2009別墅排屋居住價值報告

2009別墅排屋居住價值報告（上）爰上世紀90年代別墅產品首次亮相杭城，既傳承了西湖名人故居堪稱頂峰之作的劉莊、汪莊等私家院落之精髓，又融入了西方經(jīng)典建筑元素，一經(jīng)面市就吸引了少數(shù)富裕階層的青睞，正式開啟了杭州別墅市場的新篇章。十余年發(fā)展，樓市幾經(jīng)波折，別墅類高端物業(yè)波瀾不驚，愈漸成熟，保值增值幾乎成了別墅的代名詞。別墅市場也逐漸從最初的遙不可及變得大眾化，成為房產品中一個或不可缺的元素，而老百姓對別墅物業(yè)的熱衷程度和潛在購買能力也都大大超過了最初的預想。本周，地產傳媒聯(lián)盟（時報《風尚地產》周刊、浙江經(jīng)視《經(jīng)視看地產》等）特別推出《2009別墅排屋居住價值報告》上篇，為你解讀別墅的“前世今日”，它的“身價傳奇”和它的六大居住價值。1套別墅，5年時間，7倍回報去過桃花源的人一定會喜歡上它。曲徑通幽、滿目翠色，赫然間，碧波粼粼的桃花湖映入眼簾，遙看桃花島上的掩映翠綠中的別墅，就像是陶淵明筆下的桃花源。在這座美麗的桃花島上，一幢400多平方米的別墅完成了一個“奇跡”。從2004年買入的600多萬元，到今年上半年出手時的4200多萬元，5年時間，身價漲了7倍。這幢身價已漲了7倍的別墅是桃花島上僅有兩幢別墅之一，是小區(qū)內位置最好的，當年在售時，就是最貴的別墅之一?？傉嫉孛娣e將近7畝，共有兩層7個房間，房屋面積達到400多平方米。戶型的視線非常好，擁有180度臨湖視角和兩大親水露臺，光外面的花園面積就有3000多平方米?！暗谝晃毁I家是經(jīng)商的，本來是想自己住，但是一直沒有裝修?！敝槿耸肯蛴浾咄嘎丁Ｓ捎诜N種原因，原來的買家將這幢房子一直掛在二手房中介，“一位做外貿的生意人非常喜歡桃花源的別墅，尤其對這套情有獨鐘，跟原來買家協(xié)商后，在今年以200多萬元成交的?！敝槿耸勘硎荆沦I家是一次性將房款付清的。1幢別墅，5年時間，7倍的回報?；蛟S是這幢別墅位于島上的特殊性，讓其成就了身價暴漲的一段傳奇，但一組由中原地產提供的數(shù)據(jù)顯示，這并不是個例，別墅市場投資的高回報率是顯而易見的。以杭州的經(jīng)典別墅項目綠城?桃花源為例，2000年東區(qū)的別墅每幢價格在200多萬元左右，而到了2004年，成交價格就達到8000-12000元/平方米，總價約300-400萬元/幢；2006年8月，南區(qū)水岸別墅價格為20000-26300元/平方米，總價飆升至700-1000萬元/幢；直至目前，桃花源的東西區(qū)別墅掛牌價在35000-46000元/平方米，總價達1500萬元左右/幢，增值空間可見一斑。同樣，位于城西的綠城?桂花城，2004年9月，其別墅區(qū)紫云苑成交價為15771元/平方米；到2005年，成交價格翻了一番，達到30000元/平方米左右；今年，一套建筑面積在300多平方米、花園面積400多平方米的別墅，以1780萬元成交，單價高達59000元/平方米。浙江大學房地產投資研究所的趙杭生認為，決定別墅地塊價值性的最重要因素就是地段，而地段包含兩個方面，即靜地段和動地段。靜地段代表開發(fā)商在拿地當時的周遭條件，比如區(qū)域、交通、自然及人文等已存在因素；動地段則表示長遠的政府規(guī)劃，會在此塊地段上規(guī)劃什么配套，政府會有什么發(fā)展等。而趙杭生覺得，動地段是開發(fā)商更應該關注的要素。由此看來，如果開發(fā)商在先前拿地階段能良好地把握這兩個要素，別墅的第一個黃金時代就會“不請自來”，畢竟稀缺性是現(xiàn)有別墅物業(yè)最大的優(yōu)勢。從別墅市場十幾年的發(fā)展歷程中不難看出，高端項目的保值性幾乎成幾何數(shù)字遞增。在2008年席卷全球的金融危機影響下，中國的房地產市場顯然是較具保值功能的，而在房地產市場諸多的物業(yè)形態(tài)中，別墅住宅的市場抗跌性也是最強的。杭州別墅的“前世今生”杭州的別墅開發(fā)是從1993年開始的，至今已經(jīng)歷了三個階段。第一階段：以宏福山莊、圓夢園、夢湖山莊等別墅作為代表。作為有港資背景的浙江宏福山莊地產投資有限公司，其在銀湖區(qū)塊開發(fā)的宏福山莊成為杭州早期的代表性高檔樓盤，據(jù)當年浙江宏福山莊地產投資有限公司公開信息顯示，其公司投資開發(fā)的宏福山莊別墅村以及配套設施中的一期3.3萬平方米中，外銷比例達到了70%以上。第二階段：上世紀90年代中后期到2002年，綠城在桂花園系列城市別墅的嘗試和九溪玫瑰園等山地別墅項目的集中開發(fā)，掀起了第二次別墅浪潮。這一時期的別墅以九溪玫瑰園為代表，九溪五云山脈絕佳的先天環(huán)境，加上建筑上的純美式設計，使別墅的味道很純正。第三階段：由于市場的轉變和別墅產品的創(chuàng)新，第三代別墅更加注重空間里的人性化，讓建筑更多地為生活服務。人們習慣上把2003年后上市的綠城?桃花源南區(qū)、金都?富春山居、南都?高爾夫等項目歸入杭州第三代別墅之范疇。2009年下一個黃金時代的開始？2009年，杭州的別墅排屋市場，行情依然看好。在去年初，國務院發(fā)布的《關于促進節(jié)約集約用地的通知》中，再次強調“停止開發(fā)別墅用地”的規(guī)定，這是自2003年國土資源部首次叫停別墅用地供應以來的再次強勢信號，所以目前杭州市場上的純別墅物業(yè)多為早期通過審批的別墅用地，別墅用地日漸稀缺。關注此類高端物業(yè)的投資人群也在樓市大潮回暖之際及時把握機會，別墅成交節(jié)節(jié)攀升。年初，富越?香墅開盤，推出房源67套，開盤均價33000元/平方米，開盤一周即售罄。青山湖板塊的錦繡錢塘在今年迅速去化了40余套房源，500萬元左右/幢的總價被購房者譽為“超高性價比”。近期開盤的金地自在城?境墅，一期推出60多套城市別墅，開盤當天就成功認購80%。保利?東灣4月18日70套排屋開盤以來剩余不足5套。從2008年樓市低迷期，別墅市場，杭州全市月成交不足5套的業(yè)績轉眼成為2009年的供不應求。顯然，市場的需求也給了開發(fā)商更多的信心。隨著文一西路、杭徽高速等市政規(guī)劃道路相繼通車，西郊樓盤與杭州主城區(qū)的距離大大縮短，許多曾經(jīng)的郊區(qū)別墅聚集區(qū)因此開始備受矚目。這其中，青山湖板塊就憑借其便利的交通，優(yōu)越的自然生態(tài)條件，以及整體控制0.25以下的容積率的優(yōu)勢，儼然成為開發(fā)商眼里未來現(xiàn)有別墅市場的發(fā)展重點。目前，青山湖板塊在售別墅排屋項目超跡個，總建筑面積逾185萬平方米，成為高端物業(yè)密集度較高的板塊之一。由于杭州本身所擁有的自然風光、人文歷史沉淀等不可復制的自身優(yōu)勢吸引了眾多外地、外省甚至是國外的投資客，而杭州別墅排屋在資源占有、文化底蘊、產品品質上也都凝聚了相當多的地區(qū)性稀缺資源，這些因素都是開發(fā)商近幾年來尤其看好別墅物業(yè)發(fā)展的重要原因。對此，浙江大學房地產投資研究所的趙杭生認為，別墅排屋的稀缺性接下來會有更明確的體現(xiàn)，由于實施限制別墅用地開發(fā)規(guī)冠年以來，原本的大部分存量房源逐漸被消化。再加之人口不斷增長以及耕地的告急，政府不會為了滿足少數(shù)富裕階層而繼續(xù)開發(fā)別墅用地，所以現(xiàn)有在售的別墅項目接下來會出現(xiàn)一個供不應求的發(fā)展態(tài)勢。趙杭生用了一個比喻，地段稀缺性的別墅項目就好比珍貴的鉆石一樣具有保值性。鑒于香港金融危機后地段好的高端物業(yè)升值速度依舊很快，所以別墅物業(yè)作為不動產投資從而規(guī)避通貨膨脹不失為一種較好的方式。從上世紀90年代末的初亮相，已有十多個年頭，這是別墅產品探尋和摸索市場的十幾年，用宏觀眼光追溯這一階段的別墅市場，以“直線上漲”來形容其增值能力也毫不夸張。接下來，純別墅類物業(yè)走向稀缺現(xiàn)實，排屋、洋房等混合形式競爭充斥市場，必然導致傳統(tǒng)別墅板塊競爭力越發(fā)凸顯，別墅排屋市場即將進入下一個“黃金時代”。別墅排屋六大居住價值風景資源生活方式風景資源生活方式品質品牌稀缺風格形態(tài)保值增值■居住價值報告意別墅（Villa）一詞起源于古羅馬。那時，富人們在鄉(xiāng)村蓋別墅，遠離羅馬的rt土QQ.喧囂。在中國，別墅營造的歷史自唐代詩人王維逐漸清晰起來。王維先有終南別業(yè)一所，后又購買詩人宋之問的輞川別墅。用了8年時間，因地敷形，臨水構筑，成為一片山景園林。到晚明時期，由于外在世界的不可變和不可期，江南的官宦富商們獨善其身地筑起高墻，將外在一切煩雜俗事物擋去，更是悠游于后花園的假山假水之間不亦樂乎。根據(jù)別墅排屋的發(fā)展脈絡和存在特質，地產傳媒聯(lián)盟總結了六大居住價值，從稀缺性、保值增值、自然風光、品質品牌、風格形態(tài)、生活方式來全方位剖析。稀缺隨著國家下令限制獨棟別墅項目用地供應的政策出臺，土地政策的緊縮已成現(xiàn)實，土地資源的稀缺決定了別墅產品在房地產市場的供應量將會越來越少，也就是說供求關系將會出現(xiàn)轉變。這種矛盾將直接造成別墅排屋產品的供應量減少而需求量加大。而別墅排屋作為稀缺資源占有型的產品相較普通公寓來說在投資方面最大的保障正是在于對稀缺資源的占有。所謂的稀缺資源，簡單地說，僅有天然的土地而已。但是土地本身談不上稀缺，歸根結底是依附于土地的各類屬性稀缺可貴。如占據(jù)城市中心的絕佳地段，或為厚重的歷史人文建筑群所包圍，這都是不可復制的稀缺資源。對于財富階層，稀缺資源建立了一種距離感一一與社會平均生活水平的距離，這種距離感讓享受稀缺資源的居住者產生優(yōu)越感。大多數(shù)的別墅都依托于稀缺資源這一靈魂因素，再結合名師手筆而寄望成為經(jīng)典傳承。正是由于別墅占有的稀缺資源具有不可復制性，所以其價值更多的是一種面向未來的價值隨著時間的推移積淀在別墅上的經(jīng)濟價值和人文價值都將與日俱增。保值增值物以稀為貴。正是由于別墅占有的稀缺資源具有不可復制性，因此投資的保值性相對來說比較大，當然升值空間也就比較大。目前，別墅排屋市場的回報率相當高。綠城?桃花漉000年東區(qū)的別墅每幢價格在200多萬元左右，目前桃花源的東西區(qū)別墅掛牌總價由500萬元左右/幢。業(yè)內人士預計，在未來的3-5年，新的別墅項目會逐漸減少，二手別墅將成為市場的交易主體，別墅逐漸成為稀缺且具有珍藏價值的住宅產品?！爸袊?jīng)濟這些年持續(xù)快速地增長，中高收入的階層迅速增長導致需求量加大一方面供應量減少另一方面需求量增大這也是造成別墅類產品升值的必然原因。”業(yè)內專家分析指出。同樣的情況也出在排屋市場上，以大華?西溪風情為例，該盤003年一期排屋推出，均價僅4000元/平方米。如今，西溪風情一期排屋，二手房市場上賣到了四五百萬元/幢，五期瀚宮組團更是高達800-1000萬元/套。風景資源杭州別墅對自然風光的選擇分為幾個階段。第一階段開發(fā)的城西別墅群，如綠城?桂花城系列看重城市近郊的地理位置，但在對自然環(huán)境的要求上則有很大的局限性，只有人工養(yǎng)殖的綠色草皮和一些低矮的小灌木；第二階段則以綠城?九溪玫瑰園、綠城?桃花源、西湖高爾夫等別墅為代表，緊鄰稀缺的自然資源，環(huán)境優(yōu)勢逐漸在開發(fā)商選址建造高端物業(yè)時起到?jīng)Q定性的作用，這類物業(yè)到目前仍然是頂級豪宅的標桿；第三階段則是依托自然風光發(fā)展庭院文化的時期到來，桃花源的十錦園則是其中的代表作品。保值增值購買普通住宅，一般就要花費一個家庭大半生的積蓄，而別墅排屋作為住宅產品中的高端物業(yè)，更是價值不菲?，F(xiàn)如今杭州的別墅市場正處于推陳出新的競爭階段，傳統(tǒng)的別墅項目已深入人心，而如何選擇購買新晉項目成了很多別墅意向群體最難以抉擇的問題。別墅產品買賣就如同普通商品買賣一樣，一分價錢一分貨，也同樣存在良莠不齊。而注重品牌的挑選則有了品質保證的第一步，有成功案例可作參考的品牌對于購房者來說則更有說服力。目前杭州別墅市場的開發(fā)商中有極大一部分都是在高端物業(yè)開發(fā)領域具有相當經(jīng)驗的品牌公司，如杭州本土開發(fā)商綠城集團、外來大鱷中海地產、首次開發(fā)就鑄造高端物業(yè)的大華房產、開發(fā)項目遍布全國的保利地產等，都是有口皆碑的品牌開發(fā)商。品牌開發(fā)商在注重樓盤建筑品質的同時還配合優(yōu)質的物業(yè)服務，從各方面提升業(yè)主的居住品質。風格形態(tài)1996年，杭州之江國家旅游度假區(qū)內，成長起了首部由綠城精心打造的大型山水人文別墅作品一一九溪玫瑰園，上百幢別墅色彩鮮明而風格迥異，率先運用了富有北美情趣的濃郁美式風格。隨后此類山水草木結合的美式建筑風格被廣泛應用于其他別墅項目的開發(fā)設計之中，并且受到了長期熏陶中國文化但視野開闊的杭州購房者的熱捧，泊來文化結合傳統(tǒng)居住性情的建筑風格飽含對高端審美趨勢的遠見。此后，杭州的別墅產品類型以及同類的建筑風格都達到了空前的繁榮，除了建筑物業(yè)類型的演變之外，設計風格也從最初的美式、歐式風格轉變得更加多元化。2006年之后，富有東方元素的別墅排屋物業(yè)首次在杭州高端住宅中顯露頭角。隨即，秉承“小橋流水、白墻黑瓦”精髓的別墅排屋漸漸融入了主流市場，并受到回歸復古文化愛好者的追逐。華元?和莊、九龍一號、坤和?和家園、均是此類物業(yè)的領軍人物。和莊于今年4月推出109套房源，目前不足30套。目前，地處之江板塊正在項目籌備階段的中海雅戈爾?篁外項目將會成為杭州樓市首個英倫貴族莊園風格的別墅區(qū)，不久的將來，英式建筑風格將正式登陸杭城。除了建筑風格的相繼多元化，建筑造型也在市場競爭中逐漸演變。自002年下半年開始，雙聯(lián)別墅、多聯(lián)別墅、疊加別墅應運而生，這些物業(yè)類型就是目前市場上被稱為聯(lián)排、疊排的排屋產品，大大豐富了原本形態(tài)單一的別墅市場。生活方式別墅作為住宅消費的終端產品，所推崇的已經(jīng)不僅僅是一種特定類型的居住場所了，更重要的是營造一種極致的生活方式。便捷的交通、舒適的生活環(huán)境、奢侈的房屋面積、寬廣的私人花園、周全的物業(yè)服務等等附加元素已成為別墅生活組成中不可或缺的必要條件。金地自在城就用“生活概念”打造了超過了3萬平方米的主題樣板區(qū)，吸引了客戶眼球?，F(xiàn)在購買別墅排屋的高端人群主張生活體驗，相對注重人生每個階段的生活感受，充分享受生活的每一天，并且大多數(shù)是從已經(jīng)相當不錯的居住環(huán)境升級到別墅類住宅產品，希望進一步提高居住品質。這類人群年齡段大約在8歲至50歲，有較高的收入和較高的學歷，大多數(shù)都事業(yè)有成注重文化內涵，所以往往對自己的居住環(huán)境要求十分講究，是別墅消費群體的生力軍?！翱臻g優(yōu)勢是其一，家里的長輩、子女，都有各自的活動空間。由于工作關系，經(jīng)常要在家舉行會議、宴請朋友，家里也有足夠的空間滿足我的這一需求?！睂τ趧e墅與生俱來的環(huán)境優(yōu)勢，早期就成為別墅住戶的盧先生深有體會：“有空閑時間就喜歡伺弄花園里這些花花草草，這些都是公寓生活無法享受到的自然環(huán)境?！眲e墅排屋深度體驗活動報名讀者超過100名口時報記者金歆田小園急自時報《風尚地產》周刊6月11日發(fā)布別墅排屋活動征集以來，兩周時間內，時報和經(jīng)視的報名電話一直處于熱線不斷的狀態(tài)，現(xiàn)階段老