房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控

為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的概念指以政府為主體，通過經(jīng)濟(jì)、法律、并輔之以計(jì)劃與行政的手段和機(jī)制，對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所進(jìn)行的宏觀調(diào)節(jié)和控制。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè),它為促進(jìn)內(nèi)需,提高城市居住條件,美化城市、改善城市環(huán)境,與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但房地產(chǎn)業(yè)市場化后,一些地區(qū)出現(xiàn)房價(jià)暴漲,資產(chǎn)泡沫,房地產(chǎn)企業(yè)倒閉,銀行資金沉淀,危及金融系統(tǒng),波及國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展,影響社會和諧。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)社會總供給和總需求的平衡優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提高資源配置效率確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!1997年東南亞金融危機(jī)之后，中國出現(xiàn)了嚴(yán)重的失業(yè)問題和內(nèi)需不足，因此從1998年開始，中央實(shí)施了以擴(kuò)大內(nèi)需為主基調(diào)的擴(kuò)張性宏觀調(diào)控政策，將房地產(chǎn)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)，并配套實(shí)施了貨幣化分房政策。通過第二次調(diào)控，中國房地產(chǎn)得到迅速發(fā)展，在世紀(jì)之交，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需兩旺的局面，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)保持較大規(guī)模，銷售量迅速上升，居民住房得到有效改善，對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)顯著提高，并逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的把握通過一系列調(diào)控手段，促進(jìn)房價(jià)下跌，如果控制在一定的合理比例，不僅對整體國民經(jīng)濟(jì)沒有負(fù)面影響，反而有促進(jìn)作用。房價(jià)下跌一定比例，實(shí)際上是開發(fā)商讓一定利益給購房者，促進(jìn)了社會公平，減輕了消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，降低了購房者的貸款數(shù)額和壓力，同時(shí)也在一定程度上降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。另外，房價(jià)適度下跌，可以讓消費(fèi)者有更多的資金用于其它領(lǐng)域的消費(fèi)，對于擴(kuò)大內(nèi)需是有一定積極意義的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!但是，如果房價(jià)下滑太快，也會帶來不少負(fù)面影響。，房價(jià)大幅度下跌，將使大批開發(fā)商投資回收困難，甚至資金鏈徹底斷裂，開發(fā)商與建筑公司之間的債權(quán)債務(wù)無法及時(shí)清算。第二，房價(jià)大幅下跌，將使信貸資產(chǎn)質(zhì)量下降，甚至可能引發(fā)金融危機(jī)。由于市場觀望或者房價(jià)下跌，必然使開發(fā)商還貸困難，違約事件大面積發(fā)生。而且中國大量存在的炒房人，他們一定會選擇在房產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)的時(shí)候放棄房產(chǎn)，銀行風(fēng)險(xiǎn)增加。第三，房價(jià)大幅下跌，房地產(chǎn)行業(yè)受到嚴(yán)重打擊的同時(shí)，也容易嚴(yán)重打擊股市、和與房地產(chǎn)有關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、水泥、建材、五金、家電家具等等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，造成失業(yè)率增加。第四，房地產(chǎn)大幅下跌，土地市場低迷，導(dǎo)致地方財(cái)政收入明顯下降，政府運(yùn)行困難，地方經(jīng)濟(jì)活動受到影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!引導(dǎo)房價(jià)回落到合理區(qū)間僅僅是樓市調(diào)控的目的之一，解決長期的體制性問題才是治療根本。因此，必須建立房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的長效機(jī)制，政策作用范圍既要包括購房者，又要包括開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)；既要引導(dǎo)需求，又要保障供給；政策既要關(guān)注當(dāng)前泡沫，更要注重長遠(yuǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。就當(dāng)前來看，房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)控首先要維持遏制房價(jià)瘋狂上漲的勢頭，同時(shí)也要避免房價(jià)大幅度下跌，因此，把握好宏觀調(diào)控的力度和節(jié)奏是關(guān)鍵。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的發(fā)展趨勢

作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與調(diào)控趨勢，跟宏觀經(jīng)濟(jì)及國家大政方針走向息息相關(guān)。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出：完善和落實(shí)宏觀調(diào)控政策，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的好勢頭。要把防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，按照控總量、穩(wěn)物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡的基調(diào)做好宏觀調(diào)控工作，要實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的必要性房地產(chǎn)資源優(yōu)化配置的需要加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用的需要加強(qiáng)對房地產(chǎn)“特殊產(chǎn)業(yè)”宏觀管理的需要保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展的需要房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的歷史演變

自上世紀(jì)90年代以來，中國房地產(chǎn)有過三次引人矚目的宏觀調(diào)控。次宏觀調(diào)控始于1993年，主要是針對海南、北海等地房地產(chǎn)投資過熱的問題，目的是整頓房地產(chǎn)市場秩序，在強(qiáng)有力的政府干預(yù)下，應(yīng)該說次宏觀調(diào)控成效顯著。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!

但在快速發(fā)展過程中，不可避免地產(chǎn)生了諸多的矛盾，如局部投資過熱、房價(jià)增長過快等。于是，自2003年以“121號文”為起點(diǎn)，開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行第三次宏觀調(diào)控，接著出臺的“國18號文”是一個(gè)警示性文件，也是對房地產(chǎn)泡沫論的否定，但政策的主基調(diào)仍偏向擴(kuò)張；2004年，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步?jīng)_高，房地產(chǎn)泡沫逐漸顯性化，調(diào)控節(jié)奏加快，緊縮“地根”和“銀根”成為兩大重點(diǎn)，如實(shí)行了土地出讓的“招拍掛”制度；2005年，中央重磅出擊，實(shí)施了一系列全面、嚴(yán)厲、深入的調(diào)控政策，主要是“新老國八條”；2006年，調(diào)控再次升級，出臺“國六條”及“國十五條”，還有“171號”限外政策等；2007年，調(diào)控依然繼續(xù)進(jìn)行，出臺了一些政策，如清算土地增值稅、“國24號”文，并未出臺全面的調(diào)控新政，重點(diǎn)在于落實(shí)前兩年的政策。以及近兩年各地都出臺一系列限房令。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!事實(shí)上，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，由于土地資源稀缺性不斷加大，房價(jià)應(yīng)該保持持續(xù)上漲是正常合理的?，F(xiàn)在的房價(jià)下調(diào)，實(shí)際上是對過去房價(jià)大幅上漲的一個(gè)修正。應(yīng)該讓房價(jià)盡快修正到正常的水平。（這個(gè)正常的水平，就是指包括開發(fā)商、銀行、中介、稅收等在內(nèi)的所有房地產(chǎn)涉及行業(yè)有一個(gè)正常的利潤水平，）才能以此為起點(diǎn)，加強(qiáng)市場的調(diào)控與監(jiān)管，保障房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!可見，目前的經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)市場存在一定的依賴,而地方政府的GDP增長仍需要房地產(chǎn)的拉動,再加上現(xiàn)在的國際環(huán)境,倘若過于嚴(yán)厲,市場會進(jìn)入極度萎縮,這不僅對未來樓市的發(fā)展不利,也會傷害到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因?yàn)檎叩姆磸?fù)和市場的搖擺,可能還要持續(xù)一段時(shí)間。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!在加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)的同時(shí)，還應(yīng)做好如下工作：首先，中央政府應(yīng)再次明確房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目的是促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展而不是讓房地產(chǎn)崩潰，糾正輿論傾向；其次，要引導(dǎo)房屋需求者合理消費(fèi)，而不是盲目對抗市場或者不斷向政府施壓，要求強(qiáng)降房價(jià)；第三，應(yīng)靈活運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿，特別是金融杠桿，防止融資環(huán)境的惡化對房地產(chǎn)行業(yè)形成沖擊。最后，應(yīng)盡快制定完善相關(guān)政策，遏制房地產(chǎn)投機(jī)，保障住房的公平。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控共16頁，您現(xiàn)在