物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓文件

44/44物業(yè)治理師職業(yè)技能培訓教學大綱物業(yè)治理方案的制訂學習要求掌握物業(yè)治理對物業(yè)的差不多要求，了解并做好物業(yè)治理早期介人的預備工作；具有進行擬管項目、使用人物業(yè)治理與服務需求、競爭企業(yè)狀況等調查的能力；掌握制訂物業(yè)治理方案的要緊內容、差不多架構和方法。學習重點1．物業(yè)治理的早期介入（l）物業(yè)治理對物業(yè)的差不多要求物業(yè)治理指物業(yè)治理經營人受物業(yè)所有人的托付，按照國家法律法規(guī)、治理標準及托付合同行使治理權，運用現(xiàn)代治理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經營手段治理物業(yè)，從事對物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護、修繕、經營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟效益。物業(yè)治理對物業(yè)的差不多要求是：物業(yè)的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。

建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。

配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。為物業(yè)治理提供必要的設施。（2）物業(yè)治理的差不多內容

①差不多業(yè)務

包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業(yè)附屬設備、設施的維護、保養(yǎng)與更新；相關場地的維護與治理；消防設備的維護、養(yǎng)護與更新。

②專項業(yè)務

包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛治理等。

③特約業(yè)務

包括各種與業(yè)主和使用入相關的代辦業(yè)務。

④經營業(yè)務

包括室內裝修、電器維修、商務中心、咨詢、中介、代理經租、房屋交換以及其他業(yè)務等。

（3）物業(yè)治理早期介入的物質預備

人員預備

資料預備

設備、器材預備

資金預備

（4）房地產開發(fā)的差不多程序

我國房地產開發(fā)的程序通常分為四個時期：

①決策、立項時期

通過調查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關部門申請立項。

②前期時期

1）在申請立項的項目建議書基礎上，通過進一步的調查研究，編制項目可行性研究報告，并向有關部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。

2）項目的規(guī)劃設計工作。

3）規(guī)劃設計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發(fā)項目的建設方案。

4）征用土地，開展拆遷安置工作。

5）完成施工現(xiàn)場的基礎設施配套建設，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平坦土地。

6）辦理開工手續(xù)。

③建設時期

通過招標、投標、發(fā)包工程，進行施工建設；同時，要加強施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付治理的物業(yè)治理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。

④營銷時期

這是房地產開發(fā)與經營相銜接、相交叉的時期，通常包括房屋銷售、出租、使用治理（物業(yè)治理）和售后服務等。

上述四個時期的實施不一定按部就班，有時可交替進行。

（5）建筑工程差不多知識

①建筑工程分類

建筑物的施工建設過程稱建筑工程。依照建筑工程各組成部分的性質、作用可分為：

1）一般土建工程：包括房屋和構筑物的各種結構工程和裝飾工程等。

2）管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。

3）暖衛(wèi)工程：包括室內外給排水管道，采暖、通風、民用煤氣天然氣管道敷設工程等。

4）電氣照明工程：包括室內外照明設施安裝、架空線路、變電和配電設施安裝工程等。

③建筑工程治理

建筑工程治理是貫穿以工程項目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點和規(guī)律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優(yōu)質、高效、低成本、安全、文明等要求。其要緊內容包括：

l）落實施工任務，簽訂對外承包合同；

2）編制施工組織設計或施工打算；

3）做好施工前的預備工作，保障順利開工；

4）按打算組織施工，并隨時收集施工中的有關信息與打算目標進行對比，發(fā)覺問題及時調整，使各項施工活動處于最佳狀態(tài)；

5）做好工程施工資料分析與整理。

③建筑工程涉及的要緊工作

1）熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設計規(guī)模、結構特點和生產工藝順序；

2）熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；

3）了解當?shù)厥谴笞谫Y料供應情況。質量及價格；

4）編制施工組織設計，繪制施工平面圖，制定施工進度打算，提出依照施工技術力量需要的材料、預制構件、機具等進場打算；

5）抓好施工技術及技術治理工作；

6）抓好質量治理；

7）抓好安全生產治理；

8）抓好材料與工具治理；

9）抓好班組治理；

10）抓好勞動定額與勞動酬勞等。

2．物業(yè)治理早期介入的實施

（l）工作內容

依照房地產開發(fā)的不同時期，物業(yè)治理早期介入實施的工作內客要緊有：

①參與規(guī)劃設計時期

參與形式要緊表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)治理順利實施的各種需要，以及在以往物業(yè)治理實踐中發(fā)覺的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設計單位，并促其糾正。物業(yè)治理公司應注意反映下列問題：

1）配套設施的完善問題；

2）水電供應容量的問題；

3）安全保衛(wèi)系統(tǒng)；

4）垃圾的處理方式；

5）高層建筑物外觀的清潔問題；

6）消防設施問題；

7）物業(yè)治理所需設備問題；

8）對建筑材料的意見；

9）其他問題。

②參與建設時期

通過參與施工治理，對工程建設提出意見。要緊包括：

1）監(jiān)督工程質量并提出意見；

2）監(jiān)督建設過程（是否按設計規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質量是否符合設計要求）并提出意見：

3）監(jiān)督物業(yè)附屬設施設備配套建設過程并提出意見；

4）監(jiān)督物業(yè)治理所需的專門附屬設施設備的建設過程并提出意見。

（2）早期介入應注意的問題

①必須從思想上十分重視早期介入的預備工作

②必須明確物業(yè)治理在整個房地產開發(fā)與經營治理中的地位

③抓好人員預備那個關鍵

④精心預備，細致周到，力求全面、充分

3．擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調查

通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業(yè)治理方案做信息預備。

（l）項目情況調查

①調查內容

項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。

項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。

項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。

配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。

消防、安保、清潔等設施狀況

項目性質及特色

政府的支持、扶持與介入程度

開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術、資金、信譽、社會阻礙、負責人情況等。

周邊壞境狀況

②調查方法

包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。

（2）使用人需求調查

①調查內容

住區(qū)人員自然狀況分析：包括總人口、性不、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經濟收人等。

住區(qū)人員需求分析：

l）按需求對象分為物質需求和精神需求。針對不同的需求配備相應的公共設施；

2）按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內關于滿足需求彈性小的公共設施必須具備，關于滿足需求彈性大的公共設施，應從管區(qū)實際動身進行建設，并更多注意面向社會服務與經營，以提高其開發(fā)利用的效益。

3）按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。

4）按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實際生活水平動身，定量與定性結合，協(xié)助制訂有針對性的方案。

②調查方法

1）詢問法

詢問法確實是圍繞著住區(qū)人員物質文化生活需求這一主題，采納一定的提問方式，向被調查者提出詢問，再從被調查者的回答中獵取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調查、電話調查、發(fā)調查表和交談旁聽法。

2）觀看法

觀看法確實是調查人員在現(xiàn)場直接觀看或利用各種儀器間接觀看被調查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀看法和比較觀看法。

3）實驗法

實驗法確實是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。

4）抽樣調查法

抽樣調查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。

（3）競爭企業(yè)調查

調查內容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經驗以及與競爭對手比較。

4．制訂物業(yè)治理方案的其他預備工作

（l）組建制訂物業(yè)治理方案的工作班子：

（2）對方案制訂人員進行必要的業(yè)務培訓：

（3）預備經費；

（4）預備設備；

（5）預備相關資料。

5．制訂物業(yè)治理方案

（l）物業(yè)治理方案的內容

①物業(yè)治理檔次

物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)治理的不同檔次。物業(yè)治理檔次的確定，是制定訂物業(yè)治理方案的基礎。治理檔次不同決定了治理與服務的項目、標準及費用的不同。

②物業(yè)治理服務的標準

物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)治理服務的項目和質量標準。

③物業(yè)治理財務收支預算

物業(yè)治理是有償?shù)姆张c治理。由物業(yè)治理檔次所決定的物業(yè)治理應達到的服務標準和收費標準是物業(yè)治理方案的核心。

（2）物業(yè)治理方案的差不多架構

①項目治理的整體設想與策劃

包括項目情況分析、物業(yè)治理檔次及目標、物業(yè)治理特點。治理服務措施。

②治理模式

包括治理運作模式、治理工作流程、治理組織架構、激勵機制、信息反饋處理機制等。

③公司人力資源治理

包括治理服務人員配備。治理服務人員培訓、治理服務人員治理。

④規(guī)章制度建設

包括治理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與治理、辦公自動化與治理。

⑤經營治理指標

包括經營指標承諾及采取的措施、治理指標承諾及采取的措施。

⑥社區(qū)文化建設與服務

包括社區(qū)文化建設、社區(qū)服務與特約服務。

⑦財務治理及經費收入測算

包括財務治理、日常物業(yè)治理收支預測、維修基金的建立和使用打算。

⑧日常治理

包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全治理、車輛及交通治理、消防治理、環(huán)境愛護與治理、采暖系統(tǒng)維護治理、商業(yè)用房的規(guī)劃與治理等。

⑨物業(yè)維修養(yǎng)護打算和實施

包括物業(yè)維修養(yǎng)護治理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設施設備施維修與養(yǎng)護。

（3）制訂物業(yè)治理方案的要緊步驟

第一步：成立制訂方案的工作機構

第二步：培訓工作人員

第三步：經費、設備、資料預備

第四步：項目、使用人、競爭調查

第五步：研究分析調查資料

第六步：確立治理檔次、治理目標、要緊措施。服務治理項目

第七步：經費預算

第八步：草擬方案文本

第九步：向專家顧問征詢

第十步：送公司領導批閱

第十一步：修改、研討、再修改

第十二步：可行性研究

第十三步：定稿

第十四步：實施、反饋

⑷制訂物業(yè)治理方案的要緊方法

①經理意見法

要緊以物業(yè)公司經理的意見為方案的差不多思路和要緊內容，在征求公司內外意見的基礎上確定。

②內部征詢法

發(fā)動公司內部各部門以及全體職員提建議，在廣泛征求意見的基礎上綜合歸納制訂出物業(yè)治理方案。

③學習借鑒法

要緊是學習借鑒國內外對相似物業(yè)治理的思路和做法來制訂方案。

④專家意見法

要緊是聘請業(yè)內聞名專家，在向專家全面介紹調查結果的基礎上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)治理方案。

⑤綜合制訂法

6．可行性研究知識

（l）可行性研究的差不多概念

可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術上和經濟上的分析，即進行全面的調查研究和綜合論證。

（2）可行性研究的程序

可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個時期。

①投資機會研究

帶有預測性，要緊是分析投資方向的可能性，鑒不可能的投資是否有成功的可能。投資機會研究要緊從項目進展的背景、基礎、條件等方面進行研究。

②初步可行性研究

進行項目的初步選擇和范圍的確定。要緊是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預測，考察合格規(guī)模、可能資源分配和協(xié)作配套來源，對項目實施需要采納的技術、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到±20%左右。

③詳細可行性研究

對項目進行深入的技術經濟論證，認真分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出中意的可行性方案。這一時期估算的精確度要求達到±10％。

④評價報告

重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告。

（3）可行性研究的內容

①市場需求預測；

②物質資源預測；

③項目方案研究；

④人力資源研究；

⑤項目實施過程研究；

⑥項目投資的成本分析及資金籌措研究；

⑦項目經濟效益研究。

（4）編寫可行性報告

①總論；

②項目分析；

③需求預測；

④物資資源及公用設施條件分析；

⑤人力資源分析；

⑥實施進度分析；

⑦投資估算、資金籌措或成本估算；

⑧社會及經濟效益評價；

⑨附件。

二、物業(yè)治理制度

（一）學習要求

掌握物業(yè)治理制度體系的內容以及制定物業(yè)治理制度的程序和方法；了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和要緊內容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內違反（公約）的行為，熟悉房屋裝修程序。

（二）學習重點

1．物業(yè)治理制度體系的內容

物業(yè)治理制度可分為兩大類：一類是物業(yè)治理企業(yè)內部治理制度；另一類是物業(yè)治理企業(yè)的外部制度。

（l）物業(yè)治理企業(yè)內部制度

內部制度是物業(yè)治理公司為提高治理服務質量和工作效率，依照經營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。

①物業(yè)治理公司職員治理條例

職員治理條例是物業(yè)治理公司最差不多的內部治理制度，要緊包括勞動用工制度、職員行為規(guī)范、職員福利制度、企業(yè)獎懲制度。

②物業(yè)治理企業(yè)各部門的職責范圍

包括公司辦公室的職責范圍、財務部門的職責范圍、治理部內助職責范圍、服務部門的職責范圍。

③物業(yè)治理企業(yè)職員崗位責任制

包括經理室人員崗位責任制、公司辦公室人員崗位責任制、治理處人員崗位責任制。

（2）物業(yè)治理企業(yè)外部制度

外部制度是指用于界定物業(yè)治理參與者權利與義務，規(guī)范實施物業(yè)治理過程中各方的行為，協(xié)調各方主體間關系的制度，要緊制度有：

①物業(yè)接管驗收規(guī)定

②樓宇入住規(guī)定

包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。

③物業(yè)治理公約

是將業(yè)主以及治理者的權利與義務以法律文件的形式加以確定，對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)治理者均有約束力，要緊包括以下內容：

1）明確業(yè)主的權利、義務和責任

2）明確物業(yè)開發(fā)商應享有的權利

3）明確物業(yè)治理者的權利與義務

4）明確對物業(yè)公共部位以及公用設施的治理

5）對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定

6）治理費用的規(guī)定

7）法律責任

8）其他事項

④住戶手冊

是一種交住戶保存的文件，要緊包括以下內容：

l）居住區(qū)概況；

2）居住區(qū)的治理；

3）業(yè)主或住戶須知；

4）

購日燈治理與維修；

5）物業(yè)治理條例；

6）綜合服務；

7）其他應注意的事項。

⑤住宅區(qū)房屋及有關設施接代管制度

1）對房屋及有關設施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規(guī)定。

2）對房屋代管權責的規(guī)定。

⑥房屋治理服務制度

1）房屋維修養(yǎng)護治理規(guī)定。

2）房屋裝修治理規(guī)定。

⑦住宅區(qū)治理制度

要緊包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)治理、樓宇治理、機動車治理、環(huán)境衛(wèi)生治理、消防治理、綠化治理、禁止違章用地及違章建筑的治理及農貿市場治理等規(guī)定。

⑧業(yè)主公約

⑨業(yè)主委員會章程

l）成立業(yè)主委員會的宗旨、目的；

2）業(yè)主委員會的權利、義務；

3）成立業(yè)主委員會的程序；

4）勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會；

5）業(yè)主委員會的任務；

6）有關補充講明。

2、制訂物業(yè)治理制度的程序和方法

⑴程序

第一步：研究所管物業(yè)的實際情況。

第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。

第三步：正確評價本企業(yè)狀況。

第四步：學習理解國家及當?shù)卣挠嘘P法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經驗。

第五步：整理出本管區(qū)應制訂的內外規(guī)章制度條目及制訂制度的差不多思路。

第六步：分頭草擬制度。

第七步：征求各方意見，反復討論修改。

第八步：定稿。

第九步：通過正式程序批準執(zhí)行。

（2）方法

①經理意見法：在征求公司內外意見的基礎上，以物業(yè)公司經理的意見為制訂規(guī)章制度的差不多思路和規(guī)章制度的要緊內容。

②業(yè)主委員會制訂法：適用于制訂（業(yè)主公約）、（業(yè)主委員會章程》等。

③內部制訂法：適用于制訂部門崗位職責和各部門治理范圍內相關制度。

④學習借鑒法：要緊是學習借鑒國內外對相似物業(yè)進行治理的規(guī)章制度。

⑤綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。

3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和要緊內容

（l）法律依據(jù)

業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關物業(yè)使用攤護及其治理等方面的行為。其法律依據(jù)要緊是：

①《民法通則》第83條規(guī)定。

②建設部1989年第5號令《都市異產毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。

（2）特點

①公約的主體是全體業(yè)主。

②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他治理等方面的行為，

是基于物權而派生的客觀行為。

③公約的內容是有關物業(yè)使用、維護與治理等方面的權利。義務的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內容，也有社會公共道德的內容。

④公約經業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效，對物業(yè)治理區(qū)域范圍內的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。

⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

（3）業(yè)主公約的要緊內容

業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會能夠依照本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充，經業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會通過后上報行政主管部門備案。

4．業(yè)主公約的訂立

（1）訂立的原則

包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。

（2）訂立的程序

首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行：

第一步：物業(yè)治理公司組織有關人員學習研究國家和當?shù)卣挠嘘P法律、法規(guī)，尤其是研究建設部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！?/p>

第二步：結合所管項目的實際情況，依照建設部“示范文本”的差不多內容，制訂出所管項目的業(yè)主公約（草案）。

第三步：用召業(yè)主大會將業(yè)主公約（草案）提交大會討論。修改。

第四步：業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。

第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效

業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。

5、糾正違反業(yè)主公約的行為

⑴界定所應處理的違反《公約》的行為

在物業(yè)治理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)治理公約》。前者的主體是全體業(yè)主，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)治理經營者。因此，違反《公約》的行為一般講來有以下三種：

①業(yè)主違反《公約》。

②非業(yè)主違反《公約》

③物業(yè)治理公司違反《公約》

作為物業(yè)治理人員應正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時違反《公約》的行為，搬遷時違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。

⑵及時發(fā)覺違反《公約》的行為

物業(yè)治理人員應努力做到及時發(fā)覺各種違約行為，需做到：

①加強工作責任心，認真履行崗位責任。

②物業(yè)治理公司和部門負責人要經常檢查、解決職職員作不到位的問題，及時發(fā)覺并處理使用人違約行為。

③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監(jiān)督機制，認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

⑶正確處理違反《公約》的行為

從廣義上講，《業(yè)主公約》和《約業(yè)治理公約》也屬于物業(yè)治理制度，兩者既有共性，也有個性，概括起來，共性表現(xiàn)在目的相同的實質內容相近上而個性則表現(xiàn)在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質不同以及對違反者處理方式不同。

對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行，要緊有：規(guī)勸、制止、批判、警告、按物業(yè)治理制度處理、提起民事訴訟。

6、房屋裝修治理

⑴住用戶裝修申報

①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業(yè)治理公司工程部門提出申請。

②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修指南及有關資料。

③業(yè)主或使用人盡快請設計公司進行裝修方案設計，并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設計圖紙交工程部門。

⑵物業(yè)治理公司審批

①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內，工程設備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修

改意見。

②裝修方案最終由物業(yè)治理公司批準后方可實施。

③方案批準后，與物業(yè)治理公司簽訂協(xié)議，并領取裝修許可證。

⑶裝修單位施工

與物業(yè)治理公司簽訂《裝修施工責任書》，并領取施工許可證必須按方案進行施工，施工期間應嚴格遵守各項規(guī)定嚴格執(zhí)行建設部《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》。

⑷物業(yè)治理公司驗收。

①由業(yè)主或使用人通知工程設備部門并會同其他有關部門對工程進行驗收。

②隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。

③竣工驗收合格后，由工程設備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。

④業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到治理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。

三、物業(yè)治理資金的治理

（一）學習要求

掌握物業(yè)治理資金的概念，了解物業(yè)治理啟動資金與日常物業(yè)治理資金的來源及其治理；掌握物業(yè)治理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)治理資金的預算治理工作。

（二）學習重點

1、物業(yè)治理資金及其治理

（1）物業(yè)治理資金的概念

物業(yè)治理資金是為保持物業(yè)及附屬設備的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)治理資金依照所處時期的不同，可分為物業(yè)治理啟動資金和日常物業(yè)治理資金。

（2）物業(yè)治理資金的治理

概念

物業(yè)資金的治理是物業(yè)治理企業(yè)對物業(yè)治理資金的籌措、使用、運作所進行的財務治理活動的整個過程。

治理對象

物業(yè)治理企業(yè)所能支配或將要支配的物業(yè)治理資金。

治理目的

物業(yè)治理企業(yè)有打算、低成本、最大限度地籌集物業(yè)治理資金和提高該資金的運用效率和運用效果，保證物業(yè)治理工作的高效開展。

2．物業(yè)治理資金的來源和治理

（l）物業(yè)治理啟動資金

概念

物業(yè)治理啟動資金是指物業(yè)治理企業(yè)開展物業(yè)治理工作初始時期所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設施專用維護基金。

內容及來源

一部分是用于物業(yè)治理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)治理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金要緊由房地產開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設施專用維護基金，要緊用于物業(yè)機構所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設立或按一定程序、方法由社會或開發(fā)建設單位出資建立。

物業(yè)治理啟動資金的治理：其中物業(yè)公共設施維護基金的治理一般應由物業(yè)治理委員會設賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同時，托付物業(yè)治理企業(yè)實際操作使用，并做到?？顚Ｓ?，實際操作使用時報物業(yè)治理委員會批準并同意監(jiān)察。這項專用基金應劃給物業(yè)治理企業(yè)依舊物業(yè)治理委員會治理，應視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)治理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產生最大增值收益。

（2）日常物業(yè)治理資金

來源

包括物業(yè)治理服務費、物業(yè)治理機構開展多種經營的收入、其他收入等。其中物業(yè)治理服務費收取應考慮物業(yè)產權人、使用人的經濟承受能力及各項物業(yè)治理服務的價值補償，由物業(yè)治理委員會、物業(yè)治理企業(yè)、政府物價治理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。

②日常物業(yè)治理資金的治理

1）收取、使用上的治理。重點在于及時有效地收取各種治理費用，并做到有打算地使用，量收支出，?？顚Ｓ?，不挪用、多用或少用。

2）財務上的治理。應加強財會制度的建立與監(jiān)管力度，杜絕內部出現(xiàn)財務漏洞，幸免發(fā)生意外事件，防止貪污、冒領現(xiàn)象的發(fā)生，并注意安全保衛(wèi)工作。

3．利用會計手段進行經濟治理

（l）會計的差不多知識及會計制度

會計的概念

會計是經濟治理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現(xiàn)的經濟信息，對經濟活動進行組織、操縱、調節(jié)和指導，促使人們比較經濟得失、權衡利弊講求經濟效益的一種治理活動。

②會計的差不多職能：核算和監(jiān)督。

l）核確實是會計的首要職能。要緊從價值上反映核算單位的經濟活動狀況及成果。

對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種，要緊通過對價值指標的監(jiān)督，防止核算單位經濟活動的偏差與失誤，保障核算單位財產免遭損失。

③會計法規(guī)體系

我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關系，可分為三層：第一層是差不多法，即（會計法）、（預算法）等國家法律；第二層是國家財政部依照差不多法制定的對所有單位的會計核算工作均有約束力的會計準則；第三層是由各基層單位自行制定的單位內部會計制度。這三個層次的關系是第一層統(tǒng)馭第二層，第二層統(tǒng)馭第三層，三個層次共同構成物業(yè)治理單位的會計制度。

（2）通過會計報表分析提高經濟效益

會計報表的概念

會計報表亦稱財務報告，是會計核算的結果，是反映會計主體財務狀況、經營成果和財務收支情況的書面文件，是財會部門提供財會信息的一種重要手段。

②會計報表的構成：會計報表一般由主表、附表和報表附注三部分組成。

l）主表包括資產負債表、損益表和財務狀況變動表（或現(xiàn)金流量表）。

2）附表依照各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。

3）報表附注是對表內有關項目所做的必要解釋。

會計報表對外提供時，一般還附有財務狀況講明書，這是會計部門向治理者講明情況、提出建議及其他要講明情況的書面報告。

③會計報表分析的意義

物業(yè)治理者依照提供的會計報表，通過一定的技術方法，對物業(yè)治理單位的資金治理、經營狀況進行過程分析和結果比較，總結經驗，揭露問題，以提高物業(yè)治理經營水平和經濟效益。

4．物業(yè)治理資金的使用與運作

（l）物業(yè)治理資金的性質

物業(yè)治理資金的性質由多種因素決定。依照物業(yè)治理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產權所有資金；依照物業(yè)治理對象和目的的不同，可劃分為經營性資金和消費性資金。物業(yè)治理資金性質的不同決定了物業(yè)治理經營者對物業(yè)治理資金治理和使用方式的不同。

（2）物業(yè)治理資金的使用

物業(yè)治理資金使用要實行總量操縱法，既要集中統(tǒng)一打算，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：

①成本性資金支出與使用：

成本性資金支出，是物業(yè)治理服務在一定日期內發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的，是不產生資金回收的，是向社會提供勞務時必須耗費的成本性支出。這些資金轉化為勞動產品的價值，為社會所承認。這是物業(yè)治理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)治理企業(yè)生存的差不多條件之一。

②公益性資金使用

公益性資金使用是物業(yè)治理企業(yè)必須承擔社會責任與義務的資金性支出，如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等，這是物業(yè)治理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定，也不經常發(fā)生，物業(yè)治理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)治理企業(yè)的生存與進展奠定良好的基礎。

③投資性資金支出與使用

投資性資金使用是為了籌集進展用資金而使用的資金，要緊是把臨時不用或緩用的物業(yè)治理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報。投資性資金支出一定要選好投資方向，注意資金的安全性、資金的回收周期，同時注意這部分資金占物業(yè)治理資金整體的比例額。

（3）物業(yè)治理資金的使用原則

①保障物業(yè)治理需求的原則。物業(yè)治理資金使用要首先滿足物業(yè)治理工作的需要。

②節(jié)約支出，合理收益原則。對成本性資金支出，要厲行節(jié)約，做到合理支出；對投資性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時，注意回避投資風險。

③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度，使資金使用過程中存在相互制約機制，保證物業(yè)治理資金得到安全、合理、有效的使用。

（4）物業(yè)治理資金使用的責任制

在遵守國家相關法律和單位財會制度的基礎上，建立、健全物業(yè)治理企業(yè)內部有效的治理體制，即物業(yè)治理資金的使用由單位領導負領導責任，財務人員負治理責任，使用人員負使用責任，領導下達資金使用指令和打算，財會人員負責把資金撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金的使用過程；并落實監(jiān)督審核制度，通過對物業(yè)治理資金使用方式、使用金額、使用時刻及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)治理資金的使用效果。

5．物業(yè)治理資金的預算治理

（l）物業(yè)治理資金預算的預備工作

①物業(yè)治理資金預算治理的概念

物業(yè)治理資金的預算治理是以物業(yè)治理目標為導向，以提高治理效益為動身點，以財務治理體系為保障，全面操縱物業(yè)治理與經營活動的一種打算治理模式。

②物業(yè)治理資金預算治理的前提條件

1）扎實的會計工作和基礎治理工作；

2）對完善的制度體系；

3）好的領導體制與領導集體；

4）要充分利用治理會計的職能。

（2）物業(yè)治理資金預算編制程序和編制原則

①物業(yè)治理資金預算編制的程序

一般都先由預算專業(yè)部門負責，如財務預算處依照往年的資金使用情況及預測今年物業(yè)治理的進展和現(xiàn)有治理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預算打算，報領導審批，待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)治理企業(yè)，應采取分層編制，層層審核把關，最后匯總論證，再經橫向、縱向討論論證，經幾個回合討論，把集中制定和分散制定方法相結合，最終制定一個合理科學的資金預算方案。預算編制能夠自上而下，也能夠自下而上，或是上下結合論證式。

②物業(yè)治理資金預算編制的原則

1）目標性原則。即預算編制應圍繞物業(yè)治理經營目標進行。

2）全面性原則。凡是與物業(yè)治理經營目標相關的經濟業(yè)務活動都要納入預算范圍，預算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。

3）預算單位與周期性原則。預算編制應確定預算單位的大小和范圍，并確定預算周期。

4）人本原則。預算應考慮人的因素，使之成為有激勵效益的預算。

（3）物業(yè)治理資金預算編制的方法

①固定成本預算編制法

1）日常綜合治理費用成本預算公式

P＝∑Pi

（i＝l，2……，n）

2）人工費用成本預算公式

P1=∑(Ni×Wi)（

i＝l，2……，n）

3）行政辦公費成本預算公式

P2＝

F0（1＋i%）－F0’

4）公用水電費預算公式

P3＝∑Q電i×

P電+∑Q水i×P水

5）保安服務費預算服務公式

P4＝∑Fi

=

F1+F2+F3

滾動預算編制法

立即預算周期始終保持在一個固定期間，如一年、一季度或一個月，連續(xù)進行預算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預算，在執(zhí)行過程中進修改預算邊制定下一個周期的預算。

（4）物業(yè)治理資金預算治理的方法

要緊有以成本為中心的預算治理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預算治理方法。以成本為中心的預算治理方法將成本預算層層分解到人，著眼于降低成本；以現(xiàn)金流量為中心的預算治理方法操縱現(xiàn)金流入流出，盡量做到用最少的鈔票辦更多的事。另外，還有以利潤或出資人利益為中心的預算治理方法、以資本預算為中心的預算治理方法。

四、房屋構造與識圖

（一）學習要求

了解房屋建筑的一般構造以及建筑制圖國家標準和規(guī)定畫法，掌握閱讀施工圖的最差不多方法和技能，具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。

（二）學習重點

1．建筑物的分類

建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產、生活服務，如住宅、教學樓等。構筑物是指不直接供人們使用的建筑，間接地為人們服務，如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標準，可將建筑物進行分類。

（l）按建筑物的使用功能分類

分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農業(yè)建筑。

（2）按建筑物的層數(shù)分類

分為低層建筑（1－3層）、多層建筑（4－6層）、中高層建筑（7－9層）、高層建筑（10層以上的住宅和總高度超過24米的公共建筑及綜合建筑，不包括高度超過24米的單層主體建筑）。

（3）按要緊承重結構使用的材料分類

分為磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構。

（4）按建筑結構的承重方式分

分為承重墻結構、框架結構、剪力墻結構、商體結構、大跨度空間結構。

2．房屋的構造組成

一般的民用建筑是由基礎、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。

（1）基礎

基礎是建筑物的組成部分，它直接承受建筑物的所有負荷，并把它傳到地基上。地基是基礎下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎的自重。

①基礎的埋置深度

是指由室外設計地面到基礎底面的距離?；A的埋深直接阻礙工程造價。一般情況下，基礎的埋深應不小于500毫米。

③基礎的分類

1）按構成基礎的材料分為磚基礎、灰土基礎、三合土基礎。毛石基礎、混凝土基礎和鋼筋混凝土基礎。

2）按受力特點分為剛性基礎（如磚基礎、灰土基礎、三合土基礎、毛石基礎、混凝土基礎）和柔性基礎（如鋼筋混凝土基礎）。

3）按基礎的構造形式分為條形基礎（多用于多層住宅）、獨立基礎（用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結構中）、整片基礎（用于上部荷載較大的建筑物中）、樁基礎（用于高層或超高層建筑物中，或地基質差的工程中）。

（2）墻體

墻的作用要緊是承重、圍護和分隔空間。

①墻體的分類

1）按墻體受力情況分為承重墻（直接承受上部傳來荷載的墻）和非承重墻（不承受外來荷載的墻）。

2）按墻體的構造方式分為實體墻、空體墻和復合墻

②墻體的細部構造

118·

l）鋼筋混凝土過梁：門窗洞口上的橫梁Pg過梁，其高度為60毫米的倍數(shù)，寬度一般應與磚墻厚度相適應，端部伸入兩側墻內許多于240毫米。

2）鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內墻中設置的連續(xù)而封閉的梁，其要緊作用是為了增強房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。

3）墻身水平防潮層：阻斷地下水，保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細石混凝土帶防潮層等不同種類。

4）構造柱：是設置在磚墻內的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個要緊措施。

5）變形縫：是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開，分成若干獨立的單元的斷縫，它是為較少房屋應自然條件阻礙而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。

（3）樓地面

樓板層把整個建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。

地面包括底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是人們活動直接接觸的部分，基層是地面的持力層，包括墊層、結構層、找平層和保溫層

（4）樓梯

是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。

（5）屋頂

是房屋頂部的承受和圍護部分。屋頂?shù)念愋蜌w納起來可分為坡屋頂、平屋頂和曲面屋頂。平屋頂?shù)呐潘侵攸c。

①平屋頂?shù)呐潘?/p>

平屋頂?shù)呐潘绞椒譃闊o組織排水和有組織排水。

無組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。

有組織排水是將降水有組織地通過管線排入地面或下水系統(tǒng)。又可分為外排水和內排水兩種方式。

②平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝?/p>

是指以防水卷材和瀝青膠結材料組成，易老化，一般10～15年須維修一次。

③平屋頂?shù)膭傂苑浪菝?/p>

是以防水砂漿抹面或用密實混凝土澆筑成面層的屋面，易在施工后出現(xiàn)裂縫而漏水，一般采納設置浮筑層或分倉縫處理。

（6）門和窗

門是為了方便人們基礎房間和搬運家具、設備而設的建筑配件，同時兼有采光和通風的作用。窗的要緊作用是采光和通風。

3、建筑識圖

（l）正投影與剖面圖

假如投影方向垂直于投影面，那么所作出來的圖形為正投影。建筑工程圖確實是依據(jù)正投影的原理繪制的。

假想用一剖切面在物體內部結構比較復雜的部位剖開，移去物體的一部分，畫出余下部分的正投影圖，確實是剖面圖。剖面圖可分為全剖面圖、半剖面圖、階梯剖面圖、局部剖面圖和分層剖面圖。

（2）建筑制圖國家標準及規(guī)定畫法

①定位軸線、標高、索引符號

1）定位軸線

在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等要緊承重構件的位置處均應由細點劃線畫出，并進行編號，這確實是定位軸線。

2）標高

在建筑總平圖、平面圖、立面圖個剖面圖上，經常用標高符號來表示某一部位的高度。標高符號以細實線繪制。

3）索引與詳圖符號

②建筑統(tǒng)一模數(shù)制

在我國制訂的《建筑模數(shù)協(xié)調統(tǒng)一標準》中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調原則。

差不多模數(shù)

差不多模數(shù)是模數(shù)協(xié)調中選用的差不多尺寸單位，差不多模數(shù)的數(shù)值為

IM=100mm

模數(shù)序列

是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。

模數(shù)協(xié)調中規(guī)定的幾種尺寸

為保證建筑制品、構配件等有關尺寸間的統(tǒng)一協(xié)調，在建筑模數(shù)協(xié)調中規(guī)定了幾種尺寸，分不是標志尺寸、構造尺寸和實際尺寸。

（3）施工圖中常用圖例

4、施工圖

（l）施工圖的內容

一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設計講明書以外，還應包括以下專業(yè)圖紙：

①建筑施工圖

②結構施工圖

③設備施工圖

④電氣施工圖

（2）施工圖的閱讀

差不多方法：先大略后細小，先租看后細看。對工程的具體位置、周圍環(huán)境、標高和朝向先有一個概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負責不同專業(yè)的技術人員，應依照不同要求。重點深入地看不同類不的圖紙，閱讀時還應特不注意各類圖紙之間的聯(lián)系，幸免各專業(yè)之間的技術矛盾。

五、房屋修繕預算

（－）學習要求

了解房屋修繕預算的特點；掌握房屋修繕定額的內容和選用；掌握房后接望預算動編制步驟和編制方法。

（二）學習重點

1．房屋修繕預算的特點

要使用房屋修繕工程預算定額

修繕定額與預算定額相比，有兩個特點：

①工料消耗多

②地區(qū)性強

注意回收利用舊料

2．房屋修繕定額

（l）修繕定額的內容

①總講明：綜合講明修繕定額的編制原則、指導思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時還講明編制定額時已考慮和沒有考慮的因素，有關規(guī)定和使用方法等。

②分部工程講明：在每個分部的首頁中講明。要緊講明本分部工程定額的編制依據(jù)，項目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的要緊內容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。

③分部工程量計算規(guī)則：列示于每個分部的定額預算項目表之前。它規(guī)定了各分項工程項目工程量的計算方法、計量單位、尺寸的起止范圍、應扣除和應增加的部分，以及計算附表等。

工程量是以物理計量單位或自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。計算工程量，是整個修繕預算編制中最繁重但也是最基礎的工作，直接阻礙到修繕預算編制的速度和準確性。

④定額項目表：是定額的要緊構成部分。它規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料耗用量指標，還列有依照取定的人工工資標準、材料預算價格等分不計算出的人工、材料費用及其匯總的基價。在項目表上方列有該分項工程的工作內容和計量單位。

⑤附錄：通常包括各種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等

（2）修繕定額的選用

①應選用當?shù)亍F(xiàn)行的修繕定額

②利用附近地區(qū)的修繕定額

③利用預算定額

3．房屋修繕預算的編制步驟和方法

（l）熟悉施工圖紙、收集預算資料

熟悉施工圖紙

收集預算資料

收集施工組織設計資料

了解施工現(xiàn)場情況

了解施工方式

（2）計算工程

①確定工程計算項目

依照施工圖紙、修繕定額、施工組織設計資料和施工現(xiàn)場實際情況，確定工程計算項目，并將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。要按先拆除、后新作與修補的修繕施工順序進行，還需注意拆除工程對其他部位的阻礙

②計算工程量

要按照當?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計算規(guī)則逐項計算。

（3）選用修繕預算單價

按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用相應的修繕定額單價。同時，注意考慮舊料的回收利用問題。

（4）編制修繕工程預算表

要按先拆除、后新作與修補的順序排列工程項目。這部分要反映單位工程的工程直接費、分部工程的工程直接費，單位工程的人工費、材料費和機械費，并統(tǒng)計出各種要緊材料需用量。

（5）編制工程預算表的一般步驟和方法

①按定額編號的順序，把工程量計算表中相應的定額編號、分項工程項目名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預算表內。

②依照工程預算表內各項工程項目的名稱和定額編號，將選用的各分項工程項目的預算單價以及人工、材料、機械三種費用的單位價和要緊材料的定額量，填入工程預算表相應欄內。

③將各分項工程項目的工程數(shù)量乘以其預算單價，即得其總價，填入工程預算表相應欄內。

④將各分項工程項目的工程數(shù)量分不乘以其人工費、材料費和機械的單位價，即得其合價，分不填入工程預算表相應欄內。

⑤將各分項工程項月的工程數(shù)量分不乘以各種要緊材料的定額量，即得其需用量，填入工程預算表相應欄內。

⑥按分部工程將各分項工程項目的總價、合價及各種要緊材料的需用量分不進行匯總，即得分部工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種要緊材料需用量，填入工程預算表相應的小計欄內。

⑦最后把各分部工程小計欄內的工程直接費、人工費、材料費、機械費及各種要緊需用量分不進行匯總，即得單位工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種要緊材料需用量，填入工程預算表最后相應的總計欄內。

（6）編制要緊材料用量表

反映要緊材料的用量情況。有時也可采納要緊材料分析統(tǒng)計表對要緊材料進行更詳細的分析統(tǒng)計工作。

（7）編制要緊材料調價計算表

用來計算兩種價差

調整要緊材料價差

要緊材料實際價格和預算價格不一致時，應按照實際來源和各級物業(yè)治理部門規(guī)定或批準的出廠價格和運費標準進行調整。具體方法要緊有三種：

1）重新編制單位估價表；

2）匯總要緊材料用量，對需要調價的要緊材料，單獨列表計算調整價差；

3）按照調整系數(shù)求得材料價差調整額。

②調整要緊材料分區(qū)價差

分區(qū)價差調整額=要緊材料用量x分區(qū)價差x（l十采購及保管費率）

（8）編制修繕工程預算費用表

在前述步驟和求得工程直接費的基礎上，按照有關規(guī)定和費率計算間接費、打算利潤和營業(yè)稅金等費用，并確定單位工程修繕預算造價的計算過程。

（9）寫編制講明

講明內容包括：

編制使據(jù)

施工方式

遺留項目或暫估項目及其緣故

存在問題及處理意見

其他

（9）裝訂簽章

裝訂

按封面、編制講明、修繕工程預算費用表、修繕工程預算表。要緊材料調價計算表、補充或換算的單位估價表的順序裝訂成冊

簽章

由編制者簽名或蓋章，并請有關負責人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。

六、綜合經營服務

（－）鑒定要求

掌握綜合經營服務的內容和開展綜合經營服務的差不多要求；掌握綜合服務的三種方式及其內容；了解開展綜合經營服務的條件和綜合經營服務市場預測的內容；掌握綜合經營服務評估的意義和方法。

（二）鑒定重點

綜合經營服務的內容

（l）綜合服務的內容

①為物業(yè)