mba房地產(chǎn)教程課件

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)合實(shí)例講解，推出新理念、新方法，希望能對(duì)交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)中有點(diǎn)滴啟示。本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)別問題探討四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)概念的一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)

概念的前沿探索

導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)

概念的前沿探索（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識(shí)“management”

意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等?！癮dministration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識(shí)1、（房地產(chǎn)）管理的概念

成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過程?！?、（房地產(chǎn)）管理的概念成思危：“（房地2、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）2、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟(jì)體。財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。（二）房地產(chǎn)概念的定位（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟(jì)體）有限性土地的特點(diǎn)：集資性擴(kuò)延性

生地勞動(dòng)產(chǎn)品毛地熟地

土地的價(jià)格：土地使用權(quán)的交換價(jià)格（價(jià)值），不是土地的購買價(jià)格（買未來）（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益（五）土地使用制度的歷史沿革（五）土地使用制度的歷史沿革（六）土地使用方式的認(rèn)識(shí)收土地使用費(fèi)出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他（出租、作價(jià)入股等）（六）土地使用方式的認(rèn)識(shí)收土地使用費(fèi)二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)2.批租數(shù)

歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表

年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計(jì)出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

2.批租數(shù)歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應(yīng)求住宅投資（增加值）/GDP≧8%----供過于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面積28平方米。2007

14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。2010

16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。2015

19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應(yīng)求（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理1、多余的話House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應(yīng)該提供和引導(dǎo)一種新的生活方式。1、多余的話House（Housing）（房）2、住宅建設(shè)工程實(shí)施與規(guī)劃管理關(guān)系圖

住宅建設(shè)工程實(shí)施過程

城市建設(shè)管理過程可行性研究報(bào)告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實(shí)施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理2、住宅建設(shè)工程實(shí)施與規(guī)劃管理關(guān)系圖住宅建設(shè)工程實(shí)施過3、開發(fā)程序（1）決策（2）前期a、美國熊貓（中國）公司策劃經(jīng)過、單獨(dú)設(shè)計(jì)與整體設(shè)計(jì)b、出讓土地及實(shí)例c、審圖公司3、開發(fā)程序（1）決策（3）施工（建設(shè)施工）抓好：三控（進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制）二管（合同、信息管理）一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)）（3）施工（建設(shè)施工）（4）竣工驗(yàn)收與交付使用[驗(yàn)收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理）]《新建住宅交付使用許可證》------驗(yàn)收合格可使用。

物業(yè)管理早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收出售業(yè)主委員會(huì)成立（4）竣工驗(yàn)收與交付使用[驗(yàn)收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理）]（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究1、項(xiàng)目背景與概況2、基本數(shù)據(jù)3、成本估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司——打樁、陽光廳、東方明珠選址及玻璃等）

4、進(jìn)度安排5、資源供給6、市場(chǎng)分析7、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析（西寶興路）9、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論（唯一）

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究1、項(xiàng)目背景與概況5、資源供給（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估管理1、市場(chǎng)研究（基本面）A、一般因素分析（宏觀）B、相關(guān)因素分析（微觀）（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估管理1、市場(chǎng)研究（基本面）2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（技術(shù)面）a、傳統(tǒng)評(píng)估技術(shù)b、現(xiàn)金流評(píng)估（價(jià)與時(shí)間不成比例）c、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評(píng)估（重點(diǎn)）①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率②投資回收期③衡量項(xiàng)目盈虧的主要指標(biāo)2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（技術(shù)面）三、房地產(chǎn)（管理）個(gè)別問題探討三、房地產(chǎn)（管理）個(gè)別問題探討（一）居住房地產(chǎn)投資價(jià)值的疑惑（一）居住房地產(chǎn)投資價(jià)值的疑惑（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索1、空間環(huán)境——硬件（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機(jī)物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機(jī)鹽等）有機(jī)物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費(fèi)者（各種動(dòng)物）分解者（細(xì)菌、真菌、食腐動(dòng)物）

智能住宅小區(qū)智能化內(nèi)容：信息通信系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分。有基本配置和可選配置。2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）生態(tài)系統(tǒng)非生命3、視覺環(huán)境4、人文環(huán)境5、交通環(huán)境3、視覺環(huán)境（三）房型與價(jià)格的誤區(qū)（三）房型與價(jià)格的誤區(qū)1、房型（1）是板式還是點(diǎn)式（2）戶室（比）（3）建筑面積（4）車庫1、房型（1）是板式還是點(diǎn)式2、價(jià)格2、價(jià)格（四）經(jīng)營123

（四）經(jīng)營123四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷管理四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷管理（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷分析三個(gè)階段：宣傳、溝通階段；談判階段；簽約階段。（大定、小訂）（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷分析三個(gè)階段：（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的主要手段（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的主要手段（三）房地產(chǎn)定價(jià)方法與策略1、方法2、策略（技巧）（三）房地產(chǎn)定價(jià)方法與策略1、方法五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理

房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度（另一項(xiàng)是土地使用權(quán)出讓制度）。五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理（一）租售并存

合理租售比價(jià)的原則：在住房有效使用年限內(nèi)的租金總支出大于或等于同期售價(jià)的總支出，這樣買房才比租房合算。（一）租售并存合理租售比價(jià)的原則：在住房（二）租售比價(jià)推算（二）租售比價(jià)推算七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容（一）指導(dǎo)思想（一）指導(dǎo)思想（二）總體思路“一個(gè)出發(fā)點(diǎn)”“兩個(gè)目標(biāo)”“三個(gè)面向”

“四個(gè)必須”

（二）總體思路“一個(gè)出發(fā)點(diǎn)”（三）發(fā)展目標(biāo)（三）發(fā)展目標(biāo)（四）發(fā)展布局（1）依托交通干道進(jìn)行住宅開發(fā)；（2）借助經(jīng)濟(jì)商業(yè)圈進(jìn)行住宅開發(fā)；（3）利用環(huán)境景觀進(jìn)行住宅開發(fā)；（4）依托文教設(shè)施進(jìn)行住宅開發(fā)；（5）重塑歷史街區(qū)進(jìn)行住宅開發(fā)；（6）結(jié)合“一城九鎮(zhèn)”進(jìn)行住宅開發(fā)。（四）發(fā)展布局（1）依托交通干道進(jìn)行住宅開發(fā)；（五）“十五”期間住宅發(fā)展的主要措施（五）“十五”期間住宅發(fā)展的主要措施八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展

謝謝！

謝謝！演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理

本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)合實(shí)例講解，推出新理念、新方法，希望能對(duì)交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)中有點(diǎn)滴啟示。本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)別問題探討四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展房地產(chǎn)經(jīng)營與管理（一）分八部分講解一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)概念的一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)

概念的前沿探索

導(dǎo)致我國房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)

概念的前沿探索（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識(shí)“management”

意指經(jīng)營、管理、操縱、駕駛等?！癮dministration”意指管理、經(jīng)營，尤指公共事務(wù)、國家政策等管理。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識(shí)1、（房地產(chǎn)）管理的概念

成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過程?！?、（房地產(chǎn)）管理的概念成思危：“（房地2、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）2、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，經(jīng)濟(jì)體。財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。（二）房地產(chǎn)概念的定位（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟(jì)體）有限性土地的特點(diǎn)：集資性擴(kuò)延性

生地勞動(dòng)產(chǎn)品毛地熟地

土地的價(jià)格：土地使用權(quán)的交換價(jià)格（價(jià)值），不是土地的購買價(jià)格（買未來）（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益和處分的權(quán)利。2、使用權(quán)：依法享有利用（性質(zhì)不可變）土地的權(quán)利。（四）土地權(quán)屬的改變1、所有權(quán)：占有、使用（性質(zhì)可變）、收益（五）土地使用制度的歷史沿革（五）土地使用制度的歷史沿革（六）土地使用方式的認(rèn)識(shí)收土地使用費(fèi)出讓（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他（出租、作價(jià)入股等）（六）土地使用方式的認(rèn)識(shí)收土地使用費(fèi)二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開發(fā)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)（一）房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)2.批租數(shù)

歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表

年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計(jì)出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27

2.批租數(shù)歷年上海市土地使用權(quán)出讓情況表3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應(yīng)求住宅投資（增加值）/GDP≧8%----供過于求上海6.9%離10%還有較大的空間。2002年13.1平方米/人，合建筑面積26平方米。200513.9平方米/人，合建筑面積28平方米。2007

14.9平方米/人，合建筑面積30平方米。2010

16.6平方米/人，合建筑面積32平方米。2015

19.2平方米/人，合建筑面積35平方米。3.相關(guān)數(shù)據(jù)住宅投資（增加值）/GDP≤5%----供不應(yīng)求（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理（二）房地產(chǎn)開發(fā)程序管理1、多余的話House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）開發(fā)的是房，好的住宅不僅僅是一套漂亮的房子，而且應(yīng)該提供和引導(dǎo)一種新的生活方式。1、多余的話House（Housing）（房）2、住宅建設(shè)工程實(shí)施與規(guī)劃管理關(guān)系圖

住宅建設(shè)工程實(shí)施過程

城市建設(shè)管理過程可行性研究報(bào)告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實(shí)施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理2、住宅建設(shè)工程實(shí)施與規(guī)劃管理關(guān)系圖住宅建設(shè)工程實(shí)施過3、開發(fā)程序（1）決策（2）前期a、美國熊貓（中國）公司策劃經(jīng)過、單獨(dú)設(shè)計(jì)與整體設(shè)計(jì)b、出讓土地及實(shí)例c、審圖公司3、開發(fā)程序（1）決策（3）施工（建設(shè)施工）抓好：三控（進(jìn)度、質(zhì)量、成本控制）二管（合同、信息管理）一協(xié)調(diào)（組織協(xié)調(diào)）（3）施工（建設(shè)施工）（4）竣工驗(yàn)收與交付使用[驗(yàn)收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理）]《新建住宅交付使用許可證》------驗(yàn)收合格可使用。

物業(yè)管理早期介入前期物業(yè)管理物業(yè)管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)啟動(dòng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收出售業(yè)主委員會(huì)成立（4）竣工驗(yàn)收與交付使用[驗(yàn)收、物業(yè)管理（誰開發(fā)誰管理）]（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究1、項(xiàng)目背景與概況2、基本數(shù)據(jù)3、成本估算（華聯(lián)房產(chǎn)公司——打樁、陽光廳、東方明珠選址及玻璃等）

4、進(jìn)度安排5、資源供給6、市場(chǎng)分析7、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析（西寶興路）9、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論（唯一）

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究1、項(xiàng)目背景與概況5、資源供給（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估管理1、市場(chǎng)研究（基本面）A、一般因素分析（宏觀）B、相關(guān)因素分析（微觀）（四）房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估管理1、市場(chǎng)研究（基本面）2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（技術(shù)面）a、傳統(tǒng)評(píng)估技術(shù)b、現(xiàn)金流評(píng)估（價(jià)與時(shí)間不成比例）c、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評(píng)估（重點(diǎn)）①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率②投資回收期③衡量項(xiàng)目盈虧的主要指標(biāo)2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（技術(shù)面）三、房地產(chǎn)（管理）個(gè)別問題探討三、房地產(chǎn)（管理）個(gè)別問題探討（一）居住房地產(chǎn)投資價(jià)值的疑惑（一）居住房地產(chǎn)投資價(jià)值的疑惑（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索1、空間環(huán)境——硬件（二）關(guān)于居住小區(qū)環(huán)境的思索2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）生態(tài)環(huán)境是生物群落與其環(huán)境之間在能量流動(dòng)和物質(zhì)循環(huán)過程中形成的一個(gè)統(tǒng)一的有機(jī)整體。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無機(jī)物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無機(jī)鹽等）有機(jī)物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費(fèi)者（各種動(dòng)物）分解者（細(xì)菌、真菌、食腐動(dòng)物）

智能住宅小區(qū)智能化內(nèi)容：信息通信系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)四大部分。有基本配置和可選配置。2、生態(tài)環(huán)境（ISO14000）生態(tài)系統(tǒng)非生命3、視覺環(huán)境4、人文環(huán)境5、交通環(huán)境3、視覺環(huán)境（三）房型與價(jià)格的誤區(qū)（三）房型與價(jià)格的誤區(qū)1、房型（1）是板式還是點(diǎn)式（2）戶室（