房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識5

置業(yè)顧問基礎(chǔ)知識教程房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、房地產(chǎn)開發(fā)問答二、建筑規(guī)劃問答三、銷售常識問答四、面積測算問答五、貸款問答六、產(chǎn)權(quán)稅費問答一、房地產(chǎn)開發(fā)問答房地產(chǎn)的含義

是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：

a)土地

b)建筑物及地上附著物

c)房地產(chǎn)物權(quán)

房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；4、房地產(chǎn)具有保值、增值性：前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴。

房地產(chǎn)業(yè)：

從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理服務(wù)性企業(yè)的總稱房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：

1、土地的開發(fā)和再開發(fā)；

2、房屋的開發(fā)和建設(shè)；

3、地產(chǎn)的經(jīng)營(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；

4、房地產(chǎn)經(jīng)營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等)；

6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；

7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險、金融投資等)。商品房：1.指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準用于市場出售而建造的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。2.按銷售對象不同：內(nèi)銷商品房外銷商品房商業(yè)用房：是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。經(jīng)濟適用房：是指已經(jīng)列入國家計劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔(dān)能力。適用性，是指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。廉租房：指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。集資房：指改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。商業(yè)地產(chǎn)：主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓的統(tǒng)稱。土地使用權(quán)：

指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)力。獲得土地的方式：1、土地使用權(quán)的出讓：國家以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

3、土地使用權(quán)的劃撥：政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有期限限制。土地使用年限：1.居住用地70年；2.工業(yè)用地50年；3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5.綜合用地或其他用地50年。生地：：是指空空地、、田地地、未未開墾墾地等等不具具備使使用條條件的的土地地。熟地：：是指已已經(jīng)完完成三三通一一平或或七通通一平平等工工作，，具備備使用用條件件的土土地。。三通一一平：：水通、、電通通、路路通，，土地地平整整；是是房地地產(chǎn)基基礎(chǔ)用用地開開發(fā)的的最低低法定定要求求。七通一一平：：給水、、排水水、電電力、、通信信、燃燃氣、、熱力力、道道路通通，土土地平平整。。CBD：CentralBusinessDistrict。又稱中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)或商商務(wù)中中心區(qū)區(qū)。現(xiàn)現(xiàn)代比比較流流行的的定義義是：：在一一個大大城市市內(nèi)，，集中中了大大量的的商務(wù)務(wù)、金金融、、文化化、服服務(wù)機機構(gòu)和和商務(wù)務(wù)辦公公酒店店、公公寓等等配套套設(shè)施施，具具備完完善便便捷的的交通通、通通信等等現(xiàn)代代化基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施和和良好好的環(huán)環(huán)境，，便于于開展展大規(guī)規(guī)模的的商務(wù)務(wù)活動動的比比較核核心的的中心心區(qū)域域。CLD：CentralLivingDistrict。中文翻翻譯：：中央央生活活區(qū)。。是是指一一個大大型城城市中中，由由若干干居住住區(qū)組組成，，可滿滿足城城市主主流人人群集集中居居住、、消費費、娛娛樂、、教育育需求求，位位于城城市中中心地地帶，，并具具有城城市一一流生生活質(zhì)質(zhì)素、、高尚尚人文文內(nèi)涵涵和完完美生生態(tài)環(huán)環(huán)境的的居住住區(qū)域域。SOHO：：SmallOfficeHomeOffice，直直譯譯就是是小型型辦公公室、、家庭庭辦公公室的的意思思，也也是自自由職職業(yè)或或自由由職業(yè)業(yè)者的的意思思。SHOPPINGMALL：即“銷銷品茂茂”，，直譯譯為““步行行街購購物廣廣場””，是是指在在毗鄰鄰的建建筑群群中或或一個個大建建筑物物中，，許多多商店店、娛娛樂設(shè)設(shè)施和和餐館館組成成的大大型零零售綜綜合型型房地地產(chǎn)項項目，，是集集購物物、餐餐飲、、休閑閑、娛娛樂于于一體體的空空間較較大的的商業(yè)業(yè)群。。LOFT：：字面意意義是是倉庫庫、閣閣樓的的意思思；在在牛津津詞典典上的的解釋釋是““在屋屋頂之之下、、存放放東西西的閣閣樓””。定定義義要素素主要要包括括：高高大而而開敞敞的空空間，，上下下雙層層的復(fù)復(fù)式結(jié)結(jié)構(gòu)，，類似似戲劇劇舞臺臺效果果的樓樓梯和和橫梁梁；流流動性性，戶戶型內(nèi)內(nèi)無障障礙；；透明明性，，減少少私密密程度度；開開放性性，戶戶型間間全方方位組組合；；藝術(shù)術(shù)性，，通常常是業(yè)業(yè)主自自行決決定所所有風(fēng)風(fēng)格和和格局局。TOWNHOUSE：也稱聯(lián)聯(lián)排別別墅，，是一一種3層左左右、、獨門門獨戶戶、前前后有有私家家花園園及車車庫（（車位位）的的聯(lián)排排式住住宅，，位置置往往往在靠靠近城城市交交通方方便的的郊區(qū)區(qū)。塔樓：：一般是是指高高層建建筑，，指外外觀像像塔的的樓型型，平平面的的長度度和寬寬度大大致相相同，，一般般塔樓樓的同同層住住戶在在6戶戶以上上。板樓樓：：板樓樓就就是是指指““東東西西長長、、南南北北短短””的的樓樓型型，，外外觀觀給給人人的的感感覺覺就就是是一一塊塊巨巨型型平平板板一一樣樣的的建建筑筑住住宅宅樓樓，，一一般般板板樓樓同同層層住住戶戶在在2到到4戶戶。。酒店店式式公公寓寓：：是一一種種提提供供酒酒店店式式管管理理服服務(wù)務(wù)的的公公寓寓，，集集住住宅宅、、酒酒店店會會所所多多功功能能于于一一體體，，具具有有““自自用用"和和““投投資資"兩兩大大功功效效，，但但其其本本質(zhì)質(zhì)仍仍然然是是公公寓寓；；是是一一種種既既吸吸收收了了星星級級酒酒店店較較好好的的服服務(wù)務(wù)功功能能和和管管理理模模式式，，又又吸吸收收了了住住宅宅、、寫寫字字樓樓的的某某些些特特點點；；既既可可居居住住，，又又可可辦辦公公的的綜綜合合性性很很強強的的物物業(yè)業(yè)。。商住住公公寓寓：：又可可稱稱為為商商務(wù)務(wù)公公寓寓，，商商務(wù)務(wù)住住宅宅，，是是一一種種即即可可居居住住又又可可辦辦公公的的高高檔檔物物業(yè)業(yè)，，在在產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)上上屬屬于于公公寓寓類類型型，，但但其其中中又又完完全全具具備備寫寫字字樓樓的的功功能能。。寫字字樓樓：：就是是專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)辦辦公公用用樓樓的的別別稱稱。。5A寫寫字字樓樓：：5A寫寫字字樓樓即即甲甲級級寫寫字字樓樓。。所所謂謂5A，，是是指指智智能能化化5A，，包包括括OA：：辦辦公公自自動動化化系系統(tǒng)統(tǒng)；；CA：：通通訊訊自自動動化化系系統(tǒng)統(tǒng)；；FA：：消消防防自自動動化化系系統(tǒng)統(tǒng)；；SA：：安安保保自自動動化化系系統(tǒng)統(tǒng)；；BA：：樓樓宇宇自自動動控控制制系系統(tǒng)統(tǒng)。。住宅宅按按層層數(shù)數(shù)劃劃分分：：低層層1——3層層；；多多層層4——6層層；；小小高高層層7——11層層；；中高高層層12——16層層；；高高層層16層層以以上上；；超高高層層35層層，，100米米以以上上。智能能化化小小區(qū)區(qū)住宅宅小小區(qū)區(qū)智智能能化化是是利利用用4C(即即計計算算機機、、通通信信與與網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、、自自控控和和IC卡卡)，，通通過過有有效效的的傳傳輸輸網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，，將將多多元元的的信信息息服服務(wù)務(wù)與與管管理理、、物物業(yè)業(yè)管管理理與與安安防防、、住住宅宅智智能能化化集集成成，，為為住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的服服務(wù)務(wù)與與管管理理提提供供高高技技術(shù)術(shù)的的智智能能化化手手段段，，以以期期實實現(xiàn)現(xiàn)快快捷捷高高效效的的超超值值服服務(wù)務(wù)與與管管理理，，提提供供安安全全舒舒適適的的家家居居環(huán)環(huán)境境。。開發(fā)發(fā)商商：：1.資資質(zhì)質(zhì)一一級級：：2000萬萬以以上上，，近近三三年年竣竣工工30萬萬㎡㎡以以上上2.資資質(zhì)質(zhì)二二級級：：1000萬萬以以上上，，近近三三年年竣竣工工15萬萬㎡㎡以以上上建筑筑商商：：監(jiān)理理公公司司：：建筑筑規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計公公司司：：園林林景景觀觀公公司司：：營銷銷代代理理公公司司：：二、、建建筑筑規(guī)規(guī)劃劃問問答答：：居住住小小區(qū)區(qū)：：一般般稱稱小小區(qū)區(qū)，，是是被被居居住住區(qū)區(qū)級級道道路路或或自自然然分分界界線線所所圍圍合合，，并并與與居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模7000～～15000人人相相對對應(yīng)應(yīng)，，配配建建有有一一套套能能滿滿足足該該區(qū)區(qū)居居民民基基本本的的物物質(zhì)質(zhì)與與文文化化生生活活所所需需的的公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施的的居居住住生生活活聚聚居居地地。。配建建設(shè)設(shè)施施：：與住住宅宅規(guī)規(guī)模?；蚧蚺c與人人口口規(guī)規(guī)模模相相對對應(yīng)應(yīng)配配套套建建設(shè)設(shè)的的公公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施、、道道路路和和公公共共綠綠地地的的總總稱稱。。公共共服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施用用地地：：一般般稱稱公公建建用用地地，，是是與與居居住住人人口口規(guī)規(guī)模模相相對對應(yīng)應(yīng)配配建建的的、、為為居居民民服服務(wù)務(wù)和和使使用用的的各各類類設(shè)設(shè)施施的的用用地地，，應(yīng)應(yīng)包包括括建建筑筑基基底底占占地地及及其其所所屬屬場場院院、、綠綠地地和和配配建建停停車車場場等等。。規(guī)劃劃（（建建設(shè)設(shè)））用用地地面面積積：：指項項目目用用地地紅紅線線范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的土土地地面面積積，，一一般般包包括括建建筑筑區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的道道路路面面積積、、綠綠地地面面積積、、建建筑筑物物所所占占面面積積、、運運動動場場地地等等等等。。建設(shè)設(shè)用用地地面面積積：：指城城市市規(guī)規(guī)劃劃行行政政主主管管部部門門確確定定的的建建設(shè)設(shè)用用地地界界線線所所圍圍合合的的用用地地水水平平投投影影面面積積，，不不包包括括代代征征地地的的面面積積。。建筑筑小小品品：：是指指既既有有功功能能要要求求，，又又具具有有點點綴綴、、裝裝飾飾和和美美化化作作用用的的、、從從屬屬于于某某一一建建筑筑空空間間環(huán)環(huán)境境的的小小體體量量建建筑筑、、游游憩憩觀觀賞賞設(shè)設(shè)施施和和指指示示性性標標志志物物等等的的統(tǒng)統(tǒng)稱稱。。建筑筑基基底底面面積積：：建筑筑物物首首層層的的建建筑筑面面積積。。容積積率率：：項目目規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)總總建建筑筑面面積積與與總總用用地地面面積積之之比比。。建筑筑密密度度：：（（建建筑筑覆覆蓋蓋率率））指項項目目用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)所所有有建建筑筑的的基基底底總總面面積積與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積之之比比（（％％））。。綠地地率率：：居住住區(qū)區(qū)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)各各類類綠綠地地的的總總和和與與居居住住區(qū)區(qū)用用地地的的比比率率（（%））。。綠化化率率：：項目目規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地范范圍圍內(nèi)內(nèi)的的綠綠化化面面積積與與規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)用用地地面面積積之之比比。。戶型型：：居住住建建筑筑中中表表示示臥臥室室、、廳廳房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間的的構(gòu)構(gòu)成成類類型型簡簡化化的的名名稱稱。。戶型型比比：：是指指各各種種戶戶型型在在總總戶戶數(shù)數(shù)中中所所占占百百分分比比，，反反映映到到住住宅宅設(shè)設(shè)計計上上，，就就是是體體現(xiàn)現(xiàn)在在一一定定數(shù)數(shù)量量住住宅宅建建筑筑中中，，各各種種不不同同套套型型住住宅宅占占住住宅宅總總套套數(shù)數(shù)的的比比重重。。建筑結(jié)構(gòu)：1.磚木結(jié)構(gòu)構(gòu)指建筑物中豎豎向承重結(jié)構(gòu)構(gòu)的墻、柱等等采用磚或砌砌塊砌筑，樓樓板、屋架等等用木結(jié)構(gòu)。。2.磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)是指建筑物中中豎向承重結(jié)結(jié)構(gòu)的墻、柱柱等采用磚或或者砌塊砌筑筑，橫向承重重的梁、樓板板、屋面板等等采用鋼筋混混凝土結(jié)構(gòu)。。也就是說磚磚混結(jié)構(gòu)是以以小部分鋼筋筋混凝土及大大部分磚墻承承重的結(jié)構(gòu)。。3.鋼筋混凝凝土結(jié)構(gòu)即主要承重構(gòu)構(gòu)件包括梁、、板、柱全部部采用鋼筋混混凝土結(jié)構(gòu)，，此類結(jié)構(gòu)類類型主要用于于大型公共建建筑、工業(yè)建建筑和高層住住宅。4.鋼結(jié)構(gòu)主要承重構(gòu)件件全部采用鋼鋼材制作，它它自重輕，能能建超高摩天天大樓；又能能制成大跨度度、高凈高的的空間，特別別適合大型公公共建筑。鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)：1.框架結(jié)構(gòu)構(gòu)是指以鋼筋混混凝土澆搗成成承重梁柱，，再用預(yù)制的的加氣混凝土土、膨脹珍珠珠巖、浮石、、蛭石、陶粒粒等輕質(zhì)板材材隔墻分戶裝裝配成而的住住宅。2.剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝凝土墻板來代代替框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中的梁柱，，能承擔(dān)各類類荷載引起的的內(nèi)力，并能能有效控制結(jié)結(jié)構(gòu)的水平力力，這種用鋼鋼筋混凝土墻墻板來承受豎豎向和水平力力的結(jié)構(gòu)稱為為剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)。3.框架-剪剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)構(gòu)是在框架結(jié)結(jié)構(gòu)中布置一一定數(shù)量的剪剪力墻?；炷粒汉喎Q為“砼（（tóng））”：是指用用水泥作膠凝凝材料，砂、、石作集料；；與水按一定定比例配合，，經(jīng)攪拌、成成型、養(yǎng)護而而得的人工石石材。預(yù)制板：在工廠加工成成型后直接運運到施工現(xiàn)場場進行安裝的的樓板?，F(xiàn)澆板：在現(xiàn)場搭好模模板，在模板板上安裝好鋼鋼筋，再在模模板上澆筑混混凝土，然后后再拆除模板板而制成的樓樓板。標準層：平面布置相同同的住宅樓層層。躍層戶型：是指住宅占有有上下兩層樓樓面，臥室、、起居室、客客廳、衛(wèi)生間間、廚房及其其他輔助用房房可以分層布布置，上下層層之間的交通通采用戶內(nèi)獨獨用小樓梯連連接。復(fù)式戶型：在概念上是一一層，并不具具備完整的兩兩層空間，但但層高較普通通住宅高，可可在局部增建建出一個夾層層，安排臥室室或書房等，，用樓梯聯(lián)系系上下。錯層戶型：指一套住宅內(nèi)內(nèi)的各種功能能用房在不不同的平面上上，用30-60cm的的高差進行空空間隔斷，層層次分明，立立體性強，但但未分成兩層層。露臺：是指住宅中的的屋頂平臺或或由于建筑結(jié)結(jié)構(gòu)需求而在在其他樓層中中做出大陽臺臺，由于它面面積一般均較較大，上邊又又沒有屋頂，，所以稱作露露臺。走廊：是住宅套外使使用的水平交交通空間。過道：住宅套內(nèi)使用用的水平交通通空間。玄關(guān)：指住宅室內(nèi)與與室外之間的的一個過渡空空間，也就是是進入室內(nèi)換換鞋、更衣或或從室內(nèi)去室室外的緩沖空空間。外飄窗：指房屋窗子呈呈矩形或梯形形向室外凸起起，窗子三面面為玻璃，從從而使人們擁擁有更廣闊的的視野，更大大限度地感受受自然、親近近自然。中空玻璃：兩層甚至多層層玻璃密封組組合，玻璃之之間形成真空空或氣體（如如加入惰性氣氣體）狀態(tài)。。會所：以所在物業(yè)業(yè)業(yè)主為主要服服務(wù)對象的綜綜合性高級康康體娛樂服務(wù)務(wù)設(shè)施，一般般都是對業(yè)主主免費或少量量收費開放。。開間：指住宅的寬度度，是指一間間房屋內(nèi)一面面墻的定位軸軸線到另一面面墻的定位軸軸線之間的實實際距離。因因為是就一自自然間的寬度度而言，故又又稱開間。進深：是指一間獨立立的房室或一一幢居住建筑筑從前墻的定定位軸線到后后墻的定位軸軸線之間的實實際長度。層高/凈高：：1.層高：：下層地板面面或樓板面到到上層樓板面面之間的距離離。2.凈高：：下層地板面面或樓板上表表面到上層樓樓板下表面之之間的距離。。3.層高=凈高+樓板厚厚度三、銷售常識識問答：房地產(chǎn)市場：：1.一級市場場：是土地使用權(quán)權(quán)出讓的市場場，即國家通通過其指定的的政府部門將將城鎮(zhèn)國有土土地或?qū)⑥r(nóng)村村集體土地征征用為國有土土地后出讓給給使用者的市市場。2.二級市場場：房地產(chǎn)的開發(fā)發(fā)者與房地產(chǎn)產(chǎn)的消費者之之間構(gòu)成的交交易市場。3.三級市場場：已獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和和個人，再次次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、、轉(zhuǎn)租的市場場。商品房預(yù)售應(yīng)應(yīng)符合的條件件：1.已交付全全部土地使用用權(quán)出讓金，，取得土地使使用權(quán)證書；；2.持有建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃許許可證和施工工許可證；3.按提供的的預(yù)售商品房房計算，投入入開發(fā)建設(shè)的的資金達到工工程建設(shè)總投投資的25%以上，已確確定施工進度度和竣工交付付日期；4.已經(jīng)取得得《商品房預(yù)預(yù)售許可證》》。商品房內(nèi)部認認購：在未取得《預(yù)預(yù)售許可證》》等有關(guān)證件件之前，在小小范圍內(nèi)以““內(nèi)部認購””方式銷售商商品房。樓花：1.最早源自自香港，是指指未完工的物物業(yè)（即在建建物業(yè)）。如如果已建成的的房屋看成建建設(shè)完成后的的果實，那么么正在建設(shè)而而未完成的建建筑物則可看看做這一果實實的花。預(yù)售售商品房也稱稱樓花、期樓樓。2.是指土地地、規(guī)劃、建建設(shè)等相應(yīng)的的開發(fā)手續(xù)已已經(jīng)辦結(jié)，但但是尚未開工工的樓盤。期房：取得商品房預(yù)預(yù)售許可證后后到完成商品品房初始登記記為止所出售售的商品房?！，F(xiàn)房：指消費者在購購買時具備即即買即可入住住的商品房，，即開發(fā)商已已辦妥所售的的商品房的大大產(chǎn)證的商品品房。準現(xiàn)房：房屋主體已基基本封頂完工工，小區(qū)內(nèi)的的樓宇及設(shè)施施的大致輪廓廓已初現(xiàn)，房房型、樓間距距等重要因素素已經(jīng)一目了了然，工程正正處在內(nèi)外墻墻裝修和進行行配套施工階階段的房屋。。毛坯房：又稱為“初裝裝修房”，這這樣的房子大大多屋內(nèi)只有有門框沒有門門，墻面地面面僅做基礎(chǔ)處處理而未做表表面處理。而而屋外全部外外飾面，包括括陽臺、雨罩罩的外飾面應(yīng)應(yīng)按設(shè)計文件件完成裝修工工程。商品房價格構(gòu)構(gòu)成？1.地價成本本；2.建筑安裝裝費用；3.開發(fā)經(jīng)營營費用；4.利潤。起價：即“起步價””，是指本物物業(yè)所有房源源中的最低銷銷售價格。均價：平均銷售價格格，將本物業(yè)業(yè)各單位（即即各套房子））的銷售價格格相加之后的的和除以各各單位建筑面面積的和數(shù)。。表價：樓盤銷售價目目表上標明的的各具體單元元的銷售價格格。五證兩書：1.五證：《《國有土地使使用證》《建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證》《《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證》》《建設(shè)工程程施工許可證證》《商品房房銷售（預(yù)售售）許可證》》2.兩書：《《住宅質(zhì)量保保證書》《住住宅使用說明明書》定金：當(dāng)事人約定由由一方向?qū)Ψ椒浇o付的，作作為債權(quán)擔(dān)保保的一定數(shù)額額的貨幣，它它屬于一種法法律上的擔(dān)保保方式。訂金：通常是在購房房者與發(fā)展商商就房屋買賣賣的意向初步步達成協(xié)議后后，準備進一一步協(xié)商前簽簽訂的臨時認認購協(xié)議，通通常的做法是是在約定所選選房號、面積積、房屋單價價及總價款后后，約定一個個期限，買方方需在此期限限內(nèi)與賣方簽簽署正式合同同。買方支付付訂金即取得得了在此期限限內(nèi)的優(yōu)先購購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)：：優(yōu)先購買權(quán)又又稱先買權(quán)，，是指特定人人依照法律規(guī)規(guī)定或合同約約定，在出賣賣人出賣標的的物于第三人人時，享有的的在同等條件件優(yōu)先于第三三人購買的權(quán)權(quán)利。物業(yè)：是指已經(jīng)建成成并投入使用用的各類房屋屋及其與之相相配套的設(shè)備備、設(shè)施和場場地。物業(yè)管理：是指業(yè)主通過過選聘物業(yè)管管理企業(yè)，由由業(yè)主和物業(yè)業(yè)管理企業(yè)按按照物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約定，，對房屋及配配套的設(shè)施設(shè)設(shè)備和相關(guān)場場地進行維修修、養(yǎng)護、管管理，維護相相關(guān)區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)生和和秩序的活動動。物業(yè)服務(wù)費用用的構(gòu)成：1.管理、服服務(wù)人員的工工資、社會保保險和按規(guī)定定提取的福利利費；2.物物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備的日常常運行、維護護保養(yǎng)費；3.清潔衛(wèi)生生費；4.綠綠化養(yǎng)護費用用；5.秩序序維護費用；；6.辦公費費用。物業(yè)管理通常常包括兩大內(nèi)內(nèi)容：日常管理1.日常養(yǎng)護護：對配套的的機電設(shè)備、、供水、供電電系統(tǒng)、共用用設(shè)施等進行行養(yǎng)護2.清清潔綠化3.安安全保衛(wèi)4.消防工工作5.日常維維護：處理各各類小修、急急修工作，方方便業(yè)主和使使用人；6.征收收各類費用、、保管使用管管理基金7.協(xié)調(diào)各方方面社會關(guān)系系8.處理好物物業(yè)內(nèi)部人際際關(guān)系特約服務(wù)是指根據(jù)業(yè)主主和住戶需要要，提供各類類特別服務(wù)，，這些通常是是有償?shù)?。如如送奶送報，，看護老人、、病人、兒童童，訂票送票票，代為購物物，送貨上門門等等。物業(yè)費何時開開始交納？根據(jù)《物業(yè)管管理條例》有有關(guān)規(guī)定，只只要房屋已經(jīng)經(jīng)交付使用，，就應(yīng)該交納納物業(yè)費。地基:是指建筑物下下面支承基礎(chǔ)礎(chǔ)的土體或巖巖體?；A(chǔ):指建筑底部與與地基接觸的的承重構(gòu)件，，它的作用是是把建筑上部部的荷載傳給給地基。日照標準:大城市住宅日日照標準為大大寒日≥2小小時，中小城城市≥3小時時。四、面積測算算問題建筑面積=套內(nèi)建筑筑面積+分攤攤的公用建筑筑面積指房屋外墻（（柱）勒腳以以上外圍水平平投影面積，，包括陽臺、、挑廊、地下下室、室外樓樓梯等，且具具備有上蓋，，結(jié)構(gòu)牢固，，層高2.2米以上的永永久性建筑物物。套內(nèi)建筑面積積：套內(nèi)使用面積積、套內(nèi)墻體體面積及套內(nèi)內(nèi)陽臺建筑面面積之和。套內(nèi)使用面積積：房屋戶內(nèi)全部部可供使用的的空間面積，，按房屋的內(nèi)內(nèi)墻線水平投投影計算。套內(nèi)墻體面積積是套內(nèi)使用空空間周圍的維維護或承重墻墻體或其他承承重支撐體所所占的面積,有共用墻和和非共用墻兩兩種.1.各套之間間的分隔墻和和套與公共建建筑空間的分分隔墻以及外外墻（包括山山墻）等共有有墻，均按水水平投影面積積的一半計入入套內(nèi)墻體面面積.2.套內(nèi)自有有墻體(非公公有墻)按水水平投影面積積全部計入套套內(nèi)墻體面積積。套內(nèi)陽臺建筑筑面積：指陽臺地面底底板外沿在水水平面的投影影面積；封閉閉的陽臺計全全部面積，未未封閉的陽臺臺計一半面積積。公用（共有））建筑面積：：各產(chǎn)權(quán)主共同同占有或共同同使用的建筑筑面積。1.電梯井、、管道井、樓樓梯間、垃圾圾道、變電室室、設(shè)備間、、公共門廳、、過道、地下下室、值班警警衛(wèi)室等，以以及為整幢建建筑服務(wù)的公公共用房和管管理用房的建建筑面積，以以水平投影面面積計算。2.套與公共共建筑之間的的分隔墻，以以及外墻（包包括山墻）水水平投影面積積一半的建筑筑面積。分攤系數(shù)：整幢建筑物的的公用建筑面面積與整幢建建筑物的各套套套內(nèi)建筑面面積之和的比比值。應(yīng)分攤的公用用建筑面積：：套內(nèi)建筑面積積與公用建筑筑面積分攤系系數(shù)之積。得房率：（即即實用率）套內(nèi)建筑面積積與套建筑面面積之比。預(yù)測面積：在商品房期房房銷售中，根根據(jù)國家規(guī)定定，由房地產(chǎn)產(chǎn)主管機構(gòu)認認定具有測繪繪資質(zhì)的房屋屋測量機構(gòu)，，依據(jù)施工圖圖紙、實地考考察和國家測