萬科A財務管理制度

1、萬科A財務管理制度規(guī)則：目的為了提高集團財務管理水平維護健康、良好的財務狀況促進業(yè)務的持續(xù)發(fā)展制定 本規(guī)則。范圍本規(guī)則全部條款均適用于集團全資、控股和受托經營的各類房地產公司除本規(guī)則 之項之下的其他全部條款適用于集團所屬非地產公司。職責總部財務管理部負責本規(guī)則的解釋及修訂總部財務部、各一線公司財務部及相關 責任部門負責具體實施。具體內容：總則：（1）財務管理的原則實行專業(yè)統(tǒng)一管理、業(yè)務分級服務的管理體制主張財務信息扁平化、透明化與真實性重視風險管理、加強內部控制注重經濟合理性適應并促進經營業(yè)務的持續(xù)、健康發(fā)展不給后續(xù)經營造成遺留問題主動維護股東利益保護公司財產安 全。（2）財務管理的職責：組織

2、編制經營計劃及時反饋經營信息、籌集經營資金提高資金使 用效率、遵守國家法規(guī)認真執(zhí)行集團財務制度、加強內部控制促進業(yè)務健康發(fā)展。經營計劃管理： 計劃管理體制：公司的經營計劃由財務部門負責牽頭和組 織、綜合其他職能部門的工作目標匯總編制并經公司管理層審議通過。編制經營計劃須堅持謹慎、客觀、透明的原則以事實為依據主觀上不得超報、瞞報。經營計劃實行總部集中平衡。總部根據集團經營目標、資源配置情況對上報計劃進行必要調整然后確定下發(fā)經營計劃指 標。各公司以集團下發(fā)的經營計劃指標作為執(zhí)行目標。區(qū)域中心各公司的經營計劃須經過區(qū)域中心負責人確認區(qū)域中心可根據本區(qū)域實際情況在區(qū)域內做出一定的平衡。確認后的經營計劃

3、由一線公司直接報總部同時抄報區(qū)域中心。經營計劃編制、執(zhí)行過程中的信息反饋按扁平化原則直接報總部財務管理部屬區(qū)域中心的同時抄報區(qū)域中心。4.2.2計劃內容與控制:（1）建立三級經營計劃體系:A、本年度執(zhí)行性經營計劃一 作為考核公司本年經營業(yè)績的具體執(zhí)行指標B、次年度指導性經營計劃一作為各職能部門下年度安排工作的依據 C中長期滾動經營預算一用于合理配置項目資源、確定公司中長期發(fā) 展目標。（2）經營計劃按以下要求編制 1-2月在上年下發(fā)的指導性經營計劃基礎上根據上年 結算情況、項目資源編制本年的執(zhí)行性經營計劃并確認下發(fā)。3-4月在本年經營計劃基礎上編制次年度指導性經營計劃報總部集中平衡?？偛肯蛞痪€公

4、司下發(fā)次年度指導性經營計劃指標。7-8月中期結算后總部根據一線公司申請個別下發(fā)“調整后的本年度經營計劃”。不定 期一線公司應在經營計劃指標確定、經營方案變更、新項目確定、年度結算完成等時點及時調整中長期滾動經營預算以動態(tài)反映公司的項目資源情況。（3） 線公司須加強對經營計劃執(zhí)行情況的跟蹤、檢查與分析。按要求上報“經營信息月報”主動與總部財務部溝通及時通 報經營信息變化情況。對經營信息的正確性與客觀性負責。（4）經營計劃的調整申請、變更事項由一線公司先報告區(qū)域中心并抄送總部由區(qū)域中心發(fā)表是否調整的意見總部根據區(qū)域 中心的意見再行審批。（5）總部對一線公司實行實際經營業(yè)績與計劃完成情況相結合的考核

5、、 激勵制度財務部門應予配合考核并嚴格執(zhí)行。禁止在總部核定的指標之外多計獎金、多發(fā)補助。（6） 線公司應建立對經營計劃的內部考核、激勵機制做好公司內部考核工作。主要業(yè)務環(huán)節(jié)的管理:（1）立項管理：一線公司財務部門直接參與新項目可行性研究工作按總部統(tǒng)一要求編制新項目經濟指標測算表 與成本部門協同編制完成 新項目成本測算表。在新項目可行性經濟分析中財務部門應遵循客觀、謹慎的原則從合作方式、資 金支付、稅務、收益指標及風險防范等方面對項目進行評估、論證。一線公司財務部門應就項目成本、售價、開發(fā)銷售節(jié)奏等測算基礎與相關部門積極溝通、確認要總體把握可行性評價指標的正確性同時對財務部分各數據的準確性、邏輯

6、性負責。（2）成本管理：一線公司財務部門應協助成本部門通過目標成本、責任成本管理等辦法在公司內建立有效的成本監(jiān)控機制并有意識地提高全員的成本意識。（3） 線公司財務部門有權要求成本部門應用好成本管理軟件及時完成各自成本信息的錄入與上傳保證成本信息真實、可信以及傳遞的暢通。4.323一線公司財務部門應會同成本部門共同確定合理的成本分攤辦法保證公司內成本計算口徑 的統(tǒng)一保證成本項目的一致性。（4）因確認經營成果的需要一線公司財務部門有權要求成本部門及時提供動態(tài)的、準確的項目成本信息。4.3.3銷售管理:（1） 一線公司財務部門應從公司經營計劃和經濟合理性角度參 與項目的定價、調價方案、銷售折扣方案

7、的制定工作并在執(zhí)行過程中進行跟蹤、監(jiān)督。（2）集團鼓勵一次性付款和銀行按揭的銷售方式不主張采用未來具有不確定性的非常規(guī)銷售方 式。若采用分期付款的須按按揭標準進行客戶資信調查且付款期限應限制在入伙之前。禁止公司代墊首期款按揭的行為。（3） 線公司財務部門應從公司經營計劃的角度關注銷售計劃的可行性并提出合理化建議。年度銷售計劃應由銷售部門提出、財務部參與、一線公司管理層批準后確定。（4）從正確計算經營成果和掌握回款信息考慮財務部門應督促相關部門正確 用好銷售軟件保證公司銷售信息的真實、完整和有效性按集團統(tǒng)一口徑和要求完成銷售統(tǒng)計信息的上傳和報表上報。（5） 線公司財務部門應參與或協助有關部門建立

8、有關樣板間的管 理制度、輔助臺帳加強對樣板間所用資產的添置、轉移和回收情況的監(jiān)管。（6）財務部門應督促、建立和完善公司的銷售費用管理制度督促并關注所有權、經營權應歸萬科的各項資產的產權證、經營權證的取得和保管情況。（7）財務人員須參與制定公司內部的銷售獎勵方案。 銷售獎勵方案應綜合考慮銷售面積、銷售金額的計劃完成情況、以及發(fā)生的銷售費用情況來制定。4.3.4物業(yè)管理:（1） 一線公司財務部應指導、監(jiān)督物業(yè)公司的財務管理并在需 要時提出物業(yè)公司財務負責人的職務任免建議。（2）地產公司與物業(yè)公司之間應按照集團物業(yè)與地產業(yè)務操作規(guī)范 建立清晰的業(yè)務流程以契約形式明確委托與被委托關系以及雙方的 權利、

9、義務關系。（3） 線公司財務部應定期與物業(yè)公司溝通信息核對托管資產、收入等往 來掛帳情況并按市場化原則結算有關委托代理業(yè)務的傭金。（4）在項目經營過程中一線公司財務部有責任及時提請相關部門慎重對待銷售承諾避免產生給物業(yè)經營造成長期負擔的遺 留問題。（5）地產公司對物業(yè)公司的財務工作負有監(jiān)督責任。地產公司財務部門應每年組織 一次對物業(yè)公司財務管理、帳務收支情況的檢查。主要資產、負債管理:（1）貨幣資金管理：A.現金管理:1.出納人員負責現金的日常 管理不得兼管或臨時代理憑證的錄入和會計稽核不登記除現金、銀行存款日記帳外的其他帳簿或臺帳不參與任何購、銷業(yè)務和實物收發(fā)對保管的有價證券的安全負責。2遵

10、守國家現金管理暫行條例的規(guī)定超出結算起點的付款應轉帳結算?，F金庫存限額一般以 3天的現金日常需要為準除零星現金收入可補充庫存外不得坐支現金。3銀行歇業(yè)收進的暫存公司指定或許可的臨時戶的現金應于第二個工作日及時全額轉入公司帳戶。各公司須切實做好現金存入、提取的安全保衛(wèi)措施必要時應派車輛接送。4嚴格按規(guī)定的審批權限和程序付款。財務人員不得受理不完整、 不真實、不合法的內外部憑證。 現金收付時應堅持“當面點清”制度。 5不得為任何單位和個人套取現金不得用白條抵充現金、不準因私借支現金。出納不得接受 公司任何人員的授意將現金收入存入非公司賬戶。嚴禁公司、部門設立“小金庫”。6出納須于每日結出當日現金余

11、額、盤點庫存現金若出現差異應及時查明原因并報財務部負責人。財務部必須每月對庫存現金至少檢查盤點一次必要時可進行突發(fā)性檢查。B.銀行存款管理:1開立銀行帳戶含共管帳戶必須由一線公司財務管理部出具專項報告說明開戶理由、用途等經公司總經理批準后報總部資金管理中心審核。未經總部審批嚴禁以任何名義開立境內、 境外帳戶。2財務部門應定期對各銀行帳戶進行清理、 核對對不需要的帳戶應及時辦理銷戶手續(xù)。不得以任何形式為任何單位或個人提供便利或出租、出借銀行帳戶。除正常業(yè)務中的保證金、定金等收退外不得對任何單位或個人發(fā)生代收、代付行為。3出納須在每月終了 5個工作日內根據銀行對帳細核對銀行日記帳、并查明未達帳項及

12、其原因編制銀行存款余額調節(jié)表 及其說明經會計稽核人員審核后報財務負責人。銀行余額調節(jié)表及其說明應裝訂歸檔、妥善保管。4各公司必須嚴格執(zhí)行規(guī)定的審批權限和流程。出納人員應嚴格把關確保每筆款項支 付單據齊全、手續(xù)完備并合乎規(guī)章。公司領導出差休假等非在職期間應取得相應的授權。5有關開戶、銷戶、結算等管理的具體規(guī)定見資金管理中心的資金管理制度及相關規(guī)定。C.外匯管理1公司不得擅自與外單位和個人辦理調匯業(yè)務。公司因業(yè)務需要用匯的必須根據付匯管理規(guī)定提供與境外單位簽訂的合同、發(fā)票原件、當地稅務部門的完稅證明、以及委托境外付匯協議書原件。2按國家外匯管理規(guī)定辦理購匯、調匯、攜匯等事項。外匯收入必須及時調回境

13、內。4.4.2應收款項管理：(1)財務部門應主動、及時督促銷售部門及其他業(yè)務部門 清理應收款項協助提供應收款項的清單和收款信息配合有關業(yè)務部門的收款工作。(2)財務部門須結合年度銷售計劃、 資金計劃跟蹤項目的銷售及回款情況及時與銷售部門對接、確認按要求向總部提供銷售、回款信息報表定期向公司領導通報應收帳款情況、按揭到帳情況。(3)對帳齡較長收回困難的款項應視情況聯合法律等部門成立小組負責專門清欠必要時應采 取法律手段。對于采取多種措施無法收回且超過規(guī)定帳齡的應收款經公司總經理最終批準合 資公司需報董事會并通報總部財務部后可作壞帳處理。對已作壞帳的應收款應進行登記、視情況繼續(xù)追索。(4)財務部門

14、可根據本地業(yè)務情況確定是否借支備用金以及合理限額。備用 金應在業(yè)務完成后十天之內報銷或歸還。對未按規(guī)定辦理者應限制其再次借款必要時可通知人事部門從其工資中抵扣。(5)職員離職或內部調動時財務部門須確認是否有未清的個人欠 款、或其經手的未結債權否則人事部門不得辦理調離手續(xù)。4.4.3存貨管理:(1) 一線公司財務部門應及時掌握公司存貨的構成與現狀定期進行存量分析特別是對現房的分析并主動向公司負責人報告須按管理要求向總部提供正確的存貨報表與統(tǒng)計信息。公司不得產生帳外存貨。(2)督促有關部門在編制項目開發(fā)計劃、銷售計劃時應合理控制開發(fā)與銷售節(jié)奏測算預計期末的存貨構成與資金占用水平維持合理的現房存量提

15、高存貨周轉速度。（3）財務部門應高度關注竣工期超過一年的存貨。積極督促或組織銷售部門應制定切實可行的營銷方案尋求各種可能途徑有計劃地進行銷售、消化或盤活竣工期超過一年以上的存貨。（4）年度末財務部門應組織有關部門對存貨進行一次全面清理以保證其完整性與合法性。對盤盈、盤虧情況應首先查明原因再按程序報一線公司總經理 批準后才能做帳務處理。（5）財務部門應督促有關部門對于視同存貨管理的配套資產及時明 晰其產權關系產權屬于公司的應及時辦理相應的產權手續(xù)。配套資產委托物業(yè)公司或第三方經營時必須簽定合同或委托書以明確管理責任和收益權。（6）財務部門應及時了解、掌握存貨的可變現凈值與帳面成本的對比情況對于需

16、要計提跌價準備的應按規(guī)定計提存貨跌價準 備并及時通報總部財務部。（7）因經營管理需要開發(fā)產品做為辦公、宿舍等轉固定資產時須 報總部批準。對已攤入可售產品成本或已提足攤銷的配套資產應設置備查簿繼續(xù)進行實物管 理。4.4.4 關聯單位往來管理:（1）各公司對發(fā)生的除集團資金管理中心許可的資金調 撥外的其他內部交易應及時清算不允許分屬不同地區(qū)、不同集團考核主體的各公司之間期末掛往來帳。（2）各公司在經營活動中應有意識避免或減少代收、代墊款項的發(fā)生。除由于總 部組織集團范圍內會議等活動而發(fā)生內部往來外其他內部交易均由當事公司直接清算。（3）內部往來應按月核對至少每季末編制調節(jié)表雙方簽字蓋章確認與聯營公

17、司之間的往來也須 堅持及時清算、及時核對的原則。（4）有關內部往來管理的詳細規(guī)定見集團內部往來管理制度。4.4.5 投資管理:（1）集團內的證券投資業(yè)務由總部統(tǒng)一安排。未經集團總經理或 董事會批準一線公司均不得從事證券投資業(yè)務。集團所有公司對外聯營投資均須報集團總經理或董事會批準。（2）聯營投資的公司應按集團的管理體制和規(guī)定要求聯營公司提供有關會 計報和經營信息。年度末應關注其董事會決議及利潤分配方案及時確認應得的權益。（3）原則上集團不對聯營公司提供借款或擔保。合資公司是否向聯營公司提供擔保由其董事會決定 若合資公司提供擔保則須要求聯營公司或其他股東提供反擔?；蜇敭a抵押。（4）對聯營公司（4

18、）對聯營公司4.4.6固定資產管理:（1）建立相應的管理制度并切實予以執(zhí)行。2公司須編制自己的“年度固定資產計劃”。屬區(qū)域中心的應從其區(qū)域中心規(guī)定的審批程序。新成立的地產公司應在公司成立之初編制詳細的固定資產購置計劃報區(qū)域中心及總部批準。3各公司凡購置房產、車輛、504.4.6固定資產管理:（1）建立相應的管理制度并切實予以執(zhí)行。2公司須編制自己的“年度固定資產計劃”。屬區(qū)域中心的應從其區(qū)域中心規(guī)定的審批程序。新成立的地產公司應在公司成立之初編制詳細的固定資產購置計劃報區(qū)域中心及總部批準。3各公司凡購置房產、車輛、50萬元以上的辦公室裝修均須事先報總部批準后方能實施。凡購置服務器系統(tǒng)、應用軟件

19、系統(tǒng)含開發(fā)的還須提前報告集團IT中心進行技術論證和價格審核。（2）日常管理1各公司必須建立固定資產的明細2財務部門應至少分類帳、卡片、使用及維修記錄。 財務部門應督促配合資產管理部門定期對固定資產進行核 2財務部門應至少每年組織一次固定資產清理對盤盈、盤虧的資產必須找出原因、明確責任人并按規(guī)定程序報 批后再行處理。3非正常壽命周期內的固定資產報廢應查明原因并追究管理責任正常壽命周期的固定資產報廢由一線公司總經理批準。4對長期閑置的固定資產應積極尋求出售、出租等方式變現對因使用保管不善而造成固定資產損壞或丟失由相關責任人按責任大小以重置 價值進行賠償。5房屋類和運輸類固定資產應辦理財產保險手續(xù)。

20、447銀行借款管理：（1）集團實行資金整合使用、有償調配的原則。在向銀行借 款時優(yōu)先考慮集團內部資金調配。一線公司之間未經資金管理中心批準不得擅自拆借資金。 內部借款利率由資金管理中心根據資金成本確定并按季公布。資金管理中心收取一定比 例的融資手續(xù)費。（3）公司需要融資時應由資金中心決定其融資方式。無論向資金中心還是 向本地銀行借款均須經資金管理中心批準并遵守銀行和集團有關規(guī)定和程序。財務部門應予積極配合及時提供有關項目資料、證照等。（4）公司應及時辦理借款的到期歸還、展期等手續(xù)避免拖欠借款、利息及罰息事件的發(fā)生。銀行借款須按規(guī)定的用途使用。（5）嚴禁向非金融機構或個人借款、對外拆借資金等違反

21、金融法規(guī)的行為。合資公司借款需報其董事會批準。4.4.8應付款項管理:（1）各種應付款項應嚴格按合同、協議等規(guī)定的時間、進度 和金額支付。（2）財務部門須慎重確定各項債務確認公司債務時應有合理、合法的依據。（3）財務部門須協助有關業(yè)務部門建立各類付款的審批辦理流程、明確審批權限應建立、 健全有關合同管理、付款管理、有關臺帳及其他相關制度。（4）財務部門應及時清理應付款項關注長期無法付出的款項。對長期無法付出款項的處理應提前報告總部財務部批準。（5）各公司應在遵守法律、合同約定、及維護公司信譽條件下充分利用無資金成本的商業(yè)信用。所有者權益管理:（1）資本金管理:1.集團各公司新成立法人和非法人公

22、司均須 報集團總經理批準。各公司不得未經批準進行資本項下的直接融資。2.合資、聯營公司注冊成立或增資時財務部門應督促所有股東按相關法規(guī)和公司章程規(guī)定及時足額繳付資本金。對未按時或足額繳付資本金的應提交董事會處理并報總部備案。3.公司的實收資本不得隨意變更。全資、控股公司注冊資本的增減變動須經過集團審批合資公司注冊資金的增減變動應經 其董事會批準。4.各股東投入的資本金不得以非法定程序抽回。總部直接投資的子公司在注銷清算后清算資金余款須及時返回總部。4.5.2利潤分配管理:1.集團對全資公司實行盈余公積后利潤全額上交、集中分配的管理體制。聯營公司當年實現的利潤按照其董事會決議進行分配。2.總部根

23、據股東大會確定的利潤分配方案計提公積金、公益金、安排分紅派息工作。一線公司留存公積金和公益金須憑股東大會后總部的通知進行利潤分配的帳務處理。3.為保證分紅派息的資金需要各公司應在次年的月日前以現金方式上交應付股利的40月日之前以現金方式繳清剩余的應付股利。4.合資公司當年實現的利潤按其董事會決議進行分配。在利潤分配方案獲其董事會批準后應及時將利潤分配給股東。其他財務管理:（1）或有負債管理：1.集團內的所有擔保事項由集團資金管理 中心統(tǒng)一安排。未經總部批準集團各公司不得對外提供任何形式的擔保。合資公司的擔保事宜從其董事會決定。2.集團各公司之間不得相互提供銀行信用保證特殊情況下須通過資金管 理

24、中心并報總部批準后辦理。公司有義務接受、配合資金管理中心為籌措集團所需資金而安 排的擔保事項。3.各公司財務部門應密切關注公司的經濟訴訟案件要求公司法律部門或人員 對涉單案金額5萬元或年累計5萬元的案件必須及時將訴訟結果和進展情況通報給公司負責 人、財務部門和總部相關部門。訴訟案未經判決不得確認損失或收益結案后的處理須報總部 或董事會批準。4.或有負債事項由總部統(tǒng)一披露未經總部同意公司或個人不得對外提供相關信息。信息。462稅務管理:1.各公司必須堅持守法經營依法納稅的原則并指定專人負責辦理稅務事項及時、正確進行各項納稅申報。2.財務部門應認真研究領會國家、地方各項稅收政策法規(guī)積極爭取可能的稅收優(yōu)惠和減免在不違背稅法條件下依法、合理避稅。3.各公司應積極與稅務部門建立良好的合作關系及時了解稅務政策的變化情況對稅務稽查以及其他 重大事項應及時通報總部。4.對于壞帳準備、非經常性損益等當年不能抵稅而須在以后年度 抵扣的項目應建立備查薄進行登記。463票據與印簽管理:1.財務印鑒須由兩人分開保管。銀行票據、收款收據統(tǒng) 一由出納保管但出納不得保管財務或結算專用章。財務印鑒不得預留在空白票據上。2.實行票據登記領用保管制度。必須建立銀行票據的領用登記簿詳細登記票據的金額、號碼、期限、收款單位等內容并由領用人簽字。3.特殊情