舊房土地增值稅

1、 一、什么叫舊房？財(cái)稅字1995號(hào)第4七8條關(guān)于新建房與舊房的界定問(wèn)題：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。蘇財(cái)稅2007號(hào)45四、土地增值稅中的舊房，是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購(gòu)房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使用的房產(chǎn)（依據(jù)蘇地稅規(guī)201號(hào)5本8法規(guī)第四條自201年63月1日起廢止），45號(hào)文件這一條被8號(hào)公告廢止了，公布廢止有點(diǎn)不太把財(cái)政廳當(dāng)回事。蘇地稅規(guī)20185號(hào)第六條規(guī)定關(guān)于新建房問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房（不含已列入固定資產(chǎn)或作

2、為投資性房地產(chǎn)的房屋），應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建房屋，自房屋竣工之日起3年內(nèi)（含）轉(zhuǎn)讓的，可按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。理解：已列入固定資產(chǎn)或作為投資性房地產(chǎn)的房屋，按舊房土地增值稅政策。改變用途需思量。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建房屋，自房屋竣工之日起3年內(nèi)（含）轉(zhuǎn)讓的，可按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。本來(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，現(xiàn)轉(zhuǎn)為非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，只要竣工3年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的也應(yīng)該適用新建房。二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅部分政策規(guī)定1、中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（四）舊房及建筑物的

3、評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（財(cái)法字19965號(hào)）2、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格，確定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、扣除項(xiàng)目金額等，及計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)所要繳納的土地增值稅。對(duì)評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)交易價(jià)差距較大的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)不予確認(rèn)，

4、要求其重新評(píng)估。納稅人交納的評(píng)估費(fèi)用，允許作為扣除項(xiàng)目金額予以扣除。（國(guó)稅函發(fā)199511號(hào)0）3、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5計(jì)%算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5的%基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法（以下簡(jiǎn)稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。（財(cái)稅2006號(hào)）4、十、關(guān)

5、于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問(wèn)題轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。財(cái)稅1995號(hào)45、自200年811月1日起，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（財(cái)稅200183號(hào)7）6、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅200261號(hào)）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定

6、的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5計(jì)%算”。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月，但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。（國(guó)稅函201202號(hào)0）7、對(duì)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，按財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知（財(cái)稅200261號(hào)）文件第二條規(guī)定執(zhí)行。即納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條列第六條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5計(jì)%算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅

7、，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國(guó)稅收征收管理法（以下簡(jiǎn)稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。對(duì)舊房轉(zhuǎn)讓實(shí)行核定征收的，按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)201503號(hào)）文件第四條規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5。%并應(yīng)按江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（蘇地稅發(fā)201513號(hào)）文件第三條規(guī)定，在測(cè)算增值率的基礎(chǔ)上，確定核定征收率，計(jì)征土地增值稅。三、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅計(jì)算公式一、按重置成本價(jià)

8、扣除收入按市場(chǎng)交易確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)孰高原則確定?？鄢?xiàng)目：舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（不包括土地）、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款（提供支付土地出讓金的有效票據(jù)和契稅）、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加）以及舊房評(píng)估費(fèi)用。公式：（計(jì)稅價(jià)格重置成本價(jià)X成新度折扣率地價(jià)款（含契稅）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金允許扣除費(fèi)用）X適用稅率扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)二、按原購(gòu)房發(fā)票所載金額扣除收入按市場(chǎng)交易確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)或市場(chǎng)評(píng)估價(jià)孰高原則確定。扣除項(xiàng)目包括：按經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的發(fā)票所載金額每年加計(jì)5計(jì)%算的金額以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加及納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅）。每年的確定按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿1個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。比如，29個(gè)月的為兩年，31個(gè)月的為三年。公式：計(jì)稅價(jià)格原購(gòu)入價(jià)乂X與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金X適用稅率扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)三、測(cè)算增值率核定征收收入按市場(chǎng)交