郊別墅的容積率也都在0.2左右。總體來看，南匯地區(qū)的別墅基本是以獨立別墅為主，容積率也相對較低，基本都在0.3以下。房型面積分析【分析】從上圖可以看出，綠洲康城和生茂養(yǎng)園兩個樓盤的房型面積跨度較大，其中生茂養(yǎng)園的面積從322-91平方米。除上述兩個樓盤外，區(qū)域內(nèi)其余樓盤的房型面積都在500平方米以下?？傮w來看，除個別樓盤外，南匯地區(qū)的別墅樓盤其房型面積基本都在500平方米以下，在這一面積段里既有高檔別墅，也不乏經(jīng)濟型別墅。價格分析【分析】南匯地區(qū)的獨立別墅樓盤主要集中在南六公路沿線、野生動物附近地區(qū)以及航頭地區(qū)。從上圖可以看出，同浦東地區(qū)的情況相似，南匯地區(qū)幾乎所

52、有的樓盤目前成交價格與其最高時期相比有了較大的降幅。目前成交價格最高的是堤香別墅，其成交均價接近了16000元/平方米。從整體市場情況來看，大部分樓盤目前成交單價主要集中在11000元/平方米左右。不難看出，宏觀調(diào)控對區(qū)域市場的有著較大的影響。綜觀后市，未來一年內(nèi)成交價格不會有太大的變化，但不排除有小幅漲跌的可能。成交狀況分析【分析】從上圖可以清晰的看出，南匯地區(qū)各別墅偶盤在05年的銷售情況基本都是呈現(xiàn)逐季下降趨勢。各樓盤在一季度的成交情況都比較樂觀，堤香別墅在該度都成交了近30套的房源。在宏觀調(diào)控政策公布后，區(qū)域市場受到極大的沖擊，成交出現(xiàn)明顯下滑，象綠洲康城，自第二季開始到現(xiàn)在，沒有成交記

53、錄?？傮w來看，南匯地區(qū)的別墅成交狀況要好于浦東地區(qū)，但受國家宏觀調(diào)控政策影響，下半年成交出現(xiàn)明顯萎縮，綜觀后市，目前的緩慢滯銷局面很難得到改變。重點個案分析生茂養(yǎng)園地理位置：南匯滬南公路5288弄發(fā) 展 商：上海航匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)指標：小區(qū)總建筑面積72000平方米，總占地40萬平方米，容積率0.2，綠化率71%。開盤日期：2004-06-28交房日期：2005-10總 戶 數(shù)：168戶銷售指標：一期占地106畝，共44棟別墅。均 價：12275元/平方米歷史最高價：獨立21000元/平方米主力面積：322-921平方米項目介紹：生茂養(yǎng)園位于浦東南匯航頭，占地40萬平方米，共168棟別

54、墅。該盤戶均占地三畝的庭院式別墅，整個小區(qū)是按照中國傳統(tǒng)建居的五行學(xué)說，透露出濃厚的中國傳統(tǒng)居住文化。整個小區(qū)提倡一種養(yǎng)生的概念。成交分析：【分析】從上圖可以看出，生茂養(yǎng)園在5月份的銷售情況最好，當月共成交了8套房源。在進入下半年后，成交量相比上半年出現(xiàn)了明顯的萎縮，出去在8、9月份共成交了3套房源外，其余各月都沒有成交記錄。從目前的情況來看，該別墅樓盤還有11套可售房源，剩余的體量并不是太多，加上該樓盤在03年就已對外公開，目前已有較高的知名度，并已積累了不少的客戶，預(yù)計在未來半年內(nèi)剩余房源可能會全部售出。提香別墅地理位置：南匯康橋鎮(zhèn)秀沿路1弄發(fā) 展 商：上海韻園置業(yè)有限公司 建設(shè)指標：總建筑面積6.8萬m，總占地面積22.04萬m，規(guī)劃建造約165座獨立別墅，容積率0.28，綠化率：52.82 %。開盤日期：2004-12-22交房日期：2005/12總 戶 數(shù)：165戶銷售指標：規(guī)劃建造約170座獨立別墅，一期推出85套；二期占地一五7畝，共推出80棟獨立別墅。均 價：一五832元/平方米歷史最高價：獨立25000元/平方米主力面積：302-550平方米項目介紹：本案位于上海南匯康橋高科技園內(nèi)，東臨浦三路，西至楊高南路，南臨秀沿路，北向緊臨外環(huán)線500米綠化帶，往南則與建設(shè)中的中