住房公積金管理中心法律風險防范課件

一、簽訂合同時應該注意的問題新疆宇通律師事務所一、簽訂合同時應該注意的問題新疆宇通律師事務所1簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》應當注意的問題1、簽約不真實公積金中心與借款人在簽定貸款協(xié)議及相關文件過程中，當事人假簽字或使用假印鑒，假授權委托書或在無授權的情況下代替簽字。尤其是其他人冒充擔保人簽字，致使貸款合同、擔保合同無效，當公積金貸款資金不能按時償還時，公積金管理中心遭受損失。法律后果：因簽約不真實導致合同無效或合同效力處于不確定狀態(tài)，使公積金資金直接受到損失，因簽約不真實，出現(xiàn)貸款損失后，無法追索主體，無法在法律的保護下向有關責任人主體追償。許多案例表明，目前公積金中心和公積金信貸人員普遍忽視簽約管理，特別是和借款人的擔保人簽約過程中，未見面就認定擔保人的簽字有效，導致部分貸款過程中惡意操作，騙取公積金貸款，使公積金中心承擔貸款損失。新疆宇通律師事務所簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》應當注意的問題1、簽約不真22、法律文件不真實公積金貸款過程中要求借款人提供的應當具有法律效力的證明文件材料內容不真實，從而無法成為真正意義上的法律文件并成為貸款審查的可靠依據(jù)。如：主體資料不真實，身份證不真實，擔保人身份不真實，抵押物不真實，購買住房資料不真實，或其他文件無法或不能滿足貸款條件，導致貸款失誤，造成貸款風險。新疆宇通律師事務所簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》應當注意的問題2、法律文件不真實新疆宇通律師事務所簽訂《個人住房公積金委3簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》應當注意的問題3、擔保方式不夠充分有效借款方提供的擔保方式根本無法證明該擔保方式可以從實際上滿足公積金貸款資金還款的來源需要，導致貸款風險。根據(jù)《住房公積金管理條例》第二十七條，申請人申請住房公積金貸款的，應當提供擔保。所以申請住房公積金貸款必須提供擔保以保證公積金貸款資金的安全。新疆宇通律師事務所簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》應當注意的問題3、擔保方式4簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》后應當注意的問題

4、貸款監(jiān)督不到位借款人是否按照借款時的約定使用資金，公積金中心往往疏于及時跟蹤檢查或監(jiān)督不力，使貸款挪作他用而形成風險。住房公積金只能用于購買，建造，翻建，大修自住住房時使用，任何單位和個人不得挪作他用。公積金資金?？顚Ｓ?，是國家為廣大干部，職工提供的低息貸款，是為解決職工購買自住住房困難的資金。所以住房公積金只能用于住房貸款，而不能挪作他用。新疆宇通律師事務所簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》后應當注意的問題4、貸款5

二、擔保相關的法律知識新疆宇通律師事務所二、擔保相關的法律知識新疆宇通律師事務所6

擔保法的基本知識1、擔保法的含義廣義的擔保法是指調整擔保活動中有關當事人之間發(fā)生的擔保關系的法律規(guī)范總稱。狹義的擔保法是指《中華人民共和國擔保法》。2、擔保法的適用范圍擔保法的適用范圍很廣，主要適用在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中。(注意：物權法擴大到民事活動領域）3、擔保方式

保證、抵押、質押、留置和定金（基于目前《住房公積金委托貸款合同》只涉及保證與抵押，故只講解保證與抵押）新疆宇通律師事務所

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一、保證和保證人1、保證保證，是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。2、保證人的資格和范圍（1）具有代為清償債務能力的法人、其他組織或者公民，可以作為保證人。新疆宇通律師事務所

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②國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外。③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體不得為保證人。但是，從事經營活動的事業(yè)單位、社會團體可以作為保證人。注意：要求債務人提供第三人作反擔保保證時，以上主體不能為保證人。新疆宇通律師事務所②國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國9二、保證合同與保證方式1、保證合同：一般保證合同與最高額保證合同2、保證方式（1）一般保證：當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。（2）連帶保證新疆宇通律師事務所二、保證合同與保證方式1、保證合同：一般保證合同與最高額保10（2）連帶責任保證當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶責任保證。連帶責任保證的債務人在主合同規(guī)定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。當事人對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。新疆宇通律師事務所（2）連帶責任保證當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務11重點：一般保證責任與連帶保證責任保證的區(qū)別？在一般保證責任的情況下，法律要求債權人先申請法院強制執(zhí)行債務人的財產，如果債務人的財產滿足了債權人的債權，則保證人的保證責任就會相應免除。而在連帶保證責任的情況下，法律則賦予債權人選擇權，債權人可以不先申請執(zhí)行債務人的財產而直接申請法院向保證人“下手”，因此對保證人而言，承擔一般保證責任的風險遠遠小于連帶保證責任。所以在合同中要明確約定。新疆宇通律師事務所重點：一般保證責任與連帶保證責任保證的區(qū)別？在一般保證責任的12

例外：

有下列情形之一的，一般保證保證人不得行使前款規(guī)定的權利：（一）債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發(fā)生重大困難的；（二）人民法院受理債務人破產案件，中止執(zhí)行程序的；（三）保證人以書面形式放棄前款規(guī)定的權利的。新疆宇通律師事務所例外：新疆宇通律師事務所13三、抵押抵押和抵押物1、抵押的含義抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。新疆宇通律師事務所三、抵押抵押和抵押物新疆宇通律師事務所14

2、可抵押的財產第三十四條【抵押財產的范圍】下列財產可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（有房產證）（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；

（五）抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；（六）依法可以抵押的其他財產。

新疆宇通律師事務所2、可抵押的財產新疆宇通律師事務所15不得設定抵押的財產（一）土地所有權：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外；（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；（六）依法不得抵押的其他財產。（違章建筑）新疆宇通律師事務所不得設定抵押的財產新疆宇通律師事務所16抵押合同和抵押登記一般情況下，抵押合同自抵押權人與抵押人雙方簽訂之日起生效。但簽訂了抵押合同不代表抵押權人就享有抵押權法律規(guī)定，不動產抵押，必須經過相關部門登記后，才產生抵押權，否則只產生債權。法律規(guī)定，特殊動產可以登記也可不登記，但不登記，不能對抗善意第三人。一般動產不采用抵押形式，采用質押。新疆宇通律師事務所抵押合同和抵押登記一般情況下，抵押合同自抵押權人與抵押人雙17抵押的效力抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。

抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。新疆宇通律師事務所抵押的效力新疆宇通律師事務所18預告登記1、預告登記的概念、性質預告登記是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是為了保證將來物權的實現(xiàn)。2、預告登記的效力對抗效力預告登記19

一是與其他債權對抗。經預告登記的請求權可以對抗其他未經登記的債權請求權。案例：甲將房屋賣與乙，并簽訂房屋買賣協(xié)議，一個月后甲又與丙簽訂房屋買賣協(xié)議，將同一房屋賣給丙，并在登記機構辦理了房屋轉讓預告登記，現(xiàn)乙以自己的房屋買賣協(xié)議簽訂在先為由向人民法院提起訴訟，要求確認對該房屋的所有權。

二是與標的物的處分對抗。

甲與乙簽訂房屋買賣合同，將房屋賣于乙，甲、乙依據(jù)約定在登記機構辦理了預告登記。

a、甲因債權債務糾紛，申請人請求人民法院查封該房屋，人民法院能否查封？

b、乙因債權債務糾紛，申請人請求人民法院查封該房屋，人民法院能否查封？一是與其他債權對抗。經預告登記的請求權可以對抗其他未20（4）預告登記的失效《物權法》第20條第2款“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！?/p>

a、債權消滅，權利義務關系終止，需要當事人申請，辦理注銷登記。

b、三個月內未申請登記（4）預告登記的失效21

三、離婚中財產分割的相關法律知識1、我國的婚姻財產制度----婚姻關系存續(xù)期間是共同所有制屬于夫妻共同所有的財產的，須具備三個條件：

第一，必須是婚姻關系存續(xù)期間雙方合法取得的財產；第二，必須是未被雙方約定為個人所有財產或者約定無效的婚后所得；第三，必須是法定個人特有財產以外的雙方婚后所得財產。

法定范圍：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或贈與所得財產，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，由平等的處理權?！毙陆钔蓭熓聞账㈦x婚中財產分割的相關法律知識新疆宇通律師事務所222、我國的婚姻財產制度----例外情況，婚姻關系存續(xù)期間屬于一方所有的財產

法律規(guī)定屬于夫妻一方所有的，或者夫妻雙方約定屬于一方所有的。法律規(guī)定為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；（二）一方因身體受到傷害獲得醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產?！狈蚱揠p方約定屬于一方所有的我國新婚姻法第十九條規(guī)定：夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有，共同所有或部分各自所有，部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務第三人知道該約定，以夫或妻一方所有的財產清償。2、我國的婚姻財產制度----例外情況，婚姻關系存續(xù)期間屬于23分割的對象《婚姻法》第39條：夫妻離婚時分割的財產應是夫妻共同財產。

最高人民法院《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第七條：對個人財產還是夫妻共同財產難以確定的，主張權利的一方有責任舉證。當事人舉不出有力證據(jù)，人民法院又無法查實的，按夫妻共同財產處理。新疆宇通律師事務所分割的對象新疆宇通律師事務所24

分割的方法：《婚姻法》第39條第1款：離婚時夫妻的共同和財產由雙方協(xié)議處理，協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。分割的方法：協(xié)議分割判決分割新疆宇通律師事務所分割的方法：新疆宇通律師事務所25

分割的原則：一：男女平等二：照顧子女和女方權益三：有利于當事人生產和生活四：不得損害國家、集體和他的合法權益新疆宇通律師事務所分割的原則：新疆宇通律師事務所26

夫妻共有房屋的歸屬和分割問題《婚姻法解釋（二）》第十九條由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產?！痘橐龇ń忉專ǘ返诙畻l雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：

新疆宇通律師事務所夫妻共有房屋的歸屬和分割問題新疆宇通律師事務所27

夫妻共有房屋的歸屬和分割問題（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。新疆宇通律師事務所夫妻共有房屋的歸屬和分割問題新疆宇通律師事務所28

夫妻共有房屋的歸屬和分割問題《婚姻法解釋（二）》第二十一條離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。新疆宇通律師事務所夫妻共有房屋的歸屬和分割問題新疆宇通律師事務所29

夫妻一方婚前支付首付款婚后共同還貸房屋《婚姻法解釋（三）》第十條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。

新疆宇通律師事務所夫妻一方婚前支付首付款婚后共同還貸房屋新疆宇通律師事務所30

夫妻一方婚前支付首付款婚后共同還貸房屋

依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。新疆宇通律師事務所夫妻一方婚前支付首付款婚后共同還貸房屋新疆宇通律師事務所31

父母為子女購置的房屋《婚姻法解釋（二）》第二十二條當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。父母為子女購置的房屋32

父母為子女購置的房屋《婚姻法解釋（三）》第七條婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。父母為子女購置的房屋33夫妻合貸的住房公積金，離婚后該如何償還貸款？離婚問題以及附帶的房子、股票、基金、債券等相關的夫妻共同財產的分割、包括所欠住房公積金在內的債務分擔等事項，如果雙方協(xié)商能達成一致意見，則雙方只需按協(xié)議履行即可。如果意見不能統(tǒng)一，則只能依據(jù)相關法律規(guī)定處理。對于夫妻合貸住房公積金離婚時如何還款的問題，相關司法解釋有如下規(guī)定：“雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋做出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。”新疆宇通律師事務所夫妻合貸的住房公積金，離婚后該如何償還貸款？新疆宇通律師事務34

據(jù)此可知，夫妻合貸的住房公積金如何還，取決于雙方對房屋所有權所持的態(tài)度：如果雙方均主張該房屋歸自己所有，則實行競價處理，即出價高者，取得房子的所有權，并償還公積金貸款；如果雙方只有一人主張房子的所有權，則由主張者取得房子并償還公積金貸款；如果雙方都不想要房子，則可委托拍賣公司依照拍賣法的規(guī)定對房子進行拍賣，用拍賣所得償還所欠住房公積金貸款。新疆宇通律師事務所據(jù)此可知，夫妻合貸的住房公積金如何還，取決于雙35

四、繼承的相關法律知識新疆宇通律師事務所四、繼承的相關法律知識新疆宇通律師事務所36繼承權的分類法定繼承1、代位繼承2、轉繼承遺囑繼承遺贈新疆宇通律師事務所繼承權的分類法定繼承新疆宇通律師事務所37第一節(jié)法定繼承的概念和適用范圍一、法定繼承的概念法定繼承，是指根據(jù)法律直接規(guī)定的繼承人的范圍、繼承人繼承的順序、繼承人繼承遺產的份額及遺產的分配原則繼承被繼承人的遺產。新疆宇通律師事務所第一節(jié)法定繼承的概念和適用范圍一、法定繼承的概念新疆宇通律38法定繼承的特征第一，法定繼承是遺囑繼承的補充。法定繼承雖是最常見的主要的繼承方式，但繼承開始后，應先適用遺囑繼承。從效力上說，遺囑繼承的效力優(yōu)先于法定繼承，法定繼承是對遺囑繼承的補充。第二，法定繼承是對遺囑繼承的限制。我國《繼承法》中規(guī)定，遺囑應當對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額。新疆宇通律師事務所法定繼承的特征第一，法定繼承是遺囑繼承的補充。法定繼承雖是最39

第三，法定繼承中的繼承人是法律基于繼承人與被繼承人間的親屬關系規(guī)定的，而不是由被繼承人指定的。第四，法定繼承中法律關于繼承人、繼承的順序以及遺產的分配原則的規(guī)定是強行性的，任何人不得改變。新疆宇通律師事務所第三，法定繼承中的繼承人是法律基于繼承人與被繼承人間的親屬40二、法定繼承的適用范圍(一)遺囑繼承人放棄繼承或者受遺贈人放棄受遺贈的；(二)遺囑繼承人喪失繼承權的；(三)遺囑繼承人、受遺贈人先于遺囑人死亡的；(四)遺囑無效部分所涉及的遺產；(五)遺囑未處分的遺產。新疆宇通律師事務所二、法定繼承的適用范圍(一)遺囑繼承人放棄繼承或者受遺贈人放41法定繼承人的范圍和繼承順序一、法定繼承人的范圍(一)配偶(二)子女包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和繼子女養(yǎng)子女是指因收關系的成立而為收養(yǎng)人所收養(yǎng)的子女。養(yǎng)子女為養(yǎng)父母的法定繼承人，其有權繼承養(yǎng)父母的遺產而無權繼承生父母的遺產，被收養(yǎng)人即使對生父母扶養(yǎng)較多，也只可分得生父母的適當?shù)倪z產。新疆宇通律師事務所法定繼承人的范圍和繼承順序一、法定繼承人的范圍新疆宇通律師事42

繼子女，依《繼承法》規(guī)定，只有與被繼承人間有扶養(yǎng)關系的繼子女才為法定繼承人；與被繼承人間沒有扶養(yǎng)關系的繼子女，不屬于法定繼承人。繼子女不論其是否有權繼承父母的遺產，均有權繼承生父母的遺產，為生父母的法定繼承人。(三)父母(四)兄弟姐妹(五)祖父母和外祖父母新疆宇通律師事務所繼子女，依《繼承法》規(guī)定，只有與被繼承人間有扶養(yǎng)關系的繼43二、法定繼承人的繼承順序法定繼承人的繼承順序，又稱法定繼承人的順序，是指法律直接規(guī)定的法定繼承人參加繼承的先后次序。新疆宇通律師事務所

依我國《繼承法》第10條、第12條的規(guī)定，法定繼承人分為兩個順序：第一順序的法定繼承人為配偶、子女、父母。喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養(yǎng)義務的，也作為第一順序繼承人。第二順序的法定繼承人包括兄弟姐妹、祖父母和外祖父母。二、法定繼承人的繼承順序法定繼承人的繼承順序，又稱法定繼承人44

代位繼承所謂代位繼承，是指被繼承人的子女先于被繼承人死亡時，由被繼承人的死亡子女的晚輩直系血親繼承其應繼承的遺產份額的制度。其中先于被繼承人死亡的子女稱為被代位人或被代位繼承人，先于被繼承人死亡的子女的晚輩直系血親稱為代位人或代位繼承人。一、代位繼承的概念新疆宇通律師事務所代位繼承所謂代位繼承，是指被繼承人的子女先于被繼承人死亡時45代位繼承成立條件和效力上具有以下特征：第一，被代位人須為先于被繼承人死亡的子女。第二，代位人須是被繼承人的晚輩直系血親。代位繼承人只能是被代位人的子女及其他晚輩直系血親。代位繼承人不受輩數(shù)的限制。第三，被代位人未喪失繼承權。第四，代位繼承人作為第一順序繼承人參加繼承，一般只能繼承被代位人應繼承的遺產份額。第五，代位繼承只適用于法定繼承。新疆宇通律師事務所代位繼承成立條件和效力上具有以下特征：第一，被代位人須為先于46轉繼承，又稱轉歸繼承、連續(xù)繼承、再繼承、二次繼承等，是指繼承人在繼承開始后遺產分割前死亡時，其有權接受的遺產轉由其法定繼承人繼承的制度。轉繼承的發(fā)生或成立須具務以下條件：第一，繼承人于繼承開始后，遺產分割前死亡。第二，須死亡的繼承人在被繼承人死亡后未放棄繼承權。轉繼承新疆宇通律師事務所轉繼承，又稱轉歸繼承、連續(xù)繼承、再繼承、二次繼承等，是指繼承47轉繼承與代位繼承的根本區(qū)別：第一，性質和效力不同。轉繼承是在繼承開始繼承人直接繼承后又轉由轉繼承人繼承被繼承人的遺產，實質上是就被繼承人的遺產連續(xù)發(fā)生的兩次繼承。代位繼承人參加繼承所行使的是對被繼承人遺產的繼承權，而不是對被代位人的遺產繼承權。第二，發(fā)生的時間和成立條件不同。轉繼承發(fā)生在繼承開始后遺產分割前，并且可因任何一繼承人的死亡而發(fā)生，任何一個繼承人都可成為被轉繼承人。而代位繼承只能是因被繼承人的子女先于被繼承人死亡而發(fā)生，只有被繼承人的子女才能成為被代位繼承人。第三，適用范圍不同。轉繼承可以發(fā)生在法定繼承中，也可以發(fā)生在遺囑繼承中。而代位繼承只適用于法定繼承，在遺囑繼承中不適用。新疆宇通律師事務所轉繼承與代位繼承的根本區(qū)別：第一，性質和效力不同。轉繼承是在48公積金貸款人死亡或宣告死亡的，其公積金住房貸款由誰償還？

按照《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國擔保法》有關規(guī)定，借款人死亡、宣告死亡或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同。借款人在還款期限內死亡、失蹤后，應由第一順序繼承人即其配偶、子女和父母繼承其遺產，同時對其債務承擔償還責任。如果借款人沒有第一順序繼承人，則由其第二順序繼承人即兄弟姐妹、祖父母、外祖父母繼承其遺產，同時對其債務承擔償還責任。新疆宇通律師事務所公積金貸款人死亡或宣告死亡的，其公積金住房貸款由誰償還？49

如借款人無繼承人、代管人或法定代理人的，或者全部繼承人均聲明放棄繼承權的，可由保險公司暫時承擔連帶責任，待抵押資產處置后還清剩余部分資產。如借款人因意外事故死亡的，其繼承人或受遺贈人暫時無生活來源，由其繼承人或受遺贈人提出書面申請并提供市管理中心認可的保證人，由保證人承擔連帶保證責任。繼承人或受遺贈人繼承或接受遺贈后拒絕履行借款合同、不繼續(xù)償還貸款的，貸款人有權依照《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定處分抵押質物，其價款不足以償還剩余貸款本息的，貸款人有權向債務人追償，直至還清全部本息。新疆宇通律師事務所如借款人無繼承人、代管人或法定代理人的，或者全部50住房公積金的繼承問題

1999年4月3日中華人民共和國國務院令第262號發(fā)布的《住房公積金管理條例》第二十四條規(guī)定：職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額；無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶內的存儲余額納入住房公積金的增值收益。第二十五條職工提取住房公積金賬戶內的存儲余額的，所在單位應當予以核實，并出具提取證明。職工應當持提取證明向住房公積金管理中心申請?zhí)崛∽》抗e金。住房公積金管理中心應當自受理申請之日起３日內作出準予提取或者不準提取的決定，并通知申請人；準予提取的，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。新疆宇通律師事務所住房公積金的繼承問題1999年4月3日中華人民共和國國務51

TheEnd！謝謝！

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一、簽訂合同時應該注意的問題新疆宇通律師事務所一、簽訂合同時應該注意的問題新疆宇通律師事務所53簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》應當注意的問題1、簽約不真實公積金中心與借款人在簽定貸款協(xié)議及相關文件過程中，當事人假簽字或使用假印鑒，假授權委托書或在無授權的情況下代替簽字。尤其是其他人冒充擔保人簽字，致使貸款合同、擔保合同無效，當公積金貸款資金不能按時償還時，公積金管理中心遭受損失。法律后果：因簽約不真實導致合同無效或合同效力處于不確定狀態(tài)，使公積金資金直接受到損失，因簽約不真實，出現(xiàn)貸款損失后，無法追索主體，無法在法律的保護下向有關責任人主體追償。許多案例表明，目前公積金中心和公積金信貸人員普遍忽視簽約管理，特別是和借款人的擔保人簽約過程中，未見面就認定擔保人的簽字有效，導致部分貸款過程中惡意操作，騙取公積金貸款，使公積金中心承擔貸款損失。新疆宇通律師事務所簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》應當注意的問題1、簽約不真542、法律文件不真實公積金貸款過程中要求借款人提供的應當具有法律效力的證明文件材料內容不真實，從而無法成為真正意義上的法律文件并成為貸款審查的可靠依據(jù)。如：主體資料不真實，身份證不真實，擔保人身份不真實，抵押物不真實，購買住房資料不真實，或其他文件無法或不能滿足貸款條件，導致貸款失誤，造成貸款風險。新疆宇通律師事務所簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》應當注意的問題2、法律文件不真實新疆宇通律師事務所簽訂《個人住房公積金委55簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》應當注意的問題3、擔保方式不夠充分有效借款方提供的擔保方式根本無法證明該擔保方式可以從實際上滿足公積金貸款資金還款的來源需要，導致貸款風險。根據(jù)《住房公積金管理條例》第二十七條，申請人申請住房公積金貸款的，應當提供擔保。所以申請住房公積金貸款必須提供擔保以保證公積金貸款資金的安全。新疆宇通律師事務所簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》應當注意的問題3、擔保方式56簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》后應當注意的問題

4、貸款監(jiān)督不到位借款人是否按照借款時的約定使用資金，公積金中心往往疏于及時跟蹤檢查或監(jiān)督不力，使貸款挪作他用而形成風險。住房公積金只能用于購買，建造，翻建，大修自住住房時使用，任何單位和個人不得挪作他用。公積金資金專款專用，是國家為廣大干部，職工提供的低息貸款，是為解決職工購買自住住房困難的資金。所以住房公積金只能用于住房貸款，而不能挪作他用。新疆宇通律師事務所簽訂《個人住房公積金委托貸款合同》后應當注意的問題4、貸款57

二、擔保相關的法律知識新疆宇通律師事務所二、擔保相關的法律知識新疆宇通律師事務所58

擔保法的基本知識1、擔保法的含義廣義的擔保法是指調整擔?；顒又杏嘘P當事人之間發(fā)生的擔保關系的法律規(guī)范總稱。狹義的擔保法是指《中華人民共和國擔保法》。2、擔保法的適用范圍擔保法的適用范圍很廣，主要適用在借貸、買賣、貨物運輸、加工承攬等經濟活動中。(注意：物權法擴大到民事活動領域）3、擔保方式

保證、抵押、質押、留置和定金（基于目前《住房公積金委托貸款合同》只涉及保證與抵押，故只講解保證與抵押）新疆宇通律師事務所

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一、保證和保證人1、保證保證，是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。2、保證人的資格和范圍（1）具有代為清償債務能力的法人、其他組織或者公民，可以作為保證人。新疆宇通律師事務所

一、60

②國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外。③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體不得為保證人。但是，從事經營活動的事業(yè)單位、社會團體可以作為保證人。注意：要求債務人提供第三人作反擔保保證時，以上主體不能為保證人。新疆宇通律師事務所②國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國61二、保證合同與保證方式1、保證合同：一般保證合同與最高額保證合同2、保證方式（1）一般保證：當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。（2）連帶保證新疆宇通律師事務所二、保證合同與保證方式1、保證合同：一般保證合同與最高額保62（2）連帶責任保證當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶責任保證。連帶責任保證的債務人在主合同規(guī)定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。當事人對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。新疆宇通律師事務所（2）連帶責任保證當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務63重點：一般保證責任與連帶保證責任保證的區(qū)別？在一般保證責任的情況下，法律要求債權人先申請法院強制執(zhí)行債務人的財產，如果債務人的財產滿足了債權人的債權，則保證人的保證責任就會相應免除。而在連帶保證責任的情況下，法律則賦予債權人選擇權，債權人可以不先申請執(zhí)行債務人的財產而直接申請法院向保證人“下手”，因此對保證人而言，承擔一般保證責任的風險遠遠小于連帶保證責任。所以在合同中要明確約定。新疆宇通律師事務所重點：一般保證責任與連帶保證責任保證的區(qū)別？在一般保證責任的64

例外：

有下列情形之一的，一般保證保證人不得行使前款規(guī)定的權利：（一）債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發(fā)生重大困難的；（二）人民法院受理債務人破產案件，中止執(zhí)行程序的；（三）保證人以書面形式放棄前款規(guī)定的權利的。新疆宇通律師事務所例外：新疆宇通律師事務所65三、抵押抵押和抵押物1、抵押的含義抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償。新疆宇通律師事務所三、抵押抵押和抵押物新疆宇通律師事務所66

2、可抵押的財產第三十四條【抵押財產的范圍】下列財產可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；（有房產證）（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產；（三）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物；（四）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；

（五）抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；（六）依法可以抵押的其他財產。

新疆宇通律師事務所2、可抵押的財產新疆宇通律師事務所67不得設定抵押的財產（一）土地所有權：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外；（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；（四）所有權、使用權不明或者有爭議的財產；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；（六）依法不得抵押的其他財產。（違章建筑）新疆宇通律師事務所不得設定抵押的財產新疆宇通律師事務所68抵押合同和抵押登記一般情況下，抵押合同自抵押權人與抵押人雙方簽訂之日起生效。但簽訂了抵押合同不代表抵押權人就享有抵押權法律規(guī)定，不動產抵押，必須經過相關部門登記后，才產生抵押權，否則只產生債權。法律規(guī)定，特殊動產可以登記也可不登記，但不登記，不能對抗善意第三人。一般動產不采用抵押形式，采用質押。新疆宇通律師事務所抵押合同和抵押登記一般情況下，抵押合同自抵押權人與抵押人雙69抵押的效力抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。

抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。新疆宇通律師事務所抵押的效力新疆宇通律師事務所70預告登記1、預告登記的概念、性質預告登記是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是為了保證將來物權的實現(xiàn)。2、預告登記的效力對抗效力預告登記71

一是與其他債權對抗。經預告登記的請求權可以對抗其他未經登記的債權請求權。案例：甲將房屋賣與乙，并簽訂房屋買賣協(xié)議，一個月后甲又與丙簽訂房屋買賣協(xié)議，將同一房屋賣給丙，并在登記機構辦理了房屋轉讓預告登記，現(xiàn)乙以自己的房屋買賣協(xié)議簽訂在先為由向人民法院提起訴訟，要求確認對該房屋的所有權。

二是與標的物的處分對抗。

甲與乙簽訂房屋買賣合同，將房屋賣于乙，甲、乙依據(jù)約定在登記機構辦理了預告登記。

a、甲因債權債務糾紛，申請人請求人民法院查封該房屋，人民法院能否查封？

b、乙因債權債務糾紛，申請人請求人民法院查封該房屋，人民法院能否查封？一是與其他債權對抗。經預告登記的請求權可以對抗其他未72（4）預告登記的失效《物權法》第20條第2款“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效?！?/p>

a、債權消滅，權利義務關系終止，需要當事人申請，辦理注銷登記。

b、三個月內未申請登記（4）預告登記的失效73

三、離婚中財產分割的相關法律知識1、我國的婚姻財產制度----婚姻關系存續(xù)期間是共同所有制屬于夫妻共同所有的財產的，須具備三個條件：

第一，必須是婚姻關系存續(xù)期間雙方合法取得的財產；第二，必須是未被雙方約定為個人所有財產或者約定無效的婚后所得；第三，必須是法定個人特有財產以外的雙方婚后所得財產。

法定范圍：（一）工資、獎金；（二）生產、經營的收益；（三）知識產權的收益；（四）繼承或贈與所得財產，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外；（五）其他應當歸共同所有的財產。夫妻對共同所有的財產，由平等的處理權?！毙陆钔蓭熓聞账?、離婚中財產分割的相關法律知識新疆宇通律師事務所742、我國的婚姻財產制度----例外情況，婚姻關系存續(xù)期間屬于一方所有的財產

法律規(guī)定屬于夫妻一方所有的，或者夫妻雙方約定屬于一方所有的。法律規(guī)定為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；（二）一方因身體受到傷害獲得醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產?！狈蚱揠p方約定屬于一方所有的我國新婚姻法第十九條規(guī)定：夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有，共同所有或部分各自所有，部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務第三人知道該約定，以夫或妻一方所有的財產清償。2、我國的婚姻財產制度----例外情況，婚姻關系存續(xù)期間屬于75分割的對象《婚姻法》第39條：夫妻離婚時分割的財產應是夫妻共同財產。

最高人民法院《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》第七條：對個人財產還是夫妻共同財產難以確定的，主張權利的一方有責任舉證。當事人舉不出有力證據(jù)，人民法院又無法查實的，按夫妻共同財產處理。新疆宇通律師事務所分割的對象新疆宇通律師事務所76

分割的方法：《婚姻法》第39條第1款：離婚時夫妻的共同和財產由雙方協(xié)議處理，協(xié)議不成的，由人民法院根據(jù)財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。分割的方法：協(xié)議分割判決分割新疆宇通律師事務所分割的方法：新疆宇通律師事務所77

分割的原則：一：男女平等二：照顧子女和女方權益三：有利于當事人生產和生活四：不得損害國家、集體和他的合法權益新疆宇通律師事務所分割的原則：新疆宇通律師事務所78

夫妻共有房屋的歸屬和分割問題《婚姻法解釋（二）》第十九條由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產?！痘橐龇ń忉專ǘ返诙畻l雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：

新疆宇通律師事務所夫妻共有房屋的歸屬和分割問題新疆宇通律師事務所79

夫妻共有房屋的歸屬和分割問題（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。新疆宇通律師事務所夫妻共有房屋的歸屬和分割問題新疆宇通律師事務所80

夫妻共有房屋的歸屬和分割問題《婚姻法解釋（二）》第二十一條離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。新疆宇通律師事務所夫妻共有房屋的歸屬和分割問題新疆宇通律師事務所81

夫妻一方婚前支付首付款婚后共同還貸房屋《婚姻法解釋（三）》第十條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。

新疆宇通律師事務所夫妻一方婚前支付首付款婚后共同還貸房屋新疆宇通律師事務所82

夫妻一方婚前支付首付款婚后共同還貸房屋

依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。新疆宇通律師事務所夫妻一方婚前支付首付款婚后共同還貸房屋新疆宇通律師事務所83

父母為子女購置的房屋《婚姻法解釋（二）》第二十二條當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。父母為子女購置的房屋84

父母為子女購置的房屋《婚姻法解釋（三）》第七條婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。父母為子女購置的房屋85夫妻合貸的住房公積金，離婚后該如何償還貸款？離婚問題以及附帶的房子、股票、基金、債券等相關的夫妻共同財產的分割、包括所欠住房公積金在內的債務分擔等事項，如果雙方協(xié)商能達成一致意見，則雙方只需按協(xié)議履行即可。如果意見不能統(tǒng)一，則只能依據(jù)相關法律規(guī)定處理。對于夫妻合貸住房公積金離婚時如何還款的問題，相關司法解釋有如下規(guī)定：“雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋做出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。”新疆宇通律師事務所夫妻合貸的住房公積金，離婚后該如何償還貸款？新疆宇通律師事務86

據(jù)此可知，夫妻合貸的住房公積金如何還，取決于雙方對房屋所有權所持的態(tài)度：如果雙方均主張該房屋歸自己所有，則實行競價處理，即出價高者，取得房子的所有權，并償還公積金貸款；如果雙方只有一人主張房子的所有權，則由主張者取得房子并償還公積金貸款；如果雙方都不想要房子，則可委托拍賣公司依照拍賣法的規(guī)定對房子進行拍賣，用拍賣所得償還所欠住房公積金貸款。新疆宇通律師事務所據(jù)此可知，夫妻合貸的住房公積金如何還，取決于雙87

四、繼承的相關法律知識新疆宇通律師事務所四、繼承的相關法律知識新疆宇通律師事務所88繼承權的分類法定繼承1、代位繼承2、轉繼承遺囑繼承遺贈新疆宇通律師事務所繼承權的分類法定繼承新疆宇通律師事務所89第一節(jié)法定繼承的概念和適用范圍一、法定繼承的概念法定繼承，是指根據(jù)法律直接規(guī)定的繼承人的范圍、繼承人繼承的順序、繼承人繼承遺產的份額及遺產的分配原則繼承被繼承人的遺產。新疆宇通律師事務所第一節(jié)法定繼承的概念和適用范圍一、法定繼承的概念新疆宇通律90法定繼承的特征第一，法定繼承是遺囑繼承的補充。法定繼承雖是最常見的主要的繼承方式，但繼承開始后，應先適用遺囑繼承。從效力上說，遺囑繼承的效力優(yōu)先于法定繼承，法定繼承是對遺囑繼承的補充。第二，法定繼承是對遺囑繼承的限制。我國《繼承法》中規(guī)定，遺囑應當對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人保留必要的遺產份額。新疆宇通律師事務所法定繼承的特征第一，法定繼承是遺囑繼承的補充。法定繼承雖是最91

第三，法定繼承中的繼承人是法律基于繼承人與被繼承人間的親屬關系規(guī)定的，而不是由被繼承人指定的。第四，法定繼承中法律關于繼承人、繼承的順序以及遺產的分配原則的規(guī)定是強行性的，任何人不得改變。新疆宇通律師事務所第三，法定繼承中的繼承人是法律基于繼承人與被繼承人間的親屬92二、法定繼承的適用范圍(一)遺囑繼承人放棄繼承或者受遺贈人放棄受遺贈的；(二)遺囑繼承人喪失繼承權的；(三)遺囑繼承人、受遺贈人先于遺囑人死亡的；(四)遺囑無效部分所涉及的遺產；(五)遺囑未處分的遺產。新疆宇通律師事務所二、法定繼承的適用范圍(一)遺囑繼承人放棄繼承或者受遺贈人放93法定繼承人的范圍和繼承順序一、法定繼承人的范圍(一)配偶(二)子女包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和繼子女養(yǎng)子女是指因收關系的成立而為收養(yǎng)人所收養(yǎng)的子女。養(yǎng)子女為養(yǎng)父母的法定繼承人，其有權繼承養(yǎng)父母的遺產而無權繼承生父母的遺產，被收養(yǎng)人即使對生父母扶養(yǎng)較多，也只可分得生父母的適當?shù)倪z產。新疆宇通律師事務所法定繼承人的范圍和繼承順序一、法定繼承人的范圍新疆宇通律師事94

繼子女，依《繼承法》規(guī)定，只有與被繼承人間有扶養(yǎng)關系的繼子女才為法定繼承人；與被繼承人間沒有扶養(yǎng)關系的繼子女，不屬于法定繼承人。繼子女不論其是否有權繼承父母的遺產，均有權繼承生父母的遺產，為生父母的法定繼承人。(三)父母(四)兄弟姐妹(五)祖父母和外祖父母新疆宇通律師事務所繼子女，依《繼承法》規(guī)定，只有與被繼承人間有扶養(yǎng)關系的繼95二、法定繼承人的繼承順序法定繼承人的繼承順序，又稱法定繼承人的順序，是指法律直接規(guī)定的法定繼承人參