物業(yè)管理百題知識(shí)問答

1、物業(yè)管理百題知識(shí)問答1、什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物 業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和 相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi) 生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。2、物業(yè)管理?xiàng)l例立法目的是什么？答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合 法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。3、按照國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門劃分的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理屬于哪種 產(chǎn)業(yè)？答：第三產(chǎn)業(yè)。4、物業(yè)管理?xiàng)l例中對(duì)業(yè)主如何定義？答：業(yè)主是指房屋所有權(quán)人。5、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)是什么？答：業(yè)主的權(quán)利有；1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物 業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議

2、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè) 管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主 大會(huì)議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5、 選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的 工作；7、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8對(duì)物業(yè)共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱 專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；10、法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 業(yè)主的義務(wù)有：1、遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共 秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行

3、業(yè)主大會(huì)的 決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；4、按照國家有關(guān) 規(guī)定交的專項(xiàng)維修資金；5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6、法律、 法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。6、什么是業(yè)主委員會(huì)？答：業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。其屬于業(yè)主大 會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，需履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)；其在執(zhí)行業(yè)主大會(huì) 決定的事項(xiàng)時(shí)，需接受業(yè)主的監(jiān)督。7、對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的基本要求有哪些？答：熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力。8、小區(qū)哪些事項(xiàng)需要業(yè)主共同決定？答：1、制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、制定和修改管理 規(guī)約；3、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；4、選聘和 解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；5、籌集和使用專項(xiàng)維修資金；6

4、、改建、重 建建筑物及其附屬設(shè)施；7、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重 大事項(xiàng)。9、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)履行哪些職 責(zé)？答：1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；2、 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；3、 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù) 企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；5、業(yè)主大會(huì) 賦予的其他職責(zé)。10、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)之間的關(guān)系？答：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使 建筑物區(qū)內(nèi)所有權(quán)的一種形式，它的職能主要是民事的。居民委 員會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自

5、治組 織，它的職能大都帶有社會(huì)公共性。兩者的目的是一致的，都是 為了給業(yè)主或居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)應(yīng)支 持居委會(huì)工作，接受其指導(dǎo)、監(jiān)督、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出 的決定應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)居委會(huì)，并聽取居委會(huì)的建議。11、業(yè)主大會(huì)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會(huì) 和街道辦事處？答：是的。作為物業(yè)管理區(qū)域的重大事項(xiàng)，業(yè)主大會(huì)作出更 換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人民政府）和社區(qū)居委會(huì)。12、社區(qū)居民委員會(huì)在社區(qū)物業(yè)管理中應(yīng)做好哪些工作？答：社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下， 做好社區(qū)物業(yè)管理的下列工作：1、教育引導(dǎo)居民參與配合社區(qū) 物

6、業(yè)管理、履行應(yīng)盡義務(wù)、愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)；2、依法維護(hù)社區(qū)居 民的合法權(quán)益，向上級(jí)有關(guān)部門及時(shí)反映社區(qū)居民的意見和建 議；3、對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位實(shí)施物業(yè)服 務(wù)情況進(jìn)行考評(píng)；4、對(duì)未實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的社區(qū)，采取多 種方式組織落實(shí)衛(wèi)生保潔和秩序維護(hù)等基本服務(wù);；5、組織召集 社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛；6、做好 日常巡查，對(duì)本社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行勸阻，并向相關(guān) 部門報(bào)告。13、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可成立幾個(gè)業(yè)主大會(huì)？答：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。14、召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開幾日前通知全體業(yè) 主？答：召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日

7、前通知全體 業(yè)主。15、業(yè)主公約是屬什么性質(zhì)？它對(duì)哪些人具有約束力？ 答：“業(yè)主公約”是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定，相互制約、共同遵守的 有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為準(zhǔn)則。因此， 業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主都具有約束力。16、業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約有何區(qū)別？答：業(yè)主臨時(shí)公約和業(yè)主公約均對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主 具有約束力，業(yè)主臨時(shí)公約適用于業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管 理階段；業(yè)主公約是業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三 分之二以上通過后生效。17、物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人是誰？答：前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位簽訂。物 業(yè)服務(wù)

8、合同是由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)的決定與選中的物業(yè) 服務(wù)企業(yè)直接簽訂。18、什么是前期物業(yè)管理？答：前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) 之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。19、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同有什么區(qū)別？答：1、合同簽訂主體不同。前期物業(yè)服務(wù)合同是由開發(fā)建 設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，并在購房時(shí)由購房人進(jìn)行書面確 認(rèn)；物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。2、合同起止時(shí)間不同。前期物業(yè)服 務(wù)合同至業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效 之日終止。物業(yè)服務(wù)合同期限一般不低于兩年，具體時(shí)間由業(yè)主 大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企

9、業(yè)協(xié)商決定。20、什么是物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)？答：指招標(biāo)人以招標(biāo)的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及公用 部位公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)養(yǎng)護(hù)、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生 活服務(wù)等事物，一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過競爭的方式承接物業(yè) 管理的活動(dòng)。21、前期物業(yè)管理招標(biāo)方式有幾種？答：有公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。22、前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)遵循的原則？答：應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)守信的原則。23、業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是否應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)？答：不需要。物業(yè)服務(wù)合同到期，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè) 服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，可不再進(jìn)行招標(biāo)，直接授權(quán)業(yè)主委員會(huì)續(xù) 簽物業(yè)服務(wù)合同。24、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)什么？答：應(yīng)

10、對(duì)物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。25、購房時(shí)應(yīng)注意哪些物業(yè)管理事項(xiàng)？答：主要簽訂好兩個(gè)文件：房屋買賣合同和業(yè)主臨時(shí)公約。 購房時(shí)與開發(fā)公司簽訂的房屋買賣合同中要包含有物業(yè)服務(wù)費(fèi) 用、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求等內(nèi)容；買房人同時(shí)要承諾遵守業(yè) 主臨時(shí)公約。26、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企 業(yè)移交哪些資料？答：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè) 施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使 用和維修養(yǎng)護(hù)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文 件；物業(yè)管理所必需的其他資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在前期物業(yè)服 務(wù)合同終止時(shí)，將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。27

11、、邢臺(tái)市物業(yè)管理辦法對(duì)招投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企 業(yè)備案時(shí)限是如何規(guī)定的?答：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)在現(xiàn)售前二十日內(nèi)；預(yù)售商品房 項(xiàng)目應(yīng)在取得商品房預(yù)售許可證之前；非出售的新建物業(yè)項(xiàng) 目應(yīng)在交付使用前九十日內(nèi)。28、邢臺(tái)市物業(yè)管理辦法對(duì)物業(yè)服務(wù)合同備案時(shí)限是如 何規(guī)定的?答：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面 物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起十五 日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)房產(chǎn)行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同 到期一方不準(zhǔn)備續(xù)簽的，應(yīng)自合同期滿前九十日內(nèi)通知對(duì)方。29、物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是什么？答：物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。30、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容有哪些？答

12、：業(yè)主委員會(huì)（開發(fā)建設(shè)單位）與物業(yè)公司的名稱；物業(yè) 管理服務(wù)區(qū)域的范圍；物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容；物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè) 服務(wù)費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)合同期限；物業(yè)服務(wù)違約責(zé)任；物業(yè)服務(wù)合 同解除條件；雙方約定的其它事項(xiàng)。31、公共服務(wù)的主要內(nèi)容？答：1、房屋公共部位的維護(hù)與管理；2、房屋共用設(shè)施設(shè) 備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；3、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；4、小 區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；5、物業(yè)管 理裝飾裝修管理體制服務(wù)，包括房屋裝飾裝修的申請(qǐng)與批準(zhǔn)，以 及對(duì)房屋裝飾裝修的設(shè)計(jì)、安全等各項(xiàng)管理工作；6、房屋共用 部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)；7、物業(yè)檔案資 料的管理工作；8、代收代繳收

13、費(fèi)服務(wù)。32、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指什么？答：物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同 的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、 管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。33、物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循什么原則？答：物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平 相適應(yīng)原則。34、物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要構(gòu)成是什么？答：物業(yè)服務(wù)成本（簡稱物業(yè)費(fèi)）構(gòu)成一般有以下部分：1、 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè) 管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物 業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6

14、、物業(yè)管理企業(yè)的辦公費(fèi)用；7、物 業(yè)管理服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)拆舊；8、物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè) 備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用 部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)通過專 項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出或物業(yè)成本。35、普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)分為幾級(jí)？答：普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)分為由高到低設(shè)定為一 級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)，四個(gè)服務(wù)等級(jí)，級(jí)別越高，表示服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn)越高。36、普通物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容有哪些？答：普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容分5大類，分別為： 基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；秩序維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；房屋公共部位管 理標(biāo)準(zhǔn)；公共設(shè)施

15、設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)維修及公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。37、邢臺(tái)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是如何規(guī)定的？答：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為五個(gè)級(jí)別，一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月0.8元/ 平方米；二級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月0.65元/平方米；三級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 每月0.5元/平方米；四級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月0.3元/平方米；以上四 個(gè)等級(jí)均可上下浮動(dòng)10%。等外級(jí)每月0.2元/平方米，不上下浮 動(dòng)。此外高層住宅電梯運(yùn)行費(fèi)為每月0.3元/平方米，可上下浮動(dòng) 10%。38、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)公示的內(nèi)容？答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將物業(yè)服務(wù)的內(nèi) 容、服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（等級(jí)）、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。物業(yè) 服務(wù)企業(yè)利用住宅共用部位、公用設(shè)施經(jīng)營的，所

16、得收益應(yīng)當(dāng)向 全體業(yè)主公示。39、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一次性最多可以收取幾個(gè)月的物業(yè)服務(wù) 費(fèi)？答：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按月、季收取，但最多不得一次性收取 超過一年的服務(wù)費(fèi)用，與業(yè)主另有約定的，按約定執(zhí)行。40、什么是物業(yè)收費(fèi)包干制？答：包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定的物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用，贏余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù) 計(jì)費(fèi)方式。41、河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法禁止收取的費(fèi)用 有哪些？答：不得向業(yè)主收取裝修保證金（押金X裝修管理服務(wù)費(fèi)、 裝修電梯使用費(fèi)。42、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物 業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰交納？答：建設(shè)單位。43、房子出租了物業(yè)服務(wù)費(fèi)由誰來交納？答：

17、物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使 用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任。44、業(yè)主買房后長期不居住，是否還要交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？答：產(chǎn)權(quán)人長期不住的房屋或建設(shè)方未出售的空置房，均應(yīng) 交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)是一種公共性服 務(wù)，即公共區(qū)域的保潔、保安、綠化、房屋及小區(qū)公共設(shè)施的維 護(hù)，小區(qū)日常管理等，這種公共性服務(wù)不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人或幾個(gè) 人不在此居住，管理成本就會(huì)減少。45、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否越低越好?答：物業(yè)管理是一種市場經(jīng)濟(jì)下的經(jīng)營服務(wù)型企業(yè)行為，物 業(yè)服務(wù)公司提供的是有償服務(wù)。作為業(yè)主除了關(guān)心服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)外，更需要了解所交的服務(wù)費(fèi)包括的服務(wù)內(nèi)容，

18、服務(wù)的深度和 廣度不同，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就不同。物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目越多， 服務(wù)質(zhì)量越好，其管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就越高；而服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低時(shí)，不 僅服務(wù)項(xiàng)目較少，而且服務(wù)不到位，服務(wù)質(zhì)量不高。46、如果業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)該怎么辦？答：及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的主要義務(wù)之一，如業(yè)主拒 絕交納服務(wù)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)可以督促其限期交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 有權(quán)要求其前期交納并按規(guī)定收取滯納金。如業(yè)主扔不交納，物 業(yè)企業(yè)可向人民法院提起訴訟。47、業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司 該怎么辦？答：商品房買賣與物業(yè)服務(wù)屬于不同的法律關(guān)系。業(yè)主與開 發(fā)商之間的任何糾紛應(yīng)由開發(fā)商和業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由 不交

19、物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違反物業(yè)服務(wù)合同，是 一種違約行為，物業(yè)服務(wù)公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務(wù)，交納物業(yè) 服務(wù)費(fèi)；如業(yè)主繼續(xù)違約的，物業(yè)公司可以采取法律手段，起訴 業(yè)主或提出仲裁，要求業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)合同約定的繳費(fèi)義務(wù)。48、業(yè)主大會(huì)成立前，業(yè)主能否已未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合 同為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用？答：不能。因?yàn)榘凑找?guī)定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由開發(fā)建設(shè)單 位委托，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。49、業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù) 合同后，單個(gè)業(yè)主能否以未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同為由拒絕交 費(fèi)？答：不能。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具 有約束力。業(yè)主必須履行

20、業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企 業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。50、電梯費(fèi)用如何交納？首層要交電梯費(fèi)嗎？答：電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)?，首?住戶也要交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會(huì)另有決議以及業(yè)主大會(huì)與物業(yè) 服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。51、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)怎么辦？答：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物 業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物 業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng) 依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。52、物業(yè)糾紛的解決方式主要有哪幾種？答：物業(yè)糾紛的解決方式主要有：1、協(xié)商與調(diào)解：通常在

21、 有分歧或糾紛時(shí)，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由雙方愿意接 受的第三方調(diào)解，這是解決糾紛的最快途徑；2、仲裁：若協(xié)商 與調(diào)解不能解決糾紛的情況下，就要申請(qǐng)仲裁或提起訴訟；3、 訴訟：是指物業(yè)糾紛當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟，由人民法 院根據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出判決。53、在小區(qū)交了停車費(fèi)，管理單位應(yīng)負(fù)什么責(zé)任？答：停車管理單位應(yīng)負(fù)的責(zé)任是：保障車主由車位；負(fù)責(zé)疏 導(dǎo)小區(qū)交通；物業(yè)的車位使用費(fèi)只限于該停車場地使用租金，不 包含車輛保管費(fèi)，即雙方只構(gòu)成車位場地租賃關(guān)系，不構(gòu)成車輛 保管關(guān)系。車輛應(yīng)由業(yè)主自行妥善保管。54、樓道內(nèi)的照明燈由誰負(fù)責(zé)維修？答：應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修。樓道間的照明燈屬于公

22、共 設(shè)施設(shè)備，它的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，但樓道 公共照明的電費(fèi)本著誰收益、誰承擔(dān)的原則應(yīng)由業(yè)主分擔(dān)。55、在計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？答：計(jì)費(fèi)面積以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面 積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是公共分?jǐn)偯?積。對(duì)于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購 房合同上的銷售面積為準(zhǔn)。56、什么是住宅專項(xiàng)維修基金？答：是指根據(jù)法律規(guī)定建立的專門用于住宅共用部位，共用設(shè)施 設(shè)備保修期滿后的大修、更新和改造的資金。各開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將代 收的住宅專項(xiàng)維修資金，全額移交到房地產(chǎn)主管部門所在銀行設(shè)立的 住宅專項(xiàng)維修資金總賬號(hào)，實(shí)行統(tǒng)一歸

23、集、統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理。57、什么是住宅共用部位？答：住宅共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有 的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及 戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。58、什么是共用設(shè)施設(shè)備？答：共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅 業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電 梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非 經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。59、小區(qū)業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)交納住宅專項(xiàng)維修資金？住宅專項(xiàng)維修資 金歸誰所

24、有，有什么用途？答：小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維 修資金歸業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備的維修、更新和改造，任何人不得挪作他用。60、籌集和使用專項(xiàng)維修資金是如何規(guī)定的？答：應(yīng)經(jīng)專業(yè)部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)?數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。61、單幢住宅共用部位，共用設(shè)施大修、更新、改造的費(fèi)用由誰 承擔(dān)？答：整幢住宅的業(yè)主共同承擔(dān)。62、居住區(qū)范圍內(nèi)的共用設(shè)施大修、更新、改造的費(fèi)用由誰承擔(dān)？答：居住小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共同承擔(dān)。63、住宅的共用部位、共用設(shè)施屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由誰承擔(dān)?答：由責(zé)任人承擔(dān)。64、住宅共用部

25、位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金繳納比例是如何規(guī)定 的？答：1、商品房銷售時(shí)，購房者應(yīng)按購房款2%的比例繳納；2、 共有住房銷售時(shí)，售房單位按多層住宅不低于售房款20%，高層住宅 不低于30%繳納，購房者按購房款2%提取。65、小區(qū)內(nèi)樓房下面的架空層屬于誰所有？物業(yè)服務(wù)公司是否有 權(quán)出租、使用？答：樓房下面的空架層與整棟樓房屬于不可分割的整體，架空層 由梁柱構(gòu)成，負(fù)責(zé)承載整棟大樓的作用，屬于建筑物的承重結(jié)構(gòu)。業(yè) 主購買了樓內(nèi)的單元房，與之不可分割的架空層屬于全體業(yè)主所有， 物業(yè)服務(wù)公司無權(quán)處置。66、業(yè)主在窗臺(tái)、陽臺(tái)外搭建防盜網(wǎng)或其他架臺(tái)，相鄰業(yè)主感到 不安全，物業(yè)服務(wù)公司沒有執(zhí)法權(quán)不能強(qiáng)拆，該如何適

26、應(yīng)管理職責(zé)？答：物業(yè)管理?xiàng)l例第46條規(guī)定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān) 治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面的法律、法規(guī)規(guī)定的行為， 物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政 管理部門（可以是居委會(huì)、街道、派出所等）在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。67、物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有 關(guān)職責(zé)是如何規(guī)定的？答：物業(yè)管理?xiàng)l例第45條：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、 供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外 費(fèi)用”。第52條：“供水、供電、供氣、供

27、熱、通信、有線電視等單 位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的 責(zé)任?！?8、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共建筑和公共設(shè)施能否改變用途？確需 改變用途的如何辦理？答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，是滿 足業(yè)主正常生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將 小區(qū)內(nèi)的學(xué)校改為娛樂場所、綠地改為商業(yè)設(shè)施等做法都是不被允許 的。業(yè)主確需改變公共建筑和公共設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手 續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和公共設(shè) 施用途的應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意并依法辦理相關(guān)手續(xù)。69、因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他單位 需臨

28、時(shí)占用、挖掘道路和場地怎么辦？答：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主或其他單位確需臨時(shí)占用、 挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè) 服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路和場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。70、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否擅自占用物業(yè)公共部位、公共設(shè)施 設(shè)備？答：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是全體業(yè)主共有，業(yè)主和物業(yè) 服務(wù)企業(yè)都不能擅自占用。如需占用物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備， 應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦 理有關(guān)手續(xù)。71、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備 進(jìn)行經(jīng)營？答：業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自利用物業(yè)公共部位、公共設(shè)施

29、設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營。如需經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù) 企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充納入住 宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。72、能否在房屋樓頂架設(shè)廣告牌？答：一幢樓內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的，如無特殊約定，樓頂是公用部位，屬 于全體業(yè)主共有。如需在小區(qū)樓頂上架設(shè)廣告牌，應(yīng)征得業(yè)主大會(huì)、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，依法辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益主要用于補(bǔ)充住 宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)決定使用。73、業(yè)主能否不按規(guī)定或約定封閉陽臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽光 棚？答：封閉陽臺(tái)、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚等行為看似是業(yè)主自家 的事，但是會(huì)影響小區(qū)的環(huán)境和整體外觀。一個(gè)環(huán)境

30、整潔優(yōu)美的小區(qū) 不僅使居住其中的業(yè)主感到舒服，而且能起到提升物業(yè)品質(zhì)、使其保 值增值的作用。為了維護(hù)公共安全和公眾利益，業(yè)主封閉陽臺(tái)、安裝 防護(hù)欄或搭建陽光棚時(shí)，都應(yīng)遵守業(yè)主（臨時(shí)）公約和小區(qū)有關(guān) 規(guī)章制度的規(guī)定。74、鄰居占用了公共樓道怎么辦？答：公共樓道屬于共用部位，鄰居占用了公共樓道就是侵犯了相 鄰業(yè)主的利益，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求其停止占 用；造成公共部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。75、小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施損壞，維修費(fèi)用該由誰承擔(dān)？答：如果是人為造成小區(qū)共用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)； 造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。如果責(zé)任不明確的，維修費(fèi)用該由全體 業(yè)主按所擁有的建

31、筑面積比例分擔(dān)。76、業(yè)主裝修房屋時(shí)，需要告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？答：物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定業(yè)主裝修房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服 務(wù)企業(yè)，物管企業(yè)應(yīng)將房屋裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。77、裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，需要告知鄰里嗎？答:需要告知鄰里。78、建設(shè)工程質(zhì)量保修的期限？答：根據(jù)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條在正常使用條件下， 建設(shè)工程的最低保修期限為：1、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建設(shè)的地基基 礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏， 為5年；3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；4、電氣管線、 給排水管道、設(shè)備安

32、裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由 發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì) 算。79、業(yè)主和使用人在使用和裝修房屋時(shí)，有哪些違規(guī)行為，應(yīng)承 擔(dān)什么責(zé)任？答：業(yè)主在使用物業(yè)，尤其是裝修房屋時(shí)，應(yīng)遵守有關(guān)房屋裝修 管理規(guī)定，事先告知物業(yè)服務(wù)公司。業(yè)主和使用人如有下列行為之一， 造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任：1、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房 屋外貌；2、占用、損壞住宅的公共部位、共用設(shè)備；3、在天井、庭 院、平臺(tái)、屋頂以及道路或者場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；4、侵占綠 地、毀壞綠地；5、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)集貿(mào)市場；6、亂倒垃圾、雜物； 7、在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫

33、；8、排放有毒、有 害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；9、法律、法規(guī)禁止的其他行 為。80、住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止行為有哪些？答：按照建設(shè)部第110令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法.的規(guī)定， 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：1、未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具 有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； 2、將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；3、擴(kuò)大承重 墻上原有的門窗尺寸。拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；4、損壞房 屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5、未經(jīng)批準(zhǔn)，不得搭建建筑物、 構(gòu)筑物；改變住宅外立面，在非承重墻上開門、窗；拆改供暖管道和 設(shè)施；拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。6、其他影響建筑

34、結(jié)構(gòu)和使用安全的行 為。81、業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否進(jìn)行入戶檢查？答：業(yè)主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和 裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的予以制止；情節(jié)嚴(yán)重的，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào) 告。82、應(yīng)如何處理住宅室內(nèi)裝飾裝修垃圾？答：住宅室內(nèi)裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù) 企業(yè)指定的位置、方式和時(shí)間進(jìn)行堆放和清運(yùn)，嚴(yán)禁從樓上向地面或 者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。83、物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要入戶維修，業(yè)主是否應(yīng)該配合？答：小區(qū)內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施 具有系統(tǒng)性等特點(diǎn)，物業(yè)局部存在安全隱

35、患不僅會(huì)影響業(yè)主、使用人、 還會(huì)影響到相鄰的業(yè)主，甚至影響整個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的安全和正常使 用。即物業(yè)安全隱患往往會(huì)影響到公共利益和他人合法權(quán)益。因此， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要進(jìn)行入戶維修時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。84、物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)嗎？答：物業(yè)管理用房屬公共設(shè)施。所有權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主。85、邢臺(tái)市物業(yè)管理辦法對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)辦公用房面積是 如何規(guī)定的？答：建設(shè)單位應(yīng)按照物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的千分之三的比例（不足五十平方米的按五十平方米配置），在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理辦公用房，配置的物業(yè)管理用房應(yīng)適合辦公使用，不得配置在 地下室、車庫等房屋。物業(yè)管理辦公用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。由物 業(yè)公司企業(yè)使用。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管 理辦公用房的用途。86、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有哪些資質(zhì)等級(jí)？答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)有：一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)。87、從事物業(yè)管理活動(dòng)應(yīng)具備什么資格？答：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng) 具有獨(dú)立的法人資格。國家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)