融僑中央首座整體發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品定位建議報告課件

融僑·中央首座整體發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品定位建議報告CONFIDENTIAL二○○七年十二月此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)深圳尚美佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的書面許可，其它任何機構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。融僑·中央首座整體發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)品定位建議報告CONFIDEN項目定位研究的方法知己知彼

定位與構(gòu)建產(chǎn)品競爭力支撐體系

明確產(chǎn)品定位，在產(chǎn)品確定中通過對產(chǎn)品各個環(huán)節(jié)研究實現(xiàn)產(chǎn)品競爭力塑造。確定競爭戰(zhàn)略思想，并在戰(zhàn)略思想的指導(dǎo)下制定執(zhí)行原則。目標(biāo)溝通和背景分析

定位報告研究思路和出發(fā)背景，確定工作內(nèi)容和研究方法。全面研究項目資源和競爭項目概況，系統(tǒng)把握項目自身和競爭環(huán)境特征。制定競爭策略，確定發(fā)展目標(biāo)項目定位研究的方法知己知彼定位與構(gòu)建產(chǎn)品競爭力支撐體系明目標(biāo)溝通和背景BriliantFascinatingDesign目標(biāo)溝通和背景融僑在西安取得了指數(shù)級增長，并希望延續(xù)其成功西安（2007年）全國（2006年）10億（預(yù)計）48億融僑·西安銷售與集團對比在西安龍虎榜上的排行 資料來源：融僑銷售部·西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)融僑·紫薇馨苑天地源·楓林綠洲綠地世紀(jì)城融僑在西安取得了指數(shù)級增長，并希望延續(xù)其成功西安（2007年融僑對西安核心業(yè)務(wù)非常明確，公司上下對戰(zhàn)略增長充滿信心，對中央首座前景看好。融僑出資收購紫薇攜手，進軍西安。初進市場強強攜手塑造人文地產(chǎn)品牌開發(fā)發(fā)力曲江拿地林文鏡訪問西安，為陜西棋院捐贈百萬融僑以3億資金拍得中軸線上曲江·觀邸用地融僑·馨苑成為西安房地產(chǎn)市場銷售面積和金額雙料冠軍市場認(rèn)同融僑品牌10億巨資拍得唐延路北端大型綜合用地奠定千畝開發(fā)格局品牌戰(zhàn)略全面啟動兩大城區(qū)，三大項目將同時啟動、銷售。2005年10月2006年6月2007年6月2007年9月2007年10月2008年融僑對西安核心業(yè)務(wù)非常明確，公司上下對戰(zhàn)略增長充滿信心，對中報告的線索1：如何界定項目市場定位屬性與高新區(qū)內(nèi)同等項目相比，本案由四個地塊構(gòu)成，包括住宅、商業(yè)用地，相互獨立，呈現(xiàn)出高地價、高容積率的特征。在兩種產(chǎn)品線上：城市高層豪宅和普通中高端產(chǎn)品，必然要走向豪宅路線，主要問題在在于：—發(fā)展定位—產(chǎn)品定位—形象定位成交土地拍賣時間土地價格容積率中央首座2007年10月300萬/畝3.5中海華庭2004年1月280萬/畝2.5紫薇·臻品2003年左右50-60萬/畝3.1綠地世紀(jì)城2003年10月110萬/畝2.08逸翠園2004年年底138萬/畝3.5（一期2.5）假日花城2006年年初159萬/畝2.53報告的線索1：如何界定項目市場定位屬性與高新區(qū)內(nèi)同等項目相比報告的線索2：如何展開競爭并搶占市場本項目2008年9月開始入市，——這9個月的時間，在此期間我們?nèi)缋斫饽壳暗氖袌霭l(fā)展態(tài)勢以及未來的競爭？靠怎樣的產(chǎn)品引導(dǎo)消費客戶？如何保證我們的產(chǎn)品銷售競爭力？怎樣的展示才能共鳴客戶？需要在什么時候展示和銷售？高新新區(qū)太白路居住圈輻射區(qū)報告的線索2：如何展開競爭并搶占市場本項目2008年9月開報告的線索3：關(guān)于高新區(qū)和唐延路城墻遺址公園2008年唐延路南北全線貫通，城市綠化帶公園全面開放。1、2號地塊被市政路隔開，同時，距離唐延路尚有一定的距離從廣義的角度上，本案并不位于高新區(qū)行政范圍內(nèi)如何定位本案與西安、高新區(qū)、和唐延路的關(guān)系融僑地產(chǎn)「中央首座」整體發(fā)展定位報告報告的線索3：關(guān)于高新區(qū)和唐延路城墻遺址公園2008年唐延路如何確定未來高端市場競爭局面？中央首座開發(fā)模式和節(jié)奏如何控制？如何構(gòu)建項目價值系統(tǒng)，實現(xiàn)價格和品牌雙贏？融僑·中央首座面臨三方面的戰(zhàn)略性命題中央首座關(guān)鍵議題何處如何何時謀全局者，方能謀一域整體定位的價值系統(tǒng)增長階梯如何確定未來高端市場競爭局面？中央首座開發(fā)模式和節(jié)奏如何控制我們充分利用了各種資源來展開本項目尚美佳數(shù)據(jù)庫行業(yè)人士訪談行業(yè)研究相關(guān)者研究·尚美佳全國各地積累知識庫·尚美佳全國及西安展開類似高端項目獲得的經(jīng)驗與見解·尚美佳西安市場分析·融僑公司高層及各部門經(jīng)理·西安建筑科技大學(xué)教授·西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)信息中心……我們充分利用了各種資源來展開本項目尚美佳數(shù)據(jù)庫行業(yè)人士訪談行高新區(qū)城市資源分析Xi’anHi-TechFascinatingDesign1高新區(qū)城市資源分析1經(jīng)過15年發(fā)展，西安高新區(qū)與中關(guān)村、上海張江、蘇州高新區(qū)等，成為全國四大高新區(qū)之一。資料來源：西安市高新區(qū)管委會西安高新區(qū)北京中關(guān)村蘇州高新區(qū)上海張江開發(fā)區(qū)經(jīng)過15年發(fā)展，西安高新區(qū)與中關(guān)村、上海張江、蘇州高新區(qū)等，高新區(qū)擁有良好投資、城市和人居環(huán)境，使其成為“中國最具活力的城區(qū)”特點：國際機構(gòu)評價關(guān)鍵詞舉例：·1997年9月，“十五”重點建設(shè)五個國家示范高新區(qū)之一·2004年8月，被國家環(huán)?？偩帧铱萍疾渴谟琛癐SO14000國家環(huán)境保護示范區(qū)”稱號·2005年12月，被國家知識產(chǎn)權(quán)局授予“國家知識產(chǎn)權(quán)興貿(mào)工程試點基地”稱號·2006年6月，被國家列為重點要建設(shè)成為世界一流高科技園區(qū)的六個高新區(qū)之一民間聲音·2001年1月，西安市民將西安高新區(qū)的建設(shè)列為20世紀(jì)西安十大歷史事件之一·2004年10月，被市民評為西安“城市驕傲”第一名，陜西素以“長安八景”著稱，西安高新區(qū)被譽為“關(guān)中第九景”·2006年12月，榮獲“2006中國十佳最具投資價值創(chuàng)意基地”·位置/規(guī)?！挥谖靼彩谐悄峡平涛幕瘏^(qū)現(xiàn)完成開發(fā)配套面積35平方公里·城市特點：—“世界新西安·西安新世界”——官方形象宣傳·2002年12月，被聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織評為六個“中國最具活力的城市和地區(qū)”之一·2006年10月，榮獲2006年度亞洲孵化器獎，成為中國大陸地區(qū)第一個獲得此項大獎的孵化器。資料來源：西安市高新區(qū)管委會高新區(qū)擁有良好投資、城市和人居環(huán)境，使其成為“中國最具活力的經(jīng)過15年的發(fā)展，高新區(qū)成為“新西安”和城市新中心階段1：1990年代階段2：2004年前階段3：2005年至今科技行業(yè)興起西部大開發(fā)加快城市化進程快速集中式發(fā)展機遇關(guān)鍵舉措資料來源：文獻檢索、資料總結(jié)利用西安高校所帶來的智力資源，利用科技行業(yè)所帶來的前景。建立西安高新區(qū)技術(shù)開發(fā)區(qū)，并申請國家級開發(fā)區(qū)，并設(shè)立多項獎勵政策和優(yōu)惠政策。西安城市化時代到來，西部大開發(fā)帶來的政策和投資熱潮。采用兩套馬車的運作方，推動高新區(qū)的基礎(chǔ)上。同時，積極推進城市化建設(shè)，將高新區(qū)建設(shè)為西安的新城區(qū)。全國四大高新區(qū)之一，成為西安的經(jīng)濟發(fā)動機，建設(shè)區(qū)達到35平方公里。建設(shè)世界級一流的高新開發(fā)區(qū)，規(guī)劃高新區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展，政府表態(tài)舉全市之力建設(shè)高新區(qū)。經(jīng)過15年的發(fā)展，高新區(qū)成為“新西安”和城市新中心階段1：1高新區(qū)是西安經(jīng)濟的核心“動力引擎”公司數(shù)量經(jīng)濟情況人口增長·2006年，高新區(qū)內(nèi)就業(yè)人口達30萬人；·平均每年新增就業(yè)人口5萬人，占西安新增就業(yè)人口50%?！じ鞣N外資企業(yè)797家，IBM、英特爾、NEC等40多家世界500強企業(yè)及研發(fā)機構(gòu)；·區(qū)內(nèi)共3200家企業(yè)，3000余名留學(xué)生?！?006年，高新區(qū)內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入1379億元，增長率30%以上，GDP占西安的25%以上?！ぁ笆晃濉币?guī)劃中，政府對高新區(qū)重大項目投資占總投資38.65%國家投資高新區(qū)是西安經(jīng)濟的核心“動力引擎”公司數(shù)量經(jīng)濟情況人口增長·九宮格局勾勒未來藍(lán)圖，大西安帶出“大高新”，高新區(qū)成為西安核心發(fā)展極西安2010-1020年整體規(guī)劃圖高新區(qū)二期創(chuàng)業(yè)規(guī)劃圖九宮格局勾勒未來藍(lán)圖，大西安帶出“大高新”，高新區(qū)成為西安核高新區(qū)獲得政府的政策支持，并通過《建設(shè)世界一流開發(fā)區(qū)》的戰(zhàn)略西安要舉全市之力，把高新區(qū)建設(shè)成為世界一流科技園區(qū)是西安市新時期發(fā)展的重大機遇和戰(zhàn)略任務(wù)。建設(shè)創(chuàng)新型城市、實現(xiàn)西安加快發(fā)展的迫切需要，進一步聚集和釋放西安科教資源能量，提升西安國際形象，增強核心競爭力，搶占高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點，加快人文西安、活力西安、和諧西安建設(shè)。——《西安市委市政府關(guān)于把西安高新區(qū)建設(shè)成世界一流科技園區(qū)的若干意見》2010年主要發(fā)展目標(biāo)：·區(qū)內(nèi)企業(yè)年營業(yè)收入達到2300億元，工業(yè)增加值800億，高新技術(shù)產(chǎn)值1400億，就業(yè)人口60萬；·吸引世界500強企業(yè)及著名跨國公司投資企業(yè)要達到100家，上市公司100家，海外上市40家。·建設(shè)成為生態(tài)和環(huán)保經(jīng)濟示范區(qū)，高新區(qū)的空氣質(zhì)量指數(shù)實現(xiàn)ISO4000示范區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，綠化率41%。高新區(qū)獲得政府的政策支持，并通過《建設(shè)世界一流開發(fā)區(qū)》的戰(zhàn)略項目地塊價值分析Xi’anHi-TechFascinatingDesign2項目地塊價值分析2項目處于成熟居住區(qū)向新區(qū)延伸的過渡地帶，土地價值高。地塊西為高新地產(chǎn)開發(fā)的楓林華府、昆明花園及金地項目，南側(cè)為中華世紀(jì)城、紫薇臻品等高端居住社區(qū)等。中心發(fā)展軸區(qū)——成熟發(fā)展區(qū)內(nèi)，“高新地王”成熟區(qū)楓林華府中海華庭錦都花園逸翠園綠地世紀(jì)城蘭喬圣菲融僑·馨苑紫薇·尚層紫薇·臻品群賢莊昆明花園項目處于成熟居住區(qū)向新區(qū)延伸的過渡地帶，土地價值高。地塊西為雙商圈輻射區(qū)——城市中心一級輻射核心區(qū)域在售樓盤銷售價格2006-2007年2008年1月發(fā)展區(qū)蘭亭坊——6700假日花城36005800都市印象46005700楓林華府35005500新區(qū)逸翠園——5500綠地世紀(jì)城45006100成交土地時間土地價格中海華庭2004年左右280萬/畝綠地世紀(jì)城開盤時間04年110萬/畝和記黃埔拍賣時間04年年底138萬/畝金泰恒業(yè)拍賣時間06年年初159萬/畝高新區(qū)樓盤價格高新區(qū)土地價格項目位于高新成熟居住區(qū)向新區(qū)延伸的過渡地塊，處于高新商圈和城市中心商圈雙重輻射區(qū)范圍內(nèi)，具備高增長性，土地本身具備了高價值性。資料來源：文獻檢索、資料總結(jié)高新CBD高新商圈發(fā)展區(qū)城西商圈雙商圈輻射區(qū)——城市中心一級輻射核心區(qū)域在售樓盤銷售價格20享受高新區(qū)15年成熟周邊配套唐延路城墻公園本案西大桃園校區(qū)高新一小杰座廣場世紀(jì)金花真愛寶力豪愛家金鷹戴維斯香格里拉志誠·麗柏高新一中新紀(jì)元二環(huán)商務(wù)餐飲帶易初蓮花百安居享受高新區(qū)15年成熟周邊配套唐本案西大桃園校區(qū)高新一小杰座廣立體交通體系——20分鐘全城交通圈西二環(huán)唐延路團結(jié)南路大寨路南二環(huán)立體交通體系——20分鐘全城交通圈西二環(huán)唐延路團結(jié)南路大寨路高新核心區(qū)高新CBD西安老城區(qū)文教區(qū)咸陽機場城西中心區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)二環(huán)城東區(qū)高新區(qū)中軸區(qū)位，15分鐘交通網(wǎng)絡(luò)，本案具備全面的輻射效應(yīng)高新核心區(qū)高新CBD西安老城區(qū)文教區(qū)咸陽機場城西中心區(qū)經(jīng)濟開城市景觀體系——唐延路4公里景觀公園本案享受雙重公園體系：1、唐延路城墻遺址公園：總長約4.5公里，寬約120平米。其中，唐延路北端綠化公園，長約730米，東西寬約100米。包括六仙園、盛世園等五大景觀休閑區(qū)。高新區(qū)域范圍中城市公園周邊的居住用地已非常稀缺，稀缺的高新區(qū)城市景觀綠地。2、規(guī)劃公園景觀：位于項目地塊北端，屬于7號地塊，是政府規(guī)劃的城市綠化帶。城市景觀體系——唐延路4公里景觀公園本案享受雙重公園體系：文化優(yōu)勢——地塊區(qū)位歷史文化研究西安——十三朝古都、漢唐勝世，文化積淀之所在漢唐時代，這里是中國政治、經(jīng)濟、文化和對外交流的中心，是溝通東西方文明的絲綢之路的起點，也是賓客云集的東方大都會，可謂“盛世”，漢唐深厚的文化積淀使西安擁有了豐富的文化遺存和歷史印記。文化優(yōu)勢——地塊區(qū)位歷史文化研究西安——十三朝古都、漢唐勝世文化優(yōu)勢——地塊區(qū)位歷史文化研究地處漢代上林苑所在地，傳承歷史中央首座作地處西安這個十三朝古都，位于漢代上林苑的范圍之內(nèi)，而且漢長安城穿過其南部安門的子午線位于中央首座的東側(cè)。毫無疑問，中央首座在歷史上位于漢長安城的文化影響區(qū)內(nèi)。更確切地說，該地塊位于漢長安城的正南門——安門以南，中軸線（子午道）以西，九廟南側(cè)，正對終南山，基本處于漢昭臺宮的位置。漢唐地脈之所在，深厚的文化底蘊社區(qū)文化因其地域和歷史形成等原因，具有地域特殊性、繼續(xù)變異性、滲透融合性和多元整合性等特征，形成了具有地區(qū)性的特殊文化—社區(qū)文化。社區(qū)文化首先應(yīng)該是民族的，其次才是現(xiàn)代的。就高端社區(qū)而言，擁有特殊的自然、人文景觀，將是其價值最大化重要基礎(chǔ)。千年的歷史沉淀，現(xiàn)代城市的規(guī)劃和保存，將為中央首座帶來可利用、可發(fā)揮的文化因素。文化優(yōu)勢——地塊區(qū)位歷史文化研究地處漢代上林苑所在地，傳承歷項目地塊及周邊情況地塊南至地塊西至地塊西至地塊東至地塊東至地塊東北至地塊南至地塊東至項目地塊及周邊情況地塊南至地塊西至地塊西至地塊東至地塊東至地項目優(yōu)劣分析優(yōu)勢（Strength）1、唐延路北段，交通便利，20分鐘通達全市；2、高新成熟發(fā)展區(qū)范圍內(nèi)的最大開發(fā)用地（70萬平米），罕有的都市綜合體；2、坐落于高新商圈及城西中心商圈的輻射區(qū)；3、唐延路5公里景觀自然公園和歷史文脈。劣勢（Weakness

）1、在行政范圍上，不屬于高新區(qū)；2、周邊城區(qū)環(huán)境及開發(fā)項目形象，相對較差；3、住宅用地規(guī)劃容積率為3.5，同類樓盤最高。機會（Opportunity）1、作為西安經(jīng)濟中心，國際化地位日益加強。2、高端消費市場被激活，市場越來越認(rèn)同高品質(zhì)的產(chǎn)品、環(huán)境和品牌。3、唐延路南北2008年全線貫通，綠化公園2008年春對外開放；威脅（Threat）1、政策調(diào)控不斷出臺，將一定的負(fù)面產(chǎn)生影響；2、高新區(qū)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展，市場開發(fā)量不斷增加，本案將面臨一定的競爭。項目優(yōu)劣分析優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness項目規(guī)模價值地塊區(qū)位價值復(fù)合功能價值本案的五大核心價值：配套成熟價值占地300畝，總建筑面積70萬平米，是西安市核心城區(qū)最大規(guī)模開發(fā)項目之一。景觀文化價值高新區(qū)新中軸“龍首”地段，具有地段惟一性和不可復(fù)制性。項目集居住、商業(yè)、娛樂和休閑為一體，復(fù)合城市功能是實現(xiàn)區(qū)域中心的必要條件。項目與高新、唐延路一脈，坐享城西、南二環(huán)等區(qū)域核心成熟配套優(yōu)勢。唐延路具備了歷史、自然和人文資源，擁有一定的惟一性。項目規(guī)模價值地塊區(qū)位價值復(fù)合功能價值本案的五大核心價值：配套中央首座，具備主流一座城市的輻射力與影響力，是西安中心城區(qū)及高新區(qū)核心（一、二期）最后的規(guī)模大盤，契占于不可復(fù)制的地段、景觀和人文等稀缺資源，擁有打造城市中心品質(zhì)越位之豪宅的天然基因！核心結(jié)論：中央首座，具備主流一座城市的輻射力與影響力，是西安中心城區(qū)及高新區(qū)作為西安最國際化人居城區(qū)地位。本案對于高新區(qū)更具雙重戰(zhàn)略意義——升級建立高新區(qū)新一代的高端居住和生活標(biāo)準(zhǔn)。高新區(qū)作為西安最國際化人居城區(qū)地位。本案對于高新區(qū)更具雙重戰(zhàn)因此，項目具備發(fā)展高價樓盤的潛質(zhì)項目名稱毗鄰公園售價區(qū)域售價就掌燈長樂公園均價6500元/平米3500-5000元/平米白樺林居城運村均價5300元/平米4000-5000元/平米項目名稱人文售價區(qū)域售價中海國際社區(qū)大唐芙蓉園均價5800元/平米4700-5500元/平米蘭亭坊木塔寨遺跡均價6800元/平米4500-6000元/平米1、公園景觀資源的稀缺性2、人文底蘊的獨特性：3、區(qū)位價值的動態(tài)增值性項目名稱發(fā)展區(qū)域售價區(qū)域售價綠地世紀(jì)城高新CBD均6100元/平方米3800-5500元/平米逸翠園·西安高新CBD均價5500元/平方米3800-5500元/平米因此，項目具備發(fā)展高價樓盤的潛質(zhì)項目名稱毗鄰公園售價區(qū)域售價市場競爭格局分析Xi’anHi-TechFascinatingDesign3市場競爭格局分析3高新區(qū)引領(lǐng)西安中高端市場城東及浐灞居住圈城北及北開發(fā)區(qū)城西居住圈高新居住圈曲江居住圈東拓、西進南優(yōu)、東延城南居住圈高新區(qū)引領(lǐng)西安中高端市場城東及城北及城西居住圈高新居住圈曲江區(qū)域售價（元/m2）檔次主要目標(biāo)客戶曲江板塊別墅9000-2萬小/高層5500高檔：別墅等低密度物業(yè)、小高層/高層為主私營企業(yè)主高級管理人員高級公務(wù)員高新區(qū)小高層、高層5000-6000為主中高檔——高層和小高層為主，洋房為輔高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)、管理人員私營企業(yè)主政府公務(wù)員城南小高層、高層4000-5000中檔至中高檔——以小高層和高層為主電子城等研究所技術(shù)人員、教師私營企業(yè)主城東洋房、小/高層3800-5000為主中檔——以普通小/高層為主，洋房及別墅類為輔個體批發(fā)經(jīng)營戶區(qū)域廠礦企業(yè)(紡織)管理人員城西洋房、小/高層3800-4500為主中檔——以普通小/高層為主，洋房等為輔軍工企業(yè)高級技術(shù)及管理人員高教教師航空企業(yè)員工北開發(fā)區(qū)小高層、高層4000-5500中低檔到中高檔——以小/高層為主，洋房為輔公務(wù)員/陜北客戶企業(yè)技術(shù)人員及管理人員區(qū)域決定房價——西安樓市板塊分析情況區(qū)域售價（元/m2）檔次主要目標(biāo)客戶曲江板塊別墅9000-2 資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)場調(diào)研從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，高新區(qū)樓市銷售量呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲趨勢，高新區(qū)樓市年銷售面積占據(jù)西安整體的24％，與其經(jīng)濟總量占西安25％的實力相匹配。2006年150萬平米621萬平米高新區(qū)西安市高新區(qū)目前商品房年銷售量達到150萬平米/年，占整個西安年銷售面積的24.4%以上150萬平米125萬平米100萬平米80萬平米2006年2005年2004年2003年 高新區(qū)與西安市樓盤銷售量對比 高新區(qū)樓市年銷售量 資料來源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)場調(diào)研從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，高新區(qū)樓高新區(qū)主要在售樓盤總價分布（套數(shù)）在售樓盤物業(yè)類型主力面積均價(元/m2)假日花城洋房、小/高層90-1455800都市印象高層、小高層139-1455600紫薇馨苑高層、小高層120-1405700楓林華府洋房、小/高層90-1455500高新區(qū)中高端市場主要在售樓盤情況融僑·馨苑所處中高端市場(50-70萬)基數(shù)大，同質(zhì)化競爭激烈目前，高新區(qū)主要在售樓盤的總價范圍集中在70萬/套以下，所占比例達到60-70%以上，市場同質(zhì)化競爭激烈，總價為70萬元以上的高端市場所占比例約20%，市場競爭相對較小。高新區(qū)主要在售樓盤總價分布（套數(shù)）在售樓盤物業(yè)類型主力面積均逸翠園·西安單位：元/㎡中華世紀(jì)城城市風(fēng)景綠地世紀(jì)城產(chǎn)品綜合素質(zhì)高新區(qū)樓市價格開始出現(xiàn)價格兩極分化以綠地為代表外地品牌和天地源為主的本土主流開發(fā)商，以突出產(chǎn)品品質(zhì)和高水平的開發(fā)理念樹立高新區(qū)一級價格梯度：均價：6000-7000元融僑、高新、高科等知名品牌開發(fā)商構(gòu)筑高新第二價格梯度：均價：5000-6000蘭亭坊蘭喬圣菲融僑·馨苑紫薇·尚層金泰·假日花城羅曼公社昆明花園利君明天楓韻藍(lán)灣CLASS公館橡樹街區(qū)4000450050005500600065007000大華·曼哈頓尚品·花都田園國際公寓紫薇田園都市憶江南雅居樂以本地開發(fā)商為主，形成高新區(qū)樓市價格第三梯度：均價：4000-5000逸翠園·西安單位：元/㎡中華世紀(jì)城城市風(fēng)景綠地世紀(jì)城產(chǎn)品綜合在售樓盤區(qū)域主力總價（萬/套）均價（元/m2）開盤時間供應(yīng)套數(shù)銷售率銷售速度逸翠園·西安發(fā)展區(qū)60-100萬55002007年8月一期926約95%110套/月蘭亭坊輻射區(qū)85-120萬67002007年9月一期406約50%40-50套/月蘭喬圣菲輻射區(qū)70-110萬60002006年11月833約80%40-50套/月綠地世紀(jì)城發(fā)展區(qū)70-110萬61002004年9月1900——60-70套/月高品質(zhì)、高價樓盤逐漸得到市場認(rèn)同綠地世紀(jì)城的銷售狀況良好，平均月銷售速度為60-70套；蘭亭坊開盤4個月銷售約200套，銷售面積30000平米，實現(xiàn)均價約6700元/平米；逸翠園一期銷售總套數(shù)達800余套，銷售面積12萬平米。在售樓盤區(qū)域主力總價均價（元/m2）開盤時間供應(yīng)套數(shù)銷售率銷區(qū)域項目規(guī)模檔次物業(yè)類型備注在售綠地世紀(jì)城住宅總建65萬，后續(xù)建面約25萬平米高端小高層、高層逸翠園·西安727畝，總建面積73萬平米中高端小高層、高層蘭喬圣菲80余畝，建筑面積18萬平米高端小高層/高層蘭亭坊約100畝，建筑面積約18萬平米高端小高層、高層融僑·紫薇馨苑后續(xù)建面約40萬平方米中高端小高層、高層利君明天占地70畝，建面約15萬平方米中高端高層楓林華府建面約30萬平方米中端小高層、高層中華世紀(jì)城后續(xù)占地約400畝，建面60萬平米中端小高層金泰·假日花城占地約319畝，建面約53萬平方米中端洋房、小/高層城市風(fēng)景后期占地約400畝，建面66萬平米中高端小高層后續(xù)推出樓盤和土地魚化寨項目占地300畝，建面約80萬平米中端小高層、高層容積率按2.5計算金地高新項目占地約200畝，建面約33萬平方米中高端小高層、高層深圳鴻基3800畝，建筑面積630萬平方米經(jīng)濟適用房多層、小/高層綠色家園地塊占地約120畝，建面約20萬平方米中高端小高層、高層后續(xù)供應(yīng)量合計5年建筑面積約1200萬平米高新區(qū)后續(xù)供應(yīng)量大，中高端市場競爭激烈區(qū)域項目規(guī)模檔次物業(yè)類型備注在售綠地世紀(jì)城住宅總建65萬，后高新區(qū)高端市場將進一步強化本案占地309畝，地價300萬/畝，總建筑面積70萬平米，意味著本案必須要從戰(zhàn)爭走向戰(zhàn)役！中海、綠地、和黃、融僑、金地等品牌開發(fā)商的規(guī)?；C合性開發(fā)，有利于進一步提升高新區(qū)高端市場的吸納力。·綠地世紀(jì)城占地1160畝，總建筑面積120萬平方米，住宅65萬平米·逸翠園·西安，占地968畝，總建筑面積108萬平方米，住宅約85萬平米開發(fā)商品牌打破了本地開發(fā)商壟斷競爭格局，提高市場競爭門檻。國內(nèi)外大型品牌開發(fā)商將成為一線品牌，成為高新區(qū)乃至西安的價格和產(chǎn)品風(fēng)向標(biāo)，占據(jù)高端消費市場，提高市場進入門檻。天地源、紫薇、高新地產(chǎn)等本地龍頭開發(fā)商將成為二線品牌，在中高端市場上占據(jù)較大的市場份額高新區(qū)高端市場將進一步強化本案占地309畝，地價300萬/畝高新區(qū)正在切入產(chǎn)品能級躍升時代高新區(qū)是西安中高端、高端樓盤的主戰(zhàn)場50-70萬房總價基數(shù)大，同質(zhì)化競爭烈區(qū)域高端市場開始崛起，市場份額正待擴大。因此，針對本項目：需根據(jù)區(qū)域市場屬性做補缺型和差異型定位，細(xì)分導(dǎo)引至不同市場；通過控制總價和打造具有市場競爭力的產(chǎn)品，吸引不同層次的消費群；充分利用本項目的資源優(yōu)勢（人文優(yōu)勢+景觀優(yōu)勢+價值優(yōu)勢），樹立鮮明的項目形象，參與區(qū)域高端市場的競爭。市場小結(jié)品牌和品質(zhì)成為標(biāo)準(zhǔn)，兩極分化呈現(xiàn)知名全國品牌進駐，領(lǐng)銜高端市場。高新區(qū)正在切入產(chǎn)品能級躍升時代高新區(qū)是西安中高端、高端樓盤的通過分析，我們認(rèn)為融僑搶奪的“主戰(zhàn)場”為中高端市場中央首座在中端市場上具有“臨界點”的市場份額，進一步搶奪中端細(xì)分市場需要極高的投入，甚至得不償失。中央首座的核心品牌識別之一就是定位于中高端市場，所以，不宜以中低端市場為主要的搶奪空間。因此，中央首座應(yīng)將高端細(xì)分市場做為搶奪的“主戰(zhàn)場”?，F(xiàn)有的市場格局以及融僑現(xiàn)有的銷售結(jié)構(gòu)，也證明了中高端細(xì)分市場的巨大潛力。搶位和占領(lǐng)空間高端>6000圖：高新中高端市場現(xiàn)狀圖：高端市場價格通過分析，我們認(rèn)為融僑搶奪的“主戰(zhàn)場”為中高端市場中央首座在曲江板塊板塊之戰(zhàn)逸翠園蘭亭坊南北之戰(zhàn)金地項目貼身之戰(zhàn)綠地世紀(jì)城本案要贏得市場前提是：打好三大戰(zhàn)役曲江板塊板塊之戰(zhàn)逸翠園蘭亭坊南北之戰(zhàn)金地項目貼身之戰(zhàn)綠地世現(xiàn)有中高端樓盤開發(fā)模式研究：大盤旺銷模式資料來源：《西安銷售龍虎榜》融僑·紫薇馨苑大做“中產(chǎn)”情調(diào)旺銷最充分理由客戶跟著產(chǎn)品線走年銷售量：20萬m2天地源·楓林綠洲完全生態(tài)大盤概念旺銷最充分理由客戶跟著概念和地段走年銷售量：18萬m2實現(xiàn)均價：5600元/m2實現(xiàn)均價：4600元/m2中端樓盤的制勝之道：提升產(chǎn)品的附加值現(xiàn)有中高端樓盤開發(fā)模式研究：大盤旺銷模式資料來源：《西安銷售綠地世紀(jì)城3年總銷售量:約35萬m2新城+景觀+營銷旺銷最充分理由客戶跟著前景走年銷售量：約12萬m2目前均價：6100元/m2中高檔樓盤的制勝之道：形象至上現(xiàn)有中高端樓盤開發(fā)模式研究：大盤旺銷模式資料來源：《西安銷售龍虎榜》白樺林居和新城市中心有關(guān)旺銷最充分理由客戶跟著前景走目前年銷量：約8萬m2實現(xiàn)均價：5500元/m2綠地世紀(jì)城3年總銷售量:約35萬m2新城+景觀+營銷旺銷最中海國際社區(qū)資源+品牌+創(chuàng)新戶型旺銷最充分理由客戶跟著市場走目前年銷量：約13萬m2實現(xiàn)均價：5600元/m2高檔樓盤的制勝之道：鮮明的生活理念資料來源：《西安銷售龍虎榜》現(xiàn)有中高端樓盤開發(fā)模式研究：大盤旺銷模式蘭喬圣菲體驗+創(chuàng)新戶型+服務(wù)旺銷最充分理由客戶跟著體驗走目前年銷量：約12萬m2實現(xiàn)均價：6000元/m2中海國際社區(qū)資源+品牌+創(chuàng)新戶型旺銷最充分理由客戶跟著市場走高檔樓盤的制勝之道：鮮明的生活理念資料來源：《西安銷售龍虎榜》現(xiàn)有中高端樓盤開發(fā)模式研究：大盤旺銷模式跟著文化感覺走旺銷最充分理由客戶跟著感覺走實現(xiàn)均價：6700元/m2蘭亭坊現(xiàn)銷售量：約3萬m2品牌+產(chǎn)品旺銷最充分理由客戶跟著品牌走實現(xiàn)均價：5500元/m2逸翠園·西安年銷售量：約12萬m2高檔樓盤的制勝之道：鮮明的生活理念資料來源：《西安銷售龍虎榜4P營銷理論對本案的啟示價格渠道高檔大盤——鮮明的產(chǎn)品亮點市場領(lǐng)導(dǎo)者——簡單而純粹，建立通暢的客戶渠道中高端大盤——形象至上中端大盤——提升產(chǎn)品的附加值旺銷的內(nèi)部前提：建立核心開發(fā)理念+過硬的產(chǎn)品高端大盤——生活理念和產(chǎn)品品質(zhì)市場領(lǐng)導(dǎo)者——簡單而純粹，建立通暢的客戶渠道產(chǎn)品推廣4P營銷理論對本案的啟示價格渠道高檔大盤——鮮明的產(chǎn)品亮點市逸翠園·西安都市印象楓林華府曲江區(qū)域“刀”“網(wǎng)”“矛”對區(qū)域消費群的“一網(wǎng)打盡”對高端消費群的“側(cè)重攻擊”對特色消費群的“集中突破”蘭亭坊綠地世紀(jì)城本案應(yīng)對市場競爭假日花城……逸翠園·西安都市印象楓林華府曲江區(qū)域“刀”“網(wǎng)”“矛”對區(qū)域物業(yè)不增值，易形成空城：如紫薇田園都市過于封閉，與城市不融合：如楓林綠洲大盤開發(fā)模式研究：大盤的困境行使社會和政府的職能：如綠地世紀(jì)城功能單一，社會資源不整合：如蘭喬圣菲“即使把一個城市（社區(qū)）做成威尼斯或者巴黎，如果80%的人六點半以后回家打麻將，它還是不能叫做城市（社區(qū)）”——（馬清運《非物質(zhì)化的城市》）中高端大盤困境大盤開發(fā)，必須形成與城市相融的開放社區(qū)物業(yè)不增值，易形成空城：如紫薇田園都市過于封閉，與城市不融合競爭項目個案分析Xi’anHi-TechFascinatingDesign4競爭項目個案分析4綠地世紀(jì)城——“以國際的視野造城”開發(fā)公司：上海綠地集團西安置業(yè)有限公司基本情況：1160畝，總建筑面積120萬平米，其中高檔公寓65萬平米；容積率：2.08；車位：3600個,車位配比2：1。國際化商務(wù)辦公55萬m2，總投資50億元人民幣。合作團隊：總體設(shè)計和規(guī)劃——加拿大泛太平洋設(shè)計與發(fā)展有限公司，澳大利亞考克斯公司、美國洛翰公司；景觀規(guī)劃由享譽盛名的貝爾高林國際（香港）有限公司擔(dān)當(dāng)。綠地世紀(jì)城——“以國際的視野造城”開發(fā)公司：上海綠地集團西安綠地世紀(jì)城的產(chǎn)品線——商業(yè)街、寫字樓、會議中心等綠地世紀(jì)城的產(chǎn)品線——商業(yè)街、寫字樓、會議中心等以“水、坡”等為主題的社區(qū)景觀表現(xiàn)目前，水闊云天的中央組團實現(xiàn)銷售均價為7000元/平米以“水、坡”等為主題的社區(qū)景觀表現(xiàn)目前，水闊云天的中央組團實“水闊云天”組團戶型170平米四室兩廳兩衛(wèi)“水闊云天”組團戶型170平米四室兩廳兩衛(wèi)借鑒與啟示綠地世紀(jì)城，主要通過產(chǎn)品領(lǐng)先，大型社區(qū)配套，以及區(qū)域升值概念吸引中高端客戶，但缺乏城區(qū)和高新區(qū)成熟市場與成熟配套的支持，與本項目的目標(biāo)客戶有一定差異性；區(qū)位價值成長性是項目的差異化核心，針對性的產(chǎn)品、配套和服務(wù)是本項目的差異化競爭的切入點；吸引高新區(qū)對居住舒適度要求高，較為年輕的的知富階層，是值得借鑒的地方；景觀好的戶型銷售價格高，并且熱銷，反映高端客戶對景觀要求高；開發(fā)組織有序，速度快，給客戶強烈的信心，有利于品牌的建設(shè)。借鑒與啟示綠地世紀(jì)城，主要通過產(chǎn)品領(lǐng)先，大型社區(qū)配套，以及區(qū)逸翠園·西安——BoutiqueResidence國際時尚生活文化建筑類型洋房（含電梯）、多層、小高層和高層項目位置繞城高速南開發(fā)公司和記黃埔價格一期整體實現(xiàn)銷售均價5500元/平米開發(fā)模式“以點帶面”的開發(fā)模式，以具有強烈體驗感和高端感的銷售現(xiàn)場，促進銷售。開發(fā)情況總建筑面積106萬平米戶型情況90-400平米兩房到六房，面積由九十至四百平米不等，從兩房至六房，主力戶型為三室、四室。戶型特色：首層帶花園、頂層連空中花園等特色單元，聯(lián)排別墅及復(fù)式。銷售情況一期2007年4月認(rèn)購，銷售800余套。逸翠園·西安——BoutiqueResidence國際時尚逸翠園·西安提倡以Boutique

Residence國際時尚生活文化”，以中國金、木、水、火、土五行為設(shè)計根本，以院落生活方式、凸顯建筑藝術(shù)和國際級綠化水景園林。產(chǎn)品以小高層、高層、聯(lián)排、TOWNHOUSE組成。規(guī)劃及產(chǎn)品特征逸翠園·西安提倡以Boutique

Residence國際時120平米—160平米戶型目前最為最暢銷戶型特征120平米—160平米戶型目前最為最暢銷戶型特征初期定位：國際級·水岸社區(qū)目前定位：

BoutiqueResidence國際時尚生活文化1、品牌推廣大于項目推廣2、客戶會功效大于廣告，利用客戶會與西安高端消費商場聯(lián)誼，吸納高端人群；報紙主要以品牌與活動為主。3、倡導(dǎo)國際級尊貴生活，對于星級會所重點強調(diào)。營銷及推廣特征初期定位：1、品牌推廣大于項目推廣營銷及推廣特征同類型高端產(chǎn)品對本項目的指導(dǎo)意義：品牌號召力至關(guān)重要產(chǎn)品創(chuàng)新力凸顯價值營銷推廣活動圈層化注重生活方式的引領(lǐng)品牌效應(yīng)，已經(jīng)成為高端產(chǎn)品的核心競爭力。高附加值、高舒適度的大戶型，水主題景觀是高端產(chǎn)品基礎(chǔ)。追求高品質(zhì)的生活，是高收入人群的購買動機人群決定圈層，必須精確鎖定金字塔上層人群同類型高端產(chǎn)品對本項目的指導(dǎo)意義：品牌號召力至關(guān)重要產(chǎn)品創(chuàng)新目標(biāo)客戶群分析Xi’anHi-TechFascinatingDesign5目標(biāo)客戶群分析5根據(jù)高新區(qū)高端項目已成交的客戶區(qū)域來源構(gòu)成比例分析顯示，高新區(qū)、城南區(qū)占到57%左右，其它城區(qū)占到15%，市內(nèi)的消化力占相對主導(dǎo)地位。以陜北代表的本省其他區(qū)域占到20%。其中，外省市客戶相對上升，占到8%?？蛻舴治觥獏^(qū)域來源資料來源：尚美佳統(tǒng)計、訪談圖：購房客戶區(qū)域來源分析根據(jù)高新區(qū)高端項目已成交的客戶區(qū)域來源構(gòu)成比例分析顯示，高新客戶分析——年齡層次高新區(qū)已購中高端住宅客戶的年齡主要集中在30-40以及40-50歲，占總數(shù)80%以上。此年齡的人士多處于事業(yè)穩(wěn)定和高速發(fā)展期，經(jīng)濟上已有相當(dāng)豐厚的基礎(chǔ)，并對未來有著極好的預(yù)期，因此其對于生活品質(zhì)、居住環(huán)境的要求和期望值相當(dāng)高。資料來源：尚美佳統(tǒng)計、訪談圖：購房客戶年齡層次客戶分析——年齡層次高新區(qū)已購中高端住宅客戶的年齡主要集中在客戶分析——職業(yè)情況資料來源：尚美佳統(tǒng)計、訪談購買6000元/平米房產(chǎn)的客戶職業(yè)相當(dāng)廣泛，涵蓋了從私營企業(yè)主到政府公務(wù)員、從大中型公司管理層到高級白領(lǐng)等等。其中，有一部分客戶不愿意透露其從事的行業(yè)。在可統(tǒng)計范圍內(nèi)，私營業(yè)主占了絕對多的比例（60%）。圖：購房客戶職業(yè)情況客戶分析——職業(yè)情況資料來源：尚美佳統(tǒng)計、訪談購買6000元在已購中高端產(chǎn)品客戶中，70%以上為三口之家，兩人居住。而四口及以上的家庭所占分額與單身購房基本相同，總計約占到10%。這說明目標(biāo)客戶群的年齡段以及資金狀況有關(guān)，購房是滿足自己家庭居住，不帶有過多的家族因素?？蛻舴治觥彝ソM成資料來源：尚美佳統(tǒng)計、訪談圖：購房客戶家庭結(jié)構(gòu)組成在已購中高端產(chǎn)品客戶中，70%以上為三口之家，兩人居住。而四在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，70%以上的客戶認(rèn)同城市區(qū)域的前景或現(xiàn)狀，看重項目的景觀、品質(zhì)和品牌，出于居住目的而購房。有20%的客戶，是鑒于項目具備良好的升值潛力；另有10%的客戶以純投資為主，實現(xiàn)財產(chǎn)的保值和增值?？蛻舴治觥彿磕康馁Y料來源：尚美佳統(tǒng)計、訪談圖：客戶購房目的在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，70%以上的客戶認(rèn)同城市區(qū)域的前景或現(xiàn)狀，看重中高端類客戶所選擇的付款方式中，按揭類最高，占到總體65%，一次性付款占35%，選擇公積金等方式付款客戶幾乎為零。選擇按揭方式的客戶，還款年限多在15年以下。這充分說明業(yè)主經(jīng)濟實力較強，支付高端物業(yè)的能力較強。資料來源：尚美佳統(tǒng)計、訪談客戶分析——付款方式選擇圖：客戶購房付款方式選擇中高端類客戶所選擇的付款方式中，按揭類最高，占到總體65%，客戶分析——客戶置業(yè)次數(shù)資料來源：尚美佳統(tǒng)計、訪談從調(diào)查的情況來看，購買6000元/平米以上房產(chǎn)的客戶，二次及二次置業(yè)的比率占到55%以上，超過一次置業(yè)的客戶。這說明購買高端物業(yè)的客戶，在經(jīng)歷了初次置業(yè)之后，開始重視高品質(zhì)的生活理念，注重對高端物業(yè)的選擇。圖：客戶置業(yè)次數(shù)分析客戶分析——客戶置業(yè)次數(shù)資料來源：尚美佳統(tǒng)計、訪談從調(diào)查的情主力客群年齡為40-50歲左右中年人士，基本年收入在30萬以上；這群人經(jīng)歷了住房從小到大變遷，事業(yè)有成后希望有寬敞、舒適的居家環(huán)境；擁有較好的私家車，居住模式、生活品質(zhì)和生活質(zhì)量成為他們的主要追求；對景觀、地段、品牌要求比較高，產(chǎn)品細(xì)部比較挑剔，便好良好的社區(qū)環(huán)境；目標(biāo)客群特征可以說，他們是西安真正的財智精英主力客群年齡為40-50歲左右中年人士，基本年收入在30萬文化因素身份決定視野，視野決定追求。價值觀需求滿足品質(zhì)生活追求同時，要求品牌契合自身精神社會功能需求要求配套更能體現(xiàn)開放性和專屬性，滿足心理需求。身份觀需求“買居所，就是買身份”，不只滿足于居住?？蛻魧ζ焚|(zhì)產(chǎn)品的需求心理他們將成為項目的核心主流人群，并構(gòu)筑出核心品牌聚集力。文化因素價值觀需求社會功能需求身份觀需求客戶對品質(zhì)產(chǎn)品的需求·跨國企業(yè)執(zhí)行董事、執(zhí)行總經(jīng)理、理事·從事電子、科技、貿(mào)易等行業(yè)?！び邢鄬Ρ容^穩(wěn)定3-5年任期?！に麄冃枰獢y帶妻子兒女共同上任·他們其中大部分家庭有2個或以上的孩子。細(xì)分客戶——外籍客戶素描高生活要求者·跨國企業(yè)執(zhí)行董事、執(zhí)行總經(jīng)理、理事細(xì)分客戶——外籍客戶素描·客戶大部分聚集在高新開發(fā)區(qū)，認(rèn)可高新區(qū)政策、城市、經(jīng)濟環(huán)境·選擇住房，必然要選擇2-3居室來租住，面積以80-130平米為主?！ね饧耸克夥课莸淖饨鹨话阍?500-6000元/月，多選擇酒店式公寓?！ね饧耸肯M場所主要集中在相對中高端的消費場所、酒吧和特色餐飲。外籍人員調(diào)查·各種外資企業(yè)797家，外籍管理層及員工約4000余人；·IBM、英特爾、NEC等40多家500強企業(yè)及外國大使館，外籍人士約200人；·區(qū)內(nèi)共3200家企業(yè)中，約有3000余名留學(xué)生。外籍客戶素描·客戶大部分聚集在高新開發(fā)區(qū)，認(rèn)可高新區(qū)政策、城市、經(jīng)濟環(huán)境本案主力主要為三大類客戶：他們是城市上流階層的象征，他們是西安金字塔中上層的代表傳統(tǒng)中高收入人群新富裕階層外地來西安客戶國外跨國企業(yè)高層使館區(qū)及留學(xué)生具有投資性意向區(qū)域主流客群（主導(dǎo)）境外客群（引導(dǎo)）拓展客群（利導(dǎo)）目標(biāo)客戶群細(xì)分本案主力主要為三大類客戶：他們是城市上流階層的象征，他們是西重要結(jié)論：財富精英化、人群國際化，在高新區(qū)已經(jīng)成為必然。對作為西安國際化前沿的高新區(qū)來說，外籍人士對本案將起到標(biāo)桿性作用。重要結(jié)論：財富精英化、人群國際化，在高新區(qū)已經(jīng)成為必然。對作6項目發(fā)展理念定位Xi’anHi-TechFascinatingDesign6項目發(fā)展理念定位戰(zhàn)略決定方向，起點決定高度需要具有高品質(zhì)和生活理念的大盤本案將成為區(qū)域發(fā)展動力引擎需要具有“門戶”地位開發(fā)項目項目定位思考分析以全面“領(lǐng)先性”為核心策略的開發(fā)模式房地產(chǎn)市場發(fā)生裂變唐延路的發(fā)展中軸地位融僑地產(chǎn)對品牌的追求國際化發(fā)展下的西安高新區(qū)戰(zhàn)略決定方向，起點決定高度需要具有高品質(zhì)和生活理念的大盤本案尚美佳認(rèn)為，在突破了早期低成本時代之后，高新區(qū)將要迎來“品牌品質(zhì)時代”。1、房地產(chǎn)處于起步階段；2、主要為滿足高新區(qū)內(nèi)人群的基本居住需求；3、開發(fā)區(qū)域主要集中在電子城片區(qū)。4、價格與城南保持基本平衡高科花園、紫薇花園、融鑫園等1、三駕馬車成為拉動高新區(qū)房地產(chǎn)市場的主要動力。2、開發(fā)面積最大、配套最為齊全、影響力最廣，奠定了高新區(qū)高端市場的定位。3、項目在景觀、戶型、物業(yè)、規(guī)劃理念上一定的創(chuàng)新。楓葉新都市、高科新花園、紫薇田園都市、楓林綠洲、中華世紀(jì)城等1、外來企業(yè)品牌紛紛涌入，市場進入“戰(zhàn)國時期”。2、在大盤時代基礎(chǔ)上,開發(fā)理念有所提升，重視對項目的概念性對市場的影響。3、客戶開始追求企業(yè)品牌、居住文化和心理精神。綠地世紀(jì)城、中海華庭、城市風(fēng)景系列、逸翠園·西安、蘭亭坊等1、房價的持續(xù)攀升，高端市場被激活，將迎來真正的品質(zhì)化時代。2、市場對產(chǎn)品的品質(zhì)要求將進一步提升，項目發(fā)展要在整體定位基礎(chǔ)上，在戶型、園林、物業(yè)及象征性配套上進行全方位的創(chuàng)新。3、未來高端客戶需求將滿足除在滿足基本功能需求之外，品牌、精神和心理需求功能將成為核心。階段主要情況主要樓盤：補缺時代：1997-2000年大盤時代：2001-2004年概念時代2005至今品牌品質(zhì)時代尚美佳認(rèn)為，在突破了早期低成本時代之后，高新區(qū)將要迎來“品牌項目發(fā)展條件：區(qū)位價值動態(tài)增值性，承接高新居住成熟區(qū)（唐延路接通），位于三大商務(wù)區(qū)交叉疊加區(qū)——高新路老商務(wù)區(qū)、唐延路創(chuàng)意辦公區(qū)、高新CBD區(qū)；資源優(yōu)勢：唐延路景觀公園、城市綠化帶企業(yè)資源融僑·馨苑和曲江觀邸客戶資源開發(fā)商全國性品牌資源定位策略的選擇市場容量及細(xì)分格局：高新區(qū)中高端市場容量大，基礎(chǔ)穩(wěn)固高新區(qū)新區(qū)（邊緣區(qū)和發(fā)展區(qū))價格增長迅速，品牌開發(fā)商的規(guī)模開發(fā)有助于提升高新區(qū)整體價格水平，形成兩大細(xì)分市場：總價集中于60-70萬，均價集中于5000-6000元；在價格上漲的趨勢下，70萬總價以上的市場分量將進一步擴大。市場競爭：區(qū)域內(nèi)市場競爭激烈：中高端（5000-6000元左右）后續(xù)供應(yīng)約600萬平米，高端物業(yè)(6000元以上）后續(xù)供應(yīng)約70萬平米，競爭壓力相對較小。區(qū)域外市場分流，曲江高端洋房物業(yè)對高新高端客戶存在可替代性分流。城市南部發(fā)展區(qū)及丈八路沿線樓盤的規(guī)模開發(fā)將直接分流高新區(qū)70萬以內(nèi)的中高端客戶項目發(fā)展條件：企業(yè)資源定位策略的選擇市場容量及細(xì)分格局：市場策略：以全面升級為核心的開發(fā)策略跳出目前區(qū)域主流市場，選擇區(qū)域新興的高端市場物業(yè)類型的高價值化：高稀缺性的多層物業(yè)+創(chuàng)新型高層物業(yè)產(chǎn)品形式的差異化和多樣化：外部空間和內(nèi)部空間的豐富性戶型設(shè)置相對聚焦，趨向舒適性和功能性細(xì)分市場升級競爭對手升級銷售價格升級發(fā)展理念升級產(chǎn)品開發(fā)升級均價：6000-8000元/平方，總價范圍：80-120萬為主與綠地、和黃等全國知名房企品牌開發(fā)商進行競爭賦予更新的生活理念，創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品體驗，創(chuàng)造全新的開發(fā)理念策略：以全面升級為核心的開發(fā)策略跳出目前區(qū)域主流市場，選擇區(qū)將項目發(fā)展，置于整個高新區(qū)乃至西安市的命題上進行思考，對城市、文化、經(jīng)濟等資源進行全方位整合，建立價值標(biāo)桿體系。以采取“全面突破和升級”為核心策略，在社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、景觀、服務(wù)、開發(fā)模式及合作團隊上實現(xiàn)品牌效應(yīng)，升級企業(yè)品牌。項目整體發(fā)展戰(zhàn)略定位0102將項目發(fā)展，置于整個高新區(qū)乃至西安市的命題上進行思考，對城市人群價值城市價值生活價值人文價值項目發(fā)展概念四大價值體發(fā)展定位國際化門戶的門戶價值高新區(qū)，是西安的“世界門戶”，城市經(jīng)濟發(fā)展的重心，必將誕生國際級的物業(yè)，升級城市國際人居價值。財富人士的價值觀念城市財富核心和經(jīng)濟命脈，全球財富人士云集。財富影響世界，人群決定圈層。從有形到無形，從張揚到低調(diào)?，F(xiàn)代化都市的人文價值豪宅是地段、物業(yè)、文化等集大成者。生態(tài)文化中軸上絕版地段，基于千年城之歷史，結(jié)合國際化時代潮流，人文價值與此閃現(xiàn)。掌控資本后的生活價值進則繁華，退則寧靜，居則舒適，自得其樂。生活，才具有真正的價值。居住價值，從環(huán)境概念上升到自我、社交概念。人群價值城市價值生活價值人文價值項目發(fā)展概念四大價值體發(fā)展定項目整體發(fā)展概念圖核心競爭力Ⅱ：國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)核心競爭力——國際級集成社區(qū)核心競爭力Ⅰ：商業(yè)中心+情景街區(qū)核心競爭力Ⅲ：品牌集群團隊國際化的主題商業(yè)中心國際花園社區(qū)涉外公館區(qū)CEO官邸會所建筑群引入國際級規(guī)劃、景觀、物業(yè)、裝飾，打造具有世界級物業(yè)?；哟龠M特殊性的細(xì)分產(chǎn)品線，成為項目的價值提升核心。私家會所與街區(qū)形成會所建筑群升級居住標(biāo)準(zhǔn)，針對財富頂尖消費人群，打造頂級的產(chǎn)品。打造高新區(qū)乃至中高端價值新標(biāo)準(zhǔn)，締造全新的居住標(biāo)準(zhǔn)具有體驗感的情景商業(yè)街區(qū)項目整體發(fā)展概念圖核心競爭力Ⅱ：核心競爭力——國際級集成社區(qū)國際頂級居住、休閑、消費的城市特區(qū)項目發(fā)展主題定位：新西安的城市人居名片，未來高新區(qū)生態(tài)中軸的“龍首”，全新的國際居住、休閑、購物的特區(qū)，將開創(chuàng)西安高端物業(yè)運營先河。國際頂級居住、休閑、消費的項目發(fā)展主題定位：新西安的城市人居7項目產(chǎn)品定位建議Xi’anHi-TechFascinatingDesign7項目產(chǎn)品定位建議項目產(chǎn)品定位樹型圖國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)融僑中央首座創(chuàng)意體驗商業(yè)PARK城市街區(qū)會所寫字樓國際峰墅·生態(tài)水岸涉外公館/CEO官邸情景PARKMART新天地情景BLOCK街區(qū)街區(qū)會所建筑群生活會館創(chuàng)意OFFICE項目產(chǎn)品定位樹型圖國際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)融僑創(chuàng)意體驗商業(yè)1247物業(yè)區(qū)域分類國際峰墅·生態(tài)水岸涉外公館/CEO官邸情景體驗BLOCK情景ParkMart寫字樓創(chuàng)意Office1247物業(yè)區(qū)域分類涉外公館/CEO官邸情景體驗BLOCK情國際峰墅生態(tài)水岸①國際峰墅①壹號地塊產(chǎn)品構(gòu)造目的：升級市場居住水準(zhǔn)，拔高產(chǎn)品整體形象，奠定領(lǐng)導(dǎo)者地位。建筑風(fēng)格產(chǎn)品戶型產(chǎn)品創(chuàng)新景觀園林國際峰墅生態(tài)水岸壹號地塊產(chǎn)品構(gòu)造目的：升級市場居住水準(zhǔn)，拔高產(chǎn)品整體形象，奠物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)格建議景觀園林壹號地塊產(chǎn)品構(gòu)造物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)格建議景觀園林壹號地塊產(chǎn)物業(yè)類型選擇一、花園疊墅洋房（4-6層）·情景洋房（帶電梯）·疊墅洋房（疊加復(fù)式、疊拼洋房）二、闊景高層（18-24層）·寬景高層洋房（平層為主）·闊景尚層洋房（全為疊加復(fù)式）市場策略：多層為市場稀缺性產(chǎn)品，有利于提升項目產(chǎn)品亮點和項目價值產(chǎn)品布局：由于地塊方正、相對平整，而容積率相對較高。因此，必然要提升高層的層數(shù)，從而為社區(qū)營造出大景觀、大視野、大空間的景觀格局。在充分利用容積率和保證建筑空間舒適性的情況，相對集中設(shè)置多層，將多層作為高層的園林景觀，突現(xiàn)高層的寬景特質(zhì)。物業(yè)類型選擇一、花園疊墅洋房（4-6層）市場策略：多層為市場戶型面積確定——同等樓盤戶型綠地世紀(jì)城中央組團面積配比圖蘭喬圣菲面積配比圖蘭亭坊一期面積配比圖同等類型樓盤，其戶型定位根據(jù)客戶的需求情況，滿足二、三次置業(yè)者對于追求舒適性居住、追求品牌、追求環(huán)境的要求，主要以舒適性三房、四房為主，部分的100平米左右兩室為輔助。戶型面積確定——同等樓盤戶型綠地世紀(jì)城中央組團面積配比圖蘭喬產(chǎn)品戶型面積確定三種戶型產(chǎn)品——·普通平層戶型·富有變化的非平層單位·帶大露臺/大退臺的平層戶型、帶頂層花園的平層戶型、帶首層花園的平層戶型、帶半地下房間的平層戶型等錯層/復(fù)式單位。設(shè)置考慮——通過戶型的變化，設(shè)置不同的價格，針對不同層次的高端消費群。目前，市場上大平層和大面積的躍層單位銷售情況較為理想，說明富有變化空間的住宅受到消費者喜愛豐富、多元、創(chuàng)新的產(chǎn)品形式與內(nèi)外景觀資源結(jié)合，創(chuàng)造富有變化的“類別墅”居住空間，彰顯社區(qū)的高檔性并提升項目的市場吸引力。物業(yè)類型闊景高層多層洋房層數(shù)18-24層4-6層平面結(jié)構(gòu)一梯兩戶為主/一梯三戶一梯兩戶建筑面積比例90%以上5-8%產(chǎn)品戶型面積確定三種戶型產(chǎn)品——物業(yè)類型闊景高層多層洋房層數(shù)洋房類產(chǎn)品小高層/寬景高層（12-30層）面積區(qū)間150-170170-200100以下115-125130-140140-160170-200戶型情景洋房平層+躍層疊墅洋房/復(fù)式平層平層平層錯層復(fù)式房型三房四房兩房三房三房三房四房總價控制140-180萬180-200萬70萬以下80-90萬90-100萬100-120萬130-140萬面積比5%5%10%15%30%35%10%戶型設(shè)置戶型面積比例及戶型組合，戶均面積130-160平米的三、四房為主洋房類產(chǎn)品小高層/寬景高層（12-30層）面積區(qū)間150-1物業(yè)發(fā)展建議價值增加點典型樓盤115%的復(fù)式戶型室內(nèi)平面空間富于變化，動靜分區(qū)中高檔社區(qū)均具備2大凸窗，衛(wèi)生間凸窗贈送面積，提高實際的使用率，超值臥室、客廳凸窗3特色陽臺具有普通陽臺的功能，減小總面積高檔社區(qū)均具備4入戶花園生態(tài)概念，私家花園高檔社區(qū)均具備5露臺私家花園楓林綠洲6陽光房通透自然光曲江·尚林苑7錯層室內(nèi)空間變化豐富中海國際社區(qū)8一層帶花園拓展空間，親地院墅中海國際社區(qū)96米挑高陽臺實現(xiàn)贈送面積，空間使用的最大化奧林匹克花園物業(yè)發(fā)展建議原則：在具備目前西安中高端產(chǎn)品，并被消費者認(rèn)同的產(chǎn)品創(chuàng)新點和優(yōu)點上，進行適度的超前創(chuàng)新，更具高檔次、高品味、高性價比和象征性、標(biāo)桿性。西安住宅產(chǎn)品創(chuàng)新價值物業(yè)發(fā)展建議價值增加點典型樓盤115%的復(fù)式戶型室內(nèi)平面空間物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)格建議景觀園林壹號地塊產(chǎn)品構(gòu)造物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)格建議景觀園林壹號地塊產(chǎn)獨特創(chuàng)新價值產(chǎn)品創(chuàng)新點雙大堂設(shè)計高級外墻貼面3.2米以上層高私家電梯垃圾處理系統(tǒng)準(zhǔn)裝修新科技產(chǎn)品亮點細(xì)節(jié)構(gòu)造智能化系統(tǒng)新風(fēng)循環(huán)系統(tǒng)節(jié)能系統(tǒng)獨特創(chuàng)新價值產(chǎn)品創(chuàng)新點雙大堂設(shè)計高級外墻貼面3.2米以上層高一、產(chǎn)品亮點——雙大堂設(shè)計之入口大堂地上一層設(shè)有入口服務(wù)大堂，物業(yè)服務(wù)人員在此設(shè)有服務(wù)性前臺。另外，還為來訪賓客設(shè)有豪華等候區(qū)，彰顯目標(biāo)客戶群的身份感。地下一層與車庫相通的是豪華酒店式采光大堂，挑高5.5米。地下停車場內(nèi)設(shè)有司機等候區(qū)（司機不能進入任何樓座），提升主人（或來訪貴賓）出入的私密性和安全性。一、產(chǎn)品亮點——雙大堂設(shè)計之入口大堂地上一層設(shè)有入口服務(wù)大堂石材或?qū)Ｓ猛苛腺N面：建筑均采用石材帖面或?qū)Ｓ猛鈮ν苛希w現(xiàn)品質(zhì)感。一、產(chǎn)品亮點——層高及貼面超越市場：實現(xiàn)3.20米以上層高。石材或?qū)Ｓ猛苛腺N面：建筑均采用石材帖面或?qū)Ｓ猛鈮ν苛希w現(xiàn)品臺式懸掛無負(fù)壓同層排水，衛(wèi)生且節(jié)能；“熱回收”新風(fēng)系統(tǒng)高于國家健康標(biāo)準(zhǔn)三倍，又可回收50%-60%的能量，節(jié)能環(huán)保兩相宜。案例：北京裘馬都二、新技術(shù)和智能化運用外墻采用斷橋隔熱鋁合金及落地玻璃，節(jié)能達65%以上；排風(fēng)系統(tǒng)、吸風(fēng)系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)有機結(jié)合，高效節(jié)能的同時也締造完美室內(nèi)生活空間。案例：北京萬國MOMA智能化系統(tǒng)循環(huán)系統(tǒng)居住節(jié)能體系全面滿足5A：5B（樓宇自動化）、FA（通信自動化）、SA（保安自動化）等，包括社區(qū)無線上網(wǎng)等功能。案例：深圳紅樹西岸臺式懸掛無負(fù)壓同層排水，衛(wèi)生且節(jié)能；“熱回收”新風(fēng)系統(tǒng)高于國□簡裝交房：避免業(yè)主入住后二次裝修，可實現(xiàn)環(huán)保。□私家梯廳：主人、服務(wù)電梯分開設(shè)置，主人及服務(wù)人員分別入戶，并設(shè)有服務(wù)人員獨立生活、工作區(qū)，保證主人區(qū)域的私有空間專屬感保證服務(wù)人員與來賓互不干擾?！鯃@區(qū)垃圾處理：垃圾存放處位于汽車坡道地下一層通往商業(yè)的運送貨物通道。每座樓與地下車庫之間均單獨設(shè)置垃圾運送通道，與地下一層大堂完全分離，互不打擾?！鯇０笐羰街醒肟照{(diào)：全方位模擬人體對氣流的感受，并以此為依據(jù)進行優(yōu)化?！醭渥愕能囄槐龋簩崿F(xiàn)1：1的車位比?！踔憋嬎┧簶I(yè)主打開水龍頭可直接喝上干凈的飲用水。三、細(xì)節(jié)構(gòu)造□簡裝交房：避免業(yè)主入住后二次裝修，可實現(xiàn)環(huán)保。三、細(xì)節(jié)構(gòu)造物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)格建議景觀園林壹號地塊產(chǎn)品構(gòu)造物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)格建議景觀園林壹號地塊產(chǎn)住宅私有庭院、陽臺或露臺各組團園林中心、各組團間公共綠地、庭院、園林節(jié)點情景商業(yè)街區(qū)、社區(qū)入口處廣場、公共建筑等活動場地唐延路生態(tài)公園、國際購物廣場等社區(qū)道路、景觀軸線、社區(qū)大型水面等空間城市空間層級社區(qū)空間層級一社區(qū)空間層級二社區(qū)空間層級三社區(qū)空間層級四城市公共空間社區(qū)開放空間私密空間半私密空間社區(qū)半開放空間景觀價值分析：豐富的社區(qū)空間層次體系住宅私有庭院、陽臺或露臺各組團園林中心、各組團間公共綠地、庭唐延路公園——社區(qū)大客廳社區(qū)景觀空間序列開放式的街區(qū)及廣場組團庭院會客廳——鄰里交流入戶花園——風(fēng)景入家空中庭院，自我一隅入堂禮儀——酒店大堂唐延路公園——社區(qū)大客廳社區(qū)景觀空間序列開放式的街區(qū)及廣場組園林景觀規(guī)劃建議：景觀規(guī)劃建議原則1、本案的環(huán)境景觀規(guī)劃，要外引內(nèi)優(yōu)，在內(nèi)部營造出一個由“湖”為核心的水景觀，匹配目標(biāo)客戶群對高端居住的心理和品質(zhì)感需求。2、在以“湖”為核心的基礎(chǔ)上，通過幾何水體運用，將“島”、“水岸”等特征予以表現(xiàn)，打造國際級的立體水景院落。3、在體現(xiàn)高檔社區(qū)景觀同時，通過“淺水”湖泊的方式，采用“中水循環(huán)”等環(huán)保的處理方式，在一定程度的控制成本，并體現(xiàn)出生態(tài)概念。生態(tài)湖泊·幾何水景園林景觀規(guī)劃建議：景觀規(guī)劃建議原則生態(tài)湖泊·幾何水景景觀核心要素：湖泊景觀核心要素：湖泊幾何水體的應(yīng)用——島通過幾何水體的運用，通過有效利用坡地及溪流的景觀處理方式，讓建筑仿佛從湖泊中“生長”出來。并最大程度上讓居者擁有大面積的景觀視野。幾何水體的應(yīng)用——島通過幾何水體的運用，通過有效利用坡地及溪以湖為景觀中的建筑形態(tài)以湖為景觀中的建筑形態(tài)幾何水體的應(yīng)用——水岸利用湖泊所形成的湖岸線，打造出獨特的“水岸”和“湖灣”為主題景觀概念，形成多個景觀點和社區(qū)活動空間。幾何水體的應(yīng)用——水岸利用湖泊所形成的湖岸線，打造出獨特的“景觀元素：溪流考慮水景是中高端社區(qū)重要組成部分，在以湖為中心的景觀營造上，建議將“溪”作為重要主題，將“溪”文章“做透”、“做精”、“做細(xì)”，實現(xiàn)“處處是水景”。蜿蜒的水系，在社區(qū)里形成生態(tài)濕地概念。實現(xiàn)水與景的相融、水與人的親近、水與建筑的結(jié)合。景觀元素：溪流考慮水景是中高端社區(qū)重要組成部分，在以湖為中心在坡地形成“島”，在溪形成水景，自然使得項目出現(xiàn)了落差，一種“谷”的景觀形態(tài)便應(yīng)運而生。體現(xiàn)了追求自然，注重人與自然環(huán)境關(guān)系的設(shè)計原則。使景觀真正滲透到每一處，達到最大限度的均好性。努力使戶戶都能夠最直接地接觸到中心景觀，充分享受自然綠色。景觀元素：谷在坡地形成“島”，在溪形成水景，自然使得項目出現(xiàn)了落差，一種景觀水系的運用可營造出跌水、噴泉等各種主題的水景觀。景觀水系的運用可營造出跌水、噴泉等各種主題的水景觀。國際花園社區(qū)定位物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)格建議景觀園林國際花園社區(qū)定位物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)格建議景建筑風(fēng)貌：新古典式的豪宅形象具有強烈彰顯力的新古典主義風(fēng)格，滿足目標(biāo)客戶對品質(zhì)感的極致追求，匹配其身份感.具有高端產(chǎn)品所具有的品質(zhì)感屬性建筑風(fēng)貌：新古典式的豪宅形象具有強烈彰顯力的新古典主義風(fēng)格，歷久彌新的新古典主義風(fēng)格建筑，具備高端豪宅的氣質(zhì)和底蘊。建筑風(fēng)貌：新古典建筑風(fēng)格歷久彌新的新古典主義風(fēng)格建筑，具備高端豪宅的氣質(zhì)和底蘊。建筑建立特殊的標(biāo)志物，突出生活格調(diào)，給予客戶精神歸宿感；社區(qū)精神元素建立特殊的標(biāo)志物，突出生活格調(diào)，給予客戶精神歸宿感；社區(qū)精神涉外公館CEO官?、谏嫱夤^②涉外公館/CEO官邸產(chǎn)品構(gòu)造目的：升級市場居住水準(zhǔn)，拔高產(chǎn)品整體形象，奠定領(lǐng)導(dǎo)者地位。國際物業(yè)配套設(shè)置建筑風(fēng)格物業(yè)類型產(chǎn)品亮點涉外公館CEO官邸涉外公館/CEO官邸產(chǎn)品構(gòu)造目的：升級市場居住水準(zhǔn)，拔高涉外公館/CEO官邸定位物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)格建議景觀園林涉外公館/CEO官邸定位物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)戶型尺度：戶型面積確定兩種戶型產(chǎn)品——·錯層戶型·帶大露臺/大退臺的平層戶型、帶頂層花園的平層戶型、帶首層花園的平層戶型、帶半地下房間的平層戶型等錯層/復(fù)式單位。涉外公館CEO官邸面積區(qū)間90-110120-135120-135140-150150-160戶型平層大平層平層錯層錯層房型兩房三/四房三房舒適三房+大書房四房總價控制100-140萬130-160萬90-100萬100-120萬120-150萬套數(shù)比例15%10%30%30%15%涉外公館以中等舒適面積為主，戶均面積以90-130平米的兩室和三室為主；CEO官邸在1號地的國際花園社區(qū)的基礎(chǔ)上，進行適度升級，主力面積以140-150平米的舒適三室為主，占30%；150-160平米的四房和120-135的三房占45%。戶型尺度：戶型面積確定兩種戶型產(chǎn)品——涉外公館CEO官邸面積涉外公館產(chǎn)品戶型涉外公館產(chǎn)品戶型涉外公館/CEO官邸定位物業(yè)類型及產(chǎn)品定位配套設(shè)施建筑風(fēng)格建議景觀園林涉外公館/CEO官邸定位物業(yè)類型及產(chǎn)品定位配套設(shè)施建筑風(fēng)格建全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全；提供家政服務(wù)、鐘點工服務(wù)HBO電視，收視境外電臺，寬帶上網(wǎng)；電梯直接入戶，停車方便有會所、酒吧等休閑娛樂場所，服務(wù)高檔完善裝修最好簡單而有品質(zhì)居住區(qū)域安全有保證優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理與跨國企業(yè)、留學(xué)生等外籍人士，形成聚場。涉外公館配套涉外公寓是指專為外籍人士和高級商務(wù)人士量身定制的全精裝國際標(biāo)準(zhǔn)公寓，與普通住宅相比，涉外公寓無論是在區(qū)域選擇、精裝標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計，還是物業(yè)管理等方面的標(biāo)準(zhǔn)都要求極高，可以這樣說，涉外公寓的發(fā)展是一個城市走向國際化的標(biāo)志之一。全套家具家電、室內(nèi)精裝修，廚房衛(wèi)浴設(shè)施要齊全；涉外公館配套涉外公寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)相對寬大的露天生活空間完善的廚房配套設(shè)施無框架玻璃沐浴屏風(fēng)高品質(zhì)裝飾材料貫穿始終提供可供將來之需的家具組件常規(guī)設(shè)施高速電梯私密性安全性極佳的地下停車場獨立的客人停車場地下儲藏室緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng)使用選擇長期定居臨時居?。ㄆ溆鄷r間需彈性出租和日常打理）臨時居住（其余時間用于假期出租）出租輪流的假期客房預(yù)約涉外公館相關(guān)建議涉外公寓標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)配置標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng)常規(guī)設(shè)施高速電涉外公館形象示意沉穩(wěn)、大氣和奢華的入口大堂餐廳客廳涉外公館形象示意沉穩(wěn)、大氣和奢華的入口大堂餐廳客廳發(fā)展區(qū)域人文的體驗完善的服務(wù)休閑場所西安國際化“門戶”，集中了50多家世界500強企業(yè)?，F(xiàn)代化設(shè)施最為集中，唐延路將成為發(fā)展中軸。唐延路千年的歷史文化沉淀，高端社區(qū)集中云集，豐富的開放式街區(qū)和濃厚文化氣息擁有國際主題商業(yè)中心和情景體驗街區(qū)，具有參與性的閑適空間，滿足休憩與交流的需要國際品牌集群團隊，高品質(zhì)軟硬件配置，擁有顯著的差異性和檔次感，舒適度高涉外公館客戶購買物業(yè)決策模型與我們的機會發(fā)展區(qū)域人文的體驗完善的服務(wù)休閑場所西安國際化“門戶”，集中成功案例——北京聯(lián)邦公寓案例及借鑒總建筑面積76000㎡，為塔板結(jié)合的精裝高級涉外公寓。US聯(lián)邦公寓位于朝陽區(qū)東三環(huán)北路外的東方東路。西側(cè)是京信大廈，北向為現(xiàn)代汽車大廈，南接國家歌舞團及希爾頓飯店，東臨建設(shè)中的美國及韓國大使館，隸屬燕莎商圈并在第三使館區(qū)內(nèi)。銷售價格：28000元/平米成功案例——北京聯(lián)邦公寓案例及借鑒總建筑面積76000㎡，為涉外公館/CEO官邸定位物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)格建議景觀園林涉外公館/CEO官邸定位物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)充分利用施工所產(chǎn)生的資源，將土方營造跌宕起伏的坡地及“果嶺”景觀，讓園林“立體”起來。同時，通過坡地的處理，使得一幢或兩幢房子便成為獨立又相互依存的小組團，從而使“棲息”在果嶺上的“家”富于特征性的領(lǐng)域感和歸屬感?！捌隆备拍钤谝?guī)劃中的落實景觀概念兩大核心點“林”的作用，不僅在于其綠化效果高于草坪，并具備了良好的凈化空氣功效。在社區(qū)里，種植適宜北方的樹種，以高大喬木作為整個住宅景觀區(qū)的骨架樹種，遍布于道路、水岸、坡地，形成林蔭大道、社區(qū)森林等。成點、成線、成片，打造一個自然化的公園社區(qū)?！傲帧备拍钤谝?guī)劃中的落實坡林·生態(tài)“軟裝”園林充分利用施工所產(chǎn)生的資源，將土方營造跌宕起伏的坡地及“果嶺”景觀元素：坡地式的果嶺景觀營造出坡地概念，形成立體式景觀。景觀元素：坡地式的果嶺景觀營造出坡地概念，形成立體式景觀。景觀元素：林的概念景觀元素：林的概念景觀空間：社區(qū)入口、廣場醒目、特色鮮明的入口，標(biāo)志社區(qū)整體風(fēng)格；尊貴大氣，體現(xiàn)高尚社區(qū)氣質(zhì)廣場，提高社區(qū)品質(zhì)，增強建筑的吸引力與親和力，聚集人氣，鼓勵人們停留交往景觀空間：社區(qū)入口、廣場醒目、特色鮮明的入口，標(biāo)志社區(qū)整體風(fēng)景觀空間：景觀軸線、社區(qū)園林庭院景觀走廊，是保證居住區(qū)同活力中心不互相干擾的重要屏障獨具匠心的庭院休閑空間，也是大盤園林不可或缺的部分，社區(qū)的居民可參與其中，并可成為休閑活動的泛會所。景觀空間：景觀軸線、社區(qū)園林庭院景觀走廊，是保證居住區(qū)同活力景觀空間：各組團式園林，形成庭院等景觀節(jié)點為組團內(nèi)住戶所享有，由步行系統(tǒng)串聯(lián)，形成序列式園林空間，讓生活情趣昂然；·喚起人們內(nèi)心的、潛意識感知的空間形態(tài)；具有圍合性、休息性和隱蔽性的特點；凹空間處理，能夠影響人們交往的心理活動和行為方式，也決定了一個社區(qū)的文化精神。景觀空間：各組團式園林，形成庭院等景觀節(jié)點為組團內(nèi)住戶所享有涉外公寓/CEO官邸定位物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)格建議景觀園林涉外公寓/CEO官邸定位物業(yè)類型及產(chǎn)品定位產(chǎn)品創(chuàng)新建議建筑風(fēng)建筑風(fēng)貌：現(xiàn)代產(chǎn)品形象風(fēng)格獨特，卓越不凡的現(xiàn)代與國際風(fēng)格相結(jié)合，與1號地塊高端豪宅形成有機結(jié)合和統(tǒng)一，同時與國際購物廣場形成國際主義建筑風(fēng)格群。建筑風(fēng)貌：現(xiàn)代產(chǎn)品形象風(fēng)格獨特，卓越不凡的現(xiàn)代與國際風(fēng)格相結(jié)情景ParkMart洲際體驗BLOCK④情景ParkMart④一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)：城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積。國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比0.027：1資料來源：——A.C.PERRY：鄰里住區(qū)理論；——《集合住宅》：日本光丘花園城社區(qū)商業(yè)面積：住宅面積項目屬性定位——商業(yè)配套規(guī)模適度性類別居住區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91㎡/人合理服務(wù)半徑800-1000m居住級商業(yè)的規(guī)模需求：覆蓋區(qū)域：高新中心及其發(fā)展區(qū)指標(biāo)類比商業(yè)規(guī)模預(yù)計住宅建筑面積250萬商業(yè)規(guī)模比0.027：17萬㎡規(guī)劃居住人口15萬人0.7-0.91㎡/人10萬㎡一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施指標(biāo)：城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀情況分析：1、距離唐延路步行5分鐘；2、驅(qū)車前往南二環(huán)、西二環(huán)快速交通干道5分鐘；3、所在地塊處于未來市級核心商圈發(fā)展區(qū)的交通位置；4、目前未形成區(qū)域商業(yè)中心。5、周邊3000米范圍及車行15分鐘內(nèi)社區(qū)建設(shè)總規(guī)模約為500萬平米，居住人口50萬。項目屬性定位分析名稱規(guī)模條件支持輻射開元商場6萬㎡鐘樓商圈；東、西南、北四大街商業(yè)帶。全省小寨百盛5萬㎡小寨商圈；周邊50萬常住人口，50萬人流/日。全市高新世紀(jì)金花3萬㎡高新成熟商圈，20萬常住人口及商務(wù)人口；高新區(qū)域現(xiàn)狀情況分析：項目屬性定位分析名稱規(guī)模條件支持輻射開元本項目要逐漸契合未來的城市級商圈，適度商業(yè)規(guī)模為：8-10萬㎡。高新區(qū)及周邊缺少大型體驗式的商業(yè)廣場易初蓮花[大型超市]楓葉新都市百安居[家居]城市風(fēng)景紫薇臻品世紀(jì)金花[高端百貨]愛家超市[平價超市]金鷹百貨[中高端百貨]土門愛家[平價超市]楓林華府中海華庭群賢莊錦都花園愛西華庭利君明天高科新花園核心居住區(qū)核心商業(yè)區(qū)本項目要逐漸契合未來的城市級商圈，適度商業(yè)規(guī)模為：8-10萬本項目從外部環(huán)境到項目本身具備樹立新商業(yè)標(biāo)桿的可能性項目屬性定位——城市級商業(yè)中心城市級商業(yè)中心高端人群樂于體驗新生事物1、2號地塊4號地塊BLOCK情景街區(qū)主題體驗商業(yè)中心周邊道路的通達性較好項目地處高新、土門、二環(huán)、唐延路商業(yè)輻射區(qū)建筑意向經(jīng)典、尊貴處在高新唐延路豪宅區(qū)域有公園、露臺、騎樓等增加體驗價值場景外資大型賣場開始搶灘高新中高端消費氛圍成熟政府規(guī)劃商業(yè)賣場用地帶動互補本項目從外部環(huán)境到項目本身具備樹立新商業(yè)標(biāo)桿的可能性項目屬性把零售商店、服務(wù)機構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食、康體、文化等各種服務(wù)的一站式、體驗式消費中心。通常由一個主力店和幾個次主力店組成，集合百貨店、超市、專賣店等各種零售業(yè)態(tài)，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，娛樂天地、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施，涵蓋眾多零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。從而滿足消費者物質(zhì)與精神、休閑與娛樂的全方位體驗，輻射區(qū)域定位：輻射整個高新區(qū)，通過發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)輻射城西、城南乃至全市商業(yè)檔次定位：中高檔層次，滿足整個高新及城南區(qū)消費需求城市級·國際化·體驗式商業(yè)中心項目概念屬性定位：把零售商店、服務(wù)機構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食、整體定位——建筑形象價值要充滿強烈現(xiàn)代感，體現(xiàn)國際化風(fēng)情；造型新穎獨特，具有地標(biāo)性；建筑尺度宜人，充分考慮人的舒適性。整體定位——建筑形象價值要充滿強烈現(xiàn)代感，體現(xiàn)國際化風(fēng)情；整體定位——街區(qū)感價值與國際消費時尚同步，考慮到人消費習(xí)慣，“內(nèi)街”+“外街”，欣賞景觀，和消費同時進行，營造全新的消費體驗。整體定位——街區(qū)感價值與國際消費時尚同步，考慮到人消費習(xí)慣，整體定位——大型集中式商業(yè)休閑廣場大型露天廣場，可進行各種推廣及各種時尚“秀”活動，并可提供鮮活的開敞空間。整體定位——大型集中式商業(yè)休閑廣場大型露天廣場，可進行各種推整體定位——充滿時尚感的內(nèi)部空間著重考慮利用建筑本身材料的透明度，引入自然光，把戶外的感覺引入室內(nèi)，強調(diào)光的效果，創(chuàng)造出一種時尚前衛(wèi)的視覺效果。整體定位—