房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告

1、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告贛江價(jià)估字2019 B0072號(hào) 吉安市吉州區(qū)人民法院：根據(jù)你單位價(jià)格鑒定委托書(shū)的委托，遵循合法、科學(xué)、 公正、效率的原則，按照規(guī)定的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，依 法對(duì)吉安市吉州區(qū)南劉家巷92號(hào)南幢1-802室房產(chǎn)進(jìn)行了 價(jià)格評(píng)估，現(xiàn)將價(jià)格評(píng)估情況綜述如下：一、價(jià)格評(píng)估標(biāo)的（1）、評(píng)估對(duì)象的基本資料：價(jià)格評(píng)估對(duì)象坐落于吉安市吉州區(qū)南劉家巷92號(hào)南幢 1-802室，房屋所在數(shù)層為8/8，房屋結(jié)構(gòu)為混合，規(guī)劃用 途為住宅。（2）、價(jià)格評(píng)估對(duì)象的位置：價(jià)格評(píng)估對(duì)象坐落于吉安市吉州區(qū)南劉家巷92號(hào)南幢 1-802室，毗鄰吉州區(qū)古南街道辦事處，永叔龍灣小區(qū)。（3）、價(jià)格評(píng)估對(duì)象的范圍：價(jià)格

2、評(píng)估對(duì)象為吉安市吉州區(qū)南劉家巷92號(hào)南幢1-802 室房產(chǎn)，建筑面積為173.29平方米。（4）、評(píng)估對(duì)象的權(quán)利狀況：委托方提供的房屋詳細(xì)信息表載明：房屋所有權(quán)人 為朱斌、李莎；產(chǎn)權(quán)來(lái)源為私房買(mǎi)賣(mài)（2）；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)為 贛（2016 ）吉安市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 0030520號(hào)；發(fā)證時(shí)間為 2016/11/29。二、價(jià)格評(píng)估目的為法院拍賣(mài)處置提供價(jià)格參考依據(jù)。三、價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日以委托書(shū)日期2019 年 10月30日為準(zhǔn)。價(jià)格評(píng)估標(biāo)的的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)隨著市場(chǎng)條件的變化而不 斷改變，在價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn)， 這一時(shí)點(diǎn)就是價(jià)格評(píng)估基準(zhǔn)日。四、價(jià)格定義價(jià)格評(píng)估報(bào)告所指價(jià)格是：評(píng)估標(biāo)的在評(píng)估基

3、準(zhǔn)日，依 據(jù)國(guó)家法律法規(guī)，采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)確定的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià) 值與快速變現(xiàn)建議價(jià)格。五、價(jià)格評(píng)估依據(jù)A、法律、法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)價(jià)格法2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法3、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范4江西省涉案財(cái)物價(jià)格鑒定管理?xiàng)l例5、江西省涉案財(cái)物價(jià)格鑒定操作規(guī)程6、其他相關(guān)的法律、法規(guī)等。B、委托方提供的有關(guān)資料1、吉州區(qū)法院委托書(shū)2、房屋詳細(xì)信息表C、評(píng)估方收集的有關(guān)資料1、現(xiàn)場(chǎng)勘察資料2、市場(chǎng)調(diào)查資料3、網(wǎng)上查詢(xún)資料六、價(jià)格評(píng)估方法與原則價(jià)格評(píng)估方法：采用市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是將評(píng)估對(duì)象與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交 易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做 適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u(píng)估

4、對(duì)象的客觀合理或價(jià)值的方法。價(jià)格評(píng)估原則：（1）、合法原則一一即以?xún)r(jià)格評(píng)估對(duì)象合 法使用、合法處分為前提進(jìn)行。（2）、最高最佳使用原則一 一考慮價(jià)格評(píng)估對(duì)象的用途時(shí)，應(yīng)取其最高最佳利用狀態(tài)， 在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使價(jià)格評(píng)估對(duì) 象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài)。（3）、替代性原則一一根據(jù)經(jīng) 濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)內(nèi)效用相同的商品的價(jià)格趨于一致， 這一原理同樣適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，即在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)， 可以通過(guò)調(diào)查近期發(fā)生交易的，與待估房地產(chǎn)有替代可能的 房地產(chǎn)價(jià)格為參照實(shí)例，確定待估房地產(chǎn)的價(jià)值。（4）、價(jià) 格評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則一一由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，因此在 不同價(jià)格評(píng)估時(shí)點(diǎn)，同一項(xiàng)房

5、地產(chǎn)往往具有不同的價(jià)格水 平。本次價(jià)格評(píng)估是對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況及其自身情況的界 定，均以其在價(jià)格評(píng)估時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)為準(zhǔn)。七、價(jià)格評(píng)估過(guò)程1、接受委托后，我們派出專(zhuān)業(yè)的價(jià)格評(píng)估人員會(huì)同法 院工作人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，并對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)拍照，取證。2、評(píng)估人員對(duì)所收集的全部資料、數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分析。3、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯集項(xiàng)目?jī)r(jià)格評(píng)估情況，撰寫(xiě)價(jià)格評(píng)估 思路與說(shuō)明，進(jìn)行內(nèi)部復(fù)核，與委托方交換意見(jiàn)，出具并提 交正式結(jié)論書(shū)。八、價(jià)格評(píng)估結(jié)論通過(guò)價(jià)格評(píng)估計(jì)算，位于吉安市吉州區(qū)南劉家巷92號(hào) 南幢1-802室房產(chǎn)價(jià)格為：壹佰零壹萬(wàn)零貳佰捌拾壹元整 (1010281元)。具體詳見(jiàn)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估說(shuō)明九、價(jià)格評(píng)估限定條件1、委

6、托方提供的資料客觀真實(shí)；2、本價(jià)格結(jié)果是依據(jù)評(píng)估對(duì)象現(xiàn)有用途和現(xiàn)有裝飾水 平下社會(huì)正常公允價(jià)格水平；3、我們對(duì)房屋的狀況僅進(jìn)行了一般性的勘察，并未接 受對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試的邀請(qǐng)；4、本報(bào)告書(shū)未考慮標(biāo)的未來(lái)升值或貶值對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格 的影響；5、本評(píng)估結(jié)果有效期限自出具之日起原則上為壹年， 但當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格變化很大時(shí)，評(píng)估報(bào)告參考的有效期不得超過(guò) 半年。十、聲明1、價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)受報(bào)告書(shū)中已說(shuō)明的限定條件限制。2、委托方提供資料的真實(shí)性由委托方負(fù)責(zé)。3、價(jià)格評(píng)估報(bào)告書(shū)僅對(duì)本次委托有效，不作它用。4、評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員與價(jià)格評(píng)估對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系， 也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系。5、如對(duì)本報(bào)告書(shū)有異議，可向評(píng)估

7、機(jī)構(gòu)提出補(bǔ)充價(jià)格 評(píng)估或復(fù)核裁定。十一、價(jià)格評(píng)估作業(yè)日期2019年10月30日至2019年11月05日十二、價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：江西贛江價(jià)格評(píng)估有限公司機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)證號(hào)：中J140002十三、價(jià)格評(píng)估人員姓名資格證號(hào)簽字吳長(zhǎng)敏0011109鄧方平140003劉宗保140002十四、附件1、委托書(shū)復(fù)印件2、房屋詳細(xì)信息表復(fù)印件3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估說(shuō)明4、房屋照片5、評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件6、評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件7、評(píng)估人員資格證書(shū)復(fù)印件江西贛江價(jià)格評(píng)估有限公司2019年11月05日備注：本結(jié)論書(shū)一式五份，委托方四份，一份留評(píng)估機(jī)構(gòu)存 檔。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估說(shuō)明一、評(píng)估對(duì)象概況1、基本狀況：價(jià)格評(píng)估

8、對(duì)象坐落于吉安市吉州區(qū)南劉家巷 92號(hào)南幢1-802室（樓內(nèi)門(mén)牌1-801），所在數(shù)層為8/8；建筑 面積為173.29平方米；房屋結(jié)構(gòu)為混合，房屋用途為住宅。評(píng) 估時(shí)點(diǎn)房產(chǎn)已按居住形態(tài)裝修，房中無(wú)人居住。2、位置狀況：價(jià)格評(píng)估對(duì)象坐落于吉安市吉州區(qū)南劉家巷 92號(hào)南幢1-802室（人民銀行宿舍），毗鄰吉州區(qū)古南街道辦事 處，永叔龍灣小區(qū)，地處吉安市城南區(qū)域。3、登記狀況：委托方提供的房屋詳細(xì)信息表載明：價(jià) 格評(píng)估對(duì)象坐落于吉安市吉州區(qū)南劉家巷92號(hào)南幢1-802室， 所在數(shù)層為8/8；建筑面積為173.29平方米；房屋結(jié)構(gòu)為混合， 規(guī)劃用途為住宅。房屋所有權(quán)人為朱斌、李莎；產(chǎn)權(quán)來(lái)源為私房 買(mǎi)

9、賣(mài)（2）；房權(quán)證號(hào)為贛（2016）吉安市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0030520號(hào)； 發(fā)證時(shí)間為2016/11/29。資料由吉安市吉州區(qū)人民法院提供。4、環(huán)境狀況：評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域人文環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施一般， 通訊網(wǎng)絡(luò)、公共交通發(fā)達(dá)，適合人們生活和居住。二、價(jià)格評(píng)估方法價(jià)格評(píng)估人員細(xì)致地分析了評(píng)估標(biāo)的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，根據(jù) 評(píng)估目的并研究了委托方提供及所掌握的資料，在實(shí)地勘驗(yàn)和調(diào) 研的基礎(chǔ)上，確定本次標(biāo)的評(píng)估方法為市場(chǎng)比較法。其基本公式 為：評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格二可比交易實(shí)例價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X 交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修正系數(shù)根據(jù)市場(chǎng)比較法，依據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)行情，經(jīng)比較修正得 到價(jià)格評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。三、價(jià)格評(píng)估過(guò)程1、到房地產(chǎn)市場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站上收集類(lèi)似房地產(chǎn)交易（掛牌） 價(jià)格行情。2、對(duì)收集到的類(lèi)似房地產(chǎn)成交（掛牌）價(jià)格進(jìn)行研究分析， 篩選三個(gè)案例與評(píng)估作對(duì)象的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、 個(gè)別因素展開(kāi)比較，經(jīng)比較修正得到價(jià)格評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià) 格（案例與標(biāo)的差別不明顯，忽略修正）。直接運(yùn)用簡(jiǎn)單算術(shù)平 均法計(jì)算綜合結(jié)果，價(jià)格評(píng)估對(duì)象房產(chǎn)單價(jià)為：（5469+5888+6133）/3=5830 元/平方米。3、價(jià)格評(píng)估計(jì)算將有關(guān)數(shù)據(jù)代