凱德商業(yè)地產(chǎn)運營模式及凱德金牛項目業(yè)態(tài)研究報告課件

凱德商業(yè)地產(chǎn)運營模式及凱德金牛項目業(yè)態(tài)定位研究報告2022/11/261凱德商業(yè)地產(chǎn)運營模式及凱德金牛項目業(yè)態(tài)定位2022/11/2第一部分：凱德簡介第二部分：凱德商用運營模式分析第三部分：凱德金牛業(yè)態(tài)定位及分布目錄

2022/11/262第一部分：凱德簡介目錄

2022/11/262第一部分：凱德簡介2022/11/263第一部分：凱德簡介2022/11/263凱德集團簡介凱德集團（英語：Capitaland，SGX：C31、OTCBB：CLLDY），是一間新加坡上市公司，是亞洲規(guī)模最大的房地產(chǎn)集團之一，總部設(shè)在新加坡，并在新加坡上市。集團的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)基金管理業(yè)務(wù)集中于核心市場新加坡和中國。

集團的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務(wù)公寓和綜合房產(chǎn)。

凱德集團于1994年進入中國，是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)外企。目前在40余座城市運營超過130個項目，開發(fā)規(guī)模逾2,200萬平方米。集團在中國的三大業(yè)務(wù)單位，包括凱德中國、凱德商用中國和雅詩閣中國，核心業(yè)務(wù)涵蓋住宅、辦公樓、購物中心、服務(wù)公寓、綜合房產(chǎn)及房地產(chǎn)金融，總管理資產(chǎn)超過2,000億元人民幣。凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（以下簡稱“凱德商用”）是以物業(yè)資產(chǎn)總值及地理覆蓋范圍計算，亞洲上市的最大購物中心開發(fā)商、擁有者及管理者之一。凱德商用一體化的購物中心經(jīng)營模式涉及商用地產(chǎn)投資、開發(fā)、購物中心運營、資產(chǎn)管理及基金管理等范疇。凱德商用在亞太地區(qū)擁有及管理新加坡、中國、馬來西亞、日本及印度五國52個城市的102個商業(yè)地產(chǎn)項目，物業(yè)總值約323億新元（2,018億港元）

，總面積約95.1百萬平方英尺(884萬平方米)。2022/11/264凱德集團簡介凱德集團（英語：Capitaland，SGX：C凱德集團—亞洲領(lǐng)先國際房地產(chǎn)企業(yè)凱德集團簡介凱德集團凱德置地凱德商用雅詩閣中國嘉德資產(chǎn)管理在華業(yè)務(wù)凱德中國嘉德置地的子公司負責(zé)中國市場的住宅房產(chǎn)開發(fā)綜合性房地產(chǎn)開發(fā)和運營嘉德商用的子公司，負責(zé)中國市場的商用地產(chǎn)投資、開發(fā)和運營雅詩閣集團的子公司，負責(zé)中國市場的服務(wù)公寓地產(chǎn)投資和服務(wù)公寓管理負責(zé)凱德置地、凱德商用和雅詩閣中國三大業(yè)務(wù)所涉及的在華房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)2022/11/265凱德集團—亞洲領(lǐng)先國際房地產(chǎn)企業(yè)凱德集團簡介凱德集團凱德置地包括位于世界著名購物街道之一的新加坡烏節(jié)路的IONOrchard及獅城68、新加坡來福士城及克拉碼頭。在中國的標志性項目包括北京凱德晶品購物中心、上海凱德龍之夢虹口、上海來福士廣場及成都凱德廣場?金牛等。其資產(chǎn)組合也包括位于馬來西亞檳城的合您廣場、日本東京的OlinasMall及印度班加羅爾的ForumValueMall。凱德商用項目簡介凱德商用的購物中心項目2022/11/266

凱德商用項目簡介1、凱德商業(yè)的項目主要分布在環(huán)渤海區(qū)域、長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、成渝區(qū)域、中部區(qū)域，其中在北京、上海就擁有10個商業(yè)項目。2、凱德商用的商業(yè)項目體量主要為4—8萬平方米，定位中端，經(jīng)營情況良好。3、凱德廣場和來福士廣場在項目定位和項目體量上并無顯著差異，其中凱德廣場為純商業(yè)項目，來福士廣場為城市綜合體中的商業(yè)項目。4、凱德商業(yè)持有的商業(yè)項目總建筑面積約260萬平方米。凱德商用中國項目發(fā)展歷程2022/11/267凱德商用項目簡介1、凱德商業(yè)的項目主要分布在環(huán)渤海區(qū)域、長三凱德商用項目簡介2022/11/268凱德商用項目簡介2022/11/268凱德商用發(fā)展簡介2022/11/269凱德商用發(fā)展簡介2022/11/269第二部分：凱德商用運營模式分析2022/11/2610第二部分：凱德商用運營模式分析2022/11/2610經(jīng)營策略發(fā)展策略招商策略融資策略2012年通過設(shè)立資金總額高達10億美元的凱德商用中國發(fā)展基金Ⅲ私募資金，同時發(fā)售4億新元債券融資。2013年有自有資金支付,暫無融資計劃。在投資、開發(fā)及管理處于亞洲，以零售商用為主的多元化地產(chǎn)組合，并致力于強化本身在亞洲作為頂尖的購物中心開發(fā)商、擁有者及管理者的地位。一是繼續(xù)發(fā)展定制式的地標性購物中心——來福士城市綜合體，二是推出凱德商用的第三代購物中心進行規(guī)?；瘡?fù)制；后者在三四線城市的模式化擴張是重點。先確定主力店，再全面招商。在北方，凱德商用中國首先確立了與華聯(lián)集團的合作計劃；在南方，凱德商用中國選擇了深國投作為投資方。凱德商用運營具體策略2022/11/2611經(jīng)營策略發(fā)展策略招商策略融資策略2012年通過設(shè)立資金總額高凱德商用運營模式分析私募投資人私募基金REITs公眾投資人收購商用物業(yè)開發(fā)運營轉(zhuǎn)化為公眾投資投資和資產(chǎn)管理團隊項目管理團隊投資和資產(chǎn)管理團隊參與收購零售物業(yè)參股收益注入成熟物業(yè)實現(xiàn)公眾投資現(xiàn)金投資資產(chǎn)置入穩(wěn)定分紅資產(chǎn)升值收益資金支持增發(fā)融資資金鏈條項目運作流程凱德商用經(jīng)營模式：地產(chǎn)開發(fā)+資本運作(基金模式）凱德置地通過旗下的投資和資產(chǎn)管理團隊收購商用物業(yè)，然后通過項目管理團隊開發(fā)運營，最后將運營成熟的商用物業(yè)注入凱德中國零售房地產(chǎn)信托基金（CRCT），將其轉(zhuǎn)化為公眾投資。因為基金與項目相連，所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發(fā)的一個堅實后盾，而凱德成功的項目運作也是資本回報保障。

凱德置地主要通過嘉德商業(yè)中國發(fā)展基金以及嘉德商用中國孵化基金進行資產(chǎn)收購，再讓嘉茂零售中國信托（簡稱CRCT）使用優(yōu)先認購權(quán)的形式收購嘉德在內(nèi)地控股的商業(yè)物業(yè)。對于這些基金投資的物業(yè)，嘉茂零售中國（CRCT)擁有優(yōu)先購買權(quán)。這樣凱德構(gòu)建了從開發(fā)商到私募基金再到REITS一個完整的投資和退出流程。

凱德商用從集團內(nèi)部孵化、到私募基金的開發(fā)培育，再到REITs的價值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，構(gòu)造了一個以地產(chǎn)基金為核心的投資物業(yè)成長通道，這種地產(chǎn)開發(fā)+資本運作的模式是凱德地產(chǎn)經(jīng)營模式的核心。項目運作流程凱德經(jīng)營模式2022/11/2612凱德商用運營模式分析私募投資人私募基金REITs公眾投資人收凱德商用運營模式分析“凱德模式”的精髓是：

它們在各個城市投資開發(fā)新項目，或收購現(xiàn)有項目，打包裝入一個境外成立的私募基金或信托基金中，通常凱德商用會持有該基金一半左右的股權(quán)，以示風(fēng)險共擔(dān)，另一半股權(quán)由海外機構(gòu)投資者（如發(fā)達國家的養(yǎng)老基金、保險基金等）持有，待基金包中的項目如多功能購物中心等，經(jīng)過一段時間的培育經(jīng)營趨于成熟，實現(xiàn)資產(chǎn)增值后，再在適當?shù)臅r機下出售套現(xiàn)，實現(xiàn)階段性盈利，然后繼續(xù)循環(huán)投資，將公司的資產(chǎn)雪球越滾越大。自有租金開發(fā)類項目銀行貸款私募基金（開發(fā)）私募基金（商用）商用物業(yè)管理和租賃REITs參股成熟后出售物業(yè)增值收入商用類項目購買投資回報產(chǎn)業(yè)收入?yún)⒐墒找鎱⒐墒找鎱⒐墒找婵毓墒找嫒~收益購買股權(quán)→出租經(jīng)營→國內(nèi)資產(chǎn)打包→新加坡REITs(房地產(chǎn)信托基金)上市2022/11/2613凱德商用運營模式分析“凱德模式”的精髓是：開發(fā)類項目私募基金總結(jié)1擁有外資背景23融資能力高主要以自持為主凱德商用運營模式總結(jié)2022/11/2614總結(jié)1擁有外資背景23融資能力高主要以自持為主凱德商用運營模學(xué)習(xí)凱德優(yōu)勢凱德模式三大法則：穩(wěn)定資金鏈，低負債率，審慎策略1、項目的開發(fā)到融資都說明商業(yè)地產(chǎn)需要長線資金的支持，凱德資金來源于國外，現(xiàn)在外國融資成本遠低于國內(nèi)，對于國內(nèi)開發(fā)商來說，保持自身資金鏈的穩(wěn)定，避免資金鏈斷裂成為重點。2、凱德模式運作，其內(nèi)部形成一套內(nèi)循環(huán)的資本鏈條，可以在不同的市場環(huán)境下更從容，而國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行信貸等方式，提高了自身的資產(chǎn)負債率，利息負擔(dān)增大，容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，所以保持適合房地產(chǎn)的低負債率很重要。3、穩(wěn)健的經(jīng)營策略和良好的現(xiàn)金流管理能幫助企業(yè)走的更長遠。凱德商用學(xué)習(xí)借鑒意義2022/11/2615學(xué)習(xí)凱德優(yōu)勢凱德商用學(xué)習(xí)借鑒意義2022/11/2615第三部分：凱德金牛廣場業(yè)態(tài)定位及分布2022/11/2616第三部分：凱德金牛廣場業(yè)態(tài)定位及分布2022/11/2616正面外立面項目效果圖（二期）交大路一品天下大道星辰西二街星辰路交桂路二期預(yù)計2013年Q3開業(yè)一期2006年9月已開業(yè)2022/11/2617正面外立面項目效果圖（二期）交大路一品天下大道星辰西二街星背面外立面星辰路星辰西二街2022/11/2618背面外立面星辰路星辰西二街2022/11/2618350米210米260米130米90米2022/11/2619350米210米260米130米90米2022/11/261入口及中庭2022/11/2620入口及中庭2022/11/2620建筑面積212,576sqm租賃面積105,196qm（一、二期合計）樓層7(5aboveground,2basement)車位數(shù)一期：390個

二期：819個項目基本信息樓層

面積一期二期開業(yè)時間：2006年9月未開業(yè)，預(yù)計開業(yè)時間：2013年樓層GFA(平米)NLA(平米)樓層GFA(平米)NLA(平米)地下2層

地下2層29,2670地下1層17,7431,853地下1層27,7486,8871層12,68710,4701層16,4619,5602層14,97212,6412層15,9029,9953層15,03312,8353層16,49310,3644層15,19210,5244層16,96611,720

5層14,1128,347總計75,62748,323總計136,94956,873一、項目基本信息2022/11/2621建筑面積項目基本信息樓層

面積一期二期開業(yè)時間：2006年9金牛區(qū)-位于成都市中心城區(qū)的西北部，地處城市上風(fēng)上水之地，得益于悠久古蜀文明熏染和富饒川西平原福蔭，自古商賈繁榮、車流如織。金牛區(qū)現(xiàn)轄15個街道辦事處和1個省級工業(yè)開發(fā)區(qū)，共有110個社區(qū)，經(jīng)濟總量歷年穩(wěn)居成都市各區(qū)市縣首位。金牛區(qū)餐飲娛樂業(yè)、商貿(mào)市場業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、宜居住宅業(yè)比較優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)知名商圈云集，餐飲娛樂聚集帶興盛，凝聚了源源不斷的人氣和商氣，為區(qū)域商貿(mào)發(fā)展提供了旺盛的生機。金牛區(qū)簡介數(shù)據(jù)成都市金牛區(qū)面積：平方公里12,390108常住人口：萬人1,405120GDP總值：億元6854.6592.8人均GDP：元48,78749,400城鎮(zhèn)居民可支配收入：元23,93224,304社會消費品零售總額：億2,861405區(qū)域介紹——概述一、項目基本信息2022/11/2622金牛區(qū)金牛區(qū)簡介數(shù)據(jù)成都市金牛區(qū)面積：平方公里12,390光華商圈成仁路商圈雙楠商圈市中心商圈城南商圈凱德廣場·金牛地處成都金牛區(qū)沙灣-交大沿線商業(yè)帶。嚴格意義上，不屬于金牛的傳統(tǒng)核心商圈——沙灣商圈。（二環(huán)路的分界）“自成商圈”——交大路串聯(lián)政府機關(guān)、專業(yè)市場、高校、大型社區(qū)，存在強大的財富消費和商務(wù)需求力，具備成為金牛區(qū)商業(yè)中心的潛力。“北改利好”——道路改造，舊城升級，金牛交通主動脈上的“只此一家”，區(qū)位優(yōu)勢愈發(fā)凸顯，發(fā)展空間巨大“沙灣商圈發(fā)展放緩”——沙灣商圈內(nèi)的商業(yè)仍局限在傳統(tǒng)中低檔百貨、街鋪、中低超市大賣場，如不改變，會愈發(fā)掉隊。金牛項目綜上：項目具備成為金牛區(qū)區(qū)域商中心的潛力

規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、配套優(yōu)的購物中心，存在市場發(fā)展空間沙灣商圈建設(shè)路商圈二環(huán)路二環(huán)路區(qū)域介紹——商業(yè)氛圍一、項目基本信息2022/11/2623光華商圈成仁路商圈雙楠商圈市中心商圈城南商圈凱德廣場·金牛地地鐵示意圖直達地鐵線路：6號線，交大路站周邊4個公交換乘站，1個公交終轉(zhuǎn)客運站項目直線距離100米內(nèi)共12條公交線路，路徑覆蓋成都大部分區(qū)域凱德廣場公交示意圖區(qū)域介紹——交通6號線6號線一、項目基本信息2022/11/2624地鐵示意圖周邊4個公交換乘站，1個公交終轉(zhuǎn)客運站項目直線距離5km1km3km一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路萬達龍湖輻射范圍與人口：項目主力輻射區(qū)域以為半徑3Km，并向西北郫縣/犀浦/高新西區(qū)方向延伸1Km內(nèi)：18萬人；3km內(nèi)：45萬人；5Km內(nèi)：80萬人營門口街道五塊石街道撫琴街道九里提街道茶店子街道西華街道人民北路街道駟馬橋街道荷花池街道黃忠街道高新西區(qū)沙河源街道項目主力輻射區(qū)域街道轄區(qū)：·九里提·茶店子·營門口·五塊石·撫琴一、項目基本信息2022/11/26255km1km3km一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路萬達龍湖輻射范圍與人口：

該區(qū)域為項目核心主力輻射區(qū)域C類小區(qū)占26%安置、拆遷房6000~7500元/坪B類小區(qū)占56%中等商品房6500~8500元/坪A類小區(qū)占18%中高商品房9000~12000元/坪1km內(nèi)，共7個社區(qū)，約90個小區(qū)常住人口13萬，流動人口5萬總?cè)丝冢?8萬消費年齡層輻射范圍與人口——1km一、項目基本信息2022/11/2626該區(qū)域為項目核心主力輻射區(qū)域C類小區(qū)3km五所主要高校師生：約100,000人多家行政單位人員：約50,000人輻射范圍與人口：周邊學(xué)校、行政機關(guān)分布西南交大電子科大九里提校區(qū)成都大學(xué)金牛公安局金牛區(qū)政府教育局鐵二院鐵二局金牛區(qū)環(huán)保局青羊區(qū)體育局金牛區(qū)法院金牛勞動社保局市中院國安局金牛區(qū)國土資源局會展中心川外成都學(xué)院電子科大成都學(xué)院川師影視學(xué)院交大犀浦學(xué)院一、項目基本信息2022/11/26273km五所主要高校師生：多家行政單位人員：輻射范圍與人口：周金牛區(qū)集購物休閑、美食娛樂、生活配套為一體的娛樂化、個性化、綜合性一站式購物中心。歡樂家庭美食薈萃時尚潮流區(qū)域性地標項目定位——主題位置：金牛區(qū)的“主動脈”

客群：80萬的客群支撐

體量：21萬超大商業(yè)單體二、項目定位2022/11/2628金牛區(qū)集購物休閑、美食娛樂、生活配套為一體的娛樂化、個性化、50%家庭消費25%高校師生私營企業(yè)主政府機關(guān)公務(wù)人員25%項目定位——目標客層二、項目定位2022/11/262950%家庭消費25%高校師生私營企業(yè)主25%項目定位B2B1F1F2F3F4動感食空美食、運動、生活特性、停車場都會名品精品女裝、女鞋、快時尚、化妝品、珠寶潮尚之地女裝、女鞋、飾品、生活、餐飲休閑生活男裝、男鞋、家居、休閑、餐飲歡樂美食童裝童用、家居配套、影院、娛樂、教育宴薈有約特色美食、影院、休閑娛樂、空中花園停車場停車場F5樓層與業(yè)態(tài)三、業(yè)態(tài)定位及分布2022/11/2630B2B1F1F2F3F4動感食空美食、運動、生活動感食空美食、運動、生活特性、停車場B1屈臣氏2022/11/2631動感食空美食、運動、生活特性、停車場B1屈臣氏2IF都會名品女裝、女鞋、化妝品、珠寶、中西快餐2022/11/2632IF都會名品女裝、女鞋、化妝品、珠寶、中西快餐2022潮尚之地女裝、女鞋、飾品、生活、餐飲2F2022/11/2633潮尚之地女裝、女鞋、飾品、生活、餐飲2F2022/休閑生活休閑、家居、兒童、餐飲3FUO倍思家locklock棉之良品隆達美思工坊番茄苗首嘉2022/11/2634休閑生活休閑、家居、兒童、餐飲3FUO倍思家loc歡樂家庭童裝、家居配套、影院、娛樂、教育4F2022/11/2635歡樂家庭童裝、家居配套、影院、娛樂、教育4F202

宴薈有約特色美食、影院、休閑娛樂、空中花園5F2022/11/2636宴薈有約特色美食、影院、休閑娛樂、空中花園5F20美食、生活特性、運動B1運動食空四、樓層業(yè)態(tài)分布2022/11/2637美食、生活特性、運動B1運動食空四、樓層業(yè)態(tài)分布2022/1

女裝、女鞋、化妝品、珠寶F1精致風(fēng)尚2022/11/2638女裝、女鞋、化妝品、珠寶F1精致風(fēng)尚2022/11/女裝、女鞋、飾品、餐飲F2潮尚之地2022/11/2639女裝、女鞋、飾品、餐飲F2潮尚之地2022/11/2639F3紳士品格男裝、男鞋、休閑2022/11/2640F3紳士品格2022/11/2640童裝童用、影院、娛樂、教育F4歡樂家庭2022/11/2641童裝童用、影院、娛樂、教育F4歡樂家庭2022/11/264特色美食、影院、休閑娛樂、空中花園F5宴薈有約2022/11/2642特色美食、影院、休閑娛樂、空中花園F5宴薈有約2022/1總商鋪數(shù)商鋪未簽合同已出租出租率合計2201021095.5%業(yè)態(tài)租金水平-1F美食、生活特性、運動120-300元\㎡1F女裝、女鞋、化妝品、珠寶400-600元\㎡2男裝、男鞋、休閑240-400元\㎡3男裝、男鞋、休閑200-350元\㎡4童裝童用、影院、娛樂、教育80-240元\㎡5特色美食、影院、休閑娛樂、空中花園60-200元\㎡五、整體租金水平及出租率1、出租率2、平均租金水平2022/11/2643總商鋪數(shù)商鋪未簽合同已出租出租率合計2201021095.51、凱德金牛一期于2006年開業(yè)，作為西邊區(qū)域最大的生活鄰里中心，輻射范圍廣，具有一定的區(qū)位優(yōu)勢。2、凱德金牛二期將于9月29日開業(yè)，二期在規(guī)劃設(shè)計和動線布局更具科學(xué)性和合理性，一二期將連城一體，有助于一期的人流導(dǎo)入二期。3、二期定位于中高端購物中心，業(yè)態(tài)更豐富，配比合理。4、各樓層租金差距交大，面積越小租金越高，平均租金在350—450元\㎡。小結(jié)2022/11/26441、凱德金牛一期于2006年開業(yè)，作為西邊區(qū)域最大的生活鄰里謝謝觀看！2022/11/2645謝謝觀看！2022/11/2645凱德商業(yè)地產(chǎn)運營模式及凱德金牛項目業(yè)態(tài)定位研究報告2022/11/2646凱德商業(yè)地產(chǎn)運營模式及凱德金牛項目業(yè)態(tài)定位2022/11/2第一部分：凱德簡介第二部分：凱德商用運營模式分析第三部分：凱德金牛業(yè)態(tài)定位及分布目錄

2022/11/2647第一部分：凱德簡介目錄

2022/11/262第一部分：凱德簡介2022/11/2648第一部分：凱德簡介2022/11/263凱德集團簡介凱德集團（英語：Capitaland，SGX：C31、OTCBB：CLLDY），是一間新加坡上市公司，是亞洲規(guī)模最大的房地產(chǎn)集團之一，總部設(shè)在新加坡，并在新加坡上市。集團的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)基金管理業(yè)務(wù)集中于核心市場新加坡和中國。

集團的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務(wù)公寓和綜合房產(chǎn)。

凱德集團于1994年進入中國，是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)外企。目前在40余座城市運營超過130個項目，開發(fā)規(guī)模逾2,200萬平方米。集團在中國的三大業(yè)務(wù)單位，包括凱德中國、凱德商用中國和雅詩閣中國，核心業(yè)務(wù)涵蓋住宅、辦公樓、購物中心、服務(wù)公寓、綜合房產(chǎn)及房地產(chǎn)金融，總管理資產(chǎn)超過2,000億元人民幣。凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（以下簡稱“凱德商用”）是以物業(yè)資產(chǎn)總值及地理覆蓋范圍計算，亞洲上市的最大購物中心開發(fā)商、擁有者及管理者之一。凱德商用一體化的購物中心經(jīng)營模式涉及商用地產(chǎn)投資、開發(fā)、購物中心運營、資產(chǎn)管理及基金管理等范疇。凱德商用在亞太地區(qū)擁有及管理新加坡、中國、馬來西亞、日本及印度五國52個城市的102個商業(yè)地產(chǎn)項目，物業(yè)總值約323億新元（2,018億港元）

，總面積約95.1百萬平方英尺(884萬平方米)。2022/11/2649凱德集團簡介凱德集團（英語：Capitaland，SGX：C凱德集團—亞洲領(lǐng)先國際房地產(chǎn)企業(yè)凱德集團簡介凱德集團凱德置地凱德商用雅詩閣中國嘉德資產(chǎn)管理在華業(yè)務(wù)凱德中國嘉德置地的子公司負責(zé)中國市場的住宅房產(chǎn)開發(fā)綜合性房地產(chǎn)開發(fā)和運營嘉德商用的子公司，負責(zé)中國市場的商用地產(chǎn)投資、開發(fā)和運營雅詩閣集團的子公司，負責(zé)中國市場的服務(wù)公寓地產(chǎn)投資和服務(wù)公寓管理負責(zé)凱德置地、凱德商用和雅詩閣中國三大業(yè)務(wù)所涉及的在華房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)2022/11/2650凱德集團—亞洲領(lǐng)先國際房地產(chǎn)企業(yè)凱德集團簡介凱德集團凱德置地包括位于世界著名購物街道之一的新加坡烏節(jié)路的IONOrchard及獅城68、新加坡來福士城及克拉碼頭。在中國的標志性項目包括北京凱德晶品購物中心、上海凱德龍之夢虹口、上海來福士廣場及成都凱德廣場?金牛等。其資產(chǎn)組合也包括位于馬來西亞檳城的合您廣場、日本東京的OlinasMall及印度班加羅爾的ForumValueMall。凱德商用項目簡介凱德商用的購物中心項目2022/11/2651

凱德商用項目簡介1、凱德商業(yè)的項目主要分布在環(huán)渤海區(qū)域、長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、成渝區(qū)域、中部區(qū)域，其中在北京、上海就擁有10個商業(yè)項目。2、凱德商用的商業(yè)項目體量主要為4—8萬平方米，定位中端，經(jīng)營情況良好。3、凱德廣場和來福士廣場在項目定位和項目體量上并無顯著差異，其中凱德廣場為純商業(yè)項目，來福士廣場為城市綜合體中的商業(yè)項目。4、凱德商業(yè)持有的商業(yè)項目總建筑面積約260萬平方米。凱德商用中國項目發(fā)展歷程2022/11/2652凱德商用項目簡介1、凱德商業(yè)的項目主要分布在環(huán)渤海區(qū)域、長三凱德商用項目簡介2022/11/2653凱德商用項目簡介2022/11/268凱德商用發(fā)展簡介2022/11/2654凱德商用發(fā)展簡介2022/11/269第二部分：凱德商用運營模式分析2022/11/2655第二部分：凱德商用運營模式分析2022/11/2610經(jīng)營策略發(fā)展策略招商策略融資策略2012年通過設(shè)立資金總額高達10億美元的凱德商用中國發(fā)展基金Ⅲ私募資金，同時發(fā)售4億新元債券融資。2013年有自有資金支付,暫無融資計劃。在投資、開發(fā)及管理處于亞洲，以零售商用為主的多元化地產(chǎn)組合，并致力于強化本身在亞洲作為頂尖的購物中心開發(fā)商、擁有者及管理者的地位。一是繼續(xù)發(fā)展定制式的地標性購物中心——來福士城市綜合體，二是推出凱德商用的第三代購物中心進行規(guī)?；瘡?fù)制；后者在三四線城市的模式化擴張是重點。先確定主力店，再全面招商。在北方，凱德商用中國首先確立了與華聯(lián)集團的合作計劃；在南方，凱德商用中國選擇了深國投作為投資方。凱德商用運營具體策略2022/11/2656經(jīng)營策略發(fā)展策略招商策略融資策略2012年通過設(shè)立資金總額高凱德商用運營模式分析私募投資人私募基金REITs公眾投資人收購商用物業(yè)開發(fā)運營轉(zhuǎn)化為公眾投資投資和資產(chǎn)管理團隊項目管理團隊投資和資產(chǎn)管理團隊參與收購零售物業(yè)參股收益注入成熟物業(yè)實現(xiàn)公眾投資現(xiàn)金投資資產(chǎn)置入穩(wěn)定分紅資產(chǎn)升值收益資金支持增發(fā)融資資金鏈條項目運作流程凱德商用經(jīng)營模式：地產(chǎn)開發(fā)+資本運作(基金模式）凱德置地通過旗下的投資和資產(chǎn)管理團隊收購商用物業(yè)，然后通過項目管理團隊開發(fā)運營，最后將運營成熟的商用物業(yè)注入凱德中國零售房地產(chǎn)信托基金（CRCT），將其轉(zhuǎn)化為公眾投資。因為基金與項目相連，所以基金的建立是凱德在中國樓盤開發(fā)的一個堅實后盾，而凱德成功的項目運作也是資本回報保障。

凱德置地主要通過嘉德商業(yè)中國發(fā)展基金以及嘉德商用中國孵化基金進行資產(chǎn)收購，再讓嘉茂零售中國信托（簡稱CRCT）使用優(yōu)先認購權(quán)的形式收購嘉德在內(nèi)地控股的商業(yè)物業(yè)。對于這些基金投資的物業(yè)，嘉茂零售中國（CRCT)擁有優(yōu)先購買權(quán)。這樣凱德構(gòu)建了從開發(fā)商到私募基金再到REITS一個完整的投資和退出流程。

凱德商用從集團內(nèi)部孵化、到私募基金的開發(fā)培育，再到REITs的價值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，構(gòu)造了一個以地產(chǎn)基金為核心的投資物業(yè)成長通道，這種地產(chǎn)開發(fā)+資本運作的模式是凱德地產(chǎn)經(jīng)營模式的核心。項目運作流程凱德經(jīng)營模式2022/11/2657凱德商用運營模式分析私募投資人私募基金REITs公眾投資人收凱德商用運營模式分析“凱德模式”的精髓是：

它們在各個城市投資開發(fā)新項目，或收購現(xiàn)有項目，打包裝入一個境外成立的私募基金或信托基金中，通常凱德商用會持有該基金一半左右的股權(quán)，以示風(fēng)險共擔(dān)，另一半股權(quán)由海外機構(gòu)投資者（如發(fā)達國家的養(yǎng)老基金、保險基金等）持有，待基金包中的項目如多功能購物中心等，經(jīng)過一段時間的培育經(jīng)營趨于成熟，實現(xiàn)資產(chǎn)增值后，再在適當?shù)臅r機下出售套現(xiàn)，實現(xiàn)階段性盈利，然后繼續(xù)循環(huán)投資，將公司的資產(chǎn)雪球越滾越大。自有租金開發(fā)類項目銀行貸款私募基金（開發(fā)）私募基金（商用）商用物業(yè)管理和租賃REITs參股成熟后出售物業(yè)增值收入商用類項目購買投資回報產(chǎn)業(yè)收入?yún)⒐墒找鎱⒐墒找鎱⒐墒找婵毓墒找嫒~收益購買股權(quán)→出租經(jīng)營→國內(nèi)資產(chǎn)打包→新加坡REITs(房地產(chǎn)信托基金)上市2022/11/2658凱德商用運營模式分析“凱德模式”的精髓是：開發(fā)類項目私募基金總結(jié)1擁有外資背景23融資能力高主要以自持為主凱德商用運營模式總結(jié)2022/11/2659總結(jié)1擁有外資背景23融資能力高主要以自持為主凱德商用運營模學(xué)習(xí)凱德優(yōu)勢凱德模式三大法則：穩(wěn)定資金鏈，低負債率，審慎策略1、項目的開發(fā)到融資都說明商業(yè)地產(chǎn)需要長線資金的支持，凱德資金來源于國外，現(xiàn)在外國融資成本遠低于國內(nèi)，對于國內(nèi)開發(fā)商來說，保持自身資金鏈的穩(wěn)定，避免資金鏈斷裂成為重點。2、凱德模式運作，其內(nèi)部形成一套內(nèi)循環(huán)的資本鏈條，可以在不同的市場環(huán)境下更從容，而國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行信貸等方式，提高了自身的資產(chǎn)負債率，利息負擔(dān)增大，容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，所以保持適合房地產(chǎn)的低負債率很重要。3、穩(wěn)健的經(jīng)營策略和良好的現(xiàn)金流管理能幫助企業(yè)走的更長遠。凱德商用學(xué)習(xí)借鑒意義2022/11/2660學(xué)習(xí)凱德優(yōu)勢凱德商用學(xué)習(xí)借鑒意義2022/11/2615第三部分：凱德金牛廣場業(yè)態(tài)定位及分布2022/11/2661第三部分：凱德金牛廣場業(yè)態(tài)定位及分布2022/11/2616正面外立面項目效果圖（二期）交大路一品天下大道星辰西二街星辰路交桂路二期預(yù)計2013年Q3開業(yè)一期2006年9月已開業(yè)2022/11/2662正面外立面項目效果圖（二期）交大路一品天下大道星辰西二街星背面外立面星辰路星辰西二街2022/11/2663背面外立面星辰路星辰西二街2022/11/2618350米210米260米130米90米2022/11/2664350米210米260米130米90米2022/11/261入口及中庭2022/11/2665入口及中庭2022/11/2620建筑面積212,576sqm租賃面積105,196qm（一、二期合計）樓層7(5aboveground,2basement)車位數(shù)一期：390個

二期：819個項目基本信息樓層

面積一期二期開業(yè)時間：2006年9月未開業(yè)，預(yù)計開業(yè)時間：2013年樓層GFA(平米)NLA(平米)樓層GFA(平米)NLA(平米)地下2層

地下2層29,2670地下1層17,7431,853地下1層27,7486,8871層12,68710,4701層16,4619,5602層14,97212,6412層15,9029,9953層15,03312,8353層16,49310,3644層15,19210,5244層16,96611,720

5層14,1128,347總計75,62748,323總計136,94956,873一、項目基本信息2022/11/2666建筑面積項目基本信息樓層

面積一期二期開業(yè)時間：2006年9金牛區(qū)-位于成都市中心城區(qū)的西北部，地處城市上風(fēng)上水之地，得益于悠久古蜀文明熏染和富饒川西平原福蔭，自古商賈繁榮、車流如織。金牛區(qū)現(xiàn)轄15個街道辦事處和1個省級工業(yè)開發(fā)區(qū)，共有110個社區(qū)，經(jīng)濟總量歷年穩(wěn)居成都市各區(qū)市縣首位。金牛區(qū)餐飲娛樂業(yè)、商貿(mào)市場業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、宜居住宅業(yè)比較優(yōu)勢明顯，區(qū)域內(nèi)知名商圈云集，餐飲娛樂聚集帶興盛，凝聚了源源不斷的人氣和商氣，為區(qū)域商貿(mào)發(fā)展提供了旺盛的生機。金牛區(qū)簡介數(shù)據(jù)成都市金牛區(qū)面積：平方公里12,390108常住人口：萬人1,405120GDP總值：億元6854.6592.8人均GDP：元48,78749,400城鎮(zhèn)居民可支配收入：元23,93224,304社會消費品零售總額：億2,861405區(qū)域介紹——概述一、項目基本信息2022/11/2667金牛區(qū)金牛區(qū)簡介數(shù)據(jù)成都市金牛區(qū)面積：平方公里12,390光華商圈成仁路商圈雙楠商圈市中心商圈城南商圈凱德廣場·金牛地處成都金牛區(qū)沙灣-交大沿線商業(yè)帶。嚴格意義上，不屬于金牛的傳統(tǒng)核心商圈——沙灣商圈。（二環(huán)路的分界）“自成商圈”——交大路串聯(lián)政府機關(guān)、專業(yè)市場、高校、大型社區(qū)，存在強大的財富消費和商務(wù)需求力，具備成為金牛區(qū)商業(yè)中心的潛力。“北改利好”——道路改造，舊城升級，金牛交通主動脈上的“只此一家”，區(qū)位優(yōu)勢愈發(fā)凸顯，發(fā)展空間巨大“沙灣商圈發(fā)展放緩”——沙灣商圈內(nèi)的商業(yè)仍局限在傳統(tǒng)中低檔百貨、街鋪、中低超市大賣場，如不改變，會愈發(fā)掉隊。金牛項目綜上：項目具備成為金牛區(qū)區(qū)域商中心的潛力

規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、配套優(yōu)的購物中心，存在市場發(fā)展空間沙灣商圈建設(shè)路商圈二環(huán)路二環(huán)路區(qū)域介紹——商業(yè)氛圍一、項目基本信息2022/11/2668光華商圈成仁路商圈雙楠商圈市中心商圈城南商圈凱德廣場·金牛地地鐵示意圖直達地鐵線路：6號線，交大路站周邊4個公交換乘站，1個公交終轉(zhuǎn)客運站項目直線距離100米內(nèi)共12條公交線路，路徑覆蓋成都大部分區(qū)域凱德廣場公交示意圖區(qū)域介紹——交通6號線6號線一、項目基本信息2022/11/2669地鐵示意圖周邊4個公交換乘站，1個公交終轉(zhuǎn)客運站項目直線距離5km1km3km一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路萬達龍湖輻射范圍與人口：項目主力輻射區(qū)域以為半徑3Km，并向西北郫縣/犀浦/高新西區(qū)方向延伸1Km內(nèi)：18萬人；3km內(nèi)：45萬人；5Km內(nèi)：80萬人營門口街道五塊石街道撫琴街道九里提街道茶店子街道西華街道人民北路街道駟馬橋街道荷花池街道黃忠街道高新西區(qū)沙河源街道項目主力輻射區(qū)域街道轄區(qū)：·九里提·茶店子·營門口·五塊石·撫琴一、項目基本信息2022/11/26705km1km3km一環(huán)路二環(huán)路三環(huán)路萬達龍湖輻射范圍與人口：

該區(qū)域為項目核心主力輻射區(qū)域C類小區(qū)占26%安置、拆遷房6000~7500元/坪B類小區(qū)占56%中等商品房6500~8500元/坪A類小區(qū)占18%中高商品房9000~12000元/坪1km內(nèi)，共7個社區(qū)，約90個小區(qū)常住人口13萬，流動人口5萬總?cè)丝冢?8萬消費年齡層輻射范圍與人口——1km一、項目基本信息2022/11/2671該區(qū)域為項目核心主力輻射區(qū)域C類小區(qū)3km五所主要高校師生：約100,000人多家行政單位人員：約50,000人輻射范圍與人口：周邊學(xué)校、行政機關(guān)分布西南交大電子科大九里提校區(qū)成都大學(xué)金牛公安局金牛區(qū)政府教育局鐵二院鐵二局金牛區(qū)環(huán)保局青羊區(qū)體育局金牛區(qū)法院金牛勞動社保局市中院國安局金牛區(qū)國土資源局會展中心川外成都學(xué)院電子科大成都學(xué)院川師影視學(xué)院交大犀浦學(xué)院一、項目基本信息2022/11/26723km五所主要高校師生：多家行政單位人員：輻射范圍與人口：周金牛區(qū)集購物休閑、美食娛樂、生活配套為一體的娛樂化、個性化、綜合性一站式購物中心。歡樂家庭美食薈萃時尚潮流區(qū)域性地標項目定位——主題位置：金牛區(qū)的“主動脈”

客群：80萬的客群支撐

體量：21萬超大商業(yè)單體二、項目定位2022/11/2673金牛區(qū)集購物休閑、美食娛樂、生活配套為一體的娛樂化、個性化、50%家庭消費25%高校師生私營企業(yè)主政府機關(guān)公務(wù)人員25%項目定位——目標客層二、項目定位2022/11/267450%家庭消費25%高校師生私營企業(yè)主25%項目定位B2B1F1F2F3F4動感食空美食、運動、生活特性、停車場都會名品精品女裝、女鞋、快時尚、化妝品、珠寶潮尚之地女裝、女鞋、