安化黃沙坪古茶市項目可行性研究定位報告課件

安化是中國的，黑茶是世界的！安化是中國的，黑茶是世界的！問茶黃沙坪

拜水鯰魚洲地塊解讀市場環(huán)境分析項目定位分析經(jīng)濟測算分析區(qū)域價值分析地塊價值分析目錄市場風險及規(guī)避分析縣域概況城市經(jīng)濟消費市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展交通旅游城市規(guī)劃區(qū)域價值分析

經(jīng)濟總量近年安化GDP平均增長率達15%，2013年GDP132.3億元，人均GDP16071元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2013年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)22.6:41.8:35.6，新型工業(yè)化加速推進，產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模不斷擴大，工業(yè)化進程推高二產(chǎn)比重。

固定資產(chǎn)投資2013年固定資產(chǎn)投資92.9億元，增長36%，其中房地產(chǎn)投資6.8億元，增長0.7%。城鎮(zhèn)化進程安化目前城鎮(zhèn)化水平27.6%，在“北改南建、東擴西延”戰(zhàn)略下將加快新型城鎮(zhèn)化進程。預測在十二五末安化城鎮(zhèn)化水平將向39%目標邁進。數(shù)據(jù)來源于安化統(tǒng)計信息網(wǎng)第二產(chǎn)業(yè)為主導，GDP高速增長，城市經(jīng)濟迅猛發(fā)展縣域概況城市經(jīng)濟消費市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展交通旅游城市規(guī)劃區(qū)域價值分析指

標單位20092010201120122013數(shù)量增長%數(shù)量增長%數(shù)量增長%數(shù)量增長%數(shù)量增長%糧食萬噸24.94.625.10.723.832.824.21.723.7-2.12油料萬噸3.3929.22.8-21.33.037.33.721.249茶葉萬噸1.04-4.651.944.83.1666.23.821.24.29.8水果萬噸3.16-4.163.34.03.54.43.63.13.959.9蔬菜萬噸30.362.2030.81.434.5812.336.55.640.110水產(chǎn)品萬噸1.56-8.571.77.91.730.81.98.22.29肉類萬噸------8.17.18.21.1出欄生豬萬頭82.891.5686.263.983.5-3.286.84.087.10.3出欄牛萬頭8.691.0893.4909.66.710.15.2出欄羊萬只30.04-22.1431.23.730.42-2.531.53.632.73.8出籠家禽萬羽429.520.354555.64805.54983.8493-0.92009-2013年安化主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量表數(shù)據(jù)來源于安化統(tǒng)計信息網(wǎng)茶葉產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，為以其為主題的商業(yè)物業(yè)開發(fā)提供基礎(chǔ)條件縣域概況城市經(jīng)濟消費市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展交通旅游城市規(guī)劃區(qū)域價值分析行業(yè)產(chǎn)值(億元)同比增長社會消費品零售總額65.3813.5%批發(fā)業(yè)2.56.3%零售業(yè)53.414.1%住宿業(yè)1.25.5%餐飲業(yè)8.013.5%2013年安化縣社會消費品零售總額分類安化商業(yè)消費市場近3年來保持了平緩的增長速度，單從住宿業(yè)、餐飲業(yè)增長態(tài)勢來看，我們可以推斷出區(qū)域的自然環(huán)境及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展正吸引勞務、旅游及商務人員，伴隨著區(qū)域的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)對外影響力在逐步加強，在帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的同時也會適度提高宜居度，亦可促進安化商業(yè)升級換代。數(shù)據(jù)來源于安化統(tǒng)計信息網(wǎng)消費市場多元發(fā)展，消費意愿進一步提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增長率城鎮(zhèn)居民人均消費性支出及增長率城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長從近幾年的數(shù)據(jù)可以看出，安化縣的居民收入在穩(wěn)步增長，這當中既有整個國民經(jīng)濟穩(wěn)步上升的拉動因素，也有諸如物價及工資上漲等因素的支撐；消費性支出穩(wěn)步提升，且占收入比例逐年減少，消費意愿相積蓄，這從側(cè)面反映了一個厚積薄發(fā)的市場前景，對未來消費市場注入了希望，體現(xiàn)了商業(yè)對引導消費、體驗消費、吸引消費的重要性。居民消費趨勢規(guī)劃至“十二五”末城鎮(zhèn)居民可支配收入將達到27600元，人均收入及消費支出的提高，也會加快安化縣市消費結(jié)構(gòu)逐步由生存型、溫飽型消費向享受型、發(fā)展型消費轉(zhuǎn)變，居民生活質(zhì)量持續(xù)提高，消費意愿及消費空間有進一步釋放的可能。安化城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增長，隨著經(jīng)濟及文化多元發(fā)展需求，為項目開發(fā)具有一定品味的商業(yè)物業(yè)奠定市場基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源于安化統(tǒng)計信息網(wǎng)縣域概況城市經(jīng)濟消費市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展交通旅游城市規(guī)劃區(qū)域價值分析安化縣城區(qū)規(guī)劃及功能組團文化商貿(mào)：資江風光帶：集旅游、觀光、休閑、娛樂于一體的風景藝術(shù)長廊,展現(xiàn)安化山、水特色和體育文化。老城區(qū)組團：以商業(yè)、金融、行政辦公、文化、娛樂、居住為主的綜合功能區(qū)。南區(qū)組團：以商貿(mào)、金融、行政辦公、文化教育、娛樂休閑為主新城區(qū)。楊林組團：以居住及配套服務設施為主的生態(tài)居住組團。產(chǎn)業(yè)發(fā)展：酉州組團：農(nóng)副產(chǎn)品加工、冶煉、建材醫(yī)藥、教育為主的功能區(qū)。木子組團：居住、機械、電器設備業(yè)制造、竹木加工為主功能組團。株溪口組團：結(jié)合安化株溪口水力發(fā)電站，形成以水力發(fā)電為主，配套以居住設施的工業(yè)組團。1、2009年安化制定《安化縣城總體規(guī)劃》，以市區(qū)自然地理特征及現(xiàn)狀條件，沿交通軸組團形成“一江六區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，依托“3+2”戰(zhàn)略加強交通和城鎮(zhèn)建設發(fā)展戰(zhàn)略，全面落實安化“北改南建、再造新城”目標。

老城區(qū)組團南區(qū)組團酉州組團木子組團楊林組團株溪口組團

資江風光帶安化縣整體規(guī)劃：

1個縣城：縣域城鎮(zhèn)發(fā)展增長與城鎮(zhèn)聯(lián)系的樞紐，是區(qū)域城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)的核心。

4個中心鎮(zhèn)：縣域城鎮(zhèn)職能機構(gòu)的二級核心，承擔縣域部分職能。

18個一般鎮(zhèn)：縣域城鎮(zhèn)職能機構(gòu)重要節(jié)點，通過集聚和規(guī)模擴張，發(fā)揮縣域城鎮(zhèn)進程中中心作用。

122個中心村：中心村是鄉(xiāng)村區(qū)域的管理中心和商品集散地。

安化城市空間結(jié)構(gòu)南城發(fā)展區(qū)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)城市核心區(qū)項目地縣域概況城市經(jīng)濟消費市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展交通旅游城市規(guī)劃區(qū)域價值分析建設富有特色的現(xiàn)代山水城市交通現(xiàn)狀

安化縣目前僅省道308聯(lián)通縣城東西，向東30公里與國道207線相連，向西70公里與鐵路湘黔線安化站相接，對外交通相對不便。交通建設

“十二五”期間，全力構(gòu)建以高速公路為主，鐵路及水路運輸為輔的對外交通。將完成二廣高速建設（安化段全長54公里，總投資30多億元），開工建設益溆高速并完成馬（跡塘）安（化）（安化段全長66.7公里，總投資55億元），啟動銀北高速張（家界）新（化）段。交通發(fā)展

未來，安化縣將建設完成三條高速公路：益溆（貫穿安化縣城但不經(jīng)過南區(qū)）、二廣以及銀北高速，安張衡鐵路；308省道與益溆和二廣高速交匯處、益溆和銀北高速交匯處形成城市對外交通樞紐，實現(xiàn)“抓兩頭、提中間”交通發(fā)展規(guī)劃。1、“十二五”期間，安化以“抓兩頭、提中間”交通發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建快速交通骨架，為城鎮(zhèn)快速發(fā)展提供空間張力，為礦產(chǎn)、旅游、茶葉三大產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展平臺。未來安化區(qū)域交通將會逐步改善，為項目開發(fā)奠定一定基礎(chǔ)。二廣高速省道308益溆高速銀北高速東茅干線公路安張衡鐵路交通樞紐（桃江）交通樞紐（馬路鎮(zhèn)）項目地縣域概況城市經(jīng)濟消費市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展交通旅游城市規(guī)劃區(qū)域價值分析路網(wǎng)的構(gòu)建，促進安化經(jīng)濟高速發(fā)展安化旅游市場研究分析2010年全縣旅游人數(shù)達到108.5萬人次，是“十五”期末（2005年旅游人數(shù)為47.85萬人次）的2.3倍，年均增長19.33%；2010年旅游綜合收入5.3億元，是“十五”期末（2005年旅游綜合收入為1.53億元）的3.46倍，年均增長27.75%2013年全縣旅游人數(shù)達到150.5萬人次，全年旅游綜合收入7.6億元；預估2016年全縣旅游人數(shù)將突破200萬人次，全年旅游綜合收入將突破10億元安化旅游商機提示針對200萬旅游者，安化有1、資源旅游：拓溪、六步溪風景區(qū)等2、特色景點：茶馬古道針對200萬旅游者，安化沒有“體驗”——缺少黑茶文化體驗場地“文化”——缺少特色的茶文化品牌推廣場地安化：缺少具有特色的文化體驗、休閑，黑茶品牌推廣基地本項目有機會擔負起打造安化黑茶文化體驗、旅游休閑基地的重任。。。區(qū)域價值小結(jié)1、從城市發(fā)展看：地處湖南中部山區(qū)，經(jīng)濟基礎(chǔ)較差、發(fā)展落后。但安化立足資源優(yōu)勢，實施發(fā)展茶葉、旅游、礦產(chǎn)等三大產(chǎn)業(yè)和交通、城鎮(zhèn)兩大基礎(chǔ)建設的“3+2”發(fā)展戰(zhàn)略，將推動縣經(jīng)濟社會快速發(fā)展，為其茶葉產(chǎn)地型市場開發(fā)提供條件。2、從城市化進程看：安化目前城鎮(zhèn)化水平處于較低水平，隨著“北改南建、東擴西延”戰(zhàn)略實施，城市基礎(chǔ)建設投入大幅增加，城鎮(zhèn)品位不斷提升，特別是安化縣經(jīng)濟發(fā)展對外窗口的“南城新區(qū)”的建設，將成為區(qū)域投資熱點，為項目的建設發(fā)展迎來契機。3、從茶產(chǎn)業(yè)發(fā)展看：安化縣不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)推進“3+2”發(fā)展戰(zhàn)略，以一區(qū)三園的“園區(qū)集聚，產(chǎn)業(yè)集群，創(chuàng)新驅(qū)動，壯大規(guī)模”綠色發(fā)展為指導策略全面發(fā)展。隨著社會崇尚綠色健康生活理念的流行，依靠自身豐富的生態(tài)自然資源、環(huán)境資源帶動經(jīng)濟發(fā)展的農(nóng)副產(chǎn)品特別是近年來茶葉發(fā)展態(tài)勢明顯，為項目以安化黑茶文貿(mào)為主題的商業(yè)物業(yè)開發(fā)提供產(chǎn)品基礎(chǔ)條件。4、從城市交通發(fā)展看：境內(nèi)沒有高速公路，鐵路擦邊而過，公路路況差，交通不便，制約了安化經(jīng)濟的發(fā)展。未來安化區(qū)域交通將會逐步改善，為項目開發(fā)奠定基礎(chǔ)。5、從茶旅一體化看：安化逐漸開始重視安化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，突出“一線三區(qū)”的旅游重心中，特別是以茶文化特色為主題的茶馬古道旅游區(qū)、茶葉盛產(chǎn)區(qū)旅游、黃沙坪黑茶文化古茶市建設，以打造茶旅一體化為目標，帶動起縣域經(jīng)濟發(fā)展，為項目結(jié)合安化黑茶文化旅游一體化為舞臺的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供發(fā)展條件。

經(jīng)濟基礎(chǔ)較差，消費依靠本地人群跡象明顯，未來城南板塊宜居程度高，旅游商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?。地塊解讀市場環(huán)境分析項目定位分析經(jīng)濟測算分析區(qū)域價值分析地塊價值分析市場風險及規(guī)避分析區(qū)位分析地塊現(xiàn)狀項目四至經(jīng)濟指標地塊價值分析周邊配套項目位于益陽市安化縣城東南，資江中游南岸的黃沙坪鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)總面積1.69萬平方公里，現(xiàn)有人口2975人，是安化茶商歷史文化代表之一。區(qū)內(nèi)鲇魚洲是其一大自然景觀，有較大的旅游資源開發(fā)潛力。項目位于茶商歷史文化底蘊深厚的古鎮(zhèn)區(qū)位分析地塊現(xiàn)狀項目四至經(jīng)濟指標周邊配套地塊價值分析

項目臨近資江。地塊南高北低地勢落差較大，項目整體昭示性一般，有豐富的自然景觀資源，有較大拆遷改建工作。區(qū)位分析地塊現(xiàn)狀項目四至經(jīng)濟指標周邊配套地塊價值分析雖然項目周邊各類配套資源稀缺，但側(cè)面說明本區(qū)域打造旅游商業(yè)配套的空間巨大地塊價值屬性評價

通過對項目地理位置、交通條件及周邊商業(yè)等區(qū)位條件的分析可知，項目的核心屬性為：安化黑茶歷史文化旅游與商業(yè)發(fā)展的互動區(qū)地塊解讀市場環(huán)境分析項目定位分析經(jīng)濟測算分析房地產(chǎn)市場分析商業(yè)地產(chǎn)分析目錄市場風險及規(guī)避分析黑茶業(yè)發(fā)展環(huán)境研究目前全縣在建的房地產(chǎn)開發(fā)項目有16個左右，中偉城市廣場和羅馬商業(yè)廣場等項目已基本完成，累計完成投資額近4億元。盛世第壹城、水韻山城、純信豪苑、西江雅苑等項目進展順利。2013年，安化縣商品房批準預售38.4萬方，銷售主力面積在100-140平米，均價在2500元/㎡左右。城北中偉城市廣場三期水韻山城在建嘉家世紀城在建純信豪苑在建金融商業(yè)廣場在建嘉和資水名居二期資江壹號尾盤竹香園小區(qū)尾盤金源大廈在建萸江小區(qū)在建城南江岸景城在建羅馬商業(yè)廣場尾盤盛世第一城尾盤蓮馨上城在建金安景園在建江南華府在建蓮馨交院在建辰潤.上海城在建辰溪商貿(mào)城在建固泰·雅閣花苑尾盤房地產(chǎn)市場分析土地供應市場房地產(chǎn)概述典型案例房地產(chǎn)市場分析土地供應市場房地產(chǎn)概述典型案例在地區(qū)：安化縣-南城區(qū)物業(yè)類型：小高層物管費：1.2元/m2占地面積：40畝[占地面積]建筑面積：8萬平方米[建筑面積]容積率：2.8[容積率]綠化率：40%[綠化率]開盤時間：2013年3月入住時間：2014年6月?lián)碛袘粜停河^景四房（143.99）陽光三房（137.6）開發(fā)商：億品房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司所屬學區(qū)：沿路公交：三趟環(huán)城公交終點站在小區(qū)旁邊樓盤特色：大園林、優(yōu)戶型，獨創(chuàng)十字蝶形建筑體、.5.4米架空層，三面采光，國際品牌三菱電梯，超寬樓間距88米，純住宅小區(qū)，人車分流，全封閉式管理?；A(chǔ)設施：通水、通電、通氣、通網(wǎng)、通路、地平周邊設施：大型購物超市，建設銀行，電影院，城南小學，森林公園，（社區(qū)診所，健身娛樂中心在小區(qū)內(nèi)）蓮馨上城

房地產(chǎn)市場分析土地供應市場房地產(chǎn)概述典型案例所在地區(qū)：安化縣-北城區(qū)物業(yè)類型：高層電梯物管費：待定占地面積：36320平方米[占地面積]建筑面積：18萬平方米[建筑面積]容積率：4.4[容積率]綠化率：30%[綠化率]開盤時間：2012年6月入住時間：2014年3月31日擁有戶型：79-154㎡，兩室一廳、三室一廳、三室兩廳、四室兩廳開發(fā)商：湖南省榮達房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司所屬學區(qū)：閔家片區(qū)沿路公交：汽車西站樓盤特色：山環(huán)水抱、壩攏煙云、臥虎藏龍之風水寶地；正向坐北朝南、氣勢君臨天下、冬日暖陽高照，夏日清風拂面，四面湖山收眼底；智能科技小區(qū)配套、綠化廣場強身健體，閩家小學近在咫尺，酒店商場一應俱全，便利生活無憂；基礎(chǔ)設施：四星級酒店、品牌兒童教育機構(gòu)、社區(qū)醫(yī)療、健身會所等周邊設施：毗鄰資江，交通便利水韻山城項目名稱物業(yè)類型建筑風格主力戶型戶型特色嘉和資水名居高層地中海108-134㎡三房凸窗、入戶花園江南華府高層、小高層現(xiàn)代簡約126-135㎡三房平層、凸窗西江雅苑高層現(xiàn)代簡約130㎡三房平層、凸窗、落地窗、入戶花園、露臺純信豪苑高層、小高層歐式120-129㎡三房平層、廊院榮達水韻山城高層歐式116-140㎡三房平層、入戶花園中偉城市廣場高層、小高層地中海126-131㎡三房平層、露臺盛世第一城高層現(xiàn)代簡約124-144㎡三房平層、凸窗、入戶花園、露臺江岸景城小高層現(xiàn)代簡約126-140㎡三房平層、復式、凸窗、入戶花園、露臺上海城多層、高層歐式87-138㎡三房平層、落地窗、入戶花園房地產(chǎn)市場分析土地供應市場房地產(chǎn)概述典型案例主要樓盤產(chǎn)品分析房地產(chǎn)市場分析土地供應市場房地產(chǎn)概述典型案例城區(qū)用地不斷南擴，但沒有形成大盤化、品牌化開發(fā)受讓人土地位置用途面積出讓價格出讓年限出讓時間出讓方式益陽鼎飛置

安化縣縣城

商業(yè)、住宅

10103.34

10608500

40、70年

2013-12-04

掛牌

湖南山嶸房

安化縣縣城

商業(yè)、住宅

3909

6012042

40、70年

2013-11-08

掛牌湘潭市金湘

安化縣城南

商業(yè)、住宅

3132

4214106

40、70年

2013-07-24

掛牌

湖南山嶸房

安化縣東坪

住宅用地

1256

413224

70年

2013-07-18

掛牌

安化縣鑫源

安化縣縣城

商業(yè)、住宅

4522

3581424

40、70年

2013-05-21

掛牌

安化縣嘉和

安化縣東坪

商業(yè)、住宅

1533

916734

40、70年

2013-03-20

掛牌

安化縣嘉和

安化縣東坪

住宅用地

3145

764235

70年

2013-02-25

掛牌

安化縣嘉和

安化縣東坪

商業(yè)、住宅

2344

1401712

40-70

2013-01-21

掛牌

2013年安化大宗土地成交情況（工業(yè)及其他用地未納入統(tǒng)計范疇）2013年度安化縣供應國有建設用地中住宅用地供應總量為25.00公頃。住宅用地主要分布于縣城南區(qū)、梅城鎮(zhèn)、東坪鎮(zhèn)。其中：縣城南區(qū)住宅用地8.91公頃，梅城鎮(zhèn)住宅用5.59公頃，東坪鎮(zhèn)住宅用地3.45公頃。房地產(chǎn)市場分析土地供應市場房地產(chǎn)概述典型案例當前市場存量分析主要在售/在建/籌建房地產(chǎn)市場存量：水韻山城2014.6剩余1.5萬方純信豪苑剩余4萬方江岸景城剩余0.4萬方嘉和資水名居剩余2萬方資江壹號剩余1萬方辰溪商貿(mào)城剩余2萬方蓮馨上城剩余0.5萬方金安景園剩余3萬方嘉家世紀城剩余1萬方存量約20萬方當前在售/在建/籌建房地產(chǎn)項目市場存量約20萬方，2014年上半年批準預售約63萬方，加之安化的小土地供應住宅，小產(chǎn)權(quán)房，預計安化當前市場存量達90萬方。2013年安化房地產(chǎn)批準預售38.4萬方，基本完成80%以上銷售。以當期速度計算，當前房地產(chǎn)存量去化時間需要10年以上，市場供應充足，市場競爭將日趨激烈。市場供應充足，市場競爭將日趨激烈房地產(chǎn)市場分析土地供應市場房地產(chǎn)概述典型案例主要客群被截留，住宅市場前景堪憂住宅市場特點分析大量單位集資房、福利房、公務員小區(qū)項目的建設將影響安化商品房市場的發(fā)展。據(jù)調(diào)查，盛世第一城項目總建筑面積56萬平方米，其中有18萬平方米合1500多套住房為公務員福利房，另單位集資房有公安局約500套、檢察院約100套、法院66套，移民局200多套，民政局約150套……大量集資房、福利房的出現(xiàn)，不僅減少了大量優(yōu)質(zhì)的商品房購買群體，同時其1500元以下的房屋售價亦間接地抑制了商品房的銷售價格的上升。安化目前的土地供應市場較為低端，有大量小型地塊對外出售，個別受讓方為單個個人，其主要用于居民自行建造房屋。大宗土地出讓主要集中在城南區(qū)域，也預示著該片區(qū)域?qū)蔀榘不磥戆l(fā)展的重點片區(qū)。大量單位公務員小區(qū)項目的建設將影響安化商品房市場的發(fā)展。住宅市場供需平衡被打破，市場供應充足，市場競爭將日趨激烈。商業(yè)地產(chǎn)項目投資熱點，但同質(zhì)化競爭嚴重，面臨困境。房地產(chǎn)市場小結(jié)目錄地塊解讀市場環(huán)境分析項目定位分析經(jīng)濟測算分析房地產(chǎn)市場分析商業(yè)地產(chǎn)分析市場風險及規(guī)避分析黑茶業(yè)發(fā)展環(huán)境研究市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀1、2009-2030年《安化縣城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》來看，隨著資江三橋的建設，城市商業(yè)中心將延三橋兩端展開，項目處于未來城市商業(yè)發(fā)展核心區(qū)域，為項目商業(yè)開發(fā)與發(fā)展提供市場基礎(chǔ)。城市商業(yè)街規(guī)劃圖城市商業(yè)體系規(guī)劃圖消費需求分析商業(yè)市場分析1、安化中心城區(qū)整體商業(yè)格局以“一主二副一發(fā)展”呈現(xiàn)。從2009-2030年《安化縣城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》發(fā)展來看，未來資江兩岸將形成“雙核多點”的商業(yè)布局。目前，老城區(qū)核心商圈占位在城市商業(yè)核心。城市商圈分布圖南區(qū)發(fā)展中商圈江北區(qū)域商業(yè)江南區(qū)域商業(yè)老城區(qū)核心商圈老城區(qū)核心商圈市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析安化縣中心城區(qū)整體商業(yè)格局以“一主二副一發(fā)展”呈現(xiàn)商業(yè)市場分析---商業(yè)現(xiàn)狀建設路解放路柳溪東路1、城區(qū)核心商圈城市核心商圈處于縣城老城區(qū)中心，是歷史自然形成的“雙目”字形商圈，其人氣較旺，是安化縣最繁華、最成熟的商業(yè)中心。其商業(yè)主要集中在解放路、建設路。柳溪西路、柳溪東路、云天閣商業(yè)廣場、云天橋市場、湘資市場、好潤佳超市、金太陽購物中心、步行街、太平洋服飾廣場、百美百貨等各類專業(yè)服裝市場，各類品牌專賣店及在建的中央時代公寓、金融商業(yè)廣場等商業(yè)項目均集聚于此。區(qū)域人流量大，商鋪集中，是整個安化縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者主要購物區(qū)域，目前商業(yè)中心地位不可撼動。同時也可以看到，由于該商圈為自然形成，物業(yè)陳舊、道路擁擠、停車等各項配套不足，商業(yè)業(yè)態(tài)散亂，商圈內(nèi)購物環(huán)境一般，休閑、餐飲、娛樂等功能型場所較少，商家單店規(guī)模、經(jīng)營實力、品牌檔次、物業(yè)結(jié)構(gòu)等亟待調(diào)整。未來隨著商圈內(nèi)老城區(qū)改造項目的開業(yè)營運，將為該區(qū)域帶來現(xiàn)代化商業(yè)模式的發(fā)展提供機遇。

2、一橋江北端片區(qū)商業(yè)江北片區(qū)主要是以安化建材大市場、中偉城市廣場一二期家居建材（三期綜合型商業(yè)在建）、資江一號底商（商業(yè)擬定位仍以建材市場為主）、純信豪苑、嘉和資水名居及周邊沿街商鋪逐漸形成的區(qū)域商圈。商圈目前主要是以家居、建材、家具、摩托車電動等為主，以社區(qū)生活配套服務為輔的社區(qū)商業(yè)模式。但近期由于臨江高端樓盤的開發(fā)、政府市民休閑廣場的打造等，一些新的商業(yè)項目正在扎堆該區(qū)域。就目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)形態(tài)相對核心商圈傳統(tǒng)商業(yè)而言，功能型商業(yè)已經(jīng)逐漸表現(xiàn)出主流商業(yè)特征，例如花之林人文茶館、今夜星辰KTV是該區(qū)域功能型商家的代表。未來隨著2萬平米純信豪苑底商、嘉和資水名居二期1萬方商業(yè)、中偉城市廣場三期綜合商業(yè)（引進時代金典影院、佳惠百貨、肯德基等主力店）的陸續(xù)推出，區(qū)域商業(yè)規(guī)模、業(yè)態(tài)功能組合及商業(yè)環(huán)境等將日趨完善，社區(qū)商業(yè)模式將升級為區(qū)域商業(yè)中心，商圈規(guī)模和影響力將得到極大提升。商業(yè)商業(yè)市場分析---商業(yè)現(xiàn)狀沿江路3、一橋江南端片區(qū)商業(yè)江南片區(qū)目前人口相對較少，商業(yè)主要分布在銀蓮國際酒店附近。商業(yè)類型以生活配套商業(yè)為主，如超市、便利店、美容美發(fā)、移動/聯(lián)通./電信營業(yè)廳、藥房等，建材家裝和茶葉功能性商家，餐飲業(yè)態(tài)以小型餐館及快餐居多，娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展滯后，主要集中在銀蓮大酒店（KTV和足浴、棋牌室），以及帝豪KTV，目前基本形成了以滿足南區(qū)現(xiàn)有居民的社區(qū)商業(yè)中心；商業(yè)市場分析---商業(yè)現(xiàn)狀蓮城路吉祥路藍田路308省道松針路船山路

4、城南發(fā)展商圈是城市規(guī)劃中新的核心商圈現(xiàn)有商業(yè)僅2.1萬方的羅馬商業(yè)廣場，未來蓮城路與東坪二橋引橋交匯處的上海城和多凌置業(yè)商業(yè)中心地塊均規(guī)劃有大體量的商業(yè)，并且辰溪新城數(shù)個職能部門配套小區(qū)均有商業(yè)規(guī)劃，未來該區(qū)域勢必形成新的商業(yè)集中區(qū)。未來隨著新商圈的建成，安化的商圈的格局將由單核向雙核轉(zhuǎn)變，交通路網(wǎng)及物業(yè)結(jié)構(gòu)的改善，整個城市的商業(yè)環(huán)境、品牌檔次、業(yè)態(tài)組合、功能完善等方面都將得到全方位的提升，城市商業(yè)將實現(xiàn)高品質(zhì)、多元化發(fā)展的趨勢。商業(yè)市場分析---商業(yè)現(xiàn)狀船山路蓮城路松針路，茶香路濱江路1、建設路商業(yè)街建設路沿街主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例序業(yè)態(tài)數(shù)量占比1黑茶店811.27%2女裝2230.99%3男裝45.63%4休閑運動服飾22.82%5童裝34.23%6化妝品11.41%7皮具22.82%8藥店57.04%9生活超市11.41%10糕點、食品店68.45%11酒店賓館57.04%12餐飲45.63%13美容美發(fā)22.82%14KTV11.41%15足浴22.82%16服裝賣場11.41%17家居建材22.82%合計71100%建設路是安化后期自發(fā)形成的“新街”，地處城市老城區(qū)商業(yè)核心，毗鄰政務中心，資江二橋相連江南新區(qū)；沿街商業(yè)多為單層底商，首層層高多在3.8—4.2米之間，鋪面開間基本上在3.3—4米之間，單間商鋪面積以30平米居多。街區(qū)以購物功能為主，品牌女裝占比較大，如女裝代表品牌有播、秋水伊人、季候風、熙蘭雅、紅袖、依曼麗等；幾大知名黑茶品牌經(jīng)銷商家在此布點，如久揚、利源隆、怡清源等；本地中餐經(jīng)營較好龍鳳酒樓、第一家西式快餐德克士，市場滿意度較高檔次較好的好潤佳超市、久隆大酒店及其KTV、足浴，廣州名發(fā)城、麥粹爾糕點等都云集在此，街區(qū)人流量大，是中高端人群特別是女性首選的購物消費場所之一。街區(qū)整體租金水平及出租率均較高。整體租金較高，租金大致在90—160/㎡之間（原人民醫(yī)院單位用房租金僅為60元/㎡），轉(zhuǎn)手率及轉(zhuǎn)讓費較高；但由于其核心區(qū)位優(yōu)勢及中高端市場的定位，人流量較好，商家整體經(jīng)營狀況較好，街區(qū)整體商業(yè)價值較高。市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析2、解放路商業(yè)街解放路沿街主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例序業(yè)態(tài)數(shù)量占比1男裝65.94%2女裝2524.75%3運動休閑109.90%4童裝43.96%5珠寶32.97%6皮具、鞋1211.88%7家紡布藝1211.88%8糕點、休閑食品32.97%9藥房54.95%10美發(fā)10.99%11網(wǎng)吧32.97%12KTV21.98%13賓館、酒店54.95%14化妝品21.98%15足浴10.99%16書店10.99%17電器賣場21.98%18超市賣場10.99%19百貨服裝賣場32.97%合計101100%解放路是安化縣打造的唯一一條商業(yè)步行街，位于資江路與沿江路之間，跨云天橋與建設路相連，亦是城區(qū)傳統(tǒng)老街之一。街區(qū)道路相對狹窄，沿街商業(yè)以一層居多，局部有兩層，單間面積以40平米左右居多，建筑形態(tài)為兩邊舊式小區(qū)沿街底商。街區(qū)為傳統(tǒng)購物一條街，業(yè)態(tài)多為時尚女裝、品牌男裝、中檔運動休閑服飾和家紡布藝等。時尚女裝代表品牌主要有魅力女人、朵以、詩燕、粉藍、千仞崗、艾麗等；男裝有黑白經(jīng)典、名仕男裝、寶狐貍、男人之家、SDS；運動休閑類服飾品牌以特步、以純、貴人鳥、美特斯邦威為代表；品牌皮具鞋類店有紅蜻蜓、意爾康、康奈等；夢潔、多喜愛、水星家紡、百麗絲、金憶、虎都、愛晚亭等家紡品牌扎堆在此；其中不乏也有如太平洋服飾廣場、百美百貨、金帝百貨、紅豆紅鞋城、美達電器超市、新一佰電器、等單體服裝、鞋類、電器專業(yè)單體賣場；連鎖品牌生活超市金太陽購物中心也坐落于此，其他如珠寶、KTV、網(wǎng)吧、休閑食品、化妝品、攝影、美發(fā)店藥房等業(yè)態(tài)商家也有布點。街區(qū)人流密集，月租金多在85—100元/㎡之間，最高可達150元/㎡左右，是年輕時尚購物、消費體驗的時尚商業(yè)街區(qū)，其在老城區(qū)的商業(yè)價值不言而喻。市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析3、柳溪東路柳溪東路沿街主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布比例序業(yè)態(tài)數(shù)量占比1男裝818.60%2女裝511.63%3童裝49.30%4皮具36.98%5網(wǎng)吧24.65%6食品、糕點24.65%7鞋類716.28%8運動休閑36.98%9飾品類12.33%10美容12.33%11賓館24.65%12服裝賣場12.33%13化妝品24.65%14餐飲12.33%15KTV12.33%合計43100%柳溪東路連接資江路與沿江路，與柳溪西路平行，沿街商業(yè)多為單層底商，單間店鋪面積大小在20-120㎡之間，街區(qū)同樣以購物功能為主，業(yè)態(tài)以品牌男裝居多，代表品牌有ALT、七匹狼、圣得西、忘不了、利郎、與狼共舞等。其次鞋類品牌商家如蜘蛛王、意爾康、紅豹鞋業(yè)、達芙妮也云集于此，稻草人、袋鼠、凱迪保羅等皮具店穿插其中。女裝品牌埃立、夢衣香等，其中不乏出現(xiàn)一家知名品牌歐時力，但其經(jīng)營面積較小，僅60㎡。在休閑運動品牌有安踏、鴻星爾克、貴人鳥。此外有酷比鼠、卡西龍、小兔哥、巴拉巴拉等童裝店。功能性業(yè)態(tài)有，本地規(guī)模最大的紫荊花網(wǎng)吧與本色網(wǎng)絡會所、國色天香美容SPA會所，金山賓館、美樂家園賓館，龍鳳酒樓等；街區(qū)人流量較大，但整體租金水平不高，月租金多在50-65元/㎡之間。市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析4、主要商業(yè)街區(qū)典型商鋪租金列表經(jīng)營行業(yè)商品檔次實用面積（㎡）門面寬度（米）年租金（萬元）月租金（元/平）經(jīng)營狀況1、建設路東段（新街，柏楊路和柳溪西路之間）備注：整體租金在90-160元/㎡之間播服裝中檔1203.320140較好耐克服裝中檔1003.31195一般叮啉果品食品中檔803.3885較好熙蘭雅服裝中檔603.38110一般2、解放路西段（步行街核心段，柳溪東路與民興路之間）備注：月租金多在85-100元/㎡之間，最高可達150元/㎡左右以純服裝中檔3003085較好魅力女人服裝中檔60685較好3、柳溪東路備注：租金多在50-65元/㎡之間ALT服裝中檔60455一般袋鼠皮具中檔201.250一般4、資江路備注：租金多在20-40元/㎡之間格力生活館電器中檔601.218一般華帝燃具廚衛(wèi)中檔100433較好5、迎春路備注：整體租金在50元/㎡左右，最高達75元/㎡左右羅蒂公主面包咖啡中檔50350較好寶貝世界孕嬰中檔120642較好6、萼輝巷備注：整體租金在40元/㎡左右鍋富城美食中餐中檔160840一般

租金尤其是核心地段的租金是直接反映城市購買力的風向標之一，從以上表格中可以看出安化核心地段的租金較為平穩(wěn)，體現(xiàn)了該市商業(yè)尚處于蓄勢期。可以預測，隨著代表日常消費水平、生活方式的業(yè)態(tài)和品牌出現(xiàn)，會引導消費提升商家的經(jīng)營水平進而促進商業(yè)物業(yè)價值的提升。市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析名稱區(qū)域位置面積樓層經(jīng)營種類配套好潤佳超市建設路15000㎡F1-F3珠寶、化妝品、服裝、鞋、內(nèi)衣、皮具、食品、日化等德克士、益漢大藥房、商務賓館金太陽購物中心（迎春路店）迎春路1300㎡F1-F2F1：食品、日用品（約1000平）F2：服裝賣場（約300平）益漢大藥房金太陽購物中心（解放路店）解放路2000㎡F1-F2食品、日化步步高超市沿江路7600㎡F1-F2手表、皮具、珠寶、中式快餐、糕點、食品類、藥店、電器、日化品、服裝益漢大藥房、美樂烘焙、九牧王男裝、特步金太陽購物中心（迎春路店）金太陽購物中心（解放路店）步步高超市好潤佳超市1、零售業(yè)態(tài)：超市大賣場超市這一業(yè)態(tài)是與城市常住居民切合度最高的業(yè)態(tài)，目前1000平以上超市有4家，均分布在在老城區(qū)沿街，2家金太陽購物中心分別位于解放路步行街和迎春路與柳溪西路交匯處，好潤佳及步步高分別在城東、西兩側(cè)；超市單店分布分散，以滿足周邊居民日常消費，同質(zhì)化競爭不明顯老城區(qū)超市有加強零售及服裝業(yè)態(tài)的趨勢，如好潤佳一層、金太陽迎春店二層以及步步高均設有服裝賣場，但整體檔次較低，藥店與超市的結(jié)合度較高（益漢大藥房，目前安化連鎖數(shù)量最多的藥房，城區(qū)已發(fā)展至5家）南區(qū)目前僅一家金太陽（約700平），難以滿足周邊居民日常所需，業(yè)態(tài)需求強烈，項目商業(yè)部分定位可適當考慮市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析2、零售業(yè)態(tài)——百貨服飾專業(yè)賣場名稱區(qū)域位置面積樓層經(jīng)營種類代表品牌云天商業(yè)廣場迎春路10000㎡F1-F3男女裝、家紡等晚安家紡、BOSS云天橋市場柳溪兩側(cè)7000㎡F1-F3品牌男女服裝、童裝、皮具鞋類嗒嘀嗒、三彩、BOSS、船王、大東、ABC、公牛世家湘資市場柳溪東路15000㎡F1-F3男女裝、童裝、窗簾布藝、小百貨、網(wǎng)吧、桌球、棋牌等本色網(wǎng)吧百美百貨解放路3600㎡F1-F3品牌男女裝等培蒙、真維斯、千黛百合、卓多姿、卡貝奈爾、特步童裝、小兔哥太平洋服飾市場解放路1200㎡B1低端男女服飾、休閑裝、童裝金帝百貨解放路1層400㎡，2層200㎡時尚女裝、品牌男裝、童裝等金盾紅豆紅鞋城解放路1層350㎡，2層150㎡中低端男女皮鞋、休閑鞋等等百貨服飾專業(yè)賣場類主要有云天閣商業(yè)廣場、云天橋市場、湘資市場、百美百貨、金帝百貨、太平洋服飾市場和紅豆紅鞋城，主要分布在核心商圈解放路周邊，無論從商品品牌、品質(zhì)還是商家經(jīng)營實力上看，整體服裝品牌知名度不高，店鋪規(guī)模不大，商品同質(zhì)化嚴重，大多數(shù)滿足中低端消費市場的需要云天閣商業(yè)廣場云天橋市場湘資市場太平洋服飾市場紅豆紅鞋城金帝百貨百美百貨市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析3、零售業(yè)態(tài)——品牌專賣店路段經(jīng)營方式經(jīng)營面積租金水平主要業(yè)態(tài)代表品牌解放路租賃40平83—100元/平男裝黑白經(jīng)典、名仕男裝、寶狐貍、男人之家、SDS等女裝千仞崗、艾麗、魅力女人、朵以、詩燕、粉藍、魅力百分百等休閑運動特步、以純、貴人鳥、美特斯邦威等鞋類紅蜻蜓、意爾康、康奈等建設路租賃30平90—160元/平男裝杰西伍、激情歲月等女裝播、秋水伊人、季候風、熙蘭雅、紅袖、依曼麗、夢舒雅等休閑運動耐克、卡帕、李寧、361、安踏、特步、鴻星爾克、貴人鳥等柳溪東路租賃20-120平50—75元/平男裝ALT、船王、七匹狼、圣得西、忘不了、利郎、與狼共舞等女裝歐時力、夢衣香、埃立等鞋類蜘蛛王、意爾康、紅豹鞋業(yè)、達芙妮、茂源鞋業(yè)等休閑運動安踏、鴻星爾克、貴人鳥等皮具稻草人、袋鼠、凱迪保羅等童裝巴拉巴拉品牌服飾及鞋包專賣店主要分布在建設路、解放路和柳溪東路。通過市場掃描，我們發(fā)現(xiàn)品牌男裝（正裝）市場上僅有6家，如九牧王、利郎、七匹狼、與狼共舞、圣得西、蜘蛛王男裝（除九牧王外主要分布在步行街入口附近），價格較高且營銷活動較少，經(jīng)營狀況均一般；女裝品牌相對男裝而言有所提升，除了服裝賣場外，主要集中在建設路靠云天閣路段，其中不乏有艾萊依、播牌、秋水伊人、帛逸、熙蘭雅等，另外在柳溪東路上歐時力、達芙妮、恒源祥也有進駐，整體經(jīng)營狀況較好，居民對女裝品牌接受度較高；童裝品牌不多，主要以巴拉巴拉、嗒嘀嗒、杰米熊等為代表，但童裝市場仍以中低端為主，大多數(shù)童裝購買首選在湘資市場；一般休閑類服飾主要以以純?yōu)榇砬医?jīng)營面積最大，共有3間店面，其他如美特斯邦威、真維斯等，也是集中分布在步行街上；運功休閑類品牌主要有耐克、李寧、361、安踏、特步、鴻星爾克、貴人鳥等；皮具類知名品牌不多，主要有金利來、萬里馬、稻草人、蜘蛛網(wǎng)、意爾康皮具等。整體來看，品牌知名度不高，商家經(jīng)營實力有限，經(jīng)營規(guī)模不大。市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析4、零售業(yè)態(tài)——數(shù)碼通訊/家電/建材市場專業(yè)的電器賣場目前僅兩家分布在解放路步行街，900平的美達電器超市、1100平的新一百電器，其余主要散落在家居建材市場臨街商鋪中以及超市賣場內(nèi)通訊賣場以中國移動手機超市占據(jù)市場較大份額，步行街分布兩家專業(yè)店，百佳數(shù)碼和百美百貨一樓，整體來看手機品牌及款式較少；數(shù)碼產(chǎn)品主要集中在迎春路端，主要有聯(lián)想、惠普、戴爾、宏基等品牌店；從消費者需求調(diào)研了解到，通訊數(shù)碼商品消費外流較多，本項目定位可適當考慮建材市場發(fā)展較好，老城區(qū)以形成沿江路建材集群（中偉和好又多周邊），資江路建材集群；南區(qū)由于住宅開發(fā)量體較大，商鋪租金較低，目前也在沿街零散分布較多的建材門店南區(qū)建材集中區(qū)華聯(lián)家具市場安化建材大市場中偉城市廣場一期資江路建材一條街百美百貨一樓手機賣場迎春路數(shù)碼一條街美達電器超市新一佰電器好又多建材超市百佳數(shù)碼市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析5、餐飲業(yè)態(tài)從整體市場來看，餐飲業(yè)態(tài)略顯單一，類別不齊全，整體檔次不高。中式餐飲主要分布在沿江路、萼輝路、城郊（特色農(nóng)家菜）以及大碼頭（大排檔）附近，據(jù)了解目前政務餐飲消費主要在酒店/賓館，商務消費及家庭聚餐多在沿江路、萼輝路一帶，或在城郊農(nóng)家菜，大碼頭附近主要是以大排檔為主，目前經(jīng)營17家，檔次較低。中式餐飲經(jīng)營較好的有龍鳳酒樓、辰山柴火廚房、大湘和私房菜、柳葉福、月亮彎等，中式餐飲整體情況來看都是以本地菜為主，經(jīng)營面積不大。西式餐類商家僅以花之林為代表，擁有10個包間、13卡座及10個大廳散臺，整體經(jīng)營面積達700平米左右，其餐飲的客單價（不含喝茶）大致在48—68元之間，是年輕時尚類消費群體及少量商務人士消費的場所。另外資江明珠，內(nèi)設KTV、中西餐飲。茶樓市場也不盡如意，目前僅云天閣茶樓為真正意義上的茶樓，而花之林在本地市場調(diào)整經(jīng)營思路將西餐廳的咖啡改以喝茶為主，但同樣也配有中西式餐飲，諸如茶馬人家茶樓以及分布在各賓館酒店內(nèi)的茶樓主要還是以棋牌為主。中式快餐類主要以來自長沙的知名品牌無名粉店為代表，以經(jīng)營煲仔飯、蓋碼飯、粉面為主，與其店長交流，由于其地段以及本地人的餐飲消費習慣原因，人流量較少經(jīng)營情況也不樂觀；另外迎春路上大大小小的湖南蒸菜館，人氣較旺。西式快餐類目前僅德克士1家，經(jīng)營面積350平米左右，人氣一般，另外中偉城市廣場前期正與肯德基接洽招商。糕點房主要以本地市場2家連鎖品牌美樂烤培、麥萃爾為主，經(jīng)營面積都不大，另外迎春路上羅蒂公主面包咖啡店也頗受年輕人喜愛。其余餐飲業(yè)態(tài)，如火鍋類、燒烤類、中式美食廣場、新派餐飲、日韓料理等目前都尚缺乏。市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析6、餐飲業(yè)態(tài)主要餐飲商家調(diào)查名稱區(qū)域位置備注龍鳳酒樓（建設路店）柳溪東路共2家店，在北區(qū)建設路路口與柳溪西路交匯處有一家分店，屬北區(qū)規(guī)模最大的中式餐廳。2F大廳面積400㎡左右，20張散桌，包房10間，其中小包房4間，面積10㎡左右，中包房6間，面積15平米左右，3F設8個大包間，面積22㎡左右，年租金8萬元，以宴會為主，主營湖南菜，客單價在50元左右。龍鳳酒樓（柳溪東路店）建設路與柳溪西路交匯處共9個包間，其中大包間1個，面積在25㎡左右，小包間8個，面積在15㎡左右，大廳共16桌散席，面積在225㎡左右。主營湖南菜，以宴會為主，客單價在40-60元之間，經(jīng)營情況較好。茶馬人家新開路共2層，600㎡，1F為中餐廳，主營湘菜，有8個包間，2F為棋牌室。辰山柴火廚房迎春路與柳溪西路交匯處共2層，單層面積在350㎡左右，8間包房，客單價40—48元，年租金3萬元，經(jīng)營情況一般。無名粉店迎春路以經(jīng)營蓋碼飯、煲仔飯、粉面為主，經(jīng)營情況不樂觀。德克士望江路與建設路交匯處安化縣唯一的西式快餐店，經(jīng)營面積350㎡，人氣一般。花之林資江路與沿江路交匯處安化縣唯一一家西餐廳，擁有10間包房，13個卡座及10個大廳散臺，整體經(jīng)營面積達700㎡，其餐飲客單價（不含喝茶）在48-68元之間，經(jīng)營情況較好。市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析7、休閑娛樂業(yè)態(tài)一KTV市場，北區(qū)主要以久隆、凱旋、金山、錢柜等為代表，檔次及規(guī)模以久隆、凱旋較好，南區(qū)娛樂相對匱乏，基本集中在銀蓮大酒店，以及帝豪KTV和羅馬商業(yè)廣場的希臘神話KTV。名稱區(qū)域位置備注久隆KTV建設路在安化檔次較高，共18間包房，其中大包2個，價格為988元，中包7個，價格為680元，小包9個。經(jīng)營情況一般凱旋KTV柳溪西路與沿江路交匯在安化屬中檔，共16間包房，小包20㎡，中包45㎡，大包65㎡錢柜KTV柳溪西路屬中上檔，共25間包房，其中迷你包5間，每間20㎡，小包4間，每間30㎡，中包8間，每間40㎡，大包3間，每間60㎡，豪包5間，每間80㎡，價格分別為288元、328元、398元、468元、528元。經(jīng)營情況較好今夜星辰KTV沿江路與資江路交匯處共14間包房，小包價格為328元，中包468-488元不等，大包668元，豪包768-868元不等金山KTV柳溪東路位于金山賓館2F，共8間包房，其中小包4個，中包3個，大包1個。價格分別為228元、328元、418元。中包面積60㎡，大包80㎡外貿(mào)KTV解放路中低檔KTV,位于外貿(mào)大酒店2-4F，共15間包房，小包3個，價格為228元，中包6個，價格為298-328元，大包6個，價格為358-398元，大廳468元銀蓮KTV蓮城路中檔KTV，銀蓮大酒店6-7樓，共29個包間，其中小包4個，中包15個，大包8個，豪包2個，價格分別為228元，298元，398元，698元希臘神話KTV羅馬商業(yè)廣場安化縣檔次最高的KTV，共23個包間，小包168/328元（白天/夜間），中小包198/398元，中包248/498元，大包368/698元，VIP包488/998元，希臘包888/1698元帝豪KTV藍田路中低檔ＫＴＶ，共１０個包房，小包80/268元，中包100/368元，大包120/428元，大廳140/488元希臘神話銀蓮帝豪凱旋今夜星辰久隆星光燦爛文化錢柜金山資江明珠外貿(mào)市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析名稱區(qū)域位置備注湘黔足浴新開路面積180㎡，共11個包間，40個床位，足浴價格為58元鑫源足浴新開路面積400㎡，共16個包間，80個床位，足浴價格為60元九歌堂建設路與柏楊路交匯處共6個包間，4人間5個，6人間1個，每間15-20㎡，足浴價格為50元，已進駐羅馬商業(yè)廣場久禾茗香建設路久隆大酒店5F在安化足浴行業(yè)屬中高檔，共22個包間，項目包括足浴、按摩，價格在60-168元不等金晟足浴迎春路路口芙蓉賓館2F規(guī)模較小，共6個包間，面積在10-15㎡左右，價格在50-60元之間銀蓮銀蓮大酒店8F共23個包間，2人間7個，3人間3個，4人間4個，6人間2個，單人間（按摩房）7個價格58元，68元，78元，88元足浴市場主要散落在城市主要支干道臨街或巷道內(nèi)，整體經(jīng)營檔次、規(guī)模和服務都參差不齊，基本服務單元價格都在58——68元之間。網(wǎng)吧主要以連鎖店紫荊花網(wǎng)吧為主，其余有本色網(wǎng)絡會所、海洋網(wǎng)絡城、唐朝網(wǎng)吧、靈敏網(wǎng)吧等，主要散落在城市主要支干道臨街或巷道內(nèi)。整體規(guī)模以紫荊花為最大，單店經(jīng)營面積和檔次較高的是坐落在湘資市場三樓的本色網(wǎng)絡會所，同時涵蓋了棋牌室、臺球館，總共面積達1500平米。美容美發(fā)方面，廣州名發(fā)城以其3家連鎖并占據(jù)絕對核心地段的實力，成為本地市場聲譽較好、經(jīng)營較好的商家；柳溪西路美登健康美容SPA養(yǎng)生館以及建設路、柏楊路周邊白顏秀美容院、郁顏坊美容美體生活館、悅?cè)菝廊蒺B(yǎng)生會所等經(jīng)營情況較好。銀蓮足之韻九歌堂久隆金晟咸豐陶源陽光湘黔鑫源紫荊花本色7、休閑娛樂業(yè)態(tài)二市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析8、酒店/賓館業(yè)態(tài)賓館酒店作為主力功能型商家是后期招商工作中的重點，所以在調(diào)研過程中，我們也對酒店市場容量的調(diào)研，主要了解其分布狀況、客房容量、裝修檔次、配套設施、門市價格等，我們對規(guī)模及裝修相對較好的進行了調(diào)研；目前老城區(qū)酒店/賓館初步在20家左右，南區(qū)7家，總體來說大型酒店以銀蓮、久隆、凱旋、各種配套設施較好，而商務型酒店中錦鑫商務賓館較為出色，標準間的價格體系一般在128左右及248左右兩種檔次市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析名稱區(qū)域位置

備注久隆大酒店建設路北區(qū)檔次最高的酒店，共21層，地下1、2層為停車場，1F為大堂，3F有中餐廳，4、5F為KTV及足浴，6-7F為會議室，9-20F為客房，21F為茶樓，其中單人間客房價格為238元、308元，雙人間客房價格為248元、318元，套房價格428元、488元。凱旋大酒店沿江路與柳溪西路交匯處在北區(qū)檔次僅次于久隆，1F有咖啡廳，面積30㎡，4桌，2F為中餐廳，共18桌，7個包房，3-5F為KTV，6-11層為客房，共68間，標準間價格為138元，豪華間價格為168元，三人間價格為198元。外貿(mào)大酒店解放路路口1F為總臺，2-4F為KTV，5-6F為洗浴中心，7-10F為客房，每層6間，共24間，標準間面積15㎡左右，價格為100元。錦鑫商務賓館建設路路口，好潤佳超市旁共93間客房，其中豪華間11間，套間32間，標準單人間24間，標準雙人間15間，特價房11間，豪華會議室一間，并擁有超大停車場。標準間價格在128元-248元兩種檔次。金山賓館柳溪東路-1F為臺球室，面積180㎡左右，8張球桌，價格為15元/小時，2F為KTV，3F為客房，共14間。其中標準單人間面積在12㎡左右，價格為90元，標準雙人間面積在20㎡左右，價格為108元。芙蓉賓館迎春路與柳溪西路交匯處1F為總服務臺，2F為茶座、餐飲，3-5F為客房，單層12間，共36間，面積均在25㎡/間左右，標準單人間價格為80-90元，標準雙人間價格為90-100元。港灣賓館沿江路與資江路交匯處共7層，1F為總臺，2-7F為客房，每層12間，共72間客房。其中標準單人間面積16㎡，價格為128元，標準雙人間面積22㎡，價格為138元。東方賓館沿江路共7層，1F為總臺，2-7F為客房，共30間。標準間面積為22㎡，價格為118元。柏楊賓館柏楊路共39間客房，標準單人間價格為108元，標準雙人間價格為118元，三人間價格為168元。中天大酒店迎春路共5層，45間客房，2F有中餐廳。其標間面積有20㎡，價格為138元。9、酒店/賓館業(yè)態(tài)-----老城區(qū)主要酒店/賓館信息市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析序號名稱區(qū)域位置

備注1銀蓮大酒店蓮城路和吉祥路交匯處1F為酒店大堂，5F中式餐飲，6-7F為KTV，8F足療，9層棋牌室，10-13、15-16F為客房，共132個2紅蘋果商務賓館藍田路共3層，1F為大廳，2-3F為客房，共58間，標準間128元，單人間118元，套間208元（南區(qū)如家賓館亦是同一老板開設）3順天商務賓館藍田路一層設置賓館前臺導入?yún)^(qū)，二層為客房，共24間，標準間128元，單人間118，套間138元4京都商務賓館——六層，一層設置賓館前臺導入?yún)^(qū)，二層為餐飲，三至六層為客房，共30間，標準間110元，單人間100，豪華單人間125元5大成商務賓館——一層設置賓館前臺導入?yún)^(qū)，二層為客房，共13間，標準間100元，單人間90元6中兵賓館——一層設置賓館前臺導入?yún)^(qū)，二層為客房，共11間，標準間138/108，套房208元7如家賓館蓮城路一層設置賓館前臺導入?yún)^(qū)，二層為客房，共12間，標準間128元，單人間108元，套房138元南區(qū)現(xiàn)有星級酒店1家，即銀蓮國際大酒店，在建星級酒店1家-華天大酒店；商務酒店6家，其中以紅蘋果商務賓館軟硬件設施最好，經(jīng)營狀況最佳。10、酒店/賓館業(yè)態(tài)-----南區(qū)主要酒店/賓館信息市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析項目名稱1、云天橋市場物業(yè)位置建設路與解放路相接占地面積云天房地產(chǎn)開發(fā)公司總建筑面積2500㎡停車位7000㎡業(yè)態(tài)分布-1F：潮流特區(qū)1F：男女品牌服飾、兒童服飾、皮具鞋類等代表商家：嗒嘀嗒，三彩，BOSS，船王，大東，ABC，公牛世家2F：時尚女裝、童裝等3F：古玩店、云天閣茶樓經(jīng)營狀況潮流服飾區(qū)23間鋪子，單間面積12㎡左右，整體經(jīng)營面積500㎡，經(jīng)營情況尚好，目前轉(zhuǎn)讓費達到3.8萬-4.5萬；一、二層經(jīng)營面積各2500㎡，一層50間店鋪，單間面積為25㎡為主，經(jīng)營較好，是本地居民購物首選地之一，有部分商鋪的轉(zhuǎn)讓費已高達12萬。二層60家店鋪，單間面積20㎡左右，生意一般；三樓云天閣茶樓包間18間，客滿率80%以上，經(jīng)營較好租金情況-1F：70—100元/㎡、1F：150—170元/㎡之間、2F：25元/㎡左右項目評價

該項目作為以服裝為主的專業(yè)市場，一層品牌處于市場中端水平，符合本地城鎮(zhèn)消費習慣，是大眾居民購物首選之地，人流量較大，經(jīng)營情況較好，而二樓時尚女裝與童裝市場商品檔次較低與湘資市場同質(zhì)化嚴重，故經(jīng)營情況一般，商鋪價值較低項目名稱2、云天商業(yè)廣場物業(yè)位置迎春路與資江路相接處發(fā)展商云天房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積3000㎡總建筑面積10000㎡停車位門前廣場少量停車位業(yè)態(tài)分布1F：主營男女時裝、，休閑服飾、皮具，家紡；外店：大風車國際兒童攝影、百麗、孕嬰童超市2F：廣州名發(fā)城、可愛可親母嬰生活館經(jīng)營狀況1層60間店鋪，單間面積20㎡左右，目前有24間空置，開鋪率為60%；2層目前僅有了廣州名發(fā)城仍在經(jīng)營外，其余鋪面已全部停業(yè)處于招商調(diào)整中。商業(yè)城整體經(jīng)營情況較差，人流量較少，外店相對獨立對外經(jīng)營，目前經(jīng)營情況尚可租金情況1F：50—65元/㎡之間、2F：35—50元/㎡項目評價該項目處于城市中心核心商圈，與解放路、建設路兩條商業(yè)街相鄰，與云天橋市場遙相呼應，形成“十字商業(yè)”格局，是2010年落成的商業(yè)項目，一度成為安化投資者追捧的商業(yè)體。開發(fā)商采取“三年包租經(jīng)營返點”的營銷方式，其銷售情況火爆，并銷售價格較高。但在后期招商中，對商鋪各單元鋪面的分割、項目業(yè)態(tài)定位以及商家的選擇上，沒有突出經(jīng)營特色，商家經(jīng)營實力較弱，商品同質(zhì)化嚴重；在運營管理上基本沒有形成有效的統(tǒng)一管理，特別是近來隨著3年包租期將滿，開發(fā)商在營銷推廣上完全沒有給予扶持，商家經(jīng)營舉步維艱，處于市場化自生自滅狀況，整體經(jīng)營慘淡1、城市商業(yè)典型性案例分析一市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析項目名稱3、湘資市場物業(yè)位置柳溪東路占地面積6000㎡總建筑面積15000㎡停車位無業(yè)態(tài)分布1F內(nèi)鋪為集貿(mào)生鮮市場，少量外鋪為男女時裝、家紡、日用品等2F男女時裝、童裝、鞋帽、床品家紡、日用小百貨等3F本色網(wǎng)吧經(jīng)營狀況該服裝市場經(jīng)營面積過12000平米，超過200多戶大小商家集中經(jīng)營，單間面積多為22平米左右，以中低端流行時尚服裝為主。由于租金較低，商品價格不高，是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城及多數(shù)年輕女性首選購物的場所，人流量較大，經(jīng)營情況較好。三層的本色網(wǎng)吧也是本區(qū)域內(nèi)經(jīng)營面積最大的網(wǎng)吧，并涵蓋了臺球、棋牌等，是年輕人娛樂的首選場所之一，經(jīng)營情況較好租金情況1F：外鋪50—65元/㎡之間、2F：45元/㎡左右、3F：25元/㎡項目評價該項目屬于典型的縣級城市中低端服裝市場的代表，其物業(yè)結(jié)構(gòu)陳舊、經(jīng)營環(huán)境較差，經(jīng)營檔次較低。由于單間經(jīng)營面積不大，年租金總額低，商家從事經(jīng)營起點較低，商家的經(jīng)營實力有限，大多數(shù)為城市下崗再就業(yè)職工，故其經(jīng)營商品主要以檔次較低的低端商品為主。但由于商家經(jīng)營成本低，商品價廉且以流行時尚服裝為主，故是安化縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)往來購物人流最集中的區(qū)域。但由于物業(yè)及商業(yè)環(huán)境，該市場未來將面臨升級改造的可能項目名稱4、好潤佳超市

物業(yè)位置建設路與望江路交匯處發(fā)展商湖南豐彩實業(yè)發(fā)展有限公司占地面積5000㎡總建筑面積15000㎡停車位400余個業(yè)態(tài)分布1F煙酒、珠寶、化妝品、男女服裝、內(nèi)衣、皮具、鞋；外店：德克士、益漢大藥房、錦鑫商務賓館2F副食品、生鮮、蔬果、糧油等3F日用化工品、日雜百貨、服裝鞋帽、家用電器、電子產(chǎn)品、兒童用品、皮革制品、床上用品、針織品、文體用品經(jīng)營情況該超市處于老城區(qū)建設路口，毗鄰城西社區(qū)及政府機關(guān)，周邊居民人口較多，在規(guī)劃上除零售賣場的傳統(tǒng)經(jīng)營品類外，成功引進了第一家西式快餐德克士、湖南連鎖藥店品牌益漢大藥房、錦鑫商務賓館，整體經(jīng)營情況較好項目評價

該超市作為湖南省內(nèi)大型超市連鎖店之一進駐安化老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)建設路與望江路交匯路口，老城區(qū)居民聚集地，交通便利，人流量較大，且臨近政務中心，周邊居民消費水平高，整體經(jīng)營情況較好，也是目前安化單體最大的超市賣場2、城市商業(yè)典型性案例分析二市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析項目名稱5、嘉和·資水名居2期

物業(yè)位置資江路發(fā)展商嘉和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積2500㎡總建筑面積10000㎡停車位

2期無；1期步步高超市門前廣場有少量停車位業(yè)態(tài)分布1-2F及街區(qū)：品牌時尚街，時尚服飾、品牌化妝、珠寶首飾、精品百貨、電子數(shù)碼、工藝收藏、美容美甲、餐飲休閑、特色美食等3F：婦嬰兒童體驗樂園，孕嬰童用品、兒童服飾、幼教機構(gòu)、童話世界、故事樂園、游戲體驗區(qū)等4F：定位為城市休閑中心，招商范圍包括美容會所、保健休閑、KTV會所、品牌黑茶會所經(jīng)營情況嘉和·資水名居2期以規(guī)劃打造“體驗時尚生活”的時尚商業(yè)街區(qū)，注重特色差異化市場定位，具備購物、休閑、美食、娛樂、健身、培訓、創(chuàng)業(yè)的功能，集購、食、娛、休、藝為一體的新概念，打造全新立體街市商業(yè)。但后期招商啟動后，實際商家落位有待考量項目評價1期商業(yè)成功引進湖南連鎖品牌步步高超市和全國連鎖品牌全友家私；2期商業(yè)僅為規(guī)劃，招商尚未啟動，實際操作中可能調(diào)整，從調(diào)研中了解到2層某電器賣場在洽談中項目名稱6、中偉城市廣場（三期規(guī)劃中）

物業(yè)位置沿江路發(fā)展商益陽中偉安信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積3期1200㎡總建筑面積3期4800㎡停車位17000㎡地下車庫，400停車位業(yè)態(tài)分布1期沿江路臨街，社區(qū)商業(yè)配套，內(nèi)街以家居建材、窗簾布藝等為主社區(qū)配套以中國聯(lián)通旗艦店、萬嬰早教中心為代表；家具建材商家有嘉寶莉油漆、顧家家居、歐派櫥柜等2期規(guī)劃以男女服飾、黑茶經(jīng)營為主，實際招商進駐仍是陶瓷、地板、墻紙等建材類業(yè)態(tài)，如圣象地板、大自然照明等3期1-2F佳惠百貨、肯德基、同程電器3-4F時代金典影院（規(guī)劃招商中）銷售狀況1期15800元/㎡，已銷售完畢，2期在銷售中，臨街價格為20000

元/㎡，內(nèi)鋪為18000

元/㎡，采取“三年包租返利”銷售模式，1期返租：7%、8%、9%；2期返租5%、6%、7%租金狀況1-2期租金內(nèi)鋪30-40元/㎡外鋪100-120元/㎡左右項目評價

該項目位于308省道和臨江主干道，眾多高端樓盤聚集地之中，與建材大市場相鄰，周邊毗鄰城市休閑廣場，整體商業(yè)體量15萬平米，集購物、休閑、美食、娛樂、文化等為一體，是安化商業(yè)項目中規(guī)劃功能最全、業(yè)態(tài)最為豐富的、規(guī)模最大的城市綜合體項目，，成為真正意義上的區(qū)域商圈3、城市商業(yè)典型性案例分析三市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析項目名稱7、羅馬商業(yè)廣場物業(yè)位置南區(qū)東坪大橋口發(fā)展商安化多凌控股集團占地面積37畝總建筑面積21000平停車位沿江大道門前少量停車位業(yè)態(tài)分布親水平臺層（負二層）：二橋以東為男裝（入駐勁霸、太平鳥等）、運動服飾（李寧等），二橋以西為女裝（歐時力、杰西伍、播等）觀景層（負一層）：二橋以東為黑茶一條街（已入駐12家，2家空置），二橋以西為女裝鞋包地上一層：品牌服裝、生活配套商業(yè)地上二層：餐飲休閑娛樂（二橋以東已開業(yè)：羅馬火鍋城、希臘神話KTV，二橋以西在裝修：羅馬國際影城和足之韻）租售狀況負二層在售均價21000元/平，三年返租（三年投資回報分別為5%、6%、7%），一次性抵扣房款；負一層黑茶街區(qū)以租為主，租金55-60元/平，前兩年免租（售樓部對外宣稱只租不售，但通過黑茶商家訪談是可出售的，商鋪面積140平，總價400萬，折算均價2.8萬/平），女裝鞋包區(qū)均價19000元/平；地上一層銷售均價23000-27000元/平，地上二層大面積整體出售，價格13000-14000元/平項目評價羅馬商業(yè)廣場從物業(yè)形式和建筑風格在安化是一大創(chuàng)新，前期大量營銷推廣加之較好的地段，目前租售狀況均較好，加之未來周邊大量職能部門及配套小區(qū)的建設，開發(fā)商在附近籌備的商業(yè)中心地塊及上海城項目配套商業(yè)，未來該區(qū)域勢必成為安化縣又一商業(yè)中心，其對本項目的消費分流不言而喻。親水平臺的安全隱患是其一大敗筆，本項目理應適當規(guī)避4、城市商業(yè)典型性案例分析四（重要項目）市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析商業(yè)市場小結(jié)安化商業(yè)提質(zhì)，消費需求提升，經(jīng)營需求潛力巨大安化商業(yè)規(guī)劃：：項目處于安化“南城新區(qū)”未來城市商業(yè)的核心輻射區(qū)域，為項目的開發(fā)與發(fā)展提供市場基礎(chǔ)。安化商業(yè)現(xiàn)狀：安化縣傳統(tǒng)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)仍占主要地位，核心商業(yè)圈已經(jīng)形成，現(xiàn)代化購物中心等新型業(yè)態(tài)尚未成熟，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)大多集中于舊城區(qū)，面貌陳舊，尚未形成多業(yè)態(tài)、多層次的商業(yè)新格局，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展沒有形成合力；消費者高端購物需求難滿足。安化集中商業(yè)：專業(yè)市場“不專業(yè)”、“不集中”：安化縣當前建立的專業(yè)市場規(guī)模小、環(huán)境差、業(yè)態(tài)雜、管理亂，市場專業(yè)程度極其低，各類市場不集中，不具特色，為本案高提供專業(yè)特色市場打造空間。從商業(yè)體量看：安化城區(qū)人口約13.2萬人，目前在經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)體量約在40萬平米左右（未包括南區(qū)待建商業(yè)物業(yè)約20萬平米左右），未來商業(yè)整體總量將突破60萬平米，人均約4.5平米的物業(yè)占有量將超過城市商業(yè)發(fā)展的需求。性別年齡教育狀況職業(yè)類型收入狀況……消費者基本情況組成：年齡教育情況職業(yè)類型收入情況17%48%20%13%1%1%20歲以下20-24歲25-34歲35-44歲45-54歲55-64歲55%15%15%12%2%1%沒有受過正式教育初中或初中以下高中/中專/技校大學?？苹蛲葘W歷大學本科碩士及以上13.8%21.8%24.1%13.8%12.6%3.4%4.6%0.0%0.0%1.1%0.0%4.6%1500元/月以下1500-2000元/月2000-3000元/月3000-4000元/月4000-6000元/月6000-8000元/月8000-10000元/月10000-15000元/月15000-20000元/月20000-25000元/月25000-30000元/月30000元/月以上3.2%7.4%23.4%1.1%3.2%12.8%34.0%2.1%1.1%1.1%10.6%教師公務員上班族（公司職員）醫(yī)療人員公司或工廠管理階層私營或民營企業(yè)主/老板個體經(jīng)營者/老板下崗/失業(yè)/待業(yè)退休/離休學生其他一、安化本地消費習慣及需求分析

1、消費者基本情況市場典型項目主要商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)城市商業(yè)規(guī)劃商業(yè)現(xiàn)狀消費需求分析商業(yè)市場分析本地居民日常消費行為9.8%9.8%15.2%21.7%3.3%21.7%18.5%1次/周或更多2-3次/月1次/月1次/季度2-3次/年1次/年很少/幾乎不14.9%20.3%11.5%12.2%15.5%8.8%14.2%2.7%男裝女裝鞋類箱包兒童類用品化妝品珠寶鐘表手機/數(shù)碼IT其他44.7%55.3%是否選擇頻次原因品類外地購物消費偏好受訪者日常消費行為以超市購買日用品為主，占比31.8%，親朋好友聚餐占比13.4%，10.9%日常會選擇購買服飾鞋包，另外棋牌茶藝占比較高，達10.9%，至于看電影、美容、健身、足療等休閑娛樂活動，受訪者進行的非常少超過一半的受訪者表示會選擇到外地購物，外地購物的城市以長沙和益陽為主；因公務出差，因旅游、因探親是受訪者外地購物消費的主要原因，合計占比60.4%，也因此受訪者去外地購物的頻次相對較低，每月去一次或以上的受訪者僅45.7%；安化本地無法滿足最有可能去外地購買的品類有男女裝、化妝品、手機數(shù)碼等；由于城市交通不便，安化消費仍處于一種封閉的、自給自足的模式31.8%10.9%9.6%3.3%13.4%2.9%8.4%2.9%3.3%2.