房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略(馮科)

1、房地產(chǎn)投資決策與風險規(guī)避馮科2011年10月政治和法律環(huán)境： 房地產(chǎn)調(diào)控 貨幣政策 土地政策 一般法律的約束 房地產(chǎn)行業(yè)法律法規(guī)技術(shù)環(huán)境： 科技進步對房地產(chǎn)業(yè)的貢獻度要求日益提高 先進環(huán)保技術(shù)要求推廣 住宅部品的品種、質(zhì)量、生產(chǎn)規(guī)模要求提高經(jīng)濟環(huán)境： 整體經(jīng)濟快速發(fā)展 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平 城市化、消費、投資 城市的GDP增長率社會和文化環(huán)境： 城市化的推進 人口結(jié)構(gòu)的變化 注重“家”的文化傳統(tǒng) 住宅的小型化 從“房子”到“生活”的轉(zhuǎn)變一般宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)）房地產(chǎn)企業(yè)國民經(jīng)濟快速增長經(jīng)濟增長周期 “逢八衰退、逢二增長”的規(guī)律 第一個周期：19781988年，該周期的谷底是1982年，之后呈現(xiàn)反彈趨

2、勢，總體呈現(xiàn)斜三角W型；第二個周期：19891996年，1989年經(jīng)濟探底，然后迅速回升，之后呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢；第三個周期：19982007年，起點是亞洲金融危機，由于大規(guī)模的經(jīng)濟刺激政策，該周期的起伏波動 平緩，到2002年出現(xiàn)趨勢不明顯的探底，之后有開始出現(xiàn)緩慢反彈，穩(wěn)步增長；第四周期：預測為20082017年，起點同樣是一次大規(guī)模經(jīng)濟危機和大量經(jīng)濟刺激政策。根據(jù)上一周 期的特點，中國經(jīng)濟將呈現(xiàn)20082012年緩慢探底，20122017年穩(wěn)步反彈的過程，整體經(jīng)濟保持 平均8%的增速。經(jīng)濟環(huán)境固定資產(chǎn)投資大幅增加內(nèi)需不足，經(jīng)濟刺激政策集中于投資領(lǐng)域 全社會固定資產(chǎn)投資總規(guī)模大幅上升，占G

3、DP的比重24%增長到67%；房地產(chǎn)投資在固定投資中的比例居高不下，近20年來保持著平均16%的比例；經(jīng)濟環(huán)境居民收入水平和消費能力不斷提高消費水平當前消費、儲蓄潛在消費能力 在崗職工平均工資從1990年的2140元激增到2009年的32736元，同時，消費水平也提高了近10倍；儲蓄存款總額從7119億增長到260771億，漲幅為3600%，居民儲蓄的重要動機之一為耐用品儲蓄購買。經(jīng)濟環(huán)境城市化和城市圈城市化引發(fā)人口遷移，影響區(qū)域房地產(chǎn)需求 城市化規(guī)律：城市化率沿“S”型曲線變動，當城市人口超 過30%，城市化進入加速期，直到城市人口超過 70%； 人口流動方向分為四個階段，從農(nóng)村進入 城市、

4、從小城市進入大城市、從城區(qū)進入郊區(qū) （大城市郊區(qū)化）、進入郊區(qū)（郊區(qū)城市化， 形成“大都市圈”）。房價規(guī)律：初期大城市房價和全國漲幅基本持平；中期大城市房價便會顯著高于全國水平；后期大城市郊區(qū)的房價高于全國水平。經(jīng)濟環(huán)境我國城市化率已經(jīng)達到49.68%（2011年），進入加速城市化的進程；我國大城市區(qū)位的選擇集中于上海、京津和廣深三大地區(qū)，并形成大型經(jīng)濟圈，人口的流入速度 加快，會進一步推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房價的高啟。人口結(jié)構(gòu)面臨拐點：勞動人口比下降，撫養(yǎng)比上升 人口結(jié)構(gòu)的變化，對經(jīng)濟和社會發(fā)展將產(chǎn)生顛覆性的影響！ 對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應深刻理解這種變化，在選擇新產(chǎn)業(yè) 及人力資源戰(zhàn)略等活動中

5、充分考慮這種變化。社會 文化 人口貨幣政策與房地產(chǎn)市場以信貸為渠道，分別調(diào)控供給與需求 分為兩類： 1、作用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信貸政策，包括調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率等政策措施。 2、作用于住房需求者的金融政策，包括調(diào)節(jié)住房按揭貸款首付比例、貸款期限和按揭貸款利率等。兩種渠道： 1、利率變動影響資金成本，直接影響房地產(chǎn)市場。 2、貨幣政策影響銀行房貸規(guī)模和動機，間接作用于房地產(chǎn)供需雙方。政策 法律供應商潛在進入者顧客替代品行業(yè)內(nèi)的競爭對手現(xiàn)有企業(yè)間的爭奪（非常激烈，接近于完全競爭市場）供應商的議價能力顧客的議價能力新進入者的威脅替代產(chǎn)品的威脅購房顧客分散，剛性需求很強，

6、投資需求旺盛，且住房供應偏緊，顧客的議價能力非常弱。中國仍將持續(xù)的城市化和工業(yè)化進程，使得房地產(chǎn)業(yè)前景廣闊，潛在進入者仍會不斷增加。企業(yè)購買大量鋼筋、水泥、建材等，吸收了鋼鐵、水泥等行業(yè)的過剩產(chǎn)能，供應商的議價能力較弱。無論是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，都是人們生活和社會經(jīng)濟發(fā)展的必需品，目前還沒有替代品出現(xiàn)。行業(yè)環(huán)境（房地產(chǎn)）土地市場交易和開發(fā)形勢1997-2009年房地產(chǎn)企業(yè)年度購置和完成開發(fā)土地面積 從1997年以來，我國土地市場交易活躍，1997年-2004年，我國房地產(chǎn)企業(yè)年度購置土地面積穩(wěn)步上漲，2004年之后基本保持穩(wěn)定。但是，在另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)完成開發(fā)的土地面積較大程度的小于購置土

7、地面積，這表明，由于土地稀缺性特點，房地產(chǎn)企業(yè)存在囤地的現(xiàn)象。 房價增長率和地價增長率比較2001-2009年我國房價和地價增長率比較 自2003年下半年開始土地招拍制度以來，“18億畝耕地紅線”強化了土地的稀缺性，使土地供應日益緊張，不斷推升房價。而房價的上漲進而使得“囤地”的現(xiàn)象愈演愈烈，反過來帶來更高的地價，形成惡性循環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)收入情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)收入情況單位：億元 根據(jù)中國統(tǒng)計局資料，2000年-2008年，全國房地產(chǎn)企業(yè)年度經(jīng)營總收入呈現(xiàn)穩(wěn)步的上升趨勢，總收入從2000年的4515億元增加到2008年的26698億元，同比上漲了592%。其中商品房銷售收入從20

8、00年的3896億元上升到2008年的24394億元，占比總收入從86%增加到92%。房地產(chǎn)企業(yè)營利情況2000-2008年房地產(chǎn)企業(yè)營利情況單位：億元 根據(jù)中國統(tǒng)計局資料，2000年-2008年，全國房地產(chǎn)企業(yè)年度營業(yè)利潤呈現(xiàn)上升趨勢明顯，從2000年的73億增長到2008年的3432億元，同比增加了468%。與之同時，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效果也在改善，營業(yè)利潤率從2000年的1.6%，迅速提升到2008年的12.86%。4房地產(chǎn)行業(yè)集中度分析集中度曲線不同狀態(tài)所蘊含的策略導向散點市場塊狀同質(zhì)化市場團狀異質(zhì)化市場描述較低的市場集中度前三名和前十名的市場集中度迅速上升前三名市場份額有所下降，但前十名

9、的市場集中度繼續(xù)上升集中度曲線地方品牌林立，缺乏行業(yè)領(lǐng)導品牌部分有進取心的企業(yè)迅速擴張，擠占了眾多地方品牌的市場，市場呈寡頭壟斷結(jié)構(gòu)部分行業(yè)“黑馬”以其特色產(chǎn)品，獨特賣點以及市場細分化策略蠶食市場，部分程度地削減了領(lǐng)先企業(yè)的份額解釋區(qū)域市場擴張，中小企業(yè)迅速發(fā)展較強的市場投入，迅速的銷售擴張市場細分化，特色經(jīng)營，基于差別化消費的特賣點訴求策略意義市場演進的三個階段內(nèi)部資源能力分析內(nèi)部資源能力分析是企業(yè)依托自己的核心業(yè)務(wù)，分析現(xiàn)有的資源、確定擁有的能力，通過資源和能力進行延伸，發(fā)展具有差異化競爭的業(yè)務(wù)，實現(xiàn)各業(yè)務(wù)板塊對資源和能力的共享，分擔成本費用，分散風險，增強企業(yè)整體競爭優(yōu)勢。生存發(fā)展資源必

10、備資源：企業(yè)進入一個行業(yè)所必須具備的資源。獨特資源：企業(yè)所擁有的優(yōu)于同行業(yè)競爭者的獨有的資源。能力必備能力：企業(yè)進入一個行業(yè)所必須具備的能力。核心能力：企業(yè)擁有的優(yōu)于同行業(yè)競爭者的能力。工程建設(shè)市場營銷房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運行房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部價值鏈投資機會尋找與篩選 土地獲取和利用規(guī)劃投融資方案及優(yōu)化可行性研究規(guī)劃和建筑設(shè)計 項目策劃 根據(jù)價值網(wǎng)絡(luò)的分析，房地產(chǎn)價值于這些企業(yè)和行業(yè)的價值創(chuàng)造，形成了一系列價值交換、價值傳遞和價值創(chuàng)造的關(guān)系，建立了內(nèi)部價值鏈、企業(yè)價值鏈、產(chǎn)業(yè)價值鏈和地區(qū)(區(qū)域)價值鏈之間互相交融、不斷分化和整合的價值網(wǎng)絡(luò)。內(nèi)部價值鏈，是價值創(chuàng)造的主要和主導網(wǎng)絡(luò)。人力資源制度日趨完善人

11、力成本控制有效核心人才培養(yǎng)缺乏體系房地產(chǎn)設(shè)計人才缺失嚴重人才儲備不足各產(chǎn)業(yè)交叉復合型人才較少波士頓矩陣明星業(yè)務(wù)汽車& 水務(wù)問題業(yè)務(wù)房地產(chǎn)現(xiàn)金牛業(yè)務(wù)準金融瘦狗業(yè)務(wù)增長率市場占有率1用戶價值性用戶對住房的適用性、安全性、衛(wèi)生性和經(jīng)濟性要求的前提下,產(chǎn)品在房型、環(huán)境、配套設(shè)施等方面具有超前性和性價比優(yōu)勢,產(chǎn)品價值具有一定的增值空間3延展性擁有強大的核心競爭力,就意味著企業(yè)在參與依賴核心競爭力的相關(guān)產(chǎn)品市場上有了選擇權(quán)2獨特性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要培育屬于自己的難以模仿的資源與能力,如資本運營、土地儲備、地段、資源整合等方面的獨特優(yōu)勢匹配充?，F(xiàn)金流產(chǎn)業(yè) 要有現(xiàn)金流充裕的產(chǎn)業(yè)做匹配 李嘉誠長江集團主業(yè)為房地產(chǎn)

12、開發(fā)與投資，業(yè)務(wù)涵蓋范圍還包括、房地產(chǎn)代理及管理、港口及相關(guān)服務(wù)、電訊、酒店、零售、能源、基建、財務(wù)及投資、電子商貿(mào)、建材、媒體及生命科技等縱向一體化用自己的資源整合平臺，實現(xiàn)開發(fā)、設(shè)計、銷售、服務(wù)等集成化整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和通路渠道才是品牌發(fā)展之道利潤在縱向一體化的鏈條里面分散了，有助于合理避稅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以盈余資金增加持有型物業(yè)，不要以本金部分持有，防止資金鏈危機地產(chǎn)開發(fā)方向之一持有型地產(chǎn)持有型地產(chǎn)持有型地產(chǎn)優(yōu)點軌道地產(chǎn)、山水地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)結(jié)合新經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)相融合新能源 低能照明 利用太陽能 區(qū)域儲能新材料 可回收和可再生環(huán)保材料 低能耗的材料 兼容性好的材料新網(wǎng)絡(luò)智能樓宇A基于前期財務(wù)報

13、表的分析現(xiàn)有財務(wù)能力現(xiàn)有金融戰(zhàn)略BCD資金缺口分析 當前及今后資金缺口及其原因 融資模式的選擇最終的金融戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型，融資重點為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和大型項目的融資，確保企業(yè)資金順暢?？梢圆捎玫娜谫Y方式，除了傳統(tǒng)的銀行借款、IPO等，還主要可以采用：PE、REITs、買殼上市等。不過在具體運用時需要考慮各種融資方式的正面和負面影響。從融資主體看 從融資渠道看其他分類方式- 房地產(chǎn)企業(yè)融資- 房地產(chǎn)項目融資- 借貸性融資和投資性融資 貨幣性融資和實物性融資 - 直接融資- 間接融資定向募集Pre-IPO原始發(fā)行IPO追加股發(fā)行（增發(fā)或配股）可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行兼并收購已渡過初創(chuàng)期產(chǎn)品和服務(wù)已被市場

14、初步認可為更快的發(fā)展積蓄能量營業(yè)額初具規(guī)模距 IPO 1年左右在高速發(fā)展階段的后半部分營業(yè)額規(guī)模已達上市要求市場份額進入穩(wěn)定階段公司已完成股票初始發(fā)行發(fā)行后業(yè)績和股票走勢良好公司收入進入穩(wěn)定發(fā)展期已完成初股票始發(fā)行當期財務(wù)表現(xiàn)良好迅速擴大規(guī)模進入新的市場業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型考慮其它的戰(zhàn)略性調(diào)整上市發(fā)展流程比較項目深交所/上交所香港聯(lián)交所納斯達克/紐交所新加坡交易所上市審批時間較長一般一般最短上市審批難度較嚴格較嚴格嚴格一般平均市盈率較高較低較高低籌資費用籌資額2.5%+RMB200萬籌資額2.5-3.5%+HK$1000萬籌資額7%+US$300萬籌資額5-7%籌資規(guī)模較高一般較高較低交投活躍程度活躍

15、活躍一般較差后續(xù)再融資能力較強較強較弱較弱上市后監(jiān)管一般較嚴格最嚴格較嚴格上市后維持費用RMB2萬+信息費HK$100-300萬US$5-10萬5-10萬新元投資者認同度最強較強弱較弱上市地點的選擇上市方式的選擇推薦模式：借/買殼在香港上市 穩(wěn)定、長期的融資渠道 經(jīng)營的安全性 可以發(fā)行股票作為支付手段進行并購 利用股票期權(quán)計劃激勵員工 大大增強資產(chǎn)流動性 股東和管理層可以通過出售股權(quán)獲得巨額收益 成為公眾公司，大大提高知名度 規(guī)范運作管理，完善治理結(jié)構(gòu) 引進國內(nèi)外戰(zhàn)略合作伙伴，開拓市場空間，打通國際渠道 負有向公眾包括競爭對手進行充分信息披露的義務(wù)，包括主營業(yè)務(wù)、市場策略等方面的信息 企業(yè)重大

16、經(jīng)營決策需要履行一定的程序，可能失去部分作為民營企業(yè)所享受的經(jīng)營靈活性 管理層將不可避免地失去對企業(yè)的一部分控制權(quán) 企業(yè)需要支付較高的費用 履行更多義務(wù)，承擔更多責任，管理層面臨更大壓力買殼上市效應蘇州吳中供水有限公司殼公司殼公司的母公司置入資產(chǎn)置出資產(chǎn)定向增發(fā)，支付差價所持殼公司股份殼公司置出資產(chǎn)做對價支付資產(chǎn)置換定向增發(fā)股權(quán)轉(zhuǎn)讓優(yōu)勢劣勢 殼的干凈程度高 后續(xù)籌資渠道多元化 整體成功率高，操作迅速 國際水平的監(jiān)管和公司治理結(jié)構(gòu) 面向全球化的金融市場和多種金融工具 上市地位這一“會籍”幾乎是“終身制”，極少被出牌 買殼成本高 資產(chǎn)注入需要更精密的設(shè)計 市盈率比A股低 與賣方談判前必須獲取國際會

17、計師事務(wù)所對資產(chǎn)的審計報告、國際評估師出具的評估報告和中國律師的法律意見書。如擬注入資產(chǎn)未經(jīng)以上步驟，賣方不會跟你動真格。尤其以地產(chǎn)這種在資本市場不屬于具備想象空間的資產(chǎn)更是如此。香港買殼優(yōu)劣分析銀行貸款是房地產(chǎn)開發(fā)商趨之若鶩的主要融資渠道。對于企業(yè)而言，便捷，成本相對較低，財務(wù)杠桿作用大的銀行貸款有著致命的誘惑，更何況，其還債壓力大等缺點還可以通過調(diào)整長期負債和短期負債的負債結(jié)構(gòu)加以規(guī)避。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情絲毫未減。 指按規(guī)定抵押方式以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款.這種貸款是目前普遍采用的一種.信用貸款是銀行根據(jù)借款人的信譽,財務(wù)

18、狀況,預期收益和信用記錄表現(xiàn)的良好程度而發(fā)放的一種無抵押,信用貸款抵押貸款保證貸款貼現(xiàn)貸款以第三人承諾在借款人不能償還貸款時,按約定承擔一般保證責任者連帶責任為前提而發(fā)放的貸款.一旦借款不能履約,擔保人將承擔償還責任.即指借款人在急需資金時，以未到期的票據(jù)向銀行申請貼現(xiàn)而融通資金的一種貸款方式。 房地產(chǎn)信托是指信托機構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險等代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項，或者直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。2003年6月央行121文件的出臺，使得房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款渠道受阻，房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求， 信托是目前房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點，并以“井

19、噴”式速度發(fā)展。優(yōu)點涉及法律關(guān)系不多，交易環(huán)節(jié)較少，操作方便。缺點二級以上資質(zhì)資本金比例不能滿足較大規(guī)模項目的資金需求融資成本較高1234Factor 1Factor 2Factor 3Factor 4戰(zhàn)略投資優(yōu)勢可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財務(wù)制度?？梢詭椭髽I(yè)比較好地解決員工激勵問題，建立起有利于上市的員工激勵制度。戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。戰(zhàn)略投資者所具有的市場視野、產(chǎn)業(yè)運作經(jīng)驗和戰(zhàn)略資源可以幫助企業(yè)更快地成長和成熟起來，也更有可能產(chǎn)生立竿見影的協(xié)同效應，在較短的時間內(nèi)改善企業(yè)的收

20、入、成本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的核心競爭力并最終帶來企業(yè)業(yè)績和股東價值的提升。戰(zhàn)略投資或稱戰(zhàn)略私募是指通過非公共市場的手段定向引入具有戰(zhàn)略價值的股權(quán)投資者。房地產(chǎn)投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項目的集體投資計劃。有關(guān)基金旨在向持有人提供來自房地產(chǎn)的租金收入的回報。它主要是擁有并營運帶來收益的房地產(chǎn)，例如辦公樓、購物中心、酒店、公寓和工業(yè)廠房。主要還是以租賃的方式把這些物業(yè)分租給租戶，這些租金為股東帶來回報。收益率波動小，回報較穩(wěn)定；比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資；能實現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項目及業(yè)務(wù)；中小投資者通過房地產(chǎn)投資信

21、托方式，在承擔有限責任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益；對于經(jīng)濟周期的波動比較敏感。投資風險管理類基金的模式內(nèi)控大綱公司制度部門制度 投資管理制度 風險控制制度 監(jiān)察稽核制度 保密制度 產(chǎn)品開發(fā)銷售管理 員工行為守則 人事管理制度 財務(wù)管理制度 行政管理制度 法律事務(wù)管理制度 制度建設(shè)管理規(guī)定 委員會實施細則 部門及崗位職責內(nèi)控制度體系內(nèi)控制度目標保證公司經(jīng)營管理活動的合法合規(guī)健全完善的法人治理，科學合理的決策機制、執(zhí)行機制和監(jiān)督機制建立行之有效的風險控制系統(tǒng)提高經(jīng)營管理的效率和效益規(guī)范管理和運作資金實現(xiàn)公司穩(wěn)健、持續(xù)發(fā)展促進公司員工恪守職業(yè)操守、正直誠信、廉潔自律、勤勉盡責保護公司最重要的資本公司聲譽，創(chuàng)建“取信于市場，取信于社會，取信于廣大投資者”的信譽法人機構(gòu)主體和知名品牌內(nèi)控制度完善原則健全性原則獨立性原則相互制約原則防火