青島SHOPPINGMALL項目后評估

寶龍地產(chǎn)即墨項目后評估 后評估參與單位：技術(shù)研發(fā)中心、設(shè)計管理中心、營銷管理中心、項目管理中心、成本控制中心、營運管理中心即墨地產(chǎn)公司、即墨商業(yè)公司、商業(yè)集團(tuán)總部匯總：營運管理中心日期：二0一二年六月二十八日

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u1定位 即墨項目后評估（精簡版）1定位1.1項目選址1.1.1項目區(qū)域經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)人口（來源：2012年全市總面積1780平方公里，耕地面積7.5萬公頃，轄18個鎮(zhèn)、4個街道辦事處、1個經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、1個省級旅游度假區(qū)，1033個村莊，112.13萬人口。市區(qū)人口70萬人；項目周邊3公里范圍人口約為20萬；未來項目所處區(qū)域未來規(guī)劃將導(dǎo)入4-5萬人口。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2011年即墨市共實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值690.1億元,同比增長16.8%,總量繼續(xù)位居五市第一,增幅比整個青島市高出5.1個百分點,創(chuàng)五年來新高。按戶籍人口計算,人均生產(chǎn)總值達(dá)62524元。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值53.5億元,增長5.2%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值384.3億元,增長18.9%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值269.8億元,增長23.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為7.5:53.4:38.1,第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重比上年提升了1.1個百分點。1.1.2項目位置項目四至：北至藍(lán)鰲路、南至振華街、東至大同街、西至煙青路；交通：地塊東西南北均有城市主干道，路況好、交通便捷；環(huán)境：即墨寶龍地處市中心黃金區(qū)域，該區(qū)域也是最繁華金融中心，這里商務(wù)最密集、經(jīng)濟(jì)最活躍，是眾多企業(yè)首選之地。區(qū)域云集了60%的酒店，駐扎了各項政府單位單位及金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，利群購物廣場、佳樂家超市大商業(yè)近在咫尺，為商務(wù)活動提供最大的便利。項目東臨的大同街是即墨最繁華的商業(yè)街，有百年商業(yè)街之稱；項目所處的坊子街是即墨最古老的街區(qū)，毗鄰即墨老縣衙，承載著數(shù)千年即墨的歷史人文和風(fēng)水地脈。圍繞在項目周邊的墨河公園自然水系日益凸顯此地段的自然風(fēng)光，這些龐大的價值體系大大改善和提升了周邊的格局和環(huán)境。此外，項目四面臨路，交通順暢，各種交通系統(tǒng)匯集于此，聯(lián)通著整個城市價值體系。不但緊鄰多個公交站點，項目距離市政府只有600米；西臨南北向主干道煙青路（4車道），北臨東西向主干道藍(lán)鰲路（4車道），東臨大同街（2車道），南臨振華街（2項目區(qū)位：項目位于即墨市城市最核心的位置，振華街8號。原為坊子街，坊子街村是即墨古城的一部分，具有100多年歷史，位于即墨古城大同街西側(cè)，煙青路以東，南臨墨水河，北臨即墨中心大街藍(lán)鰲路，僅鄰墨河公園，與即墨一中、縣醫(yī)院隔河相望。不僅是即墨的城中心，同時也是商業(yè)中心，更是生活中心?？偨Y(jié)：即墨項目選址較好，周邊環(huán)境資源豐富及配套成熟，處于老城區(qū)城中心位置，隨著山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的進(jìn)一步確定，作為山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一環(huán)，即墨成為東部沿海區(qū)域中心的定位和未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，無疑吸引著更多的國內(nèi)外以及山東省的實力企業(yè)來到即墨投資發(fā)展。項目開發(fā)的地段優(yōu)勢較明顯。1.2產(chǎn)品定位1.2.1Mall項目定位整體定位：即墨第一個城市綜合體，打造即墨現(xiàn)代化一站式購物中心；定位為市級購物中心：一級輻射商圈：周邊3公里范圍人口（10萬左右）二級輻射商圈：即墨市區(qū)（71萬）三級輻射商圈：即墨全市（111萬）體量定位：15萬㎡體量比較符合定位及發(fā)展要求。項目主題定位目標(biāo)：突出一站式購物中心主題；業(yè)態(tài)布局：一站式消費中心，含百貨超市/KTV/電玩/電影院等主力店，覆蓋服飾、餐飲、休閑、娛樂等，消費檔次偏高，客戶認(rèn)可還需要一定時間；營銷定位及策略客群定位：年齡段范圍覆蓋較廣的中端消費群為主；經(jīng)營現(xiàn)狀：開業(yè)當(dāng)天非常火爆，，目前處于MALL培訓(xùn)期，周中人氣略顯不足；4F部分因招商進(jìn)度暫時未開業(yè)；針對策略：市區(qū)：可以采取發(fā)放宣傳單，提升廣場知名度，吸引當(dāng)?shù)叵M者；鄉(xiāng)鎮(zhèn)：班車下鄉(xiāng)，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳，為項目樹立中高端形象；全市：積極和政府互動，結(jié)合各類資源積極開發(fā)促銷活動，采用多形式促銷方式，積極提升促銷力度，吸引更多客戶?？偨Y(jié)：Mall定位較為符合市場發(fā)展趨勢，一站式業(yè)態(tài)組合滿足未來消費趨勢，但目前招商品牌組合仍需要優(yōu)惠，建議商業(yè)集團(tuán)根據(jù)運營中存在問題，從招商、營運角度進(jìn)行改善，優(yōu)惠品牌組合，加強(qiáng)主力店之間推廣互動。商業(yè)定位根據(jù)消費者習(xí)慣進(jìn)行調(diào)整，打造即墨人必到的城市客廳。1.2.2商業(yè)街項目定位定位為歐式風(fēng)情商業(yè)街，業(yè)態(tài)分為時尚餐飲區(qū)、生活配套區(qū)、休閑娛樂區(qū)；經(jīng)營現(xiàn)狀：未開業(yè)；說明：項目剩余商鋪面積以500萬以上的大鋪為主；總結(jié)：目前剩余商鋪面積較大，總價較高，目標(biāo)客戶群少。大部分已售商鋪已超過合同簽訂交付日期，導(dǎo)致客戶投資興趣減少，項目市場形象降低。對后期銷售產(chǎn)生一定阻力。C區(qū)商業(yè)街定位為托斯卡納餐飲，但并沒有滿足停車位要求。建議加快施工速度，成立專業(yè)招商部門采取委托租賃的方式對項目已售商鋪進(jìn)行招商，加強(qiáng)老業(yè)主信心。針對大鋪建議以租帶售，靈活銷售。1.2.3住宅及酒店式公寓住宅定位項目定位：中高端住宅，以舒適型和經(jīng)濟(jì)型戶型為主?？腿憾ㄎ唬憾谝愿纳菩唾彿空邽橹鳎ㄟ^高性價比吸引當(dāng)?shù)厮綘I業(yè)主、公務(wù)員和企事業(yè)白領(lǐng)階層購房者。市場現(xiàn)狀：地理位置、市政配套優(yōu)勢較明顯，產(chǎn)品本身與即墨市場需求具有一定差距當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)區(qū)資源：小學(xué)為實驗二小、初中為28中；景觀資源：緊鄰墨河公園；交通資源：項目所在地交通便利，道路順暢；商服配套資源：購物中心、商業(yè)街和周邊大量購物、餐飲、休閑娛樂等商業(yè)配套。由目前市場來看，項目對高層產(chǎn)品抗性較大，受回遷安置房影響，大部分客戶認(rèn)為項目住宅采光不足。前期未能樹立高端住宅形象，住宅戶型規(guī)劃總體面積偏大，與市場實際需求差距較大。住宅戶型房型配比：三房以上套數(shù)占比88%，二房占比12%，根據(jù)實際情況，二房由于總價低、客群廣，實際去化速度快，二房比例可適當(dāng)增加。戶型面積：當(dāng)?shù)乜腿夯菊J(rèn)可項目的面積區(qū)間，尤其是80-100平米的二房，市場認(rèn)可度高。項目產(chǎn)品定位沒有充分考慮當(dāng)?shù)叵M者的需求喜好，沒有完全切合市場需求。戶型設(shè)計：主臥偏小，未考慮當(dāng)?shù)叵M者習(xí)慣；南向臥室數(shù)量較少，大部分套三戶型為1南2北的戶型；陽臺設(shè)計窗不是落地窗，部分客廳設(shè)計為外飄窗不帶陽臺，影響房間采光?？偨Y(jié)：市場調(diào)研研究不足，戶型定位未能充分反映當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，考慮到即墨當(dāng)?shù)馗邔赢a(chǎn)品客群以剛需為主，產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)以小戶型面積為主；定位為中高端產(chǎn)品，但沒有足夠的配套及品質(zhì)之城，三點一線（售樓處、樣板間等）輕投入、產(chǎn)品細(xì)節(jié)并沒有滿足打造中高端品質(zhì)社區(qū)的要求。表：即墨當(dāng)?shù)乜腿簯粜拖埠门c項目戶型比較分項市場喜好我司戶型評估結(jié)果整體雙南或三南朝向，通風(fēng)采光佳格局方正，沒有畸形空間125平符合市場需求，144戶型因因遮擋影響采光，格局符合市場需求整體產(chǎn)品定位面積偏大，偏好小高層，12F以下；多層即墨第一高層，抗性較大90平以下小戶型剛需產(chǎn)品，110平以下三方三房均在125以上，140平為主，戶型偏大客廳面積需求不大，舒適性三房開間4.0-4.2m即可面積大，開間大，舒適型三房開間為4.5米140平米的戶型中，客廳帶陽臺戶型，去化速度明顯高于客廳外飄窗戶型。獨立，南向客廳符合市場喜好帶陽臺，避免陽臺影響客廳采光部分客廳沒有帶陽臺，有的是外飄窗，影響客廳采光餐廳獨立，餐廚相連符合市場需求獨立主臥面積需求大，面積在16-20平米為宜面積相對較小，集中在14-16平米之間臥室相對設(shè)計較小，由于北方氣候原因，要求采光大窗、大飄窗及落地窗130平米以上戶型，大飄窗南向主臥符合市場喜好客臥朝南最好，面積10平米以上基本都朝北，面積偏小在方案可行的基礎(chǔ)上，保證更多的臥室朝南。陽臺三房和四房至少有2個陽臺三房和四房1-2個,二房1個陽臺面積加大，進(jìn)深不小于1.5米，同時注重實用性；非落地窗設(shè)計，影響房間采光，增加上下水大陽臺面積在7平米以內(nèi)，進(jìn)深小1.2-1.5米，但部分陽臺外墻高度超過1.2米，實用性差朝南陽臺可安裝洗衣機(jī)符合市場喜好廚房無特殊要求125戶型廚房設(shè)計過小125戶型廚房設(shè)計過小衛(wèi)生間明衛(wèi)設(shè)計符合市場喜好方便布置衛(wèi)浴設(shè)施其他空間浪費少三房大部分有較長走廊在方案可行的基礎(chǔ)上，減少空間浪費有儲藏間，沒有儲藏間公攤較小公攤過大優(yōu)化公共部分減少公攤風(fēng)水125平米設(shè)計戶門正對樓梯間；140平米戶型入戶門沖衛(wèi)生間；盡量避免較為風(fēng)水突出的問題2技術(shù)2.1規(guī)劃總平面整體布局上寶龍的4個地塊與坊子街拆遷的2個地塊區(qū)域劃分的非常清晰。MALL設(shè)置在鰲藍(lán)路南側(cè)，主入口位于主干道上，可以吸納大量客流；A區(qū)酒店式公寓為28層獨棟建筑，與對面的高檔酒店可以遙相呼應(yīng)；商業(yè)街既可以與Mall共享客流，其中的住宅又可以享用墨水河及其周圍的美景。不足之處為商業(yè)街的高層與Mall之間的部分，不但狹窄，而且光線不好，可能鮮有租客進(jìn)駐。在規(guī)劃的總平面圖上體現(xiàn)設(shè)計開閉所、垃圾站和自行車停放的位置，導(dǎo)致后期增加非常困難。2.2總體設(shè)計2.2.1Mall動線：即墨項目設(shè)計的比較合理。中庭：大中庭設(shè)計的不夠大氣，進(jìn)深尚可但凈寬應(yīng)再加大一個柱距。中庭穹頂玻璃設(shè)計為透明的，無遮陽簾，節(jié)能效果不好。室外光線變化較大對室內(nèi)有影響，室內(nèi)光環(huán)境不容易控制。這個應(yīng)該是幾個Mall的通病。既然要做標(biāo)準(zhǔn)Mall，應(yīng)該有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，主要包括：中庭的長和寬、是平頂還是圓頂、玻璃的規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)、選用的型材的大小等等。衛(wèi)生間:公共區(qū)域的衛(wèi)生間數(shù)量較少，一層沒有，二~四層還設(shè)計在中庭南側(cè)，導(dǎo)致顧客行走的路線很長。且衛(wèi)生間沒有設(shè)計空調(diào)。電梯：客梯設(shè)計的相對集中，不便于遠(yuǎn)端的客戶使用，有商戶運貨使用觀光電梯的情況。給KTV專用的2臺觀光梯意義不大，使用率不高。大中庭兩側(cè)均設(shè)計有扶梯，感覺有點多。觀光電梯設(shè)計為半圓形透明玻璃，而井道設(shè)計的是方形井道，一是不協(xié)調(diào)，二是井道的玻璃可以取消。外立面：MALL外立面石材、玻璃、鋁板三種材料搭配，設(shè)計的比較美觀。廣告位：因為個別商家使用的廣告布質(zhì)量差而降低了Mall的效果，因此建議商家租賃可以，但應(yīng)由寶龍統(tǒng)一定制質(zhì)量好的畫布。外打燈還是內(nèi)打燈因各有優(yōu)缺點，在此只做剖析不做評價。外打燈的燈光效果要比內(nèi)打燈好一些，但也有認(rèn)為不好的。內(nèi)打燈的畫布不能做襯板，因此對畫布的要求較高，至少使用1000D的，風(fēng)大的地區(qū)也不能保證很美觀。泛光照明：LED不夠亮，冷光源太多。標(biāo)識系統(tǒng)：大部分表示系統(tǒng)尚可，只是地下室的觀光電梯及地上部分的貨梯和觀光電梯的標(biāo)識系統(tǒng)不夠齊全。內(nèi)裝：Mall共公區(qū)域地面石材拼花太多，感覺有點花哨，且石材外材內(nèi)用。由于拼花多，導(dǎo)致吊頂?shù)脑煨鸵蔡?。不?jīng)濟(jì)、不適用。大小采光天井的欄桿所有的寶龍廣場應(yīng)采用統(tǒng)一的風(fēng)格，有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。包梁和大中庭的柱子設(shè)計為鋁板，由于是在室內(nèi)，鋁塑板也能達(dá)到效果和耐久性的要求，鋁板的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鋁塑板，因此設(shè)計的太浪費。室內(nèi)溫度：MALL內(nèi)溫度偏低，滿足不了商業(yè)運營的要求，初步分析原因有兩個：幾個入口處有強(qiáng)勁冷風(fēng)吹入，擋風(fēng)簾被吹得懸在半空，門口沒起到防風(fēng)的作用，此問題應(yīng)通過加強(qiáng)運營管理來解決。中庭面積太大，特別是采光頂散熱太多。景觀：Mall北廣場鋪裝石材規(guī)格過多，鋪裝花紋復(fù)雜，視覺上給人雜亂的感覺，不清爽、不大氣；北廣場設(shè)計的平種植池若調(diào)整為高出地面45cm的花壇，不但能夠豐富廣場硬質(zhì)景觀的立體空間，還能夠發(fā)揮花壇壓頂石的休憩功能。其他：出屋面的外墻面為干掛石材，沒有必要，為了滿足視覺效果可將此部分的石材改為外墻真石漆。觀光電梯和屋面鋼結(jié)構(gòu)鋼構(gòu)件設(shè)計的鋼材用量太大。地下室車庫入口和不采暖區(qū)域有水的管道沒有設(shè)計保溫。地下室配電房設(shè)計的風(fēng)管與低壓柜沖突，設(shè)計時各專業(yè)沒有碰頭。扶梯采購沒有變頻裝置，不節(jié)能。2.3分專業(yè)2.3.1土建1）設(shè)計階段公共衛(wèi)生間都設(shè)置在二、三、四層中庭南側(cè)，距遠(yuǎn)端約200多米，從使用角度來講，極為不便。幕墻側(cè)邊及頂部與主體結(jié)構(gòu)連接處，深化設(shè)計不夠，形成較大空隙，不密閉。結(jié)構(gòu)設(shè)計混凝土的標(biāo)高較多，既不利于現(xiàn)場控制又易造成混凝土缺陷。一層空調(diào)外機(jī)擱板過深，且百葉為固定式百葉，影響空調(diào)外機(jī)散熱。市政給水需設(shè)專門的水表間，設(shè)計缺漏。（根據(jù)各地自來水公司要求）地下室電梯基坑沒有設(shè)置與其相連的集水坑。車庫沒有設(shè)計排水溝，一旦有積水很難流走。商鋪內(nèi)的空調(diào)機(jī)，一個配電箱控制2臺以上，不適用、不節(jié)能。消防末端排水沒有接到集水坑，一旦調(diào)試、驗收將有大面積的積水。2）施工階段幕墻、鋼結(jié)構(gòu)深化設(shè)計不夠，邊施工，邊出補(bǔ)充方案。結(jié)構(gòu)與建筑很多節(jié)點沖突，專業(yè)之間沒有碰頭。3）同商業(yè)配合階段大型主力店最好在設(shè)計階段就完成招商工作，避免大的結(jié)構(gòu)改造。次主力店和商鋪最好按照擬定的圖紙進(jìn)行招商，否則可能會發(fā)生水電氣暖等一系列的改造。商鋪進(jìn)場之前三個月需要商業(yè)公司需要提供裝修圖，地產(chǎn)公司進(jìn)行審核，尤其是餐飲商鋪的點位要明確，以免出現(xiàn)燃?xì)?、電纜等二次更改。例如：必勝客和屈臣氏兩個商鋪，由于商戶沒有提供配電箱的安裝位置，中建三局只能按照設(shè)計圖紙采購、施工電纜，導(dǎo)致需要重新施工。電纜的長度問題、交場時間問題、施工單位重復(fù)施工簽證等一系列的問題產(chǎn)生。商業(yè)公司對商家自行施工隊伍沒有約束力，容易造成物品丟失、成品損壞、打架斗毆等事件的發(fā)生。建議：招商提前定位，明確土建條件圖，以減少后期多次、重復(fù)拆除和恢復(fù)費用。2.3.2精裝修1）設(shè)計階段設(shè)計應(yīng)到現(xiàn)場實測結(jié)構(gòu)標(biāo)高充分考慮到滿足暖通管道，電氣橋架，消防水管等安裝設(shè)備布置及部分吊頂造型，燈槽與相關(guān)設(shè)備空間，以免造成施工現(xiàn)場更改量大。設(shè)計應(yīng)充分考慮材料的實用性，如地面材料最好不要用人造石之類易刮花材料。設(shè)計應(yīng)充分考慮材料的防火等級是否達(dá)到消防檢測要求。設(shè)計應(yīng)充分考慮場地安全性能，如走道護(hù)欄跨度大應(yīng)考慮支撐及與結(jié)構(gòu)柱固定連接。設(shè)計應(yīng)充分考慮設(shè)備后期的維護(hù)及易損材料更換問題，如考慮燈具損毀的更換。成品伸縮縫裝置承重較小，公共部分人流大，小商鋪裝修運送建材和垃圾，伸縮縫上地磚易破損。2）施工階段材料應(yīng)甲定乙供，第一：避免施工單位浪費嚴(yán)重，損耗太大。第二：容易出現(xiàn)加工材料供貨不及時的糾紛問題的產(chǎn)生。集團(tuán)招標(biāo)施工單位應(yīng)詳細(xì)分開各工種施工范圍的界面。3）同商業(yè)配合階段小商家進(jìn)場裝修應(yīng)引導(dǎo)他們注意公共部分的成品保護(hù)及垃圾的集中堆放。要求小商家進(jìn)場裝修不能隨意拆除或變動原有的設(shè)備。建議：集團(tuán)招標(biāo)施工單位應(yīng)充分考慮施工單位的信譽(yù)及管理模式以免出現(xiàn)掛靠轉(zhuǎn)包模式。商業(yè)公司招商盡可能提前介入。便于商鋪的分割，以免造成大量的墻體及玻璃門拆除。2.3.3給排水/消防1）設(shè)計階段對于跨度較大的重力排水盡量少用。最好使用當(dāng)?shù)卦O(shè)計院，以便于更好服務(wù)于現(xiàn)場施工。地下室出入口和不采暖的區(qū)域樓層設(shè)計保溫。2）施工階段在施工過程中由于工期緊任務(wù)重，圖紙設(shè)計細(xì)部問題不夠細(xì)化。施工階段缺少管廊剖面圖，專業(yè)間沖突較多。有局部管道改動次數(shù)太多，浪費了大量的人力物力。初期缺少吊頂平面圖，噴淋管道一次裝修多為上噴，浪費人力物力。3）同商業(yè)配合階段商業(yè)公司應(yīng)在開業(yè)前三個月提供商家的給排水及餐飲定位圖紙，以便現(xiàn)場配合。提前讓商業(yè)公司工程部介入施工過程，提前技術(shù)交底，為開業(yè)后交接做好準(zhǔn)備。建議：尋找好的設(shè)計院、設(shè)計師合作。在保證質(zhì)量的前提下應(yīng)盡量提高寶龍廣場工程品質(zhì)，避免一昧降低工程造價。施工前應(yīng)做好各專業(yè)之間的圖紙會審，避免后期的重復(fù)拆改。2.3.4暖通1）設(shè)計階段設(shè)計與現(xiàn)實招商矛盾點：原設(shè)計一層外街為用戶自設(shè)分體空調(diào)，商鋪實際招商情況，內(nèi)、外街商鋪大部分聯(lián)通并要求使用中央空調(diào)，這樣使原設(shè)計空調(diào)主管路水流速過快；二層、三層商鋪招商時用途改變，使多家商鋪空調(diào)制冷量無法滿足使用要求。風(fēng)管選材為酚醛風(fēng)管，在施工過程中易損壞：由于各專業(yè)管線很多，各單位間成品保護(hù)困難，拼縫、接縫質(zhì)量不便于直觀控制、造成已安裝完成的成品風(fēng)管接口裂縫，雖吊頂隱蔽前已維修并檢測合格，但后期吊頂內(nèi)經(jīng)常上人維修，二次損壞嚴(yán)重，建議后期通風(fēng)、空調(diào)風(fēng)管全部采用鍍鋅鐵皮。專業(yè)內(nèi)與各專業(yè)間會簽審圖把關(guān)不嚴(yán)，專業(yè)間錯漏碰缺問題較多；土建設(shè)計時未考慮風(fēng)井用途或通風(fēng)設(shè)計人員變化。使多處廚房油煙井與新風(fēng)井對流，設(shè)備接線調(diào)試階段，圖紙會審時模糊，未明確節(jié)點。小商家風(fēng)機(jī)盤管送回風(fēng)管引下應(yīng)明確引下高度，尤其是排煙管，大賣場客戶應(yīng)提前招商，盡量減少現(xiàn)場的變更。2）施工階段清單中個別項目漏項或清單特征描述中涵蓋內(nèi)容不全，造成后期爭議問題；總包單位雖有技術(shù)負(fù)責(zé)人或總工，僅主要負(fù)責(zé)處理土建類技術(shù)問題，機(jī)電安裝專業(yè)無技術(shù)統(tǒng)一負(fù)責(zé)人，安裝各專業(yè)問題或施工前不能統(tǒng)一協(xié)調(diào)處理，問題預(yù)控性力量薄弱，對甲方分包單位技術(shù)協(xié)調(diào)未盡到相應(yīng)責(zé)任；消防分包單位總體技術(shù)力量相對較弱，對工程整體質(zhì)量要求意識不強(qiáng)。在選擇施工單位時，要求施工單位對投標(biāo)圖紙吃透，不要有漏項，盡量減少現(xiàn)場的簽證。3）與商業(yè)配合階段一層原設(shè)計沿街商鋪為分體空調(diào)，根據(jù)招商要求沿街商鋪增加大量風(fēng)機(jī)盤管及相應(yīng)管線；公共走道空調(diào)調(diào)整位置滿足經(jīng)營需要；招商原因使業(yè)態(tài)變更增加末端設(shè)備建議：原設(shè)計回風(fēng)箱由設(shè)備自帶，集團(tuán)采購空調(diào)設(shè)備時因回風(fēng)箱價高，要求施工單位加工，建議商鋪無吊頂風(fēng)機(jī)盤管不再安裝回風(fēng)箱。（需施工前商業(yè)提供商鋪裝修圖紙）從施工圖的出圖深度、圖紙完整性、細(xì)部節(jié)點做法，專業(yè)間的錯、漏、碰、缺問題等方面，設(shè)計院需加強(qiáng)施工圖的整體質(zhì)量。商業(yè)公司盡可能減少大的商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)整，盡量做到規(guī)劃與設(shè)計一步到位、或改造變更盡早實施，降低施工變更及現(xiàn)場修改。2.3.5電氣1）設(shè)計階段寶龍商業(yè)MALL商鋪對外租賃，商業(yè)變電站由商業(yè)公司管理，為保證商業(yè)公司能夠按時收取電費，小商鋪、室外廣告設(shè)預(yù)付費電表（單獨的收費系統(tǒng)）。KFC、必勝客、味千拉面等主力店商鋪用電量大，一般有變電站單獨引電纜至商鋪配電箱（配電箱多為商家自己采購），建議在上述主力店商鋪對應(yīng)的低壓出線柜上安裝用于計量的多功能儀表。用電負(fù)荷計算過于保守，部分電纜規(guī)格偏大；如Mall大中庭預(yù)留電源作為娛樂活動用電，設(shè)計用量達(dá)500KW以上。電氣橋架規(guī)格選型偏小，無法容納下多根電纜，目前現(xiàn)場有多處橋架蓋板無法封閉。廈門合道院負(fù)責(zé)MALL電氣總設(shè)計，人防院負(fù)責(zé)地下人防區(qū)域電氣設(shè)計，青島電力設(shè)計院根據(jù)合道院低壓干線圖紙進(jìn)行變電站高低壓設(shè)計，裝飾單位在合道院設(shè)計的基礎(chǔ)上進(jìn)行裝修電氣設(shè)計，其他夜景照明、導(dǎo)師照明、室內(nèi)廣告、活動電源、LED等都需要在合道院圖紙基礎(chǔ)上進(jìn)行電氣設(shè)計。合道院設(shè)計圖紙在先，預(yù)留的電量不一定能滿足后期圖紙的電量要求，電氣工程師在拿到后期圖紙時首先就要核對原來預(yù)留電量、配電箱位置能不能滿足要求。采購配電箱、電纜之前要確保配電系統(tǒng)的完善，如裝修、夜景照明等圖紙不全，做好電量預(yù)留。C區(qū)MALL4個變電站，其中超市變電站、3#變電站面積較小，合道院在變電站預(yù)留時，只是示意圖進(jìn)行預(yù)留，沒有考慮高低壓柜的具體尺寸，高低壓柜無法排放。4#變電站與商業(yè)水泵房緊挨著，土建預(yù)留集水坑位置不準(zhǔn)，集水坑一部分在變電室里面，遇到潛污泵斷電的時候，水很容易灌進(jìn)變壓器，非常危險。變壓器（2000KVA）、高低壓柜凈標(biāo)高為2.2米，高低壓柜鼻子0.1米，變壓器基礎(chǔ)墊木0.1米，變電室的門凈標(biāo)高要2.4米以上。2）施工階段合同招投標(biāo)周期過短，甲方合同清單制作與圖紙對比缺漏項過多，施工單位投標(biāo)過程又未做詳細(xì)核對，中標(biāo)后在施工合同執(zhí)行過程中造成大量爭議，造成甲方現(xiàn)場管理人員需耗費大量精力去協(xié)調(diào)處理缺漏項目的施工落實工作，同時也產(chǎn)生圖紙項目的大量簽證。另外我司商業(yè)項目比重較大，設(shè)計變更較多，固定總價方式難以進(jìn)行成本控制且操作過于繁瑣，建議以后工程采用固定單價、實決實算方式。集團(tuán)甲定乙供材料政策過于僵化，部分主材為市場非常見品牌材料，采購困難且價位較高，后續(xù)服務(wù)跟不上，施工單位抵觸情緒較大，一旦出現(xiàn)問題容易推諉扯皮，現(xiàn)場管理難度較大。另外品牌指定單一，會形成壟斷，導(dǎo)致供貸安裝非常不及時，如：江南電纜、電梯等。3）與商業(yè)配合階段根據(jù)集團(tuán)確定的業(yè)態(tài)分布圖，一次設(shè)計院合道完成了MAIL電氣系統(tǒng)整體設(shè)計，現(xiàn)場施工安排也完全根據(jù)圖紙實施。開業(yè)前期工程搶攻階段，商業(yè)公司根據(jù)實際招商情況提出了部分業(yè)態(tài)調(diào)整要求，特別是部分普通商鋪改餐飲、小商鋪重新進(jìn)行拆分及合并，要求相關(guān)配電進(jìn)行同步調(diào)整。配電調(diào)整涉及到商鋪戶箱上端各級配電箱柜容量及元器件配置、電纜規(guī)格選型的系統(tǒng)性變化，甚至影響到變壓器容量是否超標(biāo)，調(diào)整方案內(nèi)容非常繁瑣。因開業(yè)時間緊迫，這些調(diào)整僅通過集團(tuán)審批立項，調(diào)整要求來不及傳遞設(shè)計院進(jìn)行系統(tǒng)化設(shè)計形成具體方案，大部分調(diào)整方案由地產(chǎn)及商業(yè)公司現(xiàn)場確定并實施，科學(xué)合理性及運行安全性有待商榷。建議：建議集團(tuán)延緩項目開發(fā)周期，加強(qiáng)前期規(guī)劃設(shè)計，圖紙會審，招投標(biāo)過程的精細(xì)化管理。完善各級工作部門溝通協(xié)調(diào)，減少錯漏碰缺，降低現(xiàn)場管理后期實施難度。商業(yè)項目招商定位要明晰，已確定好的圖紙方案要避免大量變更改造。2.3.6弱電寶信弱電圖紙必須在一次設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行，并負(fù)責(zé)一次設(shè)計補(bǔ)漏，另外設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)盡量與一次設(shè)計同步，室外電線管不要使用焊接鐵管，盡量用鍍鋅鋼管。戶內(nèi)弱電箱至插座線管可以使用PVC線管，PVC線管具有成本低、施工速度快、不容易腐蝕等特點2.3.7室外景觀專業(yè)1）設(shè)計階段作為商業(yè)廣場，大面積的設(shè)計燒結(jié)磚鋪裝，降低了品質(zhì)；石材鋪裝圖案過于花哨，使得石材規(guī)格零碎，完成后給人產(chǎn)生雜亂的感覺；碎拼鋪裝不宜于大面積使用于商業(yè)廣場，效果不好，多用于休閑園路及小空間；靠近市政道路的人行道未考慮盲道，后期圖紙調(diào)整時將其考慮。鋪裝基層設(shè)計采用3:7灰土穩(wěn)定層，即墨作為拆遷項目，土質(zhì)較差不適用于灰土的拌和，且灰土養(yǎng)護(hù)周期長，不利搶工。整個廣場消防車道在鋪裝面層上無明顯區(qū)分，待鋪裝完成后無法識別消防車道位置。豎向設(shè)計中部分與現(xiàn)場不符，對于坡度較大的地方，未做細(xì)節(jié)上的考慮及處理。綠化設(shè)計中未考慮到地下車庫頂板處覆土較淺，仍設(shè)計大規(guī)格樹種，且即墨地處北方，由南方設(shè)計院進(jìn)行景觀設(shè)計，由于其對北方園林植物習(xí)性的不了解，造成了植物品種的選擇及配置不合理。2）施工階段廣場鋪裝經(jīng)優(yōu)化，在增加少量成本的前提下，將燒結(jié)磚改為石材，大幅提升品質(zhì)。施工過程中，總包場地不能及時移交，使室外地下管網(wǎng)不能成系統(tǒng)的完成，以至于砼的澆筑及鋪裝不能按部就班的大面積展開，只能分段進(jìn)行，且鋪裝過程中甲供石材不能及時進(jìn)場，從而導(dǎo)致了窩工現(xiàn)象，使施工單位產(chǎn)生了很大的抵觸心理；由于mall開業(yè)前，各專業(yè)均在搶工，交叉施工現(xiàn)象嚴(yán)重，鋪裝剛完成后，即被施工車輛碾壓，且當(dāng)時即墨氣溫較低，尤其是后期達(dá)到-5℃以下，砂漿受凍嚴(yán)重，致使來年開春后返工現(xiàn)象嚴(yán)重。3）與商業(yè)公司配合階段商業(yè)公司在開業(yè)前未對各商家運貨車輛進(jìn)行正確引導(dǎo)和管理，在鋪裝剛完成后砂漿還未達(dá)到凝固期，就大量開到鋪裝上來，對鋪裝石材破壞較大。在小商鋪進(jìn)場裝修時，未給商家指定垃圾堆放點，使商家裝修后的垃圾在廣場上到處堆放，使景觀施工單位在清理廣場時與商家多次發(fā)生沖突。建議：景觀設(shè)計選擇當(dāng)?shù)卦O(shè)計院進(jìn)行設(shè)計，以便根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂驐l件選擇更適宜的植物品種進(jìn)行配植，也便于及時溝通及服務(wù)項目。2）景觀施工單位宜選用當(dāng)?shù)鼐邔嵙@林公司施工，在施工過程中具有得天獨厚的本地優(yōu)勢。3工程質(zhì)量3.1工程質(zhì)量概述即墨項目主體結(jié)構(gòu)、砌體及屋面和地下室耐磨地坪質(zhì)量一般，沒有體現(xiàn)出總包特級資質(zhì)的水平；暖通工程質(zhì)量尚可，但裝飾施工質(zhì)量和管理較差，與我司要求的品質(zhì)有較大差距；消防工程的質(zhì)量較差，開業(yè)已經(jīng)5個月還有漏水的部位；弱電的施工質(zhì)量評價不錯；室外廣場因冬季開業(yè)搶工，基層處理粗糙，局部出現(xiàn)沉降及面磚、石材開裂現(xiàn)象，后期已整改完成?，F(xiàn)場使用建筑材料，監(jiān)理都已取樣，復(fù)試結(jié)果合格。部分消防檢測產(chǎn)品由市消防支隊封樣檢測合格，質(zhì)保資料齊全。所有安裝設(shè)備經(jīng)過調(diào)試檢測，運行正常。綜上所述，即墨項目的工程質(zhì)量合格。3.2工程質(zhì)量問題匯總由于Mall的施工單位較多，內(nèi)容復(fù)雜，以其為例進(jìn)行說明：1）建筑因搶工造成部分樓板有裂縫的情況。MALL地下室耐磨地坪起砂。MALL結(jié)構(gòu)加固和改造的部位漏水。住宅屋面防水卷材上返高度不夠且卷材裸露無保護(hù)。MALL屋面部分伸縮縫油膏嵌縫不到位，局部找平層開裂、起殼。2）機(jī)電安裝MALL預(yù)埋管、橋架、線槽施工，普遍存在忽視穿越建筑變形縫時的變形補(bǔ)償問題。穿屋面電氣導(dǎo)管高出屋面長度不夠，管口未做防水（露天）、防蟲密封（入箱柜電氣導(dǎo)管）。吊頂內(nèi)母線橋與消防管道距離太近，且在其上方，存在安全隱患?？刂乒穸闻渚€凌亂，控制柜箱門上操作指示元件沒有銘牌，不利操作維修安全。MALL封閉式橋架的封蓋缺失、變形較大外觀較差；MALL金屬橋架鍍鋅連接螺栓、螺母嚴(yán)重銹蝕問題；MALL遺漏接地跨接線或跨接線安裝存在不方便觀察、維修更換的問題；電氣橋架、暖通管道（水管、風(fēng)管）等安裝專業(yè)管道穿墻、穿防火分區(qū)、管道井樓板等，防火、防水燈封堵不符規(guī)范要求。大電流電纜終端壓接面不平，接觸不實，接觸電阻大，容易造成溫升過高而燒壞開關(guān)元件、破壞終端處電纜絕緣等，造成運行事故，存在火災(zāi)隱患。管道穿建筑變形縫處不設(shè)置變形補(bǔ)償現(xiàn)象較多，存在建筑變形應(yīng)力剪短、拉斷管道的隱患。大截面鍍鋅鐵皮風(fēng)管加固措施不到位，導(dǎo)致風(fēng)管安裝后平整度超出規(guī)范要求甚至嚴(yán)重變形，變形力影響法蘭密封，存在漏風(fēng)隱患。風(fēng)管與防排煙風(fēng)機(jī)、補(bǔ)風(fēng)機(jī)的軟連接不對中，扭曲嚴(yán)重甚至拉裂。影響軟連接使用壽命，存在漏風(fēng)隱患，無法達(dá)到設(shè)計功能。防排煙風(fēng)閥、防火閥等沒有設(shè)置獨立吊支架，重量作用在風(fēng)機(jī)法蘭上，長期會導(dǎo)致法蘭變形和漏風(fēng)。弱電專業(yè)輸入、輸出模塊隨意放置在聯(lián)動設(shè)備（防火閥、控制柜），不進(jìn)行任何固定；或安裝在設(shè)備機(jī)房墻面，沒有任何防水性能，不符規(guī)范要求。弱電專業(yè)管線隨意與其它安裝專業(yè)共架敷設(shè)。消火栓箱卷盤安裝位置左右方向顛倒，導(dǎo)致進(jìn)水橡膠管形成死彎，水槍無法射水或射水壓力嚴(yán)重不足。3）內(nèi)裝修公共區(qū)域吊頂交叉施工作業(yè)較多，踩踏導(dǎo)致的裂縫較多；MALL內(nèi)地面面磚破損，面磚縫隙過大；MALL商鋪門的地彈簧蓋板起翹造成玻璃門開啟困難。寶龍龍麥KTV已有多家開業(yè)，本應(yīng)該有一套完整和標(biāo)準(zhǔn)的圖紙。但即墨龍麥KTV在裝修搶工期間，設(shè)計院在圖紙會審前后下發(fā)了4次改版圖紙，但仍有部分節(jié)點圖與平面圖不符，規(guī)格尺寸標(biāo)注不清楚，造成現(xiàn)場施工困難。4）外裝修MALL外立面石材色差較大。因石材為甲供，且未能按施工方的供貨計劃供貨，造成施工進(jìn)度和工程質(zhì)量問題相互推諉。MALL廣告位尺寸過大，且采用內(nèi)打燈，廣告畫布強(qiáng)度不夠（500D），造成廣告布被風(fēng)吹掉；建議室外廣告盡量采用外打燈。MALL幕墻及門窗打膠質(zhì)量粗糙，觀感差且存在滲漏水現(xiàn)象。5)室外園林景觀方面室外鋪裝基層因市政配套管道（如熱力、燃?xì)?、自來水屬于壟斷企業(yè)），回填質(zhì)量難以控制，致使時間久后出現(xiàn)沉降；大苗木設(shè)計規(guī)格較大，難以保證全冠移植，且由于施工單位開春后養(yǎng)護(hù)管理不到位，枯枝較多；因工程款問題，小灌木拖到現(xiàn)在才進(jìn)行栽植，溫度較高，短時間無法達(dá)到茂盛期，且受市場價格影響，規(guī)格達(dá)不到設(shè)計要求；室外地面鋪裝石材平整度差，缺棱掉角，留縫不均勻；6)安全文明施工預(yù)留洞、樓梯臨口部位未設(shè)置安全警示牌，未設(shè)置安全防護(hù)網(wǎng)；MALL裝修期間現(xiàn)場安全文明施工未進(jìn)行有效組織，材料堆放隨便，施工垃圾未及時清理，無防火措施，有隨意吸煙的現(xiàn)象；施工單位工人宿舍亂拉電線，違章使用電器；電焊作業(yè)未辦理動火證，未設(shè)置接火盆，火星四濺。3.3工程質(zhì)量問題原因分析1）質(zhì)量意識弱由于即墨項目開發(fā)過程工期緊，任務(wù)重，項目公司將工作重點放在搶工期、保開業(yè)上，因此造成在很多施工分項展開前未進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的審圖交底，施工過程中檢查把關(guān)不嚴(yán)，少數(shù)工序倒置。為搶工期，很多需要整改的問題未落實。并且施工單位、監(jiān)理單位對質(zhì)量問題缺乏重視，質(zhì)量檢查和質(zhì)量整改會議流于形式和過場。施工單位質(zhì)量意識薄弱，他們往往會以投標(biāo)價格太低，無法保證工程質(zhì)量為由，降低工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。2）人員組織機(jī)構(gòu)不合格施工單位和監(jiān)理單位有經(jīng)驗的管理人員就只有幾個，由于建筑業(yè)發(fā)展的速度過快，人員沒有形成梯隊式的建設(shè)。新畢業(yè)的大學(xué)生沒有經(jīng)過實習(xí)、培養(yǎng)的階段就被安排主管工作，經(jīng)驗、素質(zhì)和能力都不符合大型建筑的要求。個別施工單位的質(zhì)監(jiān)、安全等部門沒有設(shè)置，有的設(shè)置了，也形同虛設(shè)。3）施工無方案，技術(shù)交底不到位地產(chǎn)公司對施工單位的施工組織方案未進(jìn)行詳細(xì)審查，或者審查走形式。未對方案中的施工工藝進(jìn)行仔細(xì)推敲，對影響質(zhì)量的的施工工藝未對施工單位技術(shù)人員進(jìn)行交底。工法樣板停留在參觀的層面，沒有要求或者監(jiān)督施工單位按照工法樣板和質(zhì)量通病防治的要求進(jìn)行工人交底，沒有執(zhí)行好樣板先行制度。4) 設(shè)計考慮不足，導(dǎo)致質(zhì)量功能缺陷很多工程質(zhì)量問題由于方案設(shè)計和施工圖設(shè)計階段未考慮，導(dǎo)致后期在施工過程中出現(xiàn)質(zhì)量問題。5) 過程控制不到位甲方人員和監(jiān)理人員未做好過程控制，及時糾正質(zhì)量問題，往往是木已成舟、鐵板釘釘?shù)臅r候才發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，此時的處理就比較被動，由于a、返工需要產(chǎn)生費用；b、施工班組的積極性差，不愿意做返工的工作；c、甲方由于進(jìn)度的考慮往往放松質(zhì)量的要求等原因，所以導(dǎo)致施工成形后表觀質(zhì)量差、施工質(zhì)量粗糙、功能不能滿足。例如：鋪裝石材平整度差等問題發(fā)現(xiàn)問題過晚，整改的最佳時機(jī)已過。6) 商業(yè)業(yè)態(tài)改變MALL在后期招商時改變招商業(yè)態(tài)，原非餐飲業(yè)態(tài)改為餐飲業(yè)態(tài)，需要增加排油煙井道。此時屋面防水已經(jīng)施工完畢，樓板需要開洞，破壞原有防水體系。7）工期緊，交叉施工影響MALL在內(nèi)裝飾工程施工期間，由于時間短，工程量大，交叉施工普遍、成品保護(hù)非常困難，導(dǎo)致內(nèi)裝質(zhì)量較粗糙，面磚的破損較嚴(yán)重。3.4提升產(chǎn)品質(zhì)量建議及措施1) 各級參建人員均必須提高質(zhì)量意識，以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求進(jìn)行工程施工和管理。2) 各施工單位必須派出合格的項目管理團(tuán)隊及合格勞務(wù)人員進(jìn)行工程施工。招投標(biāo)過程中應(yīng)重點關(guān)注審核項目管理團(tuán)隊質(zhì)檢人員數(shù)量和質(zhì)量。3) 各施工單位必須編制出嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、符合計劃要求的施工組織設(shè)計、施工方案，施工中必須按審批的施工方案措施執(zhí)行。4) 各施工單位需加強(qiáng)質(zhì)量管理體系建設(shè)，保證人員質(zhì)量數(shù)量滿足，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢制”即：自檢、互檢、專檢制度落實。5) 地產(chǎn)公司須加強(qiáng)設(shè)計管控工作，施工前必須組織審圖工作；各施工單位須進(jìn)行設(shè)計深化及提出合理化建議。6) 地產(chǎn)公司須加強(qiáng)進(jìn)場材料設(shè)備的驗收工作，保證符合封樣、合同及規(guī)范要求。地產(chǎn)公司成本部經(jīng)理、工程副總必須在材料驗收單上簽字。集團(tuán)月度檢查時，除對實體質(zhì)量進(jìn)行檢查外，也應(yīng)加強(qiáng)對重要材料的抽檢工作。7) 地產(chǎn)公司須組織施工單位完成施工樣板，樣板經(jīng)相關(guān)程序驗收合格后方可進(jìn)行大面積施工。對于涉及到外立面、景觀等施工樣板須上報集團(tuán)技術(shù)部門確認(rèn)后方可予以施工。8) 集團(tuán)層面梳理過往項目出現(xiàn)的質(zhì)量問題形成質(zhì)量培訓(xùn)資料，定期組織對地產(chǎn)公司工程人員的培訓(xùn)工作，并進(jìn)行質(zhì)量考試提高地產(chǎn)公司工程人員的質(zhì)量管理水平。9) 目前寶龍的標(biāo)準(zhǔn)工期偏緊，建議工期適當(dāng)延長，使工期更加合理，保證各施工工序施工時間。10) 集團(tuán)制定質(zhì)量獎勵和懲罰措施，加大地產(chǎn)公司對質(zhì)量管理不作為的成本。4建設(shè)進(jìn)度4.1MALL計劃執(zhí)行情況對比項目計劃完成時間實際完成時間偏差計劃執(zhí)行偏差分析總包開工2010-3-12010-3-10正負(fù)零2010-8-312010-10-31601.柱網(wǎng)間距設(shè)計未按照寶龍標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，導(dǎo)致施工時圖紙調(diào)整，延誤1個月時間；2.地產(chǎn)公司原總工對當(dāng)?shù)厝朔酪罅私獠粔?，?dǎo)致原設(shè)計1萬平米人防面積后調(diào)整至近5萬平米，圖紙修改延誤工期1個多月；3.樂購工程條件與圖紙設(shè)計不一致，導(dǎo)致施工過程中圖紙修改。主體封頂2010-12-312011-5-311511.主力店（樂購、星美影院）工程條件提供滯后或與圖紙設(shè)計不一致，導(dǎo)致現(xiàn)場一直沒有完整的施工圖紙，很長一段時間是白圖施工，影響了施工單位的有序施工組織；2.總包單位因圖紙問題無法組織有序施工，導(dǎo)致勞動力在2011年之前一直不足，在2011年與總包簽訂封頂搶工協(xié)議后，得到明顯改善。外裝修工程2011-8-312011-12-151661.外立面圖紙深度不夠，外立面廣告位和LED圖紙?zhí)峁┓浅螅?.甲供石材供應(yīng)滯后，外立面甲供石材色差大，造成石材返工多。。3.外立面施工單位勞動力不足，玻璃、型材、鋁百葉等材料下單訂貨滯后，外立面施工速度緩慢。內(nèi)裝修工程2011-6-302011-12-101631.機(jī)電圖紙和裝修圖紙設(shè)計深度不夠，施工過程中造成大量變更。2.消防圖紙審查通過時間晚，造成公共區(qū)域大量的改造。3.施工過程中互相扯皮，造成現(xiàn)場勞動力不足，嚴(yán)重影響現(xiàn)場進(jìn)度。4.百貨、龍麥KTV、電玩全部分包給東亞，東亞的管理和技術(shù)能力有限，最后造成龍麥KTV未按時開業(yè)。5.商業(yè)的商戶落位時間非常晚，造成大量的隔墻拆改。室外景觀工程2011-8-312012-12-20Mall北側(cè)、西側(cè)、東側(cè)開業(yè)范圍完成171總包場地移交時間過晚，導(dǎo)致室外管線7月底才動工，mall主次入口外腳手架11月底才全部拆除。開業(yè)2011-9-302011-12-2485綜合以上原因，造成了開業(yè)的推遲。4.7計劃執(zhí)行偏差原因總結(jié)強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊，保證了開業(yè)從商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)特點和集團(tuán)多個MALL的開業(yè)總結(jié)來看，在主體施工階段，圖紙變更少，總包配合好，施工速度快，這在其他項目中得到了充分體現(xiàn)，但在即墨項目，從地下室施工開始，就因圖紙問題導(dǎo)致工期延誤，同樣在封頂后進(jìn)入機(jī)電安裝和精裝修過程中，圖紙問題，工序交叉問題，配合問題，商務(wù)問題，招商問題等都一一的暴露出來的情況下，項目團(tuán)隊通過積極溝通，預(yù)見性的考慮，克服了外部電力、市政供暖不到位的巨大困難，內(nèi)外裝修工程的實際工期僅比計劃工期延誤10多天，保證了開業(yè)的如期進(jìn)行?？偝邪鼏挝豢偘芾砣蔽粡募瘓F(tuán)多個MALL的總包管理來看，都存在總包管理缺位。對于即墨項目來說，總包單位只承擔(dān)土建施工和水電安裝工程，精裝修、消防、暖通工程都是甲指分包，雖在合同中明確總包的管理責(zé)任，但實際上只收總包管理費，不履行真正的總包管理職責(zé)，施工中發(fā)生的所有施工問題，綜合協(xié)調(diào)任務(wù)都推到了業(yè)主身上?？偘芾淼娜蔽?，導(dǎo)致工期延誤責(zé)任不清，責(zé)任追究不到具體單位。施工圖紙問題施工圖紙問題屬于集團(tuán)系統(tǒng)性問題，主要表現(xiàn)在幾個方面：深度不夠，不具備可施工性。比如幕墻，鋼結(jié)構(gòu)等，需要二次深化設(shè)計；比如空調(diào)、消防噴淋系統(tǒng)，需要配合裝修進(jìn)行二次設(shè)計；往往總承包合同中，該部分又是固定總價，一旦進(jìn)行深化設(shè)計，施工單位就要求重新報價或是要求增加變更，因商務(wù)談判造成工期延誤?！板e、漏、碰、缺”過多，造成邊施工，邊設(shè)計，邊整改的“三邊”現(xiàn)象，既引起工期增加，又造成成本增加。建筑圖紙、裝修圖紙、景觀圖紙界面不清，造成界面設(shè)計缺失或錯誤。這些問題，因綜合審圖遺漏，往往在臨近開業(yè)時才發(fā)現(xiàn)，施工時已無時間。招商問題招商問題亦屬于集團(tuán)系統(tǒng)性問題。在施工過程中，業(yè)態(tài)定位還在調(diào)整，造成圖紙不停在變更，施工跟隨變更；因進(jìn)場商家工程條件變更，造成已施工部分不斷整改。砸墻、抽線、開洞經(jīng)常是開業(yè)前2~3個月大量要做的工作，這既增加了工程時間，又造成了成本的浪費。建議1）設(shè)計方面考慮將BIM技術(shù)引入設(shè)計階段，解決圖紙深度不夠和“錯、漏、碰、缺”等問題。評估戰(zhàn)略合作設(shè)計院的工作飽和度，審慎的選擇設(shè)計單位和設(shè)計師。根據(jù)深化產(chǎn)品定位集團(tuán)技術(shù)部門給出項目的建造標(biāo)準(zhǔn)，用建造標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)施工圖設(shè)計。對于圖紙深度不夠，增加審圖環(huán)節(jié)并將審圖時間納入計劃進(jìn)行管理。匯總整理MALL建筑、結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水等5個方面的設(shè)計漏項、設(shè)計缺陷，并組織技術(shù)人員或設(shè)計院將其修改，制作一版MALL的標(biāo)準(zhǔn)圖紙，今后其他MALL的設(shè)計可參照此標(biāo)準(zhǔn)圖紙。設(shè)計合同需明確派駐現(xiàn)場設(shè)計師，解決現(xiàn)場發(fā)生的問題，同時應(yīng)加強(qiáng)地產(chǎn)公司技術(shù)部力量。集團(tuán)技術(shù)人員和設(shè)計院主創(chuàng)人員對項目的聯(lián)合巡查（重點在內(nèi)裝、外裝、景觀）應(yīng)不少于4次/年，巡查后需下發(fā)設(shè)計整改單督促地產(chǎn)公司進(jìn)行整改。推行設(shè)計總包管理，并在設(shè)計合同中明確設(shè)計總包管理費用。一次設(shè)計單位對二次設(shè)計單位有協(xié)調(diào)的義務(wù)，集團(tuán)組織好一次設(shè)計單位對二次設(shè)計單位的交底工作。MALL業(yè)態(tài)圖確定之后，商業(yè)盡量按照業(yè)態(tài)圖去招商，應(yīng)避免顛覆性修改（如服飾改餐飲、主力店位置調(diào)換等），減少施工過程中的拆改。2）成本方面總包招標(biāo)及后期合同談判中，要將總包管理責(zé)任具體化，除明確項目經(jīng)理人員外，還要對生產(chǎn)經(jīng)理，技術(shù)負(fù)責(zé)人，商務(wù)經(jīng)理，安全總監(jiān)，資料員，施工員，深化設(shè)計人員等主要人員及素質(zhì)進(jìn)行約定，對項目團(tuán)隊人數(shù)進(jìn)行約定，明確其進(jìn)場時間，人員費用，工作職責(zé)，違約責(zé)任及處罰等合同條款，要真正通過合同條款，讓總包真正履行總包管理責(zé)任?？偘鼏挝徽袠?biāo)項目公司必須全過程中參與，重點審核施工單位的項目經(jīng)理。避免招標(biāo)階段施工單位低價中標(biāo)，對于偏離正常造價水平的清單項目需要求施工單位重點澄清并進(jìn)行承諾?？偘贤m采用總價包干，但須客觀面對由于人工、材料漲價以及清單錯漏項引起的費用增加。對于戰(zhàn)略單位供應(yīng)材料設(shè)備出現(xiàn)問題的時候，地產(chǎn)公司可在當(dāng)?shù)厥袌鰧ふ姨娲a(chǎn)品。施工單位商務(wù)問題地產(chǎn)公司須盡早暴露，給集團(tuán)成本人員解決問題爭取時間。地產(chǎn)公司管理方面重視施工方案的審查工作，重大施工方案須報集團(tuán)備案。重視材料封樣和施工封樣工作，涉及效果的封樣需集團(tuán)技術(shù)確認(rèn)后方可予以施工。對于內(nèi)、外裝修工程地產(chǎn)公司重點跟蹤施工單位材料下單、合同簽訂、排產(chǎn)、到貨時間。安排甲方人員或施工單位材料人員跟蹤到石材廠家，監(jiān)督石材排版工作，挑選石材。重視穿插施工，提前招標(biāo)，現(xiàn)場具備條件須安排施工單位盡早進(jìn)場。項目團(tuán)隊組成合理，專業(yè)搭配要全面，總經(jīng)理、工程副總、總工分工要明確，專業(yè)涵蓋要全面，土建、精裝修、機(jī)電都要有，充分發(fā)揮團(tuán)隊作用，責(zé)任到人。計劃管理方面鑒于目前寶龍開發(fā)水平，修訂寶龍地產(chǎn)開發(fā)周期標(biāo)準(zhǔn)，延長開發(fā)周期。編制計劃“前緊后松”，即預(yù)售之前的計劃安排偏緊，達(dá)到預(yù)售之后的時間節(jié)點偏松，對于交房物業(yè)計劃交房時間比合同交房時間晚10個月。研究總結(jié)寶龍MALL標(biāo)準(zhǔn)化施工流程，通過培訓(xùn)形式進(jìn)行宣導(dǎo)。計劃管理要有前瞻性，影響關(guān)鍵節(jié)點重大問題應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)和預(yù)警。5成本控制5.1目標(biāo)成本和預(yù)計結(jié)算總額比對5.1.1技術(shù)指標(biāo)對比本項目原規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為總建筑面積567702m2，實測總建筑面積604106m2，超36404m2地下：地上配置比13.59%，其中：地上建筑面積531792.2m2，地下建筑面積72314.16m2?？勺馐郾?00%（可租售面積151921.95m2），其中：持有地下車庫面積33230.58m2。5.1.2目標(biāo)成本對比本項目總投資210903.07萬元，已完投資約125798.50萬元，未完投資為85104.57萬元（未完A區(qū)酒店式公寓、C區(qū)商業(yè)街、E區(qū)住宅及底商）。已付款投資111643.32萬元，占總投資的52.94%，占已完產(chǎn)值的89%。目標(biāo)成本：預(yù)計結(jié)算總成本210903.07萬元，控制在原總目標(biāo)成本210903.07萬元內(nèi)。不可預(yù)見費：預(yù)計結(jié)算超出7608.01萬元與原不可預(yù)見費相比尚結(jié)余3403.73萬元（控制在原總目標(biāo)成本210903.07萬元內(nèi)）。單方：建筑單方4023元/m2，租售單方4547元/m2。另，商業(yè)招商、行業(yè)開業(yè)等增加成本3988萬元，主要為：KTV3950m2、百貨15475m2、電玩3610m2，商戶簽約改造或裝修等費用512萬元。詳見附件：目標(biāo)成本對比表、行業(yè)自營項目造價匯總表。5.1.3目標(biāo)成本超支、節(jié)省分析根據(jù)合同規(guī)定人工、水泥、甲供鋼材、NALC板材、MALL屋面保溫、C區(qū)外墻保溫、其它設(shè)計費用、土地出讓金、開發(fā)間接費等本月預(yù)估增加總投資8239.73萬，室外給水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯供貨及安裝、室內(nèi)智能化系統(tǒng)預(yù)估減少投資4836.00萬元，合計增加投資3403.73萬元，即墨項目不可預(yù)見費為7608.01萬元，，尚剩余3403.73萬元。較大差異說明見如下分析：（1）人工費：青建管字〔2011〕20號文件“建筑和安裝工程人工綜合工日單價按56元/綜合工日，裝飾工程人工綜合工日單價按64元/綜合工日”建筑、安裝漲幅36.59%，裝飾漲幅42.22%（2）水泥：P.C32.5水泥，2009年11月信息價280元/噸，2012年3月信息價460元/噸，漲幅64.29%；（3）鋼材：建筑鋼材單價，2009年11月信息價3680元/噸，2012年3月市場價4500元/噸，漲幅22.28%；（4）砼：C30砼單價，2009年11月材價信息價365元/立方米，2012年3月信息價380元/立方米，漲幅4.11%。（5）E區(qū)商業(yè)街、C區(qū)商業(yè)街8個獨棟，獨立基礎(chǔ)部分，墻體采用NALC板，所用材料比蒸壓加氣砼增加造價約203萬。（6）其它設(shè)計費：因目標(biāo)成本中未有龍麥KTV裝飾裝修設(shè)計、10KV配電室設(shè)計、寶萊百貨裝飾裝修設(shè)計、夜景燈光設(shè)計、彩龍游樂城設(shè)計、有線電視配套費等費用，因此本月估值增加此項費用335.26萬元。（7）土地出讓金相較目標(biāo)成本超出1.08萬元。（8）物業(yè)用房、居委會用房相較目標(biāo)成本超出63.4萬元。（9）MALL屋面保溫由B2級調(diào)整至B1級增加64.89萬元。（10）C區(qū)商業(yè)街及MALL外墻保溫由60元/平米調(diào)整至149.89元/平米，增加費用1080.25萬元（11）C區(qū)MALL外幕墻比目標(biāo)成本增加128萬元。（12）電梯供貨及安裝比目標(biāo)成本減少133.08萬元，消防系統(tǒng)比目標(biāo)成本減少1091.61萬元，室內(nèi)智能化系統(tǒng)比目標(biāo)成本減少1348.50萬元。（13）室外給水系統(tǒng)預(yù)計比目標(biāo)成本減少1036.32萬元。（14）園林環(huán)境費預(yù)計比目標(biāo)成本增加66.07萬元（15）開發(fā)間接費相較目標(biāo)成本減少1226.48萬元。5.2成本限額分析本項目在公共部位裝修MALL1200元/m2，定標(biāo)單價1200元/m2；景觀及雨污水目標(biāo)成本415元/m2，定標(biāo)單價384.47元/m2（不含甲供石材），控制在限額內(nèi)，見定標(biāo)評審。行業(yè)裝修、安裝等定標(biāo)平米綜合單價（按套內(nèi)面積計算）：百貨968元/m2，KTV2325元/m2，電玩1025元/m2。5.3建安合同分析本工程共簽訂建安合同167份，合同總額136328.26萬元。項目份數(shù)合同總額預(yù)計變更總額預(yù)計結(jié)算總額非合同總額建安合同合計172136328.2610000137328.262891其中：前期（含設(shè)計）313557.253557.252891其中：主體建安1181170941000118094其中：室外設(shè)施171138511385其中：間接費（含監(jiān)理、咨詢）6572.48已完已結(jié)38份，金額1825.52萬元，未結(jié)128份，金額134126.94萬元。結(jié)算狀態(tài)MALL部分未完結(jié)算已經(jīng)全部列出計劃，預(yù)計2012年12月前完成。5.4設(shè)計變更、現(xiàn)場變更設(shè)計、現(xiàn)場變更：累計329份，其中：已完審批92份，金額8709343.79萬元，待審批237份，金額11544387萬元。結(jié)論與建議：1、設(shè)計前沒有確定目標(biāo)成本，成本控制缺乏依據(jù)；過程中設(shè)計變更失控（很多設(shè)計變更先做后補(bǔ)審批）；結(jié)算爭議處理不當(dāng)，結(jié)算與工程整改銜接協(xié)調(diào)不好。2、事前完善合同條款，樹立進(jìn)場后規(guī)矩，施工單位商務(wù)問題地產(chǎn)公司須盡早暴露，給集團(tuán)成本人員解決問題爭取時間，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)需要明確對合約變更的態(tài)度，防止施工單位進(jìn)場后綁架甲方。3、避免招標(biāo)階段施工單位低價中標(biāo)，對于偏離正常造價水平的清單項目需要求施工單位重點澄清并進(jìn)行承諾。4、加強(qiáng)對戰(zhàn)略合作單位的篩選與淘汰，戰(zhàn)略合作除了具備“價低下訂單快”外，還要“關(guān)注服務(wù)的成分”，并在戰(zhàn)略合同洽談時采取相應(yīng)措施或約定。對于戰(zhàn)略單位供應(yīng)材料設(shè)備出現(xiàn)問題的時候，地產(chǎn)公司可在當(dāng)?shù)厥袌鰧ふ姨娲a(chǎn)品。5、對設(shè)計單位出圖時間、出圖質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格管控，否則將直接影響成本、定價、下單、現(xiàn)場進(jìn)度質(zhì)量。6、選擇有責(zé)任心、專業(yè)的消防施工單位，解決對開業(yè)影響最大的消防工程的施工、驗收問題。7、營銷類招標(biāo)讓成本部參與不合理，通常項目的成本人員都是學(xué)土建、安裝專業(yè)的，對營銷部需要的公司根本就不熟悉，且營銷類的招標(biāo)通常會出現(xiàn)：好的單位報價高，不好的單位報價低，從成本的角度想選擇價低的單位，但從營銷的角度要選擇名氣大的單位（這種單位報價都高），成本在整個過程中參與的意義不大。而且很多營銷類的活動報價，是沒有詢價依據(jù)的，好的單位的報價也沒什么談判的空間，建議營銷類的招標(biāo)由營銷自行負(fù)責(zé)。8、集團(tuán)要求將每一份合同臺賬及變更簽證、甲供材供貨明細(xì)都及時錄入到網(wǎng)上的“合同臺賬”內(nèi)，殊不知，此操作非常麻煩，若僅簡單錄入一份合同，這還比較容易，但寶龍的合同內(nèi)有大量的甲供材料，如鋼筋、電纜、潔具等等，每批次的進(jìn)貨均需按臺賬要求的格式錄入到臺賬內(nèi)（不能復(fù)制、不能粘貼），這個工作是非常巨大的，鋼筋電纜每個月都會分不同的型號規(guī)格進(jìn)很多，每次錄入都要花很長很長時間，而且稍不注意就有錄錯的危險。建議甲供材料不建議在網(wǎng)上錄入，若必須要網(wǎng)上錄入，請增加“復(fù)制、粘貼”的功能，項目成本可自己在EXCEL表格上調(diào)整格式后，直接復(fù)制到合同臺賬上。6營銷6.1營銷策略6.1.1推案時機(jī)基于2009年國家擴(kuò)大內(nèi)需、增加投資拉動產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、銀行擴(kuò)大信貸等政策的良好助力，即墨項目一期獲得了良好的銷售時機(jī)。6.1.2推售步驟銷售周期：2010年10月-至今，時間現(xiàn)計20個月。基本符合先期計劃推盤時間。推售策略：“小步快跑、頻繁推出”。結(jié)合工程進(jìn)度及取得證件的時間結(jié)合當(dāng)?shù)?、10月傳統(tǒng)銷售旺季特點。推售時間：推盤節(jié)奏歷次開盤總結(jié)：樓號開盤時間開盤亮點及不足C區(qū)9/10/11/12號樓2010.10.31/2010.11.20蓄客時間充足，產(chǎn)品線豐富，戶型搭配合理，前期大部分因樓層原因未夠客戶在后期開盤新品中基本成交，減少了客戶的流失。E區(qū)3號樓2011.03.26開盤表價6004元/平，蓄客相對不足，開盤1個月內(nèi)成交14%，單價超出市場預(yù)期，定價與C區(qū)比高500~700元（C區(qū)均價為5300~5500元，且為100平以下占比70%），未考慮到E區(qū)戶型大，且采光不如C區(qū)，開盤當(dāng)月銷售14%。E區(qū)5號樓2011.06.24分單元銷售，1單元先開，標(biāo)價5610元/平，比3號樓單價下調(diào)5~7%，且5#樓采光好過3#樓，3#樓未成交客戶很多擠壓至5#樓，后因媒體曝光，2單元不到1個月加開，效果一般，5#開盤當(dāng)月成交44%。E區(qū)6號樓2011.09.24表價5610元/平，采取5%團(tuán)購政策，價格又比5號樓再降5%，得益于橄欖型層差定價方式，6#去化較為理想，開盤當(dāng)月銷售44%。E區(qū)2號樓2011.11.23表價5579元/平,此時市場已全面轉(zhuǎn)冷，以3707起價為宣傳由頭，但主要均價范圍均在5000左右，與市場宣傳起價出現(xiàn)較大偏差，開盤VIP辦理及開盤當(dāng)天客戶逼定也出現(xiàn)問題，開盤當(dāng)月銷售10%E區(qū)4號樓2012.03.24表價5901元/平,青島市場普打價格牌，此次定價稍高于2#樓，由于市場原因及蓄客不足，銷售一般，4#樓144戶型為E區(qū)所有開盤中去化率最高的一次開盤，且通過拉高125平戶型定價，擠壓其他樓座成交，開盤當(dāng)月銷售29%C區(qū)商業(yè)街2010-11-202011-4-2小面積商鋪受市場追捧，200萬以上大面積商鋪因總價高，客群少，目前處于滯銷狀態(tài)。表：產(chǎn)品詳細(xì)推案時間及銷售情況區(qū)域類型樓棟名稱總銷累計銷售銷售比例套數(shù)建筑面積均價總價套數(shù)建筑面積金額按套數(shù)A棟小計14265388976724134420000000%E區(qū)國際社區(qū)住宅1號樓18025,319.406,351.21160,808,704.000000%2號樓27837,745.335,438.47205,276,918.00597,708.9737,452,452.0021%3號樓29138,838.155,752.48223,415,735.0012014,989.0475,262,436.0041%4號樓18025,146.605,874.66147,727,747.00415,737.0930,937,861.0034%5號樓18525,161.925,572.13140,205,520.0011114,706.4678,530,107.0060%6號樓29138,375.775,296.84203,270,412.0014117,805.7885,699,393.0048%小計140519058710807050364726094730788224941%2號樓底商5928.3515,856.2914,720,188.00159.201,387,686.000%3號樓底商143,011.3513,666.5841,154,869.005864.7112,806,162.0036%4號樓底商61,491.4816,509.2624,623,224.002430.246,744,002.0033%5號樓底商112,201.0813,092.9728,818,672.0081,596.8819,880,436.0073%6號樓底商122,720.6712,046.4132,774,298.003368.426,526,401.0025%小計48103531420912511933194734468740%七棟小樓小計3651361317567667117地下車位518.007,260.0042,810,000.00E區(qū)小計2,007213,3361,333,273,40464,267355,226,936C區(qū)城市廣場住宅9、10號樓38840,013.295,349.34216,313,003.0037838,881.32209,237,028.0097%11號樓33234,478.075,552.56191,441,423.0031332,157.58176,951,191.0094%12號樓565,490.105,520.5230,308,200.00565,490.1030,308,200.00100%小計77679,981438,062,6267477652941649641996%商業(yè)1號樓155,962.4213,619.6181,205,841.0082,125.2521,528,066.0053%2號樓172,410.4713,129.4731,648,204.00172,410.4731,648,204.00100%3號樓203,152.7012,931.3840,768,759.0013637.9510,091,216.0065%4-10號樓10722,834.0012,663.89289,167,310.008913,708.00187,496,932.0083%11號樓底商173,569.5912,090.4243,157,834.00112,135.3526,588,252.0065%12號樓底商243,732.9411,595.5343,285,422.00201,471.1818,566,034.0083%小計20041,662529,233,3701582248829591870479%其他非人防區(qū)地下停車位人防區(qū)地下停車位1431,818.965,516.8910,035,000.00小計1431,8195,51710,035,000C區(qū)小計1,119123,463977,330,99699,017712,415,123地面停車位合計4,552390,6887,6722,724,046,400163,2841,067,642,05939%6.1.3整體營銷策略推廣渠道，推廣方式推廣渠道，推廣方式以地段，配套、學(xué)區(qū)、景觀、生活中心為賣點；住宅商業(yè)，交叉推盤體驗式銷售方法小步快跑、頻繁推出常規(guī)性營銷手段直銷為主、派單、短信、夾報相結(jié)合的方式，老帶新活動……推廣思路營銷手段渠道推廣渠道拓展推廣思路：以地段為主要賣點，突出市中心、商業(yè)中心、生活中心的成熟配套生活方式，吸引改善性需求及剛需客戶群；中期加強(qiáng)市政配套等賣點，通過項目優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源、醫(yī)療資源、商業(yè)資源、交通資源促進(jìn)成交；后期在前期賣點基礎(chǔ)上加強(qiáng)項目景觀優(yōu)勢的宣傳推廣，以“濱河雙景觀豪宅”為主訴求點，強(qiáng)化項目樓王概念。再賣樓盤—再做產(chǎn)品—再做企業(yè)形象推廣期：訴求主題：寶龍集團(tuán)――集團(tuán)實力；品牌實踐；寶龍城市廣場――60萬㎡城中心；一站式消費，業(yè)態(tài)功能分布、物業(yè)形態(tài)；推廣渠道：活動宣導(dǎo)；戶外媒介；主流媒體軟文；電視、廣播等夾報、短信、派單、下鄉(xiāng)巡演、直銷等多種方式相結(jié)合。產(chǎn)品導(dǎo)入期：訴求主題：通過成本論、價值論，抄底論引導(dǎo)客戶；寶龍城市廣場戰(zhàn)略商家聯(lián)盟高調(diào)入駐；與零售500強(qiáng)攜手共贏財富…推廣渠道：戶外媒介；主流媒體軟文；網(wǎng)絡(luò)炒作；硬廣；活動等（大客戶招商簽約等）夾報、短信、直銷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演、派單；產(chǎn)品熱銷期：訴求主題：各階段產(chǎn)品熱銷信息；各類商家入駐信息；推廣渠道：戶外媒介；主流媒體軟文；網(wǎng)絡(luò)炒作；硬廣；活動等營銷手段針對即墨客戶群相對較為集中的特點，利用項目老客戶豐富資源進(jìn)行挖掘銷售，具體如下：老帶新：充分老客戶資源進(jìn)行老帶新獎勵推廣，鼓勵老帶新成交。VIP卡客戶梳理：利用“寶龍會”“VIP卡”統(tǒng)一蓄客、集中開盤、通過現(xiàn)場的人氣快速的集中去化。鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演：利用各鄉(xiāng)鎮(zhèn)趕集的時間，進(jìn)行各鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡演，擴(kuò)大項目知名度，充分挖掘鄉(xiāng)鎮(zhèn)潛在客戶群。集中投放：媒體投放上采用“集中爆發(fā)”原則，在新品推盤前后2-3周全方位、立體式集中投放。集中簽約：利用現(xiàn)場合同簽約火爆人氣，進(jìn)行推廣造勢?？蛻艟S護(hù)：過“春節(jié)”“元旦”“端午節(jié)”“中秋節(jié)”對老業(yè)主關(guān)系維護(hù)，擴(kuò)大宣傳，提升項目形象，強(qiáng)化品牌口碑。重點客戶直銷：針對即墨市教育業(yè)各學(xué)校及醫(yī)療業(yè)各醫(yī)院等重點客戶群單位進(jìn)行直接拜訪直銷。“行銷”理念：由傳統(tǒng)的“坐銷”到外縣市進(jìn)行“行銷”（路演及派單）。分波提前認(rèn)購：針對客戶觀望情緒濃厚，根據(jù)客戶意向級別，分波進(jìn)行認(rèn)購，避免互相影響。結(jié)合開業(yè)宣傳：結(jié)合寶龍MALL盛大開業(yè)，進(jìn)行派報夾報等系列宣傳。針對性促銷：結(jié)合快速下滑的市場情況對部分直銷住宅產(chǎn)品及商鋪進(jìn)行針對性促銷。渠道推廣專業(yè)市場關(guān)系營銷由于即墨專業(yè)市場聚集的特殊性，推廣中充分利用專業(yè)市場優(yōu)勢，進(jìn)行入店派發(fā)，并借助原有老客戶，進(jìn)行上門拜訪，并采取老帶新方式，維護(hù)老業(yè)主關(guān)系，促進(jìn)關(guān)系營銷直銷拜訪通過項目高層及各專業(yè)口職員的人脈，對市級機(jī)關(guān)及銀行、稅務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行推介。外展設(shè)點通過已購客戶分析，在相對客戶相對集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（藍(lán)村）設(shè)立外展點。陌生拜訪分派業(yè)務(wù)員攜項目資料到當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位進(jìn)行陌生拜訪，積極進(jìn)行行銷。6.2策劃推廣6.2.1產(chǎn)品核心競爭力舊城改造中心舊城改造中心周邊高尚樓盤眾多老城心改造規(guī)模：即墨第一個城市綜合體景觀：濱河雙景觀豪宅業(yè)態(tài)：多種業(yè)態(tài)互動經(jīng)營商家：世界500強(qiáng)等眾多國內(nèi)外商家加盟交通：國營汽車站、周邊交通到達(dá)性好教育：實驗2小，28中，第一高中模式：最新商業(yè)模式公園：墨河公園區(qū)域產(chǎn)品體系寶龍城市廣場配套6.2.2客戶分析客戶群特征以政府公務(wù)員、事業(yè)單位及企業(yè)的高層人員，及服裝市場和小商品城私營業(yè)主為主，收入水平普遍較高；居住人口以家庭單位為主：作為城中心區(qū)域，居住以改善住房條件為主，因此大部分以家庭為主。年齡階段以35-45歲年齡段為主，大部分為改善性需求；商業(yè)客戶商業(yè)客戶周邊縣市投資客即墨市區(qū)投資客外地在即墨經(jīng)商即墨市區(qū)置業(yè)者外地置業(yè)者產(chǎn)品銷售層面客層住宅客戶有閑錢又偏好投資的公務(wù)員、個體商戶及企業(yè)管理層。公務(wù)員、個體商戶、、金融證券、企事業(yè)單位、外企成交客戶分析：居住區(qū)域累計百分比來客媒體累計百分比即墨市區(qū)5352%半島報44%即墨城東1010%介紹4644%即墨城西1111%圍擋77%即墨城南44%戶外廣告44%即墨城北33%網(wǎng)絡(luò)宣傳11%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)1111%短信77%青島市22%DM1514%青島其他區(qū)域77%路過1615%山東省內(nèi)11%夾報44%山東省外22%合計104合計104購房原因累計百分比職業(yè)累計百分比自用9692%政府機(jī)關(guān)11%投資88%私營業(yè)主7574%合計104企事業(yè)單位1313%需求總價累計百分比外企單外22%50萬以下22%自由職業(yè)33%50-80萬9188%金融22%80-120萬55%醫(yī)生11%120-150萬00%教師11%150萬以上66%軍人11%合計104其他55%意向樓層累計百分比合計1041-3F66%年齡累計百分比4-10F2625%30歲以下2221%11-20F5250%31-40歲5755%21-23F1111%41-50歲2120%23F以上99%51-60歲44%合計104合計104購房需求累計百分比置業(yè)次數(shù)累計百分比住宅9793%首次7067%商鋪33%二次2827%住宅底商44%二次以上66%合計104合計104（2012年數(shù)據(jù)）6.2.3廣告主題SLOGAN：60萬平米國際大都會區(qū)域中心：城市發(fā)展核心位置商業(yè)中心：即墨首個一站式商業(yè)綜合體財富中心：最具商業(yè)和投資價值生活中心：大配套便利高尚生活品質(zhì)住宅：城中心、大配套、學(xué)區(qū)、濱河雙景觀的中央高層商業(yè)街：大同西街買就賺的中心旺鋪寶龍新天地即墨中心唯一歐洲風(fēng)情商業(yè)街區(qū)公寓+底商：像“蘋果”一樣賺錢的城中心小戶/鋪投資回報率計算推廣費用本項目自年至今，總推廣費用為萬元，推廣費用占銷售額%優(yōu)勢之處：推廣費用的使用針對性、目的性強(qiáng)，花小錢、辦大事、多辦事，有效節(jié)約營銷成本。不足之處：營銷中心地理位置較偏，裝修裝飾與項目整體格調(diào)相差較多，品質(zhì)感被弱化，內(nèi)、外部裝飾、裝修未能體現(xiàn)大盤氣勢。項目沒有專職的廣告設(shè)計人員，廈門代理公司不能及時的針對當(dāng)?shù)厥袌鲎兓皶r給予推廣建議和方案，設(shè)計出街的內(nèi)容和時效性受到一定制約。內(nèi)容10年費用（萬）11年費用（萬）12年1-6月費用（萬）合計（萬）報紙111.0213.73活動103.6312.74物料73.0911.08網(wǎng)絡(luò)15.040夾報64.80現(xiàn)場包裝71.844.14戶外76.094.59短信2416.5DM5.5811.67電視電臺00直銷11.49策劃服務(wù)費55.530合計888.76611.99113.456.3.1銷售定價區(qū)域類型樓棟名稱層差原則戶型差原則（平面系數(shù)）E區(qū)國際社區(qū)住宅1號樓暫未定價暫未定價