經(jīng)營管理方式建議

1、經(jīng)營管理方式建議 商業(yè)運(yùn)營管理模式將直接影響整個(gè)商業(yè)和諧統(tǒng)一發(fā)展。 經(jīng)營管理公司可能會(huì)成為本案的一個(gè)抗性，而反之也可以成為本案的一個(gè)賣點(diǎn)。因?yàn)橐坏┙?jīng)營管理公司確定，對(duì)于本案無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益。 方案背景 很多項(xiàng)目因?yàn)榻?jīng)營管理的原因，最后成為商業(yè)項(xiàng)目的失敗案例教材。如北京的“怡景園”，“SOHO現(xiàn)代城”其商業(yè)物業(yè)初始定位都是高檔業(yè)態(tài)，最后一個(gè)淪落為小商品市場，一個(gè)成為沒有名氣的餐館聚集地。因此大大影響了樓盤的高檔形象與日后的升值潛力。而象杭州的涌金廣場，近期經(jīng)營戶更是鬧的滿城風(fēng)雨。他們主要敗筆都是經(jīng)營管理上存在的相關(guān)問題。 成功的案例，更加數(shù)不勝數(shù)：成都的花園商業(yè)步行街、鹽口的大

2、地城市脈搏、上海新天地等項(xiàng)目因?yàn)榕c資深的經(jīng)營管理公司共同合作。引進(jìn)專業(yè)的管理模式，促進(jìn)招商、運(yùn)營。使得項(xiàng)目更加引人注目。方案背景 因此由專業(yè)的經(jīng)營管理公司對(duì)“項(xiàng)目”實(shí)行專業(yè)、專注、專心的管理，以保障整個(gè)商業(yè)街區(qū)的持久旺場經(jīng)營。 商業(yè)管理公司將秉承“分散經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的理念對(duì)各商戶實(shí)行“統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一服務(wù)管理”的規(guī)范管理。 商業(yè)公司管理職能統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一經(jīng)營管理統(tǒng)一服務(wù)管理 統(tǒng)一招商管理是指招商對(duì)象經(jīng)過商業(yè)管理公司審核，符合前期研究定位后，經(jīng)過品牌篩選后入駐本項(xiàng)目的管理流程。 因?yàn)楸卷?xiàng)目的群樓商業(yè)產(chǎn)權(quán)是掌握在自己手中，招商過程中，對(duì)餐飲類、電器類商家進(jìn)行把控，同時(shí)街區(qū)商業(yè)確

3、定租售配比后，仍然有一部分主力店，需要貴司做指導(dǎo)性業(yè)態(tài)，這些商業(yè)物業(yè)都需要招商管理統(tǒng)一執(zhí)行。成立管理公司后可以避免項(xiàng)目業(yè)態(tài)業(yè)種出現(xiàn)反差太大、風(fēng)格檔次反差太大、經(jīng)營過于混亂的局面。 統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一經(jīng)營管理統(tǒng)一服務(wù)管理 為保證整體商業(yè)的持久經(jīng)營，盡量縮短市場的培養(yǎng)期，同時(shí)對(duì)后續(xù)商家進(jìn)行品牌篩選。淘汰不適合的商業(yè)業(yè)種，進(jìn)行業(yè)態(tài)更替，使本項(xiàng)目的每一存物業(yè)都發(fā)揮出最大價(jià)值。 本項(xiàng)目步行街，家居街、餐飲等業(yè)態(tài)，都可以圍繞節(jié)假日組織策劃相關(guān)促銷活動(dòng)及主題活動(dòng)，因?yàn)檫@些經(jīng)營戶都需要一個(gè)整合，這樣可以積極促進(jìn)經(jīng)營商家的經(jīng)營成果，有效包裝保持各類商業(yè)新鮮感及新穎形象。使消費(fèi)者感覺到，每月、每周甚至每

4、天，都有主題，都有促銷活動(dòng)。統(tǒng)一經(jīng)營管理統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一經(jīng)營管理統(tǒng)一服務(wù)管理 商業(yè)經(jīng)營管理公司必須指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、把控、監(jiān)督各商家的經(jīng)營活動(dòng)所需要提供的各項(xiàng)服務(wù)，保證商業(yè)街區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 其中服務(wù)管理包括：物業(yè)管理、行政事務(wù)管理等。統(tǒng)一服務(wù)管理物業(yè)管理 物業(yè)管理提供通常的工程維修、設(shè)備維護(hù)、綠化服務(wù)、日常環(huán)境衛(wèi)生和治安服務(wù)等專項(xiàng)服務(wù)。行政事務(wù)管理 商業(yè)管理公司將對(duì)工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防、行政等事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及管理，期望在公開、公平、公正的原則基礎(chǔ)下對(duì)各商家進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)及管理，根據(jù)各項(xiàng)具體行政事務(wù)管理辦法及措施有效開展工作，以保障各商業(yè)經(jīng)營者的長期收益。 統(tǒng)一服務(wù)管理經(jīng)營管理模式分析全權(quán)委托管理 貴司

5、將整個(gè)商業(yè)街區(qū)全權(quán)委托給經(jīng)營管理公司，由管理公司自行成立管理處，招聘員工，并按照合同確定的管理目標(biāo)、管理要求、標(biāo)準(zhǔn)開展具體的管理工作 優(yōu) 勢(shì) 充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司專業(yè)服務(wù)功能，提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次； 減少發(fā)展商的管理人員數(shù)量；劣 勢(shì) 費(fèi)用較高，因而業(yè)主或者經(jīng)營戶的負(fù)擔(dān)增加； 如果服務(wù)質(zhì)量差，則會(huì)直接影響發(fā)展商的聲譽(yù)； 經(jīng)營管理模式分析自己成立管理公司，聘請(qǐng)外援 由貴司自己建設(shè)管理隊(duì)伍，由專業(yè)公司派員擔(dān)任商業(yè)街的總經(jīng)理或者各部門主管。對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作進(jìn)行具體的指導(dǎo)與管理。同時(shí)應(yīng)甲方要求顧問小組定期或不定期地到項(xiàng)目實(shí)地指導(dǎo)工作 優(yōu) 勢(shì) ：經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠解決各種突發(fā)事件，其對(duì)于項(xiàng)目宣傳也是一個(gè)賣點(diǎn)；能

6、夠?yàn)楸竟九囵B(yǎng)一批管理人才，以便在合作期滿后使貴司可以順利接手項(xiàng)目，對(duì)于發(fā)展商的長遠(yuǎn)發(fā)展有戰(zhàn)略意義；劣 勢(shì) ：能否同發(fā)展商的管理體制接軌是一個(gè)最大問題經(jīng)營管理模式分析職能機(jī)構(gòu)設(shè)置 在經(jīng)營管理模式上，我司建議第二種方式：自己成立管理公司，聘請(qǐng)外援。 如果成立管理公司，其職能機(jī)構(gòu)的設(shè)置如下。 商業(yè)管理公司建議將由四個(gè)部門組成：行政財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、公關(guān)營運(yùn)部、招商部。每個(gè)部門各司所職，在自身權(quán)利范圍內(nèi)行使管理職責(zé)，以維護(hù)整個(gè)商業(yè)街區(qū)的穩(wěn)定運(yùn)作。 職能機(jī)構(gòu)設(shè)置 財(cái)務(wù)部是每個(gè)公司不可或缺的組成，以各個(gè)角度呈現(xiàn)整個(gè)商業(yè)公司運(yùn)作的收益狀況。其職能包括：對(duì)整個(gè)商業(yè)管理公司各部門的財(cái)政收支進(jìn)行統(tǒng)籌管理、有效

7、控制；對(duì)商業(yè)推廣活動(dòng)進(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)算與結(jié)算，并將相關(guān)數(shù)據(jù)公開化、明朗化。 財(cái)務(wù)部主要職能 作為商業(yè)管理公司的主要行政管理部門將通過一系列的規(guī)章制度保全投資方、商家經(jīng)營戶、消費(fèi)者的三方權(quán)益。 其職能包括：對(duì)所有商業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)督管理。商業(yè)街內(nèi)所經(jīng)營的一切商業(yè)與服務(wù)將通過一定標(biāo)準(zhǔn)的審核，無論是價(jià)格還是商品的質(zhì)量，都將設(shè)立嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。營業(yè)管理、陳列管理 、商品管理、行政事務(wù)管理等行政部主要職能 策劃整個(gè)年度推廣計(jì)劃，設(shè)計(jì)不同類型的主題活動(dòng)來提升商業(yè)的熱度，使商業(yè)在不同的階段都呈現(xiàn)出勃勃生機(jī)，使各商業(yè)經(jīng)營戶都成為最終收益者。 其職能包括：負(fù)責(zé)組織和執(zhí)行公司各項(xiàng)宣傳推廣計(jì)劃，以達(dá)到公司要求的品牌宣傳效果。聯(lián)

8、絡(luò)政府機(jī)關(guān)及相關(guān)業(yè)務(wù)單位，使項(xiàng)目建立良好的社會(huì)公關(guān)關(guān)系。負(fù)責(zé)草擬各類公文、信函。聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)本地媒體以達(dá)到項(xiàng)目要求的宣傳效果。收集和管理與項(xiàng)目有關(guān)的媒體報(bào)導(dǎo)（報(bào)紙、雜志和電視電臺(tái)）及照片和錄像。公關(guān)營運(yùn)部主要職能 主要負(fù)責(zé)對(duì)商業(yè)物業(yè)的招商工作，與目標(biāo)商家接觸，與經(jīng)營商家溝通。 其職能包括：對(duì)所有商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃、根據(jù)業(yè)態(tài)布局，負(fù)責(zé)整個(gè)招商工作的信息收集與反饋。與意向商家保持深度溝通，了解商家需求，通過各類合法方式加強(qiáng)目標(biāo)商家信心，吸引品牌商家入駐。對(duì)租金、租賃年限、合作方式等進(jìn)行有效選擇與制定。 后續(xù)經(jīng)營中對(duì)商家進(jìn)行優(yōu)勝劣汰。招商部主要職能 物業(yè)管理提供通常的工程維修、設(shè)備維護(hù)、綠化服務(wù)、日常環(huán)境衛(wèi)生和治安服務(wù)等專項(xiàng)服務(wù)。物管部主要職能 建議物管部外包已經(jīng)外包物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理?？偨?jīng)理1人（外聘）行政部門2人（負(fù)責(zé)經(jīng)營管理、事務(wù)管理、培訓(xùn)） 財(cái)務(wù)部2人公關(guān)營運(yùn)部3人（