華中汽車交易大市場市調(diào)及定位報告課件

華中汽車交易大市場市調(diào)及定位報告課件1|序|PREFACE2013年，仙桃樓市呈現(xiàn)百家爭鳴的格局，在整體樓市政策縮緊的情況下，商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，如何搶占商業(yè)第一高地？各大項目紛紛亮出自己的殺手锏，競爭將越發(fā)激烈。知己知彼，百戰(zhàn)不殆！看透市場方可為項目找準營銷方向??！|序|PREFACE2013年，仙桃樓市呈現(xiàn)百家爭鳴的格局，2目錄>>仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市場分析|仙桃商業(yè)項目調(diào)研|仙桃汽車市場分析|仙桃周邊汽車市場分析|專業(yè)汽車市場案例借鑒>>項目本體分析及定位|項目基本概況|項目SWOT分析|

項目目標(biāo)客群鎖定|項目形象定位>>項目階段推廣|項目推廣節(jié)點劃分|項目階段推廣建議>>項目廣告設(shè)計|基礎(chǔ)VI系統(tǒng)解讀|階段推廣物料示意>>鋪面劃分建議|鋪面劃分總綱|鋪面劃分參考>>后記目錄>>仙桃市場解讀>>項目階段推廣3仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市場分析|仙桃在售商業(yè)項目調(diào)研|仙桃汽車市場分析|仙桃周邊汽車市場分析|專業(yè)汽車市場案例借鑒仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市4仙桃被譽為“江漢明珠”、“鄂中寶地”、是武漢城市圈西翼中心城市

，中國黃鱔之都、世界無紡布基地、亞洲體操之鄉(xiāng)、世界冠軍的搖籃。

同時，也是中國民間文化藝術(shù)之鄉(xiāng)、湖北花鼓戲之鄉(xiāng)，

國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)——荊州花鼓戲、沔陽雕花剪紙、沔陽皮影戲。認識仙桃地域資源廣闊、文化氣息濃郁、經(jīng)濟實力雄厚仙桃被譽為“江漢明珠”、“鄂中寶地”、是武漢城市圈西翼中心城5仙桃位于湖北省中部的江漢平原，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，緊靠武漢，貫通南北、承東啟西、得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。距武漢天河國際機場、漢口火車站、長江武漢港均只1小時車程。仙桃以輕結(jié)構(gòu)、外向型為產(chǎn)業(yè)特色，基本形成以紡織、服裝、無紡布及衛(wèi)材制品、食品加工、醫(yī)藥化工、機械電子為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)體系。并已形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。仙桃即將成為中國最先進的紡織基地、高檔面料基地、品牌服裝基地，有影響的精細化工基地、汽車零配件生產(chǎn)基地和最大的無紡布制品出口基地。仙桃城市概述：仙桃地理區(qū)位及交通體系優(yōu)勢明顯，利于外向型產(chǎn)業(yè)及輕工業(yè)園、物流運輸業(yè)發(fā)展。仙桃位于湖北省中部的江漢平原，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，緊靠武漢，貫6房行東方網(wǎng)房行東方網(wǎng)仙桃市在武漢城市圈的地位：仙桃是“8+1”西部城市圈離武漢最近的中心城市，屬于江漢平原發(fā)展最快的城市。仙桃的職能分工：仙桃是西部城市圈離武漢最近的中心城市。西部區(qū)域性中心城市—的職能定位為仙桃市在城市圈的發(fā)展奠定了比較高的地位。仙桃市在城市圈的定位：仙桃市憑借良好的自然資源優(yōu)勢、生態(tài)優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢，在城市圈內(nèi)的定位為：大武漢的“后花園”，綠色產(chǎn)品供應(yīng)基地和農(nóng)副產(chǎn)品加工基地，武漢光谷的生產(chǎn)科研基地。大武漢“后花園”、養(yǎng)生之地的定位，將極大地增強仙桃市對武漢市置業(yè)及投資者的吸引力，并可能引發(fā)新一輪的商業(yè)及專業(yè)市場開發(fā)熱潮。城市發(fā)展軸仙桃市在武漢城市圈的地位：仙桃是“8+1”西部城市圈離武漢最8城市圈介紹：武漢“8+1”城市圈，未來將形成以大武漢為核心，與周邊8個中小城市優(yōu)勢互補、資源共享、市場共通、利益共有的城市圈經(jīng)濟一體化格局。城際交通的建設(shè)，加強了城市之間的融合。而對于仙桃市等城市圈內(nèi)的二三線城市來講，由于房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，發(fā)展也比較緩慢，未來市場發(fā)展及升值的空間都較大，且距離武漢市較近，因此極可能吸引部分武漢市的投資人群到此置業(yè)或投資，而這種吸引力的大小將直接取決于各城市的發(fā)展前景及其與武漢市緊密程度。8+1城市圈武漢城市圈對仙桃市的影響：城市之間越來越緊密，更多的武漢投資客戶轉(zhuǎn)向城市圈城市。城市圈介紹：武漢“8+1”城市圈，未來將形成以大武漢為核心，9城際鐵車的建成將為仙桃?guī)砀喟l(fā)展機遇：15分鐘生活圈，仙桃已不在孤立，與武漢融為一體已成未來發(fā)展方向。70KM武漢—仙桃城際鐵路預(yù)計2014年開工建設(shè)，目前，已完成了項目資料收集、現(xiàn)場踏勘工作。建成后，武漢至仙桃約60分鐘的行程將縮短至40分鐘以內(nèi)，將更好發(fā)揮區(qū)域城際交通的整體效益，從而促進武漢城市圈一體化的進程不僅極大地改善江漢平原的交通條件。同時，規(guī)劃城際鐵路通車后，將武漢與仙桃聯(lián)系的更為緊密，武漢及周邊城市圈客戶將目光投向仙桃，大大拉動仙桃市內(nèi)各項經(jīng)濟發(fā)展，房產(chǎn)市場將會尤為顯著。經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城市的升級對城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的巨大帶動作用不可忽視。城際鐵車的建成將為仙桃?guī)砀喟l(fā)展機遇：15分鐘生活圈，仙桃10仙桃城市發(fā)展概述：城市南拓發(fā)展，仙桃新城發(fā)展引來新機遇。項目地段價值將日益凸顯。工業(yè)園區(qū)城西南片區(qū)以老城區(qū)為中心，以向南發(fā)展為主導(dǎo)，兼顧向東，城市的發(fā)展基本控制在分洪道以西和通順河高壓走廊以東地區(qū)。規(guī)劃公共設(shè)施集中在大新路、錢溝路和何李路共同形成的城市中軸線，以及沔陽大道、仙桃大道和新城大道三條東西向的城市軸線上；規(guī)劃工業(yè)用地有三片，分別是仙桃工業(yè)園區(qū)、新建的城東工業(yè)區(qū)和城東南工業(yè)區(qū)；規(guī)劃的居住用地包括五個片區(qū)，除老城區(qū)外還包括城南片區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)（城西北片區(qū)）、城西南片區(qū)、南城新區(qū)。

本案仙桃城市發(fā)展概述：城市南拓發(fā)展，仙桃新城發(fā)展引來新機遇。項目11仙桃城市發(fā)展概述：城南片區(qū)發(fā)展迅猛發(fā)展，政府對區(qū)域前景較為重視，區(qū)域交通體系逐步得以完善。城市發(fā)展方向：規(guī)劃期內(nèi)重點向南，兼顧向東，遠景爭取實現(xiàn)城市的向北跨越。

城市形態(tài)：規(guī)劃城市形態(tài)為軸向帶動、片區(qū)發(fā)展的多中心城市。規(guī)劃以南北走向的袁士路、漢江路－紡織大道、錦瑞路、錢溝路、何李路、葉王路、和平路為依托，穿越或跨越高速公路向南發(fā)展，城市形態(tài)表現(xiàn)為片區(qū)狀發(fā)展，城市內(nèi)部道路形態(tài)以網(wǎng)格狀為主。省委書記羅清泉視察南城新區(qū)省委副書記楊松視察南城新區(qū)市委書記劉新池視察南城新區(qū)建設(shè)仙桃城市發(fā)展概述：城南片區(qū)發(fā)展迅猛發(fā)展，政府對區(qū)域前景較為重12仙桃市第一人民醫(yī)院仙桃城市發(fā)展概述：城南片區(qū)眾多政府、企事業(yè)單位紛紛入駐，醫(yī)療、教育、文化、體育、商業(yè)綜合體等一應(yīng)俱全。仙桃市博物館仙桃市新政府大樓仙桃市一中仙桃市第一人民醫(yī)院仙桃城市發(fā)展概述：城南片區(qū)眾多政府、企事業(yè)131)人均GDP快速增長

2012年達到31210元。位列全省縣市第一，隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，消費者對固定資產(chǎn)投資興趣日益加大。2)居民可支配收入及消費支出快速上升隨著收入水平的不斷提高，居民的消費水平增強，對生活的要求也將逐漸提升。仙桃經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r：近年，仙桃經(jīng)濟增長迅速，仙桃人均消費日益提高，生活水平不斷提升。注：以上數(shù)據(jù)來源仙桃政府官網(wǎng)（我司整理）1)人均GDP快速增長2)居民可支配收入及消費支出快速14◆城市南移，適度往東擴張，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)及南區(qū)新城建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，隨著市政等配套工程的逐步興建和完善，仙桃市的“龍頭”效應(yīng)已經(jīng)初步呈現(xiàn)，新時代發(fā)展契機給仙桃?guī)砹蓑v飛的潛力，同時也為仙桃發(fā)展注入了蓬勃的發(fā)展生機；隨著政府對城鎮(zhèn)化發(fā)展的推行下，仙桃城市化進程發(fā)展進一步加速，其房地產(chǎn)市場有著較為廣闊的上升空間；諸多房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，也使得仙桃的各項商業(yè)、交通、生活等配套設(shè)施進一步完善。城市發(fā)展研究結(jié)論：城市南移，打造南部新城，區(qū)域交通不斷完善，本案商業(yè)價值日益凸顯。◆城市南移，適度往東擴張，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)及南區(qū)新城建設(shè)15仙桃汽車保有量發(fā)展迅猛，近年已經(jīng)突破輛，汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來新機遇。從交管部門獲悉，我市2000年末只有汽車2萬輛左右，而到2012年6月份，全市當(dāng)年上牌照的大小車輛就有4836多輛?！粢皇窍商沂屑哟罅嘶窘ㄔO(shè)的投入，公路、鐵路、新農(nóng)村建設(shè)等諸多項目的啟動與加速，拉動了內(nèi)需，購買小型工程自卸車的明顯增多；◆二是部分外出打工者回鄉(xiāng)購廂式小貨車跑運輸，拉農(nóng)副產(chǎn)品的增多；◆三是農(nóng)村公路的改善，農(nóng)民買摩托車的大幅上升；◆四是城市居民家庭購私家車熱正在興起。無論是上牌數(shù)量，還是銷售數(shù)量都保持著兩位數(shù)的增長速度，由此可見汽車市場的巨大潛力。仙桃汽車保有量發(fā)展迅猛，近年已經(jīng)突破輛，汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎來新機16仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市場分析|仙桃在售商業(yè)項目調(diào)研|仙桃汽車市場分析|仙桃周邊汽車市場分析|專業(yè)汽車市場案例借鑒仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市17國務(wù)院頒布“新國五條”，限購政策不松懈、擴大房產(chǎn)稅試點、保護剛性依舊是商品房產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，商業(yè)地產(chǎn)依舊不受限制。解讀：限購政策不松懈、并通過擴大房產(chǎn)稅試點、對房價目標(biāo)進行限制干預(yù)，核心依舊保護剛性需求客戶，商業(yè)地產(chǎn)依舊未干涉。

2010年：“國十一條”“國十條”“9·29新政”相繼出臺；2011年：“新國八條”出臺。調(diào)控手段也從差別化信貸、增加保障房供給等，逐步上升到限購、限貸和限價；2013年：國務(wù)院總理溫家寶2月20日召開國務(wù)院常務(wù)會議，頒布‘新國五條“。（一）完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。（二）堅決抑制投機投資性購房。

（三）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。

（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。

（五）加強市場監(jiān)管。

國務(wù)院頒布“新國五條”，限購政策不松懈、擴大房產(chǎn)稅試點、保護18新政改變了大部分開發(fā)商的市場預(yù)期，但基于國情、中國的經(jīng)濟制度及結(jié)構(gòu)、中國房地產(chǎn)市場的特殊性等，開發(fā)商們并沒有產(chǎn)生恐慌，在項目運營、公司運營等方面積極調(diào)整，時下在普通住宅市場調(diào)控持續(xù)加碼的情況下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域正在受到熱捧，綠地、華潤等企業(yè)相繼成立商業(yè)地產(chǎn)運營公司。從大勢的研判中我們可發(fā)現(xiàn)：政策的內(nèi)容逐步從原則性的、指導(dǎo)性向執(zhí)行性的、操作性強的方面推進。未來一段時間，出臺更多政策的可能性很小了。市場開始進入政策的消化期和深度博弈期。圓周率認為短時間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場不會遭遇調(diào)控，若有個別區(qū)域出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，對商業(yè)地產(chǎn)的管控將有可能加強，但對像仙桃等三四線城市而言，政策影響很小。開發(fā)公司資金鏈對銷售回款的要求會更高，一次性付款將得到更大的優(yōu)惠幅度。地產(chǎn)政策解讀小結(jié)新政改變了大部分開發(fā)商的市場預(yù)期，但基于國情、中國的經(jīng)濟制度19仙桃房產(chǎn)市場發(fā)展日益完善，板塊競爭格局激烈，尤其以城南片區(qū)、南城新區(qū)最為凸顯，但新城板塊追捧熱度最高。城西北片老城區(qū)城市南擴南城新區(qū)城南片區(qū)城西南片城東片區(qū)仙桃房產(chǎn)市場發(fā)展日益完善，板塊競爭格局激烈，尤其以城南片區(qū)、202013年第一季度，仙桃城區(qū)共銷售房源3445套（同比2012年增長95.63%），面積379151.48㎡（同比2012年增長113.03%），均價3184.78元/㎡（同比2012年略微下降1.78%）。其中住宅銷售3255套，銷售面積356263.74㎡，均價2989.09元/㎡；非住宅銷售190套數(shù)，銷售面積22887.74㎡，均價6230.88元/㎡。從銷售情況來看，城南版塊的住宅銷售量占總比例癿42%，其次是城西版塊占總比癿24%，老城區(qū)占22%，城東最少，僅為12%。政府的規(guī)劃劃和大力開發(fā)，使城南廣受購房者癿喜愛，大家都看好城南的發(fā)展?jié)摿?。第一季度銷售情況分析：受春節(jié)返鄉(xiāng)潮的影響，仙桃第一季度銷售情況較好，整體城南板塊銷售情況尤佳。2013年第一季度，仙桃城區(qū)共銷售房源3445套（同比20121◆4月，全市商品房供應(yīng)16459套，約174.85萬方，其中：住宅供應(yīng)12990套，占比78.92%，供應(yīng)面積為136.68萬方，占比78.17%；商業(yè)供應(yīng)2040套，占比12.39%，供應(yīng)面積為23.98萬，占比13.72%；車庫供應(yīng)303套，占比1.84%，供應(yīng)面積為1.07萬方，占比0.61%。◆

從結(jié)轉(zhuǎn)/新增情況看，結(jié)轉(zhuǎn)供應(yīng)占4月市場整供應(yīng)的73.92%，新增供應(yīng)占比26.08%。存量物業(yè)占市場主導(dǎo)，當(dāng)前市場商業(yè)整體供應(yīng)量較為飽和，商業(yè)競爭格局日益凸顯，挖掘投資客是商業(yè)運營的重點。第一季度供應(yīng)量情況分析：市場住宅供應(yīng)量依舊占主導(dǎo)，占總貨量供應(yīng)的78%，隨著眾多商業(yè)項目的入市，商業(yè)競爭慢慢凸顯。◆4月，全市商品房供應(yīng)16459套，約174.8522仙桃住宅市場分析：區(qū)域住宅市場群雄割據(jù)，樓市競爭白熱化，未來供應(yīng)量將達近400方的供應(yīng)量，市場供應(yīng)量已過度飽和。仙桃六大居住區(qū)：老城區(qū)、城南片區(qū)、城東片區(qū)、西北片區(qū)、西南片區(qū)、南城新區(qū)其中南城市場競爭壓力尤為突出。城西北片區(qū)預(yù)計未來還將有17萬平方上市老城區(qū)預(yù)計未來還將有29萬平方上市城東片區(qū)預(yù)計未來還將有55萬平方米上市城南片區(qū)預(yù)計未來還將有32萬平方上市南城新區(qū)預(yù)計未來還將有150萬平方上市城西南片區(qū)預(yù)計未來還將有91萬平方上市仙桃住宅市場分析：區(qū)域住宅市場群雄割據(jù)，樓市競爭白熱化，未來23仙桃市呈現(xiàn)被迫迎合離心式的城市化擴張模式（動態(tài)的競爭趨勢）老城區(qū)老城區(qū)土地日趨稀缺，土地價格攀升，帶動房價上漲，開發(fā)商向新城區(qū)轉(zhuǎn)移；引進衛(wèi)星城居住觀念，區(qū)域功能得到升級從被動郊區(qū)化到新城市化在市政規(guī)劃下，隨著市政建設(shè)的逐步完善，仙桃的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)生水起，發(fā)展熱度越來越高。城市擴張周邊地域新城區(qū)仙桃城市房產(chǎn)市場解讀仙桃市呈現(xiàn)被迫迎合離心式的城市化擴張模式（動態(tài)的競爭趨勢）老24隨著仙桃樓市政策的具體實施，眾多購置者更趨理性，促使仙桃各樓盤向品質(zhì)化發(fā)展的步伐加快；隨著仙的經(jīng)濟發(fā)展及城市化進程加快，人們對居住提出了更高要求，客戶對區(qū)域板塊發(fā)展及整體規(guī)劃配套要求更高，加上仙桃南城過度開發(fā)，住宅市場競爭壓力日益凸顯；

據(jù)統(tǒng)計未來2-3年內(nèi)會有272萬方的推盤量，按每年正常銷售60萬方測算，不考慮后期新增土地供應(yīng)量，現(xiàn)有的供應(yīng)量可保證仙桃4.53年的銷售周期。而且，隨著眾多品牌開發(fā)商進駐，市場的競爭會變得更加激烈。仙桃住宅市場觀察結(jié)論隨著仙桃樓市政策的具體實施，眾多購置者更趨理性，促使仙桃各2526仙桃商業(yè)圈概述：城市南移、形成多個商圈并存格局，南城商圈格局與發(fā)展處于初步階段，市場培育期較長。以銀泰百貨商業(yè)廣場、好鄰居購物中心為標(biāo)識的仙桃老商圈以正在新建的元泰步行街、豪布斯卡、現(xiàn)代森林國際等大型住宅區(qū)為起點新城行政商務(wù)圈仙桃經(jīng)過近幾年的飛速發(fā)展，由原來以銀泰百貨商業(yè)廣場、好鄰居購物中心為整個城市的商業(yè)中心擴張至南城新型商圈。目前元泰·步行街、豪布斯卡等新商業(yè)體的出現(xiàn)，逐步形成了兩大百貨商業(yè)圈，同時通過漢江路，仙南大道進行連接，使仙桃商業(yè)呈現(xiàn)“啞鈴”狀，使城市形成南北呼應(yīng)，東西同步發(fā)展的商業(yè)格局。26仙桃商業(yè)圈概述：城市南移、形成多個商圈并存格局，南城商圈26區(qū)域商業(yè)發(fā)展特征仙桃商業(yè)發(fā)展階段是處于商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場不斷細分不同人群的中級階段；國內(nèi)省內(nèi)一線中大型超市、綜合農(nóng)貿(mào)小百貨市場、傳統(tǒng)商業(yè)街、新型商業(yè)體等多形態(tài)，多層次并存的狀態(tài)，難以提升城市商業(yè)整體品味；整體商業(yè)布局仍以街區(qū)商業(yè)為主，除老城區(qū)板塊已形成的商業(yè)中心外，其他版塊尚未形成真正意義的核心商業(yè)中心。城南新城的規(guī)劃利好，多個大型商業(yè)體的集中開發(fā)，將形成“雙圈”格局。商業(yè)整體裝修風(fēng)格和層次較低，商業(yè)面貌比較陳舊；商業(yè)多以單店獨戶的形式經(jīng)營為主，且沿街“一”字排開，經(jīng)營靈活性較好，但人車混行，缺乏完善的商業(yè)配套功能。區(qū)域商業(yè)發(fā)展特征仙桃商業(yè)發(fā)展階段是處于商業(yè)業(yè)態(tài)不斷豐富，市場27仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市場分析|仙桃在售商業(yè)項目調(diào)研|仙桃汽車市場分析|仙桃周邊汽車市場分析|專業(yè)汽車市場案例借鑒仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市28仙桃商業(yè)項目分布圖漢宜高速黃金大道仙桃大道紡織大道1362漢江路復(fù)州大道5絲寶路47891：文華·豪布斯卡2：新天地國際廣場3：仙桃城市廣場4：仙桃世界城5：綠地華庭（對面）6：元泰·新世界步行街7：現(xiàn)代森林國際城8：歐亞達家具廣場9：翔球家具廣場仙桃商業(yè)項目分布圖漢宜高速黃金大道仙桃大道紡織大道1362漢29區(qū)域商業(yè)樓盤信息匯總區(qū)域商業(yè)樓盤信息匯總30文華·豪布斯卡一期文華·豪布斯卡一期31商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在40—160平米之間，單鋪銷售總價控制在30—50萬之間，首付款保持在15—25萬，從銷售情況來看，位置較好，總價較低的鋪面去化情況較為理想。商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在40—160平米之間，單鋪銷售總32文華·豪布斯卡營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目對外宣傳“先招商后銷售”的形式，提升項目在市場的公信力、客戶對項目的認可度，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以商業(yè)布局為噱頭，通過拉高價格，提升投資回報力，壓縮項目投資風(fēng)險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認可度。實質(zhì)：營造投資熱度，同步招商、從而達到銷售目的?？腿悍治觯轰伱婵們r不高，項目投資客戶面較大，主要集中在仙桃彭場鎮(zhèn)等周邊經(jīng)濟情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶。推廣形式：戶外造勢、活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、派單、電影下鄉(xiāng)及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。文華·豪布斯卡營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目對外宣傳“33新天地國際廣場新天地國際廣場34家樂福和蘇寧電器的入場已經(jīng)占據(jù)了商業(yè)部分的一半，家樂福在整個二樓及二樓以上，蘇寧在一樓內(nèi)街再加上一些品牌店鋪的入駐，可供銷售的自營店鋪僅為一樓臨街鋪子。銷售方式：長期返租,返租年限：5-10年（有待開發(fā)商確定）回報率：6-10%（有待開發(fā)商確定）10年返租回報率調(diào)查如下：新天地國際廣場項目情況概述家樂福和蘇寧電器的入場已經(jīng)占據(jù)了商業(yè)部分的一半，家樂福在整個35新天地國際廣場營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目對外宣傳“家樂福、蘇寧電器入駐”，以長期返租的形式，提升項目在市場的投資熱度，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以已入駐成形的大型商業(yè)入駐，通過長期返租的形式，壓縮客戶投資風(fēng)險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認可度。實質(zhì)：借助入駐大型成功商業(yè)體來保障投資收益，增加對其的投資熱度，促進商鋪銷售目的。客群分析：處于新老城區(qū)交界處，預(yù)計的鋪面總價不高，項目投資客戶面較大，主要集中在仙桃城南新區(qū)客戶及周邊經(jīng)濟情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶。推廣形式：戶外造勢、商家入駐活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、派單、網(wǎng)絡(luò)及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。新天地國際廣場營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目對外宣傳“36仙桃城市廣場仙桃城市廣場375層樓共2萬方商業(yè)，但只銷售一樓和二樓，一樓整樓和二樓內(nèi)部的商鋪集中在20-30㎡之間，總價在80-120萬左右，二樓臨街窗口有少量大面積商鋪，總價在200萬以上。銷售總面積不到1萬方，銷售9個月剩10個商鋪，皆為小面積商鋪。從整體來看位置好的商鋪銷售情況好，小面積供應(yīng)量大未銷售完全，大面積的小供應(yīng)量反而銷售完全，主要由于大面積商鋪較少。一樓二樓5層樓共2萬方商業(yè)，但只銷售一樓和二樓，一樓整樓和二樓內(nèi)部的38銷售方式：長期返租年限：3年回報率：6%3年返租回報率調(diào)查如下：小體量商業(yè)，且又只銷售一樓和二樓，銷售總面積不到1萬方，銷售9個月剩少量商鋪。銷售方式：長期返租年限：3年回報率：6%小體量39仙桃城市廣場營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目對外宣傳“家樂福、蘇寧電器入駐”，以長期返租的形式，提升項目在市場的投資熱度，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以已入駐成形的大型商業(yè)入駐，通過長期返租的形式，壓縮客戶投資風(fēng)險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認可度。實質(zhì)：借助入駐大型成功商業(yè)體來保障投資收益，增加對其的投資熱度，促進商鋪銷售目的?？腿悍治觯禾幱谛吕铣菂^(qū)交界處，預(yù)計的鋪面總價不高，項目投資客戶面較大，主要集中在仙桃城南新區(qū)客戶及周邊經(jīng)濟情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶。推廣形式：戶外造勢、商家入駐活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、派單、網(wǎng)絡(luò)及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。仙桃城市廣場營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目對外宣傳“40綜合體——仙桃世界城綜合體——仙桃世界城41仙桃世界城營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目地段位于繁華的大新路的后段，招商上突出銀泰仙桃商城，借助與其同在一地段，來往人流共同性，拉升項目價值，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，利用成熟的地段與市場，配以短期返租減小項目投資風(fēng)險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認可度。實質(zhì)：利用成熟的地段與市場優(yōu)勢，無需擔(dān)心招商，通過控制招商質(zhì)量，從而達到銷售目的?？腿悍治觯盒Ч詈玫氖窃谖錆h漢正街派發(fā)傳單，針對的是在漢正街做生意的投資客，和仙桃本地和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客。推廣形式：戶外造勢、派單、及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。仙桃世界城營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目地段位于繁華42元泰·新世界步行街元泰·新世界步行街43商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在20—100平米之間，但是鋪子多為20-30平米左右和50平米左右的商鋪，購買大面積為幾個相連鋪子打通，且可以認多個籌。元泰·新世界步行街招商和管理為湖北思銳代理，其典型項目為武漢光谷步行街，西班牙風(fēng)情街。銷售方式：短期返租年限：3-5年回報率：6-8%3-5年返租回報率調(diào)查如下：元泰·新世界步行街商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在20—100平米之間，但是鋪子多44元泰·新世界步行街營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目負責(zé)招商及后期運營的是思銳，思銳招商上利用自己成熟的武漢光谷步行街資源進行招商，通過已招商戶對項目價值拉升，從而拉動項目銷售，從項目實質(zhì)情況來看，以優(yōu)秀商戶入駐，后期統(tǒng)一運營管理品牌，配以短期返租減小項目投資風(fēng)險，從而吸引區(qū)域投資客戶對項目的認可度。實質(zhì)：營造投資熱度，招商先行、統(tǒng)一運營管理，從而達到銷售目的?？腿悍治觯轰伱娣N類較多，每層均價也有差異，總價可選擇性高，項目投資客戶面較全面，主要集中在仙桃城北老城區(qū)投資及二次置業(yè)人群，仙桃白領(lǐng)及以上階層，還有周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客。推廣形式：戶外造勢、活動推升區(qū)域知名度及促銷、不定期組織推介活動、短信、派單、及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段。元泰·新世界步行街營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目負責(zé)45現(xiàn)代·森林國際城一期二期三期現(xiàn)代·森林國際城一期二期三期46商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在40平米左右，總價在50-80萬。現(xiàn)代·森林國際城與元泰·新世界步行街運營管理同為湖北思銳代理，但其招商為另一家代理機構(gòu)。銷售方式：長期返租年限：10年回報率：6-8%10年返租回報率調(diào)查如下：現(xiàn)代·森林國際城商業(yè)鋪面面積劃分區(qū)間保持在40平米左右，總價在50-80萬47現(xiàn)代·森林國際城營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目走高端盤路線，現(xiàn)階段重點銷售住宅，再來做商業(yè)部分商業(yè)招商滯后，招商方向與政策不明。通過了解，招商滯后是等待新政府搬遷，及新客運站的搬遷，現(xiàn)在銷售只是以價換取少量銷售回籠部分資金，所以銷售不積極，在宣傳方面略好于銷售，利潤增長點在二期，三期的大體量商業(yè)，二期，三期開發(fā)同步于新市政中心的建立，后期拉升價格。實質(zhì)：銷售招商滯后，等待后期區(qū)域價值飆升，再創(chuàng)造利潤增長點?？腿悍治觯褐饕性谙商遗韴鲦?zhèn)等周邊經(jīng)濟情況較好鄉(xiāng)鎮(zhèn)及仙桃本地投資客，部分江漢平原及周邊市投資客戶推廣形式：戶外造勢、活動推升區(qū)域知名度、短信、派單、及項目現(xiàn)場包裝等推廣手段?，F(xiàn)代·森林國際城營銷策略及銷售情況分析營銷策略：項目走高端48區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征總結(jié)

仙桃未來商業(yè)供應(yīng)量較大，本項目后期面臨市場風(fēng)險相對較大；仙桃市商業(yè)分部兩塊（城南新城、老城），近年逐步向城南發(fā)展，新城價格明顯比老城價格要低，差不多每平米少10000元，近兩年仙桃商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)量迅速增大，不但開盤項目數(shù)量增多，體量也逐步增大，由原來的單個三四萬方的小項目發(fā)展到有著數(shù)十萬平方米的大型綜合體。銷售價格增長較快，銷售情況良好。從以上數(shù)據(jù)可以看出，仙桃市如今的大部分商業(yè)銷售價格在1-2樓在3-4萬元/㎡左右，3-5層售價略低。商業(yè)操作思路上多采用返租形式，帶租約銷售，包租年限在5-10年左右，年投資回報，多采取分層次遞增的形式，以年投資回報率6%-10%之間；鋪面劃分采取虛擬產(chǎn)權(quán)的形式，面積多在20-40平米之間，總價控制在20-40萬之間。投資客戶占主導(dǎo)。區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)特征總結(jié)仙桃未來商業(yè)供應(yīng)量較大，本項目后期面臨49區(qū)域市場對本項目的利好借鑒鋪面劃分區(qū)間30—120平米（以20-30平為主）鋪面劃分均留通道，保證公攤面積不超過40%承受總價總價20萬—40萬操盤思路較為類似，招商先行，采取帶租約銷售；包租多為5-10年，年投資回報率在6%-8%之間；投資客是區(qū)域主力購鋪客戶；市場去化量在10萬方左右，以第一季度去化2萬方反推區(qū)域市場對本項目的利好借鑒鋪面劃分區(qū)間50仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市場分析|仙桃在售商業(yè)項目調(diào)研|仙桃汽車市場分析|仙桃周邊汽車市場分析|專業(yè)汽車市場案例借鑒仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市51漢宜高速黃金大道仙桃大道漢江路紡織大道復(fù)州大道何李路123456789絲寶路仙桃汽車市場分布：仙桃汽車市場分布較為零散，主要集中在城西片區(qū)，沿街店鋪較多，集中市場較少。說明：全市約30家一手車經(jīng)營網(wǎng)點多以經(jīng)銷商和廠家直營店為主。僅4家汽車4S店（福特、雪鐵龍、昌河）且坐落分散。漢宜高速黃金大道仙桃大道漢江路紡織大道復(fù)州大道何李路123452仙桃汽車市場分布：仙桃汽車市場分布較為零散，主要集中在城西片區(qū)，沿街店鋪較多，集中市場較少。仙桃汽車市場分布：仙桃汽車市場分布較為零散，主要集中在城西片53市場現(xiàn)狀：區(qū)域板塊汽車市場經(jīng)營嚴重不規(guī)范、占道經(jīng)營現(xiàn)象突出，整體形象檔次偏低，缺乏專業(yè)管理。臨街私房臨街鋪面汽車美容二手車交易市場現(xiàn)狀：區(qū)域板塊汽車市場經(jīng)營嚴重不規(guī)范、占道經(jīng)營現(xiàn)象突出，54客戶訪談——德政院豐田展示店基本概況：店鋪總面積約320平米，由四檔單層面積約80平米的社區(qū)底商打通經(jīng)營，汽車展示區(qū)占160平米，汽車維修區(qū)約占160平米，由于商鋪為上下兩層布局，二層基本閑置，作為員工休息區(qū)。目前店鋪租金在30元/平米·月，考慮到租約到期，戶主提高租金的壓力，經(jīng)銷商考慮重新尋地經(jīng)營。訪談描述：店鋪經(jīng)理對本項目比較了解，比較關(guān)心租賃價格、同時對項目的市場信心比較擔(dān)憂，中途多次詢問其它品牌汽車是否入駐。也在綜合權(quán)衡綠地板塊的市場。市場信心不足關(guān)注租賃及招商政策客戶訪談——德政院豐田展示店基本概況：市場信心不足55客戶訪談——蘭霸蘭三環(huán)瑞通展示店基本概況：店鋪總面積約230平米，由四檔單層面積50多平米的集群市場打通經(jīng)營，整體以汽車展示為主，展示區(qū)后面是停車大院，形成“前廳后院”的格局市場，商鋪僅一層，辦公區(qū)位于后院搭建的板房內(nèi)。目前店鋪租金在22元/平米·月，該店是仙桃較為有影響力的店面，銷售情況較好，考慮到形象改造，目前，經(jīng)銷商正考慮購地或租地自建專業(yè)標(biāo)準的4S銷售展廳。訪談描述：店鋪經(jīng)理對本項目比較關(guān)注，前期也與公司領(lǐng)導(dǎo)約談過，其想購地自行經(jīng)營，與本項目營銷模式不符，先考慮在綠地對面空地租地建店自營。購地自主經(jīng)營對項目是否賣地較為在意客戶訪談——蘭霸蘭三環(huán)瑞通展示店基本概況：購地自主經(jīng)營56區(qū)域汽車市場特征總結(jié)從仙桃汽車市場分析來看，主要有以下幾個方面的特征：1、經(jīng)營不規(guī)范，沿街亂停亂放，占道經(jīng)營，嚴重影響市容市貌；2、經(jīng)營規(guī)模小，車輛品種較為單一，不能集多個品牌于一體，不能滿足快速發(fā)展的汽車環(huán)境；3、汽車銷售點分布散亂，店面狹小簡陋，不利于管理；4、多數(shù)區(qū)域內(nèi)客戶選擇外地購車，稅收流失嚴重。從經(jīng)營戶或經(jīng)銷商經(jīng)營要求來看：1、對整車銷售的大經(jīng)銷商而言，他們比較關(guān)注項目是否可以賣地或租賃地皮自主建設(shè)經(jīng)營，同時，比較關(guān)注后期市場氛圍的形成狀況；2、對于小型自營業(yè)主而言，他們比較關(guān)注招商政策及市場信心，部分實力較強的客戶對銷售價格比較關(guān)注；3、對于汽車配件、美容裝飾、汽車維修、二手車等自營戶而言，他們比極關(guān)注市場氛圍和銷售價格。缺乏專業(yè)、規(guī)范的專業(yè)市場關(guān)注收益空間，對成本控制較大區(qū)域汽車市場特征總結(jié)從仙桃汽車市場分析來看，主要有以下幾個方57仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市場分析|仙桃在售商業(yè)項目調(diào)研|仙桃汽車市場分析|仙桃周邊汽車市場分析|專業(yè)汽車市場案例借鑒仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市58天門陸宇汽車大市場（一期）4S店汽車展廳、維修車間辦公服務(wù)區(qū)商務(wù)中心天門陸宇汽車大市場（一期）4S店汽車展廳、維修車間辦公服務(wù)區(qū)59目前6個汽車4S店已建成由公司股東持有經(jīng)營，在售的是一期汽配用品、美容保養(yǎng)綜合樓，目前共銷售28套商鋪，總計5000平米。銷售策略：不包租，自買自營。一、二層連買，三層單買?，F(xiàn)行優(yōu)惠：認籌期間一萬抵三萬。優(yōu)惠后一、二樓均價4000元／㎡左右，三樓均價2000元／㎡左右。銷售評估：6個汽車4S店由公司股東自我持有,經(jīng)營品牌已確定（現(xiàn)代、大眾、神龍、三菱、長安、本田）其中神龍以于9月份試營業(yè)，招商難度不大。前期認籌70%，元旦期間開盤，因體量較小資金壓力不大，主打價格優(yōu)勢吸引投資、自主經(jīng)營群體。天門陸宇汽車大市場（一期）市場較小，滿足天門當(dāng)?shù)匦枨螅狈Ω叨似放破嚹壳?個汽車4S店已建成由公司股東持有經(jīng)營，在售的是一期汽配60潛江天馳汽車城4S店汽車飾品展示汽車展示商務(wù)中心潛江天馳汽車城4S店汽車飾品展示汽車展示商務(wù)中心61目前8個汽車4S店已建成，現(xiàn)在售一期2個汽車飾品展示中心，經(jīng)營范圍擴大到汽配用品、美容保養(yǎng)綜合樓。共銷售40套商鋪，共計3940.8平米。銷售策略：兩年包租，每年返還5%，不充抵房款。由物業(yè)管理公司每年按年返還。一、二層連買，暫時無促銷優(yōu)惠，一、二樓均價5888元／㎡左右。銷售評估：8個汽車4S店由公司股東持有經(jīng)營，品牌已招租完成（豐田、雪佛蘭、別克、東風(fēng)日產(chǎn)、東風(fēng)悅達起亞、東風(fēng)風(fēng)神、本田）其中雪佛蘭、別克、東風(fēng)日產(chǎn)以于9月份試營業(yè)，招商難度不大。前期銷售80%，8月期間開盤，一樓層高5.6米可分割2層，二樓層高3米。宣傳口號買兩層送一層。但其銷售區(qū)域經(jīng)營類型與旁邊專業(yè)市場重合，后期銷售有一定難度。

一期銷售較好，市場氛圍已初步形成，銷售壓力大。潛江天馳汽車城目前8個汽車4S店已建成，現(xiàn)在售一期2個汽車飾品展示中心，經(jīng)62潛江嘉業(yè)汽配城潛江嘉業(yè)汽配城63潛江嘉業(yè)汽配城內(nèi)鋪47-50㎡,街鋪在100-120㎡之間臨街內(nèi)鋪潛江嘉業(yè)汽配城內(nèi)鋪47-50㎡,街鋪在100-120㎡之間臨64項目一期開發(fā)約25畝。項目分三期開發(fā)，項目由2棟臨街商鋪，10棟汽配、維修、美容集群內(nèi)街鋪組成。目前一期6棟內(nèi)街商鋪與今年4月份開始認籌，12月底開盤。共銷售126套商鋪，共計18900平米。銷售策略：三年包租，每年返還10%，充抵首付款，三層連買。現(xiàn)行優(yōu)惠：認籌期間一萬抵三萬，每日增值300元，優(yōu)惠后均價4700元／㎡左右。銷售評估：產(chǎn)品地位與旁邊天馳汽車城有部分產(chǎn)品重合，對比銷售時機較晚。從認籌前期到開盤期，均無實際招商工作，雖有項目主體定位但無可持續(xù)經(jīng)營模式，很難打動投資購買意愿。預(yù)計前期認籌40%左右，項目地塊狹小間距過窄，一樓層高4.8米，二、三樓層高3米。后期銷售有一定難度。與天馳項目重疊，整體運營不佳，以汽配銷售為主。潛江嘉業(yè)汽配城項目一期開發(fā)約25畝。項目分三期開發(fā)，項目由2棟臨街商鋪，165洪湖柏枝汽車城汽車展示區(qū)商務(wù)酒店汽車美容區(qū)汽車維修區(qū)洪湖汽車銷售店多存在私房底樓，市場規(guī)范程度低洪湖柏枝汽車城汽車展示區(qū)商務(wù)酒店汽車美容區(qū)汽車維修區(qū)洪湖汽車66荊門宜洋汽車后市場荊門宜洋汽車后市場67荊門宜洋汽車后市場■面積區(qū)間在20-50平米之間，采取“0”公攤銷售，但價格較高，實質(zhì)將公攤面積通過核算后，計入售價中，銷售套內(nèi)使用面積?！鲣N售價格在10000-12000元/平米之間，總價在20-50萬之間。荊門宜洋汽車后市場■面積區(qū)間在20-50平米之間，采取“68武漢汽車公園一期武漢汽車公園一期69武漢汽車公園一期區(qū)域劃分明確，確定租賃板塊，銷售板塊武漢汽車公園一期區(qū)域劃分明確，確定租賃板塊，銷售板塊70目前9個汽車4S店已建成投入使用，由開發(fā)商與品牌經(jīng)銷商定向合作開發(fā)?，F(xiàn)在售的是高檔汽車展廳共銷售300套商鋪，共計15000平米。2010年3月開盤。銷售策略：20年包租，第一年返租6%，第2-7年返租7%，第8-20年返租8%，鋪面劃分20-95㎡面積不大，每年底返還租金。均價10000元／㎡左右。銷售評估：主力店招商成功，9個汽車4S店（寶馬、雷克薩斯、奔馳、斯巴魯、雷諾、Jeep克萊斯勒、韓國現(xiàn)代、菲亞特、捷豹路虎）陸續(xù)營業(yè)，因定向合作開發(fā)前期土地資金壓力不大?，F(xiàn)在售15000㎡高檔汽車展廳，銷售周期已近3年預(yù)計銷售85%。鋪面劃分不大（總價優(yōu)勢）包租周期長是最大銷售優(yōu)勢。但高檔汽車展廳現(xiàn)在還處于招商階段，對返祖方式的有效性疑慮、投資者對汽車展廳的營運模式、盈利模式認知匱乏，接受度不高是項目的最大抗性。市場定位、汽車品牌均較為高端，以汽車展銷為主。武漢汽車公園一期目前9個汽車4S店已建成投入使用，由開發(fā)商與品牌經(jīng)銷商定向合71區(qū)域周邊汽車市場總結(jié)■周邊區(qū)塊汽車市場規(guī)模都不大，除武漢中心板塊外；■

品牌4S店先行，作為市場切入點，提升項目整體形象。實際銷售產(chǎn)品多為2—3層產(chǎn)業(yè)配套物業(yè)，主要經(jīng)營范圍以汽車配件用品、美容、保養(yǎng)為主。門面皆為街鋪上下連買，面積在100平米左右?！鲣N售產(chǎn)品多采取包租形式，這是由商業(yè)地產(chǎn)投資特性決定。新市場培育期大致為3—5年，期間實際租金水平較低，租售比小于投資預(yù)期。開發(fā)商為降低銷售門檻，打消投資者心理預(yù)期顧慮，多采用2—3年返祖形式促銷。后續(xù)經(jīng)營交為商業(yè)管理公司或物業(yè)公司管理，以實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)快速回籠資金。■項目規(guī)劃多以銷售、辦證、零部件用品、維修等一站式汽車購物為主要賣點。多期開發(fā)，回籠一部分資金，根據(jù)項目實際銷售情況整合定位下期開發(fā)布局?！稣猩滔刃校捌谝M主力4S店拉動整體招商氛圍，以招商優(yōu)勢作為銷售助力。區(qū)域周邊汽車市場總結(jié)■周邊區(qū)塊汽車市場規(guī)模都不大，除武漢中72仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市場分析|仙桃在售商業(yè)項目調(diào)研|仙桃汽車市場分析|仙桃周邊汽車市場分析|專業(yè)汽車市場案例借鑒仙桃市場解讀|仙桃重點指標(biāo)分析|仙桃房產(chǎn)市731%轎車專修園區(qū)汽配城一、二期汽車美容用品園區(qū)占地面積410畝，其中一、二期汽配市場及倉儲用地200畝（目前一期已建成），未來將建成集汽配交易、車輛美容修理、倉儲物流于一體的現(xiàn)代化綜合專業(yè)汽配市場。規(guī)劃布局整齊有序，分區(qū)明確，且預(yù)留未來發(fā)展用地；道路系統(tǒng)及停車體系結(jié)合良好，方便快捷。開發(fā)策略先行啟動車輛常用零配件及養(yǎng)護用品，同時結(jié)合“五年回購”等優(yōu)惠政策、汽配交易會迅速聚集人氣；遠期將依托1500畝藍海（武宿）國際物流港規(guī)劃的山西后市場基地的多元化完善汽車服務(wù)配套體系打造太原最大的綜合汽配商貿(mào)基地汽配城總體效果圖示意汽配城局部平面示意案例一：藍海國際汽配城依托規(guī)劃中的山西汽車后市場基地—藍海國際物流港的全面配套，打造現(xiàn)代化一站式綜合性專業(yè)汽配市場?？山梃b點項目簡介1%轎車專修園區(qū)汽配城一、二期汽車美容用品園區(qū)占地面積41074區(qū)位：位于太原武宿新城區(qū)域，太榆同城中心位置占地：27.3萬平米（410畝）建面：35萬平米容積率：1.28是一個集汽配、汽修、倉儲、物流、信息于一體的國際化汽配交易大型專業(yè)批發(fā)市場，是山西省重點招商引資項目、中部地區(qū)最先進的汽配貿(mào)易流通平臺和汽配產(chǎn)品集散基地。項目簡介藍海國際汽配城依托規(guī)劃中的山西汽車后市場基地—藍海國際物流港的全面配套，打造現(xiàn)代化一站式綜合性專業(yè)汽配市場區(qū)位：位于太原武宿新城區(qū)域，太榆同城中心位置項目簡介藍海國際75功能分區(qū)汽配商貿(mào)區(qū)轎車專修區(qū)汽車美容用品園區(qū)轎車專修園區(qū)汽車美容用品園區(qū)汽配商貿(mào)區(qū)汽配城局部平面示意汽配城功能分區(qū)示意工程機械一條街底盤系列一條街底盤系列一條街8m10m10m店鋪店鋪店鋪店鋪2.5m5m5m5m8m5m沿街店面三種商鋪戶型項目借鑒太原現(xiàn)有市場無較好規(guī)劃的汽配、汽修園區(qū)，皆布局混亂園區(qū)分區(qū)明確，以汽配商貿(mào)區(qū)為核心，居中布置，汽配商貿(mào)以豎排行列式布局，規(guī)整有序，方便車輛進出通用件一條街微配一條街機油一條街店鋪店鋪店鋪藍海國際汽配城是太原目前汽配、汽修市場中規(guī)劃布局最規(guī)整合理的汽車園區(qū)功能分區(qū)汽配商貿(mào)區(qū)轎車專修園區(qū)汽車美容用品園區(qū)汽配商貿(mào)區(qū)汽76|項目基本概況|項目SWOT分析|項目目標(biāo)客群鎖定|項目形象定位項目本體分析|項目基本概況|項目SW77從地塊位置來看，地塊處在城南新區(qū)西部，屬于仙桃發(fā)展的核心帶，地塊未來升值價值較佳，地塊緊臨漢宜高速，物流交通運輸較為方便，規(guī)劃的整體環(huán)境及配套較為齊全。地塊基本信息概況——地塊區(qū)位從地塊位置來看，地塊處在城南新區(qū)西部，屬于仙桃發(fā)展的核心帶，78123433地塊環(huán)境：地塊東面臨豪布斯卡，周邊市政配套完善，但為形成整體氛圍，緊鄰洪南大道，對外昭示性較強，交通便利。項目地塊東面與豪布斯卡隔路相望，周邊地勢平坦，區(qū)域內(nèi)以原住居民為主，對外昭示性和吸納性較強。整體商業(yè)氛圍和環(huán)境有待提升和改善。21123433地塊環(huán)境：地塊東面臨豪布斯卡，周邊市政配套完善，79地塊人車流通分析：地塊所處的仙洪公路車流量較大，人流量很少，項目昭示性較強，應(yīng)充分提升現(xiàn)場營銷氛圍的包裝車流量：35-40輛/min人流量：3人/min車流量：35-40輛/min人流量：3人/min地塊人車流通分析：地塊所處的仙洪公路車流量較大，人流量很少，80地塊緊鄰仙洪大道，1路、7路公交站處在項目門口，通往仙桃城區(qū)，出行較為便捷，處于漢宜高速路口，并可以直達通往洪湖，潛江等地，交通網(wǎng)絡(luò)較為完善。交通情況：地塊周邊現(xiàn)有2路公交直達，均通往城區(qū)，出行較為便捷，并處在高速路口，物流運輸便捷。地塊緊鄰仙洪大道，1路、7路公交站處在項目門口，通往仙桃城區(qū)81項目分析總結(jié)從上述分析中可見，從本體屬性上看，本項目呈現(xiàn)如下基本特征：1、從地段屬性看，項目處于仙桃城南發(fā)展區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅o鄰仙洪大道、仙南大道，交通便利，對外昭示性強，未來發(fā)展較理想；2、從商業(yè)價值看，周邊當(dāng)前分布有當(dāng)?shù)鼐用袼椒浚詮V水市內(nèi)本地居民為主，城南整體商業(yè)氛圍尚未形成，市場培育期較長，項目屬于長期投資物業(yè)，投資價值的挖掘尤為重要；3、從市場屬性上看，區(qū)域內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量較大，區(qū)域未來競爭激烈，項目應(yīng)在提升產(chǎn)品整體性價比，從而提高競爭力；4、從項目屬性上看，37萬多方的體量，在區(qū)域?qū)儆诖笮鸵?guī)模，地塊較為規(guī)整，適宜及時開發(fā)。地段城南城市發(fā)展重點地塊規(guī)模大開發(fā)周期長，屬長線投資體地塊周邊商業(yè)氛圍尚未形成，競爭壓力大項目分析總結(jié)從上述分析中可見，從本體屬性上看，本項目呈現(xiàn)如下82地塊基本經(jīng)濟指標(biāo)：地塊分A、B地塊，A地塊為一期開發(fā)用地，主要以汽車商業(yè)用地為主，B地塊為配套居住地塊。地塊基本經(jīng)濟指標(biāo)：地塊分A、B地塊，A地塊為一期開發(fā)用地，主8384項目2#、3#結(jié)構(gòu)分析（1F部分）建面：3039.8㎡，層高：6米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：垂直、平行人流動線明確，垂直人流動線通過一部扶梯和一部升降電梯及3個步梯組合而成。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，8-12米柱距，便于商鋪的組合和利用。層高設(shè)計，滿足汽車展廳空間需要，并利于商業(yè)內(nèi)部空氣流通，帶臨時庫房設(shè)計。結(jié)構(gòu)劣勢：主入口不臨主干道，展示面偏弱；內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；三樓梯設(shè)置，分割后，公攤較大。汽車電梯電梯樓梯樓梯樓梯電梯84項目2#、3#結(jié)構(gòu)分析（1F部分）建面：3039.8㎡，84項目2#、3#結(jié)構(gòu)分析（3F部分）汽車電梯電梯樓梯樓梯樓梯電梯建面：2001.4㎡，層高：5.4米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：垂直、平行人流動線明確，垂直人流動線通過一部扶梯和一部升降電梯及3個步梯組合而成。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，8-12米柱距，便于商鋪的組合和利用。帶中空設(shè)置，并利于商業(yè)內(nèi)部空氣流通，易于形成展示空間的開闊、品質(zhì)性。結(jié)構(gòu)劣勢：內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；三樓梯設(shè)置，分割后，公攤較大。項目2#、3#結(jié)構(gòu)分析（3F部分）汽車電梯電梯樓梯樓梯樓電梯85項目2#、3#結(jié)構(gòu)分析（3F部分）電梯樓梯樓梯樓梯電梯建面：3083.6㎡，層高：4.5米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：垂直、平行人流動線明確，垂直人流動線通過一部扶梯和一部升降電梯及3個步梯組合而成。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，8-12米柱距，便于商鋪的組合和利用。四周帶落地窗設(shè)計，視野開闊，通風(fēng)，采光效果較好。結(jié)構(gòu)劣勢：無汽車電梯，使用功能偏窄，易于辦公；內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；三樓梯設(shè)置，分割后，公攤較大。項目2#、3#結(jié)構(gòu)分析（3F部分）電梯樓梯樓梯樓電梯建面：386項目7#結(jié)構(gòu)分析（-1F部分）建面：14936.76㎡，層高：6米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：垂直、平行人流動線明確，垂直人流動線通過4部汽車電梯及11個步梯組合而成。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，8-12米柱距，便于商鋪的組合和利用。分區(qū)明確，適合作為倉儲物流使用結(jié)構(gòu)劣勢：主入口不臨主干道，展示面偏弱；內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；三樓梯設(shè)置，分割后，公攤較大。汽車電梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯汽車電梯車通道車通道汽車電梯汽車電梯項目7#結(jié)構(gòu)分析（-1F部分）建面：14936.76㎡，層高87項目7#結(jié)構(gòu)分析（1F部分）建面：14498.43㎡，層高：6米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：垂直、平行人流動線明確，垂直人流動線通過6部升降電梯及11個步梯組合而成。柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，8-12米柱距，便于商鋪的組合和利用。層高設(shè)計，滿足汽車展廳空間需要，并利于商業(yè)內(nèi)部空氣流通，帶臨時庫房設(shè)計。結(jié)構(gòu)劣勢：主入口不臨主干道，展示面偏弱；內(nèi)部分割墻體較多，不利于分割，建議內(nèi)部盡量不砌墻，但保留相關(guān)管道；三樓梯設(shè)置，分割后，公攤較大。汽車電梯樓梯電梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯電梯汽車電梯主入口主入口主入口主入口車通道車通道中空項目7#結(jié)構(gòu)分析（1F部分）建面：14498.43㎡，層高：88建面：14627.16㎡，層高：6米；結(jié)構(gòu)優(yōu)勢：二樓中庭把商鋪人流動線貫穿一氣，考慮二樓商業(yè)經(jīng)營人流的均好性。建筑物四個角落設(shè)置步行梯，能夠牽引人流上達二樓，滿足消費客群垂直移動的便利，同時中庭四個角也設(shè)置步梯方便人流上行。采用大面積玻璃窗設(shè)計，加速空氣對流，優(yōu)化二樓經(jīng)營及購物環(huán)境。結(jié)構(gòu)劣勢：主入口一樓部分因考慮大型配送車的通行，導(dǎo)致二樓動線彎曲，不利于人流通行和商業(yè)經(jīng)營。單層面積偏大，東西開間較大，很難兼顧邊緣商家的經(jīng)營狀況。項目7#結(jié)構(gòu)分析（2F部分）汽車電梯電梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯電梯汽車電梯樓梯樓梯樓梯樓梯樓梯中空建面：14627.16㎡，層高：6米；項目7#結(jié)構(gòu)分析（2F89物業(yè)格局適合功能分析：2、3號樓展示效果最佳，7號樓功能多樣，可多業(yè)態(tài)經(jīng)營，形成類4S展示一體服務(wù)。物業(yè)格局適合功能分析：2、3號樓展示效果最佳，7號樓功能多樣9091核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶自營業(yè)主、個體生意人、外地經(jīng)商者、企事業(yè)單位管理層，城市精英階層工作5－10年的企事業(yè)單位員工、政府公務(wù)員、公司白領(lǐng)、投資客30歲以上中高收入層，外來生意人，單位普通員工，其他其他各鎮(zhèn)居民，30歲以下中高收入層，其他仙桃及其周邊城鎮(zhèn)中高端客群客戶定位91核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶自營業(yè)主、個體生意人、外91客戶定位（客群細分）自營業(yè)主、個體生意人和企事單位管理層、本地外出商人是本項目的核心客戶自營客戶投資客戶客戶定位（客群細分）自營業(yè)主、個體生意人和企事單位管理層、本92本項目客戶鎖定項目客戶構(gòu)成以仙桃市內(nèi)自營客戶、個體經(jīng)銷商，投資客內(nèi)為核心，以企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)層、高級白領(lǐng)為主力；細分為如下八類：本項目客戶鎖定項目客戶構(gòu)成以仙桃市內(nèi)自營客戶、個體經(jīng)銷商，投93本項目客戶描述來源區(qū)域：地緣性客戶80%，輻射性客戶20%；目標(biāo)客戶：周邊汽車相關(guān)行業(yè)經(jīng)銷商、個體經(jīng)營戶，企事業(yè)單位中高管、公務(wù)員、從商的投資客戶為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)移民及投資客為輔。年齡特征：30-45歲之間為主客戶特征：收入穩(wěn)定，對汽車行業(yè)較熟悉，對區(qū)域投資價值認可購房特征：他們購買物業(yè)的主要目的是作為固定資產(chǎn)投資，為生活提供保障，購買支付能力根據(jù)資金現(xiàn)狀不同，差別很大，多數(shù)投資客支付能力在30-70萬元之間，同時，對投資的商鋪的收益及鋪面的發(fā)展升值較為關(guān)注。本項目客戶描述來源區(qū)域：地緣性客戶80%，輻射性客戶20%；94地塊SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略地塊SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略9596競爭策略策略一：搶占時間，搶占市場份額的市場策略；策略二：產(chǎn)品領(lǐng)先、形象領(lǐng)先的競爭策略，做華中專業(yè)汽車市場的標(biāo)桿；策略三：分階段展示，深入挖掘價值，追求價值最大化的價格策略。不利有利STRENGTH優(yōu)勢WEAKNESS劣勢OPPORTUNITY機會THREAT威脅交互分析市場環(huán)境內(nèi)在特質(zhì)地塊SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略：利用SWOT的交互分析來挖掘競爭策略96競爭策略不利有利STRENGTHWEAKNESSOPPO9697競爭策略√『客觀性』主動式被動式『主觀性』

1423產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境新進者品牌和影響力社會資源和氛圍區(qū)域價值自然環(huán)境環(huán)境：包括區(qū)域環(huán)境和自然環(huán)境，體現(xiàn)了區(qū)位價值和自然資源稟賦；人文：需要長時間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志；服務(wù)：品牌的力量，屬于真正主流品牌開發(fā)商的競爭力要素；產(chǎn)品：典型的單一項目成功要素和高價樓盤的充分條件。√通過核心競爭力距陣我們很容易選擇得出我項目的價值點：最大利用現(xiàn)有的地段優(yōu)勢以市場空缺的專業(yè)市場產(chǎn)品主動出擊獲得市場追捧。地塊SWOT推導(dǎo)戰(zhàn)略：利用“核心競爭力矩陣”來發(fā)掘項目的價值點97競爭策略√『客觀性』主動式被動式『主觀性』149798綜合評估項目價值（核心競爭力）的綜合評估市、區(qū)兩級政府重點項目，優(yōu)惠政策，市場操作空間巨大城南發(fā)展核心地塊，絕版地理位置，發(fā)展?jié)摿薮?，多個商業(yè)綜合體入駐區(qū)域，新城指日可待城南眾多住宅社區(qū)的日益形成熟并快速發(fā)展，這里即將成為仙桃的最大新商圈。完美結(jié)構(gòu)，大開間、短進深，合理業(yè)態(tài)布局和品類互補，享受一站式購齊的完美空間前景廣闊，周邊商業(yè)項目帶動日漸增多的人氣、商業(yè)前景無可限量政府支持地利天成人氣如虹麗質(zhì)天生潛力無限98綜合評估項目價值（核心競爭力）的綜合評估市、區(qū)兩級政9899思路一：輻射仙桃市的汽車專業(yè)市場思路二：跨區(qū)域輻射的汽車專業(yè)市場其他思路項目屬性界定通常思路？99思路一：思路二：項目屬性界定通常思路？991001、仙桃地處武漢西部城市圈，有“江漢明珠”的美譽打造武漢西部城市圈唯一的集整車銷售、展示、維修、咨詢等綜合性批發(fā)零售于一體的現(xiàn)代化新型商業(yè)物業(yè)。本項目總體發(fā)展方向2、項目地處仙桃新商圈豪布斯卡、歐亞達等大型綜合體腹地項目屬性界定3、三面臨路，交通便捷，人氣旺盛4、汽車市場/省際城市汽車物流的轉(zhuǎn)移承接區(qū)5、車批零兼營的第四代汽車市場6、獨立的商業(yè)和高端住宅的產(chǎn)品組合1001、仙桃地處武漢西部城市圈，有“江漢明珠”的美譽打造武100101項目屬性界定:武漢西部城市圈，新商圈核心，政府重點扶持的最大規(guī)模汽車綜合體武漢西部汽車綜合體最大規(guī)模項目屬性界定：武漢西部城市圈，新商圈核心，政府重點扶持，高投資價值未來高成長區(qū)域，最大規(guī)模的汽車綜合體項目新商圈核心101項目屬性界定:武漢西部汽車綜合體最大規(guī)模項目屬性界定101我們選擇領(lǐng)導(dǎo)者+挑戰(zhàn)者作為競爭模式，通過產(chǎn)品有不可重復(fù)性的方法建造汽車市場樣板工程，同時也以挑戰(zhàn)者實現(xiàn)利潤最大化。領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者市場定位我們選擇領(lǐng)導(dǎo)者+挑戰(zhàn)者作為競爭模式，通過產(chǎn)品有不可重復(fù)性102以規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點定位以項目的目標(biāo)客戶定位優(yōu)勢組合定位以一種生活方式定位以行業(yè)或片區(qū)的引領(lǐng)者定位以文化形象定位以地段的特征定位

通過產(chǎn)品特征或顧客利益點定位形象定位的切入點規(guī)劃及產(chǎn)品：

強調(diào)項目汽車市場的專業(yè)性，綜合性、規(guī)范性標(biāo)準

優(yōu)勢組合：

集整車銷售（含機械車、汽車等多樣車型）、售后服務(wù)、汽配市場、二手車交易、商務(wù)酒店等綜合于一體

生活方式：

倡導(dǎo)體驗式車文化生活方式

片區(qū)引領(lǐng)者：華中首席汽車市場集散地。市場定位切入點以規(guī)劃或產(chǎn)品的首創(chuàng)和創(chuàng)新點定位以項目的目標(biāo)客戶定位優(yōu)勢組103項目定位思考（價值點梳理）：區(qū)域價值+外部資源嫁接+項目價值項目價值點外部資源嫁接項目價值周邊配套資源等齊全交通便捷，物流運輸方便政府對項目的大力扶持市場唯一的專業(yè)汽車市場項目產(chǎn)品規(guī)劃的前瞻性汽車一體化綜合服務(wù)性強區(qū)域價值地處城南新區(qū)發(fā)展核心政府對板塊規(guī)劃利好舉措對專業(yè)汽車市場的需求政府職責(zé)部門入駐項目在結(jié)合項目價值點與購買客群的特征下，本項目在定位及宣傳推廣上應(yīng)該放大、加強板塊價值及項目產(chǎn)品專業(yè)度的炒作，將項目提升到一個新的高度。項目定位思考（價值點梳理）：區(qū)域價值+外部資源嫁接+項目價值104定位思考是市場上最全面市場，應(yīng)該突出項目的唯一性項目市場形象不佳，應(yīng)從提升產(chǎn)品形象做文章定位不應(yīng)過于空泛，應(yīng)貼切市場穩(wěn)重謀利找準區(qū)域客戶特性，依托客戶需求找準市場定位定位思考是市場上最全面市場，應(yīng)該突出項目的唯一性項目市場形象105定位——市場占位華中最全的汽車市場示范區(qū)定位——市場占位華中最全的汽車市場示范區(qū)106|項目推廣節(jié)點劃分|項目階段推廣建議|基礎(chǔ)VI系統(tǒng)解讀|階段推廣物料示意項目階段推廣|項目推廣節(jié)點劃分|項目階段推廣107項目推廣計劃啟承轉(zhuǎn)合銷售排期推廣節(jié)奏5月6月7月8月1月12月9月10月11月第一步第二步第三步形象導(dǎo)入期產(chǎn)品入市期銷售促銷期循環(huán)推廣，品質(zhì)一層層拔高進入新一期產(chǎn)品推介，入市銷售項目推廣計劃啟承轉(zhuǎn)合銷售排期推廣節(jié)奏5月6月7月8月1月12108推廣策略結(jié)合項目現(xiàn)狀及營銷要求，建議本項目在宣傳推廣上應(yīng)遵循以下幾點：1、應(yīng)精準營銷推廣，直接目標(biāo)客群，避免信息流失浪費，控制成本；2、以仙桃為中心，輻射江漢平原、武漢等城市，挖掘客戶；3、推廣媒體推廣分布上，采取綜合組合，重點投放；4、推廣節(jié)奏控制上，采取集中推廣，形象導(dǎo)入直接過渡產(chǎn)品銷售；推廣策略結(jié)合項目現(xiàn)狀及營銷要求，建議本項目在宣傳推廣上應(yīng)遵循109110推廣策略——媒體推廣/公關(guān)活動/行銷推廣/渠道推廣1、廣告推廣

2、公關(guān)活動推廣3、行銷推廣4、渠道推廣集中蓄勢期（5月—8月）1、報紙：《仙桃日報》、《仙桃周刊》，入市對市場發(fā)出聲音；2、電視：在仙桃電視臺選擇開機廣告或收視率高的頻道進行字幕廣告、15秒廣告、標(biāo)簽廣告、專題報道。3、網(wǎng)絡(luò)：制作項目網(wǎng)站，建立網(wǎng)絡(luò)交易平臺，并在漢江房產(chǎn)網(wǎng)、漢江熱線等熱點房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布廣告信息。4、DM：根據(jù)不同時期制作DM宣傳單頁，針對市場密集區(qū)，針對性進行地毯式投放。5、營銷活動：配合政府多層次組織招商，簽約活動6、道旗：項目售樓部入口處設(shè)置形象道旗。7、三維動畫：制作光碟全城派發(fā)活動現(xiàn)場循環(huán)播放（建立廣告效果測評體系）110推廣策略——媒體推廣/公關(guān)活動/行銷推廣/渠道推廣1、110111戶外：1路、7路公交車車身廣告市區(qū)跨街戶外、高速入口戶外、漢宜高速路段戶外（出武漢、入仙桃醒目位置）鄰縣、市城區(qū)中心發(fā)布大牌戶外廣告（潛江/洪湖/天門/荊州）目標(biāo)客群：投資者和自營者均有可能。短信：每一階段項目進展預(yù)告，優(yōu)惠信息等。預(yù)計：0.05元/條，每次發(fā)布20萬條信息。目標(biāo)客群：月通訊消費值在100元以上的+車價在10萬以上的客戶。網(wǎng)絡(luò)：與專業(yè)網(wǎng)站聯(lián)系，建立“網(wǎng)上交易平臺”，設(shè)計項目網(wǎng)站。在漢江房產(chǎn)網(wǎng)、漢江熱線網(wǎng)免費發(fā)布信息。目標(biāo)客群：投資者和自營者均有可能。推廣策略——媒體推廣/公關(guān)活動/行銷推廣/渠道推廣111戶外：推廣策略——媒體推廣/公關(guān)活動/行銷推廣/渠道推1111、廣告推廣2、公關(guān)活動推廣3、行銷推廣4、渠道推廣1、公關(guān)營銷2、事件營銷3、任務(wù)營銷4、共生營銷5、會展?fàn)I銷6、行銷與關(guān)系營銷……（建立廣告效果測評體系）動機營銷——是以客戶消費的方式來支持某個社區(qū)或某項非營利活動。換言之，就是以公關(guān)之名行促銷之實。動機營銷被廣泛采用的主要原因，是企業(yè)發(fā)現(xiàn)動機營銷刺激銷售所需成本比傳統(tǒng)營銷少，因為動機營銷提供了一個心理上的回饋，有別于一般營銷，因此能夠殺出重圍，引起大眾注意。推廣策略——媒體推廣/公關(guān)活動/行銷推廣/渠道推廣1、廣告推廣1、公關(guān)營銷（建立廣告效果測評體系）動機營銷—112113公關(guān)營銷一“仙桃形象大使”活動活動目的：促進銷售，同時提高公司和項目品牌的知名度、美譽度，可謂“一箭三雕”。活動性質(zhì)：公關(guān)營銷——公關(guān)（表象）和促銷（實質(zhì)）活動主題：新仙桃，新形象活動口號：我為仙桃代言—建好華中汽車交易大市場，建設(shè)新仙桃基本做法：6月—9月之間，認籌“華中汽車交易大市場”的投資者或自營戶，都有可能被選為“仙桃形象大使”；首批“仙桃形象大使”共計5名，在開業(yè)之日，由市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)抽簽開獎；

“仙桃形象大使”的職責(zé)是在一言一行中推廣仙桃的整體形象，宣傳仙桃的投資環(huán)境，享有直接向市領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)反映情況的特權(quán)；堅持開“仙桃形象宣傳車”。宣傳車的兩側(cè)分別印有“建好華中汽車交易大市場，建設(shè)新仙桃”和“我是新仙桃人”字樣，前面印有仙桃市標(biāo)志，后面印華中汽車交易大市場標(biāo)志；

每位“仙桃形象大使”享有華中汽車交易大市場提供的工作專車一輛（價值5萬元），由公證處公證，一月內(nèi)過戶，但只能是仙桃市內(nèi)牌照，同時只能在仙桃市內(nèi)轉(zhuǎn)讓；

“仙桃形象大使”由市有關(guān)部門頒發(fā)證件，隨時可以檢查和制止影響仙桃形象和投資環(huán)境的行為；在活動公布至揭曉期間，五輛工作專車每天停放在售樓部門前，扎上大紅花，并在旁邊樹立一快標(biāo)示牌：“仙桃形象大使專車”。推廣策略——媒體推廣/公關(guān)活動/行銷推廣/渠道推廣113公關(guān)營銷一“仙桃形象大使”活動推廣策略——媒體推廣/公113“華中汽車交易大市場品牌商家簽約儀式”活動目的：促進招商和市場啟動，同時提高公司和項目品牌的知名度、美譽度?；顒有再|(zhì)：公關(guān)營銷——公關(guān)（表象）和促銷（實質(zhì)）活動主題：華中汽車交易大市場品牌商家簽約儀式基本做法：項目售樓部開發(fā)期間，通過各大媒體造勢宣傳項目品牌形象，同步邀請武漢地區(qū)高端汽車經(jīng)銷商入駐項目（以4S店切入），通過政府公信力，在天誠酒店召開大型商家簽約儀式，并邀請仙桃及江漢平原行業(yè)人士參加，活動期間釋放項目招商信息和銷售信息。并邀請各大新聞媒體大肆宣傳造勢，邀請湖北衛(wèi)視，仙桃電視臺，荊州電視臺等多家電視臺同步直播。公關(guān)營銷二推廣策略——媒體推廣/公關(guān)活動/行銷推廣/渠道推廣“華中汽車交易大市場品牌商家簽約儀式”活動公關(guān)營銷二推廣策略1141151、廣告推廣2、公關(guān)活動推廣3、行銷推廣4、渠道推廣1、指針對如政府部門、行政單位、企事業(yè)單位等，主要以拜訪的方式展開，通過有誘惑力的高回報吸納客戶認籌，并贈送優(yōu)惠金卡等2、以老帶新的關(guān)系營銷，建立“老帶新”促銷獎勵政策。3、10套以上制定團購獎勵政策。（建立廣告效果測評體系）渠道營銷，通過對特殊渠道和政府行政、事業(yè)部門的拜訪，促使更大的成交量。推廣策略——媒體推廣/公關(guān)活動/行銷推廣/渠道推廣1151、廣告推廣1、指針對如政府部門、行政單位、企事業(yè)115推廣策略——媒體組合為更全面的網(wǎng)羅客戶資源，在確定項目推廣思路的前提下，通過最優(yōu)化的媒體組合，根據(jù)我司對區(qū)域推廣媒體的調(diào)研，建議夾報（江漢平原地區(qū)）、戶外（漢宜高速路口、江漢平原各市鎮(zhèn)入口）、營銷活動（武漢、江漢平原地區(qū)）、電視開機或文字飛播、圍墻、派單等為主，應(yīng)作為項目媒體推廣主力，同時借助其它媒介網(wǎng)羅邊緣性客群，針對項目核心客群做到精準推廣營銷。保證客戶流失量最少。華中汽車交易大市場仙桃日報夾報戶外公交車身的士廣告短信活動電視開機、文字飛播圍墻等派單客戶客戶客戶客戶客戶客戶客戶客戶推廣策略——媒體組合為更全面的網(wǎng)羅客戶資源，在確定項目推廣思116戶外建議在高速路段豎立戶外廣告牌，提高項目知名度戶外建議在高速路段豎立戶外廣告牌，提高項目知名度117戶外建議在下仙桃高速路口與入高速路口豎立戶外廣告牌，從而樹立項目形象。戶外建議在下仙桃高速路口與入高速路口豎立戶外廣告牌，從而118主干道封鎖：入口指示牌建議在入高速路口、項目紡織大道豎立項目指示牌，從而樹立項目形象，提高項目昭示性主干道封鎖：入口指示牌建議在入高速路口、項目紡織大道豎立119市內(nèi)戶外廣告市內(nèi)跨街廣告位市內(nèi)體育廣場核心位置漢江路Y路口漢江大橋建議根據(jù)情況在漢江大橋、市內(nèi)核心地段跨街廣告等位置豎立醒目廣告位（根據(jù)情況選擇）市內(nèi)戶外廣告市內(nèi)跨街廣告位市內(nèi)體育廣場核心位置漢江路Y路120現(xiàn)場圍墻建議項目現(xiàn)場圍墻重新更新，根據(jù)現(xiàn)場實際情況，建議適當(dāng)加大現(xiàn)場包裝，如（道旗等）現(xiàn)場圍墻建議項目現(xiàn)場圍墻重新更新，根據(jù)現(xiàn)場實際情況，建議121階段執(zhí)行計劃第一階段：形象樹立期第二階段：客戶積累期第三階段：開盤強銷期5月-6月第四階段：持銷期營銷推廣目的：快速樹立項目的形象高度，提升地緣性客戶對區(qū)域價值的認可，積累客源。宣傳推廣：1、戶外廣告牌、招商活動、報紙、現(xiàn)場圍墻、DM派單、項目指示牌等；2、現(xiàn)場場積客：形象海報、手冊，啟動形象大使活動3、線上廣告出街：戶外、報紙、網(wǎng)站。銷售培訓(xùn)：項目銷售百問，述盤詞培訓(xùn)、接待流程、禮儀培訓(xùn)?，F(xiàn)場配合：營銷中心包裝，現(xiàn)場圍墻、現(xiàn)場包裝、導(dǎo)示牌安裝到位。階段執(zhí)行計劃第一階段：形象樹立期第二階段：客戶積累期第三階段122第二階段：客戶積累期第一階段：形象樹立期第二階段：客戶積累期第三階段：開盤強銷期7月-9月第四階段：持銷期營銷推廣目的：強化片區(qū)規(guī)劃利好、訴求項目形象及價值點、提升客戶對項目的認可度。不定期組織相關(guān)活動對前期意向客戶進行維系。宣傳推廣：1、不定期組織下鄉(xiāng)巡演活動，啟動“0”元創(chuàng)業(yè)活動；2、現(xiàn)場積客：產(chǎn)品樓書、海報、單張；3、線上、線下廣告（活動）出街：戶外、報紙、短信、派單等。銷售培訓(xùn)：客戶問題答疑、認籌客戶疏理?，F(xiàn)場配合：工程進度加快，形象外墻盡快展示。第二階段：客戶積累期第一階段：形象樹立期第二階段：客戶積累期123路演活動時間：周末活動目的：借助重要假日，在仙桃、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心鬧市位置，不定期組織一定的路演活動，網(wǎng)絡(luò)客源，為項目集聚必要人氣。優(yōu)惠方式：登記者可享受開盤當(dāng)天額外優(yōu)惠。活動內(nèi)容：派單并對項目做詳細介紹項目全套資料發(fā)放現(xiàn)場抽獎活動媒體配合：報紙軟文、網(wǎng)絡(luò)、短信群發(fā)路演活動時間：周末124“仙桃形象大使”啟動活動時間：6月中旬（時間暫定)活動目的：為項目認籌積累客源，同時，將項目全城造勢，推高項目知名度，啟動“仙桃形象大使”我為仙桃代言活動?；顒拥攸c：營銷中心和仙桃電視臺聯(lián)合舉辦（暫定）邀請對象：前期意向客戶、潛在客戶、周邊零散客戶及全城居民?；顒觾?nèi)容：仙桃電視臺現(xiàn)場電視直播、湖北電視臺、楚天都是報報道現(xiàn)場決出名次并抽獎活動項目產(chǎn)品說明解析優(yōu)惠方式：登記參與者給予購鋪優(yōu)惠活動，現(xiàn)場抽獎；“仙桃形象大使”啟動活動時間：6月中旬（時間暫定)125認籌活動活動時間：8月中旬（具體待定）活動目的：正式進行誠意登記（認籌）活動。邀請對象：公司領(lǐng)導(dǎo)、前期登記客戶，媒體記者優(yōu)惠方式：先認籌先選鋪，認籌金20000元抵50000注：具體視項目優(yōu)惠政策執(zhí)行情況而定；前期參加活動客戶額外給予相關(guān)優(yōu)惠?；顒觾?nèi)容：商家簽約儀式、誠意登記（認籌）啟動認籌活動活動時間：8月中旬（具體待定）126第三階段：開盤強銷期第一階段：形象樹立期第二階段：客戶積累期第三階段：開盤強銷期第四階段：持銷期營銷推廣目的：產(chǎn)品搭配入市，集中解籌，邀請所有認籌客戶到訪。通過現(xiàn)場人氣，促進項目的銷售，提升現(xiàn)場信心。宣傳推廣：1、現(xiàn)場積客：產(chǎn)品海報、現(xiàn)場圍墻更新；2、線上廣告出街：戶外、報紙、夾報、海報、單張、電視臺等。銷售培訓(xùn)：客戶跟蹤技巧培訓(xùn)、現(xiàn)殺技巧培訓(xùn)、認籌未認購客戶疏理分析、現(xiàn)場配合：認籌期間包裝及開盤前包裝。9月中旬第三階段：開盤強銷期第一階段：形象樹立期第二階段：客戶積累期127開盤活動活動時間：