吳江鵬欣項(xiàng)目前期定位報(bào)告(完)

吳江市位于蘇、浙、滬三省一市的交接的中心，東距上海95公里，西距湖州55公里，南距杭州125公里，北距蘇州30公里。目前上海、蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在向外圍擴(kuò)散，故目前吳江經(jīng)的濟(jì)發(fā)展也顯示出明顯的提升趨勢(shì)。作為吳江市中心的松陵鎮(zhèn)，近幾年的城市綜合發(fā)展更是得以快速的增長。城市地理城市閱讀本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析吳江位于大上海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，其發(fā)展?jié)摿薮笮姓^(qū)劃城市閱讀本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析松陵鎮(zhèn)作為城市的中心城區(qū)。吳江行政分區(qū)可以主要分為四大版塊：松陵鎮(zhèn)是吳江的政治中心。盛澤鎮(zhèn)是吳江的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。汾湖開發(fā)區(qū)是吳江對(duì)外的門戶重鎮(zhèn)。震澤鎮(zhèn)是吳江的城市副中心。

松陵同里橫扇黎里平望盛澤震澤桃源七都吳江市本地常住人口已達(dá)７9萬，松陵鎮(zhèn)常住人口18萬，外來人員達(dá)到20萬。人口增長穩(wěn)定，外來人口也迅速增長，也是房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素之一。目前吳江市場(chǎng)住宅購房客源呈現(xiàn)需求量逐年飽和的趨勢(shì)，對(duì)于未來吳江住宅市場(chǎng)需求拉動(dòng)的新生力量正逐漸形成。目前松陵鎮(zhèn)的人口增長主要是以外來人口為主，但一般外來人口的定居習(xí)慣，需經(jīng)過5年的成長醞釀期。年份戶籍人口外來人口200377.2230.92200477.7535.32200578.3139.26200678.8455.92200779.3175.61200879.5265.22外來人口將逐漸成為松陵鎮(zhèn)房產(chǎn)市場(chǎng)的重要源泉。人口規(guī)模城市閱讀本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析城市化進(jìn)程城市閱讀本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析2004年32%

松陵鎮(zhèn)城市化水平1992年57%

59%

2005年65%

2008年2004年30㎡松陵鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口人均居住面積2000年34㎡35㎡2008年松陵鎮(zhèn)城市化進(jìn)程加快，居民追求大面積居住環(huán)境近年來，吳江以及松陵鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程加快，非農(nóng)人口水平由92年時(shí)的32%提高至08年的65%，年平均農(nóng)轉(zhuǎn)非人員1~2萬人。經(jīng)過一輪房地產(chǎn)開發(fā)之后，松陵鎮(zhèn)人均居住面積達(dá)到35平米，屬于較高水準(zhǔn)。這也說明當(dāng)?shù)厝藢?duì)于大面積戶型有一定的追求。城市產(chǎn)業(yè)城市閱讀本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析吳江三大產(chǎn)業(yè)主體：電子信息——松陵（吳江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）絲綢紡織——盛澤光纜電纜——七都新興成長型產(chǎn)業(yè)：銅加工、電梯、日用化工、服裝、亞麻、制鞋、汽車配件以及食品加工八個(gè)產(chǎn)業(yè)（吳江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)800多家企業(yè)中，有75%是IT企業(yè)，總投資超過60億元，企業(yè)產(chǎn)品分為計(jì)算機(jī)及外設(shè)、網(wǎng)絡(luò)通訊、光電子、微電子等幾大類。在開發(fā)區(qū)內(nèi)，可以配齊一臺(tái)完整的電腦主機(jī)。）松陵鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以IT企業(yè)為主，多為規(guī)模企業(yè)。城市經(jīng)濟(jì)城市閱讀本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析吳江是全國十強(qiáng)縣級(jí)市的?？汀＝鼛啄陞墙?jīng)濟(jì)始終保持較快增長，綜合實(shí)力不斷提升。2008年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值750.1億元，相比04年增長120％多，全市人均GDP達(dá)到94446元，相比04年增長116%。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入也不斷提高，全市城鎮(zhèn)居民可支配收入為24869元，比上年增長12.9%。居民收入的增長必然會(huì)引發(fā)市民消費(fèi)的增長，房產(chǎn)市場(chǎng)作為市民消費(fèi)的主體部分之一，必將有新一輪的熱潮。松陵鎮(zhèn)有500多家工業(yè)企業(yè)，已逐步形成了電子信息、紡織印染、環(huán)境保護(hù)、新型建材、食品加工等五大產(chǎn)業(yè)群。城市經(jīng)濟(jì)城市閱讀本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析鎮(zhèn)北——吳江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)松陵鎮(zhèn)開發(fā)區(qū)行政區(qū)劃面積173平方公里，建成區(qū)35平方公里，全區(qū)總?cè)丝诔^20萬，其中新吳江人16.2萬。目前全區(qū)累計(jì)引進(jìn)外資企業(yè)800家，注冊(cè)資本60億美元，到帳外資35億美元。2008年，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值184億元。松陵鎮(zhèn)與經(jīng)開區(qū)總產(chǎn)值之和占全吳江1/4。交通狀況城市閱讀本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析各鄉(xiāng)鎮(zhèn)到松陵鎮(zhèn)的距離更近了！公路交通：蘇震桃高速公路、滬蘇浙高速公路、227省道（張家港－杭州）和南

北快速干線縱貫吳江全境。本項(xiàng)目緊鄰227省道，在20分鐘車程內(nèi)，其南向可致平望與盛澤兩鎮(zhèn)，往北可到蘇州。公路交通的大力發(fā)展必將給松陵鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來強(qiáng)大的促進(jìn)作用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的高階層居民也會(huì)將購房目標(biāo)放在松陵鎮(zhèn)。故松嶺鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房人群數(shù)量將會(huì)大量增加！項(xiàng)目基地227省道連接平望與盛澤濱湖新城區(qū)南部新城區(qū)松陵城區(qū)空間拓展的主要方向是“西進(jìn)”和“南拓”：“西進(jìn)”是利用濱太湖優(yōu)良的景觀資源由“運(yùn)河”時(shí)代走向“太湖”時(shí)代，建設(shè)濱湖城市；“南拓”是在南部城區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)上，生活用地順應(yīng)向南延展。

市域軌道交通系統(tǒng)由蘇嘉城際軌道交通、蘇滬城際軌道交通和蘇州軌道交通那個(gè)2號(hào)線構(gòu)成。松陵鎮(zhèn)城市規(guī)劃城市閱讀本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析滬蘇城際軌道交通蘇嘉城際軌道交通蘇州軌道交通2號(hào)線松陵鎮(zhèn)2006～2020區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃軌道交通項(xiàng)目地塊行政商務(wù)區(qū)新城區(qū)太湖城市空間距離的縮小，將加快人口導(dǎo)入。城市閱讀本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析松嶺鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析吳江房地產(chǎn)整體概況城市閱讀本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析吳江市房地產(chǎn)投資持續(xù)增長,商品房銷售波動(dòng)較大。2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資79億元，比上年增長11%；累計(jì)施工面積656萬㎡,比上年增長7%,竣工面積149萬㎡，比上年增長15%；商品房銷售面積86萬㎡，比上年減少59%，銷售金額42億元，比上年減少53%。2009年，樓市回暖，僅上半年吳江商品房銷售面積達(dá)到74萬平米。預(yù)計(jì)在2009年吳江商品房市場(chǎng)上可見的供給量達(dá)到660萬平方米，以吳江每年消化120萬平方米的計(jì)算，這些供給量足足需要消化5年。單位：萬㎡單位：億元產(chǎn)品客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析板塊發(fā)展宗地分析普潤作為專業(yè)的導(dǎo)演將從故事素材（地塊）故事結(jié)構(gòu)（產(chǎn)品市場(chǎng)適應(yīng)性)觀眾接受度（購房群需求）等角度綜合思考這部大片的主題最終確定項(xiàng)目產(chǎn)品的解決方案打造地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)過程好比拍攝一部即叫座又叫好的大片政策市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析本體分析客戶分析地理位置：地塊位置優(yōu)越，吳江市區(qū)南大門，路網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)達(dá)土地性質(zhì)：住宅用地，使用年限70年地塊資源：地塊被河道分為兩塊，有發(fā)達(dá)的水系資源；既有環(huán)境：地塊東有省道，北有汽車站和商業(yè)中心，西有學(xué)校,政府及體育館基礎(chǔ)指標(biāo)：土地面積約41萬㎡

容積率：≤2.3項(xiàng)目概述北體育館震澤中學(xué)汽車站建配市場(chǎng)新都會(huì)至市中心與蘇州至平望與盛澤鎮(zhèn)S227省道本案創(chuàng)業(yè)科技園政策市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析本體分析客戶分析

問題一：如何通過板塊現(xiàn)狀來挖掘本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值？

我長袖善舞政策市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析本體分析客戶分析【北部】：經(jīng)濟(jì)園區(qū)支撐，剛需保證；成功占領(lǐng)園區(qū)客戶,擁有價(jià)格優(yōu)勢(shì).

【西部】：近期開發(fā)，屬于城市西拓部分.著力打造臨太湖高檔居住區(qū),已開發(fā)項(xiàng)目吸引較多蘇州客戶,板塊后繼力度強(qiáng).

【南部】：市政府南遷基地，發(fā)展逐漸成熟，未來城市CBD，城市發(fā)展主方向,市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，隨著軌道交通引入,未來有機(jī)會(huì)導(dǎo)入蘇州客戶.涇渭分明,各板塊立足不同客源；吳江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南部新區(qū)濱湖新城板塊市場(chǎng)地位解析政策市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析本體分析客戶分析近年來，南部地區(qū)作為緊鄰市區(qū)的板塊成為市區(qū)城市發(fā)展擴(kuò)散的第一發(fā)展方向。預(yù)計(jì)2020年人口導(dǎo)入約20萬。對(duì)市區(qū)購房購房者有相當(dāng)?shù)奈?，未來人口?duì)房產(chǎn)的需求旺盛，人口導(dǎo)入成為拉升板塊的重要原因。區(qū)位優(yōu)越南部地區(qū)是吳江市中心城區(qū)的南門戶，S227省道從該板塊東部穿過，離傳統(tǒng)市中心僅幾公里的距離。交通便捷南部板塊交通便捷，可通過花園路或者長安路到達(dá)市中心，且規(guī)劃中的蘇州軌道2號(hào)線進(jìn)一步的拉進(jìn)了他與外區(qū)的距離。區(qū)域規(guī)劃營造現(xiàn)代化新城區(qū)南部板塊未來發(fā)展的功能定位是以吳江政治核心,文體教育中心,CBD商務(wù)區(qū),中高檔住宅區(qū),直接接受中心城區(qū)輻射，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)中心、體育教育配套、中高檔住宅項(xiàng)目。生活配套齊全南部新區(qū)商業(yè)配套大體量開發(fā)，從南至北均規(guī)劃有大型商業(yè)配套。政策市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析本體分析客戶分析松陵鎮(zhèn)南部區(qū)域特征

問題二：如何從區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)熱點(diǎn)角度確定本案的市場(chǎng)定位？

我有沖擊大牌的潛質(zhì)政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析樓盤名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型價(jià)格（元/m2）陽光現(xiàn)代城市總體量22萬方，剩余體量2.5萬1.50聯(lián)排別墅、情景洋房、小高層、高層5300-9000奧林清華園.三區(qū)總體量80萬方，剩余體量35萬方2.9聯(lián)排別墅、情景洋房、小高層、高層5200-9400新湖明珠城總體量165萬方，剩余體量100萬方1.50聯(lián)排別墅、情景洋房、小高層4700-8500政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析三個(gè)個(gè)案整體市場(chǎng)情況相似成交穩(wěn)定，板塊的市場(chǎng)接受度高產(chǎn)品以類別墅+公寓為主，兼顧舒適與實(shí)用型需求松陵鎮(zhèn)在售代表個(gè)案典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案奧林清華·三區(qū)建筑類別聯(lián)體別墅、洋房、小高層與高層地理位置松陵鎮(zhèn)人民路南側(cè)中山南路西側(cè)開發(fā)商恒達(dá)房產(chǎn)/偉業(yè)房產(chǎn)企劃營銷上海策利公開日期2008年4月占地面積26萬平方米建筑面積80萬平方米(含30萬方商業(yè))建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格容積率2.9綠化率47％總套數(shù)3000戶開發(fā)分期分三期開發(fā)（洋房、別墅、高層公寓）均價(jià)洋房5400、雙拼9400、多聯(lián)8400、公寓5200政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案奧林清華·三區(qū)政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析沙盤展示典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案奧林清華·三區(qū)政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析核心優(yōu)勢(shì)地段：位于新區(qū)行政中心，緊鄰新市政府配套：社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)館、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、國際雙語幼兒園、兒童藝術(shù)中心景觀：300畝城市生態(tài)主題公園、3.5萬方大湖景觀高層公寓效果圖花園洋房實(shí)景圖別墅區(qū)實(shí)景圖典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案奧林清華·三區(qū)政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析推盤次序一08年4月，首推8層花園洋房二09年年初，二推聯(lián)體別墅與疊加別墅三09年中旬，三推高層公寓戶型面積（㎡）戶型比例均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）占同類物業(yè)去化占同類物業(yè)花園洋房83~11713%4%520043.1~60.8128~17887%39%66.5~92.5疊加別墅202~268100%73%5600113.1~150聯(lián)體別墅228~26842%26%9200209.7~246.5300~38058%15%276~349.6典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案奧林清華·三區(qū)政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析戶型銷售更受市場(chǎng)歡迎去化困難大面積公寓和舒適性別墅類產(chǎn)品更迎合當(dāng)?shù)匦枨蟮湫透?jìng)爭(zhēng)個(gè)案奧林清華·三區(qū)政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析公寓戶型B戶型：2房2廳1衛(wèi)89㎡D戶型：3房2廳3衛(wèi)118㎡C戶型：4房2廳3衛(wèi)128㎡09年7月4日，三區(qū)新推位于小區(qū)東北部與商業(yè)體相鄰的2棟高層公寓，共4個(gè)單元。建筑單體內(nèi)2梯3戶布局，邊套贈(zèng)送8㎡大小入戶花園，戶型南北通透；中間套為小面積全明設(shè)計(jì)。該次所推房源中裝修與毛坯各半。優(yōu)惠價(jià)格在4600~5400元/㎡之間。典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案客群分析■客戶構(gòu)成：公寓客：市中心為主別墅客：公務(wù)員、企業(yè)主■購房因素：自住需求與虛榮體現(xiàn)■年齡段：35~45占主力及市區(qū)青年推廣策略■推廣主題：寬景，寬天下■主要訴求：城市核心寬景視野空中豪宅■推廣通路：報(bào)廣、DM、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告?zhèn)€案點(diǎn)評(píng)奧林清華共分三區(qū)：西區(qū)、東區(qū)與三區(qū)世紀(jì)公元，總規(guī)模近180萬方，為吳江市最大開發(fā)體量樓盤，受到吳江當(dāng)?shù)卣匾?。該?xiàng)目處于全市發(fā)展最核心位置，產(chǎn)品類型豐富，小區(qū)內(nèi)外配套完善、高檔，體現(xiàn)了項(xiàng)目整體品質(zhì)，吸引了鎮(zhèn)內(nèi)外眾多客戶。政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析奧林清華·三區(qū)典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案陽光新天地建筑類別聯(lián)體別墅、洋房、小高層與高層地理位置松陵鎮(zhèn)花園路1888號(hào)開發(fā)商吳江市建設(shè)房產(chǎn)開發(fā)有限公司

企劃營銷蘇州博思堂公開日期2007年10月占地面積13萬平方米建筑面積22萬平方米建筑風(fēng)格歐式容積率1.5綠化率43％總套數(shù)1315戶開發(fā)分期二期（低層住宅、高層公寓）均價(jià)雙拼：9000、多聯(lián)：8000公寓：5400、洋房：5300政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案陽光新天地政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析平面展示商業(yè)街別墅洋房洋房公寓2007年首推別墅與情景洋房2008年推公寓戶型面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）公寓83~117520043.1~60.8128~17866.5~92.5花園洋房202~2685600113.1~150聯(lián)體別墅254~2648000203~211300~3679000270~330.3典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案陽光新天地政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析戶型銷售典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案陽光新天地政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析戶型示意雙拼別墅：6房2廳4衛(wèi)367㎡四拼別墅：5房2廳4衛(wèi)315㎡情景洋房：4房2廳3衛(wèi)175㎡高層公寓：3房2廳2衛(wèi)128~143㎡典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案陽光新天地政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析戶型示意典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案客群分析■客戶構(gòu)成：公寓：周邊從業(yè)者別墅：城鄉(xiāng)企業(yè)家■購房因素：毗鄰南北動(dòng)線，價(jià)格相對(duì)較低■年齡段：35~45歲為主力推廣策略■推廣主題：美麗新世界生活新里程■主要訴求：20萬平米歐式水岸花園社區(qū)■推廣通路：當(dāng)?shù)貓?bào)廣、報(bào)廣、DM、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告?zhèn)€案點(diǎn)評(píng)該案為吳江南部新城第二大住宅開發(fā)項(xiàng)目，產(chǎn)品涵蓋別墅、洋房和公寓。項(xiàng)目采用法式園林風(fēng)格，以小區(qū)內(nèi)河為景觀主軸，對(duì)整個(gè)社區(qū)進(jìn)行分布布局，營造出浪漫典雅的生活氛圍。陽光新天地開盤至今已為期2年，銷售逐漸進(jìn)入尾聲，開發(fā)商也在近期調(diào)高價(jià)格，出現(xiàn)惜售現(xiàn)象。政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案新湖明珠城建筑類別聯(lián)排別墅、情景洋房、小高層地理位置仲英大道和江陵西路交界處開發(fā)商蘇州新湖置業(yè)有限公司企劃營銷蘇州博思堂公開日期2008年3月8日占地面積1659畝建筑面積165萬平方米建筑風(fēng)格地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)容積率1.50綠化率/總套數(shù)/開發(fā)分期分多期開發(fā)，現(xiàn)已開發(fā)至二期均價(jià)別墅7200元多層5400小高5000上裝修標(biāo)準(zhǔn)毛胚物業(yè)費(fèi)/物業(yè)公司/項(xiàng)目總體政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析■主要相鄰關(guān)系西北面臨太湖，擁有2.3公里原生態(tài)太湖水岸及寬40米左右的湖岸綠化帶，與蘇州石湖風(fēng)景區(qū)遙隔相望南接規(guī)劃中的生態(tài)公園和吳江市中心■交通狀況公交1路、2路、6路、7路、9路、102路等。通過蘇震桃跨湖大橋與蘇州市區(qū)直接相連，距蘇州市中心僅約12公里■主要配套教育：鱸鄉(xiāng)小學(xué)、松陵鎮(zhèn)第二中心小學(xué)、鱸鄉(xiāng)高級(jí)中學(xué)、松陵第一中學(xué)、吳江市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、吳江中學(xué)幼兒園:鱸鄉(xiāng)幼兒園綜合商場(chǎng):永康路步行商業(yè)街、油車路商業(yè)街郵局:吳江市郵政局銀行:農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、工商銀行醫(yī)院:吳江市中山門診部、人民醫(yī)院、吳江市博愛門診部典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案新湖明珠城項(xiàng)目總體政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析規(guī)劃中商業(yè)地塊一期開發(fā)12萬平米聯(lián)排別墅房型面積在：330-360均價(jià)約：6900元/M2起售（含半底下室）現(xiàn)存房源較少。一期開發(fā)；電梯多層公寓3房面積：130-160M24房面積：180-210M2均價(jià)約為5600元/M2現(xiàn)已售完。二期開發(fā)：27萬平米產(chǎn)品包含：高層、小高層、花園洋房面積區(qū)簡(jiǎn)：80-280M2現(xiàn)正推小高層產(chǎn)品面積：88-90M2；戶型2房/2廳/一衛(wèi)價(jià)格：4700元起銷/均價(jià)格5200元預(yù)計(jì)十月份推出多層產(chǎn)品，起售5000以上政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析客群分析■客戶構(gòu)成：松陵當(dāng)?shù)?、蘇州地區(qū)-30%左右■購房因素：購房自住、改善、投資■年齡段：前期產(chǎn)品以中年為主，年齡段在35-45之間占到主力。后續(xù)2期望湖的推出，帶來了一批首次置業(yè)群體，年紀(jì)約在25-33之間。推廣策略■推廣主題：南蘇州大型社區(qū)、西班牙風(fēng)情■主要訴求：規(guī)模、生態(tài)、交通、品牌、多元■推盤節(jié)奏：以別墅、電梯多層為首推，拉升項(xiàng)目總體形象；以小高層類型小戶型產(chǎn)品作為2期，尋求快速去化。■推廣通路網(wǎng)絡(luò)：搜房、長三角地產(chǎn)、品牌網(wǎng)站戶外：市區(qū)干線道旗、高炮■

SP：圍繞家庭、親情概念組織眾多市民休閑娛樂活動(dòng)個(gè)案點(diǎn)評(píng)典型競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案新湖明珠城項(xiàng)目總體政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析本案作為吳江市代表性產(chǎn)品，其以地緣優(yōu)勢(shì)為基點(diǎn)，力推南蘇州生活概念，將其納入大蘇州的市場(chǎng)體系中，進(jìn)一步拓展客源的結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上以地中海風(fēng)格為核心，強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)和景觀體系，輔以超大規(guī)模的市場(chǎng)效應(yīng)，從而成為吳江市的標(biāo)桿性產(chǎn)品。本案因體量原因，因此產(chǎn)品線極其豐富，然后在同類型產(chǎn)品上缺乏變化。景觀條件雖然優(yōu)越，但在行道綠化帶、細(xì)景觀節(jié)點(diǎn)營造、植被搭配等方面存在較為明顯的不足。立面風(fēng)格是本案的相對(duì)強(qiáng)項(xiàng)，具有極其良好的視覺效果。但其采用材料均一般，較容易實(shí)現(xiàn)趕超。除本案約70-100萬方的后續(xù)供給，還有奧林清華、新湖明珠剩余的135萬方

城市外拓為大勢(shì)所趨，未來城市形成三足鼎立的競(jìng)爭(zhēng)格局。鵬欣地塊奧林清華新湖明珠剩余總建面200萬方政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析松陵鎮(zhèn)南部區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)體量機(jī)會(huì)一：板塊產(chǎn)品適應(yīng)性強(qiáng)目前松陵鎮(zhèn)常規(guī)類產(chǎn)品均以存在，且去化較好。存在整個(gè)板塊產(chǎn)品升級(jí)的契機(jī)。機(jī)會(huì)二：針對(duì)舒適性需求的改善客戶項(xiàng)目產(chǎn)品需要強(qiáng)調(diào)低入市門檻，體現(xiàn)高性價(jià)比！吳江后期缺少相對(duì)高端產(chǎn)品供應(yīng)，聯(lián)排、雙拼等高端產(chǎn)品去化較好。由于大量周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶的存在，150㎡以上的舒適大戶型有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)空間。本案可以在產(chǎn)品品質(zhì)相近的情況下，以總價(jià)取勝，吸引吳江全市高端客戶群的機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)三：針對(duì)公寓客戶，應(yīng)立足板塊升級(jí)、產(chǎn)品升級(jí)，搶奪市場(chǎng)板塊內(nèi)公寓產(chǎn)品去化能力強(qiáng)，但面對(duì)其他超級(jí)大盤，本案必將面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)壓力。從南北區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)，要吸引更多的松陵鎮(zhèn)本地客群，常規(guī)公寓產(chǎn)品必須創(chuàng)新，以更實(shí)用/更人性化的產(chǎn)品吸引首次置業(yè)的青年客群。市場(chǎng)機(jī)會(huì)尋找政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析問題三：如何從板塊目前客源特征以及主力引入的市區(qū)客戶角度思考項(xiàng)目的產(chǎn)品線組合？

我將來的粉絲眾多政策市場(chǎng)本體分析客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析樓盤名稱客戶層面關(guān)注事項(xiàng)奧林清華園松陵鎮(zhèn)普通白領(lǐng)（30%)：以丁克家庭和小太陽家庭為主，大多為首次置業(yè)周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)客戶（20%）：高新技術(shù)從業(yè)者及企業(yè)基層管理者，以首次置業(yè)和首次改善性職業(yè)為主，松陵鎮(zhèn)當(dāng)?shù)鼐用瘢?0%）：小太陽家庭或者三代同堂，多為改善型置業(yè)，政府機(jī)關(guān)單位科級(jí)客戶（30%）：以改善型置業(yè)的后小太陽家庭和三代同堂家庭為主，注重性價(jià)比和低總價(jià)看重項(xiàng)目周邊的市政生活設(shè)施配套以家庭為中心，長期生活在松陵鎮(zhèn)南部，還想在本地生活

交通方便，能自由出入?yún)墙?，工作地在外區(qū)新湖明珠城松陵鎮(zhèn)市政府處級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)（20%）、經(jīng)濟(jì)園的管理層（10%）和蘇州投資客（30%）：別墅產(chǎn)品為主。周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)高管（20%）：高級(jí)白領(lǐng)及企業(yè)上層管理者，以二次投資型置業(yè)和首次改善性置業(yè)為主西區(qū)當(dāng)?shù)乜蛻簦?0%）：改善型客戶，需求以三房為主，主要針對(duì)公寓對(duì)產(chǎn)品檔次較為敏感，要求生活品質(zhì)度高?？粗刂苓叞l(fā)展方向，區(qū)域未來競(jìng)爭(zhēng)檔次，社區(qū)內(nèi)外環(huán)境較好。政策市場(chǎng)本體分析客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案客戶特征主力客戶定位因規(guī)劃、配套、工作紐帶引入全松陵鎮(zhèn)客戶基于地塊本源本地客戶政府、產(chǎn)業(yè)引入的客戶政策市場(chǎng)本體分析客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析核心客戶鎖定因配套、教育、性價(jià)比紐帶引外鎮(zhèn)客戶

外區(qū)鎮(zhèn)客源（50%）民營企業(yè)家或鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)出生在平望或盛澤，目前經(jīng)營一家家族企業(yè)。生意伙伴、社交圈部分在松陵鎮(zhèn)。在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有過置業(yè)經(jīng)歷，隨著生意的擴(kuò)大，對(duì)于客戶的拜訪更多。他要的房子是心向往之的生活空間，是有山水意境的空間。

政策市場(chǎng)本體分析客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析核心客戶特征

經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主管（30%）工作地點(diǎn)在周邊經(jīng)濟(jì)園區(qū)擁有幸福的三口之家，夫妻二人工作穩(wěn)定，收入豐厚?，F(xiàn)在居住的二房面臨升級(jí)換代的需要。他追求品味、關(guān)注細(xì)節(jié)，具有主觀價(jià)值預(yù)判力，注重人生體驗(yàn)和社會(huì)認(rèn)同。希望能夠滿足三口之家大戶型好的產(chǎn)品，交通方便，與市區(qū)拉近距離，配套齊全，能夠接受次一級(jí)板塊以減輕總價(jià)的壓力。政策市場(chǎng)本體分析客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析核心客戶特征

青年首次置業(yè)者（20%）工作生活目前在松陵市中心區(qū)域今年準(zhǔn)備談婚論嫁，面臨初次置業(yè)對(duì)房產(chǎn)有一定了解，理解層級(jí)高，看過新產(chǎn)品，對(duì)整體規(guī)劃、產(chǎn)品細(xì)部、房型、面積都有著一定的高要求。經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，首次置業(yè)會(huì)選擇90㎡以下實(shí)用型小戶型。喜歡品牌社區(qū)，但面臨價(jià)格壓力，會(huì)轉(zhuǎn)而選擇其中性價(jià)比較高的低總價(jià)產(chǎn)品。政策市場(chǎng)本體分析客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析核心客戶特征本體解讀總結(jié)分析政策市場(chǎng)本體分析競(jìng)爭(zhēng)分析客戶分析SWOT分析發(fā)展策略優(yōu)勢(shì)：1.南部C新城BD規(guī)劃延伸區(qū)位2.基地北靠長途汽車站，建配市場(chǎng)，新都會(huì)廣場(chǎng)，人氣旺3.東依S227省道，交通優(yōu)勢(shì)明顯4.基地內(nèi)活水水系為產(chǎn)品營造帶來較高附加值劣勢(shì)：1.基地偏離南部CBD核心位置2.周邊商業(yè)配套檔次較為低檔；3.南部廠區(qū)帶來居住環(huán)境舒適度降低機(jī)會(huì)：1.地處遠(yuǎn)郊人流密集處，提高眼球度2.吳江經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民購買力提高3.產(chǎn)業(yè)發(fā)展引入更多外區(qū)客源4.規(guī)劃中的地鐵延伸線提升區(qū)域價(jià)值抓住機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)策略1：利用S227省道，拉動(dòng)南向平望、盛澤高端購買力策略2：依托汽車站及周邊窗口效應(yīng)，利用大盤效應(yīng)在吳江擴(kuò)大認(rèn)知度策略3：憑借自身商業(yè)配套，打造南部新城副中心居住區(qū)威脅：1.松陵鎮(zhèn)未來供應(yīng)量龐大，競(jìng)爭(zhēng)激烈2.奧林清華、新湖明珠搶奪較多優(yōu)質(zhì)客源創(chuàng)造差異規(guī)避威脅策略3：利用基地活水系，環(huán)境營造更勝一籌，打造南部原生態(tài)居住社區(qū)。策略4：與奧林清華、新湖明珠在核心客戶上形成區(qū)分，避免客戶重疊。策略5：基地自身劣勢(shì)必須在開發(fā)策略與產(chǎn)品策略中予以彌補(bǔ)

看我如何演繹我之所長剝離遠(yuǎn)郊影響，向南部核心滲透，參與共享大南部CBD板塊的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。通過比照新湖明珠城、奧林清華園的產(chǎn)品進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)板塊和項(xiàng)目的價(jià)值提升。從客戶層面看，目前市場(chǎng)上存在兩類需求：一，在中高端市場(chǎng)上的改善需求；二，新銳青年的首次置業(yè)要求；由于目前南部新城的價(jià)格高企，轉(zhuǎn)而尋求更富于性價(jià)比的產(chǎn)品。板塊價(jià)值面客戶層面產(chǎn)品定位依據(jù)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)提煉項(xiàng)目核心價(jià)值體系外部地段城市南擴(kuò)的重點(diǎn)區(qū)域吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域/未來吳江中央居住區(qū)域成熟生活及商業(yè)配套，交通便捷內(nèi)部產(chǎn)品大盤規(guī)模效應(yīng)/鵬欣產(chǎn)品品質(zhì)保證戶型設(shè)計(jì)多元化、產(chǎn)品多元化，優(yōu)質(zhì)戶型結(jié)構(gòu)較高附加值、合院別墅特色產(chǎn)品風(fēng)格純正，異域風(fēng)情景觀社區(qū)情景水岸綠化景觀，坡地綠化景觀營造配套風(fēng)情商業(yè)街，雙藝術(shù)會(huì)所、幼兒園項(xiàng)目劣勢(shì)：1.基地偏離南部CBD核心位置——以大南部新城概念弱化片區(qū)陌生度；2.周邊商業(yè)配套檔次較為低檔——自身配套規(guī)模的提升及完善；3.南部廠區(qū)帶來居住環(huán)境舒適度降低——以大盤氣勢(shì)、品質(zhì)生活為導(dǎo)向，促進(jìn)客戶對(duì)本案的認(rèn)知度；項(xiàng)目產(chǎn)品總體定位南蘇州CLD（中央居住區(qū)）標(biāo)桿人文新城總體產(chǎn)品定位選型容積率確定方案一：綜合容積率2.3盡管撐滿容積率，但物業(yè)類型以高層及超高層為絕對(duì)主力，產(chǎn)品線相對(duì)單一，且該主流產(chǎn)品市場(chǎng)接受度不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)較大，造價(jià)較高；因此，我司不建議選用該方案；物業(yè)形態(tài)：高層+小高層+聯(lián)排物業(yè)占地比例建面比例容積率高層（18F以上）32.8萬80%82萬87%2.5小高層（18F以下）2萬4.9%4萬4.2%2聯(lián)排5萬12.2%3.5萬3.7%0.7配套1.2萬2.9%4.8萬5.1%1.5合計(jì)41萬100%94.3萬100%2.3容積率確定方案二：綜合容積率2.0整體容積率做到2.0，但物業(yè)類型以超高層為絕對(duì)主力，建筑布局相對(duì)教密，且低密度物業(yè)較少，不利于提升整體項(xiàng)目檔次與形象；因此，我司不建議選用該方案；物業(yè)形態(tài)：高層+小高層+聯(lián)排+疊加物業(yè)占地比例建面比例容積率高層（18F以上）24.8萬60.5%62萬75.6%2.5小高層（18F以下）4萬9.8%8萬9.8%2聯(lián)排11萬26.8%7.7萬9.4%0.7配套1.2萬2.9%4.3萬5.2%1.3合計(jì)41萬100%萬100%2.0物業(yè)占地比例建面比例容積率高層（18F以上）10.926.3%28.545.9%2.6小高層（18F以下）819.3%1625.8%2.0疊加24.8%23.2%1.0聯(lián)排1843.5%69.7%0.7合院/類獨(dú)棟6.610.6%配套2.56%34.8%1.2合計(jì)41.4100%62.1100%1.8高層+小高層+疊+聯(lián)+合容積率確定方案三：綜合容積率1.5整體容積率做到1.5，低密度物業(yè)所占比重相對(duì)較高，但整體項(xiàng)目調(diào)性非高端項(xiàng)目，因此該方案浪費(fèi)較大，也無法實(shí)現(xiàn)利潤最大化；因此，我司不建議選用該方案；物業(yè)占地比例建面比例容積率高層（18F以上）14.134.1%36.148.5%2.56小高層（18F以下）1331.4%2634.9%2.0疊加24.8%22.7%1.0聯(lián)排921.7%4.35.8%0.7合院/類獨(dú)棟22.7%配套3.38%45.4%1.2合計(jì)41.4100%74.4100%1.8高層+小高層+疊+聯(lián)+合容積率確定方案四：綜合容積率1.8整體容積率做到1.8，相對(duì)而言最為合理的布局，產(chǎn)品線較為豐富，且體量適中，符合本案的整體調(diào)性與檔次，為市場(chǎng)所接受；因此，我司建議選用該方案；產(chǎn)品組合（按綜合容積率1.8計(jì)算）項(xiàng)目容積率1.8區(qū)域獨(dú)棟項(xiàng)目稀缺.但政策不允許，可營造類獨(dú)棟創(chuàng)新型產(chǎn)品；聯(lián)排別墅市場(chǎng)接受度高，屬常規(guī)的高端產(chǎn)品；疊加可適量建造，以拔高容積率；花園洋房造價(jià)成本較高，且售價(jià)不易拔高，建議不做該產(chǎn)品；雙拼不易營造項(xiàng)目最高檔產(chǎn)品類型合院能夠營造獨(dú)棟別墅效果開發(fā)商鵬欣地產(chǎn)地塊位置吳江項(xiàng)目土地面積41.4萬平米建筑面積74.4萬㎡容積率綜合容積率1.8限定/疊加別墅雙拼別墅酒店小高層花園洋房/多層聯(lián)排別墅高層/小高層合院/類獨(dú)棟產(chǎn)品社區(qū)配套獨(dú)棟別墅產(chǎn)品選型產(chǎn)品選型物業(yè)占地比例建面比例容積率高層（18F以上）14.134.1%36.148.5%2.56小高層（18F以下）1331.4%2634.9%2.0疊加24.8%22.7%1.0聯(lián)排921.7%4.35.8%0.7合院/類獨(dú)棟22.7%配套3.38%45.4%1.2合計(jì)41.4100%74.4100%1.8高層+小高層+疊+聯(lián)+合高層、小高層占總體量的83.4%低密度占11.2%根據(jù)未來上市量的物業(yè)來看，別墅類物業(yè)較稀缺，公寓量大，因此本項(xiàng)目在滿足容積率的同時(shí)，最大化增加低密度的量合院是低密度的主題，也是本案的主打創(chuàng)新型產(chǎn)品，帶動(dòng)整體形象商業(yè)配套/會(huì)所多中心的規(guī)劃方式，使各組團(tuán)都有公共活動(dòng)空間幼兒園網(wǎng)球場(chǎng)體育會(huì)所/休閑文化會(huì)所游泳池咖啡巴、酒巴羽毛球場(chǎng)乒乓球場(chǎng)醫(yī)療診所復(fù)合型商業(yè)街/社區(qū)超市設(shè)施項(xiàng)目面積（平米）教育幼兒園5000文化活動(dòng)健康運(yùn)動(dòng)中心4500休閑藝術(shù)會(huì)所2500商業(yè)主題商業(yè)街（包括大賣場(chǎng)）20000社區(qū)購物中心（超市）5000醫(yī)療診所、保健會(huì)所3000合計(jì)40000配套指標(biāo)建議啟動(dòng)區(qū)策略它山之石：萬科城案例分析

——萬科在造一座城區(qū)位特點(diǎn)處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的工業(yè)園區(qū)內(nèi)交通正在逐步改善良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐政策導(dǎo)向下大力發(fā)展基礎(chǔ)配套設(shè)施迎合大深圳格局下的城市擴(kuò)張趨勢(shì)，但現(xiàn)階段配套和人氣明顯不足區(qū)位：龍崗布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)園區(qū)，梅觀高速與機(jī)荷高速交匯處。該區(qū)域目前是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)基地,擁有人口11萬人，面積達(dá)30多平方公里.擁有華為、新天下等知名企業(yè)。目前區(qū)域共有400多家企業(yè)。未來將形成高科技與第三產(chǎn)業(yè)并重的大基地。交通西邊為梅觀高速已建成，東邊是在建清平快速。目前自駕車通過梅觀高速等可在20分鐘內(nèi)到達(dá)市中心；乘公交車334、335、339、415等從市中心直達(dá)萬科城約30-40分鐘；

2006年竣工的地鐵4號(hào)線也臨近該項(xiàng)目；規(guī)劃中輕軌11號(hào)線經(jīng)過該項(xiàng)目；區(qū)位與交通低密度親地社區(qū)的內(nèi)涵43萬方建筑、1.1容積率、3萬方配套，打造親地社區(qū)。聯(lián)排、花園洋房等包括前庭后院、階梯露臺(tái)、入戶花園、地下車庫、創(chuàng)意地下空間等親地元素……景觀軸三山兩澗一平地”的土地格局自然形成了片區(qū)組團(tuán)和社區(qū)主軸，主軸沿線將廣場(chǎng)、商業(yè)街、會(huì)所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。廣場(chǎng)和街道哥倫布廣場(chǎng)與畢加索大道對(duì)社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進(jìn)一步帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。價(jià)值標(biāo)桿一期臨水景觀資源最好的TOHO社區(qū)配套位于主干道稼先路和小區(qū)干道之間，對(duì)外開放對(duì)整個(gè)坂雪崗區(qū)域服務(wù)。3萬方商業(yè)和教育配套一期全部建成展示開放式廣場(chǎng)九年制學(xué)校；幼兒園寬景house情景洋房商業(yè)中心；Loft總占地39.7萬平米總建面43.7萬平米商業(yè)面積3萬平米會(huì)所3000平米容積率1.1車位比1:1一期總戶數(shù)726戶TOHO小高層社區(qū)規(guī)劃建筑風(fēng)格鐘樓、低坡屋頂、紅瓦白墻、大尺度陽光露臺(tái)、連廊、拱形花窗等細(xì)節(jié)特征，以西班牙典型建筑符號(hào)裝飾的南加州建筑風(fēng)格，寫意浪漫中透出古樸素雅的貴氣景觀園林保留三山兩澗原生地貌營造廣場(chǎng)、人工湖、濕地、熱帶植被和沿線水景等多重景觀風(fēng)情商業(yè)街區(qū)自成一景建筑與景觀園林純粹的西班牙風(fēng)格展現(xiàn)Loft規(guī)模：80多套位置：高迪中心上層，分向湖面房和背湖面房戶型：1房1廳2衛(wèi)面積：68+20(送)M2特色：公共區(qū)、私密區(qū)完全分離，客廳開闊小高層規(guī)模：100多套，4棟位置：布置在臨湖景觀帶旁，但湖景到二期才能建成戶型：2-4房面積：70-125M2其他：底層送入戶花園TownHouse規(guī)模：40多套位置：臨湖戶型：4-5房面積：220-269平米寬景House規(guī)模：100多套位置：布置在相對(duì)私密的社區(qū)內(nèi)部戶型：4-5房面積：137-205M2特色：超寬向陽面，送地下室花園洋房規(guī)模：200多套戶型：2-4房面積：70-130M2其他：底層送入戶花園物業(yè)類型多樣化的產(chǎn)品線營銷策略產(chǎn)品策略提出ToHo親地社區(qū)概念價(jià)格策略：高開高走在初期銷售形勢(shì)好的情況下迅速提價(jià)以實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。價(jià)格平均上漲達(dá)1000元形象策略3萬M2配套先行，并引進(jìn)了一些知名商業(yè)（如丹桂軒、華潤萬家），同時(shí)幼兒園和九年制學(xué)校已開建；品牌策略產(chǎn)品配比及銷售情況物業(yè)類型戶型面積(m2)單價(jià)(元/m2）總價(jià)(萬元）套數(shù)銷售情況Townhouse220-26912000-17000260-46040多余套已售95%寬景house137-2057000-8000110-165100多套全部售完情景洋房70-1305000-650042-78200多套剩沿街10套左右小高層70-1254600-600032-75100多套僅剩一二層Loft68+205000-600034-4180余套臨水景的售完一期共推出724套，開盤當(dāng)日銷售500多套；次日銷售即達(dá)到90％營銷策略及執(zhí)行結(jié)果創(chuàng)新產(chǎn)品概念的提出及大配套先行的策略打造一座城大型Townhouse親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活核心客戶：關(guān)內(nèi)以及坂雪崗工業(yè)區(qū)的的白領(lǐng)階層重點(diǎn)客戶：多次置業(yè)者（如四季花城老客戶）以及投資客極盡展示未來生活情景；建立大盤氣勢(shì)，一舉奠定大盤的社區(qū)形象；沿襲四季花城系列的開發(fā)模式，在陌生區(qū)大規(guī)模開發(fā)大眾化生活社區(qū)產(chǎn)品定位形象定位客戶定位啟動(dòng)區(qū)目標(biāo)什么樣的市場(chǎng)定位？問題3問題1區(qū)域價(jià)值重新定位——“大深圳”、“大交通”背景下的萬科城，解決目前社區(qū)位置相對(duì)偏僻和交通瓶頸的問題困擾問題2如何整合資源形成區(qū)域不可復(fù)制的另一極？在一期開盤初期，將3萬方商業(yè)、中心廣場(chǎng)、景觀園林、教育設(shè)施一并展示，未來生活場(chǎng)景得以充分體驗(yàn)——看得見的未來。萬科品牌＝對(duì)品質(zhì)保證和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的承諾以6年的本區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)整合三大項(xiàng)目資源，打造1平方公里、100萬平米住宅、1萬戶人家的“萬科生活城”，并以四季花城作為項(xiàng)目參照物，。產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)如何展現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何克服區(qū)域周邊配套不成熟？附加值萬科城（一期）的成功關(guān)鍵因素

——解決了什么關(guān)鍵性問題？消除區(qū)域陌生感的四大措施開發(fā)商自身的強(qiáng)勢(shì)品牌或嫁接全國知名強(qiáng)勢(shì)品牌社區(qū)主題演繹到位，從建筑景觀等硬件到社區(qū)文化氛圍的營造都較到位，如運(yùn)動(dòng)主題、異域風(fēng)情主題齊全的生活配套，消除區(qū)域陌生感及不安全感，如品牌主力店、大型會(huì)所公共活動(dòng)制造區(qū)域熱點(diǎn)，消除陌生感啟動(dòng)區(qū)展示先行，如中央景觀帶、建筑立面、商業(yè)街等，開盤整個(gè)社區(qū)傳達(dá)出現(xiàn)樓的氛圍，弱化區(qū)域的陌生感吸引客戶置業(yè)的驅(qū)動(dòng)因素項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)勢(shì)大盤物業(yè)未來的升值潛力良好的生態(tài)環(huán)境或景觀資源對(duì)本案的借鑒點(diǎn)大盤分期規(guī)律低開高走，小步快跑適用條件：地價(jià)較高，資金量較小，短期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成本領(lǐng)先適用條件：地價(jià)較低，啟動(dòng)資金充足，預(yù)期長遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈啟動(dòng)期位置臨近周邊成熟區(qū)，交通條件成熟區(qū)位于項(xiàng)目中利于展示的位置便于后期的分期延續(xù)啟動(dòng)物業(yè)類型試探市場(chǎng)型：物業(yè)類型豐富，啟動(dòng)所有物業(yè)類型搶占市場(chǎng)型：?jiǎn)?dòng)最核心物業(yè)類型對(duì)本案的借鑒點(diǎn)啟動(dòng)區(qū)選擇該片區(qū)最臨近西面成熟區(qū)域，交通、配套等條件相對(duì)有利；位于項(xiàng)目西北角，道路通達(dá)性強(qiáng)，利于項(xiàng)目展示；處于項(xiàng)目的商業(yè)配套區(qū)，可充分發(fā)揮社區(qū)商業(yè)配套資源共同展示；規(guī)避汽車站人流雜亂的空間形象；便于后續(xù)的分期延續(xù)；啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)條件：?jiǎn)?dòng)區(qū)必須配套先行，如商業(yè)街、會(huì)所等，且展示面需做到位，如中心景觀帶、建筑立面等，開盤整個(gè)社區(qū)傳達(dá)出現(xiàn)樓的氛圍，并讓客戶感知到大盤氣勢(shì)；啟動(dòng)規(guī)模及物業(yè)型態(tài)：由于地價(jià)較低，啟動(dòng)資金充足，長遠(yuǎn)來看片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此應(yīng)啟動(dòng)較大規(guī)模的物業(yè)，以拉長產(chǎn)品線，應(yīng)對(duì)較長遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)格局；因此，我司建議首期啟動(dòng)8~10萬平米的物業(yè)，且為了搶占市場(chǎng)份額，盡快的建立市場(chǎng)知名度，建議推出市場(chǎng)最受歡迎的小高層及聯(lián)排別墅產(chǎn)品；啟動(dòng)區(qū)選擇戶型面積聯(lián)排疊加雙拼公寓奧林清華中間套228202～268300～3802R：83～1173R：127～1464R：149～178邊套248～380新湖明珠城315～351//1R:462R:86-993R:122-141陽光新天地中間套254～264210～269260～2992R：112～1173R：123～1434R：167～181邊套300～367院墅——比聯(lián)排高端的產(chǎn)品建筑風(fēng)格：英式風(fēng)格頂部退臺(tái)加之斜檐透空構(gòu)架每戶都擁有獨(dú)立庭院特色（比較聯(lián)排別墅）：庭院完整獨(dú)立感及私密度增強(qiáng)創(chuàng)新別墅啟動(dòng)區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品建筑面積233m2北向入戶，地面停車；玄關(guān)處理；南向大面積花園；1F客臥，客廳挑空；地下室采光；轉(zhuǎn)角樓道，省面積；采光主要集中南北向，保持東西向物業(yè)的私密性；創(chuàng)新別墅啟動(dòng)區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品L形的建筑以半包圍的形式圍合著庭院，合院形式的內(nèi)院住宅，區(qū)別于單體與聯(lián)排，以花園為中心，別墅以L型圍繞在花園周圍，整個(gè)住宅大面寬，短進(jìn)深，客廳、主臥等主要活動(dòng)區(qū)面向花園，■院墅210-280m2院墅，揉和了中國四合院與意大利古羅馬時(shí)期的住宅庭院的特點(diǎn)著名意大利建筑師，格里高蒂建筑設(shè)計(jì)公司CEO卡納第先生將其獨(dú)有的人文設(shè)計(jì)理念——“讓居民們?cè)谧匀弧⑷谇?、和諧的氛圍里，享受悠閑的生活和工作環(huán)境?！背浞秩谟谛缕纸堑慕ㄖO(shè)計(jì)當(dāng)中，并以超前的眼光創(chuàng)造出一種前所未見的城區(qū)規(guī)劃及房型設(shè)計(jì)。創(chuàng)新別墅啟動(dòng)區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品內(nèi)庭100m2露臺(tái)露臺(tái)220-280平方米，L形的建筑以半包圍的形式圍合著庭院。各具特色的建筑、圍墻自然而然圍合出了街道，院墅成為道路的一部分。建筑布局最大限度地集中了庭院面積。書房、客廳、餐廳位于一樓，主人房和私臥房在二樓，室內(nèi)主要空間全部南向自然采光，扇扇窗皆有景可觀。創(chuàng)新別墅啟動(dòng)區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品下挖1m再抬高3.3m形成了4.3m的層高，同時(shí)贈(zèng)送20㎡下沉花園，保姆房內(nèi)另設(shè)衛(wèi)生間首層南向入戶花園，客廳面寬6米挑高4.2m，餐廳處有70cm的錯(cuò)層，北向亦有花園贈(zèng)送6m13m二層三層閣樓70cm下沉花園入戶花園北向花園樓梯的寬度為1米以上，較為舒適每間臥室均有主臥的功能（衣帽間、衛(wèi)生間）為了使露臺(tái)形狀方正而犧牲了頂層閣樓的面積，狹窄且功能性不強(qiáng)地下一層一層

地上面積219㎡，地下面積約90㎡

戶型面寬大，每層層高3-3.3米，比較舒適，但5層空間層次過多啟動(dòng)區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新別墅地下室（贈(zèng)送）一層二層夾層（贈(zèng)送）三層地下室層高4.3米，下沉式花園面積尺度較大，配有車位一個(gè)；保姆房內(nèi)配備衛(wèi)生間，功能獨(dú)立；主入口門廳寬敞；客廳處挑空5.1米，餐廳和廚衛(wèi)均抬高；北向花園入戶，功能動(dòng)線合理二樓設(shè)置家庭廳，上空挑高5.5米，但采光窗面積不大，影響光線；二層挑空中夾層設(shè)立一間臥室，面積完全贈(zèng)送；三樓為主臥，設(shè)有書房、衣帽間及較大尺度的衛(wèi)生間，南北均有露臺(tái)。地上約246㎡，地下約100~140㎡雙重挑高，贈(zèng)送夾層，較高附加值啟動(dòng)區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新別墅榮庭，總面積：183m2，地下77m2一宅四庭院，居所為陽光、綠意包圍，欣欣向榮。一戶四庭院，從觀景、種植、交談等不同方面滿足生活需要。29平方米地下庭院，承接77余平方米地下室，陽光景致通透四壁。15米總面寬，是一般聯(lián)排別墅面寬的2倍以上。層高3.2米（部分），尺度宜人，空間寬敞舒適。56平方米南花園，19平方米北花園，遙相呼應(yīng)，營造滿庭馨香。部分房型設(shè)有親水花園，以流水綠蔭環(huán)繞家園。創(chuàng)新別墅——疊加躍庭,總面積：224㎡創(chuàng)新聯(lián)庭別墅產(chǎn)品，庭院與露臺(tái)相呼應(yīng)，空間尺度開揚(yáng)闊綽，視野開朗，心境豁然。復(fù)式大躍層，客廳局部挑高至6米，另有二層通高幕墻，以空間變化引導(dǎo)生活格局。底層22平方米入戶花園，以自然溝通內(nèi)外。吹拔式玄關(guān)（兩層通高6米），開門即知?jiǎng)e有洞天。南面22平方米大露臺(tái)，搭配北面17平方米陽臺(tái)，陽光、空氣貫通居室。獨(dú)立入戶樓梯，完全私有，可按喜好隨意裝飾。創(chuàng)新別墅——疊加怡庭總面積：207㎡居聯(lián)庭至高處，俯仰之間，風(fēng)景無處不在，逸樂之情，悠然心生。獨(dú)立入戶樓梯，完全私有，可按喜好隨意裝飾。底層8平方米入戶花園。層高3.2米（部分），尺度宜人，空間寬敞舒適?？蛷d、餐廳面寬分別達(dá)6.2米和5.3米，充分容納家庭聚會(huì)交流的溫馨。附送17余平方米大露臺(tái)，觸摸自然，享受陽光。創(chuàng)新別墅——疊加A戶型，建筑面積90㎡，附送13㎡入戶花園，從2房2廳1衛(wèi)到3房2廳1衛(wèi)入戶花園變?yōu)闀慷嘁簧却埃晒舛雀媚媳狈块g設(shè)小陽臺(tái)餐桌中置，房間更顯寬敞創(chuàng)新公寓D戶型，雙套組合，建筑面積140㎡，附送10㎡入戶花園超寬客廳，氣派舒適入戶花園改成客臥帶露臺(tái)的書房次臥門直通花園雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，功能豐富創(chuàng)新公寓由天井改造的入戶花園，或由露臺(tái)增加室內(nèi)使用空間，獲贈(zèng)面積從8～20平米不等，提高了產(chǎn)品附加值次臥、書房、客廳等多處設(shè)有陽臺(tái)或露臺(tái)，不僅提高了公寓附加值，而且溝通了單體內(nèi)外的情景空間。從衛(wèi)生間到廚房、次臥，每間房間設(shè)有采光門窗，光照度好；主次臥分離，私密性高?？赡艿姆较颉?。。項(xiàng)目產(chǎn)品概念地中海風(fēng)情水岸人文新城物業(yè)發(fā)展建議3.景觀2.建筑1.展示用地屬吳江南部板內(nèi)用地。東側(cè)鄰近227省道，省道邊有一復(fù)線為地塊東側(cè)界限；北側(cè)緊鄰吳江新汽車站周邊建設(shè)還不成熟地塊內(nèi)部水系發(fā)達(dá)，多條水系經(jīng)過地塊內(nèi)部，且東側(cè)為京杭大運(yùn)河227省道