半山楓景房產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

中層楓景房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告前言2010年，江西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門為半山楓涇項目成立了項目調(diào)研組，組織專業(yè)人士對項目開發(fā)進行投資可行性研究分析，并對項目開發(fā)進行了更為細致的調(diào)研。市場。按照公認的標準進行評估，經(jīng)過嚴謹細致的分析計算，我們認為半山楓涇項目的開發(fā)具有良好的市場前景和較為理想的投資回報率。

第一章

項目概況

一、建設(shè)條件項目位于XX市萬里區(qū)磨盤山北路18號。土地總面積20360平方米不規(guī)則。小區(qū)主入口位于基地西側(cè)。小區(qū)交通便利，周邊配套設(shè)施齊全。優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合住宅社區(qū)。1、項目堅持“自然生態(tài)”的原則，體現(xiàn)“以人為本”的理念，強調(diào)“人與自然的和諧統(tǒng)一”，營造社區(qū)居民擁有很強的生活空間認同感和歸屬感?！白匀簧鷳B(tài)”原則是指充分利用自然地形和地勢優(yōu)勢，使用更多天然材料，加強住宅節(jié)能設(shè)計，減少施工過程中三廢的產(chǎn)生。在配套基礎(chǔ)設(shè)施和建設(shè)室外環(huán)境的過程中，還要注意施工方法和施工原則，加強對基地原有條件的保護和利用?！耙匀藶楸尽钡睦砟钍菑摹叭恕弊銎?，打破對舒適空間需求的陳舊框架，構(gòu)建宜人尺度，關(guān)注人文，新自然，與自然和諧相處。努力打造歐式園林風格精品歐式花園很時尚。經(jīng)過數(shù)百年的歷史演變和創(chuàng)新，它們凝聚了無數(shù)偉大建筑師的天才和智慧。本次設(shè)計融合周邊歐式風格和自然山水園林的優(yōu)勢，結(jié)合小區(qū)本身的地理環(huán)境，打造經(jīng)典的歐式園林，從而提升小區(qū)的整體品質(zhì)。打破傳統(tǒng)的“社區(qū)、群落、院落”的層級結(jié)構(gòu)，營造出多種獨特新穎的生活空間，體現(xiàn)整個社區(qū)的融會貫通，營造和諧友好的社區(qū)獨特形象?！罢w”和“平衡”新時代社會凝聚力的建設(shè)，是認真社會全體成員的共同追求。建設(shè)一個社區(qū)是非常可悲的，我們也在追求對社區(qū)整體認同感的追求?！捌胶狻敝饕w現(xiàn)在綠地。我們的社會越來越重視“人”這個省。為了體現(xiàn)每家每戶、每一個居民的平等，我們力求讓每一個家庭都能感受到社區(qū)中新近的自然戶外環(huán)境。

二、項目研究基礎(chǔ)一、依據(jù)及相關(guān)資料XX市規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于當?shù)亟謪^(qū)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件的通知紅線圖二、技術(shù)標準和規(guī)范《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-2005《高層民用建筑防火設(shè)計規(guī)范》GB5045-95（2005年版）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB500016-2006《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93《住宅建筑規(guī)范》GB50286-2005《住宅設(shè)計規(guī)劃》GB50096-1999（2003版）《商場建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ48-88《城市道路與建筑無障礙設(shè)計規(guī)劃》JGJ50-2001《夏熱東冷地區(qū)住宅建筑節(jié)能設(shè)計標準》JGJ134-2001《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189-2005《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB50176-93《建筑物室內(nèi)裝飾設(shè)計防火規(guī)范》GB50222-95國家民用建筑工程設(shè)計技術(shù)辦法《建筑》等現(xiàn)行國家規(guī)定3.技術(shù)指南防火等級：建筑物的防火等級為二級使用壽命：50年抗震設(shè)計：該區(qū)域設(shè)有六級抗震等級防水等級：屋頂，III級項目開發(fā)公司現(xiàn)狀項目全稱：中層楓景本項目法人名稱：江西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。公司地址：XX市萬里區(qū)磨盤山南路126號公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)、物業(yè)管理、金屬構(gòu)件和水泥預(yù)制注冊資金人民幣：2000萬元。法定代表人：高濤江西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為自然人投資或控股的有限責任公司）。成立于2005年，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是XX市萬里區(qū)比較有實力的企業(yè)。公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、商品房銷售等。江西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年進入房地產(chǎn)行業(yè)，在業(yè)內(nèi)贏得了諸多贊譽，在消費者心目中樹立了誠實、守信、良好的外部形象，取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和強大的開發(fā)能力。公司主要管理和技術(shù)人員均從事房地產(chǎn)開發(fā)多年，對XX市房地產(chǎn)市場具有一定的經(jīng)營和開發(fā)經(jīng)驗。在社區(qū)發(fā)展過程中，積累了很多豐富的經(jīng)驗，也取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。公司狠抓內(nèi)部管理，對全體員工進行房地產(chǎn)行業(yè)崗位培訓(xùn)。公司以誠實守信為發(fā)展信條，經(jīng)營較為穩(wěn)健。我們一直以高質(zhì)量、高水平、高質(zhì)量的發(fā)展理念要求自己，以最大限度地回報消費者和社會。近年來，多次受到行業(yè)權(quán)威機構(gòu)的好評和業(yè)主的好評。公司在XX市房地產(chǎn)市場形成了良好的影響力，商譽良好，市場前景較為廣闊。公司決策層和中層管理人員均具有豐富的經(jīng)驗和管理水平。他們自從事商業(yè)行業(yè)以來，積累了豐富的企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，具有良好的企業(yè)管理水平，對房地產(chǎn)行業(yè)有著深刻的理解。知識和研究。公司主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)。從目前的企業(yè)發(fā)展能力和項目儲備來看，具有一定的可持續(xù)發(fā)展能力。四、項目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容一、項目地點：項目位于XX市萬里區(qū)磨盤山北路18號。土地總面積20360平方米不規(guī)則。小區(qū)主入口位于基地西側(cè)。小區(qū)交通便利，周邊配套設(shè)施齊全。優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合住宅社區(qū)。地塊周邊生活配套比較齊全，政府部門、學(xué)校、醫(yī)院、菜市場、銀行、郵局、商場、車站近在咫尺。具有良好的生活功能。從銷售上看，該地塊擬建商品房有市場。在目前的萬里樓盤中，這在社區(qū)設(shè)施和社區(qū)文化的營造上比其他樓盤要好，更容易贏得消費者的青睞。二、主要技術(shù)經(jīng)濟指標總土地面積：20,360平方米總建筑面積：40710平方米（地上）總建筑面積：5701平方米建筑容積率：1.99建筑密度：28%建筑綠地率：38%車位：共208個三、項目規(guī)劃（一）項目總建筑面積40710平方米（地上）（2）項目定位：通過對居住空間的詮釋，倡導(dǎo)生活方式，打造地產(chǎn)個性，符合目標客戶風格的高貴精髓和人文品味，表達物業(yè)、景區(qū)的賣點、休閑、商務(wù)、精品。其優(yōu)質(zhì)的價值聯(lián)想：中產(chǎn)階級和社會精英的理想生活天堂。（三）項目規(guī)劃總圖（附）（四）項目規(guī)劃鳥瞰圖（附）（5）項目開發(fā)物業(yè)類型：A、高層住宅B、多層住宅C、商業(yè)d、會所、物業(yè)管理及人防地下室4.項目開發(fā)周期：兩年第二章

項目投資環(huán)境

一、宏觀經(jīng)濟環(huán)境2010年一季度全國房地產(chǎn)行業(yè)整體運行分析：一、消費者觀望情緒明顯，部分城市房價小幅回落年12月至2010年3月末，從調(diào)整二手房營業(yè)稅開始，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺。同時，以兩會為代表的政府對于房價對民生影響的態(tài)度和出臺的措施都對當前市場產(chǎn)生了影響。中國大陸大部分城市的成交量開始出現(xiàn)明顯下滑，消費者觀望。各種財稅政策表明，高層有決心抑制房地產(chǎn)風險向金融業(yè)傳導(dǎo)，增加供給是未來的成功之道。房地產(chǎn)市場影響深遠。

尤其是消費者觀望情緒的蔓延已成為影響2010年一季度的明顯市場因素。2009年的房地產(chǎn)市場井噴已經(jīng)消化了相當一部分自住者和投資者的購買力。，而改善的買家不愿意接受目前的情況。他們必須等待合理的價格才能入市，而一些較為謹慎的房地產(chǎn)剛性買家和投資買家則擔心“高價入市”后會被市場困住并開始觀望房地產(chǎn)市場的后期發(fā)展趨勢。2、商品房供應(yīng)不足，房價難以回落目前，從2009年底到2010年3月中旬，政府針對高房價出臺了多種調(diào)控措施，但從近期的效果來看，已經(jīng)證明雖然有一定的效果，但并沒有和不可能立竿見影。.

房地產(chǎn)投資開發(fā)具有一定周期，短期內(nèi)市場尚未完全從悲觀預(yù)期中恢復(fù)過來，供給明顯改善的可能性不大。從2009年12月的數(shù)據(jù)看，房屋竣工面積同比增長10.9%，新開工面積34.19%，分別比11月份下降38.84%和159.42%。我們認為，這可能是由于房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期未來不確定性的調(diào)整，提前減少新開工面積或故意推遲竣工面積所致。這種悲觀情緒將直接導(dǎo)致2010年上半年可用面積、供求關(guān)系的萎縮。不斷擴大的差距將使房價保持在高位。從購地面積看，2009年12月累計土地面積3.19億平方米，同比下降18.9%，比11月上升3.5%?？梢姡诘貎r快速上漲的情況下，開發(fā)商的整體拿地意愿并未得到充分釋放，土地收購面積的減少也影響了未來住房空間的供應(yīng)。2009年

房地產(chǎn)市場的繁榮主要是由于去庫存的加速。2007年至2008年積累的庫存迅速釋放，而2009年形成的直供非常有限。從8個重點城市去庫存周期數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，自2010年1月至今，這些城市的去庫存平均速度處于近三年來的歷史最低點。自2009年第三季度全面釋放后，目前，全國這些一線城市正進入庫存真空期。部分房價較為合理的城市可能會加大開發(fā)投入，從而進入補庫存階段，而前期房價較高的城市可能會暫停補貨進程，這些城市漲量縮量的趨勢可能會延續(xù).、2010年一季度投資同比大幅增長受基期因素影響，2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速可能超過20%?；仡?009年上半年的“小春天”，房地產(chǎn)開發(fā)剛剛走出陰霾，2010年一季度平均投資增速為3.3%，處于歷史低位。盡管今年出臺了很多規(guī)范房地產(chǎn)投資的措施，但利率政策尚未啟動的情況下，開發(fā)商的投資行為不會立即發(fā)生變化。目前的措施不會對房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈形成最嚴重的弱化。即使在未來市場不可預(yù)測的情況下，開發(fā)商仍可能進行一些必要的開發(fā)，為未來的庫存做準備。畢竟，一些城市的可售面積繼續(xù)下降。如果保障性住房不能得到有效跟進，自住需求將上升，房價將恢復(fù)快速上漲，這也將刺激開發(fā)商積極開發(fā)和投資。但由于政府的調(diào)控基調(diào)，房地產(chǎn)投資大幅增長的可能性有限。2010年一季度房地產(chǎn)投資的增長并非開發(fā)商的主動，而是得益于去年的基數(shù)和部分城市的庫存補充行為。三線城市。對于一線城市，我們認為維持去年的情況是非常樂觀的。4.銷售將逐步恢復(fù)正常1月以來，新房、二手房成交面積持續(xù)萎縮，成交量明顯下降。據(jù)統(tǒng)計，截至3月底，13個重點城市的周成交面積為206萬平方米。雖然遠低于2009年第四季度的平均水平，但也恢復(fù)到了2009年第二季度的總體水平。我們對今年第一季度的交易持謹慎態(tài)度。因2月春節(jié)，預(yù)計市場恐慌情緒失控后，市場成交情況仍將維持低位運行。第一季度的銷售情況可能會逐漸趨于正常，但與2009年第四季度相比，總量仍將保持低位。由于基數(shù)，增長率將保持強勁。

我們認為，2010年上半年房地產(chǎn)銷售速度不會在經(jīng)濟好轉(zhuǎn)、CPI上漲的情況下出現(xiàn)拐點變化。到了經(jīng)濟可能過熱的階段，房地產(chǎn)將成為更多人避免通脹的首選資產(chǎn)。如果銀行在具體執(zhí)行上從嚴，投資導(dǎo)向的行為可能會受到部分抑制。如果有差距，仍難以抑制投資型房地產(chǎn)行為。總之，2010年三季度前，房地產(chǎn)行業(yè)將排除更多非理性因素，走向正常發(fā)展，市場會小幅回落，但不太可能大幅波動。2010年一季度重點區(qū)域房地產(chǎn)市場形勢及未來預(yù)期分析、2010年一季度，一線城市自住需求逐漸下降，隨著2009年房價的快速上漲，二三線城市將逐漸受到抑制。2010年，北京、上海、深圳等一線城市房地產(chǎn)市場明顯惡化，居民住房價格承受能力已接近或超過2007年水平。2010年以來，一線城市自住需求城市將是不可持續(xù)的。二、三線城市的房價仍在居民的可承受范圍內(nèi)，但一線城市的高房價正在逐步蔓延，并向二三線城市蔓延。2010年，二三線城市房價將繼續(xù)快速上漲，自住需求必然增加。逐漸壓制。2、通脹壓力下，房價上漲預(yù)期推動投資/投機需求活躍。就資金成本而言，抵押貸款利率自2010年以來一直處于低位。主要一二線城市住宅物業(yè)租金收益率往往在3-4%，租金價格指數(shù)處于下行通道，而國際正常收益率在5%左右，投資需求空間較大非常有限。房價預(yù)期方面，2010年以來，金融業(yè)繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策或低位實施緊縮的信貸政策，資產(chǎn)價格在經(jīng)過一段時間的市場調(diào)整后將進一步上漲，促使市場積極投資/投機氣氛。

但受政府調(diào)控政策等多方面因素的影響，未來，特別是2010年三季度以后，房地產(chǎn)市場價格上漲幅度不大，上漲速度將放緩。3、商品房短期靜態(tài)供給明顯不足，中長期供給有望跟上。2009年，一二線城市商品房短期靜態(tài)去庫存周期明顯回落，部分城市甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。上海去庫存周期已降至1.6個月。為應(yīng)對短期供不應(yīng)求的局面，開發(fā)商加大了對房地產(chǎn)開發(fā)的投入。2010年一季度1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資3144億元，比上年同期增長31.1%，比上年同期提高30.1個百分點。其中，商品房投資2233億元，同比增長32.8%，提高32.0個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.0%。從長期供給看，2010年一季度1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地收購2407萬平方米，同比增長11.2%，同比下降18.9%。去年全年；，同比下降40.8%，降幅較前期大幅收窄，后期供應(yīng)有望逐步跟上。4、2010年以來，政府抑制房地產(chǎn)的意圖明顯，優(yōu)惠政策適度收緊。2009年，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國經(jīng)濟的“直接命脈”。200年12月，中央經(jīng)濟工作會議再次定調(diào)，2010年繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，利好行業(yè)。目前，2010年一季度的部分優(yōu)惠政策仍在繼續(xù)。一些優(yōu)惠政策雖然收緊，但落實力度不夠。但2010年下半年將適度收緊，但基調(diào)依然寬松。五、未來供不應(yīng)求局面將有所緩解，一季度大部分城市房價同比小幅回落隨著2009年四季度銷售火爆，重點城市商品房庫存逐步進入下行通道。隨著房地產(chǎn)市場投資的穩(wěn)步增加和新項目開工的預(yù)期，可供銷售量逐月增加，供需略顯不足。房價方面，2010年一季度大部分城市同比均出現(xiàn)小幅回落。雖然房價下跌多以折價、折價、一次交價的形式出現(xiàn)，但小幅回落很明顯。下降的主要原因是開發(fā)商對未來仍有預(yù)期。謹慎，定價更合理，營銷策略傾向于主動提供促銷。（3）短期房地產(chǎn)行業(yè)風險分析1、2010年一季度，二、三線城市房價受2009年一線城市房價上漲的影響，房價也出現(xiàn)大幅上漲。房價收入比、月供/收入開始惡化并逼近一線城市，勢必導(dǎo)致政策超預(yù)期。2、2010年以來，房價的大幅上漲抑制了市場需求，市場重回2008年無價狀態(tài)的可能性較大。3、2010年加息預(yù)期強烈。2009年11月以來，澳大利亞、以色列、挪威、印度等周邊國家自2008年起改變低利率貨幣政策，開始陸續(xù)收緊貨幣寬松政策并加息。壓力。美國多位經(jīng)濟學(xué)家表示，預(yù)計2010年美國加息周期將發(fā)生在第三季度。由于人民幣實行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度，中國央行明年三季度加息是大概率事件。

提高利率的目的之一是抑制通貨膨脹。2009年以來，中國經(jīng)濟增長逐步加快。經(jīng)濟社會加息的另一個目的是遏制資產(chǎn)價格過度膨脹，穩(wěn)定房價是其中的重要一環(huán)。從樓市供給來看，銀行收緊貨幣會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金壓力，增加融資成本，這無疑對房地產(chǎn)等資金依賴度較高的行業(yè)造成較大沖擊。（四）對未來房地產(chǎn)發(fā)展的建議與對策一、當前房地產(chǎn)行業(yè)政策對行業(yè)發(fā)展有利也有不利，但總體上對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展有利，短期內(nèi)仍是行業(yè)信心恢復(fù)的過程.2、2010年以來，全國中心城市的土地投入量沒有大幅下降，房地產(chǎn)投資開發(fā)量也沒有大幅下降。2010年一季度后，現(xiàn)階段房地產(chǎn)供需可能會趨向供需動態(tài)。平衡，城市中心區(qū)可能會出現(xiàn)供過于求的時期，市場將迎來新一輪的變化。3、成交量疲軟短期能否延續(xù)，需進一步觀察。

2008年被壓抑的剛性需求在2009年中后期釋放后，2010年出現(xiàn)了有效需求與支付能力不足的問題。2010年一季度后期市場的持續(xù)發(fā)展需要進一步探索潛在的改進和投資需求。只有調(diào)動潛在的改善和投資需求，市場才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。無論是首次置業(yè)、改善需求，還是投資型需求，性價比都是一個重要的參考指標，尤其是對于首次置業(yè)和投資型需求。潛在需求轉(zhuǎn)化為可負擔需求，降低購房準入門檻是必然選擇。投資需求在2009年的市場高峰期進入市場，2010年一季度的預(yù)期投資回報率達不到預(yù)期，一季度之后必然對房地產(chǎn)價格更加敏感。、2010年一季度以后的住宅郊區(qū)化將面臨一定的挑戰(zhàn)。在現(xiàn)階段市場口碑不利的情況下，未來郊區(qū)化的發(fā)展趨勢將被放大。因此，2010年第一季度市場表現(xiàn)疲軟。，未來將對郊區(qū)城市，尤其是郊區(qū)盤開發(fā)商產(chǎn)生巨大影響。2010年一季度后，市場發(fā)展趨勢比市場價格預(yù)期更為明顯。小幅下跌后穩(wěn)定上漲的可能性大于持續(xù)上漲的可能性。同時，長期低迷的預(yù)期大于快速復(fù)蘇的預(yù)期。二、房地產(chǎn)市場分析1、全國市場穩(wěn)步向好，庫存持續(xù)下降。房地產(chǎn)市場穩(wěn)步向好，成交持續(xù)高位運行。大部分城市房價已經(jīng)企穩(wěn)，大部分城市房價上漲。2、市場成交超過往年均價，房價穩(wěn)中有升。本月，全國市場延續(xù)了3月份的火爆態(tài)勢，各城市成交量同比均有不同程度增長。環(huán)比來看，3月份大部分城市延續(xù)增長勢頭，但部分城市環(huán)比小幅回落。與2008年月均成交額相比，大部分城市的成交量明顯增加，增幅超過100%。合肥、?？?、西安等城市同比增長較小，主要是去年同期這些城市的市場相對穩(wěn)定。從2009年4月末商品房存量來看，在市場連續(xù)多月回暖、成交回升的情況下，大部分城市庫存迅速被淘汰，可售面積不斷減少.按照目前的成交情況，上海和海口、鄭州等城市在幾個月內(nèi)基本可以消除庫存。如果未來新增供應(yīng)跟不上需求，可能會導(dǎo)致市場供不應(yīng)求，價格可能會上漲。但在北京、天津、重慶等城市，存量規(guī)模仍較高，開發(fā)商仍需面臨較大的銷售壓力，未來房價或?qū)⒈３窒鄬Ψ€(wěn)定。3、價格方面，大部分城市表現(xiàn)相對穩(wěn)定。體現(xiàn)在項目價格上呈漲跌互現(xiàn)的局面。近幾個月漲價的項目，本月大部分基本保持平穩(wěn)，但部分項目加入漲價行列，部分項目降價促銷，以加快銷售和退出。資金。一線城市整體市場價格呈上漲趨勢。北京和上海的部分項目價格略有上漲，而深圳的房價相對穩(wěn)定。二三線城市房價更加多元化，大部分城市仍以穩(wěn)定為主。蘇州、寧波、揚州等城市項目價格漲跌互現(xiàn)。常州、XX等城市項目價格仍小幅下調(diào)。杭州、武漢等城市呈現(xiàn)價格回升趨勢。4、一線城市：成交持續(xù)放量，價格穩(wěn)中有升本月，滬京兩地成交量突破上月高位，再創(chuàng)歷史新高。北京、廣州、深圳商品房供應(yīng)環(huán)比增加。與去年同期相比，上海、廣州和深圳的供應(yīng)量均呈上升趨勢，而北京的供應(yīng)量則大幅下降。庫存方面，隨著成交的快速恢復(fù)，近幾個月多個城市的成交量一直高于新增供應(yīng)，導(dǎo)致一線城市庫存持續(xù)減少。本月，庫存延續(xù)上月減少的趨勢。總體來看，一線城市成交量持續(xù)增加，呈現(xiàn)持續(xù)回升態(tài)勢。多個城市成交量同比均超過100%。5、二三線城市：成交持續(xù)，大部分城市房價保持穩(wěn)定成交方面，大部分城市同比繼續(xù)增加，但整體市場成交較為正常，市場回暖趨勢未變。隨著市場的逐步回暖和傳統(tǒng)市場旺季的到來，開發(fā)商加快了投標步伐，大部分城市的新增供應(yīng)環(huán)比增長明顯，杭州的供應(yīng)增長，濟南、鄭州、重慶等城市已超過100%。從存量來看，各個城市的存量都在快速枯竭。?？凇⑧嵵莸瘸鞘械拇媪恳呀?jīng)很低，但天津、重慶等城市的存量還是比較高的，超過1000萬平方米，這也給開發(fā)商帶來了壓力。更大，未來的競爭還會更加激烈。從市場表現(xiàn)來看，二三線城市市場成交均呈現(xiàn)同比上升趨勢。其中，杭州、南京、青島、天津、廈門等城市漲幅均在100%以上，而合肥、?？趦H小幅上漲，主要是由于這兩個城市的市場成交量在去年同期保持較高水平.從環(huán)比數(shù)據(jù)看，大部分城市成交量持續(xù)上升。整體來看，大部分二線城市房價保持相對穩(wěn)定，部分城市房價有所上漲，但部分城市項目價格持續(xù)下跌。華東地區(qū)城市房價平穩(wěn)增長。廈門、?？诘鹊囟鄠€項目價格均有不同程度上調(diào)。華北及中西部地區(qū)房價以平穩(wěn)為主，大連、XX、武漢房價小幅上漲。6、2010年2月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%增幅比1月份加快1.2個百分點；環(huán)比增長0.9%，增幅比1月份回落0.4個百分點。2月份，XX市區(qū)成交量同比下降50.73%，環(huán)比下降41.52%。價格環(huán)比下降17%。從2009年到2010年2月，市場一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。本月樓市相對冷淡，大項目無大動作。運行特點：供應(yīng)量大幅減少：本月商品房供應(yīng)量明顯減少，僅5.67平方米。量價齊跌：本月商品房銷售量和價格環(huán)比均下降，環(huán)比分別下降41.52%和17%。二手房成交環(huán)比下降。七、繼2008年樓市低迷后，2009年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康向上的發(fā)展態(tài)勢，整體市場呈現(xiàn)明顯回暖態(tài)勢。3月以來，在國家加大投資、一系列刺激政策落地、大量剛性需求集體釋放等因素影響下，XX樓市逐步企穩(wěn)回升，成交量逐步回升。已經(jīng)逐漸回升。據(jù)統(tǒng)計，2009年，XX樓市（含四縣五區(qū)）住宅成交面積約666.6萬平方米，非住宅成交面積約80萬平方米。整個成交情況遠高于2008年，成交面積也高于樓市高峰期的2007年。隨著國家宏觀政策的調(diào)控、房產(chǎn)稅的出臺和新“國五”的出臺，都表明國家將直接打壓炒房者購房，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。市場。此外，今年新增供應(yīng)充足，將使市場基礎(chǔ)得到很好的夯實，所以2010年的XX樓市應(yīng)該會更加穩(wěn)定、更加理性，這也讓我們對XX樓市充滿了期待和可能。2010.從城市結(jié)構(gòu)看：贛江以東是XX市多年開發(fā)的區(qū)域，工業(yè)、生活、交通、休閑等功能齊全；贛江以西是新興城區(qū)，區(qū)域開發(fā)蓬勃發(fā)展。城市發(fā)展的主要方向：城市發(fā)展戰(zhàn)略是“向西、向東、向北、向南”。2009年，由于市場購買欲旺盛，重大項目開工速度并未加快，仍保持不溫不火的建設(shè)速度。8月份巨大的成交量淘汰了市場上的大量存量房，但項目開工力度不夠，依然未能填補市場供應(yīng)的空缺。“低量”最終導(dǎo)致了高價收購。據(jù)不完全統(tǒng)計，XX市（含四縣五區(qū)）住宅銷售面積約666.6萬平方米，非住宅銷售面積約80萬平方米。70萬平方米，遠超往年。2009年，XX地區(qū)房地產(chǎn)市場實現(xiàn)價格上漲1338元/㎡，漲幅30.96%。各主要板塊均實現(xiàn)了不同程度的上漲。其中，紅谷灘板塊全年漲幅達到77.64%，位居所有板塊之首。青山湖板塊全年漲幅3.24%，價格波動不大。國家在年底出臺的一系列政策，其根本目的是在保持房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展的同時，擠壓投資性購房帶來的泡沫。XX樓市仍然是剛需，所以對整個XX樓市的影響只是很小的一部分。更多業(yè)內(nèi)人士認為，當前供需關(guān)系日趨緊張，供不應(yīng)求。除非政府能一次性出讓1000多畝市區(qū)土地，才有可能緩解當前的供需矛盾。經(jīng)過2009年的瘋狂上漲，開發(fā)公司資金充裕。隨著朝陽州計劃的逐步實施，朝陽州地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)也十分火爆。當充裕的資金遇上優(yōu)越的地段，地王頻頻出現(xiàn)，高地價必然對應(yīng)高房價。因此，我們可以大膽預(yù)測，在房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動內(nèi)需主業(yè)的環(huán)境下，2010年XX地產(chǎn)將保持高位平穩(wěn)運行。本月四大板塊價格上漲，漲幅為小于10%。其中，青山湖板塊成交價漲幅最大，達9%。其他板塊成交價格較1月份均有所下降，幅度在3%至20%之間。朝陽州板塊跌幅最大，跌幅達20%。2月份，XX城區(qū)商品房新增供應(yīng)5.67萬平方米，環(huán)比下降75.53%，同比下降65.44%。2月份，XX市區(qū)新建商品房成交16.45萬平方米，環(huán)比下降41.52%，同比下降50.73%。本月供需比為1：2.9。2月份XX住宅均價4322元/㎡，同比上漲10.6%。與1月份相比，平均住宅價格下降了31%。這個月新開的樓很少，每棟樓都沒有什么動靜。地處桑海開發(fā)區(qū)桑海泉成交量大，均價偏低，拉低了全市整體成交價格。2月份，市區(qū)住宅成交1150套，同比增長34.5%，環(huán)比下降53.63%。成交面積9.62萬平方米，同比增長20.86%，環(huán)比下降55.15%。2月，城投康澤園注冊銷售量排名第一，項目啟動2010年1月23日?，F(xiàn)有房屋現(xiàn)在正在出售。2月份錄得的300多套房屋1月份開盤，均價4000元/平方米，沒有大的后續(xù)活動。

3、項目所在區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃及趨勢萬里市場現(xiàn)狀分析一、灣區(qū)介紹現(xiàn)狀——九龍線，XX“一江兩岸”重點工程中的新城區(qū)。區(qū)內(nèi)交通、水、電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施齊全。工廠多，環(huán)境好。是興辦高效工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游休閑產(chǎn)業(yè)的理想場所。具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢：萬里地處XX市郊區(qū)，遠離市中心18公里。境內(nèi)交通縱橫交錯，四通八達。其主干道東接整個XX線，南接320國道，北接昌九105高速；京九鐵路支線-萬里鐵路橫穿該地區(qū)南部；昌北國際機場與之毗鄰，占據(jù)省會經(jīng)濟、政治、科技、文化、信息中心的區(qū)位優(yōu)勢。隨著洪灣高速即將建成，西外環(huán)高速通車，海灣經(jīng)濟將再次騰飛，從海灣到紅谷灘僅需基礎(chǔ)設(shè)施完善：城市建設(shè)初具規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施齊備。建筑面積15平方公里；全區(qū)有4條輸電專線；有獨立的供水系統(tǒng)，與XX市供水系統(tǒng)相連；擁有現(xiàn)代化的通訊設(shè)備，程控電話連接國內(nèi)外；擁有完善的文化、康樂、教育、衛(wèi)生、商務(wù)、有線電視等社會服務(wù)設(shè)施。具有良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)：工業(yè)是萬里國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。全區(qū)有工業(yè)企業(yè)180多家，固定資產(chǎn)3億元以上，占地面積300萬平方米，從業(yè)人員2萬人。造紙、橡塑等產(chǎn)業(yè)體系較為完善。區(qū)內(nèi)現(xiàn)有廠房30萬平方米，各類設(shè)備齊全；農(nóng)林建立了瘦肉豬、筍用竹、鮮果、養(yǎng)殖、銀杏、藥材、茶葉、花卉、雜交制種、反季節(jié)蔬菜等10大生產(chǎn)基地。區(qū)域經(jīng)濟實力雄厚。旅游資源豐富：境內(nèi)的美嶺風光秀麗，環(huán)境幽靜，綠樹成蔭，空氣清新，氣候宜人。是著名的風景名勝區(qū)和國家森林公園。她不僅是中國古典韻律和舞蹈的發(fā)源地，也是道家凈明派和道家路線——道家的發(fā)源地。岳飛、王安石、歐陽修等230多位歷史名人曾到過此山，留下480多首名詩。洪崖丹經(jīng)、西山極翠、通遠三群、神龍云巖，是歷代名人文豪所吟誦的絕景。海拔高的洗藥湖841米是XX市的最高峰。夏季平均氣溫僅22℃比市區(qū)低3-3℃。素有“小廬山”之稱，是發(fā)展理念——精心打造一流景觀生態(tài)城市來自美國及中國香港、上海、深圳、浙江等地的30名國內(nèi)外客商將在XX市政府舉辦的美菱-滕王閣國家重點風景名勝區(qū)新聞發(fā)布會暨招商引資推介會上達成15項投資協(xié)議。（合同外資總額4450萬美元，合同內(nèi)資1.94萬億元）帶到萬里。這些項目包括以旅游休閑為主的太平旅游度假區(qū)和太平生態(tài)園。獲得國家重點風景名勝區(qū)后，各省市政府立即重新審視原建設(shè)方案，將其定位為省會衛(wèi)星城和后花園，XX西部的民居和文教基地。，以休閑旅游接待為特色景觀生態(tài)城市。2020年城市布局規(guī)劃藍圖一是將區(qū)行政中心區(qū)遷至磨盤山麓東南。二是新城區(qū)按標準建設(shè)綠地，在舊城區(qū)改造中增加小綠地、磨盤山公園、天寧湖公園、野生動物園等3個大型綜合公園將被建造；規(guī)劃婺源港、通源港等河流。海岸將作為城市景觀廊道；在市區(qū)東部洪灣路和長灣大道入口處建設(shè)兩個城市門戶景觀廣場，到2020年人均規(guī)劃綠地不低于20平方米。三、建筑高度不超過24米，以3～5層為主，局部可能有小型高層建筑。四是污染“大戶”一律清出城區(qū)。今年春天開始的舊城改造總投資預(yù)計將超過3億元，這也是當?shù)卣壳罢谂鉀Q的最大問題。為縮短萬里與XX市區(qū)的距離，2003年底，XX市唯一的旅游高速公路洪灣公路在萬里區(qū)趙縣鎮(zhèn)苗圃破土動工，全長的10。6公里東起紅谷灘新區(qū)紅谷四路西端，西至萬里區(qū)中心，橫穿昌九高速。已經(jīng)基本完成。從此，萬里到紅谷灘只需8到10分鐘車程；同時，萬里竹山村至新縣級立交近全長的長灣大道改造工程10公里也二、萬里區(qū)房地產(chǎn)板塊介紹（一）購房熱點蓄勢待發(fā)這里的樓盤分為山頂和山腳兩個街區(qū)，也可以稱為“萬里和美菱街區(qū)”。山腳下的趙縣鎮(zhèn)是萬里區(qū)的行政和商業(yè)中心，房地產(chǎn)以多層住宅和商鋪為主。據(jù)悉，2002年，萬里的整體房價還徘徊在每平方米600-700元之間，2003年躍升至800-900元；網(wǎng)絡(luò)指日可待，該板塊房地產(chǎn)開發(fā)銷售同步增長，均價已突破1000元/平方米。而那些正在開發(fā)中的別墅，瞬間成為XX中高收入者的熱點?，F(xiàn)在，這個板塊的均價已經(jīng)直接漲到了每平方米2000到6000元，而且漲的很快。(2)省會綠氧吧海灣是XX美菱的精髓。可謂“晨聞鳥語，夜聽春聲”，詩意如畫的氛圍讓人向往。根據(jù)“住在山上游”的新規(guī)劃，當?shù)卮迕駥㈥懤m(xù)下山，有利于旅游基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境的建設(shè)。據(jù)介紹，山上十多家樓盤正聯(lián)手打造這片面積大、原生態(tài)的風水寶地。獅子峰、神龍?zhí)?、洗藥湖?大景區(qū)正在引入資金以股份制形式進行改造……梅嶺鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有碧瑤鎮(zhèn)、江西綠園、恒茂林海、XX養(yǎng)老公寓等大中型建筑。(3)都市天后花園優(yōu)美的景區(qū)規(guī)劃和便捷的交通，喚醒了沉睡多年的房地產(chǎn)業(yè)。萬里區(qū)趙縣鎮(zhèn)周邊，竹園、九洲·懷宜居、東方假日廣場、地景灣海洋城、維也納森林、恒茂都市花園（林海）、信宜家園、閩龍花園、南山快速云集宜居等眾多樓盤桃園商住樓，部分已基本售罄。尤其200米是與它相去甚遠的九洲·懷義居，（二）萬里地產(chǎn)分布圖(3)萬里待售物業(yè)屬性名稱營業(yè)時間產(chǎn)品尺寸產(chǎn)品類別平均售價待售物業(yè)帝景大洋城2006.11占地260余畝總建筑面積210,000㎡多層,別墅三期銷售，多層均價2800元/平方米鴻恒山莊2007.10占地面積55997.6平方米，總建筑面積89596.2平方米多層、小高層多層均價2700元/平方米綠園社區(qū)2007.5.26占地面積15938平方米，總建筑面積25500平方米多層銷售均價2400元/平方米九州依云縣2007.8.21占地面積69866平方米，總建筑面積127880平方米小高層、多層（4-6層14層、11-13層5層和小高層多層：均價2900元/平方米小高層3700元/平方米子路6號2007.10占地面積17808平方米，總建筑面積30065.8平方米普通住宅高層公寓、別墅、多層目前推出高層公寓，均價3100元/平方米看茂宮花園2007.11.17土地面積：約72220平方米（108.33畝），總建筑面積：約80000平方米普通住宅多層、低層（27個5-6層多層20個3層低層）聯(lián)排別墅、復(fù)式別墅多層均價2800元/平方米，排5200-5300元/平方米恒茂林海最近開業(yè)2007.9.20總面積845.909畝，總建筑面積24.7萬平方米2-3層低層9棟，5-6層多層3棟，獨棟別墅單價5800元/平方米，成交均價5154元/平方米。美菱康都2006.1.1總建筑面積：約29200㎡度假公寓、別墅公寓均價：5500元/平方米羅馬假日2007.5.1土地面積：約135畝，總建筑面積：約8萬平方米酒店公寓、別墅公寓均價4200元/平方米物業(yè)出售綠色山谷尚未上市占地約25畝總建筑面積28000多平方米正常住房多層均價預(yù)計2800元/平方米龍泉灣尚未上市——商業(yè)、公寓、住宅---（4）項目環(huán)境建設(shè)條件萬里規(guī)劃確定的城市發(fā)展戰(zhàn)略是：“西控、東延、南延、北接、中秀”。城市布局結(jié)構(gòu)：“一芯三芯四片七脈”。一核是指：磨盤山綠芯及其周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施，以及磨盤山南路與云灣大道交匯處西北側(cè)的行政中心，共同構(gòu)成全區(qū)的主中心。三心，城北以翠巖路為中心的老城商業(yè)文教中心，南新區(qū)趙賢大道兩側(cè)原交警大隊東南側(cè)的新商業(yè)體育中心，野生動物園北側(cè)的旅游服務(wù)中心。四片。南北四大功能區(qū)，自東向西分別為綜合教育區(qū)、城市生活區(qū)、旅游休閑區(qū)和原產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。七脈。從綠色核心向外延伸的七條綠線貫穿整個市區(qū)。主要有：洪灣高速-磨盤山南路-磨盤山、趙賢大道-磨盤山南路-磨盤山、云灣高速-磨盤山、幸福南路-磨盤山以及從磨盤山引出的3條規(guī)劃道路。-住宅區(qū)-住宅小區(qū)的三層結(jié)構(gòu)進行。注重公共設(shè)施和綠地配套建設(shè)，符合城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范標準。居住用地規(guī)劃設(shè)計應(yīng)強調(diào)效益、生態(tài)、文化三原則的統(tǒng)一；居住用地功能結(jié)構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)有機結(jié)合的原則；改善和改善現(xiàn)有居住用地功能和環(huán)境質(zhì)量，嚴格控制舊城改造開發(fā)強度。緩解配套設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施壓力，增加綠地面積，改善老城區(qū)環(huán)境質(zhì)量，控制居住建筑容積率和建筑密度，滿足日照、通風、綠化、停車、消防等；普及中小學(xué)教育。新區(qū)開發(fā)過程中，中小學(xué)按照國家建設(shè)標準配置，注重幼兒園、托兒所的規(guī)劃建設(shè)。萬里近期（2005）規(guī)劃生活居住用地260.7塊，全市建設(shè)用地36塊，人均居住用地40平方米。遠期（2020年）規(guī)劃居住用地397公頃，占城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的33.1%，人均36.1平方米。市區(qū)住宅用地主要由五組組成。每個小組都配備了相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施和中小學(xué)。部分初中宿舍，全部高中宿舍，學(xué)校附近小學(xué)生。古城群：北至翠巖寺，南至南寶路-花園路-愛民路，東西兩側(cè)為山麓。土地面積約123公頃，居住能力約3.5萬人。規(guī)劃結(jié)合大宇學(xué)院改擴建，改善周邊居民生活條件，主要提供基礎(chǔ)設(shè)施和綠化廣場等開放空間。組內(nèi)規(guī)劃一所中學(xué)（萬里第一）和兩所小學(xué)（萬里一、萬里三），并預(yù)留北部新世紀學(xué)校。幸福群：位于老城群南側(cè)，磨盤山以西，南寶路以北，坑王路以南，磨盤山腳-陳家路以東，坑王路以西。土地面積約79公頃，規(guī)劃可容納2萬至2.5萬人。磨盤山周邊土地和幸福路至南寶路之間的土地規(guī)劃為一級住宅用地；其余為二等住宅用地。集團內(nèi)規(guī)劃1所中學(xué)（萬里三中）和2所小學(xué)（萬里五小、萬里二?。ＤケP集團：位于山東磨盤，北起花園路-愛民路，南至內(nèi)環(huán)路，東至竹山路-長灣大道，西至磨盤山北路-云灣大道。土地面積約61公頃，規(guī)劃可容納15-2萬人。建設(shè)多層為主的二等住宅小區(qū)。沿地景路和長灣大道可規(guī)劃建設(shè)小型高層建筑。集團內(nèi)規(guī)劃1所中學(xué)（萬里二中）和1所小學(xué)（萬里四?。?。天寧組：北起磨盤山南路，南至天寧路，東至云灣大道，西至陳家路。住宅用地面積約51公頃，規(guī)劃住宅容量12-15,000人。西部和西南山麓建設(shè)一級住宅用地；其余為二等住宅用地，以多層為主，地景路和云灣大道沿線有小高層。集團內(nèi)規(guī)劃1所中學(xué)（萬里第四中學(xué)）和2所小學(xué)（雅戈爾希望小學(xué)和萬里第六小學(xué)）。先福集團：位于磨盤山集團南側(cè)，北起內(nèi)環(huán)路，南至江中藥廠，東至上茂路，西至云灣大道。土地面積約83公頃，規(guī)劃可容納2萬至2.5萬人。該片區(qū)作為萬里新的重點開發(fā)區(qū)，建設(shè)高檔低層和多層住宅。集團內(nèi)規(guī)劃1所高級中學(xué)（萬里五中）和1所小學(xué)（萬里七?。?。中小學(xué)規(guī)劃設(shè)置標準為：高中規(guī)劃用地40平方米，每班50人；初中規(guī)劃用地24平方米，每班48人；小學(xué)規(guī)劃用地22平方米，每班45人。集團共規(guī)劃2所高中、4所初中和9所小學(xué)。項目對公共設(shè)施需求的影響分析。近期，市區(qū)公共設(shè)施用地總面積183.6公頃，人均25.3平方米，占城市建設(shè)用地的28.3%。遠期（2020年）土地總面積248公頃，人均20.7平方米，占城市建設(shè)用地的22.5%。規(guī)劃形成點、線、面相結(jié)合的公共設(shè)施空間網(wǎng)絡(luò)體系。以各組群公共設(shè)施集中的中心區(qū)為節(jié)點，通過幾條主要的商業(yè)街，從節(jié)點出發(fā)，向一定方向延伸，通過商業(yè)街或綠化帶將各組群的中心點有機結(jié)合。從節(jié)點到分支，沿街道延伸，形成完整的空間網(wǎng)絡(luò)體系，城市公共設(shè)施布局合理。規(guī)劃行政中心南移，新址位于磨盤山南路與云灣大道交叉口西北側(cè)行政中心，用地面積約12.4公頃。舊城原有分散的行政辦公用地部分保留，部分置換，建設(shè)商業(yè)設(shè)施和公共開放綠地。市區(qū)內(nèi)各組設(shè)置組級行政辦公用地，面積控制在0.5-1.0公頃。規(guī)劃短期行政辦公用地24.4公頃，占全市建設(shè)用地總量的3.4%，人均3.8平方米；遠期用地24.9公頃，占全市建設(shè)用地總量的2.1%，人均2.2平方米。商業(yè)設(shè)施分布在地區(qū)和集群級別的二級結(jié)構(gòu)中。翠巖路商業(yè)街將在老城區(qū)集中開發(fā)，形成服務(wù)全區(qū)的商業(yè)中心。南部新區(qū)在長灣大道東北側(cè)、交警大隊東南側(cè)規(guī)劃區(qū)級商業(yè)批發(fā)中心。小區(qū)內(nèi)有相對獨立的集團商務(wù)中心。同時，在新行政中心南側(cè)，將開發(fā)一定規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，形成城區(qū)新的生活服務(wù)中心。每個住宅區(qū)結(jié)合公共建設(shè)中心共規(guī)劃5個集市，每個集市面積3000平方米。近期規(guī)劃商業(yè)設(shè)施用地54.4公頃，占全市建設(shè)用地總量的76.5%，人均8.4平方米。遠期用地61.1公頃，占全市建設(shè)用地總量的5.1%，人均5.6平方米。積極建設(shè)南北兩個文教旅游中心。充分利用校內(nèi)現(xiàn)有文化設(shè)施，對外開放，服務(wù)全區(qū)人民。云灣大道西側(cè)規(guī)劃文化娛樂中心，占地約2.9公頃。在其他居住區(qū)，結(jié)合居住區(qū)級中心和公園綠地，規(guī)劃相應(yīng)規(guī)模的青老文化活動中心和健身休閑中心，占地0.8-1.2公頃。社區(qū)內(nèi)設(shè)有文化活動站。規(guī)劃文化休閑用地9.5公頃，占城市建設(shè)用地總量的0.8%，人均0.9平方米。體育健身中心位于長灣大道西南側(cè)，設(shè)有400米跑道的體育場、游泳池、籃球館和網(wǎng)球場，占地約5.0公頃。市區(qū)中小學(xué)運動場館在節(jié)假日向公眾開放，每個住宅區(qū)應(yīng)配備相應(yīng)的戶外活動場所。按照國家標準，在新老區(qū)建設(shè)區(qū)級和居民級中小型體育場館，形成合理完備的體育設(shè)施體系。期規(guī)劃體育用地5.0公頃，占全市建設(shè)用地總量的0.4%，人均0.5平方米。規(guī)劃的醫(yī)療衛(wèi)生用地按需求計算，床位數(shù)按4張/千人計算：共需醫(yī)療床位480張。規(guī)劃醫(yī)院（含干部休息中心）5家，平均每家醫(yī)院床位100張，每家醫(yī)院占地約1.5～2.5公頃。衛(wèi)生防疫站、衛(wèi)生站、門診（0.3-0.5公頃/機構(gòu)）、衛(wèi)生站等應(yīng)結(jié)合各居住小區(qū)的發(fā)展合理配置，滿足市民尋求合適的服務(wù)半徑要求。就近就醫(yī)。規(guī)劃醫(yī)療衛(wèi)生用地8.8公頃，占城市建設(shè)用地總量的0.7%，人均0.8平方米。積極建立高等院校、科研基地。保留現(xiàn)有的教育設(shè)施用地布局，使各自的土地用途與其發(fā)展相適應(yīng)。在萬里民辦高校健康發(fā)展的基礎(chǔ)上，紅灣大道兩側(cè)大力開發(fā)教育綜合用地，占地約100公頃。規(guī)劃教育科研用地78.3公頃，占城市建設(shè)用地總量的10.8%，人均12.1平方米；遠期為135.7公頃，占城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量的11.3%，人均12.3平方米。第3章，項目分析一、區(qū)域市場行情一、發(fā)展中的區(qū)域市場現(xiàn)階段，萬里房地產(chǎn)市場缺乏規(guī)范管理，跟不上景區(qū)發(fā)展的步伐；增量市場和存量市場交易不規(guī)范，沒有完善的服務(wù)引導(dǎo)市場健康發(fā)展。本屆政府出臺了禁止私人建房的政策，土地將以掛牌形式出讓，“一次壟斷，二次激活”，體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和規(guī)范管理，所以認為太平房地產(chǎn)市場能夠快速有效地發(fā)展，為城市經(jīng)濟發(fā)展、城市規(guī)劃建設(shè)提供基礎(chǔ)和保障。隨著城市的不斷發(fā)展，人們的居住面積將逐漸增加，同時開發(fā)面積和銷售面積也將大大提高。這些都建立在城市的發(fā)展、人民的生活水平、可支配收入的增長之上?？梢钥闯觯鼛啄杲?jīng)濟發(fā)展水平很高，住宅銷售價格和商業(yè)銷售價格仍有一定的提升空間。會被市場消費者所接受。灣區(qū)的發(fā)展必然要依靠各行業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)市場是主導(dǎo)市場，這個市場的發(fā)展是樂觀的。作為投資太平房地產(chǎn)市場的開發(fā)商，政府優(yōu)惠政策、經(jīng)濟發(fā)展、人均GDP增長等一系列利好因素將增強開發(fā)房地產(chǎn)市場的信心。江西XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的楓涇中層項目將在一定程度上引領(lǐng)灣區(qū)房地產(chǎn)市場，重新整合當前房地產(chǎn)市場的資源，重新定義住房和生活。，并重新認識社區(qū)和社區(qū)的概念。因此，可以說隨著人們生活水平的提高和人們對住房需求觀念的轉(zhuǎn)變，楓涇中層項目將成為他們的住房首選。2.區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)（一）企事業(yè)單位從業(yè)人員(2)私營企業(yè)主(3)教師（四）房地產(chǎn)、汽車銷售等從業(yè)人員。三、區(qū)域住房消費特征分析該地塊的購房者多為多重購房者和投資者，其消費行為具有以下特點：[1]私人房主收入較高，經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，且大部分已擁有房屋（包括自建房、自建房或商品房），其購買房屋的很大一部分原因是改善居住環(huán)境或舒適度一旦看好小區(qū)的環(huán)境和地理位置，就會下定決心，大部分買房都是一次性付款；[2]大中型企業(yè)員工收入穩(wěn)定，購房意向明確。一旦他們認清了社區(qū)，價格可以接受，他們就會考慮選擇負擔得起的范圍內(nèi)的房子，因為他們已經(jīng)積累了很多財富。，幾乎沒有抵押的可能，他們的收入穩(wěn)定；[3]大中型企業(yè)的高級管理人員，這類客戶收入豐厚，有不止一次的購房經(jīng)驗。他們在購房時會選擇比原來居住環(huán)境質(zhì)量更好的住宅，同時也注重固定資產(chǎn)的投資。，會選擇升值潛力更大的樓盤，從而成為多個購房者或投資者的主要角色。一旦認同了市場或板塊，就會更加關(guān)注地塊內(nèi)具有巨大升值潛力的優(yōu)質(zhì)小區(qū)或樓盤，并選擇向其購買，因為他們收入可觀，閑錢較多，而且是常見的一次性支付房屋的住房方法。在以上客戶細分的基礎(chǔ)上，我們將對客戶消費需求屬性做如下詳細描述：[1]對于私人業(yè)主來說，他們能夠承受的價格約為3500元/平方米。由于他們已經(jīng)認清了地塊的位置和地理位置，所以他們對小區(qū)景觀環(huán)境的要求不如房型和戶型的設(shè)計，而且有不少人對面積的要求更高和尊貴感，無論是從戶型到通透性，還是后期裝修設(shè)計，都追求完美。（140平方米以上）是其理想的居住面積；[2]大中型企業(yè)員工，可承受的價格為3000元/平方米。他們已經(jīng)認同了土地的優(yōu)勢，比如交通，他們的需求主要是兩房（約110平米）。買房最重要的是在交通便利的基礎(chǔ)上找到自己負擔得起的房子，這樣只要總價適中，就可以下定決心買房；[3]醫(yī)生和教師，可負擔2500元/平方米。吸引他們的關(guān)鍵是環(huán)境比較理想和成熟。在房型方面，他們認為三居室（約120-130平方米）最合適。滿足他們的生活需求，總價實惠，但更注重物業(yè)品質(zhì)和服務(wù)；[4]從業(yè)者對單價不是很敏感，2000-4000元/平方米在他們負擔得起的范圍內(nèi)，戶型以兩居室為主（約80-100平方米），只要交通方便交通便利、自然景觀或居住環(huán)境好，有可能促使此類客戶決定置業(yè)。四、區(qū)域購房消費動機分析房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)是購房者。本案的銷售基礎(chǔ)由目標客戶構(gòu)成。誰抓住了消費者的心，誰就是贏家。所以，瞄準目標人群，進行成分分析，分析購買動機是關(guān)鍵節(jié)點，我們必須要做。下面我們將重點介紹該項目將涵蓋的所有消費類型：白領(lǐng)階層，35-50歲，80-120平方米依賴懷舊的人。收入中等的白領(lǐng)。能負擔得起產(chǎn)品單價、房型、總價的人。正常的家庭月收入應(yīng)該在4000元以上。在條件內(nèi)容的情況下想要改變生活條件的人。需要兩三間臥室的人。高價格阻力。民營小企業(yè)主（35-55歲）（目標開發(fā)130平方米以上）因為工作需要。業(yè)務(wù)外出時，要求家里有安全系數(shù)高的人。擁有某些資產(chǎn)的人有多種購房需求。由于出差，但對孩子的期望很高。對新事物視而不見，價格不是問題。需要三個或更多房間的人，價格阻力較低。由于該區(qū)住宅區(qū)情況堪憂，且此類置換已接受土地，很大一部分人有購買優(yōu)質(zhì)商品房的實力和愿望，從而帶動了對樓面單位的需求。收入較高（年齡30-45歲）（目標開發(fā)約120-130平方米）他們是具有一定知識和文化品味的人。我對時尚有自己的看法，喜歡跟風。購買的目的是為多年的辛勤工作尋求舒適的回報。對住房的要求比較高，但一旦看中，購買行動的考慮時間很短。需要三四個房間。價格阻力低。這類客戶雖然收入很高，但他們買房的最終目的并不是房間的大小。有想法與子女分居的家庭（45-65歲）（目標開發(fā)約120平方米）（1）我很向往家庭生活，喜歡獨立，過一個隱秘的小世界。(2)有一定的儲蓄。（3）既然現(xiàn)在有房子住，也不急著馬上買房。(4)這可能是他們這輩子最后一次買房了。所以有很多參考。（5）有一定的文化基礎(chǔ)，對自己要求高。(6)需要三個或更多房間的人。價格阻力是平均的。F.投資租賃客戶（目標開發(fā)約90平方米）（一）企業(yè)高層管理類中高收入客戶。他們熟悉并認可購買地點，對區(qū)域的發(fā)展和升值潛力相當有信心。除了自有住房外，他們手頭還擁有不止一處房產(chǎn)。（2）私人業(yè)主、商人等高收入人群，其投資的主要目的不僅僅是出租或轉(zhuǎn)讓，而是為孩子買房。這類客戶的特點是儲蓄比較多，對市場和劇情的未來認識。從長遠發(fā)展來看，投資房地產(chǎn)主要是為下一代積累固定資產(chǎn)。常見分析：主要是為了改變居住環(huán)境，也有部分顧客追求休閑舒適的向往。追求質(zhì)量保證和安全保證。五、區(qū)域住房消費趨勢分析項目所在土地相對成熟，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢。我們將該項目定位為中高端消費群體。從以上各類客群及消費需求分析，可以得出目標客戶的消費趨勢將呈現(xiàn)以下趨勢：（1）社區(qū)環(huán)境經(jīng)典設(shè)計，主要針對私人業(yè)主改善居住環(huán)境的訴求，也滿足了多次購房的高層管理人員的高端社區(qū)環(huán)境要求。因此，通過社區(qū)環(huán)境和園林文化的宣傳，將“走”的理念深入客戶的內(nèi)心，從而為價格上漲創(chuàng)造支撐點。滿足這兩類需求是本項目的重點。（2）定價始終以產(chǎn)品本身的質(zhì)量為基礎(chǔ)。本案以優(yōu)質(zhì)中檔社區(qū)的定位，特別是針對中高收入客戶群體的設(shè)計，價格不應(yīng)只參考目標客戶的價格，更重要的是要探索賣點本案點，以增加客戶的購買力，最終使價格略高于目標客戶的心理價位，但必須有足夠的優(yōu)勢作為支撐點，既符合客戶的心理價位消費，也在一定程度上導(dǎo)致。區(qū)域市場帶動目標客戶消費。綜上所述，由于本項目的目標客戶群有足夠的實力和購房意愿，我們應(yīng)充分把握這些優(yōu)勢，有針對性地滿足他們對戶型、社區(qū)環(huán)境和配套服務(wù)的需求，進一步深化公眾對產(chǎn)品的認可，從而挖掘該項目的最大利潤。6.市場銷售定價根據(jù)對萬里當前房地產(chǎn)市場的調(diào)查和對該區(qū)域未來房地產(chǎn)市場的預(yù)測，以下四點可以作為價格預(yù)測的主要依據(jù)：一是住宅的平均售價離本項目最近的是3000元/㎡。二是萬里區(qū)樓市整體處于上升階段。近兩年，整體開發(fā)案例水平持續(xù)攀升，住宅銷售價格值得期待。三是項目在區(qū)政府附近的區(qū)位優(yōu)勢將逐步凸顯。據(jù)此，在靜態(tài)分析中，預(yù)計本項目高層住宅整體均價為3000元/㎡；多層住宅2500元，店面均價6500元/㎡，車位均價60000元/座。在動態(tài)分析中，必須考慮周期和后續(xù)的市場變化，高層住宅整體銷售均價暫定為3000-4000元/㎡。在后續(xù)的分析中，使用靜態(tài)分析上的銷售價格進行計算。根據(jù)萬里及周邊項目成功開發(fā)銷售情況對比測算，擬采取低開高走的策略，根據(jù)銷售時間、產(chǎn)品類型、地理位置的差異，制定靈活的銷售策略、樓層和公寓類型。預(yù)計高層住宅均價3000元/m2，高檔公寓2500元/m2，商鋪均價6500元/m2。整體均價2800元2.營銷分析（一）項目SWOT決策模型分析○SO象限策略WO象限策略利用機會利用機會優(yōu)勢克服優(yōu)勢小號WST象限策略WT象限策略優(yōu)勢逃避威脅克服威脅弱化劣勢噸（SWOT決策模型）基于上述決策模型，本項目對項目目前的周邊情況和市場情況進行如下詳細分析：一、項目優(yōu)勢---優(yōu)勢項目具有良好的環(huán)境優(yōu)勢，可深入挖掘人居文化。該地塊是萬里未來的貴族生活社區(qū)，升值潛力大。周邊已推出多個物業(yè)，形成良好的居住區(qū)氛圍。該區(qū)在政府規(guī)劃中具有良好的環(huán)境，有利于提升該區(qū)的區(qū)位價值。開發(fā)公司有一定品牌，樓盤更有說服力。本項目交通較為便利。山居理念的提出，有利于提高項目的競爭力。2.項目弱點---弱點項目周邊新建了幾個住宅小區(qū)，但生活配套跟不上，大型超市等商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施基本缺乏。分析：可通過周邊商業(yè)設(shè)施緩解。本案目前的道路質(zhì)量和數(shù)量都不錯，但公交線路很少。分析：本項目地塊是未來的中心生活區(qū)，公共交通設(shè)施即將開發(fā)。目前，在項目所在區(qū)域，已經(jīng)有幾家實力雄厚的開發(fā)商入駐。土地儲備的數(shù)量是相等的。分析：可以把握項目進度，打好“短平快”之戰(zhàn)。本項目規(guī)模小，不利于社區(qū)大面積形象的形成。一個成熟的社區(qū)在運營和發(fā)展上很難營銷，如何在營銷上吸引眼球。分析：項目的生活社區(qū)形象可以通過項目的宣傳來樹立。3.項目機會---機會萬里是國家級旅游風景區(qū)。近年來，經(jīng)濟取得了快速發(fā)展。經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部保障。幾大集團公司的發(fā)展是行業(yè)快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)。目前，萬里樓市最搶眼的當屬森林公園周邊地區(qū)，公園幾乎將成為貴族住宅區(qū)的象征。周邊幾處樓盤的開發(fā)，是園區(qū)利好因素的產(chǎn)物。目前，雖然項目周邊有好幾家樓盤，但從產(chǎn)品分析上還是存在一定的市場缺口：這個項目可以利用這個市場缺口快速打一場殲滅戰(zhàn)。4.項目威脅---威脅萬里板塊的供應(yīng)量將繼續(xù)顯著增長，如恒茂、保利集團的上千畝大型項目。這些樓盤的推出，必將對整個萬里樓市帶來巨大的沖擊。威脅響應(yīng)：在大量供應(yīng)推出之前進行主動和快速的打擊。該項目所在行業(yè)的競爭也非常激烈，在產(chǎn)品優(yōu)勢不明顯的情況下推出該項目存在一定的風險。威脅應(yīng)對：抓住市場的臨時缺口進行填補。（二）本項目主題形象定位分析本項目將倡導(dǎo)一種新的生活方式，將這種生活詮釋為充滿陽光、綠色和健康的休閑生活。身體、精神和精神品質(zhì)的平衡結(jié)合，提升為一種生活哲學(xué)，建立一種讓建筑和景觀適應(yīng)繁忙工作的方式，從而緩解生活節(jié)奏中的壓力，創(chuàng)造一個讓人們得到充分休息的休閑感。這種生活方式也以陽光、向上的社區(qū)文化為指導(dǎo)，在此指導(dǎo)下，將生活元素有機結(jié)合，旨在倡導(dǎo)健康、科學(xué)、文明、家庭友好的生活，構(gòu)建健康、和諧的家庭生活。為業(yè)主健康生活。身心、健康的生活理念、幸福的家庭、和諧的人際關(guān)系、健康的成長、文明的環(huán)境、高雅的文化作為社區(qū)生活之一。動機在本項目中利用休閑生活、陽光心情和度假感覺來增強本項目的競爭力：結(jié)合本項目色彩鮮艷的建筑風格，倡導(dǎo)以休閑、健康理念為核心的社區(qū)文化；有“節(jié)日情懷”的陽光生活方式；通過本項目的主題理念和競爭目的的引入和應(yīng)用，形成競爭壁壘的指導(dǎo)原則；以主題理念為指導(dǎo)的建筑設(shè)計和園林景觀設(shè)計直接提升了該項目的差異化競爭力。一、市場切入點雖然XX樓市目前充斥著房地產(chǎn)概念，但大部分概念都只是炒作?？梢哉f，能夠真正匹配主題和產(chǎn)品的樓盤并不多。本項目在倡導(dǎo)“休閑、健康”的生活理念的同時，還應(yīng)兼顧市場對項目主題定位的接受程度以及主題理念與項目本身的融合程度。因此，本項目只能充分挖掘自身特色，在市場上營造強烈的地產(chǎn)個性，與周邊項目有較大差異，找準市場空白點，快速打開市場，引領(lǐng)板塊。2.產(chǎn)品切入點本項目建筑的主要特點是簡潔、現(xiàn)代、充滿活力的外觀，大膽時尚的色彩，屬于現(xiàn)代簡約派。接受度有追趕之勢，逐漸被市場接受。3.價值切入點現(xiàn)代社會的飛速發(fā)展，要求建筑的設(shè)計必須具有前瞻性，而引入嚴謹、求實、科學(xué)的建筑精神是處處追求高品質(zhì)的精品，這無疑是市場的需要。一個好的建筑不僅要滿足客戶當前的生活需求，還要充分考慮十年或二十年的使用功能及其在當時市場中的地位和價值。因此，這個小區(qū)應(yīng)該能夠在小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、環(huán)境營造等方面有個性，讓業(yè)主不僅覺得購買物有所值，而且在這樣的小區(qū)里住起來感覺很舒服、很溫馨，從而感覺自豪的。圍繞“精品”的主題，產(chǎn)品設(shè)計要圍繞每個環(huán)節(jié)的細節(jié)，書寫一片看得見、近得、舒適、可住的世外桃源，向主人展示如居的詩意生活。從項目本身的遺漏條件來看，我們認為可以從以下幾個方面打造全新的“品質(zhì)生活”：精品社區(qū)：從社區(qū)規(guī)模上看，本項目特色突出，但也有小優(yōu)勢。較小的社區(qū)可以打造一個親密、舒適、觀賞性的精品社區(qū)，強調(diào)精品生活方式，并以此突出“精品”的精彩生活和社區(qū)的整體風貌。從白領(lǐng)渴望“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”的本性出發(fā)，這種做法無疑會引起人們的討論和向往。在這個項目的初期，這種做法無疑會對市場產(chǎn)生很大的影響。精致園林：打造社區(qū)精致園林景觀，讓家家有園，家家有山水。項目占地面積小，可利用的景觀不多。小區(qū)景觀不追求規(guī)模，而是要求精致和特色，打造精品小區(qū)。精品戶型：戶型是否實用是購房者最直接關(guān)心的。本項目不僅從居住方面考慮，更注重功能的使用，讓買家一接觸就被產(chǎn)品的可觀察性所吸引，心理上接受，拉近人與人之間的距離和房子。由于本項目可細化的賣點不多，戶型將是本項目的重要賣點。本項目戶型設(shè)計應(yīng)追求實用與人性的融合，打造全新的精品戶型。優(yōu)質(zhì)配套：一是從節(jié)約成本的角度出發(fā)，二是從社區(qū)的需求出發(fā)，配套不宜過多，而應(yīng)細化。在整個花園、立面等硬件完成的條件下，配套設(shè)施等軟件的組成部分進行整合，通過“實實在在地打造精品”來振興整個社區(qū)，讓“高——優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品”可以從人們的眼光融入到人們的心中。就這樣，通過現(xiàn)成的成熟社區(qū)模式，以優(yōu)雅的花園、獨特的戶型和實用精致的配套設(shè)施，項目本身為消費者呈現(xiàn)了一種全新的生活方式。這個項目將面臨巨大的壓力。未來要想分得一杯羹，就必須做“高品質(zhì)、原創(chuàng)、有文化”的產(chǎn)品。4、住宅主題的切入點XX樓市的競爭更加激烈，從硬件競爭轉(zhuǎn)向軟件競爭。軟件競賽的重點是營造以居住概念為核心的社區(qū)文化。該項目將引領(lǐng)樓市新住宅主義革命風暴，打造獨具特色的住宅文化模式，秉承傳統(tǒng)文化精髓和豐富現(xiàn)代生活傳承，將生活的舒適愜意與商業(yè)的創(chuàng)新完美結(jié)合?？紤]到現(xiàn)代都市人忙碌、忙碌、壓力大，他們希望下班回家后能夠徹底放松，享受身心的愉悅。隨著人們對鄰里關(guān)系的重視程度越來越高，消費者想要的不僅僅是一棟好的孤獨的房子，而是一些讓他們感覺自己身處社區(qū)的鄰居。因此，項目社區(qū)的整體建筑設(shè)計和環(huán)境設(shè)計風格應(yīng)該是非常浪漫和悠閑的，為回家的人們提供一個放飛思緒的地方，我們的目標客戶有良好的知識背景和工作環(huán)境。他們對生活品味要求高，容易接受新事物，倡導(dǎo)21世紀的現(xiàn)代新生活，要求生活環(huán)境必須充滿現(xiàn)代美學(xué)。因此，休閑、陽光、健康魅力、極具現(xiàn)代感的建筑將和諧地融入項目的主旋律中。(3)目標受眾分析根據(jù)對消費者及市場現(xiàn)有樓盤銷售狀況及銷售群體的調(diào)研分析，其目標客戶群體主要集中在XX市區(qū)的政府機關(guān)事業(yè)單位、科教文衛(wèi)單位。.其中，很大一部分來自城市地區(qū)工作和生活的人是重要的客群來源。目前，消費者的住房消費心理反映在市場上：不僅對住房需求感到滿意，而且還想為休閑、娛樂、健康而生活，真正享受生活。這些都離不開一個成熟、健康、高貴、文明、配套齊全的社區(qū)，而我們的項目是一個基于市場消費者心理反映而開發(fā)建設(shè)的大型花園式社區(qū)。因此，可以說，該項目的銷售前景是可期的。從市場需求看，市場消費滿足市場供給，不存在空置房現(xiàn)象。但從居民的消費心理和消費水平來看，還有很大的提升空間。本項目將以質(zhì)優(yōu)價廉進入市場，迅速搶占市場份額，以最快的速度銷售，并且隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高和觀念的更新，一定的頻率可以后期根據(jù)市場反饋制作。提價過程使項目發(fā)揮最大效益，獲得最大經(jīng)濟利潤，以最大效果收回資金。1、客戶判斷以XX市本地居民為主，其次是XX市周邊的少數(shù)居民。2.職業(yè)類型如前所述，目標客戶群的家庭月收入在5000-10000元以上。基于此，估計能達到這個階層的人主要應(yīng)該包括以下幾類：個體工商戶、中小企業(yè)主、專業(yè)技術(shù)人員、政府公務(wù)員、外資企業(yè)管理人員、民營企業(yè)管理人員。行業(yè)人群證券基金公司經(jīng)理、高級分析師、高級管理人員、投資者銀行總裁，高級業(yè)務(wù)主管保險TOPSALE業(yè)務(wù)總監(jiān)、經(jīng)理它技術(shù)經(jīng)理、業(yè)務(wù)經(jīng)理高新技術(shù)企業(yè)技術(shù)持有人、股東電信企業(yè)家上市公司總監(jiān)、銷售總監(jiān)、財務(wù)總監(jiān)實用程序高級管理人員工業(yè)/股份公司高級管理人員私人企業(yè)企業(yè)主/高級管理人員汽車貿(mào)易行所有者私人企業(yè)所有者醫(yī)藥貿(mào)易公司區(qū)域代理律師事務(wù)所伙伴建筑師事務(wù)所企業(yè)家會計公司企業(yè)家廣告公司企業(yè)家專業(yè)的咨詢公司企業(yè)家文壇電影明星、主持人、作家、大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)政府機構(gòu)高級公務(wù)員中央/省市居民組織外國公司外籍/中國高管港澳臺地區(qū)廠主、公司股東、專業(yè)人士留學(xué)歸國人員技術(shù)人才、管理人才、投資人才東南亞/歐美頻繁的業(yè)務(wù)聯(lián)系

第4章項目開發(fā)和銷售時間計劃項目描述2010年2011年201267891011121234567891011121234567前期準備施工報告0施工設(shè)計00施工許可證00施工招標00建造基礎(chǔ)工程000結(jié)構(gòu)工作000000000000000安裝工作000000000000裝修工程000000園林綠化工程0000000000外觀工程000000000000設(shè)備試運行00000竣工驗收00占據(jù)0銷售計劃00銷售手冊印刷00銷售量0000000000000000第五章項目經(jīng)濟效益預(yù)測一、項目概算總投資（一）土地出讓成本《國有土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定：地塊性質(zhì)為商業(yè)和住宅?？偸褂脵?quán)面積20360平方米（30畝）。其價格為每畝100萬元?？們r3000萬元（2）總建筑面積根據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定，總用地20360平方米面積比為1.99，總建筑面積為40710平方米：（3）商品房建設(shè)安裝總成本本項目位于萬里區(qū)，地質(zhì)條件較好。房屋為高層建筑、商鋪和高檔公寓。因此，公司開發(fā)項目計劃建設(shè)安裝費用為700元/平方米，總造價為3050萬元。（4）拆遷安置費用和三通一平費用為92萬元?；A(chǔ)設(shè)施配套投資256萬元（6）規(guī)劃設(shè)計費用81萬元（7）銷售費用按常規(guī)比例計提，約403萬元（八）企業(yè)管理費用本著嚴格節(jié)約、艱苦奮斗的精神，公司在發(fā)展期間的日常企業(yè)費用控制在131萬元以內(nèi)。（9）不可預(yù)見費用按照開發(fā)項目的常規(guī)計提標準計提，費用為131萬元（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）按開發(fā)規(guī)模估算成本1094萬元。綜上所述，我們從項目前期開發(fā)到項目結(jié)束，做了一個粗略的估算?？偼顿Y9249萬元，平均每平方米綜合成本為：9249萬元÷40710平方米=2271元/平方米。詳見下表項目投資、成本及費用概算表：預(yù)計投資（每平方米建筑面積成本）序列不項目產(chǎn)品開發(fā)費用（萬元）計算依據(jù)準備筆記一土地成本3000二前期工程費1851規(guī)劃設(shè)計費8140710*20總建筑面積每平方米25元2可行性研究費23測繪費10根據(jù)簽訂的合同4三通一費92場地平整1元/平方米，水費40萬元，電費50萬元三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2561道路486922*70走馬路面積每平方米70元2水電16340710*40總建筑面積4