萬科-房地產(chǎn)開發(fā)全流程

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)- 1 -房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書（內(nèi)部使用資料）萬科房地產(chǎn)公司- 1 -目錄1.土地投標(biāo)（商務(wù)） ,42.土地投標(biāo)（技術(shù)） ,63.土地狀況調(diào)研 ,84.編制可行性研究報(bào)告 ,105.建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 ,146.建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫 ,157.編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 ,168.建筑方案招標(biāo) ,199.規(guī)劃方案報(bào)審 ,2210.申報(bào)計(jì)劃立項(xiàng) ,2411.申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ,2512.編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計(jì)劃 ,2613.雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理通用

2、范例）,3014.設(shè)計(jì)委托 ,3115.建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化 ,3316.日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送 ,3617.編制營(yíng)銷策劃書 ,3818.選擇和確定營(yíng)銷代理 ,4019.召開擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì) ,4220.擴(kuò)初設(shè)計(jì)送審 ,4321.委托現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探 ,4622.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化 ,4923.三通一平跟蹤管理 ,5124.土地接管 ,5225.工程報(bào)建 ,5426.申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ,5627.工程安全質(zhì)量報(bào)監(jiān) ,5828.申領(lǐng)施工許可證 ,6029.投資監(jiān)理委托 ,6231.現(xiàn)場(chǎng)管理臺(tái)帳 ,6832.圖紙管理 ,70,- 2 -33.施工日記 ,7134.編制會(huì)議紀(jì)要 ,7235.施工圖內(nèi)審 ,733

3、6.施工圖設(shè)計(jì)交底 ,7537.臨水、臨電配套 ,7738.申辦開工復(fù)驗(yàn)紅線 ,7939.施工技術(shù)方案優(yōu)化 ,8140.委托勘丈 ,8341.樓書及宣傳資料制作 ,8542.選擇首屆物業(yè)管理單位 ,8643.申辦預(yù)售許可證 ,8844.組織房展會(huì) ,9045.商品房銷售合同的網(wǎng)上備案和登記 ,9146.商品房定金合同的網(wǎng)上備案 ,9347.編制工程預(yù)算 ,9448.編制項(xiàng)目計(jì)劃書 ,9649.審核驗(yàn)工月報(bào) ,9850.工程撥款 ,10051.甲方采購 ,10252.施工安全管理 ,10553.施工安全巡視 ,10854.施工圖修改 ,11055.工程例會(huì) ,11256.現(xiàn)場(chǎng)簽證 ,11457.

4、工程質(zhì)量事故處理 ,11658.索賠 ,11859.樣板引路和封樣驗(yàn)收 ,12260.隱蔽工程驗(yàn)收（土建） ,12461.隱蔽工程驗(yàn)收程序（安裝） ,12662.竣工備案制驗(yàn)收 ,12863.公建配套 ,13364.供電配套 ,13565.供水配套 ,13966.排水配套 ,14267.消防配套 ,144,- 3 -68.燃?xì)馀涮?,14769.環(huán)衛(wèi)配套 ,14970.衛(wèi)生防疫報(bào)批 ,15171.通信配套 ,15372.有線電視配套工程 ,15573.綠化配套 ,15774.郵政配套 ,15975.安全技術(shù)防范配套 ,16076.門牌報(bào)批 ,16277.申辦“使用粘土磚”核定 ,16378.結(jié)

5、建民防工程建設(shè)管理 ,16479.工程竣工檔案編制驗(yàn)收和報(bào)送 ,16880.申辦規(guī)劃驗(yàn)收 ,17281.公司內(nèi)部驗(yàn)收 ,17482.申辦入戶許可證 ,17583.申辦大產(chǎn)證 ,17784.編制工程決算 ,17985.物業(yè)移交和接管 ,18186.預(yù)售商品房的物業(yè)交付 ,18387.代辦小產(chǎn)證 ,18588.項(xiàng)目總結(jié) ,18689.項(xiàng)目資金管理 ,18890.項(xiàng)目貸款 ,19091.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)評(píng) ,19292.成本管理 ,19493.成本核算 ,20194.課題組研究成果報(bào)告摘要 ,20695.課題組研究成果評(píng)審意見 ,209,- 4 -土地投標(biāo) (商務(wù) )1作業(yè)目的土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)

6、標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡(jiǎn)介、從業(yè)業(yè)績(jī)、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá) 70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。2作業(yè)依據(jù)政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息，公司年度開發(fā)計(jì)劃，地區(qū)地形圖。決策崗位 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長(zhǎng)匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)。協(xié)管崗位 總會(huì)計(jì)師： 對(duì)財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。主辦崗位土地開發(fā) ：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時(shí)匯總，編制商務(wù)標(biāo)的

7、標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。協(xié)辦崗位營(yíng)銷策劃，成本控制，成本核算，融資會(huì)計(jì)：按土地開發(fā)崗位的要求，按時(shí)提供書面的資料信息，并對(duì)其的真實(shí)性和客觀性負(fù)責(zé)。緊前工作條件獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。作業(yè)描述5.1組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘由總經(jīng)濟(jì)師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書土地狀況調(diào)查）。其中營(yíng)銷策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場(chǎng)分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及未來開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營(yíng)銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行） 。土地開發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)

8、行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。5.2投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會(huì)，做好詳細(xì)記錄。5.3各崗位責(zé)任和分工營(yíng)銷策劃： 負(fù)責(zé)編制可行性報(bào)告。根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均售價(jià)預(yù)測(cè)；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求；提交初步營(yíng)銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。土地開發(fā)： 向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。,- 5 -負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)目總投資

9、和預(yù)期收益， 編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算書， 測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。通過各種途徑了解競(jìng)標(biāo)對(duì)手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門。向土建設(shè)計(jì)管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。成本控制： 負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)成本。成本核算： 負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)。融資會(huì)計(jì)： 負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級(jí)、存款證明）等方面的文字材料。公司辦公室： 負(fù)責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級(jí)別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績(jī)方面的文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔?？偨?jīng)濟(jì)師： 審閱土地開發(fā)

10、崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會(huì)匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)，密封文件。5.4 投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容：投標(biāo)申請(qǐng)表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績(jī)等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報(bào)告等。投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。5.5參加投標(biāo)： 投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)指定的投標(biāo)箱。投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評(píng)標(biāo)過程，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。5.6 投標(biāo)工作全

11、過程的保密紀(jì)律：5.6.1所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個(gè)人電腦必須設(shè)置開機(jī)密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。5.6.2文件資料向本主辦崗位匯總時(shí)應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。5.6.3各崗位對(duì)自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟(jì)師對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。,- 6 -土地投標(biāo)（技術(shù)）作業(yè)目的土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，是土地投標(biāo)書的主要組成部分。也可作為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)。作業(yè)依據(jù)從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。3 決策崗位總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。主管崗位總建筑師： 布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評(píng)選會(huì)議

12、，向總經(jīng)理推薦首選方案。主辦崗位土建設(shè)計(jì)管理： 按時(shí)完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點(diǎn)作業(yè)。4緊前工作條件已獲悉政府公布的土地公開招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請(qǐng)手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。5 作業(yè)描述5.1編制工作進(jìn)度計(jì)劃因?yàn)橥稑?biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對(duì)不容許延誤時(shí)間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時(shí)起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動(dòng)“土地投標(biāo)”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早 1 至 2 天，留有一定的時(shí)間余地。5.2委托概念方案設(shè)計(jì)主辦崗位按照項(xiàng)目的規(guī)模和特點(diǎn)從優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫中選擇2 至 3 名分屬不同設(shè)計(jì)單位的合適人選，并通過選

13、中的設(shè)計(jì)師與其注冊(cè)的設(shè)計(jì)單位聯(lián)系委托設(shè)計(jì)事宜。向設(shè)計(jì)師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時(shí)限前收齊各人的設(shè)計(jì)資料。5.3編寫設(shè)計(jì)任務(wù)書草稿詳見作業(yè)指導(dǎo)書編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 。此項(xiàng)作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計(jì)階段內(nèi)同時(shí)完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計(jì)單位溝通。5.4 概念方案的設(shè)計(jì)成果必須嚴(yán)格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為：5.4.1規(guī)劃設(shè)計(jì)成果：A3 文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊(cè)。5.4.2規(guī)劃內(nèi)容與深度規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計(jì)，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指

14、標(biāo)（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點(diǎn)建議畫龍點(diǎn)睛的物業(yè)名稱。規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠,- 7 -化布局（集中綠地面積） 、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書相關(guān)要求配置，招標(biāo)書中未提及則在出讓范圍內(nèi)按城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（ DGJ08-55-2002/J10189-2002 ）要求為小區(qū)配置。表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。5.5 內(nèi)部

15、評(píng)選一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評(píng)選，會(huì)議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會(huì)務(wù)，包括確定參會(huì)人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營(yíng)銷策劃為主） ，分發(fā)會(huì)議通知，落實(shí)設(shè)計(jì)師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。5.6 簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)咨詢合同，如是格式化合同，應(yīng)在專項(xiàng)說明中補(bǔ)充保密責(zé)任和知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對(duì)方提出要求，還可承諾同意將對(duì)方作為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標(biāo)。5.7內(nèi)部審核本主辦崗位對(duì)批準(zhǔn)方案再次仔細(xì)核對(duì)是否符合土地招標(biāo)書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計(jì)師在投標(biāo)截止日期前修

16、改完成，如時(shí)間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評(píng)議的優(yōu)化意見與設(shè)計(jì)單位溝通，由設(shè)計(jì)單位酌情修改。5.8資料移交在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊(cè)的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文件。5.9保密責(zé)任本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴(yán)格登記并加蓋密級(jí)印戳，無保留價(jià)值的資料隨時(shí)粉碎銷毀，嚴(yán)禁向無關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。一旦查實(shí)有泄密現(xiàn)象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位的責(zé)任。,- 8 -土地狀況調(diào)研作業(yè)目的取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。作業(yè)依據(jù)公司年度開發(fā)計(jì)劃，土地招標(biāo)書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。主管

17、崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報(bào)告中的錯(cuò)誤。協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師 ：熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。主辦崗位 土地開發(fā)： 負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報(bào)告。協(xié)辦崗位 營(yíng)銷策劃： 熟悉現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境情況。緊前工作條件已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。5作業(yè)要求5.1踏勘現(xiàn)場(chǎng)需要組織多次，每次踏勘的重點(diǎn)有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項(xiàng)目。5.2踏勘現(xiàn)場(chǎng)必須編制調(diào)研報(bào)告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod 電子相冊(cè)文件。報(bào)告經(jīng)多次踏勘得到不斷補(bǔ)充直至包含以下全部?jī)?nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。5.3 本作

18、業(yè)形成的調(diào)研報(bào)告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟(jì)師的檢查和評(píng)價(jià)。6作業(yè)描述：6.1 調(diào)研外部環(huán)境：6.1.1生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。評(píng)估是否有拾遺補(bǔ)缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。6.1.2能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃?xì)獾饶茉慈萘楷F(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。6.1.3市政環(huán)境：包括周邊道路級(jí)別，有否拓路計(jì)劃；雨水和排污管徑，有否改造計(jì)劃，與本地塊最理想的接口位置。6.1.4建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府

19、命名的保護(hù)性建筑。6.1.5地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。6.2 調(diào)研內(nèi)部環(huán)境：6.2.1地面障礙物：動(dòng)拆遷進(jìn)展情況或場(chǎng)地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。6.2.2對(duì)于基本平坦的地塊須粗估場(chǎng)地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。對(duì)于坡地起伏的地塊須向當(dāng),- 9 -地測(cè)繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。6.2.3空中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補(bǔ)上。6.2.4地下障礙物：對(duì)照地區(qū)管線圖，核實(shí)地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。6.2.5本小區(qū)比較理想的出入口位置。6.2.6

20、對(duì)于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀(jì)錄。,- 10 -編制可行性研究報(bào)告1.作業(yè)目的項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后， 項(xiàng)目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究， 為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的

21、可行之路。2.作業(yè)要求為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。3.主管崗位總經(jīng)濟(jì)師： 組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會(huì)計(jì)師： 審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟(jì)師把關(guān)。主辦崗位營(yíng)銷策劃： 制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員： 按各自的專業(yè)或?qū)ｉL(zhǎng)分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟(jì)師

22、的意見優(yōu)化修改。4.緊前工作條件初步可行性研究：已進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。5.作業(yè)描述5.1總經(jīng)濟(jì)師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請(qǐng)社會(huì)專業(yè)人員參加。5.2本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。5.3 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。5.4小組集體討論，議題為：5.4.1 市場(chǎng)研究。包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)

23、態(tài)和政策導(dǎo)向等。5.4.2 項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。5.4.3 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。 對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。,- 11 -5.5編寫研究報(bào)告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批閱意見后，修改完善，形成正式報(bào)告。5.6 初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容：5.6.1 市

24、場(chǎng)分析5.6.1.1 整體市場(chǎng)分析全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。5.6.1.2 細(xì)分市場(chǎng)分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價(jià)/ 租金；開工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。5.6.2 法規(guī)政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。5.6.3 項(xiàng)目分析5.6.3.1 項(xiàng)目基本情況地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化

25、率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。5.6.3.2 項(xiàng)目周邊情況主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。5.6.3.3 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT 分析）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手） 、優(yōu)勢(shì)（ S）、劣勢(shì)（ W ）、威脅（ O）、機(jī)會(huì)（ T ）。5.6.3.4 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。5.6.4 項(xiàng)目開發(fā)建議與評(píng)價(jià)5.6.4.1 項(xiàng)目主要定位市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對(duì)象）；價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。5.6.5

26、項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā) /分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住 / 辦公 /其他）。5.6.6 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想,- 12 -建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。5.6.7 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。5.6.8 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。5.6.9 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。5.6.10 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。5.6.11 附件 （包括附圖和附表） 。5.7 深度可行

27、性研究報(bào)告內(nèi)容：5.7.1 總論項(xiàng)目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。5.7.2 項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。5.7.3 產(chǎn)品供需分析市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)分析。5.7.4 建筑方案選擇建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。5.7.5 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。5.7.6 投資估算與資金籌措建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。5.7.7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，

28、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。5.7.8 風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。5.7.9 結(jié)論與建議5.7.10 附表投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表，借款償還計(jì)劃表）。,- 13 -5.7.11 附圖片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。5.7.12 附件土地出讓合同、項(xiàng)目建議書（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。,- 14 -建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫

29、作業(yè)目的為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，為提高本崗位設(shè)計(jì)管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗(yàn)和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。主管崗位 總建筑師： 負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)。主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 負(fù)責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。協(xié)辦崗位 營(yíng)銷策劃： 將業(yè)務(wù)接觸或房展會(huì)上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3作業(yè)設(shè)備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機(jī)、掃描儀等辦公設(shè)備。作業(yè)要求4.1 制作電子相冊(cè)，隨時(shí)補(bǔ)充，不斷積累。4.2 載入公司局域網(wǎng)共享平臺(tái)，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。4.3 本作業(yè)的

30、工作質(zhì)量接受總建筑師的檢查和評(píng)價(jià)。作業(yè)描述5.1 資料收集途徑售樓處，房展會(huì)，畫冊(cè)刊物，城建檔案館，實(shí)景拍攝，網(wǎng)上下載，國(guó)內(nèi)外考察。5.2電子相冊(cè)制作方法5.2.1按以下分類制成分冊(cè)：獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場(chǎng)，會(huì)所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。5.2.2每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計(jì)單位、簡(jiǎn)要評(píng)論等說明。5.2.3凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg 或 tif文件，然后插入電子相冊(cè)。5.2.4來自數(shù)碼相機(jī)和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊(cè)。5.2.5說明和評(píng)論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可

31、以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁面合適的部位。,- 15 -建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫作業(yè)目的人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計(jì)師，為了使每個(gè)項(xiàng)目都能有針對(duì)性地得到合適的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動(dòng)態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計(jì)師的信息庫。這是公司的一項(xiàng)日常的，基本的信息管理工作。主管崗位 總建筑師： 負(fù)責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評(píng)價(jià)，批準(zhǔn)進(jìn)入首選信息庫的名單。主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 負(fù)責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。作業(yè)要求3.1 分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫始終保持20 名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補(bǔ)充

32、。3.2信息庫以電子相冊(cè)的格式制作和調(diào)用。3.3要求本崗位與首選庫的設(shè)計(jì)師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計(jì)活動(dòng)內(nèi)容，也包括上門請(qǐng)教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達(dá)公司對(duì)他們的關(guān)愛，必要時(shí)可向總建筑師申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)。4作業(yè)描述4.1收集資料： 本崗位應(yīng)把參加各種房展會(huì)當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對(duì)各種優(yōu)秀建筑的評(píng)論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計(jì)師的評(píng)比活動(dòng)，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計(jì)師個(gè)人信息和他們的作品樣本。4.2制作方法：一人一個(gè)文件目錄，每個(gè)文件的首頁是個(gè)人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃

33、描件等。4.3個(gè)人資料以表格形式制作，其中信息如一時(shí)沒條件填齊，可以陸續(xù)補(bǔ)充。4.4表格形式由主辦崗位自行設(shè)計(jì)，但至少應(yīng)包含以下信息：姓名、性別、出生年目前的注冊(cè)單位和注冊(cè)等級(jí)、職稱職務(wù)、榮譽(yù)稱號(hào)、工作經(jīng)歷、擅長(zhǎng)專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。,- 16 -編制設(shè)計(jì)任務(wù)書作業(yè)目的不管采取哪種方式委托設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)任務(wù)書都是表達(dá)著開發(fā)單位針對(duì)具體開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)理念和品牌意識(shí)。設(shè)計(jì)任務(wù)書也是設(shè)計(jì)單位最主要的設(shè)計(jì)依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細(xì)部要求朦朧，指標(biāo)體系適宜的設(shè)計(jì)任務(wù)書必定會(huì)觸發(fā)設(shè)計(jì)人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識(shí)，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設(shè)計(jì)作品

34、往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計(jì)任務(wù)書。作業(yè)依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，土地狀況調(diào)研報(bào)告和選址意見書批復(fù)。決策崗位 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)最后審查和簽發(fā)。主管崗位 總建筑師： 擬定設(shè)計(jì)任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師： 會(huì)簽草稿，提出修改意見。主辦崗位 設(shè)計(jì)管理： 起草設(shè)計(jì)任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟(jì)師和總建筑師的意見修改。協(xié)辦崗位 營(yíng)銷策劃： 提供市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，和主辦崗位研究討論市場(chǎng)定位和設(shè)計(jì)指標(biāo)。緊前工作條件： 市場(chǎng)調(diào)研完成，已按土地招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)。作業(yè)描述5.1介紹現(xiàn)場(chǎng)地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。5

35、.2 介紹場(chǎng)外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。5.3 分階段實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)的大至區(qū)域范圍。5.4 規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。5.5 市場(chǎng)定位：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向。5.6 規(guī)劃設(shè)計(jì)控制指標(biāo)，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。5.7 住宅設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。5.8 公共建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營(yíng)方式，服務(wù)范圍等。5.9 樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計(jì)要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時(shí)的還

36、是永久性的等。5.10 設(shè)計(jì)深度要求：分概念性方案設(shè)計(jì)，建筑方案設(shè)計(jì)和初步方案（即擴(kuò)初）設(shè)計(jì)三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計(jì)深度要求。5.11 作品表達(dá)方式：明確各個(gè)階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。5.12 完成期限：注意盡量給于充足的時(shí)間，一般情況下不得少于3040 個(gè)工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。設(shè)計(jì)任務(wù)書的跟蹤補(bǔ)充,- 17 -6.1在設(shè)計(jì)過程中，甲方可以對(duì)設(shè)計(jì)任務(wù)書作書面補(bǔ)充，但如引起設(shè)計(jì)返工，甲方應(yīng)實(shí)事求是地給以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償和延長(zhǎng)設(shè)計(jì)時(shí)限。6.2當(dāng)設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初階段時(shí)，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計(jì)任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見，

37、同時(shí)吸取會(huì)審專家的優(yōu)化建議，補(bǔ)充完善設(shè)計(jì)任務(wù)書，重新遞交設(shè)計(jì)單位。設(shè)計(jì)任務(wù)書應(yīng)附以下附件7.1 當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。7.2 標(biāo)有規(guī)劃紅線的1:500 地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000 的地形圖），并在所有紅線拐角點(diǎn)處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時(shí)如無此條件的，必須在設(shè)計(jì)進(jìn)入擴(kuò)初前補(bǔ)上）。當(dāng)設(shè)計(jì)任務(wù)書編進(jìn)設(shè)計(jì)招標(biāo)書時(shí)，部分章節(jié)與招標(biāo)書有所重復(fù)，設(shè)計(jì)任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡(jiǎn)略。,- 18 -建筑方案招標(biāo)作業(yè)目的為了引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促進(jìn)技術(shù)進(jìn)步，集思廣益地?fù)駜?yōu)選用設(shè)計(jì)成果，樹立公司持久的品牌，縮短設(shè)計(jì)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)都必須進(jìn)行方案招投標(biāo)。作業(yè)依據(jù)：建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法

38、（中華人民共和國(guó)建設(shè)部2000 年第 82 號(hào)）。上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法實(shí)施細(xì)則。主管崗位 總建筑師 ：負(fù)責(zé)招標(biāo)全過程工作，組建設(shè)計(jì)招標(biāo)工作小組，推薦評(píng)標(biāo)小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長(zhǎng)的意見。主辦崗位 招標(biāo)工作小組成員：按照組長(zhǎng)的指令承擔(dān)招標(biāo)具體事務(wù)。緊前工作條件已通過拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告正式成文，修建性詳細(xì)規(guī)劃已獲批準(zhǔn)。作業(yè)步驟 （即下圖）6作業(yè)描述本項(xiàng)工作可以委托設(shè)計(jì)招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，也可以由本公司自行組織實(shí)施；可以公開招標(biāo)，也可以邀請(qǐng)招標(biāo)。但不管是公開還是邀請(qǐng)招標(biāo)，都必須接受設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以下簡(jiǎn)稱設(shè)

39、招辦）的全程監(jiān)督和管理。,- 19 -6.1 成立招標(biāo)工作小組6.1.1總建筑師擔(dān)任組長(zhǎng)，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長(zhǎng)安排。人員相對(duì)穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)招標(biāo)工作。6.1.2招標(biāo)工作小組的主要工作內(nèi)容是：編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書，擬定評(píng)標(biāo)小組名單，報(bào)設(shè)招辦審批；接受投標(biāo)人的報(bào)名，負(fù)責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參加投標(biāo)人名單，報(bào)設(shè)招辦備案；發(fā)放設(shè)計(jì)招標(biāo)書，收取投標(biāo)保證金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)，解釋和答疑，接受和保管投標(biāo)文件與模型；組織開標(biāo)會(huì)議；對(duì)投標(biāo)人的標(biāo)書、單位名稱進(jìn)行編號(hào)，并作保密處理后送交評(píng)標(biāo)小組評(píng)審；填報(bào)建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書，經(jīng)設(shè)招辦見證后發(fā)給中標(biāo)人；辦

40、理簽訂設(shè)計(jì)委托合同；向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金和投標(biāo)書編制補(bǔ)償金；向設(shè)招辦繳納招標(biāo)管理費(fèi)；寫招標(biāo)工作綜合報(bào)告，報(bào)設(shè)招辦備案；整理招標(biāo)工作資料，移交公司檔案室。6.2 招標(biāo)登記向設(shè)招辦填報(bào)上海市建設(shè)工程設(shè)計(jì)招標(biāo)項(xiàng)目登記表。6.3 發(fā)布信息待登記表批復(fù)后，即可自行向社會(huì)發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計(jì)指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計(jì)資質(zhì)、書面申請(qǐng)報(bào)名的起止日期、報(bào)名地點(diǎn)、聯(lián)系方式等。6.4 編制設(shè)計(jì)招標(biāo)書6.4.1經(jīng)組長(zhǎng)簽字后報(bào)設(shè)招辦審批，待批準(zhǔn)后才能發(fā)給投標(biāo)人。6.4.2設(shè)計(jì)招標(biāo)書至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：設(shè)計(jì)任務(wù)書：在原有設(shè)計(jì)任務(wù)書的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜

41、合效果和選址意見書調(diào)整完善（詳見作業(yè)指導(dǎo)書編制設(shè)計(jì)任務(wù)書）。投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊(cè)章和單位公章，供評(píng)委審閱的文件必須匿名。投標(biāo)文件送達(dá)截止時(shí)間（要盡量給予比較充裕的時(shí)間）。答疑、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)等活動(dòng)的日程安排。未中標(biāo)方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人買斷版權(quán)的，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要高一些。中標(biāo)方案一般不單獨(dú)補(bǔ)償，其費(fèi)用納入設(shè)計(jì)合同內(nèi)。知識(shí)產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對(duì)中標(biāo)方案擁有完整知識(shí)產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)容，投標(biāo)人在取得一定補(bǔ)償后應(yīng)于同意。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。,- 20 -擬簽合同的主要條款：如果本方案中標(biāo)的話，將體現(xiàn)在設(shè)計(jì)委托合同中的

42、投標(biāo)人主要承諾：如取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、設(shè)計(jì)周期、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。6.5確定投標(biāo)人名單公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報(bào)名的投標(biāo)人資格，從中選擇3 至 5 名入圍，邀請(qǐng)招標(biāo)的可直接向 3 名或 3 名以上發(fā)邀請(qǐng)書。6.6發(fā)放招標(biāo)書按照招標(biāo)公告或邀請(qǐng)書中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，向已確定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書，并收取投標(biāo)保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)書中明確。6.7 踏勘和答疑：6.7.1招標(biāo)人在發(fā)售招標(biāo)書后的約定時(shí)間統(tǒng)一組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場(chǎng)及周邊情況。6.7.2投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)踏勘中提出的疑問，招標(biāo)人可以書面形式或召開投標(biāo)答疑會(huì)的方式解答 （原則上只解答招標(biāo)書及附件本身未表述明確的疑問），

43、同時(shí)將解答以書面方式通知所有購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。6.8 組建評(píng)標(biāo)小組6.8.1評(píng)標(biāo)小組通常由711 人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家3 4 名，營(yíng)銷策劃專家2 3 名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟(jì)專家各1 2 名，其中包括本公司的三總師。專家由招標(biāo)小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報(bào)設(shè)招辦核準(zhǔn)。6.8.2評(píng)標(biāo)小組的主要工作內(nèi)容是：在評(píng)標(biāo)前制定評(píng)標(biāo)和決標(biāo)的辦法；負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)，匯總評(píng)標(biāo)結(jié)果；按照評(píng)標(biāo)決標(biāo)的辦法推薦或決定中標(biāo)方案。6.8.3評(píng)標(biāo)小組人員名單不公開，評(píng)標(biāo)小組成員須對(duì)評(píng)標(biāo)活動(dòng)內(nèi)容保密，不得外泄。6.9 開標(biāo)6.9.1開標(biāo)會(huì)議由招標(biāo)小組的組長(zhǎng)主持，

44、各投標(biāo)人參加，設(shè)招辦派員全過程監(jiān)督。6.9.2投標(biāo)文件有下列情形之一的，招標(biāo)小組不予受理：未按招標(biāo)文件要求密封的。在供評(píng)委評(píng)閱的方案圖冊(cè)和模型上出現(xiàn)設(shè)計(jì)單位圖簽的，或出現(xiàn)單位名稱和設(shè)計(jì)人姓名的。在單獨(dú)密封的設(shè)計(jì)說明上無相應(yīng)資格的注冊(cè)建筑師簽字的，或注冊(cè)建筑師受聘單位與投標(biāo)人不符的，或無投標(biāo)人公章的。6.9.3招標(biāo)小組在審查投標(biāo)人資質(zhì)和匿名要求后應(yīng)當(dāng)眾宣布有效投標(biāo)人名單。6.10 評(píng)標(biāo)6.10.1會(huì)議地點(diǎn)由招標(biāo)小組安排落實(shí)，設(shè)招辦可以派員列席。會(huì)議由全體評(píng)委推舉的組長(zhǎng)主持。6.10.2先由投標(biāo)人分別介紹各自的方案，然后評(píng)委在無干擾的環(huán)境下討論評(píng)議，按照技術(shù)先進(jìn)、適用創(chuàng)新、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益等原

45、則，結(jié)合在設(shè)計(jì)進(jìn)度、取費(fèi)服務(wù)等方面的承諾綜合考慮擇優(yōu)投票，確定排列名次。如果招標(biāo)人沒有授權(quán)評(píng)標(biāo)小組直接確定中標(biāo)人。那么前三名即作為評(píng)標(biāo)小組向,- 21 -招標(biāo)人依次推薦的中標(biāo)候選人。6.10.3評(píng)標(biāo)小組完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提供書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)報(bào)告由全體評(píng)委簽字。6.11 定標(biāo)6.11.1評(píng)標(biāo)小組提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告后，招標(biāo)工作小組一般應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)確定中標(biāo)方案。6.11.2招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選方案為中標(biāo)方案。排名第一的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或因不可抗力提出不能履行合同，可以確定排名第二的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。6.11.3中標(biāo)通知書由招標(biāo)小組發(fā)出。6.12 退標(biāo)：招標(biāo)小組在發(fā)出中標(biāo)通知書

46、同期發(fā)出未中標(biāo)通知書，并向未中標(biāo)的投標(biāo)人退還投標(biāo)保證金和支付補(bǔ)償金。6.13 報(bào)告：招標(biāo)人自發(fā)出中標(biāo)通知書之日起十五日內(nèi)，向設(shè)招辦提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報(bào)告。報(bào)告至少應(yīng)包括下列內(nèi)容：招標(biāo)范圍；招標(biāo)方式和發(fā)布招標(biāo)公告的媒介；招標(biāo)文件中投標(biāo)人須知、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法、擬訂合同的主要條款等內(nèi)容；評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成和評(píng)標(biāo)報(bào)告；中標(biāo)結(jié)果。6.14 簽訂合同：自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，招標(biāo)小組和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立設(shè)計(jì)合同。,- 22 -規(guī)劃方案報(bào)審作業(yè)目的為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，使城市和地區(qū)的控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和規(guī)劃控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

47、設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃方案報(bào)審的時(shí)間長(zhǎng)，環(huán)節(jié)復(fù)雜，反復(fù)多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時(shí)間上搭接和銜接。所以要求各經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入報(bào)審程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。作業(yè)依據(jù)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法；上海市城市規(guī)劃條例；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定；獲得中標(biāo)土地批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃與批文、土地協(xié)議。主管崗位 總建筑師： 負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的定稿，在報(bào)審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位 土建設(shè)計(jì)管理： 負(fù)責(zé)收集整理報(bào)審資料文件，具體經(jīng)辦報(bào)審手續(xù)。緊前工作條件規(guī)劃方案招標(biāo)完成，并按專家評(píng)審時(shí)提出的主要優(yōu)化意見作了調(diào)整。作業(yè)描述5

48、.1主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案送審單填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件( 帶 * 號(hào)的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還) ：*5.1.1批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或有關(guān)批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。*5.1.2市測(cè)繪院提供的1/500 或 1/1000 地形圖一份， 地形圖上應(yīng)有設(shè)計(jì)單位用0.3mm的墨線筆標(biāo)明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關(guān)控制線，相鄰建筑物間距尺寸。*5.1.31/500 或 1/1000 總平面設(shè)計(jì)圖（藍(lán)圖）二份, 圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊(cè)建筑師印章，且符合國(guó)家和本市設(shè)計(jì)方案出圖標(biāo)

49、準(zhǔn)。*5.1.4建筑設(shè)計(jì)方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設(shè)計(jì)方案出圖章和注冊(cè)建筑師印章，且符合國(guó)家和本市設(shè)計(jì)方案出圖、文本的標(biāo)準(zhǔn)。*5.1.5經(jīng)城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知及附圖（復(fù)印件各一份）。5.1.6 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知中要求申請(qǐng)單位送審的相關(guān)其它文件、圖紙等。5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規(guī)劃部門前次審核意見要求為準(zhǔn)。5.3 規(guī)劃部門組織召開由規(guī)劃專家、規(guī)劃歸口的職能部門參加的規(guī)劃方案征詢會(huì)，征詢環(huán)保、消防、衛(wèi)生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單給予批復(fù)。并附蓋有“上海市城市規(guī)劃管理局規(guī)劃管理

50、業(yè)務(wù)專用章”或“上海市* 區(qū)（縣）規(guī)劃管理業(yè)務(wù)專用章”的核定設(shè)計(jì)方案。5.4 規(guī)劃部門認(rèn)為設(shè)計(jì)方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見。,- 23 -5.5核發(fā)“建筑工程設(shè)計(jì)方案審核意見單”批復(fù)的時(shí)限為每次審核各為30 個(gè)工作日。5.6接規(guī)劃部門總窗口領(lǐng)證通知后，持規(guī)劃部門發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（ IC 卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取的內(nèi)容包括建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)和附圖。5.7本主辦崗位依據(jù)建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的批復(fù)和附圖，配合項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)入擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的管理。,- 24 -申報(bào)計(jì)劃立項(xiàng)作業(yè)目的取得項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 督促檢查主辦崗位的作業(yè)。主辦崗位 土地開發(fā)： 具體經(jīng)辦本項(xiàng)作業(yè)。緊前

51、工作條件規(guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)。作業(yè)描述4.1規(guī)劃方案批準(zhǔn)后，本主辦崗位負(fù)責(zé)項(xiàng)目建議書的編制組織工作。項(xiàng)目建議書可自行編制也可經(jīng)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)委托有資質(zhì)的投資咨詢公司編制。項(xiàng)目建議書的主要內(nèi)容如下：4.1.1項(xiàng)目概況：建設(shè)地點(diǎn)、內(nèi)容、規(guī)模的設(shè)想；4.1.2建設(shè)條件介紹；4.1.3投資估算和資金籌措設(shè)想，償還貸款測(cè)算；4.1.4項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃；4.1.5經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益估計(jì)；4.1.6結(jié)論。4.2 項(xiàng)目建議書經(jīng)上級(jí)主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會(huì)向上海市發(fā)展與改革委員會(huì)申報(bào)。住宅、商辦樓項(xiàng)目由城市發(fā)展處審批，賓館、學(xué)校項(xiàng)目由社會(huì)發(fā)展處審批。4.3 本主辦崗位應(yīng)隨時(shí)對(duì)審批進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，并

52、配合審批部門做好項(xiàng)目的審批論證工作。4.4 項(xiàng)目建議書經(jīng)市發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)后，項(xiàng)目即已立項(xiàng)。4.5 商品房項(xiàng)目在擴(kuò)初設(shè)計(jì)批準(zhǔn)后，本主辦崗位應(yīng)填寫* 年固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目信息標(biāo)準(zhǔn)表式，申報(bào)新建或續(xù)建項(xiàng)目的投資計(jì)劃。以后每年在年初與年中二次直至項(xiàng)目竣工，向上級(jí)主管部門或區(qū)發(fā)改委填報(bào)，經(jīng)上海市發(fā)展與改革委員會(huì)批準(zhǔn)后，列入上海市基本建設(shè)投資計(jì)劃并分批下達(dá)。,- 25 -申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證作業(yè)目的為了體現(xiàn)政府對(duì)實(shí)施城市規(guī)劃的監(jiān)督，指導(dǎo)和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須分階段地得到政府部門的批準(zhǔn)。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。作

53、業(yè)依據(jù)規(guī)劃管理部門張榜公布的建設(shè)用地規(guī)劃許可證申辦程序。主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位 土地開發(fā)： 負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。緊前工作條件已取得規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)作業(yè)描述5.1 主辦崗位到規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表填報(bào)，并同時(shí)附送下列文件：( 帶 * 號(hào)的為必送文件，所送原件在窗口交驗(yàn)后退還) 。5.1.1批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或有關(guān)計(jì)劃批準(zhǔn)文件（原件及復(fù)印件各一份）。*5.1.2規(guī)劃部門核發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的通知及附圖（復(fù)印件一份）。*5.1.3建筑工程設(shè)計(jì)方案批復(fù)及附圖（復(fù)印件一份）。*5.1.4市

54、測(cè)繪院提供的 1/500 或 1/1000地形圖六份，地形圖上應(yīng)用紅色鉛筆標(biāo)明用地位置地界。*5.1.5凡屬國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的建設(shè)工程，需加送“國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”文本（副本）及附圖各一份（原件）。5.2規(guī)劃部門對(duì)審核同意的項(xiàng)目由總窗口發(fā)出領(lǐng)證通知，本崗位持規(guī)劃局發(fā)放的“一書二證”聯(lián)系卡（ IC 卡）辦理領(lǐng)證手續(xù)。領(lǐng)取內(nèi)容包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖；建設(shè)用地規(guī)劃許可證的通知。5.3核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的時(shí)限為40 個(gè)工作日。5.4本崗位憑建設(shè)用地規(guī)劃許可證向上海市房屋土地資源管理局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書。,- 26 -編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計(jì)劃作業(yè)目的一套科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃無論在項(xiàng)

55、目管理的前期論證階段，還是在實(shí)施過程中和后期的評(píng)估考核中都有著不可替代的綱領(lǐng)性的地位和作用。只有綱舉才能目張，才能使項(xiàng)目中上百個(gè)環(huán)節(jié)高效地有序地協(xié)調(diào)地工作，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)。當(dāng)項(xiàng)目完成后，這張記錄著歷次實(shí)際進(jìn)度前鋒線和調(diào)整痕跡的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖就是一份寶貴的原始資料。它可以對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度管理作出評(píng)價(jià)，也可以檢討原計(jì)劃編制的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，為今后的計(jì)劃管理提供依據(jù)。決策崗位 總經(jīng)理： 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)計(jì)劃和批準(zhǔn)計(jì)劃調(diào)整。主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 在與總建筑師和總工程師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目前期策劃階段的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整?？偣こ處煟?在與總建筑師和總經(jīng)濟(jì)師協(xié)商一致的前提下負(fù)責(zé)落實(shí)在項(xiàng)目實(shí)施階段

56、的計(jì)劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調(diào)整。協(xié)管崗位總建筑師，總會(huì)計(jì)師：分別向主管總師提供分管范圍內(nèi)的進(jìn)度目標(biāo)和調(diào)整意見。主辦崗位 營(yíng)銷策劃： 負(fù)責(zé)在標(biāo)準(zhǔn)流程計(jì)劃的基礎(chǔ)上按本項(xiàng)目的個(gè)性特點(diǎn)編制雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃，并根據(jù)各總師的意見修改完善。項(xiàng)目經(jīng)理： 在計(jì)劃實(shí)施過程中，根據(jù)具體情況提出調(diào)整意見，經(jīng)各總師批示后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。緊前條件和作業(yè)持續(xù)時(shí)間根據(jù)公司通用的雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的標(biāo)準(zhǔn)圖式和本項(xiàng)目的目標(biāo)要求，總經(jīng)濟(jì)師在土地中標(biāo)后十天內(nèi)完成?？偨?jīng)濟(jì)師和總工程師的主辦交接界限為規(guī)劃方案定稿之后。定期檢查和調(diào)整的周期通常為一個(gè)月，遇緊急情況可以隨時(shí)檢查調(diào)整。雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的四個(gè)要素4.1 工作要素事件的內(nèi)容稱

57、為 工作 ，也就是按需要的粗細(xì)程度拆分而成的消耗時(shí)間或同時(shí)也消耗資源的一個(gè)子項(xiàng)目或子任務(wù)。在座標(biāo)雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中，采用一根連線和左右兩個(gè)圓圈來表示某一項(xiàng)工作。圓圈中的編號(hào)從左向右依此排列。整個(gè)計(jì)劃中編號(hào)不容許重復(fù)，所以某號(hào)到某號(hào)就能代表某一項(xiàng)特定的工作。4.2 時(shí)間要素在網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的頂端設(shè)計(jì)一排以一個(gè)日歷天為單位的橫座標(biāo)，稱為時(shí)間坐標(biāo)軸 。它的起始原點(diǎn)對(duì)應(yīng)著第一項(xiàng)工作的開始日期，它的終點(diǎn)對(duì)應(yīng)著最后一項(xiàng)工作的結(jié)束日期。也可以把原點(diǎn)設(shè)計(jì)為零，依此以天數(shù)后續(xù)，那么時(shí)間座標(biāo)軸的最后刻度就表示為項(xiàng)目的總工期天數(shù)。一項(xiàng)工作從開始到完成需要的合理時(shí)間稱為該工作的持續(xù)時(shí)間 。在網(wǎng)絡(luò)圖中以連線的長(zhǎng)度來表示，其起始

58、端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的開始日期，結(jié)尾端對(duì)應(yīng)著該項(xiàng)工作在時(shí)間座標(biāo)上的結(jié),- 27 -束日期。兩各相鄰圓圈之間的時(shí)間段稱為時(shí)距 。在關(guān)鍵路線上，時(shí)距和工作的持續(xù)時(shí)間是相等的。在非關(guān)鍵路線上，工作的持續(xù)時(shí)間小于時(shí)距。也就是說在時(shí)距里存在一定數(shù)量的可利用的時(shí)間空間，這段機(jī)動(dòng)時(shí)間稱之為該項(xiàng)工作的自由時(shí)差 。在網(wǎng)絡(luò)圖上用波形線表示并對(duì)應(yīng)著時(shí)間座標(biāo)。如何合理利用這段自由時(shí)差往往是在優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃時(shí)最先考慮的潛力所在。4.3 邏輯要素左側(cè)的工作必須完成后才有條件去完成右側(cè)相鄰的工作。同一垂直面內(nèi)的工作必須同步完成，它們之間沒有先后依賴的關(guān)系。持續(xù)時(shí)間和時(shí)距相同的工作稱為關(guān)鍵工作 ，自始至終全部由關(guān)鍵工作

59、連接起來的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的線路稱之為關(guān)鍵線路 。各項(xiàng)工作的次序位置和連線表示著工作相互之間的邏輯關(guān)系，這是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的精髓所在。如果邏輯出現(xiàn)錯(cuò)誤，網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃也就從根本上失去了可操作性。4.4 責(zé)任要素相關(guān)的工作可以列在對(duì)應(yīng)部門和崗位的水平線上，使每個(gè)部門和崗位清楚地了解自己在整個(gè)項(xiàng)目中要按怎樣的順序做哪些工作，每件工作從什么時(shí)候必須開始，到什么時(shí)候必須結(jié)束，其中有沒有機(jī)動(dòng)的時(shí)間，和其他工作有怎樣的相互制約的邏輯關(guān)系，等等。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。便于上級(jí)的檢查和職責(zé)考核。雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的編制要點(diǎn)5.1 確定目標(biāo)工期和計(jì)劃工期根據(jù)對(duì)計(jì)劃執(zhí)

60、行的信心程度，將目標(biāo)工期適當(dāng)壓縮后作為計(jì)劃工期，以便給實(shí)施過程中的調(diào)整留有余地。5.2 建立座標(biāo)系統(tǒng)橫座標(biāo)是工期，如果以天為單位，則起始原點(diǎn)是零，終點(diǎn)是目標(biāo)工期的總天數(shù)。如以日歷的日期為單位，則原點(diǎn)是項(xiàng)目啟動(dòng)的首日日期，終點(diǎn)是項(xiàng)目結(jié)束的日期?？v座標(biāo)是部門和崗位設(shè)置。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃中所有的工作都能對(duì)應(yīng)縱座標(biāo)上的具體負(fù)責(zé)操作的崗位。同時(shí)，所有的崗位都能歸屬在上一個(gè)管理層次的責(zé)任范圍內(nèi)，而管理層又歸集到?jīng)Q策層。5.3 分解出項(xiàng)目的具體工作，落實(shí)到崗位，限定它的持續(xù)時(shí)間，明確它與其他工作的順序邏輯關(guān)系。可以預(yù)先列出草表，也可以按照限定的條件直接填寫到座標(biāo)網(wǎng)上。5.4檢查各工作的邏輯關(guān)系，所有節(jié)點(diǎn)自左向右表示