如何做好房地產(chǎn)市場課程培訓(xùn)5

如何做好房地產(chǎn)市場研究

主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析6一、房地產(chǎn)市場研究基本思路1、總體認(rèn)識——體、面、線、點(diǎn)

市場是一個多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成，線是由點(diǎn)構(gòu)成，每一個點(diǎn)可以理解成為一個交易行為，在房地產(chǎn)市場可以理解為一個項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。按照這種設(shè)想，宏觀環(huán)境是“體”，而房地產(chǎn)市場與其它的市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境的“面”；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型物業(yè)市場的一條條“線”構(gòu)成，各類型物業(yè)市場這條線是由一個個項(xiàng)目開發(fā)的“點(diǎn)”構(gòu)成的。房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點(diǎn)的層層深入，直到認(rèn)清項(xiàng)目市場的方方面面。一、房地產(chǎn)市場研究基本思路2、房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題對未來市場預(yù)測不足定量分析方法運(yùn)用不當(dāng)分析層次不清市場研究的方向不明確對需求分析不足不進(jìn)行供求對比對市場份額估計過高市場研究沒有給出多種可能方法過高的估價了土地市場價值過于偏重二手資料的運(yùn)用，缺少對消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

比較法模式運(yùn)用估價方法，與可比案例進(jìn)行比較、修正假設(shè)條件法模式假設(shè)房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進(jìn)行預(yù)估未來價格等現(xiàn)狀類推法模式通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等，然后假設(shè)項(xiàng)目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進(jìn)行分析

方法：一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

三個層次地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項(xiàng)目物業(yè)市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來五個影響因素經(jīng)濟(jì)方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)地理方面、人文心理方面五個項(xiàng)目分析指標(biāo)區(qū)域、價格、體量、客戶、產(chǎn)品

思路：32355一、房地產(chǎn)市場研究基本思路3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路

房地產(chǎn)市場分析所需基本信息表

一、房地產(chǎn)市場研究基本思路4、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容

估價成本－效益分析可行性研究營銷分析專業(yè)市場供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析及預(yù)測一、房地產(chǎn)市場研究基本思路4、房地產(chǎn)市場分析的基本內(nèi)容

不同委托人的不同要求，可選的市場研究種類

4、CBD的開發(fā)主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研究基本思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析6二、房地產(chǎn)宏宏觀經(jīng)濟(jì)分析析1、房地產(chǎn)市場場行情與經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期的關(guān)系系不同的國家或或地區(qū)，房地地產(chǎn)波動的周周期長度不同同。從1870年到到20世紀(jì)紀(jì)末末，，美美國國的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)周周期期基基本本為為18-20年，，日日本本的的大大約約為為10年，，香香港港的的大大約約在在7-8年，，臺臺灣灣大大約約為為5-6年。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場行行情情與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周周期期的的關(guān)關(guān)系系美國國房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周周期期與與宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)周周期期的的關(guān)關(guān)系系二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀分分析析內(nèi)內(nèi)容容宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析

宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的總體狀況和景氣狀況中央和地方政府的政策法規(guī)動向及影響重大事件的影響宏觀報告房地產(chǎn)市場總體分析

房地產(chǎn)市場總體趨勢分析

房地產(chǎn)政策法規(guī)的動向和影響分析二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀分分析析內(nèi)內(nèi)容容房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場總總體體分分析析內(nèi)內(nèi)容容：：房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場總總體體趨趨勢勢預(yù)預(yù)測測一般般用用房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的主主要要經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)的的變變動動來來表表現(xiàn)現(xiàn)。。主主要要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分分為總量量指標(biāo)和和結(jié)構(gòu)指指標(biāo)（物物業(yè)分類類和地區(qū)區(qū)分類））。房地產(chǎn)政政策法規(guī)規(guī)動向與與影響分分析土地、商商品房、、二手房房、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房等方面面。二、房地地產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析2、房地產(chǎn)產(chǎn)宏觀分分析內(nèi)容容可借鑒的的專業(yè)成成果：中國經(jīng)濟(jì)濟(jì)宏觀景景氣專家家調(diào)查問卷卷系統(tǒng)中經(jīng)宏觀觀景氣動動向各城市的的景氣報報告系統(tǒng)統(tǒng)二、房地地產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析3、宏觀基基本數(shù)據(jù)據(jù)的獲得得全國社會會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)統(tǒng)計指標(biāo)標(biāo)總量指標(biāo)標(biāo)：GDP、人口、、進(jìn)出口口等結(jié)構(gòu)指標(biāo)標(biāo)：GDP、第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)、第三三產(chǎn)業(yè)等等水平指標(biāo)標(biāo)：人均均可支配配收入、、人均居居住面積積（人均均建筑面面積）、、人均使使用面積積等動態(tài)指標(biāo)標(biāo)：零售售價格指指數(shù)、固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資、、價格指指數(shù)、貸貸款利率率、通貨貨膨脹率率等數(shù)據(jù)來源源：統(tǒng)計年年鑒、經(jīng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計計年鑒二、房地地產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析3、宏觀基基本數(shù)據(jù)據(jù)的獲得得地方經(jīng)濟(jì)濟(jì)統(tǒng)計指指標(biāo)宏觀年度度經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)GDP、GNP、GDP指數(shù)、人人均GDP、固定資資產(chǎn)投資資需求、、社會消消費(fèi)品零零售總額額、進(jìn)出出口總額額、商品品零售價價格總額額宏觀月度度經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)第一、二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的GDP、工業(yè)業(yè)（工業(yè)業(yè)綜合效效益指數(shù)數(shù)）、商商業(yè)(社會消費(fèi)費(fèi)品零售售額、社社會商品品購售存存總值等等)、投資資（固定定資產(chǎn)投投資、開開復(fù)工面面積、竣竣工面積積、商品品房銷售售建筑面面積、銷銷售額））、收收入（職職工數(shù)、、職工平平均工資資）、人人口（（人口總總數(shù)、家家庭規(guī)模模、出生生率、死死亡率））、外經(jīng)經(jīng)貿(mào)、財財政、金金融、物物價等數(shù)據(jù)來源源：地方統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒、地方方經(jīng)濟(jì)法法發(fā)展月月報二、房地地產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析3、宏觀基基本數(shù)據(jù)據(jù)的獲得得房地產(chǎn)業(yè)業(yè)統(tǒng)計全國房地地產(chǎn)統(tǒng)計計指標(biāo)投資：全全國總計計、商品品房建設(shè)設(shè)投資、、土地開開發(fā)投資資、計劃劃總投資資資金：本本年資金金來源、、國家預(yù)預(yù)算內(nèi)資資金、國國內(nèi)貸款款、利用用外資、、自籌資資金等開發(fā)：本本年購置置土地面面積、完完成開發(fā)發(fā)土地面面積、施施工面積積、竣工工面積銷售：商商品房銷銷售面積積、銷售售額、銷銷售價格格地方房地地產(chǎn)統(tǒng)計計指標(biāo)土地開發(fā)發(fā)：土地地開發(fā)投投資、土土地使用用權(quán)出讓讓金、土土地開發(fā)發(fā)面積開發(fā)投資資、開發(fā)發(fā)量、銷銷售、資資金同上上數(shù)據(jù)來源源：中房指數(shù)數(shù)、國房房指數(shù)、、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資月度度統(tǒng)計快快報、中中經(jīng)網(wǎng)、、地方經(jīng)經(jīng)濟(jì)信息息網(wǎng)及地地區(qū)政府府（統(tǒng)計計局、房房產(chǎn)局））網(wǎng)二、房地地產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析4、宏觀基基本數(shù)據(jù)據(jù)的管理理一般情況況下以兩兩種方式式進(jìn)行管管理：圖圖和表例1：政策法法規(guī)數(shù)據(jù)據(jù)格式政策影響二、房地地產(chǎn)宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析4、宏觀基基本數(shù)據(jù)據(jù)的管理理例2：宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)基本本指標(biāo)數(shù)數(shù)據(jù)格式式4、CBD的開發(fā)主要內(nèi)容容房地產(chǎn)市市場研究究基本思思路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整整體市場場分析3房地產(chǎn)政策影響分析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析6三、房地地產(chǎn)整體體市場分分析1、市場行行情波動動分析方方法指數(shù)分析析法：反反映市場場行情周周期性變變化的一一種預(yù)測測方法景氣分析析方法：：反映地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動水水平投入產(chǎn)出出方法：：反映基基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)業(yè)投入變變化對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的影響響價格及及銷售售量分分析方方法：：動態(tài)態(tài)的綜綜合的的反映映市場場行情情變動動方向向和程程度三、房房地產(chǎn)產(chǎn)整體體市場場分析析2、地區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)市市場總總體趨趨勢分分析報報告全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)穩(wěn)步回升

北京房地產(chǎn)發(fā)展回顧（總體、分階段、分物業(yè)類型）北京住宅市場的供給與需求北京居住物業(yè)的區(qū)域特點(diǎn)北京房地產(chǎn)價格北京房地產(chǎn)總體市場概況分析三、房房地產(chǎn)產(chǎn)整體體市場場分析析2、地地區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場總總體體趨趨勢勢分分析析報報告告北京京住住宅宅指指數(shù)數(shù)與與Hedonic指數(shù)數(shù)圖圖房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)投投資資額額與與商商品品房房銷銷售售額額圖圖三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體市市場場分分析析2、地地區(qū)區(qū)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場總總體體趨趨勢勢分分析析報報告告商品品房房竣竣工工面面積積與與銷銷售售面面積積圖圖商品品住住宅宅價價格格走走勢勢圖圖4、CBD的開開發(fā)發(fā)主要要內(nèi)內(nèi)容容房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場研研究究基基本本思思路路1房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地地產(chǎn)產(chǎn)整整體體市市場場分分析析3房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策影影響響分分析析4房地產(chǎn)市場供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析6四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策影影響響分分析析1、房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策對對市市場場的的影影響響金融融、、稅稅收收政政策策等等以以及及““四四證證””的的控控制制影影響響施施工工進(jìn)進(jìn)度度，，從從而而影影響響市市場場供供應(yīng)應(yīng)“90/70””政策策、、限限高高、、限限容容積積率率政政策策政策策傾傾斜斜的的區(qū)區(qū)域域?qū)⒊沙蔀闉殚_開發(fā)發(fā)熱熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域影響響市市場場供供求求，，從從而而影影響響價價格格走走勢勢對供供應(yīng)應(yīng)節(jié)節(jié)奏奏的的影影響響對產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式的的影影響響對開開發(fā)發(fā)空空間間的的影影響響對價價格格的的影影響響四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策影影響響分分析析2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策影影響響分分析析的的方方法法跟蹤蹤市市場場政政策策動動向向信信息息，，了了解解最最新新政政策策動動態(tài)態(tài)及及背背景景領(lǐng)會會政政策策內(nèi)內(nèi)容容和和含含義義，，比比較較分分析析相相關(guān)關(guān)政政策策，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)其其中中變變化化與與聯(lián)系系的的脈脈絡(luò)絡(luò)，，由由此此判判斷斷政政策策目目標(biāo)標(biāo)和和意意圖圖判斷斷政政策策影影響響的的確確切切部部分分，，以以及及對對各各主主體體的的影影響響程程度度盡可可能能用用定定量量方方法法分分析析政政策策影影響響分析析政政策策后后果果，，尤尤其其是是對對供供求求的的影影響響，，并并進(jìn)進(jìn)行行必必要要的的預(yù)預(yù)測測政策策評評論論，，如如缺缺失失之之處處，，從從而而預(yù)預(yù)測測政政策策的的未未來來趨趨勢勢四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策影影響響分分析析3、房房地地產(chǎn)產(chǎn)政政策策影影響響分分析析的的案案例例政策出臺背景景——《近期政策謹(jǐn)防防地產(chǎn)泡沫》前后政策對比比——《兩稅合并對外外資開發(fā)商的的影響》作用部位分析析——《“90/70””政策解析》效應(yīng)量化分析析——《土地增值稅清清算管理政策策評析》政策走勢預(yù)期期——《2007年中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場策略研研究》政策缺失評價價——《對商品房預(yù)售售款專戶管理理的一點(diǎn)置疑疑》主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場研研究基本思路路14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體市市場分析3房地產(chǎn)政策影影響分析4房地產(chǎn)市場供供求分析5房地產(chǎn)項(xiàng)目市市場分析6五、供求分析析1、供供求求分分析析的的基基本本內(nèi)內(nèi)容容板塊塊的的界界定定市場場的的細(xì)細(xì)分分供求求缺缺口口的的分分析析五、、供供求求分分析析2、供供應(yīng)應(yīng)量量及及供供應(yīng)應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分析析潛在在供供應(yīng)應(yīng)量量分分析析可售售面面積積M1未建建面面積積M2潛在在土土地地供供應(yīng)應(yīng)量量=M1+M2現(xiàn)有市場場存量分分析已竣工量量銷售量平均銷售售周期五、供求求分析2、供應(yīng)量量及供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)分分析供應(yīng)結(jié)構(gòu)分分析方法對區(qū)域、環(huán)環(huán)線、板塊塊、戶型、、面積、單單價、總價價進(jìn)行分類類分析五、供求分分析3、需求量分分析方法人口結(jié)構(gòu)人口增長與住宅需求潛力分析家庭結(jié)構(gòu)家庭規(guī)模、家庭結(jié)構(gòu)與套型規(guī)模的分析收入結(jié)構(gòu)收入與住宅需求潛力分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的調(diào)整與住宅需求潛力的分析主要內(nèi)容房地產(chǎn)市場場研究基本本思路14、CBD的開發(fā)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2房地產(chǎn)整體體市場分析析3房地產(chǎn)政策策影響分析析4房地產(chǎn)市場場供求分析析5房地產(chǎn)項(xiàng)目目市場分析析6六、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場場分析1、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目一般特特性分析法律特性分分析：土地地出讓方式式、規(guī)劃條條件、開發(fā)發(fā)限制條件件等經(jīng)濟(jì)特性分分析：價格格、租金、、促銷手段段、付款方方式、定價價策略等地理特性分分析六、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場場分析1、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目一般特特性分析地理理特特性性分分析析地塊塊物物理理?xiàng)l條件件：：地地塊塊的的面面積積、、形形狀狀、、高高度度、、深深度度、、角角度度地表表的的自自然然狀狀況況：：地地貌貌、、地地表表景景觀觀、、地地基基狀狀況況、、水水文文地地質(zhì)質(zhì)、、植植被被狀狀況況配套套設(shè)設(shè)施施的的物物理理特特性性：：建建筑筑物物的的布布局局、、設(shè)設(shè)計計、、通通行行模模式式便利配配套：：停車車場特特色、、安全全性設(shè)設(shè)施六、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目市場場分析析2、對不不同用用途物物業(yè)特特性的的分析析住宅物物業(yè)特特性的的基本本要素素財務(wù)特特性：：租金金、價價格、、停車車費(fèi)、、付款款方式式及折折扣、、物業(yè)業(yè)管理理費(fèi)、、其他他相關(guān)關(guān)稅費(fèi)費(fèi)建筑特特性：：使用用年限限、面面積、、房間間數(shù)量量、特特殊設(shè)設(shè)計（（錯層層、飄飄窗、、天井井）地塊特特性：：社社區(qū)配配套（（小配配套））、景景觀等等（大））配套套特性性：商商業(yè)中中心、、文教教娛醫(yī)醫(yī)、交交通干干道、、公交交站點(diǎn)點(diǎn)、運(yùn)運(yùn)動休休閑六、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目市場場分析析2、對不不同用用途物物業(yè)特特性的的分析析商業(yè)、、寫字字樓物物業(yè)特特性的的基本本要素素財務(wù)特特性：：租金金、價價格、、租金金折扣扣、出出租面面積、、可用用期限限、物物業(yè)管管理費(fèi)費(fèi)等建筑特特性：：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面面積、、功能能區(qū)面面積及及比例例、可可分割割性、、智能能化水水平、、裝修修水平平、交交通設(shè)設(shè)計、、空調(diào)調(diào)等設(shè)設(shè)備情情況地塊特特性：：停停車場場設(shè)施施、配配套設(shè)設(shè)施、、對外外交通通、景景觀環(huán)境特特性：：與主主干道道、交交通樞樞紐的的接近近程度度、與與行人人密集集區(qū)的的接近近程度度、商商業(yè)區(qū)區(qū)或附附近商商鋪的的類型型和數(shù)數(shù)量、、周邊邊商業(yè)業(yè)的租租賃條條件附錄一一、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析常用用工具具工具方方面：簡單的的餅狀狀圖、、折線線圖、、柱狀狀圖、、表格格；量價配配比關(guān)關(guān)系（（可用用于分分析市市場形形勢））去化化周周期期（（可可用用于于分分析析市市場場形形勢勢和和尋尋找找市市場場機(jī)機(jī)會會點(diǎn)點(diǎn)））價值值價價格格吻吻合合度度（（可可用用于于分分析析市市場場形形勢勢））供需需比比差差（（可可用用于于尋尋找找市市場場機(jī)機(jī)會會點(diǎn)點(diǎn)））表格格：：適適于于涉涉及及數(shù)數(shù)字字較較為為復(fù)復(fù)雜雜的的情情況況原有可售量新增可售量當(dāng)前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007年1月135025016002007年2月145030017502007年3月16303001930餅狀狀圖圖：：適適于于組組成成分分析析，，且且各各比比例例合合計計為100%的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計計折線線圖圖：：適適于于處處理理歷歷史史走走勢勢的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計計柱狀狀圖圖：：適適于于處處理理兩兩組組或或多多組組數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)相相比比較較的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計計量價價配配比比關(guān)關(guān)系系第一一步步：：統(tǒng)統(tǒng)計計交交易易量量并并簡簡單單描描述述走走勢勢2006年10月-2007年3月商品住宅成交量走勢量價價配配比比關(guān)關(guān)系系第二二步步：：統(tǒng)統(tǒng)計計交交易易價價格格并并