世聯(lián)東特大連市中心勞動(dòng)公園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略課件

東特大連市中心勞動(dòng)公園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：大連東特企業(yè)有限公司東特大連市中心勞動(dòng)公園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：大連東特企終稿匯報(bào)說(shuō)明中期匯報(bào)的共識(shí)：本項(xiàng)目在高容積率情況下，不做大戶(hù)型豪宅；不做超高層；完全高科技創(chuàng)新產(chǎn)品，存在高成本風(fēng)險(xiǎn)和客戶(hù)認(rèn)同風(fēng)險(xiǎn)；本項(xiàng)目不適合發(fā)展大型集中式商業(yè)；本次匯報(bào)考慮新的變化：地價(jià)從原先2.5億元，調(diào)整為1.8億元；容積率由原先的9，調(diào)整為7.3；1號(hào)地塊從原先的12，調(diào)整為10；2、3、4號(hào)地塊容積率為5.7，未變；考慮地塊的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)；終稿匯報(bào)說(shuō)明中期匯報(bào)的共識(shí)：在新的變化條件下，我們必須對(duì)項(xiàng)目重新思考關(guān)鍵問(wèn)題是：考慮到兩塊地的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，對(duì)于項(xiàng)目存在的兩大核心優(yōu)勢(shì)（CBD/勞動(dòng)公園），誰(shuí)將成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)價(jià)值；在本項(xiàng)目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業(yè)形象；如何應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；發(fā)展高檔物業(yè)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值及對(duì)企業(yè)的關(guān)鍵要求；在新的變化條件下，我們必須對(duì)項(xiàng)目重新思考關(guān)鍵問(wèn)題是：CBD案例的選擇原則和選擇案例項(xiàng)目的選擇是距CBD核心區(qū)域步行為十五鐘內(nèi)；選擇的項(xiàng)目是以居住為主導(dǎo)的；選擇成熟的CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；選擇的是CBD區(qū)域內(nèi)高密度、高層物業(yè)；選擇北京、上海、深圳、大連CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；（北京——棕櫚泉國(guó)際公寓、SOHO現(xiàn)代城；上?！o安楓景、嘉里中心；深圳——名仕閣、都市名園；大連——振屹.城市廣場(chǎng)、曼哈頓；）CBD案例的選擇原則和選擇案例項(xiàng)目的選擇是距CBD核心區(qū)域步世聯(lián)CBD居住核心價(jià)值模型CBD區(qū)物業(yè)類(lèi)似品質(zhì)的成熟居住區(qū)購(gòu)買(mǎi)用途用途的多元化純居家經(jīng)濟(jì)因素投資回報(bào)穩(wěn)定性性?xún)r(jià)比的合理性客戶(hù)構(gòu)成非主流家庭主流家庭居住流動(dòng)性高低服務(wù)的要求私人化、商務(wù)化服務(wù)日常管理配套要求社會(huì)的、開(kāi)放的交流家庭的、鄰里的交流產(chǎn)品形象國(guó)際化的、現(xiàn)代的、華貴的親切的、溫馨的、和諧的世聯(lián)CBD居住核心價(jià)值模型CBD區(qū)物業(yè)類(lèi)似品質(zhì)的成熟居住區(qū)購(gòu)CBD物業(yè)的屬性取向規(guī)律有兩類(lèi)方向：第一個(gè)方向：大戶(hù)型豪宅，它一般需俱備的條件是：有良好的外部景觀資源。有較大規(guī)模和良好的內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部不含辦公樓，因?yàn)檗k公樓對(duì)大戶(hù)豪宅價(jià)值有折減。與CBD的商務(wù)氛有一定距離。第二個(gè)方向：中等戶(hù)型服務(wù)式住宅和小戶(hù)型公寓具備服務(wù)功能和公共交流功能。處在CBD氛圍內(nèi)或其延續(xù)范圍內(nèi)。如臨主干道，則偏向辦公。內(nèi)部環(huán)境不成為其核心價(jià)值。CBD物業(yè)的屬性取向規(guī)律有兩類(lèi)方向：公園對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響（世聯(lián)研究）世聯(lián)通過(guò)對(duì)泛CBD區(qū)六個(gè)公園物業(yè)的研究，得出以下結(jié)論：公園的價(jià)值在于景觀面，景觀面對(duì)物業(yè)的價(jià)值的提升約為10%；地段是物業(yè)價(jià)值的決定因素，而公園僅為附加值；公園不是形成高檔物業(yè)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素；公園對(duì)豪宅物業(yè)與普通物業(yè)的價(jià)值提升是類(lèi)似的；公園對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響（世聯(lián)研究）世聯(lián)通過(guò)對(duì)泛CBD區(qū)六個(gè)公園地塊核心價(jià)值分析結(jié)合以上的價(jià)值取向，本項(xiàng)目的限制條件在于：景觀面只能占到項(xiàng)目的20%左右；地塊的高容積率、土地的較小占地規(guī)模決定了項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的局促性；地塊1的商務(wù)功能決定了項(xiàng)目的混合屬性；1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊景觀視線面地塊核心價(jià)值分析結(jié)合以上的價(jià)值取向，本項(xiàng)目的限制條件在于：1結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值取向、項(xiàng)目的限制條件綜合研究：抓CBD的優(yōu)勢(shì)，是項(xiàng)目核心價(jià)值；CBD的物業(yè)價(jià)值建構(gòu)主要通過(guò)以下因素：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因：用途的多元化經(jīng)濟(jì)因素：投資回報(bào)穩(wěn)定性客戶(hù)構(gòu)成：非主流家庭居住流動(dòng)性：高服務(wù)的要求：私人化、商務(wù)化服務(wù)配套要求：社會(huì)的、開(kāi)放的交流產(chǎn)品形象：國(guó)際化的、現(xiàn)代的、華貴的因此項(xiàng)目初步定位為：非主流家庭的、國(guó)際化的、中小戶(hù)型的高檔公寓；公園價(jià)值利用是圍繞CBD價(jià)值核心的附加體系，具體利用將在下面分述；結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值取向、項(xiàng)目的限制條件綜合研究：在本項(xiàng)目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業(yè)形象

如何解決高容積率并不破壞項(xiàng)目高檔物業(yè)形象的問(wèn)題？在本項(xiàng)目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業(yè)形象

如何解決借鑒CBD案例：高容積率如何形成高檔形象CBD內(nèi)：容積率影響程度相對(duì)較弱CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)立足于：由于在CBD區(qū)，區(qū)域價(jià)值大于產(chǎn)品價(jià)值；外環(huán)境價(jià)值大于內(nèi)環(huán)境價(jià)值。故一般都是高密度，高容積率物業(yè)，其并不直接貶損物業(yè)的高檔次；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔形象的立足點(diǎn)：CBD內(nèi)居住物業(yè)形象立足點(diǎn)與普通住宅物業(yè)立足點(diǎn)不同，更不是通過(guò)橫向的單向比較，而是依托于區(qū)位形象的優(yōu)勢(shì)；共享空間的稀缺性；公共部分的高檔性；外立面的個(gè)性化；服務(wù)的高檔化、深入化；高科技的智能化；高檔次的交流平臺(tái)；借鑒CBD案例：高容積率如何形成高檔形象CBD內(nèi)：容積率影響支持性專(zhuān)題研究：類(lèi)似區(qū)域（CBD及周邊）產(chǎn)品定位的共性支持性專(zhuān)題研究：大連CBD基本情況及銷(xiāo)售特征大連CBD的規(guī)劃范圍是：從青泥洼商業(yè)起步，沿中山路、友好廣場(chǎng)、中山廣場(chǎng)、人民路、港灣廣場(chǎng)到大連新港區(qū)。其范圍界定東沿港灣廣場(chǎng)至勤儉街，北沿港灣廣場(chǎng)至大連火車(chē)站，西沿大連火車(chē)站、電子城、裕景商城至五惠路，南沿五惠路至職工街與勤儉街相匯處，占地面積約2.4平方公里。大連CBD的四大功能區(qū)：一是以東部海關(guān)、商檢以及東港區(qū)改造為代表的臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)；二是以人民路兩側(cè)商務(wù)酒店和商務(wù)辦公樓宇所形成的商務(wù)辦公區(qū)；三是以中山廣場(chǎng)為核心所形成的金融商務(wù)區(qū)；四是以青泥洼購(gòu)物中心和正在改造的天津街商業(yè)區(qū)構(gòu)成的商貿(mào)購(gòu)物區(qū)；

基礎(chǔ)設(shè)施完善：具備完善的市政交通與通訊條件投資客大約占20-30%：目前已售的住宅物業(yè)的客戶(hù)注重周邊物業(yè)的租金、物業(yè)的升值潛力；或由于產(chǎn)品稀缺性而提前購(gòu)買(mǎi)。有一定量的外銷(xiāo)比例，約占20%：目前已售的住宅物業(yè)客戶(hù)有一定量的外籍人士；目前居住的非主流家庭約60-70%，用于辦公的約占15-20%；大連CBD基本情況及銷(xiāo)售特征北京CBD基本情況及銷(xiāo)售特征北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）--西大望路（東）、朝陽(yáng)北路（北）--通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。高檔寫(xiě)字樓云集：云集了國(guó)貿(mào)、漢威、嘉里、航華大廈等高檔寫(xiě)字樓；國(guó)內(nèi)外知名大公司云集：有摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國(guó)三星等數(shù)家國(guó)內(nèi)外知名大公司；基礎(chǔ)設(shè)施完善：具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施；外銷(xiāo)公寓銷(xiāo)售旺:在外銷(xiāo)公寓、內(nèi)銷(xiāo)住宅和寫(xiě)字樓各類(lèi)物業(yè)中，以外銷(xiāo)公寓所占比例最多，達(dá)到了45％；投資客多：已售的CBD住宅物業(yè)，投資客戶(hù)多；目標(biāo)客戶(hù)變化明顯：核心區(qū)域的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶(hù)為金領(lǐng)、CBD邊緣的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶(hù)為高級(jí)白領(lǐng)、泛CBD區(qū)域的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶(hù)為普通白領(lǐng)；北京CBD基本情況及銷(xiāo)售特征CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同特征物業(yè)形象——高檔的、國(guó)際化、高密度、高容積率、高附加值的公寓物業(yè)；高檔的——CBD的形象拉升、物業(yè)提供附加值拉升高檔形象；國(guó)際化——CBD的形象、客戶(hù)的國(guó)際化、服務(wù)與配套設(shè)施的國(guó)際化體現(xiàn)的，國(guó)際化又體現(xiàn)了項(xiàng)目的高檔次；高密度、高容積率——主要能過(guò)商務(wù)功能與小單設(shè)置來(lái)分解項(xiàng)目的高容積率的；高附加值——通過(guò)服務(wù)與配套設(shè)施營(yíng)造；通過(guò)CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)特征的研究表明：高密度、高容積率CBD公寓物業(yè)，并不貶損物業(yè)的高檔次，CBD的形象、國(guó)際化、高附加值拉升了項(xiàng)目的檔次；CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同特征物業(yè)形象——本項(xiàng)目區(qū)位決定其匹配的物業(yè)類(lèi)型CBD核心區(qū)位CBD邊緣泛CBD區(qū)域容積率高高低物業(yè)類(lèi)型公寓住宅純住宅客戶(hù)物征富有階層非主流家庭居住高級(jí)白領(lǐng)普通白領(lǐng)物業(yè)檔次頂級(jí)中高檔中檔物業(yè)形象國(guó)際化公寓高檔住宅居家適宜住宅外銷(xiāo)比例高一般較少升值潛力高較高一般物業(yè)用途商住、投資居家、投資居家配套設(shè)施依托CBD依托CBD與自身配套依托自身配套附加值服務(wù)設(shè)施要求高服務(wù)設(shè)施要求一般服務(wù)設(shè)施要求較少本項(xiàng)目區(qū)位決定其匹配的物業(yè)類(lèi)型CBD核心區(qū)位CBD邊緣泛CB結(jié)論基于以上對(duì)CBD物業(yè)特征的研究，表明：CBD內(nèi)：容積率影響程度相對(duì)較弱；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔形象的有其特殊的立足點(diǎn)；結(jié)論基于以上對(duì)CBD物業(yè)特征的研究，表明：如何應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在中期匯報(bào)中，我們已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)的情況做了詳細(xì)的分析，因此本次報(bào)告主要回顧一下分析的結(jié)論：目前大連高檔住宅市場(chǎng)供給不存在短缺；大連對(duì)高檔住宅市場(chǎng)的消化能力有限；大連的高檔住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售速度較慢；但小戶(hù)型公寓銷(xiāo)售速度相對(duì)較快；大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，直接受商住公寓沖擊；大連商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熾化階段，但沿街旺鋪的銷(xiāo)售價(jià)格較高，銷(xiāo)售速度較快；

如何應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在中期匯報(bào)中，我們已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)的情況做了核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣研究“1”是以產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新，確立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；“2”是以產(chǎn)品附加服務(wù)，確立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；“3”是客觀性的；典型的單一項(xiàng)目成功要素，以區(qū)域環(huán)境快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售——體現(xiàn)“項(xiàng)目?jī)r(jià)值”；“4”是跨區(qū)域性品牌模型，以大規(guī)模、成本控制和品牌所傳遞的內(nèi)涵作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，一旦形成很難被模仿和超越——體現(xiàn)“品牌價(jià)值”；

3142（社會(huì)資源）『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（自然、區(qū)位）核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣研究“1”是以產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新，確立自己的競(jìng)爭(zhēng)核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣研究核心競(jìng)爭(zhēng)力具務(wù)條件本項(xiàng)目具務(wù)條件擬合情況判斷“1”低密度、低容積率——Ｏ初步判斷，本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力為“2+3”；“2”體現(xiàn)項(xiàng)目差異化，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力；“2”主動(dòng)式——服務(wù)人為服務(wù)●“3”客觀存在自然環(huán)境與區(qū)位CBD、勞動(dòng)公園●“4”大盤(pán)與品牌發(fā)展商——Ｏ（社會(huì)資源）『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（自然、區(qū)位）3142競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析萬(wàn)達(dá)華府“1+3”客觀條件：低容積率曼哈頓“2+3”服務(wù)：同質(zhì)化，人文性少城市廣場(chǎng)“2+3”核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣研究核心競(jìng)爭(zhēng)力具務(wù)條件本項(xiàng)目具務(wù)條件擬合情況判如何以服務(wù)和交流平臺(tái)打競(jìng)爭(zhēng)——嶺南會(huì)項(xiàng)目位置：廣州二沙島；項(xiàng)目檔次：廣東著名的高檔豪宅；項(xiàng)目基本情況：嶺南會(huì)共由5幢7層樓宇相連，單位面積由169平方米至280平方米，全部單位均有園林景觀及珠江；周邊配套：毗鄰星海音樂(lè)廳、廣東美術(shù)館、美國(guó)國(guó)際學(xué)校以及著名的高檔酒樓——新荔枝灣酒樓；小區(qū)配套：設(shè)有室外泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、室內(nèi)外兒童游樂(lè)場(chǎng)、乒乓球室、桑拿等等生活設(shè)施；物業(yè)服務(wù)：提供24小時(shí)保安、清潔服務(wù)、早餐、嬰兒照看、穿梭巴士、商業(yè)中心、停車(chē)場(chǎng)、訂票中心、城市旅游等貼身服務(wù)；租憑情況：項(xiàng)目只租不售單層三房公寓：163-220平方米——USD3800-5000/月復(fù)式三到五房公寓：266-350平方米——USD7300-8500/月目標(biāo)客戶(hù)：外籍人士和商務(wù)金領(lǐng)；美國(guó)鄰事館租用為員工公寓；如何以服務(wù)和交流平臺(tái)打競(jìng)爭(zhēng)——嶺南會(huì)項(xiàng)目位置：廣州二沙島；本項(xiàng)目可借鑒其成功模式：項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)：區(qū)位環(huán)境+服務(wù)目標(biāo)客戶(hù)的鎖定與項(xiàng)目形成了形象互動(dòng)；本項(xiàng)目的高檔形象，可通過(guò)服務(wù)、高品質(zhì)配套設(shè)施、目標(biāo)客戶(hù)塑造；嶺南會(huì)成功基因解碼：項(xiàng)目最大化發(fā)揮了項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)：富人區(qū)+珠江；項(xiàng)目的服務(wù)與高級(jí)配套設(shè)施，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)，提高了項(xiàng)目的附加值；服務(wù)與配套設(shè)施，更加人文化，更具藝術(shù)品位；項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)與項(xiàng)目品質(zhì)形成互動(dòng)，塑造了項(xiàng)目的獨(dú)特魅力；如何以服務(wù)和交流平臺(tái)打競(jìng)爭(zhēng)——嶺南會(huì)本項(xiàng)目可借鑒其成功模式：嶺南會(huì)成功基因解碼：如何以服務(wù)和交流案例借鑒（1）——SOHO現(xiàn)代城

地理位置：北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路88號(hào)SOHO現(xiàn)代城，CBD核心區(qū)位的邊緣區(qū)；發(fā)展商：北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司

占地面積：7.3萬(wàn)平米

建筑面積：49萬(wàn)平米

容積率：6.7停車(chē)位：2092個(gè)基本情況：項(xiàng)目為公寓+商業(yè)+寫(xiě)字樓為一體的綜合體；一期建設(shè)：6棟28層塔樓，總建筑面積27萬(wàn)平米，公寓總套數(shù)為1385套，車(chē)位1226個(gè)；二期建設(shè)：4棟聯(lián)體樓，總建筑面積22萬(wàn)平米，商業(yè)街1.9萬(wàn)平米,寫(xiě)字樓6.1萬(wàn)平米、公寓14萬(wàn)平方米；其中SOHO公寓512套，商鋪48間，辦公室277套，車(chē)位866個(gè)；配套：一所幼兒園2150平米，一所小學(xué)校5800平米，俱樂(lè)部2235平米；主要通過(guò)商務(wù)功能、小面積單元，分解項(xiàng)目高容積率；通過(guò)CBD的形象、物業(yè)提供附加值（高水平的設(shè)計(jì)）拉升高檔形象；通過(guò)先啟動(dòng)住宅部分，帶動(dòng)整體項(xiàng)目發(fā)展；案例借鑒（1）——SOHO現(xiàn)代城

地理位置：北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，因此找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)較關(guān)鍵；目前市場(chǎng)供應(yīng)的寫(xiě)字樓，價(jià)格較高，寫(xiě)字樓的硬件設(shè)施較高檔，其成本較高；因此，我們應(yīng)該避開(kāi)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，走低成本路線；案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，因此找準(zhǔn)市案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處，深圳中心西區(qū)；占地面積：11679.45平方米；建筑面積：84502.24平方米；容積率：5.50；樓宇狀況：A棟為28層寫(xiě)字樓，B棟為25層商住公寓；總戶(hù)數(shù)：330；停車(chē)位：230；案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路戶(hù)型名稱(chēng)類(lèi)型面積總套數(shù)可售面積

(平方米)套數(shù)比面積比戶(hù)型圖1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

49.55

43

2130.65

12.25%

11.14%

1房1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

36.92

44

1624.48

12.54%

8.490%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

53.09

88

4671.92

25.07%

24.41%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

52.88

88

4653.44

25.07%

24.31%

2房2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

77.76

44

3421.44

12.54%

17.88%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

59.88

44

2634.72

12.54%

13.77%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

52.78

國(guó)際公寓寫(xiě)字樓案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)戶(hù)型名稱(chēng)類(lèi)型面積總套數(shù)可售面積

(平方米)套數(shù)比面積比戶(hù)型圖本項(xiàng)目可借鑒其成功模式：爭(zhēng)取住宅用地審批，取得70年產(chǎn)權(quán)的模式；由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶(hù)的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購(gòu)買(mǎi)壓力；高形象、低使用成本面市；兩棟功能明晰，目標(biāo)客戶(hù)明晰的模式；財(cái)富廣場(chǎng)成功基因解碼：財(cái)富廣場(chǎng)是以土地為住宅用地推向市場(chǎng)，有70年產(chǎn)權(quán)；由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶(hù)的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購(gòu)買(mǎi)壓力；公建立面，昭示性強(qiáng)，提高項(xiàng)目形象；低成本，其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；A、B棟目標(biāo)客戶(hù)明晰；案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)

本項(xiàng)目可借鑒其成功模式：財(cái)富廣場(chǎng)成功基因解碼：案例借鑒（2）商業(yè)發(fā)展研究大連集中商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熾化階段，但沿街旺鋪的銷(xiāo)售價(jià)格較高，銷(xiāo)售速度較快；沿街商鋪的旺銷(xiāo)是商業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)；因此本項(xiàng)目不適宜打造大型集中商業(yè)；因此如何增加沿街商鋪的面積，是本項(xiàng)目商業(yè)打造的關(guān)鍵點(diǎn)；商鋪通過(guò)一、二層聯(lián)體商鋪的打造，提升二層商鋪的價(jià)值；商業(yè)是本項(xiàng)目的輔助功能，商業(yè)的檔次要配合本項(xiàng)目整體形象；因此本項(xiàng)目的商業(yè)形象為：國(guó)際街區(qū)；商業(yè)發(fā)展研究大連集中商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熾化階段，但沿街旺鋪的商業(yè)發(fā)展模式研究國(guó)際街區(qū)商業(yè)發(fā)展模式研究國(guó)際街區(qū)可以形成高檔形象的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)選取的原則商務(wù)、住宅部分的配套設(shè)施高檔品牌商鋪中西餐廳、正宗韓國(guó)日本料理咖啡廳等健身俱樂(lè)部等銀行、美容美發(fā)、書(shū)店、面包房、藥店等小型超市業(yè)態(tài)商業(yè)發(fā)展模式研究可以形成高檔形象的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)選取的原則商務(wù)、住宅部分的配套設(shè)施項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位開(kāi)發(fā)順序根據(jù)從低風(fēng)險(xiǎn)至高風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)原則；對(duì)CBD邊緣物業(yè)的案例研究，公寓帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售；建議項(xiàng)目從西面至東面依次開(kāi)發(fā)，即先開(kāi)發(fā)2、3、4號(hào)地塊，其次1號(hào)地塊；1號(hào)地塊二期開(kāi)發(fā)3號(hào)地塊4號(hào)地塊一期開(kāi)發(fā)2號(hào)地塊開(kāi)發(fā)順序1號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊一期開(kāi)發(fā)2號(hào)地塊項(xiàng)目定位——形象定位及核心價(jià)值主張形象定位：國(guó)際的、尊貴的、私家的核心價(jià)值主張：在CBD，在后花園核心價(jià)值主張備選：青泥洼的紅，襯托出勞動(dòng)公園的綠項(xiàng)目定位——形象定位及核心價(jià)值主張形象定位：國(guó)際的、尊貴的、項(xiàng)目定位——功能定位大連，都市示范區(qū)——示范城市未來(lái)高尚國(guó)際公寓——城市多功能綜合體1號(hào)地：偏商務(wù)功能。小戶(hù)型為主，可拼可合

1棟辦公形象，

1棟商務(wù)公寓（如果發(fā)展商有資源可考慮產(chǎn)權(quán)式酒店）；1號(hào)地：復(fù)式街鋪：國(guó)際風(fēng)情街區(qū)2-4號(hào)地：偏住宅功能，中等戶(hù)型為主，無(wú)商業(yè)。項(xiàng)目定位——功能定位大連，都市示范區(qū)——示范城市未來(lái)案名推介公園大道國(guó)際公寓東特.新城市國(guó)際公寓東特.新格調(diào)國(guó)際公寓東特.新世界金鑰匙國(guó)際公寓案名推介公園大道國(guó)際公寓項(xiàng)目定位——戶(hù)型定位戶(hù)型配比從公寓的物業(yè)用途考慮，戶(hù)型面積不宜過(guò)大；從抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，降低置業(yè)門(mén)檻，戶(hù)型面積不宜過(guò)大；地塊戶(hù)型戶(hù)型面積（M2）面積比例1號(hào)地塊1房（純辦公公寓）70，可拼合50%1房（商住公寓）50，可拼合50%不沿景觀面的1房40-6015%2房75-8535%3房2廳1衛(wèi)100-12030%沿景觀面的3房2廳2衛(wèi)130-15020%頂層做兩套大面積的復(fù)式，通過(guò)拍買(mǎi)造勢(shì)，建立價(jià)值標(biāo)桿體系；項(xiàng)目定位——戶(hù)型定位戶(hù)型配比地塊戶(hù)型戶(hù)型面積（M2）面積比例1號(hào)地塊純辦公公寓客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)本地中型民營(yíng)企業(yè)（原1號(hào)地塊辦公的客戶(hù)為首要目標(biāo)）入駐森茂大廈的公司的衍生公司外地公司分公司、外資公司辦事處1號(hào)地塊純辦公公寓客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位核心客戶(hù)重要1號(hào)地塊商住公寓客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位本地創(chuàng)業(yè)型公司核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)投資客、SOHO一族、外籍商務(wù)人士東北籍生意人、外地高級(jí)公務(wù)員1號(hào)地塊商住公寓客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位本地創(chuàng)業(yè)型公司2、3、4號(hào)地塊公寓的客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位重要客戶(hù)游離客戶(hù)有城市中心區(qū)情結(jié)的大連人、大連自由工作者等、大連公司高級(jí)經(jīng)理、大連金領(lǐng)一族核心客戶(hù)私營(yíng)老板、外籍及外地商務(wù)人士、投資客、海歸人士東北籍生意人、外地高級(jí)公務(wù)員重要客戶(hù)游離客戶(hù)2、3、4號(hào)地塊公寓的客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位重要客戶(hù)項(xiàng)目定位——價(jià)格定位功能產(chǎn)品定位收益方式裙樓商業(yè)高檔商場(chǎng)出售、出租和整體經(jīng)營(yíng)公寓國(guó)際公寓銷(xiāo)售項(xiàng)目定位——價(jià)格定位功能產(chǎn)品定位收益方式裙樓商業(yè)高檔商場(chǎng)出項(xiàng)目定位——價(jià)格定位1號(hào)地塊純辦公公寓價(jià)格定位：大連寫(xiě)字樓價(jià)格約為7000-13000元/平方米之間；本項(xiàng)目純辦公公寓定位檔次為高檔國(guó)際公寓；綜上各因素考慮，本項(xiàng)目寫(xiě)字樓初步定價(jià)為：7500-8000元/㎡項(xiàng)目定位——價(jià)格定位1號(hào)地塊純辦公公寓價(jià)格定位：項(xiàng)目定位——價(jià)格定位1號(hào)地塊商住公寓價(jià)格定位：根據(jù)市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目的商住公寓價(jià)格區(qū)間為7500-8000元/M2由于目前，距銷(xiāo)售時(shí)間較遠(yuǎn)，因此建議價(jià)格為價(jià)格區(qū)間；項(xiàng)目名稱(chēng)綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)案例本項(xiàng)目A=振屹城市廣場(chǎng)地理位置1059規(guī)模1058交通1069外部景觀1067園林環(huán)境1065使用率1065容積率1047戶(hù)型結(jié)構(gòu)1076基本生活設(shè)施1079物業(yè)管理10710合計(jì)得分1005975權(quán)重100%_100%權(quán)重×得分權(quán)重總分:7575銷(xiāo)售單價(jià)9500銷(xiāo)售單價(jià)×權(quán)重權(quán)重單價(jià)95009500本項(xiàng)目?jī)r(jià)格＝本項(xiàng)目得分×權(quán)重單價(jià)/權(quán)重總分=7473元/平方米≈7500元/平方米本項(xiàng)目的商住公寓采用市場(chǎng)比較法，項(xiàng)目周邊的振屹城市廣場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)比較定價(jià)，因?yàn)槟壳坝性S多不確定因素，所以以下為項(xiàng)目目前的初步均價(jià)。具體價(jià)格定位要到進(jìn)入銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時(shí)的條件確定。項(xiàng)目定位——價(jià)格定位1號(hào)地塊商住公寓價(jià)格定位：項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目定位——價(jià)格定位根據(jù)定價(jià)影響因素通過(guò)對(duì)大連市項(xiàng)目周邊的二個(gè)高檔樓盤(pán)（振屹城市廣場(chǎng)；萬(wàn)達(dá)華府）進(jìn)行市場(chǎng)比較定價(jià)，因?yàn)槟壳坝性S多不確定因素，所以以下為項(xiàng)目目前的初步均價(jià)。具體價(jià)格定位要到進(jìn)入銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時(shí)的條件確定。項(xiàng)目名稱(chēng)綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)案例本項(xiàng)目A=振屹城市廣場(chǎng)B=萬(wàn)達(dá)華府地理位置10887規(guī)模10888交通10898外部景觀10975園林環(huán)境10757使用率10958容積率10369戶(hù)型結(jié)構(gòu)10868基本生活設(shè)施10888物業(yè)管理105106合計(jì)得分100737274權(quán)重100%_30%70%權(quán)重×得分權(quán)重總分:73.421.651.8銷(xiāo)售單價(jià)95006000銷(xiāo)售單價(jià)×權(quán)重權(quán)重單價(jià)705028504200本項(xiàng)目?jī)r(jià)格＝本項(xiàng)目得分×權(quán)重單價(jià)/權(quán)重總分=7011元/平方米≈7000元/平方米2、3、4號(hào)地塊公寓的價(jià)格定位：根據(jù)市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目的公寓均價(jià)為7000-7500元/M2項(xiàng)目定位——價(jià)格定位根據(jù)定價(jià)影響因素通過(guò)對(duì)大連市項(xiàng)目周邊的二項(xiàng)目定位——價(jià)格定位裙樓商業(yè)的價(jià)格，根據(jù)后期招商情況確定租金、售價(jià)或是自行經(jīng)營(yíng)；功能收益方式銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）裙樓商業(yè)出售、出租和整體經(jīng)營(yíng)根據(jù)后期招商情況確定租金、售價(jià)1號(hào)地塊商務(wù)公寓銷(xiāo)售7500-80002、3、4號(hào)地塊公寓銷(xiāo)售7000-7500項(xiàng)目定位——價(jià)格定位裙樓商業(yè)的價(jià)格，根據(jù)后期招商情況確定租金物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議

我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見(jiàn)，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的因素。需要說(shuō)明的是原則：一切均基于競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加CVA(CompetitionValueAdded)我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際公寓價(jià)值新體系CBD價(jià)值建構(gòu)服務(wù)價(jià)值國(guó)際公寓價(jià)值新體系大環(huán)境價(jià)值建構(gòu)共享空間的稀缺性；公共部分的高檔性；外立面的個(gè)性化；服務(wù)的高檔化、深入化；高科技的智能化；居住流動(dòng)性大；高檔次的交流平臺(tái)；在景觀面打造少量的大戶(hù)型物業(yè)，建立項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿；把高檔俱樂(lè)部建在公園內(nèi)把公園直接拉入綠化體系，項(xiàng)目客戶(hù)可直接進(jìn)入。立體綠化高檔俱樂(lè)部以盡可能低的成本建構(gòu)高形象；通過(guò)外立面、豪華大門(mén)、私家車(chē)道、豪華大堂、小型泳池五大指標(biāo)建構(gòu)高檔形象；國(guó)際金鑰匙認(rèn)證提供私家服務(wù)；設(shè)置智能化；設(shè)租賃代管服務(wù)；設(shè)置高檔俱樂(lè)部；物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際公寓價(jià)值新體系CBD價(jià)值建構(gòu)服務(wù)價(jià)值國(guó)寫(xiě)字樓與商住公寓建筑風(fēng)格提示：建議建筑風(fēng)格以現(xiàn)代建筑風(fēng)格強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力，建筑具有公建化立面效果，強(qiáng)調(diào)沿街的昭示性；如何打造高檔形象（1）—臨街的公建外立面寫(xiě)字樓與商住公寓建筑風(fēng)格提示：建議建筑風(fēng)格以如何打造高檔形象如何打造高檔形象（2）——私家車(chē)道私家車(chē)道增強(qiáng)領(lǐng)地感盡顯尊貴私密如何打造高檔形象（2）——私家車(chē)道私家車(chē)道增強(qiáng)領(lǐng)地感如何打造高檔形象（3）——公園1號(hào)會(huì)館是一個(gè)頂級(jí)私人俱樂(lè)部，提供交流平臺(tái)如何打造高檔形象（3）——公園1號(hào)會(huì)館是一個(gè)頂級(jí)私人俱樂(lè)部，如何打造高檔形象（4）——住宅外立面住宅的外立面提示高雅的、現(xiàn)代的、簡(jiǎn)潔、親切的、國(guó)際化的建筑風(fēng)格高品味，強(qiáng)調(diào)雅致，色彩與構(gòu)造的運(yùn)用突顯出地標(biāo)物業(yè)在空間布局、軸線的處理以及園林造景上，同時(shí)有國(guó)際文化元素的神韻建筑風(fēng)格及外立面建議：現(xiàn)代建筑風(fēng)格如何打造高檔形象（4）——住宅外立面住宅的外立面提示建筑風(fēng)格寬敞、華貴、富麗堂皇大堂，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；

如何打造高檔形象（5）——豪華大堂寬敞、華貴、富麗堂皇大堂，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；如何打造高檔形象華貴入口，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；

如何打造高檔形象（6）——豪華入口華貴入口，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力；如何打造高檔形象（6）——豪華入利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)：做出足夠的車(chē)庫(kù)量，并打通住宅區(qū)和商務(wù)區(qū)的車(chē)庫(kù)，使其得到共享和高度利用；車(chē)庫(kù)可租可售；車(chē)庫(kù)有單獨(dú)的高檔大堂，通過(guò)私家電梯感應(yīng)卡控制管理；如何提升CBD使用價(jià)值——足量車(chē)庫(kù)利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)：做出足夠的車(chē)庫(kù)量，并打通住宅區(qū)和商務(wù)區(qū)的車(chē)庫(kù)，如何打造服務(wù)價(jià)值（1）

—國(guó)際金鑰匙物業(yè)服務(wù)金鑰匙認(rèn)證資格較難，有利于提升項(xiàng)目的國(guó)際形象；金鑰匙的物業(yè)服務(wù)與目前市場(chǎng)推出的物業(yè)服務(wù)，產(chǎn)生了差異化，提高了項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力；金鑰匙提供的服務(wù)：就應(yīng)無(wú)所不能，在合法的基礎(chǔ)上，客人的任何要求都能滿(mǎn)足；

如何打造服務(wù)價(jià)值（2）—設(shè)租賃代管處如何打造服務(wù)價(jià)值（1）

如何建構(gòu)大環(huán)境價(jià)值（1）—公園利用在景觀面打造少量的大戶(hù)型物業(yè)，建立項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿；把高檔俱樂(lè)部建在公園內(nèi)把公園直接拉入綠化體系，項(xiàng)目客戶(hù)可直接進(jìn)入。大戶(hù)型豪宅公園私家入口高尚俱樂(lè)部設(shè)在公園內(nèi)如何建構(gòu)大環(huán)境價(jià)值（1）—公園利用在景觀面打造少量的大戶(hù)型物如何建構(gòu)大環(huán)境價(jià)值（2）——立體綠化高爾夫住宅四大元素少量底層架空商業(yè)屋頂綠化住宅和寫(xiě)字間空中綠化寫(xiě)字間適當(dāng)提高層高立體綠化和空中共享空間：CBD物業(yè)通常的做法是向空中創(chuàng)造共享空間，政府往往是支持與獎(jiǎng)勵(lì)的，一方面通過(guò)不計(jì)該部分容積率；如何建構(gòu)大環(huán)境價(jià)值（2）——立體綠化高爾夫住宅四大元素立體綠1號(hào)地規(guī)劃示意（方案一）1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊寫(xiě)字樓商鋪行走線路商住公寓（可考慮產(chǎn)權(quán)式酒店）1號(hào)地規(guī)劃示意（方案一）1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊寫(xiě)字1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊商鋪商住公寓（可考慮產(chǎn)權(quán)式酒店）寫(xiě)字樓廣場(chǎng)1號(hào)地規(guī)劃示意（方案二）1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊商鋪商住公寓寫(xiě)字樓廣場(chǎng)1號(hào)地經(jīng)濟(jì)預(yù)算經(jīng)濟(jì)預(yù)算經(jīng)濟(jì)預(yù)算

假設(shè)商業(yè)面積為4000平方米，均為租賃，其經(jīng)營(yíng)收入不計(jì)在內(nèi)，可售面積以76000平方米計(jì)算，成本利潤(rùn)率約為19.44%，其利潤(rùn)較可觀；價(jià)格選擇區(qū)間中間數(shù)值計(jì)算；

序號(hào)內(nèi)容計(jì)算公式正常售價(jià)單位成本總額元/㎡萬(wàn)元一銷(xiāo)售收入

7,48756,900

住宅部分

7,25029,000

寫(xiě)字樓與商務(wù)公寓部分

7,75027,900二總成本費(fèi)用

6,01948,1531土地費(fèi)用

2,25018,0002前期費(fèi)用含各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、方案評(píng)審

302403基礎(chǔ)配套費(fèi)用

2001,6004建安費(fèi)用含基礎(chǔ)、主體、安裝、裝修、環(huán)境等

2,50020,0005管理費(fèi)用含工程管理費(fèi)按1-4項(xiàng)目的2%計(jì)算1007976財(cái)務(wù)費(fèi)用銀行貸款利息利率按照5.49%計(jì)算1391,1157不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

按照以上1-6項(xiàng)的2%計(jì)算1048358銷(xiāo)售費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)總成本的5%計(jì)算3012,4089銷(xiāo)售稅費(fèi)含營(yíng)業(yè)稅、附加稅費(fèi)按銷(xiāo)售收入的5.55%計(jì)算3953,158三開(kāi)發(fā)成本

總成本費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金5,62444,995四開(kāi)發(fā)利潤(rùn)未扣企業(yè)所得稅銷(xiāo)售收入-總成本費(fèi)用1,0938,747五成本利潤(rùn)率

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)成本19.44%經(jīng)濟(jì)預(yù)算假設(shè)商業(yè)面積為4000平方米，均發(fā)展高檔物業(yè)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值及對(duì)企業(yè)的關(guān)鍵要求豪宅開(kāi)發(fā)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的研究成本角度增加開(kāi)發(fā)成本首度進(jìn)行豪宅開(kāi)發(fā)的企業(yè)，其開(kāi)發(fā)成本比有成熟開(kāi)發(fā)豪宅經(jīng)驗(yàn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本多出10-15%；現(xiàn)金流支撐豪宅的資金回收周期較長(zhǎng)，因此企業(yè)要保證在開(kāi)發(fā)期內(nèi)有穩(wěn)定、持續(xù)的現(xiàn)金流支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)角度營(yíng)銷(xiāo)渠道積累企業(yè)要具有較成熟的毫宅營(yíng)銷(xiāo)渠道；反之需花費(fèi)較高的銷(xiāo)售費(fèi)用去拓展?fàn)I銷(xiāo)渠道；毫宅的市場(chǎng)戰(zhàn)略：一種為盈利為目標(biāo)；一種以可持續(xù)開(kāi)發(fā)為目標(biāo)；盈利為目標(biāo)的要把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)；例東?；▓@二期，市場(chǎng)缺乏高檔物業(yè)入市；可持續(xù)開(kāi)發(fā)為目標(biāo)要把該區(qū)域作為發(fā)展為重點(diǎn)；例順馳藍(lán)水假期，是順馳第一個(gè)高檔物業(yè)項(xiàng)目，其犧牲了項(xiàng)目的利潤(rùn)，換取項(xiàng)目的品牌形象，主要是為后期在天津持續(xù)開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)，并為順馳把天津做為核心發(fā)展城市打下基礎(chǔ)；發(fā)展高檔物業(yè)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值及對(duì)企業(yè)的關(guān)鍵要求豪宅開(kāi)發(fā)與企業(yè)回顧：核心戰(zhàn)略抓CBD機(jī)會(huì)，以服務(wù)平臺(tái)和交流平臺(tái)打造國(guó)際公寓；回顧：核心戰(zhàn)略抓CBD機(jī)會(huì)，謝謝！謝謝！東特大連市中心勞動(dòng)公園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：大連東特企業(yè)有限公司東特大連市中心勞動(dòng)公園項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈：大連東特企終稿匯報(bào)說(shuō)明中期匯報(bào)的共識(shí)：本項(xiàng)目在高容積率情況下，不做大戶(hù)型豪宅；不做超高層；完全高科技創(chuàng)新產(chǎn)品，存在高成本風(fēng)險(xiǎn)和客戶(hù)認(rèn)同風(fēng)險(xiǎn)；本項(xiàng)目不適合發(fā)展大型集中式商業(yè)；本次匯報(bào)考慮新的變化：地價(jià)從原先2.5億元，調(diào)整為1.8億元；容積率由原先的9，調(diào)整為7.3；1號(hào)地塊從原先的12，調(diào)整為10；2、3、4號(hào)地塊容積率為5.7，未變；考慮地塊的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)；終稿匯報(bào)說(shuō)明中期匯報(bào)的共識(shí)：在新的變化條件下，我們必須對(duì)項(xiàng)目重新思考關(guān)鍵問(wèn)題是：考慮到兩塊地的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，對(duì)于項(xiàng)目存在的兩大核心優(yōu)勢(shì)（CBD/勞動(dòng)公園），誰(shuí)將成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)價(jià)值；在本項(xiàng)目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業(yè)形象；如何應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；發(fā)展高檔物業(yè)對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略?xún)r(jià)值及對(duì)企業(yè)的關(guān)鍵要求；在新的變化條件下，我們必須對(duì)項(xiàng)目重新思考關(guān)鍵問(wèn)題是：CBD案例的選擇原則和選擇案例項(xiàng)目的選擇是距CBD核心區(qū)域步行為十五鐘內(nèi)；選擇的項(xiàng)目是以居住為主導(dǎo)的；選擇成熟的CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；選擇的是CBD區(qū)域內(nèi)高密度、高層物業(yè)；選擇北京、上海、深圳、大連CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)；（北京——棕櫚泉國(guó)際公寓、SOHO現(xiàn)代城；上海——靜安楓景、嘉里中心；深圳——名仕閣、都市名園；大連——振屹.城市廣場(chǎng)、曼哈頓；）CBD案例的選擇原則和選擇案例項(xiàng)目的選擇是距CBD核心區(qū)域步世聯(lián)CBD居住核心價(jià)值模型CBD區(qū)物業(yè)類(lèi)似品質(zhì)的成熟居住區(qū)購(gòu)買(mǎi)用途用途的多元化純居家經(jīng)濟(jì)因素投資回報(bào)穩(wěn)定性性?xún)r(jià)比的合理性客戶(hù)構(gòu)成非主流家庭主流家庭居住流動(dòng)性高低服務(wù)的要求私人化、商務(wù)化服務(wù)日常管理配套要求社會(huì)的、開(kāi)放的交流家庭的、鄰里的交流產(chǎn)品形象國(guó)際化的、現(xiàn)代的、華貴的親切的、溫馨的、和諧的世聯(lián)CBD居住核心價(jià)值模型CBD區(qū)物業(yè)類(lèi)似品質(zhì)的成熟居住區(qū)購(gòu)CBD物業(yè)的屬性取向規(guī)律有兩類(lèi)方向：第一個(gè)方向：大戶(hù)型豪宅，它一般需俱備的條件是：有良好的外部景觀資源。有較大規(guī)模和良好的內(nèi)部環(huán)境。內(nèi)部不含辦公樓，因?yàn)檗k公樓對(duì)大戶(hù)豪宅價(jià)值有折減。與CBD的商務(wù)氛有一定距離。第二個(gè)方向：中等戶(hù)型服務(wù)式住宅和小戶(hù)型公寓具備服務(wù)功能和公共交流功能。處在CBD氛圍內(nèi)或其延續(xù)范圍內(nèi)。如臨主干道，則偏向辦公。內(nèi)部環(huán)境不成為其核心價(jià)值。CBD物業(yè)的屬性取向規(guī)律有兩類(lèi)方向：公園對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響（世聯(lián)研究）世聯(lián)通過(guò)對(duì)泛CBD區(qū)六個(gè)公園物業(yè)的研究，得出以下結(jié)論：公園的價(jià)值在于景觀面，景觀面對(duì)物業(yè)的價(jià)值的提升約為10%；地段是物業(yè)價(jià)值的決定因素，而公園僅為附加值；公園不是形成高檔物業(yè)的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素；公園對(duì)豪宅物業(yè)與普通物業(yè)的價(jià)值提升是類(lèi)似的；公園對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響（世聯(lián)研究）世聯(lián)通過(guò)對(duì)泛CBD區(qū)六個(gè)公園地塊核心價(jià)值分析結(jié)合以上的價(jià)值取向，本項(xiàng)目的限制條件在于：景觀面只能占到項(xiàng)目的20%左右；地塊的高容積率、土地的較小占地規(guī)模決定了項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境的局促性；地塊1的商務(wù)功能決定了項(xiàng)目的混合屬性；1號(hào)地塊2號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊景觀視線面地塊核心價(jià)值分析結(jié)合以上的價(jià)值取向，本項(xiàng)目的限制條件在于：1結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值取向、項(xiàng)目的限制條件綜合研究：抓CBD的優(yōu)勢(shì)，是項(xiàng)目核心價(jià)值；CBD的物業(yè)價(jià)值建構(gòu)主要通過(guò)以下因素：購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因：用途的多元化經(jīng)濟(jì)因素：投資回報(bào)穩(wěn)定性客戶(hù)構(gòu)成：非主流家庭居住流動(dòng)性：高服務(wù)的要求：私人化、商務(wù)化服務(wù)配套要求：社會(huì)的、開(kāi)放的交流產(chǎn)品形象：國(guó)際化的、現(xiàn)代的、華貴的因此項(xiàng)目初步定位為：非主流家庭的、國(guó)際化的、中小戶(hù)型的高檔公寓；公園價(jià)值利用是圍繞CBD價(jià)值核心的附加體系，具體利用將在下面分述；結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)值取向、項(xiàng)目的限制條件綜合研究：在本項(xiàng)目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業(yè)形象

如何解決高容積率并不破壞項(xiàng)目高檔物業(yè)形象的問(wèn)題？在本項(xiàng)目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業(yè)形象

如何解決借鑒CBD案例：高容積率如何形成高檔形象CBD內(nèi)：容積率影響程度相對(duì)較弱CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)立足于：由于在CBD區(qū)，區(qū)域價(jià)值大于產(chǎn)品價(jià)值；外環(huán)境價(jià)值大于內(nèi)環(huán)境價(jià)值。故一般都是高密度，高容積率物業(yè)，其并不直接貶損物業(yè)的高檔次；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔形象的立足點(diǎn)：CBD內(nèi)居住物業(yè)形象立足點(diǎn)與普通住宅物業(yè)立足點(diǎn)不同，更不是通過(guò)橫向的單向比較，而是依托于區(qū)位形象的優(yōu)勢(shì)；共享空間的稀缺性；公共部分的高檔性；外立面的個(gè)性化；服務(wù)的高檔化、深入化；高科技的智能化；高檔次的交流平臺(tái)；借鑒CBD案例：高容積率如何形成高檔形象CBD內(nèi)：容積率影響支持性專(zhuān)題研究：類(lèi)似區(qū)域（CBD及周邊）產(chǎn)品定位的共性支持性專(zhuān)題研究：大連CBD基本情況及銷(xiāo)售特征大連CBD的規(guī)劃范圍是：從青泥洼商業(yè)起步，沿中山路、友好廣場(chǎng)、中山廣場(chǎng)、人民路、港灣廣場(chǎng)到大連新港區(qū)。其范圍界定東沿港灣廣場(chǎng)至勤儉街，北沿港灣廣場(chǎng)至大連火車(chē)站，西沿大連火車(chē)站、電子城、裕景商城至五惠路，南沿五惠路至職工街與勤儉街相匯處，占地面積約2.4平方公里。大連CBD的四大功能區(qū)：一是以東部海關(guān)、商檢以及東港區(qū)改造為代表的臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)；二是以人民路兩側(cè)商務(wù)酒店和商務(wù)辦公樓宇所形成的商務(wù)辦公區(qū)；三是以中山廣場(chǎng)為核心所形成的金融商務(wù)區(qū)；四是以青泥洼購(gòu)物中心和正在改造的天津街商業(yè)區(qū)構(gòu)成的商貿(mào)購(gòu)物區(qū)；

基礎(chǔ)設(shè)施完善：具備完善的市政交通與通訊條件投資客大約占20-30%：目前已售的住宅物業(yè)的客戶(hù)注重周邊物業(yè)的租金、物業(yè)的升值潛力；或由于產(chǎn)品稀缺性而提前購(gòu)買(mǎi)。有一定量的外銷(xiāo)比例，約占20%：目前已售的住宅物業(yè)客戶(hù)有一定量的外籍人士；目前居住的非主流家庭約60-70%，用于辦公的約占15-20%；大連CBD基本情況及銷(xiāo)售特征北京CBD基本情況及銷(xiāo)售特征北京CBD的規(guī)劃范圍是：東大橋路（西）--西大望路（東）、朝陽(yáng)北路（北）--通惠河（南）之間約3.99平方公里的區(qū)域。高檔寫(xiě)字樓云集：云集了國(guó)貿(mào)、漢威、嘉里、航華大廈等高檔寫(xiě)字樓；國(guó)內(nèi)外知名大公司云集：有摩托羅拉、惠普、道瓊斯、韓國(guó)三星等數(shù)家國(guó)內(nèi)外知名大公司；基礎(chǔ)設(shè)施完善：具有最完善、最便捷的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施；外銷(xiāo)公寓銷(xiāo)售旺:在外銷(xiāo)公寓、內(nèi)銷(xiāo)住宅和寫(xiě)字樓各類(lèi)物業(yè)中，以外銷(xiāo)公寓所占比例最多，達(dá)到了45％；投資客多：已售的CBD住宅物業(yè)，投資客戶(hù)多；目標(biāo)客戶(hù)變化明顯：核心區(qū)域的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶(hù)為金領(lǐng)、CBD邊緣的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶(hù)為高級(jí)白領(lǐng)、泛CBD區(qū)域的住宅物業(yè)目標(biāo)客戶(hù)為普通白領(lǐng)；北京CBD基本情況及銷(xiāo)售特征CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同特征物業(yè)形象——高檔的、國(guó)際化、高密度、高容積率、高附加值的公寓物業(yè)；高檔的——CBD的形象拉升、物業(yè)提供附加值拉升高檔形象；國(guó)際化——CBD的形象、客戶(hù)的國(guó)際化、服務(wù)與配套設(shè)施的國(guó)際化體現(xiàn)的，國(guó)際化又體現(xiàn)了項(xiàng)目的高檔次；高密度、高容積率——主要能過(guò)商務(wù)功能與小單設(shè)置來(lái)分解項(xiàng)目的高容積率的；高附加值——通過(guò)服務(wù)與配套設(shè)施營(yíng)造；通過(guò)CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)特征的研究表明：高密度、高容積率CBD公寓物業(yè)，并不貶損物業(yè)的高檔次，CBD的形象、國(guó)際化、高附加值拉升了項(xiàng)目的檔次；CBD區(qū)域內(nèi)物業(yè)共同特征物業(yè)形象——本項(xiàng)目區(qū)位決定其匹配的物業(yè)類(lèi)型CBD核心區(qū)位CBD邊緣泛CBD區(qū)域容積率高高低物業(yè)類(lèi)型公寓住宅純住宅客戶(hù)物征富有階層非主流家庭居住高級(jí)白領(lǐng)普通白領(lǐng)物業(yè)檔次頂級(jí)中高檔中檔物業(yè)形象國(guó)際化公寓高檔住宅居家適宜住宅外銷(xiāo)比例高一般較少升值潛力高較高一般物業(yè)用途商住、投資居家、投資居家配套設(shè)施依托CBD依托CBD與自身配套依托自身配套附加值服務(wù)設(shè)施要求高服務(wù)設(shè)施要求一般服務(wù)設(shè)施要求較少本項(xiàng)目區(qū)位決定其匹配的物業(yè)類(lèi)型CBD核心區(qū)位CBD邊緣泛CB結(jié)論基于以上對(duì)CBD物業(yè)特征的研究，表明：CBD內(nèi)：容積率影響程度相對(duì)較弱；CBD內(nèi)物業(yè)建立高檔形象的有其特殊的立足點(diǎn)；結(jié)論基于以上對(duì)CBD物業(yè)特征的研究，表明：如何應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在中期匯報(bào)中，我們已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)的情況做了詳細(xì)的分析，因此本次報(bào)告主要回顧一下分析的結(jié)論：目前大連高檔住宅市場(chǎng)供給不存在短缺；大連對(duì)高檔住宅市場(chǎng)的消化能力有限；大連的高檔住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售速度較慢；但小戶(hù)型公寓銷(xiāo)售速度相對(duì)較快；大連寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，直接受商住公寓沖擊；大連商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熾化階段，但沿街旺鋪的銷(xiāo)售價(jià)格較高，銷(xiāo)售速度較快；

如何應(yīng)對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在中期匯報(bào)中，我們已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)的情況做了核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣研究“1”是以產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新，確立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；“2”是以產(chǎn)品附加服務(wù)，確立自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；“3”是客觀性的；典型的單一項(xiàng)目成功要素，以區(qū)域環(huán)境快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售——體現(xiàn)“項(xiàng)目?jī)r(jià)值”；“4”是跨區(qū)域性品牌模型，以大規(guī)模、成本控制和品牌所傳遞的內(nèi)涵作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，一旦形成很難被模仿和超越——體現(xiàn)“品牌價(jià)值”；

3142（社會(huì)資源）『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（自然、區(qū)位）核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣研究“1”是以產(chǎn)品的品質(zhì)與創(chuàng)新，確立自己的競(jìng)爭(zhēng)核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣研究核心競(jìng)爭(zhēng)力具務(wù)條件本項(xiàng)目具務(wù)條件擬合情況判斷“1”低密度、低容積率——Ｏ初步判斷，本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力為“2+3”；“2”體現(xiàn)項(xiàng)目差異化，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力；“2”主動(dòng)式——服務(wù)人為服務(wù)●“3”客觀存在自然環(huán)境與區(qū)位CBD、勞動(dòng)公園●“4”大盤(pán)與品牌發(fā)展商——Ｏ（社會(huì)資源）『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（自然、區(qū)位）3142競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)核心競(jìng)爭(zhēng)力分析萬(wàn)達(dá)華府“1+3”客觀條件：低容積率曼哈頓“2+3”服務(wù)：同質(zhì)化，人文性少城市廣場(chǎng)“2+3”核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣研究核心競(jìng)爭(zhēng)力具務(wù)條件本項(xiàng)目具務(wù)條件擬合情況判如何以服務(wù)和交流平臺(tái)打競(jìng)爭(zhēng)——嶺南會(huì)項(xiàng)目位置：廣州二沙島；項(xiàng)目檔次：廣東著名的高檔豪宅；項(xiàng)目基本情況：嶺南會(huì)共由5幢7層樓宇相連，單位面積由169平方米至280平方米，全部單位均有園林景觀及珠江；周邊配套：毗鄰星海音樂(lè)廳、廣東美術(shù)館、美國(guó)國(guó)際學(xué)校以及著名的高檔酒樓——新荔枝灣酒樓；小區(qū)配套：設(shè)有室外泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身室、室內(nèi)外兒童游樂(lè)場(chǎng)、乒乓球室、桑拿等等生活設(shè)施；物業(yè)服務(wù)：提供24小時(shí)保安、清潔服務(wù)、早餐、嬰兒照看、穿梭巴士、商業(yè)中心、停車(chē)場(chǎng)、訂票中心、城市旅游等貼身服務(wù)；租憑情況：項(xiàng)目只租不售單層三房公寓：163-220平方米——USD3800-5000/月復(fù)式三到五房公寓：266-350平方米——USD7300-8500/月目標(biāo)客戶(hù)：外籍人士和商務(wù)金領(lǐng)；美國(guó)鄰事館租用為員工公寓；如何以服務(wù)和交流平臺(tái)打競(jìng)爭(zhēng)——嶺南會(huì)項(xiàng)目位置：廣州二沙島；本項(xiàng)目可借鑒其成功模式：項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)：區(qū)位環(huán)境+服務(wù)目標(biāo)客戶(hù)的鎖定與項(xiàng)目形成了形象互動(dòng)；本項(xiàng)目的高檔形象，可通過(guò)服務(wù)、高品質(zhì)配套設(shè)施、目標(biāo)客戶(hù)塑造；嶺南會(huì)成功基因解碼：項(xiàng)目最大化發(fā)揮了項(xiàng)目的環(huán)境優(yōu)勢(shì)：富人區(qū)+珠江；項(xiàng)目的服務(wù)與高級(jí)配套設(shè)施，提升了項(xiàng)目的品質(zhì)，提高了項(xiàng)目的附加值；服務(wù)與配套設(shè)施，更加人文化，更具藝術(shù)品位；項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)與項(xiàng)目品質(zhì)形成互動(dòng)，塑造了項(xiàng)目的獨(dú)特魅力；如何以服務(wù)和交流平臺(tái)打競(jìng)爭(zhēng)——嶺南會(huì)本項(xiàng)目可借鑒其成功模式：嶺南會(huì)成功基因解碼：如何以服務(wù)和交流案例借鑒（1）——SOHO現(xiàn)代城

地理位置：北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路88號(hào)SOHO現(xiàn)代城，CBD核心區(qū)位的邊緣區(qū)；發(fā)展商：北京中鴻天房地產(chǎn)有限公司

占地面積：7.3萬(wàn)平米

建筑面積：49萬(wàn)平米

容積率：6.7停車(chē)位：2092個(gè)基本情況：項(xiàng)目為公寓+商業(yè)+寫(xiě)字樓為一體的綜合體；一期建設(shè)：6棟28層塔樓，總建筑面積27萬(wàn)平米，公寓總套數(shù)為1385套，車(chē)位1226個(gè)；二期建設(shè)：4棟聯(lián)體樓，總建筑面積22萬(wàn)平米，商業(yè)街1.9萬(wàn)平米,寫(xiě)字樓6.1萬(wàn)平米、公寓14萬(wàn)平方米；其中SOHO公寓512套，商鋪48間，辦公室277套，車(chē)位866個(gè)；配套：一所幼兒園2150平米，一所小學(xué)校5800平米，俱樂(lè)部2235平米；主要通過(guò)商務(wù)功能、小面積單元，分解項(xiàng)目高容積率；通過(guò)CBD的形象、物業(yè)提供附加值（高水平的設(shè)計(jì)）拉升高檔形象；通過(guò)先啟動(dòng)住宅部分，帶動(dòng)整體項(xiàng)目發(fā)展；案例借鑒（1）——SOHO現(xiàn)代城

地理位置：北京朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，因此找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)較關(guān)鍵；目前市場(chǎng)供應(yīng)的寫(xiě)字樓，價(jià)格較高，寫(xiě)字樓的硬件設(shè)施較高檔，其成本較高；因此，我們應(yīng)該避開(kāi)強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)，控制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，走低成本路線；案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)供大于求，因此找準(zhǔn)市案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處，深圳中心西區(qū)；占地面積：11679.45平方米；建筑面積：84502.24平方米；容積率：5.50；樓宇狀況：A棟為28層寫(xiě)字樓，B棟為25層商住公寓；總戶(hù)數(shù)：330；停車(chē)位：230；案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路戶(hù)型名稱(chēng)類(lèi)型面積總套數(shù)可售面積

(平方米)套數(shù)比面積比戶(hù)型圖1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

49.55

43

2130.65

12.25%

11.14%

1房1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

36.92

44

1624.48

12.54%

8.490%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

53.09

88

4671.92

25.07%

24.41%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

52.88

88

4653.44

25.07%

24.31%

2房2廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

77.76

44

3421.44

12.54%

17.88%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

59.88

44

2634.72

12.54%

13.77%

1房1廳1衛(wèi)1陽(yáng)臺(tái)

平面

52.78

國(guó)際公寓寫(xiě)字樓案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)戶(hù)型名稱(chēng)類(lèi)型面積總套數(shù)可售面積

(平方米)套數(shù)比面積比戶(hù)型圖本項(xiàng)目可借鑒其成功模式：爭(zhēng)取住宅用地審批，取得70年產(chǎn)權(quán)的模式；由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶(hù)的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購(gòu)買(mǎi)壓力；高形象、低使用成本面市；兩棟功能明晰，目標(biāo)客戶(hù)明晰的模式；財(cái)富廣場(chǎng)成功基因解碼：財(cái)富廣場(chǎng)是以土地為住宅用地推向市場(chǎng)，有70年產(chǎn)權(quán)；由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶(hù)的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購(gòu)買(mǎi)壓力；公建立面，昭示性強(qiáng)，提高項(xiàng)目形象；低成本，其公共部分采用中央空調(diào)，每個(gè)單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；A、B棟目標(biāo)客戶(hù)明晰；案例借鑒（2）——財(cái)富廣場(chǎng)

本項(xiàng)目可借鑒其成功模式：財(cái)富廣場(chǎng)成功基因解碼：案例借鑒（2）商業(yè)發(fā)展研究大連集中商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熾化階段，但沿街旺鋪的銷(xiāo)售價(jià)格較高，銷(xiāo)售速度較快；沿街商鋪的旺銷(xiāo)是商業(yè)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)；因此本項(xiàng)目不適宜打造大型集中商業(yè)；因此如何增加沿街商鋪的面積，是本項(xiàng)目商業(yè)打造的關(guān)鍵點(diǎn)；商鋪通過(guò)一、二層聯(lián)體商鋪的打造，提升二層商鋪的價(jià)值；商業(yè)是本項(xiàng)目的輔助功能，商業(yè)的檔次要配合本項(xiàng)目整體形象；因此本項(xiàng)目的商業(yè)形象為：國(guó)際街區(qū)；商業(yè)發(fā)展研究大連集中商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熾化階段，但沿街旺鋪的商業(yè)發(fā)展模式研究國(guó)際街區(qū)商業(yè)發(fā)展模式研究國(guó)際街區(qū)可以形成高檔形象的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)選取的原則商務(wù)、住宅部分的配套設(shè)施高檔品牌商鋪中西餐廳、正宗韓國(guó)日本料理咖啡廳等健身俱樂(lè)部等銀行、美容美發(fā)、書(shū)店、面包房、藥店等小型超市業(yè)態(tài)商業(yè)發(fā)展模式研究可以形成高檔形象的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)選取的原則商務(wù)、住宅部分的配套設(shè)施項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位開(kāi)發(fā)順序根據(jù)從低風(fēng)險(xiǎn)至高風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)原則；對(duì)CBD邊緣物業(yè)的案例研究，公寓帶動(dòng)項(xiàng)目銷(xiāo)售；建議項(xiàng)目從西面至東面依次開(kāi)發(fā)，即先開(kāi)發(fā)2、3、4號(hào)地塊，其次1號(hào)地塊；1號(hào)地塊二期開(kāi)發(fā)3號(hào)地塊4號(hào)地塊一期開(kāi)發(fā)2號(hào)地塊開(kāi)發(fā)順序1號(hào)地塊3號(hào)地塊4號(hào)地塊一期開(kāi)發(fā)2號(hào)地塊項(xiàng)目定位——形象定位及核心價(jià)值主張形象定位：國(guó)際的、尊貴的、私家的核心價(jià)值主張：在CBD，在后花園核心價(jià)值主張備選：青泥洼的紅，襯托出勞動(dòng)公園的綠項(xiàng)目定位——形象定位及核心價(jià)值主張形象定位：國(guó)際的、尊貴的、項(xiàng)目定位——功能定位大連，都市示范區(qū)——示范城市未來(lái)高尚國(guó)際公寓——城市多功能綜合體1號(hào)地：偏商務(wù)功能。小戶(hù)型為主，可拼可合

1棟辦公形象，

1棟商務(wù)公寓（如果發(fā)展商有資源可考慮產(chǎn)權(quán)式酒店）；1號(hào)地：復(fù)式街鋪：國(guó)際風(fēng)情街區(qū)2-4號(hào)地：偏住宅功能，中等戶(hù)型為主，無(wú)商業(yè)。項(xiàng)目定位——功能定位大連，都市示范區(qū)——示范城市未來(lái)案名推介公園大道國(guó)際公寓東特.新城市國(guó)際公寓東特.新格調(diào)國(guó)際公寓東特.新世界金鑰匙國(guó)際公寓案名推介公園大道國(guó)際公寓項(xiàng)目定位——戶(hù)型定位戶(hù)型配比從公寓的物業(yè)用途考慮，戶(hù)型面積不宜過(guò)大；從抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，降低置業(yè)門(mén)檻，戶(hù)型面積不宜過(guò)大；地塊戶(hù)型戶(hù)型面積（M2）面積比例1號(hào)地塊1房（純辦公公寓）70，可拼合50%1房（商住公寓）50，可拼合50%不沿景觀面的1房40-6015%2房75-8535%3房2廳1衛(wèi)100-12030%沿景觀面的3房2廳2衛(wèi)130-15020%頂層做兩套大面積的復(fù)式，通過(guò)拍買(mǎi)造勢(shì)，建立價(jià)值標(biāo)桿體系；項(xiàng)目定位——戶(hù)型定位戶(hù)型配比地塊戶(hù)型戶(hù)型面積（M2）面積比例1號(hào)地塊純辦公公寓客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)本地中型民營(yíng)企業(yè)（原1號(hào)地塊辦公的客戶(hù)為首要目標(biāo)）入駐森茂大廈的公司的衍生公司外地公司分公司、外資公司辦事處1號(hào)地塊純辦公公寓客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位核心客戶(hù)重要1號(hào)地塊商住公寓客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位本地創(chuàng)業(yè)型公司核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)投資客、SOHO一族、外籍商務(wù)人士東北籍生意人、外地高級(jí)公務(wù)員1號(hào)地塊商住公寓客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位本地創(chuàng)業(yè)型公司2、3、4號(hào)地塊公寓的客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位重要客戶(hù)游離客戶(hù)有城市中心區(qū)情結(jié)的大連人、大連自由工作者等、大連公司高級(jí)經(jīng)理、大連金領(lǐng)一族核心客戶(hù)私營(yíng)老板、外籍及外地商務(wù)人士、投資客、海歸人士東北籍生意人、外地高級(jí)公務(wù)員重要客戶(hù)游離客戶(hù)2、3、4號(hào)地塊公寓的客戶(hù)定位：項(xiàng)目定位——客戶(hù)定位重要客戶(hù)項(xiàng)目定位——價(jià)格定位功能產(chǎn)品定位收益方式裙樓商業(yè)高檔商場(chǎng)出售、出租和整體經(jīng)營(yíng)公寓國(guó)際公寓銷(xiāo)售項(xiàng)目定位——價(jià)格定位功能產(chǎn)品定位收益方式裙樓商業(yè)高檔商場(chǎng)出項(xiàng)目定位——價(jià)格定位1號(hào)地塊純辦公公寓價(jià)格定位：大連寫(xiě)字樓價(jià)格約為7000-13000元/平方米之間；本項(xiàng)目純辦公公寓定位檔次為高檔國(guó)際公寓；綜上各因素考慮，本項(xiàng)目寫(xiě)字樓初步定價(jià)為：7500-8000元/㎡項(xiàng)目定位——價(jià)格定位1號(hào)地塊純辦公公寓價(jià)格定位：項(xiàng)目定位——價(jià)格定位1號(hào)地塊商住公寓價(jià)格定位：根據(jù)市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目的商住公寓價(jià)格區(qū)間為7500-8000元/M2由于目前，距銷(xiāo)售時(shí)間較遠(yuǎn)，因此建議價(jià)格為價(jià)格區(qū)間；項(xiàng)目名稱(chēng)綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)案例本項(xiàng)目A=振屹城市廣場(chǎng)地理位置1059規(guī)模1058交通1069外部景觀1067園林環(huán)境1065使用率1065容積率1047戶(hù)型結(jié)構(gòu)1076基本生活設(shè)施1079物業(yè)管理10710合計(jì)得分1005975權(quán)重100%_100%權(quán)重×得分權(quán)重總分:7575銷(xiāo)售單價(jià)9500銷(xiāo)售單價(jià)×權(quán)重權(quán)重單價(jià)95009500本項(xiàng)目?jī)r(jià)格＝本項(xiàng)目得分×權(quán)重單價(jià)/權(quán)重總分=7473元/平方米≈7500元/平方米本項(xiàng)目的商住公寓采用市場(chǎng)比較法，項(xiàng)目周邊的振屹城市廣場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)比較定價(jià)，因?yàn)槟壳坝性S多不確定因素，所以以下為項(xiàng)目目前的初步均價(jià)。具體價(jià)格定位要到進(jìn)入銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時(shí)的條件確定。項(xiàng)目定位——價(jià)格定位1號(hào)地塊商住公寓價(jià)格定位：項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目定位——價(jià)格定位根據(jù)定價(jià)影響因素通過(guò)對(duì)大連市項(xiàng)目周邊的二個(gè)高檔樓盤(pán)（振屹城市廣場(chǎng)；萬(wàn)達(dá)華府）進(jìn)行市場(chǎng)比較定價(jià)，因?yàn)槟壳坝性S多不確定因素，所以以下為項(xiàng)目目前的初步均價(jià)。具體價(jià)格定位要到進(jìn)入銷(xiāo)售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時(shí)的條件確定。項(xiàng)目名稱(chēng)綜合素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)案例本項(xiàng)目A=振屹城市廣場(chǎng)B=萬(wàn)達(dá)華府地理位置10887規(guī)模10888交通10898外部景觀10975園林環(huán)境10757使用率10958容積率10369戶(hù)型結(jié)構(gòu)10868基本生活設(shè)施10888物業(yè)管理105106合計(jì)得分100737274權(quán)重100%_30%70%權(quán)重×得分權(quán)重總分:73.421.651.8銷(xiāo)售單價(jià)95006000銷(xiāo)售單價(jià)×權(quán)重權(quán)重單價(jià)705028504200本項(xiàng)目?jī)r(jià)格＝本項(xiàng)目得分×權(quán)重單價(jià)/權(quán)重總分=7011元/平方米≈7000元/平方米2、3、4號(hào)地塊公寓的價(jià)格定位：根據(jù)市場(chǎng)比較法，本項(xiàng)目的公寓均價(jià)為7000-7500元/M2項(xiàng)目定位——價(jià)格定位根據(jù)定價(jià)影響因素通過(guò)對(duì)大連市項(xiàng)目周邊的二項(xiàng)目定位——價(jià)格定位裙樓商業(yè)的價(jià)格，根據(jù)后期招商情況確定租金、售價(jià)或是自行經(jīng)營(yíng)；功能收益方式銷(xiāo)售價(jià)格（元/㎡）裙樓商業(yè)出售、出租和整體經(jīng)營(yíng)根據(jù)后期招商情況確定租金、售價(jià)1號(hào)地塊商務(wù)公寓銷(xiāo)售7500-80002、3、4號(hào)地塊公寓銷(xiāo)售7000-7500項(xiàng)目定位——價(jià)格定位裙樓商業(yè)的價(jià)格，根據(jù)后期招商情況確定租金物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議

我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見(jiàn)，即市場(chǎng)接受的產(chǎn)品特征和驅(qū)動(dòng)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的因素。需要說(shuō)明的是原則：一切均基于競(jìng)爭(zhēng)的價(jià)值增加CVA(CompetitionValueAdded)我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際公寓價(jià)值新體系CBD價(jià)值建構(gòu)服務(wù)價(jià)值國(guó)際公寓價(jià)值新體系大環(huán)境價(jià)值建構(gòu)共享空間的稀缺性；公共部分的高檔性；外立面的個(gè)性化；服務(wù)的高檔化、深入化；高科技的智能化；居住流動(dòng)性大；高檔次的交流平臺(tái)；在景觀面打造少量的大戶(hù)型物業(yè)，建立項(xiàng)目的價(jià)值標(biāo)桿；把高檔俱樂(lè)部建在公園內(nèi)把公園直接拉入綠化體系，項(xiàng)目客戶(hù)可直接進(jìn)入。立體綠化高檔俱樂(lè)部以盡可能低的成本建構(gòu)高形象；通過(guò)外立面、豪華大門(mén)、私家車(chē)道、豪華大堂、小型泳池五大指標(biāo)建構(gòu)高檔形象；國(guó)際金鑰匙認(rèn)證提供私家服務(wù)；設(shè)置智能化；設(shè)租賃代管服務(wù)；設(shè)置高檔俱樂(lè)部；物業(yè)發(fā)展建議——國(guó)際公寓價(jià)值新體