基于博弈論視角分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行失敗的過(guò)程

1、基于博弈論視角分析我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策執(zhí)行失敗的過(guò)程摘 要:為低收收入者提提供基本本住房保保障是政政府的基基本職責(zé)責(zé)，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)該職責(zé)責(zé)的一個(gè)個(gè)制度體體現(xiàn)。但但是中國(guó)國(guó)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房制度并并沒(méi)有實(shí)實(shí)現(xiàn)其設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)標(biāo)。本文文從政府府、開(kāi)發(fā)發(fā)商、購(gòu)購(gòu)買者三三方博弈弈的角度度，分析析我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房政策策執(zhí)行失失敗的過(guò)過(guò)程，認(rèn)認(rèn)為其失失敗的原原因在于于供給方方補(bǔ)貼方方式的弊弊端、政政策監(jiān)督督不完善善以及審審查制度度不健全全等。關(guān)鍵詞:博博弈論；經(jīng)濟(jì)適適用房政政策；執(zhí)執(zhí)行1998年年7月國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)發(fā)布關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步深化化城鎮(zhèn)住住房制度度改革加加快住房房建設(shè)的的通知，實(shí)實(shí)施住房房分配貨貨幣

2、化的的改革方方案，提提出建立立以經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房為主的的多層次次住房供供應(yīng)體系系。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房是“政府提提供優(yōu)惠惠政策，限限定建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供供應(yīng)對(duì)象象和銷售售價(jià)格，具具有保障障性質(zhì)的的政策性性商品住住房”。政府府為經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房建設(shè)提提供補(bǔ)貼貼，即采采取行政政劃撥方方式提供供建設(shè)用用地，免免征土地地出讓金金，并且且減半征征收行政政事業(yè)性性收費(fèi)，通通過(guò)降低低開(kāi)發(fā)成成本的方方式間接接降低經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房?jī)r(jià)格格，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)補(bǔ)貼。政政府同時(shí)時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)格進(jìn)進(jìn)行管制制，基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格由由開(kāi)發(fā)成成本、稅稅金和利利潤(rùn)三部部分構(gòu)成成。其中中，利潤(rùn)潤(rùn)嚴(yán)格限限定為部部分開(kāi)發(fā)發(fā)成本之之和的33%。由由此，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用

3、房補(bǔ)貼貼是補(bǔ)貼貼開(kāi)發(fā)商商的間接接補(bǔ)貼方方式，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房是獨(dú)獨(dú)立于商商品住房房市場(chǎng)之之外的、政政府供給給的保障障性住房房。經(jīng)濟(jì)適用房房的初衷衷是好的的，但是是該制度度并沒(méi)有有實(shí)現(xiàn)其其設(shè)計(jì)目目的。首首先，有有相當(dāng)一一部分城城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)已連續(xù)續(xù)幾年處處于空白白狀態(tài)，即即使有經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房在建建項(xiàng)目的的城市，其其每年的的建設(shè)比比例也非非常低，不不足100%，多多數(shù)在55%至66%左右右徘徊；其次，大大部分經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的建建筑標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)嚴(yán)重超超標(biāo)，面面積過(guò)大大， 1150平平米的房房屋也屢屢見(jiàn)不鮮鮮；再次次，制度度實(shí)施過(guò)過(guò)程中出出現(xiàn)了較較普遍的的尋租問(wèn)問(wèn)題。一一些不符符合標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的高收收入

4、者竟竟能買到到經(jīng)濟(jì)適適用房，而而大量真真正需要要政府優(yōu)優(yōu)惠住房房政策提提供幫助助的中低低收入者者卻難以以買到；最后，也也是最重重要的，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房政策策的三個(gè)個(gè)主要參參與主體體都不支支持該政政策:地地方政府府因?yàn)椴徊荒塬@取取土地出出讓金收收入而抱抱怨，開(kāi)開(kāi)發(fā)商因因?yàn)槔麧?rùn)潤(rùn)限制而而積極性性不大，購(gòu)購(gòu)房者因因?yàn)橘?gòu)買買需求得得不到滿滿足(建建設(shè)量小小、買中中的概率率也小)而對(duì)政政策失去去信心。那那么，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房制度度失敗的的原因是是什么呢呢？本文文運(yùn)用博博弈方法法分析政政府、開(kāi)開(kāi)發(fā)商和和購(gòu)房者者在經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房制度約約束下的的博弈均均衡。一、博弈分分析的基基本前提提1、博弈的的參與者者博弈的參

5、與與者，又又稱局中中人，是是指參與與博弈的的直接當(dāng)當(dāng)事人。在在經(jīng)濟(jì)適適用房政政策執(zhí)行行的過(guò)程程中，最最主要的的三個(gè)博博弈主體體分別是是地方政政府、開(kāi)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)購(gòu)房者。2、博弈策策略集合合策略集合，又又稱行為為集合,是指政政策執(zhí)行行主體可可能采取取的全部部策略集集合。它它規(guī)定了了每個(gè)政政策執(zhí)行行主體在在進(jìn)行政政策執(zhí)行行時(shí)可以以選擇的的方法、方方式。每每個(gè)策略略集合至至少應(yīng)該該說(shuō)有兩兩種不同同的策略略。在經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房政策策執(zhí)行主主體中，對(duì)對(duì)于地方方政府而而言，雖雖然法律律或文件件上對(duì)政政策執(zhí)行行的方式式、方法法都有明明文規(guī)定定，但是是地方政政府在被被動(dòng)執(zhí)行行的具體體過(guò)程中中，由于于涉及到到復(fù)雜的

6、的利益糾糾紛，總總是會(huì)有有無(wú)限擴(kuò)擴(kuò)大自由由裁量權(quán)權(quán)，按自自己潛規(guī)規(guī)則辦事事的欲望望；對(duì)于于房地產(chǎn)產(chǎn)商而言言，它可可以選擇擇參與或或不參與與競(jìng)標(biāo)修修建經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，而在在修建經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房過(guò)程程中，也也可以選選擇變相相或不變變相開(kāi)發(fā)發(fā)和銷售售；對(duì)于于購(gòu)房者者而言，有有買或不不買兩種種策略。3、博弈的的信息這包括政策策執(zhí)行過(guò)過(guò)程信息息和政策策執(zhí)行后后獲益信信息。在在經(jīng)濟(jì)適適用房政政策執(zhí)行行的博弈弈中，地地方政府府、開(kāi)放放商和購(gòu)購(gòu)房者三三者的信信息渠道道來(lái)源不不同，地地方政府府主要是是由中央央政府通通過(guò)發(fā)文文的形式式直接告告知，開(kāi)開(kāi)放商通通過(guò)地方方政府公公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)的方式式獲知信信息或者者某種政政治

7、關(guān)系系渠道獲獲得，購(gòu)購(gòu)房者獲獲知的信信息主要要來(lái)源于于市場(chǎng)公公開(kāi)信息息，因此此，三者者是不完完全對(duì)稱稱信息的的博弈主主體。4、博弈的的次序按照博弈的的要求，只只有博弈弈方同時(shí)時(shí)在博弈弈時(shí)做出出選擇，才才能保證證公平合合理。但但在經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房政策的的執(zhí)行博博弈中，各各主體的的博弈次次序總是是有先后后之分的的。地方方政府最最先獲知知信息，其其選擇建建與不建建對(duì)其他他兩主體體的博弈弈起著決決定性作作用。若若地方政政府不建建，那么么博弈到到此結(jié)束束；若地地方政府府選擇修修建，那那么房地地產(chǎn)商才才開(kāi)始博博弈；只只有房地地產(chǎn)商修修建了經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，購(gòu)購(gòu)房者才才有選擇擇的機(jī)會(huì)會(huì)。5、博弈方方的得益益當(dāng)各

8、博弈主主體說(shuō)采采取的策策略確定定以后，他他們各自自就會(huì)得得到相應(yīng)應(yīng)的收益益。博弈弈論中稱稱為“支付”。不同同的策略略組合可可能得到到不同的的收益。地方政府做出建與不建的決定。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，地方政府將失去一份很大的財(cái)政收入；不建，地方政府也要付出成本。房地產(chǎn)商選擇競(jìng)標(biāo)，競(jìng)標(biāo)成功后的二次博弈是變相還是不變相開(kāi)發(fā)和銷售，其目的是獲得遠(yuǎn)高于法定3%的利潤(rùn)。而對(duì)于符合政策標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房者而言，不買其收益為零，購(gòu)買的收益取決于經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格和購(gòu)買到的概率。二、經(jīng)濟(jì)適適用房政政策博弈弈的過(guò)程程根據(jù)上文的的分析,經(jīng)濟(jì)適適用房政政策執(zhí)行行主體的的博弈次次序是由由地方政政府開(kāi)始始，然后后由房地地產(chǎn)開(kāi)放放商決定定是

9、否參參與競(jìng)標(biāo)標(biāo)，接著著如果開(kāi)開(kāi)發(fā)商競(jìng)競(jìng)標(biāo)獲勝勝，那么么開(kāi)發(fā)商商進(jìn)行二二次博弈弈是否否變相開(kāi)開(kāi)發(fā)和銷銷售，最最后是購(gòu)購(gòu)房者選選擇是否否購(gòu)買。博弈第一階階段由地地方政府府做出建建與不建建的決定定。建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)適適用房，地地方政府府將失去去一份很很大的財(cái)財(cái)政收入入土地地出讓金金及減半半征收的的開(kāi)發(fā)建建設(shè)中的的行政事事業(yè)性收收費(fèi)，而而出讓金金如今已已成為地地方政府府稅費(fèi)收收入的主主要來(lái)源源之一；不建，地地方政府府也要付付出成本本，即不不落實(shí)中中央政策策的“政治成成本”。建與與不建取取決于地地方政府府對(duì)二者者的衡量量。如果不建,那么在在第二階階段，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商只只能選擇擇建設(shè)商商品房，博博弈結(jié)束束；如

10、果果地方政政府決定定建經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，開(kāi)發(fā)發(fā)商在第第二階段段就選擇擇競(jìng)標(biāo)與與不競(jìng)標(biāo)標(biāo)。假設(shè)設(shè)市場(chǎng)上上只有兩兩家開(kāi)發(fā)發(fā)商，并并且任何何一家都都只會(huì)選選擇單獨(dú)獨(dú)承建經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房項(xiàng)目目，這樣樣，這兩兩家開(kāi)發(fā)發(fā)商就可可以代表表現(xiàn)實(shí)中中承建了了經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)項(xiàng)目和未未承建的的兩類開(kāi)開(kāi)發(fā)商，并并假設(shè)兩兩家開(kāi)發(fā)發(fā)商必有有一家中中標(biāo)承建建。所以以，如果果此開(kāi)發(fā)發(fā)商不競(jìng)競(jìng)標(biāo)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房項(xiàng)目，那那么必然然由另一一開(kāi)發(fā)商商取得，博博弈結(jié)束束；如果果選擇競(jìng)競(jìng)標(biāo)，未未中標(biāo)情情況與不不競(jìng)標(biāo)相相同，所所以只考考慮中標(biāo)標(biāo)的情況況。然后后，開(kāi)發(fā)發(fā)商考慮慮是否將將經(jīng)濟(jì)適適用房“變相”開(kāi)發(fā)和和銷售。所所謂“變相”，一是是指在建

11、建筑規(guī)格格上進(jìn)行行一定超超標(biāo)，如如擴(kuò)大房房屋面積積，這樣樣價(jià)格就就能有所所提高；二是開(kāi)開(kāi)發(fā)商虛虛報(bào)成本本，擴(kuò)大大成本基基數(shù)，由由此按成成本的33%定價(jià)價(jià)時(shí)就能能再次提提高價(jià)格格。總之變變相的目目的是使使開(kāi)發(fā)商商獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于法法定3%的利潤(rùn)潤(rùn)。博弈的第三三階段，由由符合政政策標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的購(gòu)房房者決定定是否購(gòu)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房。在這這一階段段存在著著不對(duì)稱稱信息因因素：即即購(gòu)房者者決定買買或不買買時(shí)并不不知道開(kāi)開(kāi)發(fā)商上上一階段段的選擇擇，即開(kāi)發(fā)發(fā)商是否否對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房進(jìn)行了了“變相”。不買，購(gòu)房者者的收益益為零；買，購(gòu)房者者的收益益取決于于經(jīng)濟(jì)適適用房的的價(jià)格(是真實(shí)實(shí)價(jià)格還還是變相相后提高高了的價(jià)

12、價(jià)格)和和購(gòu)買到到的概率率(未變變相時(shí)買買到的概概率較大大)，而價(jià)格格和概率率的不同同都取決決于上一一階段開(kāi)開(kāi)發(fā)商是是否將經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房變相相的選擇擇。經(jīng)濟(jì)適用房房政策執(zhí)執(zhí)行的博博弈過(guò)程程如下圖圖所示：如上圖所示示,在博博弈的第第三階段段,雖然然購(gòu)房者者不知道道開(kāi)發(fā)商商是否在在經(jīng)濟(jì)適適用房的的開(kāi)發(fā)和和銷售過(guò)過(guò)程中進(jìn)進(jìn)行了變變相,但但是理性性的購(gòu)房房者不會(huì)會(huì)做出不不買的決決定。因因?yàn)椴徽撜撻_(kāi)發(fā)商商是否變變相,購(gòu)購(gòu)買者的的收益雖雖有不同同,但不不買的收收益都是是零,所所以購(gòu)房房者必然然選擇購(gòu)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房。博弈第二階階段的第第二步，即即開(kāi)發(fā)商商在選擇擇了競(jìng)標(biāo)標(biāo)建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房后，必必然會(huì)將將

13、其變相相開(kāi)發(fā)和和銷售。因因?yàn)樽兿嘞嚅_(kāi)發(fā)、銷銷售能給給開(kāi)發(fā)商商帶來(lái)更更高的利利潤(rùn)率，同同時(shí)由于于信息不不對(duì)稱，政政府和公公眾根本本無(wú)法得得知開(kāi)發(fā)發(fā)商的真真實(shí)成本本，加之之制度缺缺陷造成成的監(jiān)管管不嚴(yán)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商不不會(huì)為隱隱藏信息息受到懲懲罰。雖雖然變相相行為會(huì)會(huì)擠出一一定的商商品房需需求并帶帶來(lái)一定定成本，但但由于變變相能帶帶來(lái)高額額利潤(rùn)，即即使自己己不變相相，其他他開(kāi)發(fā)商商也會(huì)變變相。并并且所有有開(kāi)發(fā)商商均面對(duì)對(duì)同一個(gè)個(gè)需求市市場(chǎng)，所所以不論論自己是是否變相相，都將將承擔(dān)其其他開(kāi)發(fā)發(fā)商變相相而造成成的擠出出(因?yàn)闉樯唐贩糠渴袌?chǎng)是是統(tǒng)一的的)。在在這種情情況下，所所有開(kāi)發(fā)發(fā)商最終終都會(huì)選選擇變相相

14、開(kāi)發(fā)和和銷售經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房。博弈第二階階段的第第一步，開(kāi)開(kāi)發(fā)商是是否選擇擇競(jìng)標(biāo)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房項(xiàng)目目，這取取決于圖圖中結(jié)果果和結(jié)果果兩種選選擇下得得益大小小的比較較，用結(jié)結(jié)果中開(kāi)發(fā)發(fā)商的得得益減去去結(jié)果中的得得益，如如果結(jié)果果大于零零，則開(kāi)開(kāi)發(fā)商會(huì)會(huì)選擇參參與經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房項(xiàng)目，若若小于零零，則相相反。事事實(shí)表明明，該結(jié)結(jié)果總是是大于零零的。因因此，只只要地方方政府決決定建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)適適用房，最最終結(jié)果果必然是是，競(jìng)標(biāo)標(biāo)獲得開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)的的開(kāi)發(fā)商商會(huì)將經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房變相相開(kāi)發(fā)和和銷售，而而購(gòu)房者者即使知知道自己己的利益益可能因因此被侵侵害也會(huì)會(huì)選擇努努力去購(gòu)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，即博博弈的均均衡解有有落

15、向結(jié)結(jié)果的強(qiáng)烈烈趨勢(shì)。當(dāng)當(dāng)然，最最終結(jié)果果首先還還取決于于地方政政府第一一步的決決策。博弈第一階階段，地地方政府府的選擇擇。建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)適適用房需需要地方方政府支支付“財(cái)政成成本”(包括括土地出出讓金、行行政事業(yè)業(yè)性收費(fèi)費(fèi)、因高高收入者者進(jìn)入而而未能買買到經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的合標(biāo)標(biāo)家庭的的補(bǔ)貼)；如果果不建則則要付出出“政治成成本”。最終終，建與與不建經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房，取取決于政政府對(duì)“政治成成本”與“財(cái)政成成本”的對(duì)比比。這一一選擇的的答案需需要從現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中尋尋找。目目前來(lái)看看，建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)適適用房的的城市還還是占多多數(shù)。那那些沒(méi)有有建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的城城市大部部分是有有特殊原原因，如如大中型型國(guó)有企

16、企業(yè)數(shù)量量較多，內(nèi)內(nèi)部集資資、合作作建房普普遍，或或者該城城市商品品房?jī)r(jià)格格相對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)鼐用衩袷杖氩⒉⒉桓?，且且供給結(jié)結(jié)構(gòu)較合合理等等等，這些些因素使使得經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房在當(dāng)?shù)氐夭皇悄悄敲醇毙栊韬捅匾?。多?shù)數(shù)城市選選擇建設(shè)設(shè)經(jīng)濟(jì)適適用房，說(shuō)說(shuō)明地方方政府首首先還是是更看重重政治上上的得失失，但同同時(shí)理性性的地方方政府在在避免了了政治風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)之后后，會(huì)盡盡量挽回回財(cái)政上上的損失失，盡量量壓低經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的建建設(shè)量就就是最為為明顯的的體現(xiàn)。也也就是說(shuō)說(shuō)，地方方政府在在面對(duì)與與自身利利益有沖沖突的中中央政策策要求時(shí)時(shí)，一般般會(huì)選擇擇盡量按按照中央央政策執(zhí)執(zhí)行，但但是執(zhí)行行的好壞壞和數(shù)量量多少則則完全取

17、取決于地地方利益益。所以以政府基基本上會(huì)會(huì)選擇建建設(shè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房。綜上，博弈弈最終在在結(jié)果上形成成均衡，即即由地方方政府首首先決定定建設(shè)(少量的的)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，然后后在其默默許下開(kāi)開(kāi)發(fā)商對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適適用房進(jìn)進(jìn)行變相相開(kāi)發(fā)和和銷售，最最后，作作為弱勢(shì)勢(shì)群體的的購(gòu)房者者只能選選擇努力力競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，這樣樣一個(gè)結(jié)結(jié)果是該該博弈的的最優(yōu)均均衡解。但但是該均均衡解對(duì)對(duì)各當(dāng)事事主體而而言都不不是利益益最大化化的最優(yōu)優(yōu)選擇，只只是在經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的制制度約束束下能夠夠獲得的的“最優(yōu)”結(jié)果。三、結(jié)論及及建議在經(jīng)濟(jì)適用用房制度度的約束束下，地地方政府府、開(kāi)發(fā)發(fā)商和購(gòu)購(gòu)房者都都對(duì)“最優(yōu)選選擇”不滿

18、意意，導(dǎo)致致了經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房政策不不會(huì)得到到地方政政府的有有效執(zhí)行行，開(kāi)發(fā)發(fā)商盡力力變相開(kāi)開(kāi)發(fā)和銷銷售經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，購(gòu)房房者則只只有失望望和忍受受福利損損失，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房政策策陷入失失敗困境境。失敗敗的原因因在于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房政策策所采取取的供給給方補(bǔ)貼貼方式、政政策監(jiān)督督不完善善以及經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房購(gòu)買買對(duì)象審審查制度度不健全全。因此改革的的思路是是：1、改變供供給方補(bǔ)補(bǔ)貼的方方式，建建立以需需求方補(bǔ)補(bǔ)貼方式式為核心心特征的的住房保保障制度度。經(jīng)濟(jì)適用房房政策要要求無(wú)償償劃撥土土地、減減免費(fèi)稅稅，這實(shí)實(shí)為供給給方補(bǔ)貼貼方式。這這種方式式存在很很大的弊弊端，其其一，地地方政府府不能獲獲得土地

19、地出讓金金，影響響地方財(cái)財(cái)政收入入，因此此地方政政府不情情愿實(shí)施施經(jīng)濟(jì)適適用房政政策；其其二，這這種補(bǔ)貼貼方式并并沒(méi)有使使中低收收入購(gòu)房房者直接接獲益，中中低收入入者還要要再通過(guò)過(guò)開(kāi)發(fā)企企業(yè)這一一中間環(huán)環(huán)節(jié)才能能享受政政策福利利，這不不利于政政策的實(shí)實(shí)施，也也無(wú)益于于民眾對(duì)對(duì)政策信信心的樹(shù)樹(shù)立。此外，3% 的利利潤(rùn)限制制與商品品房的利利潤(rùn)水平平相差甚甚遠(yuǎn)，難難以調(diào)動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)商商的積極極性。這這也就是是為什么么現(xiàn)實(shí)中中從事經(jīng)經(jīng)濟(jì)房建建設(shè)的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商變變相開(kāi)發(fā)發(fā)和銷售售的原因因所在。供供給方補(bǔ)補(bǔ)貼方式式和利潤(rùn)潤(rùn)限制人人為地將將市場(chǎng)分分割為商商品房市市場(chǎng)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房市場(chǎng)場(chǎng)，在利利潤(rùn)微薄薄的前

20、提提下，不不可能實(shí)實(shí)現(xiàn)資源源從商品品房市場(chǎng)場(chǎng)到經(jīng)濟(jì)濟(jì)房市場(chǎng)場(chǎng)的自主主轉(zhuǎn)移。因此，必須須徹底改改變經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的補(bǔ)貼貼方式 , 變變供給方方補(bǔ)貼為為需求方方補(bǔ)貼， 即直接接補(bǔ)貼中中低收入入購(gòu)房者者。這樣樣一來(lái)，地地方政府府不會(huì)損損失出讓讓土地的的財(cái)政收收入， 開(kāi)發(fā)企企業(yè)不再再受 33% 的的利潤(rùn)限限制，市市場(chǎng)歸于于統(tǒng)一，而而中低收收入購(gòu)房房者也將將直接受受益。發(fā)發(fā)放住房房補(bǔ)貼券券是解決決方法之之一，政府將將補(bǔ)貼券券發(fā)放給給購(gòu)房者者（而非補(bǔ)補(bǔ)貼開(kāi)發(fā)發(fā)商 )使其達(dá)達(dá)到購(gòu)買買力要求求，然后由由受補(bǔ)貼貼者直接接到商品品房市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)買合合乎規(guī)定定的商品品住房來(lái)來(lái)獲得住住房保障障。同時(shí)時(shí)還可以以進(jìn)一步步調(diào)整補(bǔ)補(bǔ)貼對(duì)象象范圍，將中等等收入者者排除在在補(bǔ)貼范范圍之外外，減少對(duì)對(duì)低收入入者的擠擠出效應(yīng)應(yīng)，這樣有有效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了保障障性住房房與商品品房市場(chǎng)場(chǎng)的統(tǒng)一一。2、加大政政策監(jiān)督督力度政策沒(méi)有監(jiān)監(jiān)督，政政策執(zhí)行行中就容容易產(chǎn)生生腐敗、不不公平和和效率損損失現(xiàn)象象。因此此，必須須加大政政策監(jiān)督督力度。第第一，推推行政務(wù)務(wù)公開(kāi)，保保證經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房政策執(zhí)執(zhí)行的公公平性、公公開(kāi)性、透透明性，讓讓民眾對(duì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適適用房的的進(jìn)展情情況一目目了然。政政府需要要加大對(duì)對(duì)購(gòu)買資資格的審審查力度度，建立立嚴(yán)格的的量化操操作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，按需需求原則則進(jìn)行排