最全房地產(chǎn)策劃技術(shù)課件

第一章房地產(chǎn)策劃概述第一章房地產(chǎn)策劃概述主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)策劃的概念與作用第二節(jié)房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)策劃的基本原則第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則第五節(jié)房地產(chǎn)策劃的模式第六節(jié)房地產(chǎn)策劃的回顧與展望主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)策劃的概念與作用第一節(jié)房地產(chǎn)策劃的概念與作用一、房地產(chǎn)策劃的概念二、房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征三、房地產(chǎn)策劃的作用四、房地產(chǎn)策劃的地位第一節(jié)房地產(chǎn)策劃的概念與作用一、房地產(chǎn)策劃的概念1．思考有人說策劃就是做秀，有人說策劃就是出點(diǎn)子、走捷徑，北京一位策劃人竟然說策劃就是騙，還有人把策劃人比喻成游醫(yī)。有人蔑視策劃人，但更多的人對策劃人非常崇拜。到底什么才是策劃，策劃人是不是具有超人的本領(lǐng)？為什么一個(gè)毫無特色的樓盤，經(jīng)過策劃人策劃后，就會(huì)變成名盤？一、房地產(chǎn)策劃的概念1．思考一、房地產(chǎn)策劃的概念2．認(rèn)識房地產(chǎn)策劃是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開發(fā)營銷中運(yùn)用科學(xué)規(guī)范的策劃行為，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合應(yīng)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)。一、房地產(chǎn)策劃概述2．認(rèn)識一、房地產(chǎn)策劃概述1．地域性2．系統(tǒng)性3．前瞻性

4．市場性

5．創(chuàng)新性

6．操作性

7．多樣性

二、房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征1．地域性二、房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征1．思考有一位搞房地產(chǎn)開發(fā)的女老板對其策劃人說：我開發(fā)的樓盤是本地第一個(gè)寫字樓、地理位置最優(yōu)越、裙樓商場面積在本地最大、功能和設(shè)施在本地屬于一流的、樓高也是本地第一高樓。我的樓盤占了這么多的第一，你說說還需要策劃嗎？是啊，這么一個(gè)“天生麗質(zhì)”的樓盤，還需要策劃嗎？三、房地產(chǎn)策劃的作用1．思考三、房地產(chǎn)策劃的作用2．策劃的標(biāo)準(zhǔn)作用

（1）利潤最大化（2）快速塑造著名品牌（3）有效防范和轉(zhuǎn)嫁危機(jī)三、房地產(chǎn)策劃的作用2．策劃的標(biāo)準(zhǔn)作用三、房地產(chǎn)策劃的作用1．思考上世紀(jì)九十年代中期前，許多開發(fā)商都曾經(jīng)提出這樣的看法：房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)，是重要的部門是工程部。到了后來，有人提出了另一種新的觀點(diǎn)：認(rèn)為是策劃和管銷。時(shí)至今日，仍然有不少的人認(rèn)為設(shè)計(jì)和工程部是最重要的。很多開發(fā)商總是先找建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃方面的專家，等把這些方案全部定下來了，然后再去找策劃人策劃，習(xí)慣性地將策劃排在設(shè)計(jì)、規(guī)劃和建筑之后。四、房地產(chǎn)策劃的地位1．思考四、房地產(chǎn)策劃的地位2．認(rèn)識房地產(chǎn)開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)是策創(chuàng)，一切都是以策劃為龍頭、為策劃服務(wù)的，包括建筑設(shè)計(jì)和園林規(guī)劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)必須要有一個(gè)貫穿全局的主題，而這個(gè)主題是通過策劃而不是設(shè)計(jì)和規(guī)劃來完成的，如果沒有策劃，設(shè)計(jì)和規(guī)劃就會(huì)偏離方向。沒有策劃做指導(dǎo)，設(shè)計(jì)、規(guī)劃得再好也是沒有價(jià)值的。四、房地產(chǎn)策劃的地位2．認(rèn)識四、房地產(chǎn)策劃的地位一、房地產(chǎn)主題策劃二、房地產(chǎn)市場策劃

三、房地產(chǎn)投資策劃四、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃五、房地產(chǎn)銷售策劃

六、房地產(chǎn)形象策劃七、房地產(chǎn)廣告策劃

八、房地產(chǎn)風(fēng)水策劃

九、物業(yè)管理策劃

第二節(jié)房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容一、房地產(chǎn)主題策劃第二節(jié)房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容一、房地產(chǎn)主題策劃房地產(chǎn)策劃主題是項(xiàng)目集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢和獨(dú)特思想，是開發(fā)商倡導(dǎo)的某種生活方式。策劃主體包括宏觀主題和微觀主題。宏觀主題是指貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的中心主題，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)思路、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面的綜合體現(xiàn)。微觀主題是指在中心主題統(tǒng)率下各個(gè)環(huán)節(jié)體現(xiàn)出來的具體主題，如市場主題、設(shè)計(jì)主題、營銷主題、廣告主題等，它們是房地產(chǎn)項(xiàng)目在各個(gè)方面的分別體現(xiàn)。一、房地產(chǎn)主題策劃房地產(chǎn)策劃主題是項(xiàng)目集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢和獨(dú)二、房地產(chǎn)市場策劃房地產(chǎn)市場策劃是指房地產(chǎn)策劃師根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的總體要求，從房地產(chǎn)市場的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研，進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析與研究，找出項(xiàng)目的市場空白點(diǎn)，最后進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的創(chuàng)造性過程。房地產(chǎn)市場策劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)性工作。二、房地產(chǎn)市場策劃房地產(chǎn)市場策劃是指房地產(chǎn)策劃師根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展三、房地產(chǎn)投資策劃房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場調(diào)研和預(yù)測基礎(chǔ)上，以投資效益為中心，從機(jī)會(huì)選擇、項(xiàng)目構(gòu)思到正式立項(xiàng)等一系列的策劃工作，是以獲取具體的投資方案為目的的創(chuàng)造性活動(dòng)。三、房地產(chǎn)投資策劃房地產(chǎn)投資策劃是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場四、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃房地產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃是指房地產(chǎn)策劃師、設(shè)計(jì)師以及建筑師以及城市規(guī)劃的總體要求，從建筑角度出發(fā)，在房地產(chǎn)市場策劃的前提下，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)想和構(gòu)思，為建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)提供指導(dǎo)性意見，以便進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)造性過程。四、房地產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃房地產(chǎn)設(shè)計(jì)策劃是指房地產(chǎn)策劃師、設(shè)計(jì)師以及五、房地產(chǎn)銷售策劃房地產(chǎn)銷售策劃是指房地產(chǎn)策劃師為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目或樓盤的銷售目標(biāo)，對樓盤的銷售計(jì)劃、價(jià)格、推廣、促銷等一系列工作進(jìn)行有意識地整合，使樓盤按照規(guī)范的操作手段進(jìn)行運(yùn)作，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目或樓盤的總體目標(biāo)的一種創(chuàng)意活動(dòng)。五、房地產(chǎn)銷售策劃房地產(chǎn)銷售策劃是指房地產(chǎn)策劃師為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目六、房地產(chǎn)形象策劃房地產(chǎn)形象策劃是指對樓盤的形象、命名、視覺、理念、行為等各子系統(tǒng)的規(guī)范與整合的過程，具體可以通過項(xiàng)目識別系統(tǒng)（CIS）來實(shí)施。六、房地產(chǎn)形象策劃房地產(chǎn)形象策劃是指對樓盤的形象、命名、視七、房地產(chǎn)廣告策劃房地產(chǎn)廣告策劃是指在廣泛的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)市場和個(gè)案進(jìn)行分析，以決定廣告活動(dòng)的策略和廣告實(shí)施計(jì)劃，力求廣告進(jìn)程的合理化和廣告效果的最大化。七、房地產(chǎn)廣告策劃房地產(chǎn)廣告策劃是指在廣泛的調(diào)查研究基礎(chǔ)上八、房地產(chǎn)風(fēng)水策劃房地產(chǎn)風(fēng)水策劃是指從根源上把握建筑風(fēng)水布局的關(guān)口，從而為眾多的百姓應(yīng)營造事業(yè)順?biāo)?、?cái)源廣進(jìn)、家庭和美、身體康健的吉祥場所，同時(shí)也給開發(fā)商帶來有形與無形回報(bào)的一種活動(dòng)。八、房地產(chǎn)風(fēng)水策劃房地產(chǎn)風(fēng)水策劃是指從根源上把握建筑風(fēng)水布局九、物業(yè)管理策劃物業(yè)管理策劃，是指以滿足客戶需求為導(dǎo)向，把握從房地產(chǎn)投資論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工到營銷銷售、物業(yè)入伙管理、日常管理的房地產(chǎn)開發(fā)全過程各個(gè)環(huán)節(jié)的客戶需求，根據(jù)對項(xiàng)目環(huán)境與客戶需求的調(diào)查分析，通過對物業(yè)管理目標(biāo)、策略、技術(shù)、運(yùn)作的規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的目標(biāo)。九、物業(yè)管理策劃物業(yè)管理策劃，是指以滿足客戶需求為導(dǎo)向，把握一、獨(dú)創(chuàng)原則二、整合原則三、客觀原則四、定位原則五、可行原則六、全局原則七、人文原則八、應(yīng)變原則第三節(jié)房地產(chǎn)策劃的基本原則一、獨(dú)創(chuàng)原則第三節(jié)房地產(chǎn)策劃的基本原則

無論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略，沒有獨(dú)創(chuàng)、毫無新意，要在市場競爭中贏得主動(dòng)地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到、創(chuàng)新、差異化、有個(gè)性。

1．房地產(chǎn)策劃觀念要獨(dú)創(chuàng)

2．房地產(chǎn)策劃主題要獨(dú)創(chuàng)

3．房地產(chǎn)策劃手段要獨(dú)創(chuàng)一、獨(dú)創(chuàng)原則無論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位、建筑設(shè)計(jì)的理念、策

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分，有顯性資源、隱性資源。二是從具體形式來分，有主題資源(或稱概念資源)、社會(huì)資源、人文資源、物力資源、人力資源等。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的、凌亂的、沒有中心的，但經(jīng)過整合以后就會(huì)團(tuán)結(jié)一起，為整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展服務(wù)。

1.要把握好整合資源的技巧

2.整合好的各個(gè)客觀資源要圍繞項(xiàng)目開發(fā)的主題中心

3.要善于挖掘、發(fā)現(xiàn)隱性資源二、整合原則在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有各種不同的客觀資源，大概客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過程中，策劃人通過各種努力，使自己的主觀意志自覺能動(dòng)地符合策劃對象的客觀實(shí)際。①實(shí)事求是進(jìn)行策劃，不講大話、空話。②做好客觀市場的調(diào)研、分析、預(yù)測，提高策劃的準(zhǔn)確性。③在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng)，避免引起故意“炒作”之嫌。④策劃的觀念、理念既符合實(shí)際，又有所超前。三、客觀原則客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過程中，策

所謂“定位”，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具體位置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體定位很重要，關(guān)系到項(xiàng)目的發(fā)展方向。一個(gè)目標(biāo)定位錯(cuò)了，會(huì)影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確。

1．具體要從“大”、“小”兩方面入手

2．把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作用

3．要熟練地運(yùn)用項(xiàng)目定位的具體方法和技巧四、定位原則所謂“定位”，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容

可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到并符合切實(shí)可行的策劃目標(biāo)和效果?？尚行栽瓌t就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時(shí)時(shí)刻刻地為項(xiàng)目的科學(xué)性、可行性著想，避免出現(xiàn)不必要的差錯(cuò)。

1．策劃方案是否可行

2．方案經(jīng)濟(jì)性是否可行

3．方案有效性是否可行五、可行原則可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到

全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導(dǎo)原則。從房地產(chǎn)策劃的整個(gè)過程來講，它分為“開局、析局、創(chuàng)局、選局、布局、運(yùn)局、饋局和結(jié)局八大過程。

1．房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā)，注意全局的目標(biāo)、效益和效果

2．房地產(chǎn)策劃要從長期性出發(fā)，處理好項(xiàng)目眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系

3．房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局

4．房地產(chǎn)策劃要從動(dòng)態(tài)性出發(fā)，注意全局的動(dòng)態(tài)發(fā)展六、全局原則全局原則從整體、大局的角度來衡量房地產(chǎn)

人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會(huì)人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識。

1．對我國人文精神的精髓要深入的領(lǐng)會(huì)

2．運(yùn)用社會(huì)學(xué)原理，把握好人口的各個(gè)要素

3．把文化因素滲透到策劃項(xiàng)目的各個(gè)方面

4．通過民族文化的積累，促進(jìn)產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成七、人文原則人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會(huì)人

所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求房地產(chǎn)策劃要在動(dòng)態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中，及時(shí)準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo)、信息，預(yù)測事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡，并以此為依據(jù)來調(diào)整策劃目標(biāo)和修改策劃方案。

1．增強(qiáng)動(dòng)態(tài)意識和隨機(jī)應(yīng)變觀念

2．時(shí)刻掌握策劃對象的變化信息

3．預(yù)測對象的變化趨勢，掌握隨機(jī)應(yīng)變的主動(dòng)性

4．及時(shí)調(diào)整策劃目標(biāo)，修正策劃方案八、應(yīng)變原則所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求房地產(chǎn)策劃要策劃說起來容易做起來難，平時(shí)大家整天都在談策劃。現(xiàn)在市場上有許多號稱策劃師的人，到處去鼓吹策劃，并且也承接樓盤策劃，可是策劃后和策劃前壓根兒就沒有什么區(qū)別。雖然策劃天處不在，每個(gè)人干任何事情都需要策劃，但是如果策劃方法不到位，效果就會(huì)大幅下降。這里面就涉及到策劃方法的問題，真正掌握了策劃的方法，策劃就是高效的。第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則策劃說起來容易做起來難，平時(shí)大家整天都在談

一．轉(zhuǎn)變思維法則二．創(chuàng)新法則三．自選動(dòng)作法則四．三性法則五．適度超前法則六．梳理分析法則七．辨證施治法則八．系統(tǒng)化運(yùn)作法則第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則一．轉(zhuǎn)變思維法則第四節(jié)當(dāng)前流行

九．“墊腳石”法則十．核心優(yōu)勢法則十一．量身度造法則十二．戰(zhàn)略至上法則十三．系統(tǒng)定位法則十四．預(yù)留“管線”法則十五．換芯片法則十六．消化老板法則第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則九．“墊腳石”法則第四節(jié)當(dāng)

十七．大勢把握法則十八．文化底蘊(yùn)法則十九．地域解碼法則二十．20度直覺法則二一．順瓜摸藤法則二二．嘴嘗市場法則二三．做市場法則二四．要素整合法則第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則十七．大勢把握法則第四節(jié)當(dāng)

二五．突破與引爆法則二六．復(fù)合嫁接法則二七．新“木桶”法則二八．多兵種協(xié)同作戰(zhàn)法則二九．動(dòng)態(tài)監(jiān)理法則三十．車頭車廂法則三一．頭啖湯法則三二．鮑魚法則（眾星捧月法則）第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則二五．突破與引爆法則第四三三．層層剝筍法則三四．一蝦三吃法則三五．拔蘿卜法則三六．剝牛皮法則三七．摟柴打兔子法則三八．老火靚湯法則三九．政企雙贏法則四十．五出法則第四節(jié)當(dāng)前流行的房地產(chǎn)策劃四十法則三三．層層剝筍法則第四節(jié)一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式二、房地產(chǎn)全程策劃模式三、房地產(chǎn)品牌策劃模式四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式五、房地產(chǎn)發(fā)展商策劃模式第五節(jié)房地產(chǎn)策劃的模式一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式第五節(jié)房地產(chǎn)策劃的模式戰(zhàn)略策劃是為企業(yè)發(fā)展或項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)總譜，并幫助企業(yè)從全局的需要出發(fā)，有效整合這些專業(yè)性操作公司，使其在統(tǒng)一的平臺上，協(xié)調(diào)一致地實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)。一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式戰(zhàn)略策劃是為企業(yè)發(fā)展或項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)總譜，并（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式的內(nèi)容

1．大勢把握——出思路

2．理念創(chuàng)新——出定位

3．策略設(shè)計(jì)——出方案

4．資源整合——出平臺

5．動(dòng)態(tài)顧問——出監(jiān)理一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式（一）房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式的內(nèi)容一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式（二）房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式的適用性房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式從宏觀戰(zhàn)略的高度來策劃項(xiàng)目，因而成功率較高，它具有明顯的特長：第一，對宏觀大勢的把握能使項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，找到項(xiàng)目最合適的發(fā)展思路；第二，能有效地協(xié)調(diào)各專業(yè)公司圍繞項(xiàng)目的總目標(biāo)進(jìn)行操作，并從全局出發(fā)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的具體目標(biāo)；第三，由于是從宏觀戰(zhàn)略的高度來把握和分析項(xiàng)目的，因而最適宜操作大盤項(xiàng)目。一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式（二）房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式的適用性一、房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃模式房地產(chǎn)全程策劃，簡單地說就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“全過程”的策劃，即從項(xiàng)目前期的市場調(diào)研開始到項(xiàng)目后期的物業(yè)服務(wù)等各個(gè)方面都進(jìn)行全方位策劃。全程策劃強(qiáng)調(diào)為投資者提供標(biāo)本兼治的全過程策劃服務(wù)，每個(gè)環(huán)節(jié)都以提升項(xiàng)目的價(jià)值為重點(diǎn)，圍繞提升項(xiàng)目的價(jià)值來運(yùn)用各種手段，使項(xiàng)目以最佳的狀態(tài)走向市場。二、房地產(chǎn)全程策劃模式房地產(chǎn)全程策劃，簡單地說就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“全（一）房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)容

1．市場研究

2．土地研制

3．項(xiàng)目分析

4．項(xiàng)目規(guī)劃

5．概念設(shè)計(jì)

6．形象設(shè)計(jì)

7．營銷策略

8．物業(yè)服務(wù)

9．品牌培植

二、房地產(chǎn)全程策劃模式（一）房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)容二、房地產(chǎn)全程策劃模式（二）全程策劃模式的適用性全程策劃模式比較適用于中小型項(xiàng)目操作運(yùn)行，這樣各個(gè)環(huán)節(jié)較容易策劃到位，大的項(xiàng)目如幾千畝的大盤就會(huì)感到力不從心。這時(shí)，就應(yīng)該采用其他策劃模式與之交叉進(jìn)行，取長補(bǔ)短。

二、房地產(chǎn)全程策劃模式（二）全程策劃模式的適用性二、房地產(chǎn)全程策劃模式房地產(chǎn)品牌就是房地產(chǎn)項(xiàng)目具有區(qū)別于其他項(xiàng)目的個(gè)性，有獨(dú)特的目標(biāo)市場和共同認(rèn)知的目標(biāo)客戶群，有較高的知名度、美譽(yù)度和忠誠度。房地產(chǎn)品牌策劃是對房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵進(jìn)行挖掘、發(fā)現(xiàn)和推廣，使房地產(chǎn)項(xiàng)目贏得人們的信賴。三、房地產(chǎn)品牌策劃模式房地產(chǎn)品牌就是房地產(chǎn)項(xiàng)目具有區(qū)別于其他項(xiàng)目的（一）房地產(chǎn)品牌策劃的內(nèi)容

1．品牌策劃以建立項(xiàng)目品牌為中心

2．品牌策劃就是建立一流的品質(zhì)和一流的推廣

3．品牌策劃中的附加值推廣要有側(cè)重點(diǎn)

4．品牌策劃推廣有四個(gè)階段

5．品牌策劃推廣的五種方法

6．品牌策劃的五個(gè)工程

三、房地產(chǎn)品牌策劃模式（一）房地產(chǎn)品牌策劃的內(nèi)容三、房地產(chǎn)品牌策劃模式（二）品牌策劃模式的適用性

品牌策劃模式對一些內(nèi)外品質(zhì)稍差的項(xiàng)目來說，效果是很好的，通過“快速推廣”，使項(xiàng)目贏得人們的認(rèn)同。但是，如果在推廣時(shí)片面追求“造勢”、“炒作”，忽視產(chǎn)品品質(zhì)，雖取得首次開盤成功，后幾期就不一定賣得動(dòng)了。因此，在“快速推廣”的同時(shí)，也不能忘了品牌的品質(zhì)，因?yàn)樽罱K得到客戶信賴的還是項(xiàng)目真正的內(nèi)在品質(zhì)。三、房地產(chǎn)品牌策劃模式（二）品牌策劃模式的適用性三、房地產(chǎn)品牌策劃模式房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和運(yùn)籌，以滿足人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的特定要求。產(chǎn)品策劃的重點(diǎn)是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來策劃產(chǎn)品，注重產(chǎn)品的舒適性和藝術(shù)性，使人們對產(chǎn)品的喜愛和喜悅而促進(jìn)人們的心身健康。產(chǎn)品策劃的另一個(gè)重點(diǎn)是產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，產(chǎn)品定位先于產(chǎn)品設(shè)計(jì)四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃，就是對房地產(chǎn)及住宅產(chǎn)品進(jìn)行謀劃和（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容

1．產(chǎn)品調(diào)研

2．產(chǎn)品定位

3．產(chǎn)品設(shè)計(jì)

4．產(chǎn)品工藝

5．產(chǎn)品營銷

6．產(chǎn)品服務(wù)

四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式（二）產(chǎn)品策劃模式的適用性房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式注重的是產(chǎn)品的精雕細(xì)鏤，以吻合顧客的要求，適用較廣泛。只要產(chǎn)品調(diào)研做好、產(chǎn)品市場準(zhǔn)確、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到位、產(chǎn)品營銷手段新穎，加上策劃人有強(qiáng)烈的創(chuàng)新專業(yè)精神和較高的專業(yè)素質(zhì)，差不多都會(huì)運(yùn)用得當(dāng)，獲得成功。四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式（二）產(chǎn)品策劃模式的適用性四、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃模式一、我國房地產(chǎn)策劃的發(fā)展歷程二、房地產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀三、房地產(chǎn)策劃的未來走向第六節(jié)房地產(chǎn)策劃的回顧與展望一、我國房地產(chǎn)策劃的發(fā)展歷程第六節(jié)房地產(chǎn)策劃的回顧與展望

1．產(chǎn)品觀念時(shí)代：策劃尋找“感覺”

2．推銷觀念時(shí)代：策劃尋找“賣點(diǎn)”

3．準(zhǔn)營銷觀念時(shí)代：策劃尋找“概念”

4．營銷觀念時(shí)代：策劃尋找“需求”

5．市場的社會(huì)營銷觀念時(shí)代：策劃尋找“平衡”一、我國房地產(chǎn)策劃的發(fā)展歷程1．產(chǎn)品觀念時(shí)代：策劃尋找“感覺”

1．人們對房地產(chǎn)策劃價(jià)值的看法在思想上比較混亂

2．房地產(chǎn)策劃從沿海發(fā)達(dá)城市向內(nèi)地城市推進(jìn)，

“克隆”現(xiàn)象比較普遍

3．房地產(chǎn)策劃模式呈現(xiàn)多元化，以適應(yīng)不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需要

4．策劃人通過各種活動(dòng)推介自己在實(shí)踐探索中形成的房地產(chǎn)策劃思想和理論

5．房地產(chǎn)策劃組織以知名策劃人領(lǐng)銜主演，其他有關(guān)人員跟著跑龍?zhí)椎男问匠霈F(xiàn)二、房地產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀二、房地產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀

1．人們對房地產(chǎn)策劃價(jià)值的看法在思想上比較混亂

2．房地產(chǎn)策劃從沿海發(fā)達(dá)城市向內(nèi)地城市推進(jìn)，

“克隆”現(xiàn)象比較普遍

3．房地產(chǎn)策劃模式呈現(xiàn)多元化，以適應(yīng)不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的需要

4．策劃人通過各種活動(dòng)推介自己在實(shí)踐探索中形成的房地產(chǎn)策劃思想和理論

5．房地產(chǎn)策劃組織以知名策劃人領(lǐng)銜主演，其他有關(guān)人員跟著跑龍?zhí)椎男问匠霈F(xiàn)二、房地產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀1．人們對房地產(chǎn)策劃價(jià)值的看法在思

1．房地產(chǎn)的策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉(zhuǎn)變；從追求社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變2．房地產(chǎn)的策劃組織從“自由策劃人”走向群體組織；從群體組織走向?qū)I(yè)分工、相互協(xié)作的軌道3．房地產(chǎn)的策劃方法從側(cè)重項(xiàng)目概念轉(zhuǎn)到項(xiàng)目概念與項(xiàng)目細(xì)節(jié)并重的方法上4．房地產(chǎn)的策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學(xué)的理論體系5．房地產(chǎn)的策劃信息從人腦搜集轉(zhuǎn)移到人機(jī)結(jié)合；在信息的分析上，從定性分析轉(zhuǎn)移到定性定量相結(jié)合

三、房地產(chǎn)策劃的未來走向1．房地產(chǎn)的策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉(zhuǎn)變；從

第二章房地產(chǎn)主題策劃第一節(jié)房地產(chǎn)主題策劃技術(shù)要點(diǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)主題策劃案例解讀第二章房地產(chǎn)主題策劃第一節(jié)房地產(chǎn)主題策劃技術(shù)要點(diǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)主題策劃技術(shù)要點(diǎn)一、項(xiàng)目策劃主題與主題策劃二、項(xiàng)目策劃主題的作用三、主題策劃的基本要求四、房地產(chǎn)策劃的主題系統(tǒng)五、主題策劃的具體運(yùn)作第一節(jié)房地產(chǎn)主題策劃技術(shù)要點(diǎn)一、項(xiàng)目策劃主題與主題策劃一、項(xiàng)目策劃主題與主題策劃

1．項(xiàng)目策劃主題

房地產(chǎn)策劃主題是項(xiàng)目集中表達(dá)的特殊優(yōu)勢和獨(dú)特思想，是發(fā)展商倡導(dǎo)的某種生活方式。項(xiàng)目策劃主題包括宏觀主題和微觀主題。一、項(xiàng)目策劃主題與主題策劃1．項(xiàng)目策劃主題一、項(xiàng)目策劃主題與主題策劃2．項(xiàng)目主題策劃主題策劃是房地產(chǎn)策劃的核心，通過主題策劃的貫穿和支持，可以推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全面創(chuàng)新。主題策劃有狹義與廣義之分。狹義的主題策劃是指為規(guī)劃設(shè)計(jì)或建筑設(shè)計(jì)所賦予的一種創(chuàng)意概念；廣義的主題策劃是指為項(xiàng)目開發(fā)所賦予的總體指導(dǎo)思想，是貫穿項(xiàng)目發(fā)展始終的“靈魂”。

一、項(xiàng)目策劃主題與主題策劃2．項(xiàng)目主題策劃二、項(xiàng)目策劃主題的作用1．能統(tǒng)率、貫穿項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，使項(xiàng)目的各個(gè)要素圍繞著中心思想展開2．能體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的綜合設(shè)計(jì)創(chuàng)意，使產(chǎn)品在文化內(nèi)涵上滿足人們的精神需求，在品質(zhì)功能上滿足人們的物質(zhì)需求3．策劃主題能使項(xiàng)目具有區(qū)別于其它項(xiàng)目而展現(xiàn)出來的特有個(gè)性4．策劃主題能使項(xiàng)目在推廣時(shí)易于體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢，贏得買家的廣泛認(rèn)同5．策劃主題能提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值

二、項(xiàng)目策劃主題的作用1．能統(tǒng)率、貫穿項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，使項(xiàng)三、主題策劃的基本要求1．運(yùn)用創(chuàng)新或獨(dú)到的思想理念2．要領(lǐng)先引導(dǎo)消費(fèi)者的需求3．要善于挖掘項(xiàng)目的文化科技內(nèi)涵4．要十分注重建筑設(shè)計(jì)的理念創(chuàng)新5．要把握好主題概念的整合和推廣三、主題策劃的基本要求1．運(yùn)用創(chuàng)新或獨(dú)到的思想理念四、房地產(chǎn)策劃的主題系統(tǒng)（一）宏觀主題系統(tǒng)（二）微觀主題系統(tǒng)

（三）宏觀主題和微觀主題的關(guān)系

（四）單主題與多主題的策劃

四、房地產(chǎn)策劃的主題系統(tǒng)（一）宏觀主題系統(tǒng)五、主題策劃的具體運(yùn)作（一）策劃主題的來源與獲取

1.從該項(xiàng)目區(qū)域的文化內(nèi)涵中抽象出來；2.從競爭性項(xiàng)目對比中挖掘出來；3.從項(xiàng)目自身內(nèi)在素質(zhì)中分析出來；4.從顧客需求中選擇出來；5.從社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢中演繹出來6.從房地產(chǎn)發(fā)展的最新理念中提取出來。

五、主題策劃的具體運(yùn)作（一）策劃主題的來源與獲取五、主題策劃的具體運(yùn)作（二）策劃主題的提煉與確定

1.主題概念是否富于個(gè)性，與眾不同。2.主題概念是否內(nèi)涵豐富，易于展開，充分展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢和賣點(diǎn)。3.主題概念是否符合自身情況，是否與本項(xiàng)目的要求相吻合，那些脫離項(xiàng)目實(shí)際情況的主題概念是不可取的。4.主題概念是否迎合市場買家及目標(biāo)顧客的需求，這是判斷主題概念的關(guān)鍵所在。五、主題策劃的具體運(yùn)作（二）策劃主題的提煉與確定五、主題策劃的具體運(yùn)作（三）策劃主題的支撐與體現(xiàn)支持體系有項(xiàng)目選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營銷推廣和物業(yè)服務(wù)等部分。在這幾部分中，重點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計(jì)部分，它是主題概念支撐與體現(xiàn)的中心。規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了主題概念的內(nèi)涵，其它方面就迎刃而解了。規(guī)劃設(shè)計(jì)有環(huán)境設(shè)計(jì)、住宅設(shè)計(jì)、建筑造型設(shè)計(jì)、社區(qū)服務(wù)設(shè)計(jì)等多個(gè)方面，設(shè)計(jì)中可根據(jù)重點(diǎn)有所側(cè)重，統(tǒng)一布局，使主題概念得到了全面的貫徹與體現(xiàn)。

五、主題策劃的具體運(yùn)作（三）策劃主題的支撐與體現(xiàn)五、主題策劃的具體運(yùn)作（四）策劃主題的檢驗(yàn)與反饋當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目開始推向市場的時(shí)候，主題策劃是否達(dá)到預(yù)期效果，獲得成功，這就要靠市場來檢驗(yàn)與反饋了。檢驗(yàn)與反饋的結(jié)果好壞，為項(xiàng)目的發(fā)展作調(diào)整和為新的項(xiàng)目開發(fā)提供有益的借鑒和參考。

五、主題策劃的具體運(yùn)作（四）策劃主題的檢驗(yàn)與反饋第二節(jié)房地產(chǎn)主題策劃案例解讀案例一中山萬科項(xiàng)目（第一組團(tuán)）推廣主題方向構(gòu)想案例二《22世紀(jì)城》特大型旅游主題公園項(xiàng)目創(chuàng)意策劃方案第二節(jié)房地產(chǎn)主題策劃案例解讀案例一中山萬科項(xiàng)目（第一組

第三章房地產(chǎn)市場策劃第一節(jié)房地產(chǎn)市場策劃技術(shù)要點(diǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)市場策劃案例解讀第三章房地產(chǎn)市場策劃第一節(jié)房地產(chǎn)市場策劃技術(shù)要點(diǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)市場策劃技術(shù)要點(diǎn)一、房地產(chǎn)市場策劃的內(nèi)容二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃第一節(jié)房地產(chǎn)市場策劃技術(shù)要點(diǎn)一、房地產(chǎn)市場策劃的內(nèi)容一、房地產(chǎn)市場策劃的內(nèi)容1．房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃2．房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃3．房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃4．房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃一、房地產(chǎn)市場策劃的內(nèi)容1．房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容與途徑

1．宏觀環(huán)境調(diào)查2．中觀環(huán)境調(diào)查3．微觀環(huán)境調(diào)查二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃（一）房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容與途二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃（二）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法常用的方法有三類：

1．訪問法2．觀察法3．實(shí)驗(yàn)法根據(jù)調(diào)查對象總體范圍的不同

1．普查2．重點(diǎn)調(diào)查3．隨機(jī)抽樣調(diào)查4．非隨機(jī)抽樣調(diào)查二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃（二）房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃（三）市場調(diào)查的步驟1．市場調(diào)查的準(zhǔn)備階段（1）確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的。（2）擬訂市場調(diào)查計(jì)劃。（3）調(diào)查人員的挑選。2．市場調(diào)查的實(shí)施階段（1）收集相關(guān)的信息資料。（2）設(shè)計(jì)調(diào)查問卷。（3）進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查。3．資料處理階段

（1）編輯整理信息資料。（2）撰寫市場調(diào)查報(bào)告。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃（三）市場調(diào)查的步驟二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃（四）調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)技巧1．設(shè)計(jì)問卷時(shí)應(yīng)注意的幾個(gè)問題（1）避免專業(yè)術(shù)語和縮暗語（2）避免含意不清的字眼（3）避免提斷定性的問題（4）避免一問多答（5）避免帶有導(dǎo)向性的問題（6）避免使用雙重否定的問題（7）避免敏感性問題（8）問句要考慮時(shí)間性（9）擬定問句要有明確的界限（10）注意提問的順序。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃（四）調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)技巧二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃（四）調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)技巧2．問句答案設(shè)計(jì)技巧

（1）答案設(shè)計(jì)的基本方法

（2）答案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)（3）注釋和填答標(biāo)記應(yīng)恰當(dāng)（4）避免問題與答案不一致，即所提問題與所設(shè)答案應(yīng)做到一致

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場調(diào)查策劃（四）調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)技巧三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析中常見的問題

1．對需求的分析明顯不足2．對未來市場的預(yù)測明顯不足3．定量分析方法的運(yùn)用不當(dāng)4．分析層次不清5．市場研究的方向不明確6．過于寬泛的市場定位7．不進(jìn)行供求對比8．對市場份額的估計(jì)過高9．市場研究沒有給出多種可能的方案10．過高地估價(jià)了土地的價(jià)值11．過于偏重二手資料的應(yīng)用，缺少對消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析中常見三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析思路

表3-1房地產(chǎn)市場分析所需的基本信息

地區(qū)市場專業(yè)物業(yè)市場項(xiàng)目物業(yè)市場供給需求供給需求供給需求過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來過去現(xiàn)在未來經(jīng)濟(jì)人口區(qū)位地點(diǎn)心理三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析思路三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析思路

地區(qū)市場分析專業(yè)市場分析房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析競爭對手分析消費(fèi)者分析第一步第二步第三步圖3-1房地產(chǎn)市場分析的基本思路三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析思路三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析的內(nèi)容1．估價(jià)2．成本—收益分析3．可行性研究4．營銷分析5．專業(yè)市場供求分析6．土地最佳用途和最佳利用分析7．地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析的內(nèi)容三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（四）外部關(guān)鍵影響因素的分析1．房地產(chǎn)政策影響分析

（1）進(jìn)行政策信息的收集。（2）正確理解政策信息的真正含義。（3）對政策的影響進(jìn)行分析。（4）對委托人提出相應(yīng)的建議。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（四）外部關(guān)鍵影響因素的分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（四）外部關(guān)鍵影響因素的分析2．城市規(guī)劃影響分析

（1）城市規(guī)劃重心和方向；（2）公路、鐵路、橋梁、軌道交通；（3）公共綠化建設(shè)；（4）河流治理狀況；

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（四）外部關(guān)鍵影響因素的分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（五）供需分析1．供給分析

（1）供給量分析（2）供給結(jié)構(gòu)分析2．需求分析

（1）成交需求分析（2）未來需求分析

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（五）供需分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（六）消費(fèi)者分析

1．消費(fèi)者的購買行為

2．消費(fèi)者的購買力水平3．消費(fèi)者的購買傾向4．消費(fèi)者的共同特征

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（六）消費(fèi)者分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（七）競爭對手及競爭樓盤研究分析

1．競爭對手研究

2．競爭樓盤研究三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（七）競爭對手及競爭樓盤研究分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（八）項(xiàng)目自身研究

項(xiàng)目自身研究一般采用SWOT分析法進(jìn)行。1．分析環(huán)境因素2．構(gòu)造SWOT矩陣3．制定行動(dòng)計(jì)劃

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析策劃（八）項(xiàng)目自身研究四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃1．房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念所謂房地產(chǎn)市場細(xì)分，是指人們在“目標(biāo)市場營銷”觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分變數(shù)，將房地產(chǎn)市場總體細(xì)分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)者或購買者群（即房地產(chǎn)買方分市場或子市場)的過程。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃1．房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃2．房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用

（1）有利于發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會(huì)（2）有利于小企業(yè)開發(fā)市場（3）有利于企業(yè)集中使用資源，避免分散力量，從面取得最大的經(jīng)濟(jì)效益（4）有利于調(diào)整企業(yè)市場營銷策略四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃2．房地產(chǎn)市場細(xì)分的作用四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃3．房地產(chǎn)細(xì)分的依據(jù)（細(xì)分變數(shù)）（1）人口細(xì)分

（2）心理細(xì)分（3）行為細(xì)分（4）地理空間細(xì)分（5）利益細(xì)分四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃3．房地產(chǎn)細(xì)分的依據(jù)（細(xì)分變數(shù)）四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃4．房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序

（1）依據(jù)需要選定產(chǎn)品市場范圍（2）列舉潛在顧客的基本需求（3）分析潛在顧客的不同需求（4）舍去潛在顧客的共同需求（5）各個(gè)分市場暫時(shí)取名（6）進(jìn)一步認(rèn)識各分市場特點(diǎn)（7）測量各分市場的規(guī)模大小四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃4．房地產(chǎn)市場細(xì)分的程序四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃5．房地產(chǎn)目標(biāo)市場的選擇

（1）房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇的一般程序

①分析總體市場狀況。②分市場分析。③市場營銷組合與企業(yè)成本效益分。（2）確定房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場選擇戰(zhàn)略的要素①公司的資源；②商品的同質(zhì)性；③商品所處經(jīng)濟(jì)周期；④市場自身的同質(zhì)性；⑤競爭者的對策。四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場細(xì)分策劃5．房地產(chǎn)目標(biāo)市場的選擇五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃1．項(xiàng)目市場定位要達(dá)到的目的（1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的可行性（2）時(shí)間操作的可行性（3）長久發(fā)展的可行性（4）公司其他項(xiàng)目更可行因素等

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃1．項(xiàng)目市場定位要達(dá)到的目的五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本原則（1）與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致的原則（2）經(jīng)濟(jì)性原則（3）適應(yīng)性原則（4）可行性原則

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃3．市場定位的主要內(nèi)容（1）確立開發(fā)理念（2）明確用途功能（3）篩選目標(biāo)客戶（4）進(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)（5）測算租售價(jià)格（6）確定入市時(shí)機(jī)

五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃3．市場定位的主要內(nèi)容五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃4．項(xiàng)目市場定位涉及的主要環(huán)節(jié)

（1）現(xiàn)金流測算與把握（2）土地條件（3）銷售速度（4）客戶群體（5）房屋的單價(jià)/總價(jià)構(gòu)成（6）公司擅長開發(fā)類型（7）公司要求的利潤和品牌五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃4．項(xiàng)目市場定位涉及的主要環(huán)節(jié)五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃5．項(xiàng)目市場定位的具體關(guān)注焦點(diǎn)（1）政策因子（2）國民經(jīng)濟(jì)總因子（3）市場供求因子（4）消費(fèi)者群體錯(cuò)位癥（5）“位置”錯(cuò)位癥（6）時(shí)機(jī)錯(cuò)位癥（7）環(huán)境定位（8）功能定位（9）戶型定位（10）材質(zhì)定位（11）主題概念定位（12）特色定位（13）科技定位（14）文化定位（15）生態(tài)定位五、房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位策劃5．項(xiàng)目市場定位的具體關(guān)注焦點(diǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)市場策劃案例解讀案例一××××房地產(chǎn)市場研究問卷解讀案例二四川省成都市A區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場策劃初步建議書第二節(jié)房地產(chǎn)市場策劃案例解讀

第四章房地產(chǎn)投資策劃第一節(jié)房地產(chǎn)投資策劃技術(shù)要點(diǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)投資策劃案例解讀第四章房地產(chǎn)投資策劃第一節(jié)房地產(chǎn)投資策劃技術(shù)要點(diǎn)第一節(jié)房地產(chǎn)投資策劃技術(shù)要點(diǎn)一、房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析與評價(jià)三、項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)分析和選擇四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇五、項(xiàng)目投資內(nèi)容的分析和選擇六、項(xiàng)目投資模式與開發(fā)模式的選擇七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)第一節(jié)房地產(chǎn)投資策劃技術(shù)要點(diǎn)一、房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容一、房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容1．項(xiàng)目投資環(huán)境的分析與評價(jià)2．項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)的分析與選擇3．項(xiàng)目投資區(qū)位的分析與選擇4．項(xiàng)目投資內(nèi)容的分析與選擇5．項(xiàng)目投資模式與開發(fā)模式的選擇6．項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)

一、房地產(chǎn)投資策劃的內(nèi)容1．項(xiàng)目投資環(huán)境的分析與評價(jià)二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析與評價(jià)（一）項(xiàng)目投資環(huán)境的分析

1．社會(huì)環(huán)境

2．政治環(huán)境

3．法律環(huán)境

4．經(jīng)濟(jì)環(huán)境

5．文化環(huán)境

6．自然地理環(huán)境

7．基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境

8．社會(huì)服務(wù)環(huán)境二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析與評價(jià)（一）項(xiàng)目投資環(huán)境的分析二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析與評價(jià)（二）項(xiàng)目投資環(huán)境的評價(jià)1．多因素和關(guān)鍵因素法（1）多因素分析法影響因素子因素權(quán)重政治環(huán)境政治穩(wěn)定性；國有化可能性；當(dāng)?shù)卣耐赓Y政策0.15經(jīng)濟(jì)環(huán)境經(jīng)濟(jì)增長；物價(jià)水平0.10財(cái)務(wù)環(huán)境資本與利潤外調(diào)；對外匯價(jià)；集資與借款的可能性0.15市場環(huán)境市場規(guī)模；分銷網(wǎng)點(diǎn)；營銷的輔助機(jī)構(gòu)；地理位置0.10基礎(chǔ)設(shè)施國際通訊設(shè)備；交通與運(yùn)輸；外部經(jīng)濟(jì)0.15技術(shù)條件科技水平；適合工資的勞動(dòng)生產(chǎn)力；專業(yè)人才的供應(yīng)0.05輔助工業(yè)輔助工業(yè)的發(fā)展水平；輔助工業(yè)的配套情況等0.10法律制度與執(zhí)行商法、勞工法、專利法等各項(xiàng)法律是否健全；法律是否的得到很好執(zhí)行0.10行政機(jī)構(gòu)效率機(jī)構(gòu)的設(shè)置；辦事程度；工作人員的素質(zhì)等0.05文化環(huán)境當(dāng)?shù)厣鐣?huì)是否接納外貿(mào)公司及對其的信任與合作程度；外資公司是否適應(yīng)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)風(fēng)俗等0.05競爭環(huán)境當(dāng)?shù)馗偁帉κ值膹?qiáng)弱；同類產(chǎn)品進(jìn)口額在當(dāng)?shù)厥袌鏊挤蓊~0.05二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析與評價(jià)（二）項(xiàng)目投資環(huán)境的評價(jià)影響因素子二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析與評價(jià)（二）項(xiàng)目投資環(huán)境的評價(jià)1．多因素和關(guān)鍵因素法（2）關(guān)鍵因素評估法投資動(dòng)機(jī)影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素降低成本適合當(dāng)?shù)毓べY水平的勞動(dòng)生產(chǎn)率；土地費(fèi)用；原料及元件價(jià)格；運(yùn)輸成本發(fā)展當(dāng)?shù)厥袌鍪袌鲆?guī)模；營銷輔助機(jī)構(gòu)；文化環(huán)境；地理位置；運(yùn)輸條件；通信條件獲得元件和原料的供應(yīng)資源；當(dāng)?shù)刎泿艆R率的變化；當(dāng)?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡?；運(yùn)輸條件風(fēng)險(xiǎn)分散政治穩(wěn)定性；國有化可能性；傾向匯率；通貨膨脹率追隨競爭者市場規(guī)模；地理位置；營銷的輔助機(jī)構(gòu)；法律制度等獲得當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)技術(shù)和管理技術(shù)科技發(fā)展水平；勞動(dòng)生產(chǎn)率二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析與評價(jià)（二）項(xiàng)目投資環(huán)境的評價(jià)投資動(dòng)機(jī)影二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析與評價(jià)（二）項(xiàng)目投資環(huán)境的評價(jià)2．綜合評價(jià)指標(biāo)體系法①投資獲利率（H）②投資乘數(shù)（C）③邊際消耗傾向（B）④投資飽和度（D）⑤基礎(chǔ)設(shè)施適應(yīng)度（J）⑥投資風(fēng)險(xiǎn)度（F）⑦有效需求率（Y）⑧國民消費(fèi)水平（G）⑨資源增值率（Z）⑩優(yōu)化商品率（S）

二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析與評價(jià)（二）項(xiàng)目投資環(huán)境的評價(jià)三、項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)分析和選擇（一）房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)分析1．產(chǎn)業(yè)政策與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)2．金融政策與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)3．房地產(chǎn)周期波動(dòng)與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)4．房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)三、項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)分析和選擇（一）房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)分析三、項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)選擇

1．經(jīng)濟(jì)蕭條、危機(jī)時(shí)期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)選擇2．通貨膨脹來臨之前與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)3．房地產(chǎn)周期在低谷時(shí)與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)4．房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)（1）房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段（2）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段（3）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析（4）房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析

三、項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)選擇四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（一）區(qū)位與房地產(chǎn)項(xiàng)目投資價(jià)值

1．區(qū)位的重要性2．對位置的兩種理解3．區(qū)位與城市功能分區(qū)4．區(qū)位與房地產(chǎn)投資價(jià)值的關(guān)系四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（一）區(qū)位與房地產(chǎn)項(xiàng)目投資價(jià)值四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的區(qū)位因素分析1．地域因素的分析2．具體地點(diǎn)的分析3．開發(fā)潛力的分析4．土地使用權(quán)獲取方式分析四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的區(qū)位因素分析四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的區(qū)位因素分析5．區(qū)位選擇的具體影響因素（1）城市規(guī)劃方面的因素（2）自然特性（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施條件（4）交通通達(dá)程度（5）停車條件（6）環(huán)境條件（7）公共配套服務(wù)設(shè)施完備情況（8）當(dāng)前土地使用者的態(tài)度（9）土地價(jià)格（10）供求關(guān)系。四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的區(qū)位因素分析四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（三）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的區(qū)位選擇

1．從宏觀上選擇區(qū)位2．從微觀角度選擇區(qū)位

3．投資區(qū)位的具體選擇方法

（1）根據(jù)城市總體規(guī)劃來進(jìn)行區(qū)位的選擇（2）針對不同收入水平靈活布局（3）按照房地產(chǎn)商的實(shí)力進(jìn)行區(qū)位選擇（4）要針對熱點(diǎn)區(qū)域來選擇區(qū)位（5）要考慮區(qū)位的升值潛力（6）要預(yù)測到未來區(qū)位的發(fā)展變化趨勢

四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（三）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的區(qū)位選擇四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求1．居住項(xiàng)目（1）市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度（2）公共交通便捷程度（3）環(huán)境因素（4）居民人口與收入四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求2．寫字樓項(xiàng)目

（1）與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度（2）周圍土地利用情況和環(huán)境（3）易接近性四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求3．零售商業(yè)項(xiàng)目（1）最短時(shí)間原則（2）區(qū)位易達(dá)性原則（3）接近購買力原則（4）滿足消費(fèi)心理原則（5）接近CBD原則

四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求工業(yè)項(xiàng)目場地的選擇須考慮的特殊因素包括：當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。

四、項(xiàng)目投資區(qū)位分析和選擇（四）不同類型物業(yè)對投資區(qū)位的要求五、項(xiàng)目投資內(nèi)容的分析和選擇（一）項(xiàng)目投資內(nèi)容選擇的原則1．法律上的許可性2．技術(shù)上的可能性3．經(jīng)濟(jì)上的可行性4．能否帶來最高收益的才是最高最佳使用

五、項(xiàng)目投資內(nèi)容的分析和選擇（一）項(xiàng)目投資內(nèi)容選擇的原則五、項(xiàng)目投資內(nèi)容的分析和選擇（二）項(xiàng)目投資內(nèi)容的具體選擇

1．土地房地產(chǎn)2．住宅3．寫字樓4．商場、酒樓、旅店5．工業(yè)類房地產(chǎn)6．休閑性房地產(chǎn)7．綜合房地產(chǎn)五、項(xiàng)目投資內(nèi)容的分析和選擇（二）項(xiàng)目投資內(nèi)容的具體選擇六、項(xiàng)目投資模式與開發(fā)模式的選擇（一）項(xiàng)目投資模式1．“投資－轉(zhuǎn)讓（出售）”模式

2．“投資－開發(fā)－出售”模式

3．“投資－開發(fā)－出租”模式

4．“投資－開發(fā)－出售、出租”模式

5．“投資－開發(fā)－自營”模式

6．“投資－開發(fā)”模式

7．“收購－包裝－租、售、營”模式

8．“思路－選定城市－融資－拿地－開發(fā)－租售”創(chuàng)新模式

六、項(xiàng)目投資模式與開發(fā)模式的選擇（一）項(xiàng)目投資模式六、項(xiàng)目投資模式與開發(fā)模式的選擇（二）項(xiàng)目開發(fā)模式1．短平快的合作開發(fā)模式2．小而全的多項(xiàng)目開發(fā)模式3．精耕細(xì)作的成片開發(fā)模式六、項(xiàng)目投資模式與開發(fā)模式的選擇（二）項(xiàng)目開發(fā)模式七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資

項(xiàng)目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)2經(jīng)營資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）3.13.23.3開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算2.開發(fā)產(chǎn)品成本

序號項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資合計(jì)123456789101112土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)3．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具體估算（1）土地費(fèi)用估算（2）前期工程費(fèi)用（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（4）建筑安裝工程費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）開發(fā)間接費(fèi)（7）管理費(fèi)用（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用（9）銷售費(fèi)用（10）其他費(fèi)用（11）開發(fā)期間稅費(fèi)（12）不可預(yù)見費(fèi)

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)3．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的具七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃表單位：㎡，元銷售期間第1期第2期…第N期合計(jì)銷售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期…第N期總計(jì)七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表單位：㎡，元

序

號項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng)營期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面積2單位租金3可能毛租金收入4出租率（%）5有效毛租金收入6轉(zhuǎn)售收入7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi)8凈轉(zhuǎn)售收入七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措表4-6七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-7房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表單位：萬元

項(xiàng)

目建筑面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）2001年2002年2003年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分總計(jì)七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-8房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表單位：萬元

物業(yè)類型初始租金（元/㎡）年期345…1415合計(jì)入住率地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫部分其他面積總計(jì)七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-10銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元

序號項(xiàng)

目合計(jì)123…N1銷售收入1.11.21.3可銷售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-11出租收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元

序號項(xiàng)

目合計(jì)123…N1租金收入1.11.21.3可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%）2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3凈轉(zhuǎn)售收入3.13.23.3轉(zhuǎn)售價(jià)格轉(zhuǎn)售成本轉(zhuǎn)售稅金七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-12自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表單位：萬元序號項(xiàng)

目合計(jì)123…N1自營收入1.11.21.3商業(yè)服務(wù)業(yè)其他2經(jīng)營稅金及附加2.12.22.3…營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措

表4-13投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元

序

號項(xiàng)

目合計(jì)123…N1項(xiàng)目總投資1.11.2開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金2資金籌措2.12.22.32.42.5資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收入其他收入七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（二）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析序號項(xiàng)

目合

計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金表4-14全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元

七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析序號項(xiàng)七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析序號項(xiàng)

目合

計(jì)123…N2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.7開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3、投資回收期（年）：4、基準(zhǔn)收益率（%）：表4-14全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬元

七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析序號項(xiàng)七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-15資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元

序號項(xiàng)

目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.61.7銷售收入出租收入自營收入凈轉(zhuǎn)售收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-15七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-15資本金現(xiàn)金流量表單位：萬元

序號項(xiàng)

目合計(jì)123…N2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.9資本金經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)：1、資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-15七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-16投資各方現(xiàn)金流量表單位：萬元

序號項(xiàng)

目合計(jì)123…N1現(xiàn)金流入1.11.2（1）（2）（3）（4）應(yīng)得利潤資產(chǎn)清理分配回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入其他收入2現(xiàn)金流出2.12.2開發(fā)建設(shè)投資出資額經(jīng)營資金出資額3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-16七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-17現(xiàn)金來源與運(yùn)用表單位：萬元

序號項(xiàng)

目合計(jì)123…N1資金來源1.11.21.31.41.51.61.71.81.9銷售收入出租收入自營收入資本金長期借款短期借款回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營資金凈轉(zhuǎn)售收入七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-17七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-17現(xiàn)金來源與運(yùn)用表單位：萬元

序號項(xiàng)

目合計(jì)123…N2資金運(yùn)用2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營資金運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅應(yīng)付利潤借款本金償還借款利息支付3盈余資金（1）-（2）4累計(jì)盈余資金七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-17七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-18損益表單位：萬元

序號項(xiàng)

目合

計(jì)123…N1經(jīng)營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經(jīng)營成本2.12.2商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本3運(yùn)營費(fèi)用4修理費(fèi)用七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-18七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-18損益表單位：萬元

序號項(xiàng)

目合

計(jì)123…N5經(jīng)營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅9稅后利潤9.19.29.3盈余公積金應(yīng)付利潤未分配利潤計(jì)算指標(biāo)：1、投資利潤率（%）2、投資利稅率（%）3、資本金利潤率（%）4、資本金凈利潤率（%）七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-18七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-19資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元

序號項(xiàng)

目合計(jì)123…N1資產(chǎn)1.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動(dòng)資產(chǎn)總額應(yīng)收帳款存貨現(xiàn)金累計(jì)盈余資金在建工程固定資產(chǎn)凈值無形及遞延資產(chǎn)凈值七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-19七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-19資產(chǎn)負(fù)債表單位：萬元

序號項(xiàng)

目合計(jì)123…N2負(fù)債2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.3流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債應(yīng)付帳款短期帳款長期借款經(jīng)營資金借款固定資產(chǎn)投資借款開發(fā)產(chǎn)品投資借款3所有者權(quán)益3.13.23.33.4資本金資本公積金盈余公積金累計(jì)未分配利潤七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析表4-19七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)3．財(cái)務(wù)盈利能力分析

（1）投資利潤率（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析（2）投資利稅率七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)3．財(cái)務(wù)盈利能力分析（三）項(xiàng)目七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)3．財(cái)務(wù)盈利能力分析

（3）資本金利潤率

（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析（4）資本金凈利潤率

七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)3．財(cái)務(wù)盈利能力分析（三）項(xiàng)目七、項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)3．財(cái)務(wù)盈利能力分析

（5）靜態(tài)投資回收期

（三）項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)分析1）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時(shí)：投資回收期=項(xiàng)目總投資/項(xiàng)目年平均收