商業(yè)地產(chǎn)營銷策略全解析

1、商業(yè)地產(chǎn)營銷策略全解析商業(yè)地產(chǎn)營銷策略是指 4P4P商業(yè)地產(chǎn)營銷策略是指 4P4P4知識解構(gòu)。1產(chǎn)品產(chǎn)品定位完成后，需要對外進(jìn)行推廣，而產(chǎn)品推廣必須借助一定的載體，包括項(xiàng)目名稱、經(jīng)營理念和概況等，這些內(nèi)容需要形成文字說明，即產(chǎn)品包裝說明。1 名稱。產(chǎn)品的名稱需要具備較強(qiáng)吸引力，能夠引起顧客的關(guān)注。2 理念。產(chǎn)品在對外推廣時(shí)，必須明確自己的經(jīng)營理念，如打造服裝市場龍頭、打產(chǎn)品在對外推廣時(shí)，必須明確自己的經(jīng)營理念，如打造服裝市場龍頭、打造商業(yè)航母、成為最具投資價(jià)值的鋪王等。不同階段的營銷需要采用不同的理念主題語進(jìn)行推廣，當(dāng)然，主題語要簡明扼要、賣點(diǎn)突出。3 概況。產(chǎn)品定位屬于內(nèi)部認(rèn)知，而產(chǎn)品營銷需

2、要讓外界認(rèn)知。因此，產(chǎn)品營銷需要形成對產(chǎn)品詳細(xì)描述的文字說明。這種描述的語言措詞必須精準(zhǔn)、書 產(chǎn)品定位屬于內(nèi)部認(rèn)知，而產(chǎn)品營銷需要讓外界認(rèn)知。因此，產(chǎn)品營銷需要形成對產(chǎn)品詳細(xì)描述的文字說明。這種描述的語言措詞必須精準(zhǔn)、書 細(xì)解釋，使顧客能夠初步了解項(xiàng)目。2對象產(chǎn)品營銷是面向營銷對象的營銷，因此，必須鎖定營銷對象實(shí)施營銷策略，不可漫無目的、地毯式營銷。營銷對象在項(xiàng)目前期進(jìn)行市場認(rèn)同和試水時(shí)已經(jīng)基本鎖定。市場認(rèn)同反映的營銷對象主要包括投資人和自營戶兩種。由于任何項(xiàng)目都存在一定的回款要求，投資人仍是項(xiàng)目營銷的核心。投資人是一個(gè)泛群體，與項(xiàng)目招商面對的商戶不同，招商商戶屬于載重群體，有明顯的界定。項(xiàng)目

3、銷售至少應(yīng)考慮以下兩個(gè)方面：第一，針對自營戶。針對自營戶營銷，如果通過項(xiàng)目前期的市場調(diào)研、意向認(rèn)同，自營戶愿意購買，后期營銷可以首先針對自營戶進(jìn)行宣傳推廣。第二，針對投資人。針對投資人營銷會存在兩個(gè)因素：一是投資人是否愿第二，針對投資人。針對投資人營銷會存在兩個(gè)因素：一是投資人是否愿計(jì)劃、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳推廣。3渠道由于每個(gè)群體的媒介認(rèn)知特性不同，確定營銷渠道的工作需要在項(xiàng)目前期渠道由于每個(gè)群體的媒介認(rèn)知特性不同，確定營銷渠道的工作需要在項(xiàng)目前期以獲取顧客經(jīng)常關(guān)注的媒介就是有效的營銷渠道。針對不同的人群，營銷媒介渠道不同。針對沒有明顯媒介渠道但相對集中的群體，可以通過直接派單模式營銷。這里提到

4、的派單是指一種相對直接、有效且成本低廉的模式。4價(jià)格商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格制定需遵循“一鋪一價(jià)”的原則，這是由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的營商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格制定需遵循“一鋪一價(jià)”的原則，這是由于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的營程的走勢進(jìn)行調(diào)整。5價(jià)格策略、促銷策略常用模式1 直線價(jià)。價(jià)格策略、促銷策略常用模式1 直線價(jià)。所謂直線價(jià)，是指項(xiàng)目從開盤至掃尾，價(jià)格保持不變。直線價(jià)策略相對適合“短平快”的項(xiàng)目，即在很短的時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)完全銷售或者只剩少數(shù)極差的位置。2 高開低走。所謂高開低走，即以高價(jià)入市，后期銷售價(jià)格下降。這種價(jià)格下降不是原購買后者。這種模式能夠刺激一些鋪位的銷售，尤其是位置差的鋪位。3 低開高走。所謂低開高走策略，是

5、指以市場價(jià)或低于市場價(jià)的價(jià)格入市，之后再進(jìn)行所謂低開高走策略，是指以市場價(jià)或低于市場價(jià)的價(jià)格入市，之后再進(jìn)行價(jià)格拉升。低價(jià)入市首先會形成客戶的追捧，氣氛拉升后，立即進(jìn)行價(jià)格拉升。這種價(jià)格拉升主要是針對已經(jīng)出售的部分，可以讓已購買顧客形成心理滿足感，進(jìn)而自愿對項(xiàng)目進(jìn)行良性的口碑傳播，推薦更多的客戶購買。對于未出售的鋪位，價(jià)格可以保持不變，也可以進(jìn)行拉升。4 返租模式。如果項(xiàng)目在強(qiáng)銷期時(shí)銷售情況相對比較理想，則可以采取一年返租一次的如果項(xiàng)目在強(qiáng)銷期時(shí)銷售情況相對比較理想，則可以采取一年返租一次的返租，以刺激銷售。5 真假虛實(shí)調(diào)整。真假虛實(shí)調(diào)整策略與低開高走策略類似，主要表現(xiàn)為以下兩種形式：第一，拉

6、升已出售鋪位的虛擬價(jià)格，以此襯托未出售部分的價(jià)格相對較低。第二，拉升不銷售樓層的虛擬價(jià)格，使其定價(jià)高于市場價(jià)。例如，一層、真假虛實(shí)定價(jià)，可以形成參照和對比，從而刺激客戶做出購買行為。6 6 折扣處理。一般情況下，項(xiàng)目進(jìn)入持銷期和掃尾期時(shí)，可以對鋪位進(jìn)行折扣處理，以刺激鋪位銷售。例如，一次性付款可享受原價(jià)的九六折，采用銀行貸款或分期付款可享受原價(jià)的九八折等。一般情況下，項(xiàng)目進(jìn)入持銷期和掃尾期時(shí)，可以對鋪位進(jìn)行折扣處理，以刺激鋪位銷售。例如，一次性付款可享受原價(jià)的九六折，采用銀行貸款或分期付款可享受原價(jià)的九八折等。7 老帶新（暢行卡）。所謂老帶新，是指通過刺激已購買客戶，促進(jìn)其帶領(lǐng)新客戶購買。這種

7、模式需要推動(dòng)老客戶的積極性或給予一定的利益吸引，一般通過暢行卡模式進(jìn)行，在持銷期和掃尾期相對比較靈活和實(shí)用。例如，開發(fā)商為每個(gè)老客戶辦理一張暢行卡，老客戶每推薦一名新客戶登記，開發(fā)商會返回暢行卡 100 元人民幣，依次累加， 10 名新客戶封頂。如果 10 名新客戶中有人成交，則每成交一人返回暢行卡1000 元人民幣。通過這種滾雪球的方式，老客戶會積極帶動(dòng)新客戶成交。8 免租期、送租期。定的差別，即免租期可以在前，而送租期一般在后。所謂免租期可以在 期租金，也可以采用顧客交納一年租金后使用14 個(gè)月的方式；所謂送租期一般在后，是指顧客要先交納全額租金，才能享受延長一兩個(gè)月的優(yōu)期一般在后，是指顧客要先交納全額租金，才能享受延長一兩個(gè)月的優(yōu)惠。此外，租賃優(yōu)惠或促銷策略還包括免物業(yè)費(fèi)模式。免物業(yè)費(fèi)模式一般用于現(xiàn)代化商業(yè)，由于