上海物業(yè)代理公司項目部員工指引

上海XX項目部員工指引

【前言】為了讓員工更好的了解上海XX項目部的報務內容、部門架構、運作模式、日常管理、部門間合作，減少無謂的工作環(huán)節(jié)，以保持項目部高效、專業(yè)的工作氛圍。項目部業(yè)務范圍項目架構及運作模式項目部各中心工作指引項目部日常行政制度項目部業(yè)務范圍1、一級市場的土地評估、可行性方案研究；2、二級市場的項目評估、項目研展、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設計、銷售策劃、銷售執(zhí)行、廣告企劃、涉及商業(yè)、辦公、住宅各領域。項目架構及運作模式架構分為三級，在兩個層面進行運作。第一層面第二層面項目部（上海）研究咨詢中心拓展中心策劃中心營銷中心廣告部投資咨詢部市場研究部拓展一部拓展二部商業(yè)拓展部區(qū)域策劃部商業(yè)策劃部銷售部招商部文案平面設計第一層面項目架構及運作模式第二層面外省項目部拓展部策劃部銷售部地區(qū)辦事處拓展部策劃部銷售部項目架構及運作模式項目部各中心工作指引相關指引四：《研究咨詢工作指引》相關指引五：《拓展工作指引》相關指引六：《住宅策劃工作指引》相關指引七：《商業(yè)策劃工作指引》相關指引八：《住宅銷售工作指引》相關指引九：《商業(yè)銷售工作指引》相關指引十：《招商工作指引》相關指引十一：《廣告工作指引》項目部日常行政制度一、SHAREPOINT的應用二、制度操作人員：項目部秘書制度一：關于項目部各種制度制訂的說明一、指引是各項工作展開的基礎。二、制度是解決問題的依據(jù)。三、內部規(guī)章是各部門依據(jù)自身情況而制訂的守則。項目部日常行政制度制度二：：關于項項目部總總監(jiān)與副副總監(jiān)的的分工名稱所轄部門管理范圍項目分工與其他部門的配合項目部總監(jiān)拓展部、商業(yè)部、銷售部，地區(qū)辦事處以及業(yè)務總監(jiān)人事任免、工資待遇、報銷、日常業(yè)務管理、部門培訓、假期審批一個項目由一位項目領導（總監(jiān)或副總監(jiān)）全權負責財務部、電腦部項目部副總監(jiān)研究咨詢部、策劃部、廣告部、外省部人事任免、工資待遇、報銷、日常業(yè)務管理、部門培訓、假期審批副總監(jiān)全權負責的項目，總監(jiān)有義務在項目談判的關鍵階段參與中介部、行政部法律部項目部日日常行政政制度制度三：：關于項項目部各各部門職職級及名名稱研究咨分析員研究主任研究主任部門總監(jiān)高級研究主任高級研究主任副經(jīng)理副經(jīng)理經(jīng)理經(jīng)理高級經(jīng)理高級經(jīng)理分析員項目部部日常常行政政制度度市場研研究部部投資咨咨詢部部制度三三：關關于項項目部部各部部門職職級及及名稱稱廣告部部二級文案一級設計一級文案部門總監(jiān)資深設計資深文案設計主管文案主管經(jīng)理經(jīng)理高級經(jīng)理高級經(jīng)理二級設計項目部部日常常行政政制度度制度三三：關關于項項目部部各部部門職職級及及名稱稱策劃部部門(含住宅宅、商商業(yè))總監(jiān)策劃師高級策劃師副經(jīng)理經(jīng)理高級經(jīng)理策劃助理7級6級5級4級3級2級1級項目部部日常常行政政制度度總監(jiān)高級銷售主管副經(jīng)理經(jīng)理高級經(jīng)理銷售代表7級6級5級4級3級2級1級制度三三：關關于項項目部部各部部門職職級及及名稱稱營銷部部門(住宅、、辦公公、商商鋪)項目部部日常常行政政制度度制度三三：關關于項項目部部各部部門職職級及及名稱稱拓展部部總監(jiān)推廣代表高級拓展副經(jīng)理經(jīng)理高級經(jīng)理助理7級6級5級4級3級2級1級項目部部日常常行政政制度度制度四四：關關于員員工入入職、、考核核、離離職的的規(guī)定定入職程程序新增人員申請表行政部各部門經(jīng)理面試考核表總監(jiān)簽字錄用員工入職報到秘書處登記項目部部日常常行政政制度度制度四四：關關于員員工入入職、、考核核、離離職的的規(guī)定定考核考核個人工作小結規(guī)章制度及紀律的執(zhí)行情況客戶的滿意度工作能力的提高轉正(晉升)考核項目部部日常常行政政制度度制度四四：關關于員員工入入職、、考核核、離離職的的規(guī)定定離職程程序擅自離職已通知部門經(jīng)理和主管損失自行承擔和部門負責人承擔損失未填員工辭職申請表員工辭職申請表總監(jiān)批準工作交接完畢部門秘書主管簽字確認項目部部日常常行政政制度度一、員員工每每月考考勤，，由各各部門門所屬屬秘書書負責責。二、員員工每每天下下班整整理桌桌面。。制度五五：關關于員員工考的規(guī)定考勤

項目部部日常常行政政制度度制度五五：關關于員員工考考勤、、外出出登記記、工工作日日記、、假期期的規(guī)定定外出登登記（（除項項目項目部部日常一、計計劃性性申請請?zhí)崆耙灰惶焯钐顚懲馔獬錾晟暾埍肀?，并并注明明打卡卡或不不打卡卡。二、臨臨時性性申請請員工因因突發(fā)發(fā)事件件需要要早上上直接接外出出不打打卡者者需與與前一工作作日或或當日日九點點前通通知上上級主主管。。項目部部日常常行政政制度度制度五五：關關于員員工考考勤、、外出出登記記、工工作日日記、、假期期的規(guī)定定工作日日記一、項撰寫工作日志。二、銷售中心在案場工作的員工除外制度五：關關于員工考考勤、外出出登記、工工作日記、、假期的規(guī)定假期的種類類項目部日常常行政制度度有薪假期（（不可預支支）：1、年假（轉轉正員工））2、有薪病假假（轉正員員工）3、婚、喪、、產(chǎn)假。無薪假期：：1、事假2、超出有薪病假時數(shù)的病假（以事假計）制度五：關關于員工考考勤、外出出登記、工工作日記、、假期的規(guī)定假期申請手手續(xù)項目部日常常行政制度度一、申請時時間三天以內提前三天申申請三天以上提前一周申申請制度五：關關于員工考考勤、外出出登記、工工作日記、、假期的規(guī)定假期申請手手續(xù)項目部日常常行政制度度二、審批權權限三天以內（（有薪）部門總監(jiān)審審批三天以上（（有薪）需二級審批批所有無薪需二級審批批制度五：關關于員工考考勤、外出出登記、工工作日記、、假期的規(guī)定假期申請手手續(xù)項目部日常常行政制度度三、審批程程序1、有薪秘書拿假單填寫假單秘書審核并簽字領導對假單審批秘書對審批后的假單進行辦公平臺登記制度五：關關于員工考考勤、外出出登記、工工作日記、、假期的規(guī)定假期申請手手續(xù)三、審批程程序2、無薪秘書拿假單填寫假單秘書審核并簽字領導對假單審批秘書對審批后的假單進行辦公平臺登記項目部日常常行政制度度制度五：關關于員工考考勤、外出出登記、工工作日記、、假期的規(guī)定假期申請手手續(xù)項目部日常常行政制度度四、部門總總監(jiān)應對““假期申請請”審批嚴嚴格。五、周一至至周五加班班無串休，，周六、周周日加班無無調休。制度五：關關于日常報報銷、外地地出差報銷銷、借款還還款的規(guī)定日常報銷項目部日常常行政制度度一、手機費費報銷部門領導簽簽字部門秘書制度五：關關于日常報報銷、外地地出差報銷銷、借款還還款的規(guī)定日常報銷項目部日常常行政制度度二、出租車車報銷1、常規(guī)報銷銷A、總部辦公公員工B、銷售案場場員工2、非常規(guī)報報銷（加班班車費報銷銷）A、三天內填填寫完內容容，部門總總監(jiān)簽字后后，交由秘秘書。B、超過三天后后視無效。。C、晚上23：00以后出租車車費八折計計。制度五：關關于日常報報銷、外地地出差報銷銷、借款還還款的規(guī)定定日常常報報銷銷項目目部部日日常常行行政政制制度度三、、關關于于案案場場備備用用金金及及非非計計劃劃類類用用品品費費用用的的報報銷銷1、銷銷售售部部各各案案場場不不設設備備用用金金，，特特殊殊情情況況需需填填寫寫申申請請報報告。。2、銷銷售售部部日日常常費費用用由由案案場場秘秘書書交交項項目目總總監(jiān)監(jiān)簽簽字字后后匯匯總總。。3、特特殊殊情情況況下下自自行行購購買買物物品品，，發(fā)發(fā)票票由由行行政政部部相相應應人人員員簽字字后后，，交交項項目目（（副副））總總監(jiān)監(jiān)簽簽字字報報銷銷。。四、、應應酬酬費費用用報報銷銷制度度五五：：關關于于日日常常報報銷銷、、外外地地出出差差報報銷銷、、借借款款還還款款的的規(guī)定定日常常報報銷銷應酬費用≥6級員工應酬費用報銷單領導簽字秘書匯總費用報批≤5級員工應酬費用應酬費用報銷單領導簽字秘書匯總項目目部部日日常常行行政政制制度度制度度五五：：關關于于日日常常報報銷銷、、外外地地出出差差報報銷銷、、借借款款還還款款的的規(guī)定定借款款填寫借款單部門總監(jiān)簽字交由秘書項目（副）總監(jiān)簽字秘書借款登記項目目部部日日常常行行政政制制度度一、、普普通通借借款款與與還還款款1、借借款款3000元以以內內制度度五五：：關關于于日日常常報報銷銷、、外外地地出出差差報報銷銷、、借借款款還還款款的的規(guī)定定項目目部部日日常常行行政政制制度度2、還還款款抵扣扣借借款款的的發(fā)發(fā)票票，，必必須須在在報報銷銷單單上上注注明明““還款款”，，交由由總總監(jiān)監(jiān)和和總總監(jiān)監(jiān)秘秘書書，，秘秘書書在在項項目目部部總總監(jiān)監(jiān)或或副副總總監(jiān)監(jiān)簽字字后后直直接接在在借借款款匯匯總總表表上上核核銷銷。。制度五五：關關于日日常報報銷、、外地地出差差報銷銷、借借款還還款的的規(guī)定借款項目部部日常常行政政制度度二、出出差借借款1、借款款A、在蘇蘇州、、無錫B、出差費用在2000以下的一律不予借款。C、借款人直接到財務處領取。2、還款款A、還款日日期以以該員員工回回公司司五個個工作作日為為限，，五日日內不不還者者扣所所借金金額10%作為罰罰款。。B、還款時時需由由秘書書去財財務部部進行行還款款，以以方便便秘書書進行行還款款登記記。C、如未按按上述述規(guī)定定還款款，導導致還還款登登記與與財務務部出出具的的帳單單不符符，處處以還還款額額的10%的罰款款。制度五五：關關于日日常報報銷、、外地地出差差報銷銷、借借款還還款的的規(guī)定借款項目部部日常一、1、出差費用包含接駁費（來往機場、車站之費用）。2、報銷程序制度五五：關關于日日常報報銷、、外地地出規(guī)定

報銷

費用申請表部門秘書費用申請表存檔項目（副）總監(jiān)簽字財務部報銷項目部部日常常行政政制度度規(guī)定

報銷

對方出具發(fā)票發(fā)票附在付款單或借款單秘書匯總總監(jiān)秘書單據(jù)返還請款者申請報告總監(jiān)簽字項目部部日常常行政政制度度二、對對外付付款的的報銷銷1、報銷銷程序序制度五五：關關于日日常報報銷、、外地地出差差報銷規(guī)定

報銷

項目部部日常常行政政制度度2、報銷銷時間間1、所有有票據(jù)交至財務部；2、財務部在每月6—28日中的周二和周四付款。制度五五：關關于日日常報報銷、、外地地出差差報銷銷、借借款還還款的的規(guī)定表格項目部一、表表格名名稱1、手機機費用用匯總總表2、常規(guī)出租租車費報銷銷匯總表3、非常規(guī)出出租車費報報銷匯總表表4、案場銷售售費用報銷銷匯總表5、應酬費用用報銷匯總總表制度五：關關于日常報規(guī)定

表格

項目部日常常行政制度度6、借款、還還款匯總表表7、外埠出差差費用報銷銷匯總表8、各類對外外付款報銷銷匯總表9、各員工報報銷匯總表表（注：表格格內容省略略）制度五：關關于日常報報銷、外地地出差報銷銷、借款還還款的規(guī)定表格項目部日常常行政制度度二、填表人人1、表格一、、二、三、、五、七、、九由部門門秘書、案案場秘書填寫；2、表格四由由案場秘書書填寫；3、表格六由由項目部（（副）總監(jiān)監(jiān)秘書填寫寫；4、表格八由由項目部總總監(jiān)秘書填填寫；5、表格九中中的差旅費費由項目部部總監(jiān)或副副總監(jiān)秘書書填寫；6、以上每月月25日以電子文文檔發(fā)給項項目部（副副）總監(jiān)秘書；制度七：長長期駐外人人員津貼及及發(fā)放方式式的規(guī)定項目部日常常行政制度度一、項目部部員工出差差、長期駐駐外費用報報銷及補貼貼的標準見下表：名目七級員工營業(yè)員（一級至二級）其他級別員工報銷或發(fā)放方式出差過夜補貼50元/天50元/天50元/天填單報銷過夜住宿費限住標準為普通標準間（限額250元/天）限住標準為普通標準間（限額250元/天）限住標準為普通標準間（限額250元/天）憑發(fā)票報銷長期駐外生活補貼（包括回滬交通接駁補貼及手機漫游費）1000元/月500元/月800元/月填單報銷宿舍租金（公司提供）按員工與公司事先約定費用核報按員工與公司事先約定費用核報按員工與公司事先約定費用核報憑發(fā)票及租賃協(xié)議一次性駐外床上用品補貼（員工在駐外三個月后憑發(fā)票申請報銷，不滿三個月減半報銷。每位員工在職期間只能申請一次）員工與公司各付50%，結束后歸員工所有（公司上限300元/人）員工與公司各付50%，結束后歸員工所有（公司上限300元/人）員工與公司各付50%，結束后歸員工所有（公司上限300元/人）憑發(fā)票報銷（以長駐兩個月為前提）回滬長途車費（不限業(yè)務往來）每月往返一次實報實銷每月往返一次實報實銷每月往返一次實報實銷憑交通工具票據(jù)報銷宿舍水電煤上限100元/月上限100元/月上限100元/月憑帳單報銷宿舍電話上限50元/月上限50元/月上限50元/月憑帳單報銷備注：長期期駐外定義義以當?shù)赜杏泄舅奚嵘釣闇薯椖坎咳粘３Ｐ姓贫榷戎贫绕撸洪L長期駐外人人員津貼及及發(fā)放方式式的規(guī)定生活補貼費用案場主管填寫匯總表報銷單據(jù)項目部總監(jiān)秘書總監(jiān)簽字財務部報銷秘書將匯總表存檔項目部日常常行政制度度二、駐外生生活補貼的的領取注：表格略略制度八：關關于項目部部資料上交交、歸檔、、查閱的說說明項目部日常常行政制度度一、上交交資料包包括：1、項目的的總平面面圖、房房型圖、、立面效效果圖等等；2、提交開開發(fā)商之之報告；；3、各類PP稿；4、會議紀紀要。制度八：：關于項項目部資資料上交交、歸檔檔、查閱閱的說明明項目部日日常行政政制度二、歸檔檔1、周一廣廣告部秘秘書將各各部門上上交的各各類資料料匯總制表表上傳至至SHAREPOINT。2、廣告部部秘書按按圖紙、、報告、、PP稿、會議議紀要四四大類存檔檔。3、其中報報告、PP稿分接案案類、操操作類兩兩塊（以是否否收費作作為劃分分標準））制度九：：關于項項目部各各部門傭傭金分配配的說明明項目部日常行行政制度三、查閱與借借閱1、可在SHAREPOINT上檢索資料；；23、逾期不還每天罰款10元，如有遺失罰款500元。4、樓書、剪報與圖書館的借閱參照上述條款執(zhí)行。負責該部門的項目部領導部門總監(jiān)（承擔協(xié)助工作之部門的領導或其指定的該部門6級以上員工）負責該部門的項目部領導負責該部門的項目部領導負責該部門的項目部領導業(yè)務總監(jiān)/項目高級經(jīng)理部門總監(jiān)（承擔主要工作之部門的領導）部門總監(jiān)（承擔協(xié)助工作之部門的領導或其指定的該部門6級以上員工）項目配合經(jīng)理（承擔協(xié)助工作之部門的4級以上員工）項目配合經(jīng)理（承擔協(xié)助工作之部門的4級以上員工，承擔與開發(fā)商日常溝通的工作）項目配合經(jīng)理（承擔協(xié)助工作之部門的4級以上員工）項目助理（配合項目經(jīng)理完成日常工作）項目助理（配合項目經(jīng)理完成日常工作）項目助理（配合項目經(jīng)理完成日常工作）一、項目運作作圖項目部日常行行政制度制度九：關于于項目部各部部門傭金分配配的說明項目部日常行行政制度二、具體分配配1、項目經(jīng)理、、項目配合經(jīng)經(jīng)理、項目經(jīng)經(jīng)理、銷售人人員A、獨家代理（包括住宅及商業(yè)銷售）（見流程）委托項目涉及前期產(chǎn)品規(guī)劃（見下圖）委托項目涉及前期產(chǎn)品規(guī)劃市場研究部分產(chǎn)品策劃部分營銷策劃部分廣告企劃部分銷售部分5%流程五至十一10%流程十二至二十三10%流程二十四5%流程二十五至二十六5%流程二十七至二十九注：如該項目目有策劃費用用則上述比例例可再相應調調整制度九：關于于項目部各部部門傭金分配配的說明項目部日常行行政制度委托項目直接進入銷售階段，錢其產(chǎn)品參與度不高市場研究部分產(chǎn)品策劃部分營銷策劃部分廣告企劃部分銷售部分5%流程五至十一10%流程十二至十五15%流程二十四5%流程二十五至二十六70%流程二十七至二十九制度九：關于于項目部各部部門傭金分配配的說明項目部日常行行政制度委托項目直接接進入銷售階階段，前期產(chǎn)產(chǎn)品設計參與與度不高注：如該項目需需廣告不參與平面設計或或與開發(fā)商溝溝通，則可考慮慮減少產(chǎn)品策策劃部分與營銷銷策劃部分的的分傭基數(shù)；如如該項目有策策劃費用則上述述比例可再相相應調整制度九：關于于項目部各部部門傭金分配配的說明項目部日常行行政制度2、前期（土地地）研究報告告委托項目不涉涉及其他合作作部門研究部分100%委托項目涉及及前期產(chǎn)品建建議，將按個個別實際所投投入工作量衡衡量傭金比例例產(chǎn)品策劃部分10--50%（按實際工作職能評定）10%流程十二至十五30%流程十二至十七50%流程十二至二十三制度九：關于于項目部各部部門傭金分配配的說明項目部日常行行政制度制度九：關于于項目部各部部門傭金分配配的說明項目部日常行行政制度3、產(chǎn)品規(guī)劃及及設計報告委托項目不涉涉及研究部提提供的特定專專項分析報告（只提提供一般數(shù)數(shù)據(jù)支持））研究部分

10%（流程五至七）產(chǎn)品策劃部分

90%委托項目涉涉及研究部部提供的特特定專項分分析報告，，將按個別別實際投入研究部分30—50%（按實際工作只能評定）30%流程五至十一50%特定專題報告制度九：關關于項目部部各部門傭傭金分配的的說明項目部日常常行政制度度制度九：關關于項目部部各部門傭傭金分配的的說明項目部日常常行政制度度4、廣告企劃劃（包括廣廣告平面表表現(xiàn)、賣點點包裝、銷銷售技推廣策略略）研究部部分分5%（一般數(shù)據(jù)據(jù)支持）產(chǎn)品策劃部部分0%營銷策劃部部分20%（流程二十十四及二十十七）廣告告企企劃劃部部分分75%制度度九九：：關關于于項項目目部部各各部部門門傭傭金金分分配配的的說說明明項目目部部日日常常行行政政制制度度B、C、除銷售部以外，研究、策劃、廣告的提傭比例20%，銷售經(jīng)理提傭比例為5%，銷售員提傭比例為15%。一、、項項目目制

項目部總監(jiān)或副總監(jiān)拓展部涉及主要工作之部門拓展部經(jīng)理拓展部部門總監(jiān)部門總監(jiān)客戶服務經(jīng)理項目經(jīng)理（涉及主要工作部門的4級以上員工）項目經(jīng)理（涉及主要工作部門的3級以上員工）項目經(jīng)理（涉及主要工作部門的3級以上員工）項目目部部日日常常行行政政制制度度制度度九九：：關關于于項項目目部部各

名稱

業(yè)務負責范圍業(yè)績分配（%）

拓展部

客戶信息收集和客戶跟蹤

75

其它主要技術工作部門及配合部門技術工作

25項目目部部日日常常行行政政制制度度說明明：：一、、二、、業(yè)業(yè)績績構構成成制度度九九：：關關于于項項目目部部各各部部門門傭

拓展部經(jīng)理16%：32%：52%客戶服務經(jīng)理拓展部經(jīng)理16%：52%：32%客戶服務經(jīng)理70%：30%90%：10%25%75%100%項目目部部制度度九九：：關關于于項項目目部部各各部部門門傭傭金金分分配配的的說說明明項目目部部日日常常行行政政制制度度注：：1、如如客客戶戶信信息息來來源源從從公公司司或或其其他他相相關關公公司司渠渠道道獲獲取取，，上上述16%信息息收收集集分分配配比比例例被被公公司司扣扣除除。。2、上上述述客客戶戶服服務務經(jīng)經(jīng)理理及及拓拓展展部部經(jīng)經(jīng)理理跟跟蹤蹤客客戶戶工工作作分分配配比例，與技術支持部門中的項目經(jīng)理和業(yè)務總監(jiān)的業(yè)績分配比例，要視乎實際工作投入量計。3、客戶信息收集總作、客戶服務經(jīng)理跟蹤客戶的工作、拓展部經(jīng)理跟蹤客戶工作由非拓展不員工完成則傭金歸非拓展部員工享有。4、3級以上員工可去財務部相關人員處查閱各自分傭比例。制度度十十：：關于于項項目目部部離離職職人人員員傭傭金金發(fā)發(fā)放放的的說說明明項目目部部日日常常行行政政制制度度一、、關關于于計傭傭基數(shù)數(shù)的的說說明明項目目部部離離職職員員工工只只能能根根據(jù)據(jù)其其在在職職時時的的業(yè)業(yè)績績提提取取傭傭金金，，如如發(fā)生生跳跳傭傭現(xiàn)現(xiàn)象象則則跳跳傭傭業(yè)業(yè)績績?yōu)闉樘鴤騻虍敭斣略轮畼I(yè)業(yè)績績，，不不再再平平分分至以二、關于提傭的說明1、員工離職后，其所有未到帳營業(yè)額之傭金部分，公司仍將于營業(yè)額到帳之次月按公司規(guī)定發(fā)放；其獎金部分，待營業(yè)額到帳三月內公司在確認無任何投訴或不良現(xiàn)象后，才予以發(fā)放（五級以上員工除外）。2、項目目部部5級或或以以上上員員工工，，待待營營業(yè)業(yè)額額到到帳帳后后六六個個月月內內在在公公司司確確認認該該筆筆業(yè)業(yè)務務無無任任何何投投訴訴或或有有任任何何不不良良現(xiàn)現(xiàn)象象后后，，公公司司才才予予以以發(fā)發(fā)放放。。制度十十