地產(chǎn)公司長泰福隆項目考察報告課件

真山真水真空氣，原滋原味原生態(tài)

都市休閑文化、度假生活示范

2013.10.10福隆長泰項目策劃建議真山真水真空氣，原滋原味原生態(tài)2013.10.10福隆長泰項前言本項目世聯(lián)地產(chǎn)從2007年3月正式策劃開始，自今已六年多，六年間，中國房地產(chǎn)的政策與區(qū)域市場都發(fā)生了很大的變化，傳統(tǒng)的城市地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)（遠郊地產(chǎn)）其發(fā)展方式也發(fā)生變化本次策劃工作也經(jīng)歷了由淺入深，由地產(chǎn)到旅游，由單一到復合，力求以創(chuàng)新的思維與方法，認識旅游地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，從實踐入手，從可行與可持續(xù)開發(fā)入手，如何挖掘與保護利用項目的資源價值，尋找項目的最佳發(fā)展戰(zhàn)略和定位，以期對長泰、馬洋溪旅游、原生態(tài)文化、都市休閑產(chǎn)業(yè)、度假地產(chǎn)的發(fā)展有所貢獻。然而，這是一項極具挑戰(zhàn)與困難的工作。2前言本項目世聯(lián)地產(chǎn)從2007年3月正式策劃開始，自今已六年多一.原點——我們是什么？我們想要什么？我們面對的困難……一.原點——我們是什么？我們想要什么？我們面對的困難……真山、真水、森林、原生態(tài)、古民居，離廈門26公里的絕佳生態(tài)美地，但自身地塊資源不突出和強勢4真山、真水、森林、原生態(tài)、古民居，離廈門26公里的絕佳生態(tài)美我們目標：締造屬于國際的度假目的地，想要成為區(qū)域最好的旅游度假項目一位極有追求的老板，打造區(qū)域最好的旅游度假酒店（要做就做最好的，希望顧問工作是系統(tǒng)并具創(chuàng)意的）世界最好的國家乒乓球訓練基地廈門最好的五星級酒店之一我們目標：締造屬于國際的度假目的地，想要成為區(qū)域最好的旅游度資源盤點——生而璀璨的山水人文生態(tài)價值：萬余種不同植物，百多種野生動物散落四周，森林覆蓋率達78%長泰漂流（福建第一漂）天柱山（國家森林公園）天成山（長泰新八景之一）龍鳳谷（八閩第一峽谷）國家皮劃艇訓練基地6資源盤點——生而璀璨的山水人文生態(tài)價值：萬余種不同植物，百多廈成高速實現(xiàn)長泰與廈漳泉的沈海高速路網(wǎng)的貫通廈成高速廈門到長泰馬洋溪段，廈門段約18公里，長泰馬洋溪段約8公里，廈門段起于海滄區(qū)的京口，起點就設置角嵩路高架橋，按照時速100公里標準設計，廈漳段全程雙向6車道，新陽互通主線收費站至海滄樞紐互通采用雙向8車道。生而耀眼的區(qū)位價值和空間價值：——廈成高速，連接廈漳泉等海西城市7泉州漳州廈門本項目106km26km17km廈成高速沈海高速G324旅游大道廈成高速漳龍高速廈成高速實現(xiàn)長泰與廈漳泉的沈海高速路網(wǎng)的貫通廈成高至深圳：2小時45分鐘至香港：3小時30分鐘至汕頭：1小時50分鐘至潮州：1小時20分鐘至云霄：1小時至漳浦：45分鐘漳州南站：10分鐘角美站前場（廈門）：20分鐘東孚：10分鐘廈深高鐵共20個車站，里程502公里。旅客列車速度目標值：250km/h，預留提速條件，預計項目將于2013年建成投入使用，屆時從深圳乘火車到廈門只需不到3小時。匯聚福廈、龍廈、廈深三條鐵路于一體的廈門，將正式成為全國鐵路樞紐廈漳都市圈潮汕城市群惠深港澳地區(qū)長泰——廈深高鐵，對接廈漳、潮汕、惠深（港澳）三大都市圈，

連接福廈和龍廈鐵路，打通與長三角和珠三角的聯(lián)系至惠州：2小時10分鐘8角美站至深圳：2小時45分鐘至香港：3小時30分鐘至汕頭：1小時【休閑旅游配套缺失】馬洋溪生態(tài)旅游區(qū)旅游資源豐富，在福建省久負盛名，目前旅游配套嚴重缺乏，未形成休閑旅游配套體系長泰旅游市場分析連氏大酒店區(qū)域目前旅游配套僅有

連氏大酒店（三星）、農(nóng)家樂和果蔬采摘，配套嚴重的欠缺，且發(fā)展等級較低，未形成完整的休閑旅游度假配套體系，未來本區(qū)域?qū)⒂邪ㄊ锼{山酒店、天銅山酒店、泛華溫泉酒店等在內(nèi)的4所星級酒店，酒店同質(zhì)化競爭嚴重。區(qū)域內(nèi)的旅游景點包括國家皮劃艇激流回旋訓練基地、天柱山國家森林公園、天成山景區(qū)、馬洋溪漂流、千年古山重等，在福建省均具有較高知名度，但都以生態(tài)休閑觀光旅游為主，缺乏體驗型休閑度假項目。9【休閑旅游配套缺失】馬洋溪生態(tài)旅游區(qū)旅游資源豐富，在福建省久【旅游吸引力不足】：區(qū)域游客對比廈門差距很大，國慶黃金周長泰約5萬人次，廈門約163.71萬人次，旅游收入18億元，酒店入住率創(chuàng)歷年新高，廈門排名全國前十。兩大區(qū)域之間游客共享少，項目所在的區(qū)域影響力弱，吸引力不足10長泰旅游市場分析旅游情況對比廈門（僅十一黃金周期間）2013年國慶共接待國內(nèi)外游客163.71萬人次，同比增長7.77%。旅游總收入18.05億元，同比增長11.46%。其中，接待過夜游客43.45萬人次，占接待總?cè)藬?shù)的26.54%；一日游游120.26萬人次，占接待總?cè)藬?shù)的73.46%。景區(qū)接待情況：列入統(tǒng)計的33個景區(qū)共接待游客162.53萬人次，同比增長11.53%；景區(qū)門票收入6874.52萬元。此未含所有開放式景區(qū)（如南普陀寺、環(huán)島路等）和部分收取門票的景區(qū)。旅游住宿情況：飯店賓館累計出租率為64.83%，旅館招待所累計出租率為64.01%。1日至6日飯店賓館實際出租率分別為68.14%、89.17%、91.3%、79.43%、57.69%、37.8%，其中2日、3日出租率均達到80%以上,創(chuàng)歷年新高。經(jīng)濟型酒店和家庭旅館出租率前四天都保持在80%以上。長泰2012年全縣旅游人數(shù)100萬人次，2013年上半年旅游人次60萬以上，2013年黃金周期間旅游人次達5萬人，比去年同期翻了一番主要景點：古山重（接待游客1萬人次）、長泰漂流（4萬人次）【旅游吸引力不足】：區(qū)域游客對比廈門差距很大，國慶黃金周長【區(qū)域項目眾多】馬洋溪板塊旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，周邊項目眾多，項目核心資源的同質(zhì)化競爭激烈，區(qū)域未來競爭壓力大11旅游地產(chǎn)市場分析福信中翎當代天銅山歐洲小鎮(zhèn)馨香谷十里藍山福信中翎本項目

天頤香溪（天頤格園1期）中冶海西國際城原山主人發(fā)現(xiàn)之旅1期海投項目售罄項目在售項目待推項目中華漢文苑

發(fā)現(xiàn)之旅2期核心驅(qū)動力——環(huán)境：生態(tài)環(huán)境+山重古鎮(zhèn)核心驅(qū)動力——文化：明清建筑+中國漢文字文化核心驅(qū)動力——環(huán)境：生態(tài)環(huán)境+天成山+溫泉核心驅(qū)動力——高爾夫：高爾夫+生態(tài)+溫泉核心驅(qū)動力——環(huán)境：生態(tài)環(huán)境+新穎的戶型天銅山項目核心驅(qū)動力——環(huán)境：環(huán)境+萬國溫泉核心驅(qū)動力——運動：射擊等古代運動+生態(tài)環(huán)境【區(qū)域項目眾多】馬洋溪板塊旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，周邊項目眾多，項【周邊在售項目】項目周邊在售項目普遍去化速度較慢，其客戶均以廈門客戶為主，作為第二居所休閑度假使用，但尚未形成旅游度假的氛圍，物業(yè)去化速度緩慢，全馬洋溪去化約9套/月，全年約100套，約3-5萬平/年，年回收3-5億元項目名稱去化率銷售速度未來供應面積（㎡）客戶發(fā)現(xiàn)之旅2011年三月份至今，公寓平均去化41.9%，別墅12.12%年均去化30套約50萬平方米1、地域：主力是廈門金門和溫州，次級是漳州和泉州，少量外籍人士；2、職業(yè)：65%的公務員、高級醫(yī)生、私企老板，銀行人士3、用途：1/3投資，1/3自住，1/3度假原山主人開盤至今，平均去化率為32%主要是廈門企業(yè)主，部分漳州客戶，少量省外及海外華僑十里藍山2011年開盤至今，去化70%年均去化50套約700萬平方米1、構(gòu)成：廈門島內(nèi)有60~70%，灌口周邊10%多，剩下一些泉州、上海、北京等客戶，沒有地緣性的漳州客戶2、職業(yè)：以私企主或企業(yè)高管（金融投資、建筑、石材、裝飾設計等）為主，部分大學教授、畫家、政府官員3、置業(yè)目的：以二居度假為主，純投資客少海西國際城30%年均去化20套約剩余480萬平方米1、構(gòu)成：認籌客戶中70%以上為廈門客戶，長泰、漳州本地客戶10%幾，其他還有泉州、龍巖等地客戶，沒有外省客戶2、職業(yè)：漳州在廈門做生意，廈門人在角美、漳州開工廠，政府官員、富二代、大學教授，銀行職員3、置業(yè)目的：注關(guān)性價比，高爾夫，以休閑度假為主，自住很少旅游地產(chǎn)市場分析12【周邊在售項目】項目周邊在售項目普遍去化速度較慢，其客戶均以我們面對的困難：對于規(guī)模4000多畝的項目，目前市場與交通尚未完善的條件下如何把握資源的價值，如何吸引市場的熱點如何控制投資的規(guī)模如何得到政府的支持如何啟動項目的建設如何實現(xiàn)經(jīng)營的效益從旅游情況來看，區(qū)域影響力弱從來看，區(qū)域內(nèi)無特色可言從區(qū)域內(nèi)各個項目功能結(jié)構(gòu)來看，未能形成有機的體系，只是功能堆疊核心的問題：1、如何改變現(xiàn)狀，提升區(qū)域影響力？2、如何突破項目同質(zhì)化現(xiàn)象，打造項目獨特性？3、如何實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)結(jié)合，打造一種系統(tǒng)化生活模式，實現(xiàn)項目地產(chǎn)高溢價？13我們面對的困難：對于規(guī)模4000多畝的項目，目前市場與交通尚二.探索與求勢——在思考項目破局之道前，讓我們從眾多案例中總結(jié)與尋找線索與思路……二.探索與求勢——在思考項目破局之道前，讓我們從眾多案例中15

新型城鎮(zhèn)化給三.四線地產(chǎn)與創(chuàng)新居住樓盤開發(fā)帶來的機會與挑戰(zhàn)長泰項目發(fā)展的基礎與立足點15新型城鎮(zhèn)化給三.四線地產(chǎn)與創(chuàng)新居住樓盤開發(fā)帶來162009年-2012年，對于中國來講，是一個時代的結(jié)束，同時，也標志著一個新時代的開始，中國房地產(chǎn)也將面臨新的發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展引擎重點發(fā)展區(qū)域財富分布規(guī)律社會經(jīng)濟特征1978年2008—2010年2038年經(jīng)濟發(fā)展模式外貿(mào)是拉動經(jīng)濟的最核心力量，08年中國進出口總額達到179922億元，經(jīng)濟對外依存度達到60%“制造業(yè)+外貿(mào)+外匯”，制造業(yè)以“三來一補”為主要模式，依賴外部市場的發(fā)展模式工業(yè)化超前，城市化落后，人口主要集中在農(nóng)村，明顯的二元社會，被動城市化經(jīng)濟發(fā)展主要集中在東部沿海開放城市、南部經(jīng)濟特區(qū)，中西部及內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展相對落后，地區(qū)差異大財富主要集中在制造業(yè)、對外貿(mào)易領(lǐng)域完成國家的原始積累，“內(nèi)需拉動”將成為新的推動經(jīng)濟發(fā)展的引擎，經(jīng)濟對外部的依存度逐步降低“城市化+服務業(yè)+制造業(yè)”，制造業(yè)服務化，服務的供應制造業(yè)化為主要模式，依賴內(nèi)部市場的發(fā)展模式主動城市化，2020年城市化率達到60%，城市人口超過農(nóng)村人口中部地區(qū)由于鐵路、公路等基礎設施的建設將成為經(jīng)濟發(fā)展的主要區(qū)域，中東部地區(qū)差異逐步縮小財富開始由制造業(yè)、對外貿(mào)易領(lǐng)域向服務業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移外貿(mào)時代內(nèi)需時代162009年-2012年，對于中國來講，是一個時代的結(jié)束，17中國未來四大產(chǎn)業(yè)：養(yǎng)老健康、信息城市、軌道交通、新型城鎮(zhèn)化21世紀美國的新技術(shù)革命和中國的城鎮(zhèn)化,是21世紀帶動世界經(jīng)濟發(fā)展的兩大引擎。

---------諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者斯蒂格利茨曾經(jīng)預言17中國未來四大產(chǎn)業(yè)：養(yǎng)老健康、信息城市、軌道交通、新型城鎮(zhèn)18定義：何謂城鎮(zhèn)化（巴署松在廣州觀點2013年度論壇上的解讀）城鎮(zhèn)化的邏輯起點是人口、土地、資金的流動。這三大要素的流動能力在某種程度上城鎮(zhèn)化的空間地理分布。城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容是要素流動代表的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、消費模式以及居住方式的四個轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變發(fā)生的地方形成或擴大城鎮(zhèn)、城市。城市的形成（擴張）生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變規(guī)模經(jīng)濟、專業(yè)化、交通運輸、市場貿(mào)易就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變消費模式的轉(zhuǎn)變居住方式的轉(zhuǎn)變?nèi)丝?、土地、資金的流動18定義：何謂城鎮(zhèn)化（巴署松在廣州觀點2013年度論壇上的解19定義：何謂城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化的重點:過去20年城鎮(zhèn)化的重點表現(xiàn)在生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)為第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比的持續(xù)下降，2011年一產(chǎn)產(chǎn)值占比為10%。然而，從結(jié)果上看，就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變落后于生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)為第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)占比仍高達35%；消費模式和居住方式的轉(zhuǎn)變基本處于停滯狀態(tài)，表現(xiàn)城鄉(xiāng)消費和城鄉(xiāng)居住方式的差距仍然巨大。生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變一產(chǎn)產(chǎn)值占比10%一產(chǎn)就業(yè)占比35%城鄉(xiāng)消費比2.9人均住房面積31.6平米就業(yè)方式的轉(zhuǎn)變消費模式的轉(zhuǎn)變居住方式的轉(zhuǎn)變19定義：何謂城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化的重點:過去20年城鎮(zhèn)化的重點表現(xiàn)20新起點；未來10年，與過去20年并不完全相同，中國下一階段推進城鎮(zhèn)化的起點或約束已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化第一，人口流動能力發(fā)生某種程度的逆轉(zhuǎn)第二，土地擴張速度會有所下滑第三，資金的相對稀缺程度發(fā)生變化總體上，這些新變化也必然意味著中國未來的城鎮(zhèn)化將可能走出一條區(qū)別于過去的道路20新起點；環(huán)鄱之巔·都市休閑文化產(chǎn)業(yè)示范基地土地開發(fā)項目的調(diào)整，必須社會、企業(yè)、百姓三贏環(huán)鄱之巔·都市休閑文化產(chǎn)業(yè)示范基地土地開發(fā)項目的調(diào)整，必須社22生而耀眼的區(qū)位價值和空間價值：昌西最大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，可開發(fā)空間大。昌西萬畝規(guī)模意味著什么？1、無可替代的區(qū)位價值：南昌西南30公里，半小時車程，占據(jù)南昌城市發(fā)展主脈絡；2、無法復制的規(guī)模價值：萬畝凈地開發(fā)，可開發(fā)空間大，未來大有可為；區(qū)位、空間至藍坊鎮(zhèn)地塊關(guān)鍵詞：南昌近郊、大規(guī)模、原生態(tài)本項目南昌半小時交通圈22生而耀眼的區(qū)位價值和空間價值：昌西最大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，可本項目滬昆高鐵新G320城際輕軌鳳儀大道昌西大道建成大道太微大道大城鎮(zhèn)區(qū)至高安至奉新至南昌至樟樹大城站建成大道：40米雙向4車道新國道320：30米雙向4車道鳳儀大道：40米雙向4車道昌西大道：30米雙向4車道太微大道：20米雙向2車道【交通價值】未來5年內(nèi)，將有多條快速干道經(jīng)過大城通往南昌至其它省市，逐漸納入南昌“半小時城市圈”23本項目滬昆高鐵新G320城際輕軌鳳儀大道昌西大道建成大道太微24生而璀璨的山水生態(tài)價值：原生態(tài)山水、富硒土壤、負氧離子等凸顯生態(tài)價值。五星級酒店24凈土地塊關(guān)鍵詞：山水環(huán)繞、富硒土壤、負氧離子規(guī)劃道路規(guī)劃道路320國道至奉新至南昌至高安至藍坊鎮(zhèn)N24生而璀璨的山水生態(tài)價值：原生態(tài)山水、富硒土壤、負氧離子等25生而榮耀的區(qū)域規(guī)劃價值：昌西文化產(chǎn)業(yè)園——江西省重點建設的十大文化園區(qū)之一。產(chǎn)業(yè)無可或缺的規(guī)劃價值：大城中心市鎮(zhèn)、九州生態(tài)農(nóng)業(yè)科技園、可追溯農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園、陶瓷總部經(jīng)濟城、宜春學院高安分校等重點建設項目分布本項目左右……地塊關(guān)鍵詞：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、陶瓷總部、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)25生而榮耀的區(qū)域規(guī)劃價值：昌西文化產(chǎn)業(yè)園——江西省重點建設2623415.綜合服務區(qū)4.生態(tài)養(yǎng)生基地2.航空科普休閑基地1.小球運動休閑基地整合天合基業(yè)資源，打造高爾夫高端度假板塊；充分利用地塊特點，形成以生態(tài)養(yǎng)生為特色的療養(yǎng)勝地等；以時尚運動基地為主要娛樂休閑以集中式商業(yè)、品牌酒店、醫(yī)療中心為主體的綜合服務項目基于空間布局原則，項目空間上可形成“一心四區(qū)”

的總體布局結(jié)構(gòu)，整體形成一個東“靜”西“動”

的功能規(guī)劃格局53.戶外運動休閑基地以航空科普基地為主要娛樂休閑2623415.綜合服務區(qū)4.生態(tài)養(yǎng)生基地2.航空科普休閑基27整體指標——可建設用地：總計5000畝，其中度假酒店、公建配套建設用地為1000畝，住宅建設用地4000畝可建設用地功能構(gòu)成表（5000畝）

類別

用地性質(zhì)

名稱

建設用地面積（畝）

建筑面積（㎡）

備注

2酒店品牌酒店200客房數(shù)550間公建配套江西省航模俱樂部50江西省青少年航空培訓學校1644D天象館5太空風洞30跳傘塔1動力三角翼80

航空科研協(xié)會65國際卡丁車賽場115極限運動體驗館·10海嘯館60養(yǎng)生會所30小球訓練基地30高爾夫會所20高爾夫培訓學校10紅土網(wǎng)球場50商業(yè)綜合體50健康管理中心303住宅高尚運動主題大宅1300容積率：0.2生態(tài)養(yǎng)生主題大宅1400容積率：1.0娛樂時尚主題公寓1300容積率：1.5商業(yè)30000合計

5000

27整體指標——可建設用地：總計5000畝，其中度假酒店、公不占建設用地功能構(gòu)成表（租用地：5000畝）類別用地性質(zhì)名稱建設用地面積（畝）建筑面積（㎡）備注1農(nóng)用地18洞山地高爾夫1500航模體驗場200攀巖基地60風箏廣場60定向越野俱樂部600輪滑體驗場30汽車營地300熱氣球250無人機實驗100山地自行車400合計35002水域面積長崗水庫等1500

合計1500總計5000整體指標——可租賃用地：占地規(guī)模總計約5000畝28不占建設用地功能構(gòu)成表（租用地：5000畝）類別用地性質(zhì)名

3月12號向江西高安市長匯報

我們的工作要在短時間內(nèi)完成，按甲方的要求是滿意的，匯報前我們做了充分的準備，除了正市長外，甲方與我們向其他領(lǐng)導都做了事前的溝通，但匯報后，作為專家型的市長卻不滿意，他的發(fā)言是不留情面的。293月聽聽市長是如何說的：先問我們（顧問單位）：

1,你們?nèi)チ藥状蔚?，對高安熟嗎?/p>

2，電視片用的是實景嗎?3,4000畝做地產(chǎn)，1000畝做配套，又做一座新城，城里人會來嗎？房地產(chǎn)與項目開發(fā)的市場依據(jù)何在？再問開發(fā)商：

1,先策劃，后規(guī)劃這是對的，項目工作離我的要求更進一步了

2，你開發(fā)玩的是概念，套模式，放之四海皆可用有問題。

做好一個項目必須符合三個條件：

1）要符合中央的精神，如此大規(guī)模搞房地產(chǎn)是不可能的，我不能同意，高安市不同意，上級也會不同意，高安每年只有700畝土地指標，我們還要發(fā)展其它的經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)。

30聽聽市長是如何說的：先問我們（顧問單位）：30聽聽市長是如何說的：

2）項目要結(jié)合高安與地塊的實際，地理、人文、經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點

3）項目要有可操作性與明確的實施計劃，土地的價值與價格是會受時間影響的，不能坐等土地的升值

3，要先做項目（產(chǎn)業(yè)），后搞開發(fā)（地產(chǎn)）。只能20%的土地做地產(chǎn)，項目定位要高，盡快出規(guī)劃，開發(fā)進度要細化并加快，首期項目2年內(nèi)完成。否則土地政府明年要收回，企業(yè)已支付的地價可原額加利息返還。總之，政府要發(fā)展，企業(yè)要效益，百姓要實惠，三者須兼?zhèn)?1聽聽市長是如何說的：2）項目要結(jié)合高安與地塊3月12號向江西高安市長匯報，3月22號考察廣東增城。以真實成功的發(fā)展案例解決雙方認識的差異與尋找項目發(fā)展的思路與模式323月12號向江西高安市長匯報，3月22號考察廣東增城。以真

增城——一個成功的城鎮(zhèn)生態(tài)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式33增城——一個成功的城鎮(zhèn)生態(tài)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模增城可持續(xù)發(fā)展模式的學習與借鑒34增城可持續(xù)發(fā)展模式的學習與借鑒34城市、社會、經(jīng)濟得發(fā)展，企業(yè)的利潤，百姓的實惠，生態(tài)環(huán)境的保護、文化得弘揚35城市、社會、經(jīng)濟得發(fā)展，企業(yè)的利潤，百姓的實惠，生態(tài)環(huán)境的保增城模式的效應36增城模式的效應36

成功的增城模式是項目成功的底板，增城縣域經(jīng)濟基本競爭力從全國第58位上升到第15位，連續(xù)5年居廣東省首位增城市對全市區(qū)域進行主體功能分區(qū)南部，重點開發(fā)的新型工業(yè)化區(qū)，中部，優(yōu)先開發(fā)的適宜創(chuàng)業(yè)安居的文化產(chǎn)業(yè)城，北部，限制開發(fā)的都市農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游保護區(qū)已初步形成了新塘－－南部先進制造業(yè)圈，城區(qū)－－中部城市生活圈，白水寨景區(qū)－－北部都市農(nóng)業(yè)與生態(tài)旅游圈。三大圈層錯位發(fā)展、集聚發(fā)展、良性互動，推動增城全面協(xié)調(diào)發(fā)展，形成區(qū)域、城鄉(xiāng)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，人與自然和諧相處37成功的增城模式是項目成功的底板，增城縣域經(jīng)濟基本競爭方圓十公里的范圍內(nèi)分布著白水仙瀑、南昆山、南國天池、大豐門漂流等知名景點。一年四季均有不同的特色旅游產(chǎn)品。聞名全國的增城綠道將周邊景區(qū)連線成網(wǎng)植被茂密，雨量充沛，山勢險峻，獨特的球狀風化地貌，造就了溫泉城內(nèi)百泉噴涌，八水繞城的自然奇觀，泉、潭、瀑秀色天成，一泉一景，一潭一色，一瀑一態(tài)，潭潭相映、瀑瀑相連周邊有放爬山、觀瀑、漂流、垂釣、拓展等休閑項目；溫泉城包括恒溫泳池、養(yǎng)生SPA、溫泉等配套，呈現(xiàn)出度假項目的立體式結(jié)構(gòu)—山上、山下、田園、水中，不同層面盡顯華彩把握機會，一個住宅開發(fā)商的成功轉(zhuǎn)型,《廣州增城香江溫泉城》整合白水寨周邊旅游資源，成為亞洲頂級四季旅游目的地

38方圓十公里的范圍內(nèi)分布著白水仙瀑、南昆山、南國天池、大豐門漂背靠佛山、廣州、東莞、深圳等廣東經(jīng)濟發(fā)達城市是項目成功的關(guān)鍵一、珠三角成為廣東經(jīng)濟發(fā)展的先鋒與主力

2007年，珠三角完成生產(chǎn)總值25606.87億元，占全省GDP比重的79.7%，比1978年提高27.2個百分點；珠三角以占全國3.6%的人口和占地不足0.6%的土地，創(chuàng)造出了經(jīng)濟總量（GDP）占全國比重高達10.3%的經(jīng)濟奇跡。二、財富積聚大幅上升，居民生活富裕2007年，珠三角地方財政一般預算收入1882.01億元，比1978年增長87.6倍，年均增長16.7%，高于全省平均水平0.9個百分點；地方財政一般預算收入占全省的比重由1978年的53.8%上升到2007年的67.6%。2007年深圳、東莞、廣州、佛山和珠海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別達33592.78元、28209.41元、22469.22元、21112.15元和20515.53元，分別高出全省平均水平的89.8%、59.4%、26.9%、19.3%和15.9%。居民生活水平顯著提高。

三、居民消費持續(xù)升級：2007年廣、深、佛、東四市城鎮(zhèn)居民的人均消費支出分別是18951.32元、24365.21元、17639.33元、24375.88元，分別比上年增長了22.7%、9.15%、12.7%、28.4%。恩格爾系數(shù)分別為36.5%、30.2%、30.9%、24.7%，比上一年分別下降了0.5%、0.6%、0.5%、0.4%。生活性消費支出的比重下降，旅游交通、教育文化、健康身體、娛樂休閑的消費支出有所增長。

39背靠佛山、廣州、東莞、深圳等廣東經(jīng)濟發(fā)達城市是項目成功的關(guān)鍵日趨完善的交通路網(wǎng)是項目成功的支持40日趨完善的交通路網(wǎng)是項目成功的支持40錦繡香江溫泉城北回歸線上的瑰麗翡翠依托并充分利用周邊環(huán)境清涼的山風穿過敞開式的酒店大堂，空氣中負離子含量高達14.1萬個/cm3，為華南地區(qū)之最可以眺望遠處的森林瀑布盡收南昆山國家森林公園秀麗美景，擁攬中國大陸第一高瀑，在大自然的天籟之音中靜心冥想清脆的鳥鳴和淙淙的溪流聲拂過耳畔錦繡香江溫泉城北回歸線上的瑰麗翡翠依托并充分利用周邊環(huán)境清涼錦繡香江溫泉城,打造七星級四季度假生活

酒店硬件錦繡香江酒店是按國際七星級酒店標準，融合了歐式獨特而簡約的建筑風格，廣東省獨一無二的中空敞開式酒店大堂，通透開放占地面積逾20公頃，計劃投資超十億元人民幣。將健康睡眠系統(tǒng)概念及人體力學測試系統(tǒng)引入到寢具配置中，酒店床墊采用定制床墊配有豪華客房和套房、皇家園林溫泉、山水軒中餐廳和翡翠閣西餐廳、多功能宴會廳、開放式恒溫泳池、豪華KTV。24小時便利商場、網(wǎng)球場、健身房等服務配套設施一應俱全項目整體建成后，將達到183套溫泉別墅及450間豪華客房的規(guī)。酒店客房面積廣東最大，層高3.8米，房間配有18平方米的陽光露臺錦繡香江溫泉城,打造七星級四季度假生活酒店硬件錦繡香江酒溫泉區(qū)擁有68個私密園林溫泉池，由三大片區(qū)：皇家私密園林區(qū)、皇家水世界及皇家御用養(yǎng)生區(qū)組合而成，面積達25000平方米。泉水屬稀有的蘇打型純溫泉。溫泉中富含偏硅酸、氟、硫磺、鋅、銅、鈣、鎂等78種對人體健康有益的微量元素，以水質(zhì)優(yōu)、水溫高、泉景奇特、療效顯著而聞名，屬世界級珍稀溫泉?；始宜矫軋@林溫泉區(qū)巧妙結(jié)合中國經(jīng)典哲學五行（金、木、水、火、土）理論，采用當?shù)毓欧ㄅ浞嚼米陨碣Y源創(chuàng)造唯一性打造唯一性溫泉，世界級珍稀溫泉體驗78種珍稀元素孕育的超常療效溫泉區(qū)擁有68個私密園林溫泉池，由三大片區(qū)：皇家私密園林區(qū)、利用自身資源挖掘獨特性御用養(yǎng)生激活人生尊享極致細節(jié)的私屬呵護及管家服務引入皇室管家服務模式，首創(chuàng)“低碳奢華，健康養(yǎng)生”的全新生活理念，打造出“一站式”個性化服務皇家御用養(yǎng)生區(qū)提供世界頂級SPA護理，于靈山環(huán)抱中享千年溫泉之湯，感悟佛緣，尋屬于您自己的禪心

利用自身資源挖掘獨特性御用養(yǎng)生激活人生尊享極致細節(jié)的私屬呵高效的投資匯報令項目銷售順暢物業(yè)類型別墅面積360方（六房）交付標準包軟、硬裝銷售價格30000元/平米日平均租金10000元/天管理費8元/平米管理途徑可委托酒店管理公司代管業(yè)主權(quán)益可免費入住60天/年投資回報率6－7％高效的投資匯報令項目銷售順暢物業(yè)類型別墅面積360方（六房）此次工作的總結(jié)：考察結(jié)果評估：開發(fā)商層面——獲得了開發(fā)商客戶的高度認可和評價，直接支付了項目中期款，同時有效推動項目直接進入一服務階段

政府層面——極大提升了本項目的政府預期，有效推動了政府對于本項目的支持46此次工作的總結(jié)：考察結(jié)果評估：4647項目目前還無法依賴城市化進程的自然波及，需要尋找跨越式的發(fā)展長泰項目發(fā)展模式的思考：47項目目前還無法依賴城市化進程的自然波及，需要尋找跨越式的48旅游地產(chǎn)跨越式發(fā)展的經(jīng)驗借鑒跨越式發(fā)展模式的邏輯梳理各類發(fā)展模式的相應案例分析項目可能存在的跨越式方向甄選48旅游地產(chǎn)跨越式發(fā)展的經(jīng)驗借鑒跨越式發(fā)展模式的邏輯梳理49尋求跨越式發(fā)展新興市場培育傳統(tǒng)市場突破市場時機是否成熟？成熟不成熟核心問題打造差異化的郊區(qū)生活引導市場的郊區(qū)置業(yè)需求開發(fā)新的市場引擎培育依托于新引擎的新興市場手段分類尋求跨越式發(fā)展的手段分類49尋求跨越式發(fā)展新興市場培育傳統(tǒng)市場突破市場時機是否成熟？50傳統(tǒng)市場突破的主要手法及代表案例選取傳統(tǒng)市場突破的主要手法產(chǎn)品領(lǐng)先配套引導性價比優(yōu)勢主導思想代表案例打造市區(qū)無條件打造的產(chǎn)品滿足尋求差異居住產(chǎn)品的需求營造市區(qū)沒有的特色配套并基于此打造新的生活理念突出產(chǎn)品的性價比優(yōu)勢藉此強勢占領(lǐng)原有的市場份額美林湖國際社區(qū)番禺麗江花園鶴山十里方圓50傳統(tǒng)市場突破的主要手法及代表案例選取傳統(tǒng)市場突破的主要手51經(jīng)過具體方式分析和成熟度模型建立，本項目開發(fā)時機尚未成熟，無法僅依靠產(chǎn)品、配套或價格優(yōu)勢來突破市場，須通過其他手段來培育新興需求市場51經(jīng)過具體方式分析和成熟度模型建立，本項目開發(fā)時機尚未成熟52新興市場培育的主要手法及代表案例選取(世聯(lián)顧問總結(jié)的中國旅游地產(chǎn)主要開發(fā)模式及代表案例)中國旅游地產(chǎn)開發(fā)基于稟賦的思考：資源放大型基于市場的思考：需求引導型類別區(qū)分：是否具有優(yōu)勢先天資源？YESNO生態(tài)及旅游資源文化資源其他資源休閑商務主題公園重大節(jié)事新興產(chǎn)業(yè)核心思想：以特色的旅游業(yè)引擎承載房地產(chǎn)開發(fā)代表案例成都石象湖

四川大邑縣建川博物館黑龍江尚志市亞布力度假村廣東惠陽棕櫚島深圳東部華僑城成都國色天鄉(xiāng)天津盤龍谷52新興市場培育的主要手法及代表案例選取中國旅游地產(chǎn)開發(fā)基于53休閑商務引導型案例——惠陽棕櫚島高爾夫球場酒店和會所住區(qū)在一個珠三角的三線城市（惠州市惠陽區(qū)），成功吸引了深圳、香港、廣州、東莞等發(fā)達城市的商務休閑需求，輔之以靈活的經(jīng)營模式，并由此帶動了其房地產(chǎn)的開發(fā)。53休閑商務引導型案例——惠陽棕櫚島高爾夫球場酒店和會所住區(qū)54惠陽棕櫚島開發(fā)思路的簡要描述商務休閑需求豐滿殼牌入駐珠三角發(fā)達城市群打造特色商務休閑產(chǎn)品引領(lǐng)區(qū)域商務休閑消費實現(xiàn)基于休閑消費的房產(chǎn)投資，開發(fā)資金得以有效回籠消費需求成熟了，就有經(jīng)營上的持續(xù)現(xiàn)金流，有現(xiàn)金流的情況下，就可以撬動買家的房地產(chǎn)投資輔之以靈活多變的經(jīng)營模式，將商業(yè)地產(chǎn)的返租回報與酒店經(jīng)營的出租理念結(jié)合起來，撬動了大量房地產(chǎn)投資性購買行為。54惠陽棕櫚島開發(fā)思路的簡要描述商務休閑需求豐滿殼牌入駐珠三55東南亞風情建筑，六大商務休閑設施，引領(lǐng)珠三角商務休閑需求針對殼牌這類對高端商務活動要求高、需求量大的外資公司，項目通過商務、康體、娛樂、餐飲、酒店客房、高爾夫和國際學校等配套，填補了當?shù)厣虅招蓍e的市場空缺。邀請擅長設計東南亞風格的賓士奈專門設計，原汁原味的東南亞風情獲得了高端尤其是香港客戶的認可。55東南亞風情建筑，六大商務休閑設施，引領(lǐng)珠三角商務休閑需求56主題功能1：商務功能1.會議室

棕櫚島的會議定位以接待中小型會議為主，設置可分合的多功能會議空間?？偯娣e299m2，通過間隔可分成3個獨立宴會廳，設施齊備，可作宴會、會議室以及小劇院使用?？煞挚珊系臅h廳2.會議室設施3.商務會議組織結(jié)合康體、游樂及餐飲等設施，提供商務會議套餐，增強會議吸引力。視像會議系統(tǒng)音響設備光學投影機鐳射投影機CD/VCD/DVD機錄像放映機會議電話無線麥克風私人電話線電腦打印機必備文具幻燈機錄音機電視機屏幕白板舞臺講臺舞池板56主題功能1：商務功能1.會議室棕櫚島的會議定位以57主題功能2：高爾夫高爾夫球場由世界知名的規(guī)劃設計師JackNicklausJr.設計。球場由3個具有國際標準的9個洞球場及湖場、河場、荔枝場組成，以多水及果嶺高低不平為特色，可以舉行各類國際比賽。球場內(nèi)有兩個會所，一個是鄉(xiāng)村俱樂部，另一個為會員會所。57主題功能2：高爾夫高爾夫球場由世界知名的規(guī)劃設計師Jac58主題功能3：康體設施康體設施是棕櫚島酒店設施的一大特色，包括獨特泰國品味的室內(nèi)泳池、室外泳池、瑜珈班、太極班、健身設施等豐富的設施。高端康體設施如法國美容SPA等吸引了周邊外資公司的高端客戶以及深、港客戶，為項目成為常住物業(yè)打下良好基礎。58主題功能3：康體設施康體設施是棕櫚島酒店設施的一大特色，59主題功能4：餐飲設施餐廳設置小而精，總面積約300㎡，提供不同之中外美食，并定期修改餐單，加插不同國家的風味小食。59主題功能4：餐飲設施餐廳設置小而精，總面積約300㎡，提60主題功能5：休閑娛樂設施游樂設施講求特色，規(guī)模小而豐富60主題功能5：休閑娛樂設施游樂設施講求特色，規(guī)模小而豐富61主題功能6：酒店客房客房分別設置在公寓與別墅，各具特色，滿足不同層次客戶需求。別墅由香港著名設計師高文安先生精心設計，設露天按摩池及特大陽臺，遠眺高爾夫球場綠茵美景。早期別墅曾做過產(chǎn)權(quán)式酒店；后期客房由開發(fā)商持有。公寓客房別墅客房61主題功能6：酒店客房客房分別設置在公寓與別墅，各具特色，622001,5惠陽棕櫚島622001,5惠陽棕櫚島63636464656566依托硬件設施組織內(nèi)容豐富的活動不同時間，組織針對不同類型人群的活動，吸引最廣泛的人群關(guān)注2007年棕櫚島組織的活動66依托硬件設施組織內(nèi)容豐富的活動不同時間，組織針對不同類型67碧桂園。假日半島——復合郊區(qū)大盤開發(fā)的典范67碧桂園。假日半島——復合郊區(qū)大盤開發(fā)的典范68故鄉(xiāng)里——地產(chǎn)文化的創(chuàng)舉68故鄉(xiāng)里——地產(chǎn)文化的創(chuàng)舉696970尋求跨越式發(fā)展新興市場培育時機不成熟核心問題：尋找培育新興市場的引擎資源放大型需求引導型有先天資源無先天資源生態(tài)資源文化資源其他資源休閑商務主題公園重大節(jié)事新興產(chǎn)業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老引擎教育傳統(tǒng)市場突破時機成熟核心問題：合理引導城市郊區(qū)化置業(yè)營造差異化的郊區(qū)居住生活產(chǎn)品配套價格×？×××？？本項目潛在開發(fā)方向的結(jié)論概括70尋求跨越式發(fā)展新興市場培育時機不成熟核心問題：尋找培育新71單個引擎對廈門客戶的拉動力有限，本項目必須形成多引擎聯(lián)動的開發(fā)模式，集合休閑商務、養(yǎng)生養(yǎng)老及健康體育三類以上引擎的綜合效應，輔助以相對齊備的特色生活配套和鮮明的產(chǎn)品優(yōu)勢及生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，才能形成吸納客戶的復合型核心競爭力。71單個引擎對廈門客戶的拉動力有限，本項目必須形成多引擎聯(lián)動1、在基礎設施建設方面：加快區(qū)域內(nèi)道路的鋪設，打造區(qū)域的綠道；對于區(qū)域內(nèi)欠缺的醫(yī)院、學校、超市等大型的生活配套加快建設的步伐；基礎配套建設，包括水電和污水處理等市政設施；2、在區(qū)域規(guī)劃方面：要制定一個規(guī)范、有效、合理的區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，從而促進本區(qū)域的旅游產(chǎn)業(yè)快速、健康發(fā)展；對于區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展，要加強政府的管控力度，加大對天柱山旅游的開發(fā)，同時配套大型的項目、活動，為整個區(qū)域造勢，打造長泰旅游的品牌；對于現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)項目，要進行合理的管控，形成區(qū)域內(nèi)各個項目的和諧發(fā)展；對于區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的村落進行合理的改造，參考其他旅游區(qū)村落的改造路徑，在進行合理開發(fā)的同時注重文化的保留；【對政府宏觀調(diào)控的建議】1、在基礎設施建設方面：【對政府宏觀調(diào)控的建議】73附件73附件項目成功的要訣所在：

尋找差異、準確定位、創(chuàng)新優(yōu)勢、把握競爭74項目成功的要訣所在：74我所認知的芭厘島：75我所認知的芭厘島：75落后的芭厘島76落后的芭厘島76美麗的芭厘島：77美麗的芭厘島：777878風情萬般的芭厘島79風情萬般的芭厘島79晚霞、沙灘、海浪、美食、情侶80晚霞、沙灘、海浪、美食、情侶80建筑、園林薈萃的芭厘島81建筑、園林薈萃的芭厘島81建筑、園林薈萃的芭厘島82建筑、園林薈萃的芭厘島82四季酒店83四季酒店8384848585度假天堂芭厘島86度假天堂芭厘島868787小鎮(zhèn)旅舍——簡單中的特色88小鎮(zhèn)旅舍——簡單中的特色88小處與細節(jié)的魅力89小處與細節(jié)的魅力899090

喧囂中的寧靜91喧囂中的寧靜91VILE別墅酒店——小巧與經(jīng)濟92VILE別墅酒店——小巧與經(jīng)濟92水云間特色民宿水云間特色民宿【背景】水云間是在山重村的招商過程中，被山重村優(yōu)越的自然環(huán)境，安靜閑適的生活，濃郁的當?shù)匚幕?，從鼓浪嶼遷移到古山重村的特色名宿94水云間特色民宿【背景】水云間是在山重村的招商過程中，被山重村優(yōu)越的自然環(huán)境【區(qū)位】位于距離廈門一小時車程，漳州長泰馬洋溪生態(tài)旅游區(qū)的古山重原始村落景區(qū)內(nèi)，能夠依托景區(qū)資源，環(huán)境優(yōu)越，文化濃郁水云間特色民宿谷山重景區(qū)95【區(qū)位】位于距離廈門一小時車程，漳州長泰馬洋溪生態(tài)旅游區(qū)的古96【概況】民宿共有15間客房，單價350-830元/晚不等，自中秋試運營以來，節(jié)慶假日的客房入駐率為100%，是古山重第一家特色名宿，收到大眾、政府等廣泛的關(guān)注房名單價（元）配套立春350一樓標間，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐春分350一樓標間，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐谷雨350一樓標間，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐立夏350一樓標間，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐小滿460一樓大床房，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐夏至460一樓大床房，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐立秋430二樓大床房，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐黑板報房420二樓大床房，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐1968房830二樓大床房，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐白露490二樓大床房，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐秋分490二樓大床房，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐立冬260附一樓大床房，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐小雪260附一樓大床房，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐冬至260附一樓大床房，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐蘑菇房830獨棟大床房，有電視、wifi、空調(diào)、獨立衛(wèi)生間、含早餐水云間特色民宿96【概況】民宿共有15間客房，單價350-830元/晚不等【亮點1】民宿整體突出古早韻味，改造具有鮮明當?shù)匚幕厣墓?，通過在細節(jié)上對古村落建筑的還原，打造獨特的文化氛圍97水云間特色民宿連一磚一瓦一塊玻璃都堅持采用最原始古早的材質(zhì)【亮點1】民宿整體突出古早韻味，改造具有鮮明當?shù)匚幕厣墓玖咙c2】民宿在景觀小品的打造上凸顯藝術(shù)的氣息，堅持回歸自然不是回歸原始，在追求自然生活的同時，堅持精致的生活98水云間特色民宿98【亮點2】民宿在景觀小品的打造上凸顯藝術(shù)的氣息，堅持回歸自然【亮點3】民宿在房間的打造上突出藝術(shù)的氣息，倡導度假放松的生活方式99水云間特色民宿對舊有的蘑菇房進行改造，打造具有藝術(shù)氣息的蘑菇小獨棟房間【亮點3】民宿在房間的打造上突出藝術(shù)的氣息，倡導度假放松的生【亮點4】民宿采用微博作為唯一的營銷方式，通過老板和民宿的官方微博進行推廣，不僅提高民宿的知名度，也傳遞了對回歸古村的自然生活方式的解讀100水云間特色民宿【亮點4】民宿采用微博作為唯一的營銷方式，通過老板和民宿的官真山真水真空氣，原滋原味原生態(tài)

都市休閑文化、度假生活示范

2013.10.10福隆長泰項目策劃建議真山真水真空氣，原滋原味原生態(tài)2013.10.10福隆長泰項前言本項目世聯(lián)地產(chǎn)從2007年3月正式策劃開始，自今已六年多，六年間，中國房地產(chǎn)的政策與區(qū)域市場都發(fā)生了很大的變化，傳統(tǒng)的城市地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)（遠郊地產(chǎn)）其發(fā)展方式也發(fā)生變化本次策劃工作也經(jīng)歷了由淺入深，由地產(chǎn)到旅游，由單一到復合，力求以創(chuàng)新的思維與方法，認識旅游地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律，從實踐入手，從可行與可持續(xù)開發(fā)入手，如何挖掘與保護利用項目的資源價值，尋找項目的最佳發(fā)展戰(zhàn)略和定位，以期對長泰、馬洋溪旅游、原生態(tài)文化、都市休閑產(chǎn)業(yè)、度假地產(chǎn)的發(fā)展有所貢獻。然而，這是一項極具挑戰(zhàn)與困難的工作。102前言本項目世聯(lián)地產(chǎn)從2007年3月正式策劃開始，自今已六年多一.原點——我們是什么？我們想要什么？我們面對的困難……一.原點——我們是什么？我們想要什么？我們面對的困難……真山、真水、森林、原生態(tài)、古民居，離廈門26公里的絕佳生態(tài)美地，但自身地塊資源不突出和強勢104真山、真水、森林、原生態(tài)、古民居，離廈門26公里的絕佳生態(tài)美我們目標：締造屬于國際的度假目的地，想要成為區(qū)域最好的旅游度假項目一位極有追求的老板，打造區(qū)域最好的旅游度假酒店（要做就做最好的，希望顧問工作是系統(tǒng)并具創(chuàng)意的）世界最好的國家乒乓球訓練基地廈門最好的五星級酒店之一我們目標：締造屬于國際的度假目的地，想要成為區(qū)域最好的旅游度資源盤點——生而璀璨的山水人文生態(tài)價值：萬余種不同植物，百多種野生動物散落四周，森林覆蓋率達78%長泰漂流（福建第一漂）天柱山（國家森林公園）天成山（長泰新八景之一）龍鳳谷（八閩第一峽谷）國家皮劃艇訓練基地106資源盤點——生而璀璨的山水人文生態(tài)價值：萬余種不同植物，百多廈成高速實現(xiàn)長泰與廈漳泉的沈海高速路網(wǎng)的貫通廈成高速廈門到長泰馬洋溪段，廈門段約18公里，長泰馬洋溪段約8公里，廈門段起于海滄區(qū)的京口，起點就設置角嵩路高架橋，按照時速100公里標準設計，廈漳段全程雙向6車道，新陽互通主線收費站至海滄樞紐互通采用雙向8車道。生而耀眼的區(qū)位價值和空間價值：——廈成高速，連接廈漳泉等海西城市107泉州漳州廈門本項目106km26km17km廈成高速沈海高速G324旅游大道廈成高速漳龍高速廈成高速實現(xiàn)長泰與廈漳泉的沈海高速路網(wǎng)的貫通廈成高至深圳：2小時45分鐘至香港：3小時30分鐘至汕頭：1小時50分鐘至潮州：1小時20分鐘至云霄：1小時至漳浦：45分鐘漳州南站：10分鐘角美站前場（廈門）：20分鐘東孚：10分鐘廈深高鐵共20個車站，里程502公里。旅客列車速度目標值：250km/h，預留提速條件，預計項目將于2013年建成投入使用，屆時從深圳乘火車到廈門只需不到3小時。匯聚福廈、龍廈、廈深三條鐵路于一體的廈門，將正式成為全國鐵路樞紐廈漳都市圈潮汕城市群惠深港澳地區(qū)長泰——廈深高鐵，對接廈漳、潮汕、惠深（港澳）三大都市圈，

連接福廈和龍廈鐵路，打通與長三角和珠三角的聯(lián)系至惠州：2小時10分鐘108角美站至深圳：2小時45分鐘至香港：3小時30分鐘至汕頭：1小時【休閑旅游配套缺失】馬洋溪生態(tài)旅游區(qū)旅游資源豐富，在福建省久負盛名，目前旅游配套嚴重缺乏，未形成休閑旅游配套體系長泰旅游市場分析連氏大酒店區(qū)域目前旅游配套僅有

連氏大酒店（三星）、農(nóng)家樂和果蔬采摘，配套嚴重的欠缺，且發(fā)展等級較低，未形成完整的休閑旅游度假配套體系，未來本區(qū)域?qū)⒂邪ㄊ锼{山酒店、天銅山酒店、泛華溫泉酒店等在內(nèi)的4所星級酒店，酒店同質(zhì)化競爭嚴重。區(qū)域內(nèi)的旅游景點包括國家皮劃艇激流回旋訓練基地、天柱山國家森林公園、天成山景區(qū)、馬洋溪漂流、千年古山重等，在福建省均具有較高知名度，但都以生態(tài)休閑觀光旅游為主，缺乏體驗型休閑度假項目。109【休閑旅游配套缺失】馬洋溪生態(tài)旅游區(qū)旅游資源豐富，在福建省久【旅游吸引力不足】：區(qū)域游客對比廈門差距很大，國慶黃金周長泰約5萬人次，廈門約163.71萬人次，旅游收入18億元，酒店入住率創(chuàng)歷年新高，廈門排名全國前十。兩大區(qū)域之間游客共享少，項目所在的區(qū)域影響力弱，吸引力不足110長泰旅游市場分析旅游情況對比廈門（僅十一黃金周期間）2013年國慶共接待國內(nèi)外游客163.71萬人次，同比增長7.77%。旅游總收入18.05億元，同比增長11.46%。其中，接待過夜游客43.45萬人次，占接待總?cè)藬?shù)的26.54%；一日游游120.26萬人次，占接待總?cè)藬?shù)的73.46%。景區(qū)接待情況：列入統(tǒng)計的33個景區(qū)共接待游客162.53萬人次，同比增長11.53%；景區(qū)門票收入6874.52萬元。此未含所有開放式景區(qū)（如南普陀寺、環(huán)島路等）和部分收取門票的景區(qū)。旅游住宿情況：飯店賓館累計出租率為64.83%，旅館招待所累計出租率為64.01%。1日至6日飯店賓館實際出租率分別為68.14%、89.17%、91.3%、79.43%、57.69%、37.8%，其中2日、3日出租率均達到80%以上,創(chuàng)歷年新高。經(jīng)濟型酒店和家庭旅館出租率前四天都保持在80%以上。長泰2012年全縣旅游人數(shù)100萬人次，2013年上半年旅游人次60萬以上，2013年黃金周期間旅游人次達5萬人，比去年同期翻了一番主要景點：古山重（接待游客1萬人次）、長泰漂流（4萬人次）【旅游吸引力不足】：區(qū)域游客對比廈門差距很大，國慶黃金周長【區(qū)域項目眾多】馬洋溪板塊旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，周邊項目眾多，項目核心資源的同質(zhì)化競爭激烈，區(qū)域未來競爭壓力大111旅游地產(chǎn)市場分析福信中翎當代天銅山歐洲小鎮(zhèn)馨香谷十里藍山福信中翎本項目

天頤香溪（天頤格園1期）中冶海西國際城原山主人發(fā)現(xiàn)之旅1期海投項目售罄項目在售項目待推項目中華漢文苑

發(fā)現(xiàn)之旅2期核心驅(qū)動力——環(huán)境：生態(tài)環(huán)境+山重古鎮(zhèn)核心驅(qū)動力——文化：明清建筑+中國漢文字文化核心驅(qū)動力——環(huán)境：生態(tài)環(huán)境+天成山+溫泉核心驅(qū)動力——高爾夫：高爾夫+生態(tài)+溫泉核心驅(qū)動力——環(huán)境：生態(tài)環(huán)境+新穎的戶型天銅山項目核心驅(qū)動力——環(huán)境：環(huán)境+萬國溫泉核心驅(qū)動力——運動：射擊等古代運動+生態(tài)環(huán)境【區(qū)域項目眾多】馬洋溪板塊旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，周邊項目眾多，項【周邊在售項目】項目周邊在售項目普遍去化速度較慢，其客戶均以廈門客戶為主，作為第二居所休閑度假使用，但尚未形成旅游度假的氛圍，物業(yè)去化速度緩慢，全馬洋溪去化約9套/月，全年約100套，約3-5萬平/年，年回收3-5億元項目名稱去化率銷售速度未來供應面積（㎡）客戶發(fā)現(xiàn)之旅2011年三月份至今，公寓平均去化41.9%，別墅12.12%年均去化30套約50萬平方米1、地域：主力是廈門金門和溫州，次級是漳州和泉州，少量外籍人士；2、職業(yè)：65%的公務員、高級醫(yī)生、私企老板，銀行人士3、用途：1/3投資，1/3自住，1/3度假原山主人開盤至今，平均去化率為32%主要是廈門企業(yè)主，部分漳州客戶，少量省外及海外華僑十里藍山2011年開盤至今，去化70%年均去化50套約700萬平方米1、構(gòu)成：廈門島內(nèi)有60~70%，灌口周邊10%多，剩下一些泉州、上海、北京等客戶，沒有地緣性的漳州客戶2、職業(yè)：以私企主或企業(yè)高管（金融投資、建筑、石材、裝飾設計等）為主，部分大學教授、畫家、政府官員3、置業(yè)目的：以二居度假為主，純投資客少海西國際城30%年均去化20套約剩余480萬平方米1、構(gòu)成：認籌客戶中70%以上為廈門客戶，長泰、漳州本地客戶10%幾，其他還有泉州、龍巖等地客戶，沒有外省客戶2、職業(yè)：漳州在廈門做生意，廈門人在角美、漳州開工廠，政府官員、富二代、大學教授，銀行職員3、置業(yè)目的：注關(guān)性價比，高爾夫，以休閑度假為主，自住很少旅游地產(chǎn)市場分析112【周邊在售項目】項目周邊在售項目普遍去化速度較慢，其客戶均以我們面對的困難：對于規(guī)模4000多畝的項目，目前市場與交通尚未完善的條件下如何把握資源的價值，如何吸引市場的熱點如何控制投資的規(guī)模如何得到政府的支持如何啟動項目的建設如何實現(xiàn)經(jīng)營的效益從旅游情況來看，區(qū)域影響力弱從來看，區(qū)域內(nèi)無特色可言從區(qū)域內(nèi)各個項目功能結(jié)構(gòu)來看，未能形成有機的體系，只是功能堆疊核心的問題：1、如何改變現(xiàn)狀，提升區(qū)域影響力？2、如何突破項目同質(zhì)化現(xiàn)象，打造項目獨特性？3、如何實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)結(jié)合，打造一種系統(tǒng)化生活模式，實現(xiàn)項目地產(chǎn)高溢價？113我們面對的困難：對于規(guī)模4000多畝的項目，目前市場與交通尚二.探索與求勢——在思考項目破局之道前，讓我們從眾多案例中總結(jié)與尋找線索與思路……二.探索與求勢——在思考項目破局之道前，讓我們從眾多案例中115

新型城鎮(zhèn)化給三.四線地產(chǎn)與創(chuàng)新居住樓盤開發(fā)帶來的機會與挑戰(zhàn)長泰項目發(fā)展的基礎與立足點15新型城鎮(zhèn)化給三.四線地產(chǎn)與創(chuàng)新居住樓盤開發(fā)帶來1162009年-2012年，對于中國來講，是一個時代的結(jié)束，同時，也標志著一個新時代的開始，中國房地產(chǎn)也將面臨新的發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展引擎重點發(fā)展區(qū)域財富分布規(guī)律社會經(jīng)濟特征1978年2008—2010年2038年經(jīng)濟發(fā)展模式外貿(mào)是拉動經(jīng)濟的最核心力量，08年中國進出口總額達到179922億元，經(jīng)濟對外依存度達到60%“制造業(yè)+外貿(mào)+外匯”，制造業(yè)以“三來一補”為主要模式，依賴外部市場的發(fā)展模式工業(yè)化超前，城市化落后，人口主要集中在農(nóng)村，明顯的二元社會，被動城市化經(jīng)濟發(fā)展主要集中在東部沿海開放城市、南部經(jīng)濟特區(qū)，中西部及內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展相對落后，地區(qū)差異大財富主要集中在制造業(yè)、對外貿(mào)易領(lǐng)域完成國家的原始積累，“內(nèi)需拉動”將成為新的推動經(jīng)濟發(fā)展的引擎，經(jīng)濟對外部的依存度逐步降低“城市化+服務業(yè)+制造業(yè)”，制造業(yè)服務化，服務的供應制造業(yè)化為主要模式，依賴內(nèi)部市場的發(fā)展模式主動城市化，2020年城市化率達到60%，城市人口超過農(nóng)村人口中部地區(qū)由于鐵路、公路等基礎設施的建設將成為經(jīng)濟發(fā)展的主要區(qū)域，中東部地區(qū)差異逐步縮小財富開始由制造業(yè)、對外貿(mào)易領(lǐng)域向服務業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移外貿(mào)時代內(nèi)需時代162009年-2012年，對于中國來講，是一個時代的結(jié)束，117中國未來四大產(chǎn)業(yè)：養(yǎng)老健康、信息城市、軌道交通、新型城鎮(zhèn)化21世紀美國的新技術(shù)革命和中國的城鎮(zhèn)化,是21世紀帶動世界經(jīng)濟發(fā)展的兩大引擎。

---------諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者斯蒂格利茨曾經(jīng)預言17中國未來四大產(chǎn)業(yè)：養(yǎng)老健康、信息城市、軌道交通、新型城鎮(zhèn)118定義：何謂城鎮(zhèn)化（巴署松在廣州觀點2013年度論壇上的解讀）城鎮(zhèn)化的邏輯起點是人口、土地、資金的流動。這三大要素的流動能力在某種程度上城鎮(zhèn)化的空間地理分布。城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容是要素流動代表的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、消費模式以及居住方式的四個轉(zhuǎn)變，這種轉(zhuǎn)變發(fā)生的地方形成或擴大城鎮(zhèn)、城市。城市的形成（擴張）生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變規(guī)模經(jīng)濟、專業(yè)化、交通運輸、市場貿(mào)易就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變消費模式的轉(zhuǎn)變居住方式的轉(zhuǎn)變?nèi)丝?、土地、資金的流動18定義：何謂城鎮(zhèn)化（巴署松在廣州觀點2013年度論壇上的解119定義：何謂城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化的重點:過去20年城鎮(zhèn)化的重點表現(xiàn)在生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)為第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占比的持續(xù)下降，2011年一產(chǎn)產(chǎn)值占比為10%。然而，從結(jié)果上看，就業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變落后于生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)為第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)占比仍高達35%；消費模式和居住方式的轉(zhuǎn)變基本處于停滯狀態(tài)，表現(xiàn)城鄉(xiāng)消費和城鄉(xiāng)居住方式的差距仍然巨大。生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變一產(chǎn)產(chǎn)值占比10%一產(chǎn)就業(yè)占比35%城鄉(xiāng)消費比2.9人均住房面積31.6平米就業(yè)方式的轉(zhuǎn)變消費模式的轉(zhuǎn)變居住方式的轉(zhuǎn)變19定義：何謂城鎮(zhèn)化城鎮(zhèn)化的重點:過去20年城鎮(zhèn)化的重點表現(xiàn)120新起點；未來10年，與過去20年并不完全相同，中國下一階段推進城鎮(zhèn)化的起點或約束已經(jīng)發(fā)生了明顯的變化第一，人口流動能力發(fā)生某種程度的逆轉(zhuǎn)第二，土地擴張速度會有所下滑第三，資金的相對稀缺程度發(fā)生變化總體上，這些新變化也必然意味著中國未來的城鎮(zhèn)化將可能走出一條區(qū)別于過去的道路20新起點；環(huán)鄱之巔·都市休閑文化產(chǎn)業(yè)示范基地土地開發(fā)項目的調(diào)整，必須社會、企業(yè)、百姓三贏環(huán)鄱之巔·都市休閑文化產(chǎn)業(yè)示范基地土地開發(fā)項目的調(diào)整，必須社122生而耀眼的區(qū)位價值和空間價值：昌西最大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，可開發(fā)空間大。昌西萬畝規(guī)模意味著什么？1、無可替代的區(qū)位價值：南昌西南30公里，半小時車程，占據(jù)南昌城市發(fā)展主脈絡；2、無法復制的規(guī)模價值：萬畝凈地開發(fā)，可開發(fā)空間大，未來大有可為；區(qū)位、空間至藍坊鎮(zhèn)地塊關(guān)鍵詞：南昌近郊、大規(guī)模、原生態(tài)本項目南昌半小時交通圈22生而耀眼的區(qū)位價值和空間價值：昌西最大規(guī)模的區(qū)域開發(fā)，可本項目滬昆高鐵新G320城際輕軌鳳儀大道昌西大道建成大道太微大道大城鎮(zhèn)區(qū)至高安至奉新至南昌至樟樹大城站建成大道：40米雙向4車道新國道320：30米雙向4車道鳳儀大道：40米雙向4車道昌西大道：30米雙向4車道太微大道：20米雙向2車道【交通價值】未來5年內(nèi)，將有多條快速干道經(jīng)過大城通往南昌至其它省市，逐漸納入南昌“半小時城市圈”123本項目滬昆高鐵新G320城際輕軌鳳儀大道昌西大道建成大道太微124生而璀璨的山水生態(tài)價值：原生態(tài)山水、富硒土壤、負氧離子等凸顯生態(tài)價值。五星級酒店124凈土地塊關(guān)鍵詞：山水環(huán)繞、富硒土壤、負氧離子規(guī)劃道路規(guī)劃道路320國道至奉新至南昌至高安至藍坊鎮(zhèn)N24生而璀璨的山水生態(tài)價值：原生態(tài)山水、富硒土壤、負氧離子等125生而榮耀的區(qū)域規(guī)劃價值：昌西文化產(chǎn)業(yè)園——江西省重點建設的十大文化園區(qū)之一。產(chǎn)業(yè)無可或缺的規(guī)劃價值：大城中心市鎮(zhèn)、九州生態(tài)農(nóng)業(yè)科技園、可追溯農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園、陶瓷總部經(jīng)濟城、宜春學院高安分校等重點建設項目分布本項目左右……地塊關(guān)鍵詞：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、陶瓷總部、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)25生而榮耀的區(qū)域規(guī)劃價值：昌西文化產(chǎn)業(yè)園——江西省重點建設12623415.綜合服務區(qū)4.生態(tài)養(yǎng)生基地2.航空科普休閑基地1.小球運動休閑基地整合天合基業(yè)資源，打造高爾夫高端度假板塊；充分利用地塊特點，形成以生態(tài)養(yǎng)生為特色的療養(yǎng)勝地等；以時尚運動基地為主要娛樂休閑以集中式商業(yè)、品牌酒店、醫(yī)療中心為主體的綜合服務項目基于空間布局原則，項目空間上可形成“一心四區(qū)”

的總體布局結(jié)構(gòu)，整體形成一個東“靜”西“動”

的功能規(guī)劃格局53.戶外運動休閑基地以航空科普基地為主要娛樂休閑2623415.綜合服務區(qū)4.生態(tài)養(yǎng)生基地2.航空科普休閑基127整體指標——可建設用地：總計5000畝，其中度假酒店、公建配套建設用地為1000畝，住宅建設用地4000畝可建設用地功能構(gòu)成表（5000畝）

類別

用地性質(zhì)

名稱

建設用地面積（畝）

建筑面積（㎡）

備注

2酒店品牌酒店200客房數(shù)550間公建配套江西省航模俱樂部50江西省青少年航空培訓學校1644D天象館5太空風洞30跳傘塔1動力三角翼80

航空科研協(xié)會65國際卡丁車賽場115極限運動體驗館·10海嘯館60養(yǎng)生會所30小球訓練基地30高爾夫會所20高爾夫培訓學校10紅土網(wǎng)球場50商業(yè)綜合體50健康管理中心303住宅高尚運動主題大宅1300容積率：0.2生態(tài)養(yǎng)生主題大宅1400容積率：1.0娛樂時尚主題公寓1300容積率：1.5商業(yè)30000合計

5000

27整體指標——可建設用地：總計5000畝，其中度假酒店、公不占建設用地功能構(gòu)成表（租用地：5000畝）類別用地性質(zhì)名稱建設用地面積（畝）建筑面積（㎡）備注1農(nóng)用地18洞山地高爾夫1500航模體驗場200攀巖基地60風箏廣場60定向越野俱樂部600輪滑體驗場30汽車營地300熱氣球250無人機實驗100山地自行車400合計35002水域面積長崗水庫等1500

合計1500總計5000整體指標——可租賃用地：占地規(guī)模總計約5000畝128不占建設用地功能構(gòu)成表（租用地：5000畝）類別用地性質(zhì)名

3月12號向江西高安市長匯報

我們的工作要在短時間內(nèi)完成，按甲方的要求是滿意的，匯報前我們做了充分的準備，除了正市長外，甲方與我們向其他領(lǐng)導都做了事前的溝通，但匯報后，作為專家型的市長卻不滿意，他的發(fā)言是不留情面的。1293月聽聽市長是如何說的：先問我們（顧問單位）：

1,你們?nèi)チ藥状蔚兀瑢Ω甙彩靻幔?/p>

2，電視片用的是實景嗎?3,4000畝做地產(chǎn)，1000畝做配套，又做一座新城，城里人會來嗎？房地產(chǎn)與項目開發(fā)的市場依據(jù)何在？再問開發(fā)商：

1,先策劃，后規(guī)劃這是對的，項目工作離我的要求更進一步了

2，你開發(fā)玩的是概念，套模式，放之四海皆可用有問題。

做好一個項目必須符合三個條件：

1）要符合中央的精神，如此大規(guī)模搞房地產(chǎn)是不可能的，我不能同意，高安市不同意，上級也會不同意，高安每年只有700畝土地指標，我們還要發(fā)展其它的經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)。

130聽聽市長是如何說的：先問我們（顧問單位）：30聽聽市長是如何說的：

2）項目要結(jié)合高安與地塊的實際，地理、人文、經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點

3）項目要有可操作性與明確的實施計劃，土地的價值與價格是會受時間影響的，不能坐等土地的升值

3，要先做項目（產(chǎn)業(yè)），后搞開發(fā)（地產(chǎn)）。只能20%的土地做地產(chǎn)，項目定位要高，盡快出規(guī)劃，開發(fā)進度要細化并加快，首期項目2年內(nèi)完成。否則土地政府明年要收回，企業(yè)已支付的地價可原額加利息返還?？傊?，政府要發(fā)展，企業(yè)要效益，百姓要實惠，三者須兼?zhèn)?31聽聽市長是如何說的：2）項目要結(jié)合高安與地塊3月12號向江西高安市長匯報，3月22號考察廣東增城。以真實成功的發(fā)展案例解決雙方認識的差異與尋找項目發(fā)展的思路與模式1323月12號向江西高安市長匯報，3月22號考察廣東增城。以真

增城——一個成功的城鎮(zhèn)生態(tài)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式133增城——一個成功的城鎮(zhèn)生態(tài)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模增城可持續(xù)發(fā)展模式的學習與借鑒134增城可持續(xù)發(fā)展模式的學習與借鑒34城市、社會、經(jīng)濟得發(fā)展，企業(yè)的利潤，百姓的實惠，生態(tài)環(huán)境的保護、文化得弘揚135城市、社會、經(jīng)濟得發(fā)展，企業(yè)的利潤，百姓的實惠，生態(tài)環(huán)境的保增城模式的效應136增城模式的效應36

成功的增城模式是項目成功的底板，增城縣域經(jīng)濟基本競爭力從全國第58位上升到第15位，連續(xù)5年居廣東省首位增城市對全市區(qū)域進行主體功能分區(qū)南部，重點開發(fā)的新型工業(yè)化區(qū)，中部，優(yōu)先開發(fā)的適宜創(chuàng)業(yè)安居的文化產(chǎn)業(yè)城，北部，限制開發(fā)的都市農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游保護區(qū)已初步形成了新塘－－南部先進制造業(yè)圈，城區(qū)－－中部城市生活圈，白水寨景區(qū)－－北部都市農(nóng)業(yè)與生態(tài)旅游圈。三大圈層錯位發(fā)展、集聚發(fā)展、良性互動，推動增城全面協(xié)調(diào)發(fā)展，形成區(qū)域、城鄉(xiāng)之間協(xié)調(diào)發(fā)展，人與自然和諧相處137成功的增城模式是項目成功的底板，增城縣域經(jīng)濟基本競爭方圓十公里的范圍內(nèi)分布著白水仙瀑、南昆山、南國天池、大豐門漂流等知名景點。一年四季均有不同的特色旅游產(chǎn)品。聞名全國的增城綠道將周邊景區(qū)連線成網(wǎng)植被茂密，雨量充沛，山勢險峻，獨特的球狀風化地貌，造就了溫泉城內(nèi)百泉噴涌，八水繞城的自然奇觀，泉、潭、瀑秀色天成，一泉一景，一潭一色，一瀑一態(tài)，潭潭相映、瀑瀑相連周邊有放爬山、觀瀑、漂流、垂釣、拓展等休閑項目；溫泉城包括恒溫泳池、養(yǎng)生SPA、溫泉等配套，呈現(xiàn)出度假項目的立體式結(jié)構(gòu)—山上、山下、田園、水中，不同層面盡顯華彩把握機會，一個住宅開發(fā)商的成功轉(zhuǎn)型,《廣州增城香江溫泉城》整合白水寨周邊旅游資源，成為亞洲頂級四季旅游目的地

138方圓十公里的范圍內(nèi)分布著白水仙瀑、南昆山、南國天池、大豐門漂背靠佛山、廣州、東莞、深圳等廣東經(jīng)濟發(fā)達城市是項目成功的關(guān)鍵一、珠三角成為廣東經(jīng)濟發(fā)展的先鋒與主力

2007年，珠三角完成生產(chǎn)總值25606.87億元，占全省GDP比重的79.7%，比1978年提高27.2個百分點；珠三角以占全國3.6%的人口和占地不足0.6%的土地，創(chuàng)造出了經(jīng)濟總量（GDP）占全國比重高達10.3%的經(jīng)濟奇跡。二、財富積聚大幅上升，居民生活富裕2007年，珠三角地方財政一般預算收入1882.01億元，比1978年增長87.6倍，年均增長16.7%，高于全省平均水平0.9個百分點；地方財政一般預算收入占全省的比重由1978年的53.8%上升到2007年的67.6%。2007年深圳、東莞、廣州、佛山和珠海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別達33592.78元、28209.41元、22469.22元、21112.15元和20515.53元，分別高出全省平均水平的89.8%、59.4%、26.9%、19.3%和15.9%。居民生活水平顯著提高。

三、居民消費持續(xù)升級：2007年廣、深、佛、東四市城鎮(zhèn)居民的人均消費支出分別是18951.32元、24365.21元、17639.33元、24375.88元，分別比上年增長了22.7%、9.15%、12.7%、28.4%。恩格爾系數(shù)分別為36.5%、30.2%、30.9%、24.7%，比上一年分別下降了0.5%、0.6%、0.5%、0.4%。生活性消費支出的比重下降，旅游交通、教育文化、健康身體、娛樂休閑的消費支出有所增長。

139背靠佛山、廣州、東莞、深圳等廣東經(jīng)濟發(fā)達城市是項目成功的關(guān)鍵日趨完善的交通路網(wǎng)是項目成功的支持140日趨完善的交通路網(wǎng)是項目成功的支持40錦繡香江溫泉城北回歸線上的瑰麗翡翠依托并充分利用周邊環(huán)境清涼的山風穿過敞開式的酒店大堂，空氣中負離子含量高達14.1萬個/cm3，為華南地區(qū)之最可以眺望遠處的森林瀑布盡收南昆山國家森林公園秀麗美景，擁攬中國大陸第一高瀑，在大自然的天籟之音中靜心冥想清脆的鳥鳴和淙淙的