南京市商品住宅市場XXXX年上半年市場總結(jié)及后市展望

近期火星情報(bào)局發(fā)現(xiàn)地球北半球某城市一片紅光局長連夜召開緊急會(huì)議，并派出3名特工進(jìn)行實(shí)地調(diào)研一號(hào)特工：薛之謙目標(biāo)：深入南京市場調(diào)研了解樓市火熱表象及規(guī)律目標(biāo)：潛入開發(fā)商內(nèi)部了解各開發(fā)商拿地思路目標(biāo)：利用美色打入政府了解政府調(diào)控樓市套路

局長：老王火星情報(bào)局：地外情報(bào)機(jī)構(gòu)，由局長統(tǒng)籌提出專題，各特工分別進(jìn)行深入調(diào)研，最終形成提案，提案成功即可列入火星行為準(zhǔn)則法典二號(hào)特工：錢楓三號(hào)特工：郭雪芙如今，半年過去在半年一度的情報(bào)議會(huì)上特工們將會(huì)有怎樣的發(fā)現(xiàn)和提議呢？讓我們拭目以待！研究發(fā)現(xiàn)，本次紅光因南京樓市過熱導(dǎo)致周邊氣壓升溫造成，因此，此次會(huì)議主題定為：表示只看過“X京熱”一號(hào)特工·薛之謙特工任務(wù):深入南京市場調(diào)研了解樓市火熱情況及規(guī)律.主要技能：吃苦耐勞數(shù)據(jù)分析電腦入侵特工經(jīng)歷：潛入世X、易X、新XX等知名代理公司參加過開盤，扮演過水客通過黑科技侵入南京新景祥數(shù)據(jù)庫潛伏身份：小薛南京二級(jí)市場持續(xù)15個(gè)月量價(jià)齊升，同時(shí)一級(jí)土地市場也隨之漲勢兇猛，火上澆油，紅光漫天。我發(fā)現(xiàn)：廢話少說！！廢話少說?。≌堄脭?shù)據(jù)說話，小伙……廢話少說，先上數(shù)據(jù)上半年，南京房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全線飄紅新房73989套二手房80650套均價(jià)19118元/㎡庫存24386套2016年上半年成交量近十年同期最高2016年5月庫存創(chuàng)歷史新低2016年上半年成交均價(jià)同比上漲29%2016年上半年成交量近十年同期最高【半年度供銷】上半年成交量762萬方，成交73989套，而供應(yīng)僅487萬方，上半年房子不夠賣是事實(shí)！【分月供銷】月均成交152萬方，12331套，峰值（5月）成交156萬方，14669套，6月份成交開開始下滑。?！痉职鍓K供銷銷】各板塊均呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，兩江及河西分列前三甲甲2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年8月2015年9月2015年10月2016年3月降準(zhǔn)降息降準(zhǔn)降息降準(zhǔn)&降息降準(zhǔn)&降息降準(zhǔn)降息降準(zhǔn)2015年五五次降降準(zhǔn)五五次降降息2016年一次降準(zhǔn)準(zhǔn)2007年1月-2016年6月供銷價(jià)及及利率、貸貸款基準(zhǔn)利率走走勢數(shù)據(jù)來源：中央人民銀行2014年11月起六次降準(zhǔn)、、五次降息息，貨幣寬松松是本輪““南京熱””的主要幕幕后推手這么熱的背背后是因?yàn)闉殄X太多了??！經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，，房地產(chǎn)成為為資金的避避風(fēng)港2011年7月-2015年三季度鋼鋼材、有色色金屬、水水泥產(chǎn)銷率率走勢備注：：它反反映工工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品生生產(chǎn)實(shí)實(shí)現(xiàn)銷銷售的的程度度，即即生產(chǎn)產(chǎn)與銷銷售銜銜接程程度，，這一一比率率越高高，說說明產(chǎn)產(chǎn)品符符合社社會(huì)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)需需要的的程度度越大大，反反之則說明明產(chǎn)能能過剩剩鋼材、有色金屬和水泥產(chǎn)銷率下降，產(chǎn)能過剩形勢嚴(yán)峻而且，，錢都進(jìn)進(jìn)了房房地產(chǎn)產(chǎn)2016年1-5月全國國房地地產(chǎn)開開發(fā)投投資增增速——全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）同比名義增長2016年1-2月90523.0%2016年1-3月176776.2%2016年1-4月253767.2%2016年1-5月345647.0%庫存快快速去去化，，5月降至歷史最最低24386套，南京京房子子開始始不夠夠賣2012年1月-2016年6月全市庫存和去化周期于是房子不不夠賣賣了庫存降降至24386套，創(chuàng)歷史史新低低一級(jí)市市場：開發(fā)發(fā)商開開始積積極補(bǔ)補(bǔ)倉囤囤地，上半半年累累計(jì)成交土土地164萬方，，但土土地供供應(yīng)計(jì)計(jì)劃只只完成成全年年3分之一一近五年年來1-6月份土土地成成交（（萬方方）2015年與2016年至今今成交交板塊塊土地地分布布圖尼瑪，，地也不不夠賣賣了南京全年供地計(jì)劃650萬方上半年已掛牌175.9萬方下半年剩余474.1萬方

葛洲壩G1445213元/㎡京奧港G0922353元/㎡中建東孚G0222435元/㎡融創(chuàng)G6917945元/㎡藍(lán)光G7010689元/㎡

世茂G1116132元/㎡總價(jià)88億

魯能G7714153元/㎡

保利G0322320元/㎡

江北城南江寧城東仙林城北河西城中上海建工G6842561元/㎡

招商G0129899元/㎡半年時(shí)時(shí)間10個(gè)地王王全市單單價(jià)地地王：：葛洲壩壩G1445213元/㎡總價(jià)地王：：世茂G11總價(jià)88億遭房企企瘋搶搶之后后，南南京的的土地地價(jià)格格飆升升，上上半年年累計(jì)計(jì)5次土拍拍，成交32幅土地，，誕生10個(gè)地王王地王托市市效果果明顯顯，導(dǎo)導(dǎo)致恐慌性性購房房需求求和投資客客戶積極入入市華潤國國際社社區(qū)開開盤出出動(dòng)多多名特特警南京人人帶棉棉被排排隊(duì)買買房（1）恐慌慌性購購房——托關(guān)系系購房房、一一房難難求（2）投資資性購購房——過半購購房者者為投投資買買房彎道超超越：：刷爆爆朋友友圈的的一張張圖二手房房占了了去庫存政政策下下的大便宜，上半半年南南京二二手房房成交80650套，與新房房成交交高度度正相相關(guān)2014-2016年6月新城城與二二手房房成交交對比比上半年年的南南京熱熱還能能持續(xù)續(xù)多久久？歷史規(guī)規(guī)律告告訴我們——從來沒沒有只只漲不不跌的的市場場！按照南南京市市場周周期規(guī)規(guī)律，，波峰峰一般般從未超超過2年，而本本輪““南京京熱””已持持續(xù)15個(gè)月，，預(yù)計(jì)計(jì)下半年年市場場高位位盤整整是大大概率率事件件2011年1月份同比漲幅到頂2013年2月份同比漲幅到頂2014年12月份同比漲幅到頂2016年8月份同比漲幅到頂備注：南京住宅同比價(jià)格趨勢分析，發(fā)現(xiàn)存在周期性規(guī)律，平均周期為2年左右，根據(jù)近期市場推算，預(yù)計(jì)2016年8月份將達(dá)到近期峰值25個(gè)月20個(gè)月20個(gè)月南京市市場此此輪增增量會(huì)會(huì)在下一個(gè)個(gè)周期期中體體現(xiàn)縮縮減南京市市場20-25個(gè)月為一個(gè)個(gè)市場場周期期南京歷年成交走勢單位萬㎡2006年2007年2012年2013年2010年2011年2009年2008年2016年1-5月2014年波峰年均成交950萬方波谷年均成交490萬方2015年種種跡跡象表表明，，市場場接近強(qiáng)強(qiáng)弩之之末，，不信信你看看2016年5次土拍拍，9個(gè)地王王，南南京新新地王王樓面面價(jià)45213元/㎡地王頻頻頻被被刷新新2016年5月南京京商品品住宅宅價(jià)格格21211元/㎡，同比比上漲37%房價(jià)上上漲2014年9月南京京放松限限購，2015年3月營業(yè)業(yè)稅5改2，政策策寬松松政策放放松2014年11月至今今6次降準(zhǔn)準(zhǔn)6次降息息，流動(dòng)動(dòng)性寬寬松金融環(huán)環(huán)境寬寬松長期被被壓抑抑的正正常需需求恐慌性性需求求和投投資需需求【①需求透透支】本輪由由于被壓抑抑的需需求加速釋釋放和投資客客推升的的市場場增量量，將提前透透支下下一個(gè)市市場周期因政策策金融融環(huán)境境放松松正常常釋放放因地價(jià)價(jià)房價(jià)價(jià)上漲漲提前前釋放放【②案場來來訪下下滑】現(xiàn)有市場供供不應(yīng)應(yīng)求是是因?yàn)闉榍捌谄诜e累累客戶戶尚未未消化化完畢畢，但但部分案案場已已呈現(xiàn)客客戶不足現(xiàn)現(xiàn)象，，且日日光盤盤減少少新景祥祥45個(gè)案場新增增客源源來訪訪監(jiān)測測1-5月新增增29772組，4月起來來訪量量持續(xù)下下降【③二手房房縮量量】二手房房更接接近純純市場場行為為，定定價(jià)取決于于房主，，目前前二手房房成交交趨勢勢已開開始縮量，市場場漸顯顯“有有價(jià)無無市””南京鏈鏈家二二手房房數(shù)據(jù)據(jù)監(jiān)測測環(huán)比下下降9.0%環(huán)比下下降7.8%環(huán)比下下降15.0%火星法法案·001號(hào)提案案提案人人：高高級(jí)特特工薛薛之謙謙論據(jù)回回顧：：南京市市場持持續(xù)15個(gè)月量量價(jià)齊齊升新房成成交：：73989套；二手房房成交交：80650套；全市均均價(jià)：：19118元/㎡，同比比上漲漲29%；庫存歷歷史新新低：：24386套；5次土拍拍，10個(gè)地王；；售樓處來來訪量4月起持續(xù)續(xù)下降；；二手房成成交逐漸漸萎縮；；001號(hào)特工總總結(jié)陳詞詞：從沒有只漲不跌跌的市場1、【南京熱的的本質(zhì)是是貨幣現(xiàn)現(xiàn)象】2、【市場高位位盤整是是大概率率事件】3、【警惕市場場回調(diào)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)！】二號(hào)特工工·錢楓特工任務(wù)務(wù):潛入各類類型開發(fā)發(fā)商內(nèi)部部了解各各開發(fā)商商拿地思思路與現(xiàn)現(xiàn)狀。主要技能能：土地可研研快快速舉牌牌城城市調(diào)調(diào)研特工經(jīng)歷歷：成功潛入入數(shù)家開開發(fā)公司司。在民企寫寫過無數(shù)數(shù)土地可可研，卻卻一無所所獲。在央企參參加土拍拍，任性性舉牌。。潛伏身份份：錢總地王什么時(shí)候候變得習(xí)習(xí)以為常常了？央企、國國企及上上市房企企都在高價(jià)搶地地，中小開開發(fā)商每每次土拍拍都成為為背景，，已經(jīng)拿拿不到地地了。我發(fā)現(xiàn)：：2016年1-6月部分開發(fā)商銷售額與2015年對比排名2015年2016年1-6月占比企業(yè)銷售額（億元）銷售額（億元）1萬科地產(chǎn)2610187772%2綠地集團(tuán)2300114050%3恒大地產(chǎn)2004142871%4保利地產(chǎn)1510103068%5萬達(dá)集團(tuán)150049033%6中海地產(chǎn)146776352%7碧桂園1357124892%8華潤置地85155565%9綠城中國72345563%10華夏幸福72059382%各開發(fā)商商2016年上半年年業(yè)績優(yōu)優(yōu)異。上半年房房子太好好賣了，，拿地的的動(dòng)力也也大增。。房子賣的的好資金壓力力小快速去化化后，房房企土地儲(chǔ)備備捉襟見見肘，庫庫存告急急，于是急急于在一一級(jí)市場場中加強(qiáng)土地地儲(chǔ)備以南京為為例，大大部分開開發(fā)商土土地儲(chǔ)備備告急開發(fā)商名稱在售項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）在售住宅總建面積（萬平米）住宅余量（萬平米）儲(chǔ)地?cái)?shù)量（宗）住宅儲(chǔ)地總建面（萬㎡）2016年上半年去化（萬㎡）預(yù)計(jì)去化周期萬科4501922933＜1年保利41013922629＜1.5年恒大2401322512＜1.5年中海1342811117＜1.5年綠地31001719＜1年華潤38033008＜2年世茂31242123222＜1.5年金地24590012＜0.5年房企搶地地動(dòng)力，，源于三大類需需求驅(qū)動(dòng)動(dòng)A央企、國國企整合合潮下，集團(tuán)層面面存在合合并可能能的，均均以短期內(nèi)做做大資產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模、、提升影影響力、、占據(jù)整整合主導(dǎo)導(dǎo)權(quán)為目目的房企開始始爭相加強(qiáng)土地地儲(chǔ)備B主要指信信達(dá)地產(chǎn)產(chǎn)，作為為財(cái)政部下下四大AMC之一，融資成成本低，，優(yōu)質(zhì)土地地則是預(yù)預(yù)防資金金貶值的的最佳資資產(chǎn)C1、為登陸陸資本市市場發(fā)起起沖刺；；2、做高資資產(chǎn)價(jià)值值延續(xù)高高杠桿；；3、深耕熱熱點(diǎn)城市市帶來現(xiàn)現(xiàn)金流央企、國企整合壓力力影子銀行行配置需求民企發(fā)展需求2016年上半年一線土地成交情況月份1月2月3月4月5月城市類別

指標(biāo)推出成交推出成交推出成交推出成交推出成交宗數(shù)31262022201719113431一線城市面積157158834556310532155164同比-52%-36%-27%-51%-31%-74%-7％-66％-31%23%北京上海深圳廣州一線城市市住宅庫庫存去化化周期一線城市市市場良良好，庫存去去化周期期短，但是政府府土地供供應(yīng)稀少少，僧多粥粥少，地價(jià)高、、搶地難備注：一一線城市市土地供供應(yīng)逐漸漸呈現(xiàn)零零增長，，負(fù)增長長趨勢一線擠破破頭三四線城市庫存高企，難以實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)要求三四線不敢去去蕪湖近期供銷銷價(jià)走勢勢（去化周期期16個(gè)月）常州近期供銷銷價(jià)走勢勢（去化周期期13個(gè)月）馬鞍山近期供銷銷價(jià)走勢勢（去化周期期20個(gè)月）淮安近期供銷銷價(jià)走勢勢（去化周期期18個(gè)月）二線城市市庫存周期良好，市市場健康康，潛力力大轉(zhuǎn)戰(zhàn)強(qiáng)二二線月份庫存（萬㎡）去化周期1月202.692.62月162.972.93月134.241.64月113.701.65月106.912.6月份庫存（萬㎡）去化周期1月270.3432月227.2833月209.4124月211.1725月238.613月份庫存（萬㎡）去化周期1月270.3432月227.2833月209.4124月211.1725月238.613地區(qū)樓面價(jià)地王總價(jià)地王樓面價(jià)溢價(jià)率拿地企業(yè)總價(jià)溢價(jià)率拿地企業(yè)南京45213元/㎡110%葛洲壩88億114.60%世茂合肥22103元/㎡374.11%葛洲壩76.89億400%文一地產(chǎn)蘇州31005元/㎡55%天房

55.2億116％

上海建工

杭州45368元/㎡109.38%綠城123.18億95.95%信達(dá)強(qiáng)二線城城市土地地市場表表現(xiàn)群雄逐鹿鹿強(qiáng)二線線，長三三角四小龍地王頻出出（南京、、合肥、、蘇州、、杭州））地王樓面價(jià)與周邊項(xiàng)目售價(jià)對比地區(qū)樓面價(jià)周邊房價(jià)拿地企業(yè)南京45213元/㎡40000元/㎡葛洲壩合肥18750元/㎡融僑地塊樓面積13372元/㎡建發(fā)蘇州31005元/㎡30000元/㎡天房杭州45368元/㎡35000元/㎡綠城高價(jià)拿地地后，紛紛紛陷入入項(xiàng)目求溢價(jià)、、定位難難等核心問問題“面粉價(jià)價(jià)高過面面包價(jià)””已成各各區(qū)域常常態(tài)，拿拿地企業(yè)業(yè)已無法法按常規(guī)規(guī)出牌，，只得尋尋求新的的破題思思路，““被高端端”的地地王們，，可以選選擇：1、“正豪豪宅”，，做足內(nèi)內(nèi)功，給給出有亮亮點(diǎn)、能能打動(dòng)客客戶的產(chǎn)產(chǎn)品，撬撬動(dòng)市場場；2、“國際際化”，，跳脫區(qū)區(qū)域市場場，面向向全國，，甚至東東南亞，，尋求客客戶及價(jià)價(jià)格支撐撐；3、等等下一一個(gè)地王王來解套套；……………都在探索索符合市市場的破題思路路地王邏輯輯能夠成成立就在在于拿地地和產(chǎn)品品入市之之間的時(shí)時(shí)間差，，但同樣樣風(fēng)險(xiǎn)也也集中于于此。欲帶皇冠，，必承其其重！PS：第一句句話來自自盧俊先先生“資本為為王”時(shí)時(shí)代，地地王與房房價(jià)齊飛飛，同時(shí)房地產(chǎn)行行業(yè)整合壓壓力前所所未有的的加劇民企資本本整合：：萬寶之之爭王石，out？2015年3月：寶能能7次舉牌成成為萬科科第二大大股東；；2015年12月：萬科科表示不不歡迎寶寶能系““門外的的野蠻人人”；2016年3月：萬科科尋求與與深鐵合合作；2016年6月17日：萬科科深鐵重重組方案案7票勉強(qiáng)通通過，華華潤三票票反對；；2016年6月22日：華潤潤、寶能能相繼發(fā)發(fā)出反對對重組聲聲明；2016年6月26日：寶能能系提出出罷免王王石、郁郁亮議案案；五礦整合合中冶據(jù)透露：：今后所所有地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)將將由五礦礦建設(shè)負(fù)負(fù)責(zé)。2016年6月2日中海整合合中信目前中海海已派駐駐員工進(jìn)進(jìn)入中信信旗下所所有地產(chǎn)項(xiàng)目目，主導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目營營銷。2016年3月11日“去年12家中央企企業(yè)重組組，效果果不錯(cuò)，今年我們會(huì)加大大力度”。——國務(wù)院國資委主任肖亞慶慶央企整合典型型案例：資本市場必必須尊重，但情懷和和好產(chǎn)品也也要延續(xù)破題指導(dǎo)一一：貨幣資本與與人力資本本達(dá)到平衡衡王石給予萬萬科的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化流程代代表著房地地產(chǎn)相對規(guī)范、透明明、市場化化的企業(yè)運(yùn)運(yùn)作模式；但沒有了了王石的萬萬科，就像像丟掉了企企業(yè)的靈魂魂。作為地產(chǎn)人人，在資本高速周周轉(zhuǎn)的時(shí)代代下，再?zèng)]有企業(yè)把把時(shí)間投入入到創(chuàng)新、、研發(fā)的方方向上，任何一點(diǎn)點(diǎn)創(chuàng)新，還還沒等到孵孵化的那天天，就被資資本市場判判了死刑；；輿論力挺王王石的觀點(diǎn)點(diǎn)：我們力挺王王石的原因因：所有房企里里，因?yàn)橥镣恋亍①Y金金的強(qiáng)勢，，個(gè)體、團(tuán)隊(duì)隊(duì)的作用被被降到最低低，某種時(shí)候候會(huì)被忽視視甚至蔑視視；力挺王石，，無疑是因因?yàn)槲覀兿ＯＭ@個(gè)行行業(yè)不要被被權(quán)利和金金錢完全掩掩蓋，貨幣幣資本與人人力資本能能達(dá)成彼此此的平衡；；在資本周周轉(zhuǎn)的同時(shí)時(shí)，充分發(fā)發(fā)揮團(tuán)隊(duì)的的作用，給給市場更多多創(chuàng)新、優(yōu)優(yōu)秀的產(chǎn)品品聯(lián)合拿地、、尋求合作作開發(fā)，開開創(chuàng)新的地地產(chǎn)江湖世茂+嘉興“南京總價(jià)價(jià)地王”信達(dá)+泰禾上海新江灣灣城項(xiàng)目電建+金茂南京河西南南兩塊高價(jià)價(jià)地文一+文旅合肥總價(jià)地地王合作開發(fā)聯(lián)合拿地破題指導(dǎo)二：尋求合作，，互補(bǔ)短板板下半年市場場進(jìn)入盤整整期，各開發(fā)商需警警惕系統(tǒng)性金融融風(fēng)險(xiǎn)，回歸理性性拿地同時(shí)建議：：下半年，理理性！2013年10月，南京鑫和房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司，，5.7億拿下鼓樓樓濱江NO.2013G65地塊5.11，南京市公公共資源交交易中心掛掛出一則信信息：關(guān)于于南京鑫和房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公告6.22，鼓樓濱江原三金金G65地塊被轉(zhuǎn)讓，樓面面價(jià)約為24769元/㎡，當(dāng)代地產(chǎn)摘摘得該幅地地塊高價(jià)拿地之之后的企業(yè)業(yè)運(yùn)作案例例：賣地：合作開發(fā)：：2013年昆侖沃華取得城北G32和G33地塊，地價(jià)價(jià)超過9000元/平方米，為當(dāng)時(shí)的城城北地王因公司資金鏈斷裂，該地塊已由綠城集團(tuán)介入，同時(shí)綠城城營銷團(tuán)隊(duì)隊(duì)全面接手手目前項(xiàng)目已已更名為““綠城東方蘭蘭園”上市銷售售自營：2010年10月，雅居樂樂21.05億競得浦口口地塊，樓面價(jià)7411元/平方米雅居樂濱江國際際定位高端、、改善，但遭遇市市場接受度度低，去化困難等問題至2014年降價(jià)后逐步去化化，2015年江北新區(qū)區(qū)獲批，市場轉(zhuǎn)好好，項(xiàng)目隨隨之跑量火星法案·002號(hào)提案提案人：高高級(jí)特工錢錢楓論據(jù)回顧：：截止2016年上半年，，各房企業(yè)業(yè)績優(yōu)秀；；庫存快速去去化后，急急于囤地補(bǔ)補(bǔ)倉；一線城市，，地價(jià)高，，搶地難；；三四線城市，庫庫存高，去去化慢；二線城市供供銷平衡，，開發(fā)企業(yè)業(yè)紛紛搶占占；拿地之后，急急于尋找破破題思路002號(hào)特工總結(jié)結(jié)陳詞：欲帶皇冠，，必承其重重！1、【尊重資本，，更要情懷懷和產(chǎn)品】2、【行業(yè)整合之之下，聯(lián)手手共進(jìn)】3、【不追地王，，回歸理性性拿地】三號(hào)特工·郭雪芙特工任務(wù):利用美色打打入市國土土局、物價(jià)價(jià)局，深入入了解政府府調(diào)控樓市市套路。主要技能：：美人心計(jì)套套路分分析追追根溯源源特工經(jīng)歷：：利用美色成功打打入國土局局等政府機(jī)機(jī)構(gòu)臥底半年以以來，熟知知政府十八八般套路對于政府政政策，她有有著更深層層次的見解解潛伏身份：郭部長你好看，你你說的都對對！你美，應(yīng)該該你先說?。≌畬ν恋刎?cái)政相相當(dāng)依賴，核心區(qū)土土地越來越越少，因此此不斷制造新的遠(yuǎn)郊熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域。我發(fā)現(xiàn)：排名城市2015年土地出讓金（億元）2015年地方級(jí)一般預(yù)算收入2015年土地財(cái)政依賴度1南京879.11020.386.16%2合肥466.4571.581.61%3蘇州633.3829.5576.34%4廣州955.11349.170.8%5福州353.9570.562.03%6佛山339.7565.260.1%7濟(jì)南368.1614.359.928杭州638.21233.8851.72%9北京2032.14723.940.58%10上海1681.95519.530.47%2015年重點(diǎn)一二二線城市土土地財(cái)政依依賴度排名名2016年1-4月年重點(diǎn)一一二線城市市財(cái)政收入入及土地出出讓金情況況備注：土地出讓金金計(jì)入財(cái)政政收入存在在一定滯后后性，所以以出現(xiàn)個(gè)別別城市土地地出讓金大大于一般公公共預(yù)算收收入的現(xiàn)象象土地財(cái)政，以強(qiáng)二線線城市尤為為明顯土地財(cái)政依賴度較高，二線城市市尤為明顯顯，以南京京為首，高高達(dá)86%最佳操盤手手把握供應(yīng)節(jié)節(jié)奏，適時(shí)時(shí)推出核心心地塊：隨著市場逐逐步回暖，，優(yōu)質(zhì)地塊塊入市造地地王2014年2015年2016年江北新區(qū)批批復(fù)2-5月供地22宗，主要供供應(yīng)集中于于江寧方山、、江寧濱江江及路口板板塊10-11月供地30宗，主要供供應(yīng)集中于于江北珠江鎮(zhèn)鎮(zhèn)及江北高高新區(qū)板塊塊2-6月供地15宗，主要供供應(yīng)集中于于河西、鼓樓樓濱江及燕燕子磯板塊塊7-12月供地40宗，主要供供應(yīng)集中于于南站、老城城南及江寧寧百家湖板板塊2-6月供地26宗，主要供供應(yīng)集中于于江寧上坊、、上秦淮、、江北及河河西南板塊塊14年重點(diǎn)供應(yīng)應(yīng)城市外圍板板塊15年上半年重重點(diǎn)供應(yīng)河河西及城北北城市核心板板塊15年下半年重重點(diǎn)供應(yīng)城南及江寧寧核心區(qū)域域16年上半年重重點(diǎn)供應(yīng)江寧外圍板板塊及河西西南河西保利G39樓面價(jià)：24026元/㎡面粉接近面面包價(jià)河西上海建建工G68樓面價(jià)：42561元/㎡面粉等于面面包價(jià)江北中建G02樓面價(jià)：22435元/㎡面粉粉超超越越面面包包價(jià)價(jià)南京2016年上半年土地成交一覽表土地編號(hào)板塊成交時(shí)間參與競拍企業(yè)數(shù)競拍輪次成交價(jià)格（萬元）樓面地價(jià)溢價(jià)率競得企業(yè)NO.2016G01城北2016年3月18日20164820002989986.17%招商N(yùn)O.2016G02江北223711200022435163.53%中建東孚NO.2016G03江北284631200022320163.29%保利NO.2016G04六合33313600207991.55%瑞德NO.2016G05六合32776002211102.40%嘉恒NO.2016G07江北2016年4月15日17842600020077102.86%金隅NO.2016G08江北124731400014095102.58%國資置業(yè)NO.2016G09江寧246147600022353162.98%北京嘉誠NO.2016G10城南14862100008882165.82%棲霞建設(shè)NO.2016G11河西2016年5月13日98888000016132114.63%世貿(mào)NO.2016G12河西26113400003702785.79%電建、金茂NO.2016G13河西26153560003689084.46%電建、金茂NO.2016G14河西212532800045213110.26%葛洲壩NO.2016G16江寧142448000019195125.99%中南NO.2016G17六合1207600254258.33%南京嘉恒NO.2016G18江寧2016年6月10日185829300019476142%融僑NO.2016G19江寧17351130001745377%中南NO.2016G21江北熔斷以南南京京為為例例，，河西西、、江江北北等等核核心心區(qū)區(qū)優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)地地塊塊推推出出，，頻頻頻頻刷刷新新地地王王，助助推推火火熱熱市市場場土地提前一個(gè)月掛牌各開發(fā)商進(jìn)行拿地可研現(xiàn)場激烈土拍項(xiàng)目形象導(dǎo)入期前期蓄水集中開盤逼定對應(yīng)對應(yīng)對應(yīng)政府土拍地產(chǎn)營銷活學(xué)學(xué)活活用用，，賣地地也也要要做做營營銷銷依靠靠優(yōu)優(yōu)秀秀的的“營營銷銷手手段段””，刺刺激激開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)拿拿地地緊緊張張感感，，提高高土土拍拍成成交交率率、、溢溢價(jià)價(jià)率率【應(yīng)對對社社會(huì)會(huì)輿輿論論壓壓力力方方法法一一】對房房價(jià)價(jià)：：限限漲漲幅幅南京京樓盤申報(bào)均價(jià)漲幅額度2萬/㎡以下年化漲幅不宜高于12%2-3萬/㎡年化漲幅不宜高于10%3萬/㎡年化漲幅不宜高于8%蘇州州半年年最最多多漲漲6%，一一年年最最多多漲漲12%宏圖圖上上水水云云錦錦最最近近次次開開盤盤均均價(jià)價(jià)44998元/㎡海玥玥名名都都苑首首次次開開盤盤價(jià)價(jià)均均價(jià)價(jià)44660元/㎡華新新城璟璟園園首首次次開開盤盤均均價(jià)價(jià)43000元/㎡河西西區(qū)區(qū)域域的的價(jià)價(jià)格格天天花花板板被被限限價(jià)價(jià)??！價(jià)格格增增幅幅變變緩緩?。〗鉀Q決輿輿論論壓壓力力，政政府府套套路路很很深深【應(yīng)對對社社會(huì)會(huì)輿輿論論壓壓力力方方法法二二】對土土地地：：超超溢溢價(jià)價(jià)熔熔斷斷南京京蘇州州設(shè)定定溢溢價(jià)價(jià)上上限限，，無無限限接接近近老老地地王王，，穩(wěn)穩(wěn)定定社社會(huì)會(huì)輿輿論論，，短短期期不不出出新新地地王王5月23日，，蘇蘇州州迎迎來來土土地地““限限價(jià)價(jià)令令””后后的的首首次次土土地地拍拍賣賣會(huì)會(huì)，，4幅出出讓讓地地塊塊中中，，2幅純純宅宅地地雙雙雙雙因因房房企企出出價(jià)價(jià)超超過過最最高高限限定定價(jià)價(jià)格格而而宣宣告告流流拍拍。南京京市市國國土土局局的的官官方方網(wǎng)網(wǎng)站站上上發(fā)發(fā)布布土土地地補(bǔ)補(bǔ)充充公公告告，，規(guī)規(guī)定定對對（（2016年第第4號(hào)公公告告））中中掛掛牌牌的的三三宗宗地地塊塊，，進(jìn)行行土土地地限限價(jià)價(jià)。。至至此此，，南南京京土土地地限限價(jià)價(jià)令令正正式式出出臺(tái)臺(tái)。土土拍拍當(dāng)當(dāng)日日，，六六合合地地塊塊因因超超過過最最高高限限價(jià)價(jià)而而流流拍拍。。合肥肥房屋套數(shù)及貸款記錄首付新政策（底線）首套房（從未購置過住房）25%第一套房無購房貸款記錄（含外地貸款記錄）40%有相應(yīng)貸款并已結(jié)清40%相應(yīng)貸款未結(jié)清50%有兩套房及以上無購房貸款記錄60%已經(jīng)結(jié)清購房貸款記錄60%家庭無房但有一次貸款記錄40%家庭有兩次購房貸款記錄且已結(jié)清第一次購房貸款記錄60%6月24日晚晚間間，，合合肥肥正正式式發(fā)發(fā)布布樓樓市市調(diào)調(diào)控控新新政政：增增加加土地地供供應(yīng)應(yīng)、、加加大大公公租租房房等等投投放放力度度，，限限貸政政策策““認(rèn)認(rèn)房房又又認(rèn)認(rèn)貸貸””的的消消息息也也得得到到確認(rèn)認(rèn)，，從從7月1日起起實(shí)實(shí)施施，，有有效效期期一年年提高高二二套套及及以以上上購購房房首首付付比比例例，，增增加加投投機(jī)機(jī)客客戶戶成成本本【應(yīng)對對社社會(huì)會(huì)輿輿論論壓壓力力方方法法三三】對投投機(jī)機(jī)：：提提高高首首付付比比例例土地地稀稀缺缺是是中中國國樓樓市市最最大大的的謊謊言言親民政政策策？？為為土土地地財(cái)財(cái)政政欲欲蓋蓋彌彌彰彰PS：第第一一句句話話來來自自經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)家家馬馬光光遠(yuǎn)遠(yuǎn)①土土地地財(cái)政政依依賴賴無無法法根根除除，，通過過制制造造新新區(qū)區(qū)熱熱點(diǎn)點(diǎn)，，分分解解土土地地上上漲漲壓壓力力10km20km30km江北新區(qū)河西東山百家湖九龍湖仙林湖燕子磯麒麟煤機(jī)廠周邊地塊南門汽車站地塊二人民商場周邊地塊龍騰路之南1號(hào)地塊葛塘新城西片區(qū)一期地塊六合高新區(qū)奶牛場地塊機(jī)場高速以西，正方大道以南地塊環(huán)北路南側(cè)，江淼路北側(cè)地塊橫溪街道地塊空港樞紐經(jīng)濟(jì)區(qū)地塊雙龍大道以東、云臺(tái)山河路以北地塊棲隱路以東、學(xué)林東路以南地塊空港雙龍大道以東、學(xué)林東路以南地塊蘇源大道以東、云臺(tái)山河路以北地塊上秦淮東山街道天靖北路以南、上高路以西地塊上坊片區(qū)天賜路以南、萬安北路以西地塊東山街道天靖路以南、上高路以西地塊上坊地鐵小鎮(zhèn)青龍國2地塊青龍小鎮(zhèn)套路路的的背背后后，，解決決自自身身問問題題才才是是最最終終目目的的南京2016年第5批掛牌出讓土地信息土地編號(hào)板塊出讓面積容積率掛牌出讓起始價(jià)（萬元）最高限價(jià)（萬元）競拍時(shí)間NO.2016G22江寧69042.041.0<R≤2.71950003700002016年7月8日NO.2016G23江寧45636.331.0<R≤2.085000180000NO.2016G24江寧73216.001.0<R≤1.180000160000NO.2016G25江寧89601.87綜合容積率：1.95160000340000NO.2016G26江寧83965.76綜合容積率：2.76156000370000NO.2016G27江寧62920.21.0<R≤1.571000160000NO.2016G28江北49198.721.2≤R≤1.5100000165000NO.2016G29江北64938.571.2≤R≤1.41250002030002016年南京經(jīng)營性用地計(jì)劃出讓區(qū)域分布（萬㎡）板塊計(jì)劃供應(yīng)（萬㎡）已供應(yīng)面積（萬㎡）預(yù)計(jì)剩余供應(yīng)江北21578.1136.9河西10015.7584.25城北1006.2793.73城東75075城南607.3252.68城中102.157.85江寧9066.3323.67合計(jì)650175.9474.1備注注：：經(jīng)經(jīng)營營性性用用地地包包括括商商品品住房房、、旅旅游游、文文化化娛娛樂樂、、養(yǎng)養(yǎng)老老、、商商業(yè)業(yè)辦辦公公等用用地地②上半半年年南南京京土土地地收收入入全全國國居居首首，，下半年仍有有2/3的土地尚未未推出全國及重點(diǎn)地區(qū)2020年耕地保有量（萬公頃）2020年基本農(nóng)田保護(hù)面積（萬公頃）建設(shè)用地總規(guī)模（萬公頃）原版新版變化值原版新版變化值2005年規(guī)模原版2020年規(guī)模原版建設(shè)用地指標(biāo)新版2020年規(guī)模變化值變化率全國12208.2712433.33225.0610400.0010306.67-93.333192.243724.00531.764071.93347.9365.43%北京21.4711.07-10.4018.6710.00-8.6732.3038.175.8737.20-0.97-16.52%上海24.9318.80-6.1321.8716.60-5.2724.0129.815.8032.002.1937.76%江蘇475.13456.87-18.26421.53389.60-31.93183.15206.1523.00236.1329.98130.35%廣東290.87247.93-42.94255.60210.93-44.67171.53200.6029.07208.537.9327.28%黑龍江1158.271387.13228.861017.601109.7392.13147.35164.7817.43169.204.4225.36%“土地供給給管制”工工具變得更為彈性：政府完全有能力力站在供給給側(cè)，在土土地市場的的資本過度度炒作時(shí)，，往鍋里加加水冷卻，，防止房價(jià)價(jià)地價(jià)過高高，傷及民民生引起輿輿論；市場遇冷時(shí)，通通過調(diào)控避避免房價(jià)地地價(jià)過低的的狀況，累累及財(cái)政、、信用和相相關(guān)資產(chǎn)。③一