知名地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理-65

房地產(chǎn)成成本控制制管理保利集團(tuán)團(tuán)總經(jīng)理理培訓(xùn)2009年3月講義提綱綱一、房地地產(chǎn)成本本管理的的重要性性二、房地地產(chǎn)成本本管理的的特點(diǎn)三、房地地產(chǎn)成本本管理要要樹立的的觀念四、房地地產(chǎn)成本本管理體體系的建建立五、房地地產(chǎn)成本本管理每每個(gè)階段段控制要要點(diǎn)和知知識(shí)積累累一、房地地產(chǎn)成本本管理的的重要性性1、形勢(shì)回回顧——我們?cè)趺疵礃右宦仿纷邅?lái)關(guān)鍵詞：：溫暖的春春天：觀觀念轉(zhuǎn)變變、政策策支持、、協(xié)議出出讓火爆的夏夏天：排排隊(duì)、炒炒房、調(diào)調(diào)控、地地王、樓樓王、面面粉貴過(guò)過(guò)面包轉(zhuǎn)冷的秋秋天：觀觀望、資資金斷鏈鏈、拐點(diǎn)點(diǎn)、雙限限房、經(jīng)經(jīng)適房、、廉租房房嚴(yán)冬的到到來(lái)：降降價(jià)、流流標(biāo)、還還會(huì)降嗎嗎、崩盤盤、利潤(rùn)潤(rùn)下降2、房地產(chǎn)產(chǎn)面臨的的最大困困難是什什么？投入增加加了、收收入降低低了、利利潤(rùn)壓縮縮了利潤(rùn)=收入-成本結(jié)論：項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)率下降降和無(wú)利利潤(rùn)是目目前面臨臨的最大大困難！！未來(lái)一段段時(shí)間，，價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將成成為市場(chǎng)場(chǎng)最重要要的因素素，從而而低成本本的公司司將成為為未來(lái)的的勝者??！成本管理理顯得尤尤為重要要！企業(yè)業(yè)未來(lái)的的生命線線！二、房地產(chǎn)成成本管理的特特點(diǎn)1、從生產(chǎn)周期期來(lái)看2、從銷售形態(tài)態(tài)來(lái)看3、從產(chǎn)品形態(tài)態(tài)來(lái)看4、從地域來(lái)看看5、從財(cái)務(wù)角度度來(lái)看6、從價(jià)值鏈來(lái)來(lái)看三、做好房地地產(chǎn)成本管理理要樹立的觀觀念1、全員全程成成本控制觀念念成本是可控制制的。成本控控制不光是成成本控制部的的事，需要全全體員工的共共同參與，要要在工作中注注意節(jié)約成本本和深入挖掘掘降低成本的的各種潛能。。只有全體員員工養(yǎng)成良好好的成本意識(shí)識(shí)，才能使降降低成本的各各種措施方法法和要求有力力貫徹。2、要樹立高度度重視計(jì)劃管管理的觀念公司計(jì)劃一旦旦確定，竣工工日期就必須須保證。如果果計(jì)劃性不強(qiáng)強(qiáng)，就會(huì)把正正常工期變成成趕工工期，，質(zhì)量難以保保證，信譽(yù)下下降，趕工費(fèi)費(fèi)用增加，成成本違約金難難以估計(jì)。3、要樹立房地地產(chǎn)公司要做做產(chǎn)品，而不不是做作品的的觀念要?jiǎng)?chuàng)新，但不不能太超前。。只要符合市市場(chǎng)需要就是是好產(chǎn)品，追追求創(chuàng)新時(shí)，，要注意創(chuàng)新新的幅度和價(jià)價(jià)值，防止產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新超過(guò)過(guò)市場(chǎng)預(yù)期而而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，，即創(chuàng)新要符符合項(xiàng)目的實(shí)實(shí)際情況。4、賺錢的項(xiàng)目目才是好項(xiàng)目目的觀念。站在房地產(chǎn)商商的角度看，，只有賺錢的的項(xiàng)目才是好好項(xiàng)目。四、房地產(chǎn)成成本管理體系系的建立1、房地產(chǎn)成本本管理體系成本管理體系系，即按照成成本管理職能能，建立科學(xué)學(xué)的成本目標(biāo)標(biāo)體系、成本本核算體系、、成本決策體體系、成本控控制體系和成成本考核體系系。實(shí)行統(tǒng)一一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)級(jí)管理的原則則，建立成本本責(zé)任制度，，保證目標(biāo)成成本的順利實(shí)實(shí)現(xiàn)。2、房地產(chǎn)成本本管理系統(tǒng)應(yīng)應(yīng)包含三個(gè)層層面的內(nèi)容：：成本管理的流流程與制度體體系。從管理理層面而言，，這是最基礎(chǔ)礎(chǔ)的管理工作作；每一個(gè)階段的的控制要點(diǎn)和和知識(shí)積累；；從戰(zhàn)略角度優(yōu)優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)構(gòu)。關(guān)于成本管理理的流程與制制度體系包括括：（分別從從事前、事中中、事后反饋饋，以及責(zé)任任與激勵(lì)機(jī)制制方面管理））目標(biāo)成本管理理體系動(dòng)態(tài)成本管理理體系責(zé)任成本管理理體系成本后評(píng)估關(guān)于成本控制制要點(diǎn)和成本本數(shù)據(jù)的積累累則是建立在在一定流程的的規(guī)范之上的的對(duì)開發(fā)過(guò)程程的每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的成本控制制的知識(shí)與經(jīng)經(jīng)驗(yàn)的傳承。。如：對(duì)規(guī)劃劃的嚴(yán)格審批批、工程招投投標(biāo)的控制、、售樓價(jià)格的的審定、成本本利潤(rùn)的考核核等等。從戰(zhàn)略角度所所進(jìn)行的成本本優(yōu)化則往往往是伴隨著公公司的重大戰(zhàn)戰(zhàn)略措施，如如根據(jù)客戶細(xì)細(xì)分而進(jìn)行的的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化化、品牌模塊塊化、集團(tuán)戰(zhàn)戰(zhàn)略采購(gòu)等等等。3、如何建立成成本管理體系系（1）目前公司的的成本管理現(xiàn)現(xiàn)狀：成本目標(biāo)管理理較粗放；責(zé)任體系不完完善；成本績(jī)效考核核力度不夠；；動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控控分析、反饋饋、指導(dǎo)力度度不夠。（2）房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本管理的的四步法：制定目標(biāo)→明明確崗位職責(zé)責(zé)→跟蹤執(zhí)行行→業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估估第一步：如何何建立目標(biāo)成成本體系（制制定目標(biāo)）1、目標(biāo)成本的的定義目標(biāo)成本是企企業(yè)預(yù)先確定定的，在一定定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)經(jīng)過(guò)努力所要要實(shí)現(xiàn)的成本本目標(biāo)，是成成本的控制線線，是成本管管理的基礎(chǔ)。。目標(biāo)成本的形形成1、投資決策《項(xiàng)目投資可行行性報(bào)告》目標(biāo)成本測(cè)算算1（立項(xiàng)成本））2、項(xiàng)目策劃項(xiàng)目定位：概概念性方案設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)成本測(cè)算算2（定位成本））3、方案設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算算34、初步設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品各分分部、各專業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本測(cè)算算44、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)確定目標(biāo)成本本投資估算概念性方案設(shè)設(shè)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)概算算初步設(shè)計(jì)概算算施工圖預(yù)算工程量清單橫向制約《立項(xiàng)成本審批批表》《定位成本審批批表》《價(jià)格材料成本本合理性評(píng)估估》《目標(biāo)成本指導(dǎo)導(dǎo)書》《部品標(biāo)準(zhǔn)選擇擇審批表》2、目標(biāo)成本的管管理偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA3、目標(biāo)成本建建立的難點(diǎn)目標(biāo)成本編不不準(zhǔn)怎么辦？？相關(guān)部門參加加了嗎？——全成本！目標(biāo)成本規(guī)劃劃深度夠嗎？？各項(xiàng)成本有依依據(jù)嗎？——標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)、、測(cè)算能力數(shù)據(jù)庫(kù)建立起起來(lái)了嗎？目標(biāo)成本夠深深度嗎？專業(yè)端口成本本清單（政府收費(fèi)/營(yíng)銷費(fèi)用/財(cái)務(wù)費(fèi)用。。。。）建造成本清單單及依據(jù)——合同清單：合合同范圍與技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)——部品清單：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)/（材料表）設(shè)計(jì)委托與設(shè)設(shè)計(jì)深度（任任務(wù)書）設(shè)計(jì)能做什么么？合同分判的策策劃第二步：明確確崗位職責(zé)1、建立責(zé)任體體系。（鏈接保利地地產(chǎn)成本控制制指導(dǎo)書）責(zé)任成本體系系目標(biāo)是明確確專業(yè)職能部部門的成本管管理職責(zé)，并并借助技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋饋，考核評(píng)價(jià)價(jià)各職能履行行情況?！柏?zé)責(zé)任成本”回回答的是在成成本管理相關(guān)關(guān)業(yè)務(wù)中誰(shuí)來(lái)做？做什什么的問(wèn)題。我們有哪些些崗位與成本本控制有關(guān)？？做什么？這這些崗位分別別對(duì)哪些成本本控制指標(biāo)負(fù)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)負(fù)責(zé)？如何評(píng)評(píng)價(jià)？責(zé)任成成本體系包含含四大要素：：即責(zé)任范圍、、責(zé)任部門/相關(guān)部門、評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)評(píng)價(jià)部門。完成上述要要素的定義，，我們就可以以建立起責(zé)任任成本體系的的基本框架，，從而在組織織架構(gòu)的層面面保證目標(biāo)成成本的準(zhǔn)確執(zhí)執(zhí)行。落實(shí)責(zé)責(zé)任到崗位，，落實(shí)到責(zé)任任人，最大程程度的減少目目標(biāo)與執(zhí)行脫脫鉤的現(xiàn)象，，真正做到““權(quán)責(zé)明晰””有據(jù)可依。。責(zé)任成本的分分解思路各部門各司其其職1、本部門費(fèi)用用2、本專業(yè)端口口成本----土地成本----投資管理中心心----政府收費(fèi)----開發(fā)部----設(shè)計(jì)費(fèi)----技術(shù)部----營(yíng)銷費(fèi)----營(yíng)銷中心----財(cái)務(wù)費(fèi)用----財(cái)務(wù)部----建造成本----技術(shù)部+采購(gòu)部+工程部成本數(shù)字是目目標(biāo)，是結(jié)果果，關(guān)鍵的是是工作質(zhì)量2、作業(yè)過(guò)程管管理——我們需要什么么樣的制度流流程？明確了“責(zé)任任成本體系””，按部門/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)責(zé)的責(zé)任范圍圍進(jìn)行合并，，我們就可以以得到部門/崗位的成本、、目標(biāo)集合。。但如何保證證部門/崗位的成本目目標(biāo)能夠順利利完成呢？為為此我們要定定義一整套完完善的“作業(yè)業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書書”來(lái)對(duì)部門門/崗位的行為進(jìn)進(jìn)行規(guī)范，也也就是說(shuō)必須須從“制度流流程”的層面面保證對(duì)目標(biāo)標(biāo)成本的執(zhí)行行，保證對(duì)成成本的控制，，這就是“作作業(yè)過(guò)程管理理”。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程程中的成本管管理分為若干干個(gè)相對(duì)獨(dú)立立的作業(yè)過(guò)程程，并為每個(gè)個(gè)作業(yè)過(guò)程定定義相應(yīng)的流流程制度規(guī)范范，同時(shí)定義義每個(gè)作業(yè)過(guò)過(guò)程中與成本本控制相關(guān)的的要點(diǎn)，包括括量化的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)，這樣我我們就可以在在日常業(yè)務(wù)這這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)成本過(guò)程程控制，真正正將成本控制制的執(zhí)行力滲滲透到基層一一線。保利地產(chǎn)成本本管理制度文文件（鏈接）制度流程體系系-----專業(yè)集成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測(cè)算3、策劃團(tuán)隊(duì)建造階段：作業(yè)控制1、采購(gòu)有效性2、項(xiàng)目管理3、成本信息披露評(píng)估與考核：事前/事中控制1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具2、績(jī)效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計(jì)任務(wù)書---成本控制要求2、設(shè)計(jì)評(píng)審—成本校核3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)---成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)第三步：跟蹤蹤執(zhí)行——即動(dòng)態(tài)成本體體系經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步步驟，“目標(biāo)標(biāo)明確，責(zé)任任清晰”之后后，我們便進(jìn)進(jìn)入：目標(biāo)成本執(zhí)行行過(guò)程跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本是是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)過(guò)程中的預(yù)期期成本，通過(guò)過(guò)實(shí)時(shí)反映目目標(biāo)成本與動(dòng)動(dòng)態(tài)成本的差差異，幫助有有關(guān)部門及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并并解決問(wèn)題，，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本本的控制。動(dòng)動(dòng)態(tài)成本的核核心是“實(shí)時(shí)時(shí)性”，動(dòng)態(tài)態(tài)指的是在整整個(gè)過(guò)程中每每一點(diǎn)都能實(shí)實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目目最新成本狀狀態(tài)。我們強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程程中，能對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的全成本本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)測(cè)算，只有這這樣才能控制制成本，幫助助決策。如果果只能在項(xiàng)目目結(jié)束時(shí)才得得到數(shù)據(jù)，實(shí)實(shí)際上只有基基本的成本核核算功能，對(duì)對(duì)成本控制都都沒(méi)有任何幫幫助。木已成成舟，談控制制都晚了。如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)態(tài)成本監(jiān)控？？概括為：“一一個(gè)中心，三三條線”。一個(gè)中心——以合同為中心心三條線——?jiǎng)討B(tài)成本實(shí)際發(fā)生成本本實(shí)付成本動(dòng)態(tài)成本=合同成本+非合同性成本本+待發(fā)生成本合同性成本是是動(dòng)態(tài)成本中中變動(dòng)性最大大的部分。其其“高變性””決定了它是是成本控制的的重中之重。。而非合同性性成本，如政政府收費(fèi)等則則容易控制。。合同不確定定性表現(xiàn)為““變更黑洞””、“款項(xiàng)超超付”等成本本失控現(xiàn)象頻頻現(xiàn)。必須要要以合同為中中心。把目標(biāo)標(biāo)成本分解到到合同中去，，形成合同目目標(biāo)成本。三條線：“動(dòng)態(tài)成本””反映任意時(shí)時(shí)段項(xiàng)目的綜綜合成本及結(jié)結(jié)構(gòu)分布?！啊皩?shí)際發(fā)生成成本”指的是是項(xiàng)目當(dāng)前已已審定的工程程量與動(dòng)態(tài)成成本對(duì)比，可可反映出項(xiàng)目目整體進(jìn)度。?！皩?shí)付成本本”指實(shí)際已已支付的款項(xiàng)項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生生成本對(duì)比，，反映出款項(xiàng)項(xiàng)的支付進(jìn)度度。做到動(dòng)態(tài)態(tài)成本一月一一清，設(shè)計(jì)變變更、工程簽簽證均當(dāng)月結(jié)結(jié)清，填報(bào)成成本月報(bào)表，，形成動(dòng)態(tài)管管理的好習(xí)慣慣。用工具管人：：成本管理涉及及領(lǐng)域多，管管理環(huán)節(jié)復(fù)雜雜，通過(guò)信息息化手段將投投資測(cè)算目標(biāo)標(biāo)、合同預(yù)算算、合同結(jié)算算、付款等業(yè)業(yè)務(wù)集合在一一起進(jìn)行預(yù)算算控制、全程程預(yù)警、匯總總分析。并且且通過(guò)多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目積累，形形成企業(yè)成本本管理知識(shí)庫(kù)庫(kù)沉淀下來(lái)，，不因人員的的流動(dòng)而流失失。成本數(shù)據(jù)庫(kù)建建立方法與意意義合同執(zhí)行與后評(píng)估資源調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)定位數(shù)據(jù)積累成果應(yīng)用成本數(shù)據(jù)庫(kù)的的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：：數(shù)據(jù)引用與與置換。成本數(shù)據(jù)積累累，是反擊串串標(biāo)的有力武武器，是各部部門成本控制制溝通的平臺(tái)臺(tái)，是對(duì)手研研究的執(zhí)行沉沉淀。成本數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)是一一個(gè)企企業(yè)的的財(cái)富富。第四步步：成成本業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)評(píng)估（（績(jī)效效考核核）制定了了目標(biāo)標(biāo)成本本，明明確了了責(zé)任任體系系，同同時(shí)對(duì)對(duì)作業(yè)業(yè)過(guò)程程進(jìn)行行了實(shí)實(shí)際的的跟蹤蹤控制制，在在完成成了前前面三三個(gè)步步驟后后，最最后我我們就就可以以根據(jù)據(jù)執(zhí)行行結(jié)果果對(duì)相相關(guān)業(yè)業(yè)績(jī)進(jìn)進(jìn)行評(píng)評(píng)估和和考核核。成本管管理體體系的的梳理理圖1作業(yè)過(guò)過(guò)程成成本控控制（（日常工作的的成本管管理）成本管管理體體系的的建立立與實(shí)實(shí)施目標(biāo)實(shí)實(shí)施目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售/客服建造過(guò)過(guò)程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建建立成本管管理之之基礎(chǔ)礎(chǔ)成本管管理之之實(shí)現(xiàn)現(xiàn)成本管管理體體系的的梳理理圖2成本管管理之之目標(biāo)標(biāo)成本優(yōu)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品品品質(zhì)開發(fā)進(jìn)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范/細(xì)則流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)績(jī)效考考核管控體體系流程績(jī)效崗位績(jī)效業(yè)務(wù)績(jī)效盈利實(shí)實(shí)現(xiàn)五、房房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理理每個(gè)個(gè)階段段控制制要點(diǎn)點(diǎn)成本控控制最終達(dá)達(dá)到利利潤(rùn)最最大化化交付階階段服服務(wù)立項(xiàng)階階段設(shè)計(jì)階階段招標(biāo)階階段采購(gòu)階階段施工階階段管理費(fèi)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)開發(fā)間間接費(fèi)費(fèi)營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)（一））誰(shuí)是是對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資影響響最大大的階階段？？——結(jié)論：：項(xiàng)目目立項(xiàng)項(xiàng)決策策是主主要因因素，，設(shè)計(jì)計(jì)方案案優(yōu)化化是關(guān)關(guān)鍵因因素??！1009575603525101/4影響投投資的的程度度（%）項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展時(shí)時(shí)間項(xiàng)目決決策初步設(shè)設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)準(zhǔn)備備施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)施工階階段設(shè)設(shè)計(jì)變變更、、發(fā)包包設(shè)計(jì)招標(biāo)、、發(fā)包包設(shè)計(jì)要要求改改變（（設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、平平面布布置等等）項(xiàng)目立立項(xiàng)決決策階階段需需要注注意的的問(wèn)題題：1、定位位是關(guān)關(guān)鍵。。不要為為立項(xiàng)項(xiàng)而立立項(xiàng)，，應(yīng)建建立在在認(rèn)真真、客客觀的的調(diào)研研和分分析之之上，，選擇擇有優(yōu)優(yōu)勢(shì)的的項(xiàng)目目；重點(diǎn)對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)行行售價(jià)價(jià)和預(yù)預(yù)期走走勢(shì)進(jìn)進(jìn)行準(zhǔn)準(zhǔn)確的的調(diào)查查判斷斷，確確定目目標(biāo)售售價(jià)。。2、技術(shù)術(shù)可行行性分分析是是前提提。對(duì)產(chǎn)品品定位位要建建立在在技術(shù)術(shù)方案案可行行的基基礎(chǔ)之之上。。3、土地地獲取取成本本優(yōu)勢(shì)勢(shì)是項(xiàng)項(xiàng)目成成功之之本。。土地價(jià)價(jià)格無(wú)無(wú)論以以何種種方式式取得得，均均應(yīng)事事先做做到心心中有有數(shù)。。（二））關(guān)于于設(shè)計(jì)計(jì)階段段的成成本控控制科學(xué)合合理的的設(shè)計(jì)計(jì)可以以降低低10%的工程程造價(jià)價(jià)，以以下是是控制制設(shè)計(jì)計(jì)的五五大策策略：：1、實(shí)行行設(shè)計(jì)計(jì)方案案的招招投標(biāo)標(biāo)，優(yōu)優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)。。2、實(shí)行行限額額設(shè)計(jì)計(jì)，有有效控控制造造價(jià)。。3、加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙的的會(huì)審審與審審查。。4、深入入應(yīng)用用價(jià)值值工程程原理理。5、采用用合同同措施施，有有效控控制造造價(jià)。。這個(gè)階階段要要特別別注意意以下下幾點(diǎn)點(diǎn)：房地產(chǎn)產(chǎn)首先先是做做產(chǎn)品品，不不是做做作品品，要要以掙掙錢為為目的的?？丝朔刂丶夹g(shù)術(shù)、輕輕經(jīng)濟(jì)濟(jì)的思思想。。成本型型城市市（如如武漢漢、長(zhǎng)長(zhǎng)沙、、南昌昌等））要永永遠(yuǎn)關(guān)關(guān)注核核算和和控制制，對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)成本本優(yōu)化化要放放在第第一位位。產(chǎn)品型型城市市（如如北京京、上上海、、廣州州、深深圳等等）在在關(guān)注注核算算和控控制的的前提提下，，可以以進(jìn)行行價(jià)值值創(chuàng)新新。在同一一城市市也應(yīng)應(yīng)特別別注意意產(chǎn)品品型地地塊（（如珠珠江新新城））和成成本型型地塊塊（如如西子子灣））的差差別。。正確運(yùn)運(yùn)用限限額設(shè)設(shè)計(jì)所謂限限額設(shè)設(shè)計(jì)，，就是是按照照批準(zhǔn)準(zhǔn)的可可行性性研究究報(bào)告告的投投資估估算控控制初初步設(shè)設(shè)計(jì)。。按照照批準(zhǔn)準(zhǔn)的初初步設(shè)設(shè)計(jì)概概算控控制技技術(shù)設(shè)設(shè)計(jì)和和施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)，，同時(shí)時(shí)各專專業(yè)在在保證證達(dá)到到使用用功能能的前前提下下按分分配的的投資資限額額控制制設(shè)計(jì)計(jì)，嚴(yán)嚴(yán)格控控制不不合理理變更更，保保證總總投資資不突突破。。（國(guó)際際廣場(chǎng)場(chǎng)案例例）限額設(shè)設(shè)計(jì)的的對(duì)象象：它它可將將上階階段的的設(shè)計(jì)計(jì)審定定的投投資額額和工工程量量先分分解到到各專專業(yè)，，后分分解到到各單單位工工程和和分部部分項(xiàng)項(xiàng)工程程，通通過(guò)層層層分分解，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)投投資限限額的的控制制管理理。同同時(shí)也也實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)模模、設(shè)設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、工程程量與與概算算指標(biāo)標(biāo)等各各方面面的控控制。。正確認(rèn)認(rèn)識(shí)設(shè)設(shè)計(jì)階階段成成本優(yōu)優(yōu)化傳統(tǒng)建建筑設(shè)設(shè)計(jì)院院，并并不能能幫助助房地地產(chǎn)企企業(yè)全全面控控制設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本！中中國(guó)大大陸設(shè)設(shè)計(jì)管管理?xiàng)l條塊分分割嚴(yán)嚴(yán)重，，房地地產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)管管理范范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于傳傳統(tǒng)的的建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)院。。房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)管理理思路路：作作為房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司從事事規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)管理理的工工程師師，除除了要要完成成傳統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)管管理的的工作作外，，還要要向二二個(gè)方方向延延伸，，一是是土地地規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)性性質(zhì)的的整合合，二二是甲甲方另另行委委托的的二次次設(shè)計(jì)計(jì)和選選材用用料。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)現(xiàn)在在需要要的是是精細(xì)細(xì)的設(shè)設(shè)計(jì)管管理優(yōu)優(yōu)化。。設(shè)計(jì)階階段的的造價(jià)價(jià)控制制和知知識(shí)積積累1、合理確確定地地下室室面積積比例例：天津津項(xiàng)目目：原原設(shè)計(jì)計(jì)地下下室建建筑面面積約約15萬(wàn)平米米。經(jīng)經(jīng)優(yōu)化化后地地下室室部分分減少少建筑筑面積積約2.5萬(wàn)平米米，按按每平平米2500元估算算，總總價(jià)減減少約約6250萬(wàn)元，，現(xiàn)正正進(jìn)行行進(jìn)一一步優(yōu)優(yōu)化，，通過(guò)過(guò)抬高高地下下室標(biāo)標(biāo)高等等方法法，減減少支支護(hù)和和土方方工程程量進(jìn)進(jìn)一步步節(jié)約約造價(jià)價(jià)。2、方案選選擇和和優(yōu)化化：國(guó)際際廣場(chǎng)場(chǎng)鋼結(jié)結(jié)構(gòu)：：SOM設(shè)計(jì)方方案約約1.4萬(wàn)噸，，經(jīng)過(guò)過(guò)優(yōu)化化設(shè)計(jì)計(jì)，總總用鋼鋼量減減少為為7000噸。主主要優(yōu)優(yōu)化工工作為為：對(duì)對(duì)從底底到頂頂保持持同樣樣截面面尺寸寸的柱柱按受受力不不同分分段選選擇截截面，，減少少鋼材材約5000噸，在在鋼支支撐的的設(shè)計(jì)計(jì)中，，通過(guò)過(guò)復(fù)核核SOM提供的的計(jì)算算，在在國(guó)家家規(guī)范范許可可的范范圍內(nèi)內(nèi)降低低部分分安全全系數(shù)數(shù)，減減少鋼鋼材用用量約約2000噸，合合計(jì)約約7000噸，按按每噸噸約1萬(wàn)元計(jì)計(jì)算，，減少少造價(jià)價(jià)約七七千萬(wàn)萬(wàn)元。。3、結(jié)合公公司已已有結(jié)結(jié)算、、材料料設(shè)備備選用用的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)。。中環(huán)廣廣場(chǎng)鋁鋁合金金門窗窗定位位及材材料選選擇：：鋁合金金門窗窗價(jià)格格主要要由鋁鋁型材材、玻玻璃及及五金金配件件組成成，其其中鋁型材材表面面處理理有陽(yáng)極極氧化化、電電泳、、粉末末噴涂涂、氟氟碳噴噴涂、、噴涂涂料是是否加加金屬屬粉等等不同同，前前三種種價(jià)格格差別別不大大，氟氟碳噴噴涂增增加約約6000元/噸，按按門窗窗面積積每平平米6kg計(jì)算，，增加加造價(jià)價(jià)約36元/平米。。使用經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)復(fù)復(fù)核設(shè)設(shè)計(jì)及及施工工管理理：例如中中環(huán)廣廣場(chǎng)的的市政政排水水管，，圖紙紙標(biāo)識(shí)識(shí)為塑塑鋼纏纏繞管管，經(jīng)經(jīng)了解解雙壁壁波紋紋管和和塑鋼鋼纏繞繞管，，價(jià)格格相差差約4倍，公公司也也很少少在小小區(qū)內(nèi)內(nèi)使用用，項(xiàng)項(xiàng)目部部在圖圖紙審審查時(shí)時(shí)將設(shè)設(shè)計(jì)變變更修修改為為雙壁壁波紋紋管。。再如干干掛石石材和和濕貼貼石材材的費(fèi)費(fèi)用差差異：：因干掛掛對(duì)石石材剛剛度的的要求求，濕濕貼對(duì)對(duì)石材材重量量的限制，，兩種種墻面面裝飾飾方式式存在在面材材厚度度不同同引起起造價(jià)價(jià)不同同以及及干掛掛時(shí)鋼鋼骨架架與濕濕貼時(shí)時(shí)砂漿漿的價(jià)價(jià)格差差異（（可達(dá)達(dá)200-300元/平米））等。。通過(guò)技技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和指標(biāo)標(biāo)對(duì)比比進(jìn)行行一些些設(shè)計(jì)計(jì)選擇擇，通通過(guò)材材料設(shè)設(shè)備價(jià)價(jià)格比比較進(jìn)進(jìn)行精精細(xì)化化設(shè)計(jì)計(jì)修正正和完完善是是提高高設(shè)計(jì)計(jì)效率率的基基礎(chǔ)。。人防工工程：：人防防面積積，因人防防區(qū)的的工程程費(fèi)用用比非非人防防區(qū)高高，在在規(guī)范范允許許的范范圍內(nèi)內(nèi)盡量量減少少人防防面積積，因因人防防面積積的計(jì)計(jì)算方方法較較為繁繁瑣，，需要要仔細(xì)細(xì)核查查。設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)盡盡量選選用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)設(shè)備，非標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)門門因需需要重重新開開模較較標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)門費(fèi)費(fèi)用高高出較較多。。（三））工程程投標(biāo)標(biāo)階段段的成成本控控制1、項(xiàng)目目建設(shè)設(shè)階段段控制制的六六大渠渠道：：通過(guò)招招標(biāo)方方式選選擇好好施工工隊(duì)伍伍。加強(qiáng)合合同管管理，，完善善合同同條款款。對(duì)大宗宗材料料和大大型設(shè)設(shè)備實(shí)實(shí)行單單獨(dú)招招標(biāo)采采購(gòu)。。嚴(yán)格履履行工工程發(fā)發(fā)包合合同。。按合同同約定定實(shí)際際完成成工作作量支支付工工程進(jìn)進(jìn)度款款。加強(qiáng)對(duì)對(duì)監(jiān)理理單位位的管管理，，主動(dòng)動(dòng)防范范施工工單位位索賠賠。2、如何何在招招標(biāo)階階段有有效控控制工工程造造價(jià)①形成有有效競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。。保利利公司司是一一塊金金字招招牌，，因良良好的的付款款信譽(yù)譽(yù)和社社會(huì)聲聲譽(yù)，，絕大大多數(shù)數(shù)企業(yè)業(yè)愿意意與我我們合合作。。保證足夠數(shù)數(shù)量，新增增合格供方方保持適當(dāng)當(dāng)比例。公公司招投標(biāo)標(biāo)管理規(guī)定定中要求，，單項(xiàng)目投投標(biāo)單位至至少3家以上。年度標(biāo)因使使用方便、、工程量增增加可以有有效提高效效率，降低低成本。對(duì)于價(jià)格受受市場(chǎng)變化化影響不大大的項(xiàng)目，，進(jìn)行年度度招標(biāo)。例例如白蟻防防治、土壤壤氡濃度、、室內(nèi)環(huán)境境檢測(cè)和基基坑監(jiān)測(cè)、、沉降觀測(cè)測(cè)、工程樁樁檢測(cè)等檢檢測(cè)項(xiàng)目。。對(duì)于對(duì)外外觀要求不不高、技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為為簡(jiǎn)單的材材料設(shè)備可可以進(jìn)行年年度招標(biāo)，，例如防火火門、不銹銹鋼水箱、、戶內(nèi)配電電箱等材料料，若受市市場(chǎng)變化影影響較大的的材料設(shè)備備，注意招招標(biāo)時(shí)間的的確定并關(guān)關(guān)注市場(chǎng)變變化。②管理程序到到位選擇有有實(shí)力守信信用的施工工或供貨單單位。組織對(duì)施工工及供貨單單位考察，，填寫合格格供方考察察表（公司司ISO文件）。同同時(shí)認(rèn)真組組織考察評(píng)評(píng)審，以項(xiàng)項(xiàng)目管理組組織認(rèn)定為為主，公司司資質(zhì)為次次的考察觀觀念。③標(biāo)底是對(duì)擬擬招標(biāo)項(xiàng)目目造價(jià)的預(yù)預(yù)期，標(biāo)底底的準(zhǔn)確確確定需要對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)條件準(zhǔn)準(zhǔn)確把握，，通過(guò)標(biāo)底底的編制還還可以提前前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)不足，防防止施工單單位串標(biāo)。。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)作為標(biāo)標(biāo)底。例如,基本同期招招標(biāo)的天利利廣場(chǎng)和科科貿(mào)園均為為按定額計(jì)計(jì)價(jià)，但一一為上浮約約3%，一為下浮浮5%，我們均認(rèn)認(rèn)為其合理理。需要重新編編制標(biāo)底的的情況。例如，西子子灣外電項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)時(shí)，各家報(bào)報(bào)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比比有較大差差異，為澄澄清事實(shí)，，請(qǐng)專業(yè)公公司做標(biāo)底底，使招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目由原原來(lái)投標(biāo)約約2300萬(wàn)減少至1718.5萬(wàn)元簽訂合合同，保證證了公司的的利益不受受損害。④根據(jù)各種承承包方式的的優(yōu)缺點(diǎn)和和項(xiàng)目的具具體情況合合理選擇承承包方式，，重點(diǎn)考慮慮施工推進(jìn)進(jìn)和成本控控制之間的的矛盾和平平衡。按定額（定標(biāo)最快快、不需要要完善的圖圖紙、增加加工程施工工單位易于于接受，缺缺點(diǎn)是實(shí)際際施工時(shí)需需定價(jià)材料料較多，結(jié)結(jié)算最復(fù)雜雜，造價(jià)受受政府政策策文件影響響）、總價(jià)包干（定標(biāo)最慢慢，但造價(jià)價(jià)明確，施施工期長(zhǎng)時(shí)時(shí)雙方風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，特別別是施工方方）、綜合單價(jià)包包干（有施工圖圖，但工程程量無(wú)法準(zhǔn)準(zhǔn)確計(jì)算或或變更較大大時(shí)可采用用，例如涂涂料、鋁合合金門窗等等，或總價(jià)價(jià)包干的項(xiàng)項(xiàng)目采用綜綜合單價(jià)報(bào)報(bào)價(jià)，設(shè)計(jì)計(jì)變更時(shí)采采用報(bào)價(jià)單單價(jià)，此時(shí)時(shí)需防止不不平衡報(bào)價(jià)價(jià)，損害公公司利益，，結(jié)算較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，無(wú)施施工圖且清清單項(xiàng)目多多時(shí)不易評(píng)評(píng)標(biāo)）條件具備時(shí)盡盡量總價(jià)包干干。例如保利中心心設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要要求較高的項(xiàng)項(xiàng)目采用按定定額計(jì)價(jià)，而而西子灣東區(qū)區(qū)或石樓項(xiàng)目目采用總價(jià)包包干?；蚩缧行袠I(yè)工程，外外電、外水等等，可防止其其提出我們不不了解的理由由在施工過(guò)程程中要求增加加造價(jià)?？們r(jià)包干但留留個(gè)別活口。。例如鉆孔樁中中的鋼筋價(jià)格格漲跌超過(guò)10％后，超出（（或低于）10％部分由甲方方承擔(dān)（或退退還甲方）。。按定額報(bào)下浮浮率。對(duì)于沒(méi)有圖紙紙或預(yù)計(jì)圖紙紙變化較大的的工程，為趕趕工程進(jìn)度，，建議承包方方式選擇社會(huì)會(huì)公認(rèn)的計(jì)算算方法，例如如按定額，投投標(biāo)時(shí)報(bào)下浮浮比例。每種方式均有有利有弊，一一旦確定，就就應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避避短，精心組組織和管理，，減少不必要要的費(fèi)用發(fā)生生，可以工程程使甲乙雙方方得到雙贏。。⑤合同條款：嚴(yán)嚴(yán)格、準(zhǔn)確、、嚴(yán)謹(jǐn)、保護(hù)護(hù)公司利益要求使用公司司標(biāo)準(zhǔn)文本合合同，補(bǔ)充條條款盡量自己己編寫。合同中對(duì)價(jià)格格組成及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的約定應(yīng)全全面，防止施施工或結(jié)算時(shí)時(shí)要求調(diào)價(jià)，，同時(shí)為防止止因風(fēng)險(xiǎn)考慮慮過(guò)高致使造造價(jià)增高，需需要認(rèn)真分析析報(bào)價(jià)，核定定施工單位所所報(bào)措施及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的合理理性。例如基坑支護(hù)護(hù)及土石方工工程合同：乙方已清楚并并考慮工地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)條件，包包括周圍環(huán)境境、交通道路路、現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)質(zhì)條件、施工工水電、施工工場(chǎng)地及周圍圍地下管網(wǎng)、、承包范圍、、施工圖紙、、施工組織設(shè)設(shè)計(jì)，并已考考慮施工技術(shù)術(shù)措施、文明明施工、安全全生產(chǎn)維護(hù)、、工期內(nèi)趕工工等因素。乙乙方為完成本本合同規(guī)定的的工作所需考考慮上述費(fèi)用用及施工組織織中的所有費(fèi)費(fèi)用均已在本本合同價(jià)款內(nèi)內(nèi)，不再另外外計(jì)取。對(duì)于招標(biāo)文件件和圖紙以外外的特殊地質(zhì)質(zhì)條件和公用用管線的維護(hù)護(hù)，反映在施施工措施費(fèi)和和搶險(xiǎn)費(fèi)中。。付款方式：為調(diào)動(dòng)施工單單位的工作積積極性，建議議工程進(jìn)度達(dá)達(dá)到雙方約定定的形象時(shí)支支付工程款，，而不是按每每月完成工作作量的85%支付。對(duì)增加零星工工程結(jié)算方法法的約定，參參考行業(yè)情況況在招標(biāo)文件件中直接寫明明，避免施工工和結(jié)算時(shí)扯扯皮。合同在執(zhí)行過(guò)過(guò)程中任何不不完善的地方方，或同行合合同中有值得得借鑒的地方方，及時(shí)迅速速修改反映到到新的招標(biāo)文文件和合同中中。⑥招標(biāo)組織中的的重要環(huán)節(jié)招標(biāo)方式和范范圍的確定千千變?nèi)f化，建建議認(rèn)真思考考，制定利于于我司的游戲戲規(guī)則。重視視和珍惜游戲戲規(guī)則的制定定權(quán)，保護(hù)公公司利益。招標(biāo)范圍和標(biāo)標(biāo)段的劃分需需要視工程具具體情況確定定：科貿(mào)園總包，，因工程量少，，將地錨，市市政工程等列列入詢價(jià)范圍圍。石樓市政工程招標(biāo)時(shí)，，將不銹鋼水水箱和水泵列列為招標(biāo)內(nèi)容容，從報(bào)價(jià)結(jié)結(jié)果看，不銹銹鋼水箱價(jià)高高于我年度招招標(biāo)價(jià)，水泵泵價(jià)格略低于于我司經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)，故最終終合同范圍未未包含不銹鋼鋼水箱。香雪雪山園林綠化化工程，因雕雕塑報(bào)價(jià)各家家差別較多，，擬定中標(biāo)單單位該項(xiàng)費(fèi)用用較高，故要要求其承諾該該項(xiàng)內(nèi)容可由由甲方定價(jià)。。評(píng)標(biāo)：技術(shù)標(biāo)標(biāo)和經(jīng)濟(jì)標(biāo)分分步評(píng)審。技術(shù)標(biāo)注重技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施施工措施、施施工組織、管管理班組、制制度等的評(píng)定定。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注注重工程數(shù)量量是否合理，，材料價(jià)格是是否合理等。。中標(biāo)通知書是是否一定要發(fā)發(fā)。向擬定中標(biāo)單單位發(fā)中標(biāo)通通知書，意味味著在法律上上認(rèn)可其為中中標(biāo)單位，其其余投標(biāo)單位位未中標(biāo)，若若合同尚未簽簽訂，特別是是招標(biāo)文件中中未附合同的的項(xiàng)目，在簽簽訂合同時(shí)擬擬定中標(biāo)單位位往往會(huì)提出出一些困難，，增加合同簽簽訂的難度，，影響工程付付款和進(jìn)展。。⑦合理低價(jià)中標(biāo)標(biāo)如何執(zhí)行：：先評(píng)技術(shù)標(biāo)標(biāo)，可修改完完善，標(biāo)準(zhǔn)一一致技術(shù)標(biāo)均均合格后再開開經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是是對(duì)低價(jià)中標(biāo)標(biāo)的改進(jìn)。普通項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行。綜綜合評(píng)分法也也有缺陷，評(píng)評(píng)價(jià)體系的科科學(xué)性和合理理性無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。。定標(biāo)報(bào)告隱藏藏次低價(jià)，但但投標(biāo)資料應(yīng)應(yīng)完整存放至至資料室備查查。例如石樓樓項(xiàng)目總包招招標(biāo)時(shí)，最低低價(jià)較次低價(jià)價(jià)低約2000萬(wàn)，致使合同同簽訂時(shí)遭遇遇較大困難。。對(duì)于擬定中標(biāo)標(biāo)價(jià)低于或接接近經(jīng)驗(yàn)值的的項(xiàng)目，認(rèn)真真分析投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)，工程數(shù)數(shù)量統(tǒng)一的基基礎(chǔ)上，分析析其材料、人人工及管理費(fèi)費(fèi)水平。避免免報(bào)價(jià)中不合合理的地方，，例如數(shù)量少少報(bào)，價(jià)格偏偏高。分析項(xiàng)目情況況（包含現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境、施工工條件、地質(zhì)質(zhì)條件等）是是否有特殊性性，市場(chǎng)價(jià)格格水平是否與與經(jīng)驗(yàn)值相符符（包含市場(chǎng)場(chǎng)人工、材料料、機(jī)械等的的價(jià)格水平）），擬定中標(biāo)標(biāo)人的任務(wù)飽飽滿度等。（四）材料采采購(gòu)成本控制制1、加強(qiáng)項(xiàng)目采采購(gòu)計(jì)劃管理理。及時(shí)填報(bào)報(bào)《項(xiàng)目材料設(shè)備備一覽表》，招標(biāo)前明確確采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。。對(duì)技術(shù)含量量高的要盡早早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了了解市場(chǎng)和行行業(yè)特性，做做到心中有數(shù)數(shù)。2、供應(yīng)商的選選擇，選擇3-4家供應(yīng)商，貨貨比三家、低低價(jià)中標(biāo)，集集中采購(gòu)、批批量供貨，降降低價(jià)格和采采購(gòu)成本。3、選擇供應(yīng)商商的四種方式式：公開競(jìng)爭(zhēng)性招招標(biāo)采購(gòu)有限競(jìng)爭(zhēng)性招招標(biāo)采購(gòu)詢價(jià)采購(gòu)直接簽訂合同同采購(gòu)4、供應(yīng)商的管管理建立直接伙伴伴戰(zhàn)略關(guān)系。?！袄婀蚕硐恚L(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)”例：科勒勒、歐派對(duì)供應(yīng)商行為為進(jìn)行績(jī)效管管理。評(píng)級(jí)、、建立量化指指標(biāo)。（保利地產(chǎn)供供方評(píng)估表鏈鏈接）5、供應(yīng)方式探探討哪些材料乙供供？哪些材料甲限限乙供（甲方方限價(jià)）？哪些材料甲定定乙供？哪些材料甲供供？6、加強(qiáng)采購(gòu)合合同管理（五）施工階階段的成本控控制策略施工階段由于于設(shè)計(jì)已完成成，工程量已已完全具體化化，因而影響響工程投資的的可能性只有有5%-10%，節(jié)約投資的的可能性已經(jīng)經(jīng)很小，但工工程投資都主主要發(fā)生在這這一階段，浪浪費(fèi)投資的可可能性很大。。主要從以下下五個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行成本控制制。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理理：選擇有經(jīng)驗(yàn)的的管理人員做做工程負(fù)責(zé)人人，嚴(yán)格督促促按圖施工，，嚴(yán)格進(jìn)料抽抽查，嚴(yán)格材材料代用和變變更?？蓪?duì)管理人員員實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)：：在施工過(guò)程中中，應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理人員員發(fā)現(xiàn)施工圖圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或或提出優(yōu)化意意見，可設(shè)立立節(jié)約合理建建議獎(jiǎng)。嚴(yán)格控制進(jìn)度度撥款：要主動(dòng)控制工工程量核算。。合理確定工程程變更價(jià)款：：變更后要主動(dòng)動(dòng)管理變更價(jià)價(jià)款。合理規(guī)避索賠賠風(fēng)險(xiǎn)：在合同簽定時(shí)時(shí)就應(yīng)約定細(xì)細(xì)致。在執(zhí)行行中對(duì)合同偏偏差值要及時(shí)時(shí)簽定補(bǔ)充合合同，避免因因時(shí)間長(zhǎng)、人人員變動(dòng)等出出現(xiàn)相互之間間分不清責(zé)任任而扯皮的現(xiàn)現(xiàn)象。如何在工程實(shí)實(shí)施階段減少少不必要的費(fèi)費(fèi)用，達(dá)到雙雙贏。1、簽證中需要注注意的地方，，嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行公公司《簽證管管理規(guī)規(guī)定》，考慮慮是否否需要要簽，，如何何簽。。土石方方工程程、零零星工工程、、隱蔽蔽工程程是易易簽證證的內(nèi)內(nèi)容，，建議議重點(diǎn)點(diǎn)核查查。是否需需要簽簽：責(zé)任界界定，，是否否屬于于甲方方責(zé)任任、或或其他他設(shè)計(jì)計(jì)或施施工單單位責(zé)責(zé)任。。簽證時(shí)時(shí)結(jié)合合總包包合同同及其其他合合同，，是否否措施施費(fèi)、、預(yù)算算包干干費(fèi)中中已含含，是是否包包含在在其他他合同同中，，是否否重復(fù)復(fù)簽。。2、細(xì)化化工程程，盡盡量做做到一一次成成型，，少返返工、、少破破壞。。特別別是四四大配配套工工程進(jìn)進(jìn)場(chǎng)配配合、、綠化化圍墻墻工程程的盲盲目施施工、、道路路及下下水道道工程程的經(jīng)經(jīng)濟(jì)合合理性性等。。3、簽證和和變更更的審審批和和流程程公司《簽證管管理規(guī)規(guī)定》：審批批權(quán)限限，5000元以下下經(jīng)辦辦部門門簽認(rèn)認(rèn)，5000-10000由經(jīng)辦辦部門門、技技術(shù)部部和預(yù)預(yù)結(jié)算算部共共同協(xié)協(xié)商處處理，，超過(guò)過(guò)1萬(wàn)元的的要公公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)審審批。。各公公司不不應(yīng)放放棄這這一管管理責(zé)責(zé)任和和權(quán)利利。4、結(jié)算階階段任何合合同都都會(huì)有有不完完善的的地方方，認(rèn)認(rèn)真研研究仔仔細(xì)分分析合合同條條款和和相關(guān)關(guān)資料料，找找出利利于我我司的的方面面，可可在結(jié)結(jié)算爭(zhēng)爭(zhēng)議時(shí)時(shí)占主主動(dòng)。。當(dāng)然然，最最好是是在招招標(biāo)及及合同同簽訂訂時(shí)對(duì)對(duì)哪些些條款款有利利于我我們、、哪些些條款款可能能存在在隱患患就能能夠做做到心心中有有數(shù)。。國(guó)際廣廣場(chǎng)鋼鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)工程程結(jié)算算：鋼鋼材價(jià)價(jià)差和和栓接接改焊焊接，，該工工程為為綜合合單價(jià)價(jià)包干干，合合同執(zhí)執(zhí)行期期間因因鋼材材漲價(jià)價(jià)施工工單位位向我我司提提出調(diào)調(diào)價(jià)要要求，，為趕趕工期期我司司答應(yīng)應(yīng)結(jié)算算時(shí)再再談，，結(jié)算算時(shí)我我方提提出施施工時(shí)時(shí)部分分鋼結(jié)結(jié)構(gòu)連連接由由螺栓栓連接接改為為焊接接要求求索賠賠增加加了我我司談?wù)勁械牡牧Χ榷取＃╆P(guān)于于營(yíng)銷銷費(fèi)用用的成成本控控制策策略要點(diǎn)一一：合合理有有效的的推廣廣計(jì)劃劃營(yíng)銷推推廣計(jì)計(jì)劃的的制定定要考考慮到到房地地產(chǎn)開開發(fā)過(guò)過(guò)程存存在的的很多多不確確定性性，避避免出出現(xiàn)推推廣已已展開開而開開發(fā)建建設(shè)進(jìn)進(jìn)度比比計(jì)劃劃滯后后，結(jié)結(jié)果廣廣告費(fèi)費(fèi)花出出后效效果卻卻大打打折扣扣，導(dǎo)導(dǎo)致費(fèi)費(fèi)用超超支。。營(yíng)銷推推廣費(fèi)費(fèi)要盡盡量做做到在在項(xiàng)目目進(jìn)度度有保保障的的前提提下（（一般般在項(xiàng)項(xiàng)目獲獲得后后，或或正式式開工工后）），按按步驟驟展開開廣告告攻勢(shì)勢(shì)，必必須在在短期期內(nèi)形形成強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)，，達(dá)到到快速速搶占占市場(chǎng)場(chǎng)的效效果，，切忌忌耗時(shí)時(shí)太長(zhǎng)長(zhǎng)。要點(diǎn)二二：切切實(shí)可可行的的銷售售通路路后媒體體時(shí)代代的傳傳播方方式和和獲得