明珠雅苑 (商住) 發(fā)展項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

明珠雅苑(商住)發(fā)展項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第1章總論 11.1。項(xiàng)目背景和概述的 11.2。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 111.3。問題和建議12第2章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 132.1。投資環(huán)境分析的 132.2。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的 152.3。銷售預(yù)測(cè)232.4。營銷策略26第3章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 283.1。建設(shè)規(guī)模283.2。項(xiàng)目概述的 283.3。項(xiàng)目施工條件的 29第4章建筑平面圖 354.1。設(shè)計(jì)基礎(chǔ)的 354.2。項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念的 354.3。項(xiàng)目總體規(guī)劃的 364.4。建筑設(shè)計(jì)374.5。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)384.6。給排水設(shè)計(jì)的 39第5章節(jié)能節(jié)水措施 405.1。設(shè)計(jì)基礎(chǔ)405.2。建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的 40第6章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 416.1?；?16.2。環(huán)境狀況的 416.3。項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境影響的 416.4。環(huán)境保護(hù)措施的 41第7章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防 437.1。指導(dǎo)思想437.2。職業(yè)安全健康對(duì)策與措施 437.3。消防設(shè)計(jì)的 44第8章組織與人力資源配置 468.1。組織的 468.2。人力資源分配 錯(cuò)誤!書簽沒有定義。第9章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 479.1。項(xiàng)目開發(fā)周期479.2。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表的 479.3。項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施的 47第10章工程招標(biāo) 4910.1。項(xiàng)目招標(biāo) 4910.2。工程招投標(biāo)因素分析的 5010.3。招標(biāo)基礎(chǔ)的 5210.4。招標(biāo)范圍 5210.5。投標(biāo)方式 52第11章投資估算與融資 5311.1。投資估價(jià)的 5311.2。關(guān)于融資的 53第12章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 5512.1。項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)的 5512.2。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇的 5512.3。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5512.4。不確定性分析的 56第13章社會(huì)評(píng)價(jià) 5713.1。社會(huì)影響分析的 5713.2。風(fēng)險(xiǎn)分析5813.3。社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論的 58第14章研究結(jié)論與建議60 14.1?？尚行匝芯拷Y(jié)論的 6014.2。建議60總則1個(gè)項(xiàng)目的背景和概述1.項(xiàng)目名稱:明珠雅苑(商住)發(fā)展2.承包商概述機(jī)構(gòu)名稱:****生物科技有限公司.單位性質(zhì):有限責(zé)任公司(自然人獨(dú)資)注冊(cè)資本:人民幣500萬元經(jīng)營范圍:生物技術(shù)、富硒大豆法定代表人:***建設(shè)單位簡(jiǎn)介:****生物科技有限公司前身為****泰坤生物科技開發(fā)有限公司，成立于2005年9月13日。后因公司經(jīng)營發(fā)展需要，經(jīng)***省工商行政管理局備案，變更為***生物科技有限公司。8月***公司注冊(cè)資本500萬元，辦公地址位于花垣縣建設(shè)東路88號(hào)，占地面積近30畝。現(xiàn)任法定代表人為本公司唯一股東***，本公司為一人有限公司。2007年末，公司總資產(chǎn)為4000萬元，負(fù)債為0元，資產(chǎn)負(fù)債率為0。公司現(xiàn)有富硒蛋白加工廠1個(gè)，2個(gè)1,000畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地(分布在團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)長(zhǎng)興村青山果園和花園王鎮(zhèn))，3100畝富硒大豆標(biāo)準(zhǔn)種植基地(龍?zhí)舵?zhèn)樟皮馬、半塘村600畝，馬力場(chǎng)鎮(zhèn)150畝)。***公司主要從事硒蛋白技術(shù)的研究與開發(fā)，生物技術(shù)，生物制品的研究與開發(fā)以及相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)。3.可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)與委托方的協(xié)商協(xié)議；經(jīng)國家計(jì)委規(guī)劃辦投[2002]15號(hào)文批準(zhǔn)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試行版)》；國家發(fā)展改革委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》；房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法4.準(zhǔn)備范圍按照國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、并對(duì)明珠雅苑項(xiàng)目的融資方案進(jìn)行了效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面的綜合論證和研究。5.項(xiàng)目原因項(xiàng)目的建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊的發(fā)展時(shí)期。為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，必然要擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住房建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析研究，房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約為1.5-2個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前，花垣縣正處在改造舊城、發(fā)展新城、擴(kuò)大內(nèi)需、調(diào)整結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期。住宅和商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)一步增強(qiáng)縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)占GDP的比重也將快速上升。對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率將逐步提高。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測(cè)，目前中國的居住建筑正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。到2012年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到25平方米，每戶都有一套基本齊全的功能。住房消費(fèi)將占總消費(fèi)的17%，城市化水平將上升到43%左右。中國住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是:每戶一套、人均一間房，力爭(zhēng)2015年人均建筑面積達(dá)到42平方米。優(yōu)勢(shì)單位為4室兩廳和3室兩廳。由于房地產(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國家為促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，已將房地產(chǎn)業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。②該項(xiàng)目將促進(jìn)城市建設(shè)。對(duì)于花垣縣未來的建設(shè)發(fā)展藍(lán)圖，花垣縣委、縣政府有著清晰的認(rèn)識(shí)和戰(zhàn)略定位。提出把花垣縣建設(shè)成為功能互補(bǔ)的商貿(mào)中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連片區(qū)、武陵山特別是湘西地區(qū)領(lǐng)先的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、生態(tài)優(yōu)美宜居的綜合生態(tài)區(qū)。華垣縣，武陵山的1顆璀璨明珠，地處湘、渝、黔交界地區(qū)，總面積1平方公里以上，總?cè)丝?60000人。是以苗族為主的少數(shù)民族聚居的山區(qū)?；ㄔh創(chuàng)建于清嘉慶三年(1798年)。縣城輻射規(guī)劃控制面積38平方公里，其中市中心14.5平方公里。古為辰陽縣，名永綏縣，1953年改名花垣縣，屬****湘西土家族苗族自治州管轄。地勢(shì)由南向北傾斜，形成高山臺(tái)地、丘陵地帶和沿河河流。平均海拔500米，最高的蓮花山海拔1,159米，最低的獅子橋海拔216米。這里的氣候四季分明，年平均氣溫16攝氏度，年平均降雨量1,418毫米，年平均日照1,324小時(shí)，無霜期269天。新中國成立后，特別是改革開放以來，這里歷史悠久，自然風(fēng)光優(yōu)美，礦產(chǎn)資源豐富，農(nóng)村景致繁盛，鄉(xiāng)土文化燦爛，名勝古跡眾多，風(fēng)土人情獨(dú)特……如山花，星星閃爍，展現(xiàn)在人們面前?；ㄔh是一座雄偉高大的大山，溝壑的水色構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)景。沈從文小說中的邊城查東，林立著吊腳樓，清清通透的清水河繞城而過。情感的吸引力就像一幅美麗的畫。排屋的石欄桿，鋸齒狀的巖石和不可思議的工藝，形狀各異，壯觀。彎彎沉靜的古苗河流過群山，青松翠柏映水，猶如流淌的詩篇。麻田的尖石猶如天南柱，刺破藍(lán)天，小龍洞瀑布和大龍洞瀑布從懸崖上直下，仿佛銀河在天上墜落九天……目前，花垣縣雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均收入居湘西自治州各縣之首，但現(xiàn)有人均居住面積較小，居住條件相對(duì)較差，與省住房和房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃相去甚遠(yuǎn)。因此，改善花垣縣人民的生活條件，成為花垣縣政府特別關(guān)注的問題之一。同時(shí)，隨著花垣縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求也越來越高。近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，是為了使花垣縣居民的居住環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。如今，當(dāng)你徜徉在素有"城市心臟"之稱的邊城廣場(chǎng)，休憩在花草飄香典雅的邊城花園，入住城南的花園式紫竹院商住樓，當(dāng)你流連于素有“華苑王府井”之稱的邊城步行街，登上廣場(chǎng)酒店、古廟河度假村等高樓大廈俯瞰花墻全景時(shí)，展現(xiàn)在眼前的是寬敞整潔的環(huán)城道路，鱗次櫛比的山樓和仿古街巷……可以預(yù)期的是，在湖南，貴州和重慶的邊界上，花園般的新城區(qū)正在崛起。見證城市建設(shè)的歷史，我們不妨打開歷史的長(zhǎng)卷，審視人生的滄桑。據(jù)有關(guān)史料記載，慶嘉元年(1795年)，因原永綏廳治雞刀坪“孤懸苗”，常遭苗族叛軍襲擊，不利戰(zhàn)火和補(bǔ)給，故撥銀2000余。在花園村旁邊，新建了一座石頭城，稱為“花園石頭城”。嘉慶3年石頭城建成，嘉慶七年(1802年)，永綏署從吉道坪遷至花園石頭城。這座新的石頭城周長(zhǎng)為573.6英尺，高度為1.3英尺，底部寬度為0.9英尺，頂部寬度為0.6英尺。東、南、西、大北、小北共5座城門，分別刻有“太平”和“入籍”?！坝鳌钡乳T號(hào)，并有城樓，城內(nèi)有拐杖、炮臺(tái)。嘉慶5年，東、西門外另筑護(hù)城河，俗稱“小城”?！墩撐摹吩?“元，墻”?！皦Γ病??！坝?，城墻也”。于是，花園的“花園”逐漸演變?yōu)榛▔Φ摹皦Α薄ＨA遠(yuǎn)的城市建設(shè)如何發(fā)展？是躺在祖宗留下的遺產(chǎn)書上看園地守?cái)倖幔窟€是在繼承中發(fā)展，在保護(hù)中發(fā)展建設(shè)？花垣縣委、縣政府清醒地認(rèn)識(shí)到，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市建設(shè)才能得到推進(jìn)。在當(dāng)今世界，洶涌而來的新城運(yùn)動(dòng)不亞于1場(chǎng)波瀾壯闊的戰(zhàn)爭(zhēng)。誰的城市品牌出名，誰的城市品位高，誰的城市風(fēng)貌美，就會(huì)成為世界的中心。比如在國際上，紐約成為世界政治中心，瑞士成為世界金融中心，巴西成為足球王國，維也納成為音樂之都。在中國，有春城昆明、綠都長(zhǎng)春、冰城哈爾濱、牡丹國洛陽、東方圣城曲阜……那么，地處湘黔渝交界地區(qū)的華遠(yuǎn)舉什么旗，打造什么品牌，突出什么風(fēng)格？用原縣委書記吳延成的話說，“歷史上從未有過縣委、縣政府對(duì)城市建設(shè)的認(rèn)識(shí)更清晰、思想更統(tǒng)一、目標(biāo)更明確、效果更明顯的情況?！钡拇_，思想解放帶來了城市建設(shè)理論的觀念更新和創(chuàng)新。把握苗族邊城的歷史脈絡(luò)?；ㄔ且悦缱鍨橹鞯纳贁?shù)民族聚居的山區(qū)。濃濃的苗族風(fēng)情令人陶醉。文學(xué)大師沈從文小說中的邊城茶洞，讓華遠(yuǎn)充滿了無限的神秘色彩。經(jīng)過近代200年的風(fēng)雨，濃縮了豐富多彩的苗族文化和邊城文化。這些文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，是城市建設(shè)的內(nèi)在特征?？h內(nèi)的所有建筑活動(dòng)都應(yīng)該與他們相似。科學(xué)調(diào)整城市布局，合理確定城市區(qū)劃。該縣在對(duì)城市發(fā)展史考證的基礎(chǔ)上，廣泛征求城建專家和社會(huì)各界的意見和建議，結(jié)合城市總體規(guī)劃布局中的地域、人口、交通、資源、產(chǎn)業(yè)等特點(diǎn)，并提出在“十五”期間依靠區(qū)位。優(yōu)勢(shì)，著力推進(jìn)城鎮(zhèn)化，打造湘黔渝交界地區(qū)“明珠縣”的口號(hào)，按照“山縣、城市標(biāo)準(zhǔn)、東開西開”的思路和目標(biāo)要求，大江南北，小縣建大市”已定。實(shí)現(xiàn)了城市建設(shè)與發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。推進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來，城市發(fā)展面臨許多新情況、新問題、新挑戰(zhàn)。如何主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，縣委、縣政府高瞻遠(yuǎn)矚地提出了5大戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移:一是從舊城改造向新區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)移，吸納農(nóng)村富余人口，提高城鎮(zhèn)化水平；2是從單純的建設(shè)城市向全面運(yùn)營的城市轉(zhuǎn)移，整合城市資源，努力突破制約城市建設(shè)發(fā)展的資金“瓶頸”；3是從被動(dòng)解決歷史遺留問題、償還歷史欠賬，向完善城市功能、提升城市建設(shè)品質(zhì)轉(zhuǎn)變;4是注重從局部區(qū)域建設(shè)向綜合整治、體現(xiàn)特色轉(zhuǎn)變，突出城市個(gè)性，向打造品牌城市邁進(jìn)；5是從改善居住條件轉(zhuǎn)向改善居住環(huán)境，改善城市面貌，特別是改善生態(tài)環(huán)境。規(guī)劃了城市化發(fā)展的藍(lán)圖。圍繞提升縣域檔次，嚴(yán)格按照“優(yōu)化城市環(huán)境、完善城市功能、塑造城市特色、提升城市檔次”的思路，狠抓規(guī)劃和規(guī)劃管理，做到“規(guī)劃一張圖、審核一支筆、建立一盤棋。"配套服務(wù)一條龍”，其“龍頭”作用凸顯。2003年，《花垣縣總體規(guī)劃》通過縣人大常委會(huì)審議;2005年，《花垣縣邊城總體規(guī)劃》、《城北控制詳細(xì)規(guī)劃》和縣郵政局編制完成。上半年2006年完成了“團(tuán)結(jié)鎮(zhèn)來子堡村移民新區(qū)總體平面設(shè)計(jì)”、“縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)二期工程”等8個(gè)方案?！耙越?jīng)濟(jì)發(fā)展為依托”的思想深入人心。在城市建設(shè)過程中，華遠(yuǎn)十分注重加大產(chǎn)業(yè)建設(shè)力度，以產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)城市化進(jìn)程。他們?cè)跀U(kuò)大工業(yè)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)做活生生的商業(yè)產(chǎn)業(yè)?！笆濉逼陂g，通過招商引資和聚集國有、集體、民間資本籌集資金近4億元，城關(guān)集貿(mào)市場(chǎng)、邊貿(mào)市場(chǎng)、金三角市場(chǎng)、商業(yè)中心、文化街、建成了邊城步行街等商貿(mào)流通市場(chǎng)，新建了國雄、四方、古廟河度假村、泰豐、天豐等一批檔次較高的酒店。同時(shí)，降低農(nóng)民進(jìn)城門檻，在入學(xué)、就業(yè)、保險(xiǎn)等方面給予農(nóng)民優(yōu)惠，促進(jìn)農(nóng)民向非農(nóng)業(yè)地區(qū)轉(zhuǎn)移。城鎮(zhèn)常住人口和流動(dòng)人口從35,0002000年發(fā)展到近80,000人。商業(yè)設(shè)施的改善和縣城人口的增加，不僅聚集了人氣，提振了財(cái)富，而且繁榮了縣城?，F(xiàn)在的花垣縣，從東門，西到?jīng)鏊?，南到鐵合金廠，北到花果山，商店、超市、飯店、娛樂場(chǎng)所、賓館和招待所，一排又一排，熱鬧非凡。在城南城北開發(fā)和舊城改造中，他們實(shí)行舊城開發(fā)與新區(qū)開發(fā)并舉，個(gè)體建設(shè)與開發(fā)商不斷發(fā)展互動(dòng)，以及單位融資和個(gè)人融資相結(jié)合，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。通過5年的努力，投資近2億元的邊城步行街一期工程已經(jīng)建成。城南紫竹院投資3000萬元的商住樓已售罄。安居小區(qū)、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)中心文化街、邊城公園等一批優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)的房地產(chǎn)交易十分火爆。華遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為湘黔渝交界地區(qū)最活躍的市場(chǎng)之一。交通是一個(gè)城市的名片。所有經(jīng)過華遠(yuǎn)的人，首先要從交通的名片上認(rèn)識(shí)華遠(yuǎn)。隨著城市道路的建設(shè)和建成，209、319國道上的過境車輛全部繞城通行，從而緩解了老城區(qū)主要街道的壓力，拓展了花園縣城的空間，大大提高了花園城市建設(shè)的質(zhì)量。本案所在的建設(shè)道路改造，既是建設(shè)美麗花垣縣的百年戰(zhàn)役，也是深受支持的民心工程。整個(gè)工程共拆除26個(gè)單元、333戶民居、15,000平方米的黃金鋪面，涉及1200多人。建設(shè)道路的全面改造，不僅是道路，而且是交通。也極大地刺激了民間資本對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入，拉動(dòng)了內(nèi)需，激活了市場(chǎng)，整個(gè)建設(shè)道路的改造。民間資本投資5000萬元，街上新建樓房300多棟，新增商業(yè)門面1000多棟。2004年，縣里投入420萬元改造縣城老街。這是繼修筑道路改造后，縣委、縣政府為提升縣城質(zhì)量而采取的又一重大舉措?？h內(nèi)老街東起河碼頭，西至花園鎮(zhèn)小學(xué)，包括西昌街道、解放街道、老鄭街道、東鄭街道、瓦昌平，全長(zhǎng)3.4公里，共2000多戶，17,000人。由于年久失修，路面、排水系統(tǒng)及各項(xiàng)配套設(shè)施受損嚴(yán)重。老街通過5200米排水溝、2000米供水干管、12000米支管等方式進(jìn)行了改擴(kuò)建。拆除占道臺(tái)階10450米;電力、廣電、電信“三線”全部落地。設(shè)置了28個(gè)消防栓。路面上覆蓋著15厘米厚的青石板。整修后的老街干凈、整潔、簡(jiǎn)樸，成為縣城一道亮麗的風(fēng)景。2005年，縣里又投入900萬元，把全縣所有的小街小巷都硬化了。對(duì)41條小街小巷19.3公里的路面進(jìn)行了高標(biāo)準(zhǔn)的硬化，新建了排水溝，安裝了路燈，一次性解決了小街小巷的泥頭路、斷頭路、死角和一些建筑障礙。在舊城水門洞一帶，由于亂建亂占，巷子只能容納一兩個(gè)人。消防車和救護(hù)車無法進(jìn)入。人們形象地說，他們甚至不能攜帶棺材。通過建設(shè)者們艱苦細(xì)致的工作，硬是從老百姓的圍墻上拆了一條路，全部硬化了。通過對(duì)大街小巷的改造，使縣城的道路全部硬化，徹底告別了晴天和泥濘的歷史，提高了城市的品位和品位，并加快了城市的發(fā)展，使花垣縣走上了良性循環(huán)的軌道。發(fā)展的快車道。通過舊城改造，建成一條長(zhǎng)980米、寬100米的商業(yè)步行街。主要建筑包括市政道路、休閑廣場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)市場(chǎng)和安置商住小區(qū)。步行街的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念別具一格，集商業(yè)、休閑、生活于一體。建筑風(fēng)格兼具現(xiàn)代城市氣息和地方民族風(fēng)情。請(qǐng)著名藝術(shù)大師黃永玉先生寫街名，這是必須的。老農(nóng)市場(chǎng)改造工程。通過改造，市場(chǎng)面積由原來的3000多平方米增加到21000平方米，成為全州最大的單體建筑市場(chǎng)。經(jīng)營戶從600多家發(fā)展到1300多家，年交易金額從1.2億元擴(kuò)大到2億多元。市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有5部電梯，各超市、多功能購物中心，全方位電子監(jiān)控。里面的人流井然有序，人潮興旺。商業(yè)建筑項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于建設(shè)路與高秋路交叉口的金碼頭，總建筑面積25000平方米，總造價(jià)5800萬元。主樓樓高15層，為華苑第一高樓。二層外立面以每平方米數(shù)萬元的“天價(jià)”成交，創(chuàng)造了4省市邊境地區(qū)的最高外立面。同時(shí)，城南、城北兩個(gè)新區(qū)的開發(fā)也在進(jìn)行中。城南新區(qū)，位于縣城南部，與舊城1a河相隔。它曾經(jīng)是一片貧瘠的土地。通過政府規(guī)劃投資、修建橋梁、修建道路、涌入民間資本等方式，投入近4億元，將城南建設(shè)成為高樓林立、商業(yè)繁榮的新區(qū)。同時(shí)，城北的開發(fā)項(xiàng)目也在逐步實(shí)施。2006年，縣委、政府投資1100萬元建成邊城公園，位于縣城老城區(qū)和城南新區(qū)之間，占地250畝。通過建設(shè)者們的緊張施工，僅用了幾個(gè)月時(shí)間，就已初具規(guī)模。公園已成為全縣最美麗的風(fēng)景。投資600萬元位于園區(qū)內(nèi)的邊城圖書館也在緊張建設(shè)中。沒有痛苦，沒有收獲。如今的花垣縣，確實(shí)呈現(xiàn)出一派日新月異的景象，今非今日了。游客們感受到了花墻，并表示花墻變得更加大氣和美麗。市民們覺得家鄉(xiāng)的天更藍(lán)了，山更清了，水更綠了，路更寬了，樓房更美了。人類住區(qū)的水平有了質(zhì)的提高。在花垣縣房地產(chǎn)、住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)逐步向支柱產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)的同時(shí)，人居環(huán)境更加注重人性化標(biāo)準(zhǔn)，營造親山、親水、親綠的和諧自然氛圍。目前，邊城廣場(chǎng)商品房、邊貿(mào)市場(chǎng)二期、紫竹院市場(chǎng)、商廈等5個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正在如火如荼地進(jìn)行，使得華遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展、蓬勃發(fā)展。旅游景點(diǎn)越來越美麗?；ㄔh境內(nèi)雄偉高大的山溝，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風(fēng)景。投資2000萬元的邊城查東項(xiàng)目一期工程已全面竣工。中國邊城翠翠島和中國邊城百家書法園已建成。邊城古街青石磚的鋪設(shè)和部分民居建筑的改造已經(jīng)完成。以邊城(茶東)為龍頭的文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)取得了成效，為花墻帶來了大量的人氣和財(cái)富。悠久的歷史、優(yōu)美的自然風(fēng)光、豐富的礦產(chǎn)資源、繁華的鄉(xiāng)村景象、燦爛的鄉(xiāng)土文化、眾多的名勝古跡、獨(dú)特的民俗風(fēng)情……如山花，星星閃爍，告訴人們這一幕應(yīng)該只在天空。漫步在這個(gè)天然的花園中，給人一種清爽的清香和醉人的感覺。正是在這種良好的環(huán)境下，本案中的明珠雅苑項(xiàng)目完全符合花垣縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，實(shí)施國家西部大開發(fā)和湘西規(guī)劃的城市群建設(shè)戰(zhàn)略。城市化進(jìn)程，美化城市空間，打造城市新景觀，提升城市品質(zhì)，都具有積極意義。(三)解決勞動(dòng)就業(yè)需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，一些行業(yè)的職工下崗再就業(yè)在所難免。拓寬就業(yè)渠道，解決人民生活和就業(yè)問題，已成為各級(jí)政府的當(dāng)務(wù)之急。投資、消費(fèi)和出口是國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力。因此，國家固定資產(chǎn)投資的總方針是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，我國GDP每增加1%，國家可提供800,000個(gè)以上的新增就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，可帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)約0.5個(gè)百分點(diǎn)，可提供400,000個(gè)以上的就業(yè)崗位。因此，住房建設(shè)投資的增加對(duì)增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)具有重要作用。該項(xiàng)目作為花垣縣重點(diǎn)商品住宅軍民兩用建設(shè)項(xiàng)目之一，將為花垣縣增加當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)做出一定貢獻(xiàn)。6.擬建場(chǎng)地本項(xiàng)目位于花垣縣建設(shè)東路主城區(qū)。中心區(qū)商戶眾多，人流、物流繁忙。項(xiàng)目位于兄弟河?xùn)|岸南段，總占地面積16000平方米，建筑面積80000平方米。社區(qū)的西部與沿江的風(fēng)光帶相連，南部與XX路相連，東部與規(guī)劃中的XX社區(qū)和XX路相連，北部與社區(qū)的主要路口相連。這個(gè)項(xiàng)目伴隨著花垣縣著名的兄弟和義河。距濟(jì)渝高速公路入口僅10分鐘車程，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7.預(yù)期目標(biāo)明珠雅苑項(xiàng)目計(jì)劃在占地18000平方米的土地上建設(shè)總建筑容積率2.63、建筑密度24.4%、總建筑面積81200.6平方米的小型高層電梯住宅(含65,975.39平方米的住宅小區(qū)、1-3層15225.09平方米的商店和9,748平方米的地下停車場(chǎng))。8.主要施工條件明珠雅苑建設(shè)項(xiàng)目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分。該項(xiàng)目分為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(沿江風(fēng)景帶)和商品房開發(fā)兩個(gè)部分。該項(xiàng)目基于建筑，自然與人之間的和諧理念。創(chuàng)造尊嚴(yán)、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、健康的濱水生活。為加快招商引資力度，加快花垣縣城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，把花垣縣建設(shè)成為縣級(jí)中心城市，花垣縣啟動(dòng)了兄弟江畔堤防道路工程建設(shè)。這個(gè)案子正好處于兄弟河沿岸的最佳位置。是花垣縣城市建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目，得到了縣委、縣政府和國土、建設(shè)等部門的大力支持。9.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總土地面積㎡18,000.02計(jì)劃的GFA㎡81200.62.1其中:住宅建筑面積㎡65,975.392.2其中:1-3樓商鋪建筑面積㎡15225.092.3其中:地下停車場(chǎng)施工區(qū)㎡9,748.03建筑密度%24.44容積率2.635綠地率%38.36項(xiàng)目總投資萬元11,650.447財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.068財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動(dòng)態(tài)回收期年0.88問題和建議項(xiàng)目開發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在辦理中。分析計(jì)算過程假設(shè)該項(xiàng)目在土地取得、項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均符合國家及華源市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序和規(guī)定。據(jù)測(cè)算，該項(xiàng)目在預(yù)期銷售價(jià)格和銷售率下具有較好的可行性?；ㄔh房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于發(fā)展的高潮，競(jìng)爭(zhēng)越來越白熾化。因此，要考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏;在施工過程中，要嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本和管理成本。充分利用地塊的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源;與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介咨詢公司合作，打造社區(qū)品牌和企業(yè)品牌;制定合理的營銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營銷推廣，確保銷售資金回籠。項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及相關(guān)政策從1月到2009年11月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資12.7614萬億元，同比增長(zhǎng)26.8%。其中，國有及國有控股投資完成5.3365萬億元，增長(zhǎng)21.6%;房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.6546萬億元，增長(zhǎng)22.7%。從項(xiàng)目隸屬關(guān)系看，中央項(xiàng)目投資1.3124萬億元，同比增長(zhǎng)31.8%;地方項(xiàng)目投資11.449萬億元，增長(zhǎng)26.3%。11月年，我國居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.4%。其中，城市2.2%上漲，農(nóng)村2.9%上漲;食品價(jià)格5.9%上漲，非食品價(jià)格0.6%上漲;消費(fèi)品價(jià)格3.1%上漲，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格0.3%上漲。從1月到11月，居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲6.3%。其中，城市上漲6.0%，農(nóng)村上漲6.9%。從1月到11月，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)(年主營業(yè)務(wù)收入500萬元以上的企業(yè)，下同)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)2.4066萬億元，同比增長(zhǎng)4.9%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)稅收總額1.8314萬億元，同比增長(zhǎng)20.7%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入43.9464萬億元，同比增長(zhǎng)24.1%。11月末，規(guī)模以上工業(yè)應(yīng)收賬款4.5006萬億元，同比增長(zhǎng)12.3%。產(chǎn)成品資金2.3114萬億元，同比增長(zhǎng)25.0%。11月，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)(年主營業(yè)務(wù)收入500萬元以上的企業(yè))增加值同比增長(zhǎng)5.4%，比上年同期回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。從主要產(chǎn)品看，原煤、原油分別為2.3億噸、1586萬噸，同比分別增長(zhǎng)5.2%、4.9%;發(fā)電量2540.2億千瓦時(shí)，同比下降9.6%;生鐵產(chǎn)量、粗鋼和鋼材分別為3351.6萬噸、3518.9萬噸和4230.1萬噸，分別下降16.2%、12.4%和11%。從1月到11月，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長(zhǎng)13.7%。11月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.5%個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建住房銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.6個(gè)百分點(diǎn)，比10月低0.6%個(gè)百分點(diǎn)。11月年，中國工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲2.0%，原材料、燃料和動(dòng)力采購價(jià)格上漲4.7%。其中，生產(chǎn)資料出廠價(jià)格同比上漲2.0%。從1月到11月，工業(yè)品出廠價(jià)格同比上漲7.6%，原材料、燃料和動(dòng)力購進(jìn)價(jià)格上漲11.6%。海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，我國外貿(mào)總值達(dá)2.37837萬億美元，比去年同期增長(zhǎng)20.9%。其中，出口1.31716萬億美元，增長(zhǎng)19.3%;進(jìn)口1.06121萬億美元，增長(zhǎng)22.8%。累計(jì)貿(mào)易順差2559.5億美元，同比增長(zhǎng)6.9%，凈增長(zhǎng)163.9億美元。11月11月末，中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額9790.8億元，同比增長(zhǎng)20.8%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額8226.2億元，同比增長(zhǎng)20.6%;住宿和餐飲業(yè)零售額1376.6億元，增長(zhǎng)25.1%;其他行業(yè)零售額188億元，增長(zhǎng)3.0%。從1月到11月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額9.77592萬億元，同比增長(zhǎng)21.9%。我國金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額29.57萬億元，按可比口徑同比增長(zhǎng)16.03%，比上月末高1.45個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣貸款按可比口徑增加4769億元，比上年同期增加3895億元。從1月到11月，人民幣貸款在可比基礎(chǔ)上增加4.14萬億元，比去年同期增加5554億元。11月末，我國金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為46.24萬億元，同比增長(zhǎng)19.94%，比上月末低1.16個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)月人民幣存款增加4038億元，同比減少2986億元。從1月到11月，人民幣存款增加7.3萬億元，比去年同期增加2.3萬億元。2008年11月末，我國廣義貨幣供應(yīng)量(M2)余額為45.86萬億元，同比增長(zhǎng)14.8%，比上月末低0.22個(gè)百分點(diǎn);狹義貨幣供應(yīng)量(M1)余額為15.78萬億元，同比增長(zhǎng)6.8%，增速比上月末低2.05個(gè)百分點(diǎn);市場(chǎng)貨幣流通余額(M0)3.16萬億元，同比增長(zhǎng)9.04%。從1月到11月，現(xiàn)金凈額為1232億元，比去年同期減少683億元。數(shù)據(jù)顯示，積極財(cái)政政策實(shí)施后的第一個(gè)月，全國財(cái)政赤字11月為1461.63億元。11月年全國財(cái)政收入3792.4億元，支出5254.03億元。其中，財(cái)政收入比去年同期下降3.1%;財(cái)政支出比去年同期增加745.84億元，增長(zhǎng)16.5%。從1月到11月，從我國建設(shè)和新開工項(xiàng)目來看，建設(shè)項(xiàng)目328977個(gè)，同比增加26170個(gè);建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資28.8467萬億元，同比增加19.7%個(gè)；新開工項(xiàng)目228776個(gè)，同比增加17649個(gè);新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資7.7539萬億元，同比增加5.4%個(gè)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將調(diào)控政策行業(yè)2009年置于緊縮之中。為了“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過熱，防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”，國家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策的頻率很高。力度之大前所未有，以“土地從嚴(yán)調(diào)控、信貸從緊”為基礎(chǔ)的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼殺了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)走高，同時(shí)地方政府也加大了對(duì)房地產(chǎn)稅的調(diào)控力度。上述政策對(duì)打擊炒房行為、消除房地產(chǎn)泡沫、保障房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展起到了巨大作用。2.項(xiàng)目開發(fā)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況和管理政策因素2009年，在國際金融危機(jī)的嚴(yán)重沖擊下，全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展遇到了前所未有的困難和挑戰(zhàn)。面對(duì)嚴(yán)峻復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，縣委、縣政府全面分析、準(zhǔn)確判斷、果斷決策、沉著應(yīng)對(duì)，帶領(lǐng)全縣人民堅(jiān)定信心，迎難而上，共克時(shí)艱，努力化挑戰(zhàn)為機(jī)遇。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極落實(shí)國家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各項(xiàng)政策措施，全力以赴“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定、強(qiáng)基礎(chǔ)”，通過全縣上下的共同努力，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展經(jīng)受住了重大挑戰(zhàn)和考驗(yàn)，全縣經(jīng)濟(jì)有所回升。1.花垣縣2009年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況(一)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)企穩(wěn)回升，逐步進(jìn)入復(fù)蘇通道3季度以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)和全縣工業(yè)生產(chǎn)恢復(fù)性增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，全縣經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)回升。據(jù)初步測(cè)算，2009年，全縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值47.5663億元，同比增長(zhǎng)1.7%，增速比前3個(gè)季度回升3.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值3.8758億元，增長(zhǎng)4.9%;第二產(chǎn)業(yè)增加值32.8269億元，下降1.6%;第三產(chǎn)業(yè)增加值10.8636億元，增長(zhǎng)6.9%。(二)行業(yè)累計(jì)降幅繼續(xù)收窄，月度均同比增長(zhǎng)。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，以及錳、鋅價(jià)逐步回升的帶動(dòng)下，花垣縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)自3季度以來出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)扭做，開始逐步擺脫低迷狀態(tài)恢復(fù)，工業(yè)生產(chǎn)逐步恢復(fù)，返工企業(yè)增多，企業(yè)利潤(rùn)增加，整體經(jīng)濟(jì)明顯好轉(zhuǎn)。1月12月累計(jì)完成工業(yè)增加值31.801億元，同比下降3.4%，降幅比前3個(gè)季度收窄9.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，規(guī)模工業(yè)增加值25.8572億元，同比下降3.2%，降幅比前3季度收窄10.2個(gè)百分點(diǎn)。12月，本月增加值為3.8019億元，環(huán)比增長(zhǎng)17.5%，同比增長(zhǎng)32.4%，呈現(xiàn)同比雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。復(fù)產(chǎn)復(fù)工的企業(yè)數(shù)量進(jìn)一步增加。全縣恢復(fù)生產(chǎn)的大型企業(yè)由上半年的39家增加到91家，電解錳企業(yè)的生產(chǎn)速度比上半年提高80.3%到93%家，電解鋅企業(yè)的生產(chǎn)速度比上半年29.8%提高到53.2%。重點(diǎn)產(chǎn)品穩(wěn)步增長(zhǎng)，但大部分產(chǎn)品仍處于下降趨勢(shì)。錳礦成品礦259萬噸，同比增加30.2%;電解鋅60,400噸，同比減少43.4%;電解錳189,000噸，同比增加20.8%;硫酸117,000噸，同比減少23.2%;硅錳2,900噸，同比減少60.8%;水泥85,000噸，下降57.0%;發(fā)電量9776萬千瓦時(shí)，增長(zhǎng)79.0%;用電量16.395億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)4.0%。經(jīng)濟(jì)效益有所回升，但仍然很低。1月至12月，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)共實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入74.8039億元，同比下降17.1%，降幅由1月至11月收窄5.9個(gè)百分點(diǎn)。127家規(guī)模企業(yè)中，虧損企業(yè)32家，虧損面為25.2%家。盈虧抵消后，實(shí)現(xiàn)盈利1708萬元，同比下降92.1%，比1-11下降10.7個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利稅總額6.7062億元，下降37.6%，從1-11下降了17.4個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)隨著擴(kuò)大內(nèi)需政策效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，全縣全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈快速上升趨勢(shì)，增速達(dá)到近年來的最高點(diǎn)。1月到12月，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資21.7509億元，同比增長(zhǎng)62.9%;其中，城鎮(zhèn)以上投資16.8888億元，增長(zhǎng)46.9%;農(nóng)村投資9621萬元，下降33.8%；跨區(qū)域項(xiàng)目投資3.9億元，增長(zhǎng)875.0%。在城鎮(zhèn)以上投資中，城鎮(zhèn)投資16.505億元，增長(zhǎng)46.2%;房地產(chǎn)投資3838萬元，增長(zhǎng)82.8%。重大項(xiàng)目建設(shè)取得新突破。彰化、冀察高速公路華苑段建設(shè)加快。319國道團(tuán)結(jié)段、華民公路龍?zhí)娥堟?zhèn)線改造已基本完成。朱菊灘水電站已完成總工程量的55%。220kV輸變電工程的基本建設(shè)。消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)繁榮在國家擴(kuò)大內(nèi)需和多項(xiàng)刺激消費(fèi)政策的推動(dòng)下，積極開展家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、購物節(jié)等促銷活動(dòng)，有效激發(fā)了消費(fèi)潛力。從1月到12月，全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)6.7794億元，增長(zhǎng)17.7%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售貿(mào)易業(yè)5.8562億元，增長(zhǎng)17.8%;住宿和餐飲業(yè)8722萬元，增長(zhǎng)17.4%;其他510萬元，增長(zhǎng)11.1%。分地區(qū)看，城市零售額4.6854億元，同比增長(zhǎng)18.5%;農(nóng)村零售額2.094億元，同比增長(zhǎng)15.9%。財(cái)政總收入繼續(xù)收窄。1月至12月，全縣完成財(cái)政總收入6.1489億元，同比下降8.6%，降幅由1月至11月收窄6.7個(gè)百分點(diǎn)?？倓t預(yù)算收入3.0508億元，下降3.3%，比1月11月下降5.3個(gè)百分點(diǎn)。在財(cái)政十分困難的情況下，仍然保證各項(xiàng)重點(diǎn)支出到位。從1月到12月，全縣完成財(cái)政支出9.5506億元，同比增長(zhǎng)25.1%。(七)存貸款增長(zhǎng)較快，支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度加大12月末，全縣金融機(jī)構(gòu)存款余額34.2351億元，比年初增加6.4193億元，增幅23.1%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額26.1511億元，比年初增加5.0451億元或23.9%。12月末各項(xiàng)貸款余額12.1944億元，比年初增加2.2113億元22.1%。存貸款增加，金融支持全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展力度不斷加大。年(八)城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)今年以來，全縣上下積極努力消除全球金融危機(jī)的影響，把增加居民收入作為構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，城鎮(zhèn)居民收入持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。從1月到12月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11342元，比去年同期增長(zhǎng)10.1%。城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入中，工資性收入8234元，增長(zhǎng)8.0%;轉(zhuǎn)移性收入835元，下降10.9%;經(jīng)營性收入2494元，增長(zhǎng)26.5%。從1月到12月，農(nóng)村居民人均純收入2980元，同比增長(zhǎng)10.1%。其中，工資性收入1189元，增長(zhǎng)16.2%;家庭經(jīng)營性收入1353元，增長(zhǎng)7.8%;財(cái)產(chǎn)性收入167元，下降9.5%;轉(zhuǎn)移性收入270元，增長(zhǎng)11.3%。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)1月至9月，花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，宏觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。但也存在一些問題，主要是:購房觀望氣氛濃厚，商品房和二手房交易銷售明顯放緩，受價(jià)格指數(shù)上漲影響，開發(fā)成本上升較快，商品房空置率提高，金融部門房地產(chǎn)貸款收縮，開發(fā)企業(yè)資金鏈進(jìn)一步收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在風(fēng)險(xiǎn)?；ㄔh房地產(chǎn)開發(fā)基本情況，1.目前，花垣縣從事房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的企業(yè)有11家，省外2家。分別是貴州雷宇房地產(chǎn)開發(fā)公司在城南開發(fā)的“興夢(mèng)苑”項(xiàng)目和江西新余市新泉房地產(chǎn)公司開發(fā)的“香錘花園”項(xiàng)目。全省有9家企業(yè)，分別是省干城公司、懷化宏昌公司、州駿化公司、州新會(huì)公司、州天之風(fēng)公司、州金圖公司、縣榮新公司、縣新瑞公司、縣忠旺公司。其中，有2家開發(fā)企業(yè)從事新項(xiàng)目。操作2?；ㄔh房地產(chǎn)市場(chǎng)1月至2009年9月，花垣縣完成投資3.28億元，同比增長(zhǎng)11.2%，面積193,200平方米，同比增長(zhǎng)9%;在建項(xiàng)目投資6490萬元，同比下降4.4%，和面積64,900平方米，同比減少5.1%;新開工項(xiàng)目投資1.2173億元，同比減少7.4%，面積95,000平方米，同比減少8.2%。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)，花垣縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)。2008年共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3.28億元，同比增加11.2%，竣工面積193,200平方米，同比增加9%。投資增幅上升的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)看好花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)，積極籌措資金，加大資金購買力度。隨著國家從緊的貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓政策的實(shí)施，花垣縣金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款規(guī)模高位下降;房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范。截至9月末，全縣房地產(chǎn)按揭貸款金額為1.08億元，同比下降18個(gè)百分點(diǎn)?；ㄔh今年計(jì)劃新開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投資1.2億元，建筑面積95,000平方米。房地產(chǎn)新開工規(guī)模放緩的主要原因是受國家調(diào)控政策的影響、我縣礦業(yè)經(jīng)濟(jì)的特有因素以及拆遷成本的增加。在解決城市低收入家庭住房困難方面將取得實(shí)質(zhì)性突破。隨著政府按計(jì)劃落實(shí)全省為民辦實(shí)事的要求，花垣縣將加大財(cái)政對(duì)保障性住房的投入力度，確保廉租房建設(shè)進(jìn)一步加快。到2009年底，該縣將發(fā)放租房補(bǔ)貼189,800元，惠及226戶低收入住房困難家庭。新建(籌集)廉租住房面積2400平方米，將有效擴(kuò)大低收入家庭的住房需求，解決其住房困難。當(dāng)前，國家利用經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)隨著國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展加快城市化進(jìn)程，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)進(jìn)一步回落。這些都會(huì)催生新的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。3.花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年到2010年的趨勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)1月至9月年全國市場(chǎng)調(diào)控政策和花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的影響，預(yù)測(cè)今年底至明年初房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將呈現(xiàn)以下特點(diǎn):1.隨著國家從緊的貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓政策的實(shí)施，房地產(chǎn)貸款規(guī)模將繼續(xù)放緩。2.在一線市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求。上半年商品房新開工面積增速高于銷售增速，且大于銷售規(guī)模。預(yù)示著年底到年初房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供大于求的局面，商品房銷售壓力較大。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。另一方面，2。三線市場(chǎng)正好相反。它蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力，并且具有萌芽。像花墻一樣。這是因?yàn)?，近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費(fèi)需求旺盛，而房?jī)r(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，商品房建設(shè)與供需協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，對(duì)推進(jìn)城鎮(zhèn)化、提高城市居民生活水平、改善居住環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了積極作用。雖然房?jī)r(jià)上漲速度有所放緩。目前需求推動(dòng)型的房?jī)r(jià)已經(jīng)消失，但成本推動(dòng)型的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)。征地拆遷成本的快速上升、建材成本的普遍上升、人工成本的上升，都將導(dǎo)致商品房成本的上升，房?jī)r(jià)下降的空間有限。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的原因分析4.1、人們對(duì)房地產(chǎn)投資的熱情提高，帶動(dòng)了房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。從20世紀(jì)90年代的股市投資熱潮，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資的興趣。近年來，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)升值潛力明顯。尤其是投資商鋪，自古就有“1店富三代”之說，可以說是投資安全性、收益性和流動(dòng)性的最佳組合。相比之下，人們把投資目標(biāo)從股票市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。2、個(gè)人住房按揭貸款，促成房地產(chǎn)需求的爆發(fā)式釋放。住房不僅是人們需要的，而且非常昂貴。以一個(gè)普通人的收入，1次買房很難還清。如果銀行不提供個(gè)人住房按揭貸款，或者個(gè)人住房按揭貸款利率很高，即使老百姓有住房消費(fèi)需求，也很難變成現(xiàn)實(shí)。然而，1998年我國開辦了個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，央行1996年多次降息，不僅幫助成千上萬的人實(shí)現(xiàn)了置業(yè)夢(mèng)，也將我縣的個(gè)人住房貸款推向了快速增長(zhǎng)的軌道，而且增速已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款。3.花垣縣人口城鎮(zhèn)化步伐加快，為花垣縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)提供了廣闊空間。為了加快城市化的步伐，政府出臺(tái)了一些政策，以最大程度地減少居住在城市的人口的所有復(fù)雜程序?！熬G燈”一路開啟，城鎮(zhèn)化率逐年提高。新增城市人口需要解決住房問題。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景廣闊。4、地價(jià)的上漲，直接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲?；ㄔh成立了土地儲(chǔ)備中心，所有土地由土地儲(chǔ)備中心收購拍賣。推行土地儲(chǔ)備制度的目的在于強(qiáng)化政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，抑制土地投機(jī)行為，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)。隨著近年來土地儲(chǔ)備和"招拍掛"制度的實(shí)施，增加了土地出讓的透明度，提高了房地產(chǎn)的拿地價(jià)格，這推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。5.金融政策和融資渠道的變化推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。由于房貸收緊情況的變化，相當(dāng)一部分企業(yè)發(fā)展資金短缺，影響了一些開工項(xiàng)目的進(jìn)度和速度，導(dǎo)致供應(yīng)數(shù)量下降，增加了融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)成本增加。6、建材價(jià)格的上漲直接導(dǎo)致了商品房建造成本的上漲。據(jù)調(diào)查，1月至2008年6月，全縣建筑材料上漲6.3%，其中水泥上漲6.1%，木材上漲7.0%，鋼材上漲8.3%。2、花垣縣房地產(chǎn)投資分析2003房地產(chǎn)開發(fā)投資一覽表2003房地產(chǎn)開發(fā)投資一覽表-20095.987.4811.5112.4813.2316.5923.5101020302003200420052006200720082009房地產(chǎn)開發(fā)完成投資(億元)從上圖數(shù)據(jù)可以看出，花垣縣房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了兩次較大幅度的上漲，這一熱潮被推到了頂峰2007年。投資熱潮源于市場(chǎng)需求的煽動(dòng)，兩者都呈現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從近幾年的數(shù)據(jù)來看，我們分析其房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)情況如下:年2005200620072008房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)8.489.2312.5919.51增長(zhǎng)率8.43%6.01%25.4%41.71%上表可見，2006、2007年是花垣縣房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的年份，投資的快速增長(zhǎng)來自于花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加。從走訪的樓盤來看，很多都是2006年建的。僅銷售1-2年，項(xiàng)目基本售罄，說明銷售速度大大提高。3、花垣縣房地產(chǎn)供需分析1)供應(yīng)分析2)需求分析從上一頁的系列圖表可以看出，無論是商品房銷售額還是銷售總額都保持了較大的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)需求整體向好。4、花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析:綜上所述，我們可以將近年來花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)摘要如下:房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)具有良性發(fā)展關(guān)系。增量土地供應(yīng)明顯增加，土地存量減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供應(yīng)增長(zhǎng)較快，市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，無論是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等，任何項(xiàng)目都不會(huì)有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。5.花垣縣樓市2010年分析(1)花垣縣房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)，花垣縣2010年，特別是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn):1)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。根據(jù)國家調(diào)控政策的要求，建筑面積在90平方米以下的住房供應(yīng)將明顯增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)也將明顯增加，而大戶型住房的建設(shè)和供應(yīng)將受到相應(yīng)的限制。中小套型普通商品房將逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。但是，像這樣的豪宅和中央商店的組合將成為罕見的杰出建筑。2)土地供應(yīng)將進(jìn)一步收緊。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地增加的土地供應(yīng)將更加困難，存量土地供應(yīng)將繼續(xù)增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求弱而有力，短期內(nèi)土地供需矛盾難以緩解。但此案所在地是政府支持的項(xiàng)目，土地的使用早已規(guī)劃，與華遠(yuǎn)新城建設(shè)有關(guān)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，土地審批既沒有困難，也沒有限制。審批等因素。(2)2010華垣縣樓市走勢(shì)花垣縣房?jī)r(jià)走勢(shì)目前受宏觀調(diào)控政策影響，cpi指數(shù)持續(xù)上漲，居民生活壓力加大，股市震蕩跌破3000點(diǎn)。樓價(jià)的增長(zhǎng)勢(shì)頭會(huì)相對(duì)放緩，但總體上仍呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)橥恋爻杀旧仙?，建材價(jià)格上漲，人工工資上漲，直接導(dǎo)致開發(fā)成本大幅上升，因此，房地產(chǎn)價(jià)格仍有2010年上漲的空間。銷售預(yù)測(cè)1.項(xiàng)目需求分析項(xiàng)目所在的建設(shè)道路位于花垣縣的規(guī)劃中，地處宜居最集中的居住區(qū)。它人口眾多，交通便利。但兄弟河沿岸并沒有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住區(qū)。這里有很多人在工作和做生意。學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商品經(jīng)營、批發(fā)都聚集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善帶來了消費(fèi)的增加，人們對(duì)住房的要求也越來越高。這個(gè)項(xiàng)目位于花垣縣境內(nèi)的兄弟河?xùn)|岸中部，與沿河美景息息相關(guān)。該項(xiàng)目將利用其良好的生態(tài)和“水與城”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，打造花垣縣人類共生生態(tài)示范社區(qū)，以創(chuàng)新的發(fā)展理念和生活方式，打造花垣縣高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江涇住宅，讓沿江生活成為花垣縣人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的必需品。2、項(xiàng)目銷售目標(biāo)群體定位該項(xiàng)目規(guī)劃為花垣縣中高檔樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下:(1)一類客戶:民營企業(yè)老板集團(tuán)。這個(gè)項(xiàng)目周邊有很多大型民營企業(yè)，特別是很多礦主大多集中在這里。其中大多數(shù)價(jià)值數(shù)千萬至數(shù)億美元。這部分客戶將成為明珠雅園的重要客戶群。他們要求很高，渴望享受奢華的生活條件，以體現(xiàn)自己的地位和身份。因此，良好的生活條件是他們的首選。珍珠花園及其精湛的設(shè)計(jì)符合他們的追求和標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)估計(jì)，該組可以購買120-300單位。而更多的是1大數(shù)量的私營企業(yè)主和商人價(jià)值在數(shù)百萬至數(shù)千萬元之間。他們世世代代、祖祖輩輩地生活在華苑這片神奇美麗的土地上。他們的家鄉(xiāng)是一座山，他們的家鄉(xiāng)是一條河。家鄉(xiāng)的風(fēng)景使他們夢(mèng)想著生活。因此，他們中的大多數(shù)人會(huì)在花垣縣購買和發(fā)展，或繼續(xù)奮斗，或安居樂業(yè)，或安居樂業(yè)。因此，這是一個(gè)不可忽視的潛在消費(fèi)群體。住房和商店是他們不可或缺的基礎(chǔ)。這一塊的消耗量估計(jì)在500套左右。2)花垣縣公務(wù)員小組花垣縣是全縣公務(wù)員的主體。他們過著無憂無慮的生活，并表現(xiàn)出自己的身份。因此，擁有一套令人羨慕的房子也是他們非常普遍的需求趨勢(shì)。這部分客戶也將成為明珠雅園的購買客戶群。(2)二類客戶:周圍的私人業(yè)主項(xiàng)目毗鄰花垣縣繁華地段，也是中心商業(yè)區(qū)。周邊中小私營業(yè)主眾多，主要分布在花垣縣的主要批發(fā)市場(chǎng)，擁有大量10,000多家具有采購實(shí)力的經(jīng)營戶和商鋪老板。而且，目前面臨著家庭人口眾多、居住空間不足的問題。迫切需要購買財(cái)產(chǎn)來解決親戚的生活問題。(3)三類客戶:周邊學(xué)校的老師花垣縣學(xué)校眾多，教師近1,000人，學(xué)校教師待遇高，購買力強(qiáng)。④五類客戶:外地花垣縣成功人士目前，整個(gè)花垣縣在高端時(shí)尚社區(qū)中并不多見。對(duì)于花垣縣人在外打工到老家買房，一定要選擇景觀好、品質(zhì)高的大型社區(qū)。作為兄弟河邊唯一的高檔商住小區(qū)，明珠雅園無疑是這個(gè)金字塔里高端人群的首選。這是因?yàn)樗麄冇兄鴱?qiáng)烈的愛情情結(jié)，而外地的成功人士總則都愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境;另一方面，他們還考慮在假期回家時(shí)擁有良好的生活環(huán)境。⑤六類客戶:所轄縣區(qū)鄉(xiāng)成功人士“生活從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市”，總則是大多數(shù)縣市以下居民的愿望。其中一些經(jīng)濟(jì)條件較好的將會(huì)投資到市區(qū)，這對(duì)明珠雅苑的銷售也會(huì)起到很大的促進(jìn)作用。(6)七類客戶:來自世界各地的房地產(chǎn)投資者。目前，花垣縣的房?jī)r(jià)在全國偏低，升值空間很大，會(huì)吸引全國各地有眼光的人前來購買。根據(jù)以上各種消費(fèi)對(duì)象的不同口味和要求，選擇了多種戶型，如下表所示:家庭類型分配表建筑類型胡興格式面積(㎡)數(shù)量(套)(1)A3室2廳2衛(wèi)1廚房1陽臺(tái)128.5264B3室2廳1衛(wèi)2廚房2陽臺(tái)131.2264②C2室2廳1衛(wèi)1廚房陽臺(tái)90.0880D3室、2廳、健康1、廚房3陽臺(tái)168.4480③E4個(gè)房間，2個(gè)大廳，3個(gè)浴室，1個(gè)廚房，2個(gè)陽臺(tái)，1個(gè)書房181.2690F3個(gè)房間，2個(gè)大廳，3個(gè)浴室，1個(gè)廚房，2個(gè)陽臺(tái)，1個(gè)書房165.8290④G3室1廳1衛(wèi)1廚房1陽臺(tái)90.79264H2室1廳1衛(wèi)1廚房1陽臺(tái)81.44264這個(gè)項(xiàng)目暫時(shí)沒有廣告。有近500組客戶以穆明珠雅苑風(fēng)光帶的美譽(yù)來公司注冊(cè)，希望能在第一時(shí)間買到明珠雅苑的房子。銷售部門計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前持有3個(gè)月的客戶儲(chǔ)存期，并計(jì)劃儲(chǔ)備600多批次的客戶。銷售收入預(yù)測(cè)1)周邊城市房?jī)r(jià)比較:不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前花垣縣的房?jī)r(jià)水平處于全省中下水平，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ笥谫彿繚摿?。未來，在相?dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，還會(huì)有較好的增長(zhǎng)空間。以省建設(shè)廳，統(tǒng)計(jì)局，國土資源廳，發(fā)展改革委于2007年10月月下旬在長(zhǎng)沙舉行的前三季度全省房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上發(fā)布的數(shù)據(jù)為例，中國人民銀行長(zhǎng)沙中心支行、銀監(jiān)局、國家統(tǒng)計(jì)局和國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查隊(duì)為例:全省商品房平均價(jià)格為2291元/平方米，而且花垣縣的均價(jià)是****元/平方米，更低。據(jù)周邊城市開發(fā)辦介紹，前3季度部分城市商品房均價(jià)長(zhǎng)沙為3709元/平方米，邵陽為2222元/平方米，永州為1562元/平方米。吉首市新建商品均價(jià)在2705元/平方米以上。從簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)來看，花垣縣的房屋均價(jià)低于上述地區(qū)。但一個(gè)重要的發(fā)展趨勢(shì)是，花垣縣樓市向品質(zhì)、人文、住宅等高端方向發(fā)展。項(xiàng)目銷售價(jià)格定位:根據(jù)本項(xiàng)目住宅及商業(yè)用房銷售價(jià)格預(yù)測(cè)，標(biāo)準(zhǔn)層住宅銷售均價(jià)不低于3700元/㎡;其中，1號(hào)住宅銷售均價(jià)為3800元/平方米，2號(hào)樓住宅銷售均價(jià)為4600元/平方米，3、4號(hào)樓住宅銷售均價(jià)為5800元/平方米，1至2號(hào)樓公共停車場(chǎng)為3000元/平方米，而3至4號(hào)樓公共停車場(chǎng)為4500元/平方米;1~3號(hào)樓一層商鋪銷售均價(jià)為9000元/平方米，而4層二樓商鋪銷售均價(jià)為11000元/平方米。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入總額為×10,000元。詳見附表5“銷售收入及稅金估算表”。營銷策略本項(xiàng)目擬采取低開高走的定價(jià)策略，在價(jià)格策略上向市場(chǎng)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲空間較大，升值潛力較大。該項(xiàng)目將確定以下推廣策略:1.推廣渠道(1)報(bào)紙廣告包括***日?qǐng)?bào)、瀟湘晨報(bào)和三湘都市報(bào)都是典型的政府報(bào)紙。報(bào)紙不應(yīng)投入太多。開推新品前1-2周進(jìn)行3-4次促銷是可以接受的。②短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可作為一種長(zhǎng)期的營銷手段。(3)影視廣告幾家地方電視臺(tái)收視率較低，主要用于開業(yè)和新產(chǎn)品。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得定期高密度投放。(4)傳單分發(fā)縱觀項(xiàng)目營銷一直是宣傳利器，花垣縣面積小、人口集中，發(fā)放宣傳單能取得良好效果。⑤市場(chǎng)營銷活動(dòng)活動(dòng)一:“濱江風(fēng)帶竣工儀式”、“明珠雅園開業(yè)儀式”?；顒?dòng)二:“大湘西炒房團(tuán)花垣縣購房活動(dòng)”?；顒?dòng)三:“百年花垣縣兄弟河”圖片展。活動(dòng)四:華遠(yuǎn)人說華遠(yuǎn)大型文化論壇。活動(dòng)五:系列名人講座?；顒?dòng)六:神秘華遠(yuǎn)旅游休閑購房活動(dòng)。2.媒體宣傳組合開業(yè)前3個(gè)月，公司將以電視廣告、平面媒體和戶外廣告3個(gè)主要廣告重點(diǎn)推廣珍珠雅園，增強(qiáng)前期注冊(cè)客戶數(shù)量，擴(kuò)大客戶存儲(chǔ)數(shù)量，為開業(yè)銷售的一半做準(zhǔn)備。開業(yè)的一個(gè)月，該公司將配合風(fēng)光帶的完成，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在花垣縣的知名度，促進(jìn)銷售。開業(yè)3個(gè)月后，公司將盡快開放樣板房和實(shí)景花園，并加大廣告投放力度。公交及站臺(tái)廣告:開業(yè)前3個(gè)月至開業(yè)后3個(gè)月，周期為半年。路橋廣告:貫穿整個(gè)項(xiàng)目營銷。影視廣告:開盤前一個(gè)月高密度投放，開盤后各推在新品發(fā)布前一周。花垣縣報(bào):開業(yè)前一個(gè)月3-4次，每次新品1次。散發(fā)傳單:每天都需要進(jìn)行的一種推廣方式，力爭(zhēng)將傳單傳播到花垣縣的每個(gè)角落。短信推廣:總則每月發(fā)放4-6次，開通前每周發(fā)放2-3次。公關(guān)活動(dòng):開幕日前舉辦1場(chǎng)活動(dòng)，開幕當(dāng)天舉辦1至2場(chǎng)活動(dòng)，視開幕后的銷售情況而定。建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積18000平方米，總建筑面積81200.6平方米，總?cè)莘e率2.63，建筑密度24.4%，及建設(shè)內(nèi)容4棟(1-4號(hào)樓)高層電梯住宅(含住宅面積65,975.39平方米，1-3層商鋪面積15225.09平方米，地下停車場(chǎng)面積9,748平方米)。項(xiàng)目概述的當(dāng)前狀態(tài)1.位置和地理位置本項(xiàng)目位于花垣縣境內(nèi)兄弟河?xùn)|岸中段，總占地面積18000平方米。社區(qū)內(nèi)的兄弟河西岸與沿江的風(fēng)景帶相連，南到道路，東到規(guī)劃道路，北到社區(qū)的主要路口。本項(xiàng)目與著名的花垣縣××島隔江相望;距包茂高速、張花高速的入口不足10公里，與長(zhǎng)榆高速相連。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利。它是商業(yè)和家庭的理想風(fēng)水寶地。此案的鳥瞰圖:2.土地所有權(quán)類型和土地狀況本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于花園縣建設(shè)路88號(hào)，面積18000平方米。經(jīng)花垣縣人民政府批準(zhǔn)，國家使用(×)號(hào)。×城市商業(yè)/住宅用途土地使用證。本項(xiàng)目土地開發(fā)建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)花垣縣規(guī)劃局審核通過。項(xiàng)目施工條件1.地形、地貌和地震條件花垣縣位于***省西北部，西部和西北部分別與貴州省松桃苗族自治縣和重慶市秀山縣接壤。地勢(shì)由南向北傾斜，形成高山臺(tái)地、丘陵地帶和沿河河流。平均海拔500米，最高的蓮花山海拔1,159米，最低的獅子橋海拔216米。境內(nèi)以山地地貌為主，層層疊疊，溪河縱橫，山川壯麗?；ㄔ珜偎募練夂?，年平均氣溫16攝氏度，年平均降雨量1,418毫米，年平均日照1,324小時(shí)，無霜期269天。華源資源豐富，已探明礦產(chǎn)20多種。其中，錳礦和鉛鋅礦儲(chǔ)量分別居全國第二和第三位。這里被譽(yù)為“東方錳都”和“有色金屬之鄉(xiāng)”。水能資源豐富，土地肥沃，有著名的農(nóng)林牧特產(chǎn)，是一片厚實(shí)的土壤，發(fā)展?jié)摿薮?。地?shì)由南向北傾斜，形成高山臺(tái)地、丘陵地帶和沿河河流。平均海拔500米，最高的蓮花山海拔1,159米，最低的獅子橋海拔216米。這里的氣候四季分明，年平均氣溫16攝氏度，年平均降雨量1,418毫米，年平均日照1,324小時(shí)，無霜期269天。根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001)，地震動(dòng)峰值加速帶(g)<0.05，地震動(dòng)響應(yīng)譜特征周期為0.33s，控制地震基本烈度<VI，為弱震區(qū)。2.氣候條件氣候特征1。冬暖夏涼，四季分明。盡管年平均氣溫和積溫;0℃低于該省同緯度的湖濱地區(qū)，但1月的平均氣溫相對(duì)較高。據(jù)1990年1961年氣象資料統(tǒng)計(jì)，最冷月1月平均氣溫在4.4℃以上，最高5.2℃，比同緯度湖濱地區(qū)高0.4℃~1.2℃，冬季寒冷。天數(shù)少10至17天，寒冷持續(xù)時(shí)間短16至32天。盛夏時(shí)，有許多地形雨。夏季氣溫低，炎熱天氣少。在最熱的月份，7月的平均氣溫比濱湖區(qū)的同緯度低1%。8℃~2.0℃。最高氣溫大于35℃的天數(shù)少8~15天。根據(jù)8個(gè)縣市196l1990年的氣象資料統(tǒng)計(jì)，春季從3月中下旬開始，持續(xù)約75天。夏季從5月下旬到6月中旬開始約110天。秋季從9月初到10月初開始約65天，而冬季從11月中后期開始約115天，冬夏長(zhǎng)，春秋短。其中春季總則為陰雨天氣，氣溫逐漸回升。秋初秋高氣爽，秋風(fēng)秋雨過后。四季的長(zhǎng)度，隨著海拔的增加，夏季縮短，冬季延長(zhǎng)。2.降水豐富，總光熱少。境內(nèi)位于全國降水較多的地區(qū)。降水時(shí)段為4月至6月(俗稱雨季)，降水量約占全年的41-47%。雨季從4月初由南向北開始，7月初由南向北結(jié)束?？倓t雨季基本上在7月中期結(jié)束。與全國、全省相比，該州光熱總量明顯低于同緯度東部地區(qū)。多年平均氣溫低至0.7℃(例如，與保靖北緯2841'和平江北緯2842'相比)，積溫≥10℃小于250℃，活躍積溫&ge；10℃小于約185℃。龍山相對(duì)華容、永順低于常德。日照時(shí)數(shù)，因州內(nèi)8縣市地處山區(qū)，日照時(shí)數(shù)比濱湖區(qū)少得多。如保靖日照時(shí)數(shù)比平江少520小時(shí)，其他縣市與同緯度的濱湖區(qū)相同。少。3.光、熱水基本同季節(jié)，前期協(xié)調(diào)性較好，后期經(jīng)常出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象。4月年至9月年，8個(gè)縣市的光、熱水比例平均分別為68.9%、71.%和73.0%。4月到6月，氣溫逐月上升，日照逐月增加，降水量逐月增加，光熱水的協(xié)調(diào)還是不錯(cuò)的。從7月中后期開始，隨著雨季北移，副熱帶高壓向西、向北延伸，降水明顯減少。全年高值時(shí)段日照、氣溫為7月至9月550小時(shí)，占全年43%。積溫2,350℃，占全年的40%，而降水只占全年的29%，降水往往強(qiáng)度大、成效差、利用率低。因此，后期光和熱水的協(xié)調(diào)性較差，容易出現(xiàn)夏秋干旱。4.氣候類型多樣，垂直方向立體特征明顯。年平均氣溫每海拔100米下降0.55℃~0.60℃，降雨量增加30~50毫米，日照減少，無霜期縮短5天，溫暖作物生長(zhǎng)季縮短6。五天，形成不同層次的氣候類型。在水平方向上，由于地形和坡度方向不同，接收的太陽輻射量也不同，迎來的氣流也不同，光照和熱水有很大的區(qū)別?？倓t南坡或開闊地形的光照強(qiáng)度較高，空氣相對(duì)較高。干燥，北坡或峽谷山溪?jiǎng)t相反。該州有許多山地盆地。由于冬季冷空氣的困難或夜間反向輻射降溫的影響，一定程度上容易發(fā)生逆溫并產(chǎn)生暖區(qū)，許多地區(qū)會(huì)產(chǎn)生小的“暖區(qū)”。在冬季氣溫異常低的情況下，暖區(qū)溫度比總則地區(qū)高2℃~9℃，暖區(qū)溫度比下層高2℃~8℃?；ㄔh地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，光熱充足，年平均氣溫16-18℃，日照時(shí)數(shù)1300-1800小時(shí)，無霜期260-310天。自然資源極其豐富?；ㄔh位于***省西北部，西部和西北部分別與貴州省松桃苗族自治縣和重慶市秀山縣接壤。地勢(shì)由南向北傾斜，形成高山臺(tái)地、丘陵地帶和沿河河流。平均海拔500米，最高的蓮花山海拔1,159米，最低的獅子橋海拔216米。花垣縣境內(nèi)山勢(shì)壯闊，最高的蓮花山海拔1,159米。境內(nèi)以山地地貌為主，層層疊疊，溪河縱橫，山川壯麗?；ㄔ珜偎募練夂?，年平均氣溫16攝氏度，年平均降雨量1,418毫米，年平均日照1,324小時(shí)，無霜期269天。(1)、溫度年平均氣溫為18.4℃1月的溫度是3.5℃7月的溫度是28.3℃極端最低溫度-2.9℃極端最高溫度38.7℃②、降水年平均降水量1960.7毫米157天的年降雨量最大日降水量142.5毫米③、濕度最冷月份的平均相對(duì)濕度81%平均相對(duì)濕度75%在最熱月④。風(fēng)年平均風(fēng)速為2.7米/主導(dǎo)風(fēng)向夏季NNW2.6m/sNNW冬季2.8米/30年最大風(fēng)速為23m/s⑤、最大雪深30厘米⑥最大凍土深度為9厘米⑦，年日照時(shí)數(shù)1513.0h3.水文地質(zhì)學(xué)花垣縣屬酉水水系。位于云貴高原東北側(cè)和鄂西山脈南、西兩端的交界處。武陵山脈由北向東、南南西斜貫全境。地勢(shì)南向東低，北向西高。自西向東屬于中國。逐漸降低第二步的東部邊緣。西部與云貴高原相連，北部與鄂西山地相連，東南部為雪峰山所覆蓋。武陵山脈蜿蜒穿過境內(nèi)。地勢(shì)由西北向東南傾斜，平均海拔800~200米。西北邊界的龍山縣大龍山1736.5米海拔，為全州最高點(diǎn);蘆溪縣上堡鄉(xiāng)大龍河出口處河床97.1米海拔。該州的最低點(diǎn)。西南地區(qū)的石灰?guī)r分布非常廣泛，喀斯特發(fā)育充分，洞穴和水流較多;西北地區(qū)的石英砂巖分布密集，由于地殼的作用而形成小峰。東西為低山丘陵區(qū)，平均海域面積200~500米，溪流、河流縱橫交錯(cuò)，兩側(cè)多沖積平原。地貌總體輪廓為以山地為主，丘陵小平原，向北、向西突出的弧形山地地貌。湘西州境內(nèi)的主要水系為南部的沅江干流，酉水河干流和烏水河干流橫穿西部和東部，花垣西鄉(xiāng)河上中游由南向北經(jīng)茶東進(jìn)入。元江全長(zhǎng)1,033公里，流域面積89,163平方公里。發(fā)源于貴州省都勻縣云霧山雞冠嶺，于德山入洞庭湖。干流從瀘西縣蒲石鎮(zhèn)小樹坪上游進(jìn)入約1.0公里處，流經(jīng)蒲石鎮(zhèn)、白沙鎮(zhèn)、巫溪鎮(zhèn)的回烏河，向下流至大龍河出口。過境里程約/10公里，在該州流域面積1,158.8平方公里。酉水是沅江最大的一級(jí)支流，自古被稱為南北兩源。北苑為主要主流，發(fā)源于湖北省宣恩縣的游園山，向南蜿蜒至湖北省的宣恩、來鳳，***省的龍山與重慶市的秀山、酉陽接壤，其中56公里已成為湖南、湖北、四川三省的分界線。干流向南流經(jīng)重慶市酉陽縣溪州鎮(zhèn)龍山縣灣塘水電站至秀山縣石堤鎮(zhèn)，與秀山河匯合。南苑稱秀山河，發(fā)源于貴州省松桃縣山羊溪。南北兩源在秀山石堤交匯后，順流而下經(jīng)大橋村10余公里進(jìn)入州內(nèi)，至龍頭左匯以南的洗車河、河口右側(cè)的花園河、四溪河，右方的勐東河、石榮河、白溪、古掌河，再由鳳潭水力發(fā)電廠大壩出州。經(jīng)沅陵郡入沅江。酉水干流長(zhǎng)477千米，流域面積18,530平方千米，其中州干流長(zhǎng)222.5千米，流域面積9,098平方千米。水能資源理論蘊(yùn)藏量為118萬千瓦，可能開發(fā)能力為748,300千瓦。武水是沅江的一級(jí)支流。發(fā)源于花垣縣老人山、火眼洞一帶。從柳東到鳳凰縣六波鄉(xiāng)小水坨流6公里。大部分水從大龍瀑布的河口流入暗河。另一部分水沿牛角河在大龍瀑布下13公里處流淌，稱為侗河。沿下游經(jīng)哀寨、吉首市，至張牌寨會(huì)合萬榮河，至河西會(huì)沱江，故稱武水。繼續(xù)經(jīng)黃連河進(jìn)入瀘溪縣，并匯入沅江至巫溪鎮(zhèn)。武水干流全長(zhǎng)141公里，流域面積3,676平方公里，其中州內(nèi)有3,624平方公里。水能資源理論蘊(yùn)藏量為210,000千瓦，可能開發(fā)量為6。940,000千瓦?；▓@河是酉水最大的支流。發(fā)源于重慶市秀山縣的椅山和貴州省松桃縣的耳溪。流經(jīng)松桃縣，從花垣縣查東入州，流經(jīng)兄弟河縣城。流到保靖縣口后，匯入酉水。干流全長(zhǎng)187公里，流域面積2,797平方公里，其中湖南、貴州兩省以河流為界為22。千米，全州干流53.5千米，流域面積1,07平方千米。由石灰?guī)r、板巖、變質(zhì)巖組成的山脈多為東北偏東及北北偏東。由于受新構(gòu)造運(yùn)動(dòng)的強(qiáng)烈影響，在地貌上形成了山頂?shù)亩嗉?jí)平整平臺(tái)和河谷的多級(jí)階地，并在其中嵌入了一些小的山盆和河谷平原。該地區(qū)主要河流有沈城干流及其支流酉水、武水、曲水、武水、錦江等。歷史上稱“武陵巫溪蠻夷區(qū)”。它不僅對(duì)船只有利，而且重要的灌溉水源，因其豐富的水電資源而被譽(yù)為全國十大著名水電基地之一。該地大部屬亞熱帶季風(fēng)山地氣候，日平均氣溫)30℃高溫天氣僅見于少數(shù)低洼山地盆地，呈現(xiàn)冬暖夏涼的特點(diǎn)。各地年平均降水量為1200-1700毫米，多集中在春、夏、秋三季，季節(jié)性干旱較輕。累積溫度(8%保證率)與年平均溫度≥10℃為4900-5150℃，全區(qū)日照時(shí)數(shù)為1273-1642h。4.運(yùn)輸條件花垣縣交通發(fā)達(dá)，目前規(guī)劃的修吉宜鐵路:自西向東經(jīng)過花垣、保靖、吉首、瀘西。公路:1.漢瑞高速:經(jīng)魯西、吉首、鳳凰，設(shè)計(jì)時(shí)速80km。與張華高速公路連接；2.包茂高速:經(jīng)花垣、吉首、鳳凰，設(shè)計(jì)時(shí)速80km。3.張華高速:途經(jīng)張家界、永順、保靖、華源，設(shè)計(jì)時(shí)速80公里。主干道:有龍山經(jīng)永順保靖花垣至鳳凰公路(G209外等)、花垣經(jīng)吉首至魯西公路(G319外等)、花垣經(jīng)清水坪至龍山公路(S231II)。5.生態(tài)和環(huán)境條件風(fēng)水有云:居所“藏風(fēng)聚氣，水為頂”。該項(xiàng)目在該地區(qū)有一個(gè)干凈的水面，寬度約為800米。是湘江花垣縣河段最寬的地方。水脈長(zhǎng)而流動(dòng)。整個(gè)被河流和水包圍著。它是非凡的，俯瞰廣闊的區(qū)域，吞噬和吐出成千上萬的匯款，聚集了天然氣和財(cái)富。該住宅開發(fā)項(xiàng)目位于花垣縣沿江風(fēng)景區(qū)的中部。它靠近沿河風(fēng)景優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)。它靠近沿河風(fēng)景優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)。它與東部居民區(qū)的計(jì)劃小學(xué)相連，南部與道路相連。仁者樂島，智者樂水，近江而居，近水而居，吸收天地靈性，培養(yǎng)開放的胸懷。臨江觀道，詩情畫意，自然生活，這是中國人追求的理想家園。6.施工條件本項(xiàng)目所處位置平坦，不占用城市主要道路，不需要大規(guī)模拆遷。全市主次干道上的水、電、氣、通訊等市政設(shè)施設(shè)備齊全，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)只要企業(yè)符合施工資質(zhì)，就可以完成施工任務(wù)。但***省有幾十家企業(yè)符合資質(zhì)要求，施工隊(duì)伍不成問題。施工所需的場(chǎng)地、施工道路、水電均已滿足，因此施工條件較好。7.政策環(huán)境本項(xiàng)目建設(shè)符合花垣縣城市建設(shè)總體規(guī)劃，實(shí)施花垣縣政府城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略。對(duì)于加快城市化進(jìn)程，美化城市空間，打造城市新景觀，提高城市品位，具有積極意義。目前，花垣縣成立了花垣縣沿江風(fēng)光帶建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，政府相關(guān)職能部門領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人為成員。該項(xiàng)目已納入自治州、縣重點(diǎn)項(xiàng)目，享受了政府給予的相關(guān)優(yōu)惠政策。建筑平面圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)1.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(2002版)GB50180-932.民用建筑設(shè)計(jì)的總則原則GB50352-20053.《高層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50045-954.車庫，維修車庫和停車場(chǎng)GB50067-97的防火設(shè)計(jì)規(guī)范5.城市規(guī)劃編制辦法6.花垣縣城市規(guī)劃行政技術(shù)導(dǎo)則7.花垣縣2007城市總體規(guī)劃8、本項(xiàng)目毗鄰兄弟河沿河風(fēng)光帶設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題與開發(fā)理念明珠雅苑，位于花垣縣兄弟河側(cè)，位于兄弟河?xùn)|岸。項(xiàng)目所在的“兄弟江畔風(fēng)光帶中段工程”屬于花垣縣政府主建的“歷史文化長(zhǎng)廊”，全長(zhǎng)3.7公里。它享有原生態(tài)的武陵山水文化，并實(shí)現(xiàn)了地域獨(dú)特性。該項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)由全國知名的“****建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所”承擔(dān)。項(xiàng)目剛開始，設(shè)計(jì)公司就被花垣縣所蘊(yùn)含的厚重文化所折服，而明珠雅園創(chuàng)造的輝煌，在建設(shè)的幫助下得以延續(xù)，綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計(jì)中，以江景為先導(dǎo)，考慮到花垣縣當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形使建筑布局合理，充分保持景觀的均勻性，通風(fēng)采光的自然暢通，而且每棟樓之間都有較寬的距離，讓每戶都能欣賞到寬闊的視野，捕捉到自然稟賦的自然美。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，立足西方建筑特色，融入東方生活理念，著力打造國際化生活水準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高品質(zhì)的生活氛圍。明珠雅園項(xiàng)目以建筑、自然、人和諧為理念，旨在打造有尊嚴(yán)、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、健康的濱水生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入“新城主義”、“街區(qū)規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)的設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的氛圍與尊嚴(yán)與東方文化的“天人合一”。把“和諧”的理念有機(jī)結(jié)合起來，把營造和諧的生活氛圍融入到社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。項(xiàng)目總體規(guī)劃1.規(guī)劃和設(shè)計(jì)原則(1)從城市連片營地的商業(yè)角度挖掘地塊核心價(jià)值，規(guī)劃社區(qū)；(2)以銷售為主導(dǎo)的階段性規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)行；(iii)節(jié)點(diǎn)花園景觀視線軸的設(shè)計(jì)，以創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間，并封閉建筑群；(4)人車雙路線設(shè)計(jì)，即對(duì)面人車分流系統(tǒng)，避免通過破壞流向社區(qū)的交通流量。2.項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于眾多大型規(guī)劃***和花垣縣，力求體現(xiàn)開發(fā)商前瞻性的發(fā)展愿景和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性。總面積16000平方米，總建筑面積80000平方米。該項(xiàng)目結(jié)合了現(xiàn)代高尚生活的特點(diǎn)和東方傳統(tǒng)人文精神，強(qiáng)調(diào)人與人之間的溝通，動(dòng)與靜的有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車方式的多樣化，生活方式的多樣化，使用公、商、文、娛樂建筑和住宅小區(qū)，確保項(xiàng)目能站在花垣縣房地產(chǎn)業(yè)的高端，對(duì)市民擇居的審美趨勢(shì)和生活方式產(chǎn)生積極影響，在規(guī)劃上采用低密度、低容積率、高綠化率控制指標(biāo)，重視社區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培育，努力把項(xiàng)目發(fā)展成為具有大型貴族社區(qū)特色的一流示范居住區(qū)。通過獨(dú)具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈屃恕靶戮幼∥幕钡年柟饫砟睢?1)獨(dú)特的水系布局。水系形成了獨(dú)特的水景和海旁民居群，強(qiáng)化了“水景”住宅的概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間延伸到有水系的居住區(qū)，延伸到兄弟江畔，真正做到了景觀的整齊劃一。(2)更多的廣場(chǎng)和綠色開放空間。小區(qū)里蜿蜒的小路，幽幽而步步。設(shè)計(jì)了一個(gè)地下陽光車庫。即使在車庫里，也能看到如詩如畫的景觀，形成獨(dú)特的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。(3)充分考慮花垣縣的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透性，力求通風(fēng)系統(tǒng)通暢。(4)采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，并盡可能減少共享面積。3、住宅物業(yè)類型及商業(yè)布局。本項(xiàng)目的物業(yè)類型考慮了高層商業(yè)辦公和高層公寓的性質(zhì)，物業(yè)類型較為多樣。這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)類型齊全，包括臨街商業(yè)街、集中商業(yè)和社區(qū)俱樂部。結(jié)合社區(qū)正門的設(shè)置，形成了一條人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街。沿著小區(qū)兩側(cè)的市政道路，規(guī)劃了最底層的沿街商業(yè)，提升了小區(qū)外的商業(yè)氛圍。建筑設(shè)計(jì)1.主要規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范[GB50009-2001]建筑基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范[GB50007-2002]混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范[GB50010-2002]建筑物抗震設(shè)計(jì)規(guī)范[GB50011-2001]建筑樁基技術(shù)規(guī)范[JGJ94-94]地下工程防水技術(shù)規(guī)范[GB50108-2001]砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的GB50007-2002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002《高層建筑箱筏基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》的JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》的JGJ79-2002《人防地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》的GB50038-94考慮內(nèi)力再分配的鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架設(shè)計(jì)規(guī)范CECS51:932.建筑風(fēng)格與立面特征①按照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)了休閑簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，充分體現(xiàn)了新古典主義美學(xué)的精細(xì)度、質(zhì)感、厚度和美感。建筑立面采用歐洲城堡的色彩，以復(fù)雜的線條和曲線來展現(xiàn)優(yōu)美動(dòng)感多變的視覺效果。群樓部分采用文化磚裝飾，使建筑更具有歐式風(fēng)格的古樸和深沉，并表現(xiàn)出高貴、典雅和奢華的設(shè)計(jì)理念。建筑立面體現(xiàn)了優(yōu)雅精致的新古典主義風(fēng)格。它采用了大型的陽光露臺(tái)和經(jīng)典的三段式立面，在寫意和浪漫中展現(xiàn)出優(yōu)雅高貴的藝術(shù)氣息。3、建筑公寓特點(diǎn)(1)細(xì)化功能，把握尺度營造氛圍，更加靈活的平面設(shè)