房地產(chǎn)XX項目前期調(diào)研方案

1、XXXXXX項目前期調(diào)研 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案 o 點擊搜索所有關于方案的文章 t _blank 方案內(nèi)容指引成功的開端是建立暢通無阻的內(nèi)部溝通渠道過程的起點必須確認關注重點和研究方向系統(tǒng)全面的“有點有面”全方位科學調(diào)研方法人員是實施工作的關鍵點合理的運用時間才能創(chuàng)造超額的效益附表內(nèi)容XX公司的核心理念是 “全面提升客戶價值”公司奉行全面提升客戶價值，而不是簡單的利潤最大化。我們更關注在基本利潤保障體系之上的公司的其他實際價值。我們認為，高級管理層應把營銷作為整個管理過程完整的一部分，并

2、且公司的許多價值存在于營銷資產(chǎn)中：品牌，市場知識、顧客關系和合作伙伴關系等。在長期的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=房地產(chǎn) o 點擊搜索所有關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn)銷售實踐中，因賽公司總結(jié)出了三條樸素的觀點； 把產(chǎn)品做好，是一切營銷成功的最基本因素； 一個暢銷樓盤應該是綜合素質(zhì)上佳，沒有明顯的缺點，同時又有鮮明的賣點； 有時消費者購買住宅產(chǎn)品，追求的不是房子本身，而是某種需求和欲望的滿足。XX HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&

3、ClassID=&keyword=房地產(chǎn) o 點擊搜索所有關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn) HYPERLINK / 營銷策劃有限公司一 成功的開端是建立暢通無阻的內(nèi)部溝通渠道1. 整體研究策劃 HYPERLINK / 流程窮盡問題（MECE窮盡問題（MECE）確立研究重點整體實施內(nèi)容調(diào)研方法分析方法智力成果第一步：“窮盡問題”，調(diào)研開始前的腦力風暴會議，旨在建立一套完善的內(nèi)部溝通渠道；第二步：通過內(nèi)部溝通，明確研究重點以及把握研究方向；第三步：整體的調(diào)研實施內(nèi)容；第四步：調(diào)研是基礎，分析是核心；第五步：分析整理報告。2. “碰頭會”的必要性與實用性這里需要介紹的是，因賽所倡導的調(diào)研將

4、有別于傳統(tǒng)的調(diào)研方式，不僅僅停留在注重成果的層面，而是深入到探討過程中，如何探討，“碰頭會”是一種關鍵的形式。雙方人員，包括決策者、調(diào)研的制定者、具體實施人員以及資料分析研究人員等，通過交流溝通、各抒己見，過程中不僅增加了協(xié)作人員的同一性（為同一事件共同努力），也便于決策者時時把握方向、調(diào)整戰(zhàn)略。在整個調(diào)研過程中，各種目的、形式的“碰頭會”實際上是貫穿于整個工作環(huán)節(jié)中的“潤滑油”，對于調(diào)研工作的順利、暢通進行必不可少。3. 建立暢通無阻的內(nèi)部溝通渠道線條表示圖例：一級執(zhí)行系統(tǒng)：二級監(jiān)控系統(tǒng)：三級反饋系統(tǒng)決策者實施人員“碰頭會”監(jiān)控人員分析研究人員調(diào)研制定者線條表示圖例：一級執(zhí)行系統(tǒng)：二級監(jiān)控系

5、統(tǒng)：三級反饋系統(tǒng)決策者實施人員“碰頭會”監(jiān)控人員分析研究人員調(diào)研制定者通過建立調(diào)研過程的“三級保障系統(tǒng)”保證整個調(diào)研過程的順利暢通實施：一級執(zhí)行系統(tǒng)：指具體實施過程中的調(diào)研一線執(zhí)行團隊，為垂直領導系統(tǒng)，分組分級管理，保證信息的直線傳達性和暢通性；二級監(jiān)控系統(tǒng)：特指獨立于一線執(zhí)行團隊外的調(diào)研監(jiān)控人員，為保障調(diào)研數(shù)據(jù)的真實性、有效性所設立的獨立人員或團隊；三級反饋系統(tǒng)：即各組、各執(zhí)行團隊間的信息反饋系統(tǒng)，主要指調(diào)研制定者與資料分析研究人員的相互溝通、監(jiān)控人員反饋信息于調(diào)研制定者、各組各團隊通過“碰頭會”的溝通、信息反饋給決策者等。建立在“三級保障系統(tǒng)”上的調(diào)研過程，才真正可以達到合理化、精準化的成

6、果體現(xiàn)。二 過程的起點必須確認關注重點和研究方向1. 確定調(diào)研關注點“XXX市場怎么樣？”、“規(guī)劃什么樣的產(chǎn)品才能符合當?shù)厥袌龅男枨螅俊?、“如何劃分分期開發(fā)的規(guī)模？”、“怎么才能降低市場風險？”等關鍵性問題，是工作室和投資商所共同關注的，也是本次調(diào)研需要重點解決的問題。面對諸多的問題，不能一言概括、一方?jīng)Q定，也不能粗略羅列、混淆而談，應該系統(tǒng)歸類，依次調(diào)查，逐一研究，個個擊破。在這種前提下，調(diào)研前期的“碰頭會”“腦力風暴交流”即應運而生。集思廣益、博采眾長，調(diào)動各方面人員的積極性，吸取各方面的建議，提出問題，分析問題，為以后的研究確立重點目標。2. 找準研究切入點以及研究方向在確立調(diào)研重點目標

7、的前提下，如何找準問題的切入點，進行直接有效的調(diào)研，而不用浪費過多的人力物力于空泛的基本數(shù)據(jù)采集。在這一點上，工作室將從市場、需求特征、產(chǎn)品以及客群四個方面進行深入的研究分析。在市場方面，當?shù)厥袌銮闆r調(diào)研以市場特征分析、供需關系研究、競爭性評論等方面為主；在需求特征方面，將在掌握市場情況的基礎上，結(jié)合先進的理論依據(jù)和豐富經(jīng)驗，著重：人口及需求特性、價格區(qū)間、適銷戶型及面積、附屬功能及配套設施、認知途徑、購買抗性等多方面的綜合研究；在產(chǎn)品方面，以全面調(diào)研當?shù)厥袌霎a(chǎn)品特征為基礎，從各個產(chǎn)品的定位、規(guī)劃、景觀、立面、細部等方面系統(tǒng)總結(jié)其成功經(jīng)驗或借鑒其失敗教訓，為本案產(chǎn)品定位提供基礎保障；在客群方面

8、，將重點投入到客群定位及購買特征方面，通過大量的訪談型調(diào)研，掌握第一手購房者的直接資料，并潛移默化的引導購房者對本案的認知，并力爭為本案挽留部分現(xiàn)階段有購房需求的客戶，使其對本案充分留意和關注；通過以上四個方面切入到整體調(diào)研的具體實施中去，再結(jié)合各階段性“碰頭會”的探討，即可為此次調(diào)研把握精準的調(diào)研方向。3. 過程中的全程監(jiān)控此處的監(jiān)控，一方面是保證調(diào)研數(shù)據(jù)的真實可靠，對投資商委托的工作認真負責；另一方面是從另外一個角度反映當?shù)厥袌鲂畔ⅲ芏嘁痪€調(diào)研人員容易忽視和錯過某些隱性信息，這時候就需要監(jiān)控人員“知人所不明、查人所不覺”，發(fā)現(xiàn)漏洞，填補空白。三 突破創(chuàng)新的“有點有面”全方位科學調(diào)研方法1

9、. 從基礎數(shù)據(jù)入手泛指為收集一切基礎性數(shù)據(jù)所開展的調(diào)研方法。主要包括：1) 訪問當?shù)叵嚓P政府職能部門，獲取經(jīng)濟發(fā)展的第一手資料；2) 訪問市場上所有在售、售完的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=房地產(chǎn) o 點擊搜索所有關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn)項目，獲取項目基本情況的第一手資料；3) 訪問重點大、中型企業(yè)，獲取其職工居住情況的第一手資料；4) 對第一手基礎資料進行分類整理，取其精華，深入研究。2. 從產(chǎn)品定位入手的“針對性點狀調(diào)研”所謂“針對性點狀調(diào)研”，即從本案的產(chǎn)品定位入手，著重研究

10、分析幾個對于本案具有典型參考意義的樓盤，通過分析其成功點與缺陷點，為本案產(chǎn)品定位找準方向。1) 通過直接詢問法取得取樣項目的表面第一手資料；2) 通過間接詢問法從與取樣項目有關的單位、人員處取得項目內(nèi)部的資料；3) 通過電話驗證法核準手頭掌握的取樣項目資料；4) 分析整理取得的調(diào)研資料，判斷其有效性和適用性部分，分類整理。3. 從客群定位入手的“開放性面狀調(diào)研”針對客群定位的專項調(diào)研是全面性、系統(tǒng)性的一項重點工作，在前面對于取樣項目作出分析研究后，市場最終的接受情況才是檢驗項目的最終標準。因此，在此步驟中，重點工作方法如下：1) 制作符合當?shù)叵M習慣的調(diào)研表，并準備一定的小禮品，后期根據(jù)調(diào)研工

11、作的開展，可對調(diào)研表中的部分內(nèi)容作出一定的修改，以取得最終調(diào)研目的為參照；2) 詢問面放寬，在以縣城為中心的區(qū)域內(nèi)作為調(diào)研重點，另外也可以考慮周邊村鎮(zhèn)的中心區(qū)域；3) 詢問對象“個體和集體相結(jié)合”，即有面向個人的攔截性訪問，也有針對企事業(yè)單位的專門性訪問，在調(diào)研的基礎上也可為項目在當?shù)卮蜷_一定的知名度；4) 詢問方法“傳統(tǒng)和新式相結(jié)合”，即有傳統(tǒng)的問卷式、電話訪問式等，也結(jié)合部分有獎抽查式、網(wǎng)絡留言式等新式詢問方法。5) 最后將取得的資料分類整理，專門制作一套數(shù)據(jù)匯總后的研究分析報告。四 人員是實施工作的關鍵點主要人員簡介此次XXX市場的調(diào)研，因賽地產(chǎn)計劃參與人員8-12人，并且因賽地產(chǎn)為本次

12、調(diào)研安排了具有豐富經(jīng)驗的操作團隊，主要人員如下：總策劃師總經(jīng)理作為本次調(diào)研工作的掛帥人物。1996年畢業(yè)于天津大學土木工程系，碩士。曾供職于多家知名國內(nèi)外房產(chǎn)公司，歷任項目總經(jīng)理、公司總經(jīng)理等職，2001年組織成立XX HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=房地產(chǎn) o 點擊搜索所有關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn) HYPERLINK / 營銷策劃公司，成功完成十幾個項目的全案策劃及營銷管理。研發(fā)部及策劃部經(jīng)理負責本次調(diào)研的分組管理工作。畢業(yè)于黑龍江大學，大本。曾就職于搜房網(wǎng)（）,2004年加入公司。

13、擅長市場研究以及產(chǎn)品策劃，主持過天津“XXXX”項目的 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=市場調(diào)研 o 點擊搜索所有關于市場調(diào)研的文章 t _blank 市場調(diào)研及產(chǎn)品策劃，衡水XX項目的前期策劃。銷售經(jīng)理天津工業(yè)大學本科畢業(yè)，曾就職于己于搜房網(wǎng)（）,2004年加入公司。先后曾主持銷售過XX項目、保定XX項目、大港油田XX等項目，負責銷售的商品房面積接近100萬。有著豐富的銷售管理工作經(jīng)驗。銷售經(jīng)理天津商學院市場營銷本科，2004年加盟，曾在萬科水晶城、柏麗花園等項目任銷售主管及經(jīng)理職務，2004-200

14、5年任承德銀泰花園的項目銷售總監(jiān)。銷售案場主管 天津城建學院環(huán)境工程本科，2005年加盟，曾在華苑項目鑫茂集團，海納十華里項目任置業(yè)顧問。銷售部主管負責本次調(diào)研的實施工作。畢業(yè)于保定師專，大專。曾先后任職于保定市多家 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=房地產(chǎn) o 點擊搜索所有關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn)公司，參與銷售過多個住宅項目， 2005年加入因賽團隊，業(yè)績突出，多次獲得銷售冠軍，06年初晉升為現(xiàn)場銷售主管。文案天津師范大學廣告專業(yè)本科，2005年加盟，負責項目企劃文案，廣告媒體對接。置

15、業(yè)顧問天津城建學院?？?，2006年加盟，現(xiàn)在保定任置業(yè)顧問。1. 初步分組情況第一小組（2-3人）：主要負責基礎資料的收集整理，工作重點為市場情況的全面調(diào)研； 第二小組（3-4人）：主要負責各項目資料的收集整理，工作重點為可參考項目的細致調(diào)研； 第三小組（4-5人）：主要負責客群消費特征的細致調(diào)研，工作重點為取得客群一手數(shù)據(jù)并分析整理。五 合理的運用時間才能創(chuàng)造超額的效益1. 階段性調(diào)研時間安排調(diào)研時間調(diào)研內(nèi)容成果體現(xiàn)第一小組第二小組第三小組8.2初期“碰頭會”“頭腦風暴交流”為整體調(diào)研找準方向8.3初步進入XXX市場，各組有側(cè)重點的全面了解XXX概況各組分別制定下階段目標8.4深入XXX市場

16、了解其經(jīng)濟、人口、地域特征等與開發(fā)有關數(shù)據(jù)初步訪問XXX所有住宅項目，全面了解其基本資料初步訪問XXX所有住宅項目，側(cè)重于其客群特征調(diào)研各組分別執(zhí)行調(diào)研計劃階段性“碰頭會”初步感想討論總結(jié)問題，籬出精髓8.8初步訪問XXX所有住宅項目，側(cè)重于其項目數(shù)據(jù)性資料的整理重點走訪與本案具有參考意義的項目，力求完善全部相關資料在整理前階段的調(diào)研取得的客群特征基礎上，籌備下階段問卷各組分別執(zhí)行調(diào)研計劃1階段性“碰頭會”整體宏觀體會交流與下階段調(diào)研重點確認承上啟下，步步深入8.14除協(xié)助第二組工作外，重點是對前階段的拾遺補漏重點走訪與本案具有參考意義的項目，力求完善全部相關資料開展針對客群及消費特征的問卷調(diào)

17、研各組分別執(zhí)行調(diào)研計劃7階段性“碰頭會”項目調(diào)研階段性總結(jié)、消費特征調(diào)研展開初步整理 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=市場調(diào)研 o 點擊搜索所有關于市場調(diào)研的文章 t _blank 市場調(diào)研報告框架8.18整理前階段調(diào)研成果，制作 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=市場調(diào)研 o 點擊搜索所有關于市場調(diào)研的文章 t _blank 市場調(diào)研報告開展針對大型企、事業(yè)單位的問卷調(diào)研開展針對客群及消費特征的問卷調(diào)研各組分別執(zhí)

18、行調(diào)研計劃1階段性“碰頭會”對消費特征調(diào)研成果與會初步分析研究初步整理消費特征研究報告8.22制作 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=市場調(diào)研 o 點擊搜索所有關于市場調(diào)研的文章 t _blank 市場調(diào)研報告整理前階段調(diào)研成果，制作產(chǎn)品策略建議提綱框架開展有針對性的抽樣問卷調(diào)研各組分別執(zhí)行調(diào)研計劃5階段性“碰頭會”消費特征研究階段性總結(jié)、產(chǎn)品策略初步研究初步整理產(chǎn)品策略報告框架8.28完善 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&key

19、word=市場調(diào)研 o 點擊搜索所有關于市場調(diào)研的文章 t _blank 市場調(diào)研報告制作產(chǎn)品策略建議整理消費特征報告框架，制作消費特征研究報告各組分別完成獨立報告8.298.308.31階段性“碰頭會”調(diào)研成果的初步體現(xiàn)，對于補充問題的探討總結(jié)性評述9.1制作營銷 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案 o 點擊搜索所有關于方案的文章 t _blank 方案提綱完善產(chǎn)品策略建議完善消費特征研究報告各組分別完成獨立報告9.29.3成果發(fā)布會提交四部報告并做說明2. 再次重申內(nèi)部溝通作用的重要性本次調(diào)研的時

20、間安排上，屬于時間緊、任務重，在一個月的時間內(nèi)既要完成當?shù)厥袌鰯?shù)據(jù)的調(diào)查研究，又要集中精力對于調(diào)研的結(jié)果進行研究分析，因此，前面提到的建立順暢的內(nèi)部溝通渠道的意義尤顯重大。從時間安排表上不難看出，每一階段完成后，工作團隊都會進行短暫的總結(jié)分析，并與決策者一起研究前階段的調(diào)研所得以及下階段的調(diào)研方向，這其中“碰頭會”的及時性與成效性將直接影響到下一階段的調(diào)研展開。因此，保障例行會議的順利進行是調(diào)研成功的必要前提條件。3. 成果產(chǎn)生于實踐經(jīng)過前半個月的實際調(diào)研階段以及后半月資料整理、分析、研究、組織報告，此次調(diào)研將圓滿結(jié)束，最終成果將體現(xiàn)在以下四部報告中：XXXXXX HYPERLINK /Art

21、icle/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=房地產(chǎn) o 點擊搜索所有關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn) HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=市場調(diào)研 o 點擊搜索所有關于市場調(diào)研的文章 t _blank 市場調(diào)研報告XXXXXX住宅市場消費特征研究XXXXXX宏宇地產(chǎn)住宅項目產(chǎn)品策略XXXXXX宏宇地產(chǎn)住宅項目全程營銷 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=方案

22、o 點擊搜索所有關于方案的文章 t _blank 方案提綱附表內(nèi)容初步制作的項目調(diào)研表（暫行）初步制作的問卷調(diào)研表（暫行）項目名稱項目地址開盤時間周邊環(huán)境描述公司組成發(fā)展商代銷商銷售電話設計單位物業(yè)管理基本資料產(chǎn)權性質(zhì)手續(xù)辦理占地面積建筑面積規(guī)劃形態(tài)施工進度規(guī)劃戶數(shù)物業(yè)收費交房日期銷售率戶型設計戶型面積主力戶型1主力戶型2價格分析當前樓層差價價格策略預定期：開盤期：漲幅期：付款方式裝修標準項目特色規(guī)劃布局：環(huán)境綠化：樓體外檐：局部細節(jié)：調(diào)研員姓名： 調(diào)研日期： 訪問員： 訪問地點： 訪問時間： 月 日 時 分至 時 分- HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=

23、Keywords&ClassID=&keyword=房地產(chǎn) o 點擊搜索所有關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn)調(diào)研問卷先生/小姐/女士：您好，我是因賽策劃公司的訪問員，我們是一家獨立的市場研究公司，我們正在進行一項有關 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=房地產(chǎn) o 點擊搜索所有關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn)方面的市場研究，想和您談談有關 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Keywords&ClassID=&keyword=房地產(chǎn) o 點擊搜索所有關于房地產(chǎn)的文章 t _blank 房地產(chǎn)方面的一些問題，耽擱您一些時間，好嗎？謝謝！ 甄別部分 1、 您在近兩年內(nèi)是否有購房的意向：是 否 （回答“否” 訪問終止） 購房意向 1、 您目前的居住情況是怎樣的： 租房（月租金_元） 與父母同住 自有房一個人住 住在單位宿舍 2、 下列購房因素中，您最關注哪兩項 地段/地理位置 交通 價格 質(zhì)量 戶型 物業(yè) 小區(qū)環(huán)境 開發(fā)商品牌 其他 3、 您購房的目的是： 自己住 投資 準備結(jié)婚 父母養(yǎng)老 其它 請注明： 4、 您打算購買的住宅類型