房地產(chǎn)投資規(guī)劃

房地產(chǎn)規(guī)劃第一節(jié)房地產(chǎn)規(guī)劃的基本知識(shí)一、房地產(chǎn)的基本含義（一）房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱。房產(chǎn)是物業(yè)建成后的置業(yè)投資；地產(chǎn)是購(gòu)買土地使用權(quán)的開發(fā)投資。（二）房地產(chǎn)的類型1、按性質(zhì)分類

商品房：由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋。

保障性住房：是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。廉租房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。經(jīng)濟(jì)適用房：指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。政策性租賃房：指通過政府或委托機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)，政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。安居房：直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房。解困房：指各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。房改房：指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的已建公有住房。經(jīng)濟(jì)適用住房由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。經(jīng)濟(jì)適用住房，戶型設(shè)計(jì)必須為平層，建設(shè)面積控制在60平方米左右，戶均建筑面積不超過60平方米，單戶最大建筑面積不超過70平方米。

戶型按建筑形式分類：平層戶型；錯(cuò)層戶型；躍層戶型；復(fù)式戶型。平層：是指所有的住宅功能位于同一平面上的戶型。是應(yīng)用最廣的戶型形式，其最大優(yōu)勢(shì)在于所有功能都在同一平面，因此它是最經(jīng)濟(jì)的戶型，同時(shí)也是無障礙戶型。缺點(diǎn)在于室內(nèi)空間不夠豐富，建筑外形比較單調(diào)。錯(cuò)層：指一套住宅內(nèi)的各種功能用房，如起居室、臥室、衛(wèi)生間、廚房等建筑在不同高度的平面上。其建筑特點(diǎn)是“靜態(tài)”與“動(dòng)態(tài)”相結(jié)合，用30至60公分的高度（3-7步樓梯）差進(jìn)行空間隔斷。躍層：指套套內(nèi)空間跨越越兩樓及以上上的戶型，各各層之間相對(duì)對(duì)獨(dú)立。最大優(yōu)點(diǎn)在于于動(dòng)靜要求不不同的區(qū)域可可以分布在不不同的平面層層上，避免了了臥室易受起起居室干擾的的問題，給予予人與別墅同同樣的感受，，而且躍層住住宅更易形成成錯(cuò)落有致的的建筑立面。。最大缺點(diǎn)在在于樓梯占用用戶內(nèi)面積。。復(fù)式；指單單元住宅的房房間置于兩個(gè)個(gè)或兩個(gè)以上上平面層上，，與躍層的最最大區(qū)別在于于復(fù)式戶內(nèi)擁?yè)碛幸粋€(gè)或幾幾個(gè)房間是貫貫穿兩層的通通透空間。復(fù)式戶型除了了具備躍層的的優(yōu)點(diǎn)以外，，還具有良好好的視覺效果果和給人豐富富的空間感受受，便于觀賞賞室外景觀，，客廳的采光光也會(huì)特別好好，而且會(huì)顯顯得特別氣派派。缺點(diǎn)在于于客廳兩層高高的墻體、二二層的回廊設(shè)設(shè)計(jì)造價(jià)較高高，最終抬高高了房?jī)r(jià)。經(jīng)適房購(gòu)房人人擁有有限產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房不滿5年，不準(zhǔn)直接接上市交易，，如果購(gòu)房人人由于特殊原原因確實(shí)需轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的，由政政府按照原價(jià)價(jià)格并考慮折折舊和物價(jià)水水平等因素進(jìn)進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)適房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓讓購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用用住房滿5年，購(gòu)房人要要上市轉(zhuǎn)讓的的，應(yīng)按照屆屆時(shí)同地段普普通商品住房房與經(jīng)濟(jì)適用用住房差價(jià)的的一定比例向向政府交納土土地收益等相相關(guān)價(jià)款后，，取得完全產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房在在取得完全產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以前不得得用于出租經(jīng)經(jīng)營(yíng)。2、按照取得時(shí)時(shí)間分類期房：預(yù)售商品房，，指從開發(fā)商商取得“商品房預(yù)售許許可證”可以公開發(fā)售售開始，直至至取得之前的的商品房。現(xiàn)房：指開發(fā)商已辦辦妥所售項(xiàng)目目的“房地產(chǎn)權(quán)證”的商品房?，F(xiàn)房必須是整整體竣工并通通過驗(yàn)收，購(gòu)購(gòu)房者在購(gòu)買買現(xiàn)房時(shí)簽訂訂“商品房買賣合合同”，購(gòu)買后即可可入住。房屋產(chǎn)權(quán)即房房屋所有權(quán)，，是指對(duì)房屋屋行使占有、使用、、處分、收益益的權(quán)利。全部產(chǎn)權(quán)是指購(gòu)房者獨(dú)獨(dú)自擁有對(duì)房房屋的全部權(quán)權(quán)利，他人不不能干涉，商商品房屬于全全部產(chǎn)權(quán)房。。部分產(chǎn)權(quán)是在房改時(shí)期期形成的一種種特殊房屋所所有權(quán)形式，，它是指購(gòu)房房人按房改標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的的公房，購(gòu)房房人與原售房房單位共同擁?yè)碛挟a(chǎn)權(quán)，而而使購(gòu)房人只只擁有了“部分產(chǎn)權(quán)”。部分產(chǎn)權(quán)是是對(duì)房屋收益益權(quán)和處分權(quán)權(quán)有所限制。大產(chǎn)權(quán)房是指可以自由由交易的商品品房。小產(chǎn)權(quán)房是指只有使用用權(quán)，不能上上市交易的房房屋。二、房地產(chǎn)投投資的概念房地產(chǎn)投資是是以獲取期望望收益為目的的，將貨幣資資本投入房地地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、中介服服務(wù)和房地產(chǎn)產(chǎn)金融資產(chǎn)的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。。房地產(chǎn)投資一一方面表現(xiàn)為為實(shí)物資產(chǎn)的的投資活動(dòng)，，另一方面又又表現(xiàn)為金融融資產(chǎn)的投資資活動(dòng)。三、房地產(chǎn)投投資的方式1、直接購(gòu)房投資者用現(xiàn)款款或分期付款款的方式直接接購(gòu)置房屋，，可自住，也也可出租或出出售，以獲得得利潤(rùn)。2、以租代購(gòu)?fù)顿Y者簽訂購(gòu)購(gòu)租合同，租租戶可在一定定期限內(nèi)購(gòu)買買此房，并以以租金抵銷部部分房款。3、以租養(yǎng)貸投資者先付首首期房款，其其余部分通過過銀行貸款解解決。然后出出租此房屋，，用租金來償償還貸款。4、買賣樓花購(gòu)買預(yù)建的樓樓盤，只需房房?jī)r(jià)的10%左右，如果房房?jī)r(jià)上升，可可賣出獲利。。相當(dāng)于期貨貨功能，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大。5、房地產(chǎn)投資資券購(gòu)買房地產(chǎn)投投資券到期可可得本息。6、房地產(chǎn)證券券通過發(fā)行證券券，將小資金金匯集后購(gòu)買買房地產(chǎn)或產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位。以房養(yǎng)老2012年4月23日，，南南京京市市民民政政局局下下發(fā)發(fā)《南京京市市老老齡齡事事業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展第第十十二二個(gè)個(gè)五五年年規(guī)規(guī)劃劃》，通通過過一一系系列列舉舉措措開開展展以以房房養(yǎng)養(yǎng)老老試試點(diǎn)點(diǎn)。。以房房養(yǎng)養(yǎng)老老也也叫叫住住房房反反向向抵抵押押，，貸貸款款人人將將自自己己的的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)房房抵抵押押給給金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)，，以以定定期期取取得得一一定定數(shù)數(shù)額額養(yǎng)養(yǎng)老老金金或或接接受受老老年年公公寓寓服服務(wù)務(wù)的的一一種種養(yǎng)養(yǎng)老老方方式式。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資券券房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資券券是是一一種種投資資收收益益憑憑證證。它它是是發(fā)發(fā)行行人人依依照照法法定定程程序序發(fā)發(fā)行行，，持持有有人人憑憑此此獲獲取取特特定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)為為標(biāo)標(biāo)的的的的投投資資收收益益的的有有價(jià)價(jià)證證券券。。發(fā)行行人人:是指指經(jīng)經(jīng)工工商商行行政政管管理理機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)注注冊(cè)冊(cè)的的具具有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)范范圍圍的的企企業(yè)業(yè)法法人人。。投資資人人:是指指持持有有房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資券券的的自自然然人人或或法法人人。。管理理人人:是指指受受投投資資人人委委托托管管理理標(biāo)標(biāo)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、、銷銷售售，，并并向向投投資資人人分分派派投投資資收收益益的的非非銀銀行行金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。。非銀銀行行金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)以發(fā)發(fā)行行股股票票和和債債券券、、接接受受信信用用委委托托、、提提供供保保險(xiǎn)險(xiǎn)等等形形式式籌籌集集資資金金，，并并將將所所籌籌資資金金運(yùn)運(yùn)用用于于長(zhǎng)長(zhǎng)期期性性投投資資的的金金融融機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。非銀行金融融機(jī)構(gòu)與銀銀行的區(qū)別別：在于信用業(yè)業(yè)務(wù)形式不不同，其業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)范范圍的劃分分取決于國(guó)國(guó)家金融法法規(guī)的規(guī)定定。我國(guó)非銀行行金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的形式主主要有：信信托投資公公司、租賃賃公司和保保險(xiǎn)公司等等。非銀行金融融機(jī)構(gòu)吸引引無數(shù)債權(quán)權(quán)人債務(wù)人人從事大規(guī)規(guī)模借貸活活動(dòng)，可可以用優(yōu)惠惠貸款條件件的形式分分到債務(wù)人人身上，可可以用利息息支付和其其他利息形形式分到債債權(quán)人身上上，也可以以用優(yōu)厚紅紅利的形式式分到股東東身上以吸吸引更多的的資本。房地產(chǎn)證券券房地產(chǎn)證券券是房地產(chǎn)業(yè)業(yè)利用資本本市場(chǎng)直接接融資的重重要工具，，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)構(gòu)及房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)而言言，均是房房地產(chǎn)資金金籌集的一一條重要渠渠道。房地產(chǎn)證券券的特點(diǎn)高收益性：：房地產(chǎn)的利利潤(rùn)率一般般在30％至40％左右，甚甚至更高。。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的高利潤(rùn)潤(rùn)也就決定定了房地產(chǎn)產(chǎn)證券的高高回報(bào)率。。高風(fēng)險(xiǎn)性：：房地產(chǎn)業(yè)投投資量大，，資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)慢，開發(fā)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，，極容易受受外界環(huán)境境的影響，，呈現(xiàn)高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。收益的長(zhǎng)期期性：中長(zhǎng)期投資資房地產(chǎn)證券券的兩種形形式（一）房地地產(chǎn)債券房地產(chǎn)債券券是為了籌措措房地產(chǎn)資資金而發(fā)行行的借款信信用憑證，，是證明債債券持有人人有權(quán)向發(fā)發(fā)行人取得得預(yù)期收入入和到期收收回本金的的一種證書書。最常見的一一種是按發(fā)發(fā)行主體的的不同分為為房地產(chǎn)政府府債券、房地產(chǎn)金融融債券、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)債券。房地產(chǎn)政府府債券：指政府為發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而向社社會(huì)發(fā)行的的債券，也也稱公債。。主要包括中中央政府，，地方政府府和政府機(jī)機(jī)構(gòu)面向社社會(huì)發(fā)行的的債券。目目前我國(guó)發(fā)發(fā)行的房地地產(chǎn)政府債債券多為地地方政府向向社會(huì)發(fā)行行的債券，，其目的主主要是為創(chuàng)創(chuàng)辦開發(fā)區(qū)區(qū)和為住宅宅建設(shè)籌集集資金。房地產(chǎn)金融融債券：指由銀行或或其他非銀銀行金融機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)行的的債券，是是金融機(jī)構(gòu)構(gòu)籌集房地地產(chǎn)信貸資資金的渠道道之一。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)債券即公司債券券，是我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)債債券中最常常見的一種種，指房地地產(chǎn)企業(yè)為為籌集長(zhǎng)期期資金而發(fā)發(fā)行的債券券。我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)債券券主要有：：住房建設(shè)債債券、土地地開發(fā)債券券、房地產(chǎn)產(chǎn)投資債券券、危房改改造債券、、小區(qū)開發(fā)發(fā)債券、住住房有獎(jiǎng)債債券等。（二）房地地產(chǎn)股票房地產(chǎn)股票票是股份制制房地產(chǎn)企企業(yè)為籌集集資金，發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的需要要，發(fā)給股股東作為投投資入股憑憑證，并借借以取得股股息和紅利利的一種有有價(jià)證券。。四、房地產(chǎn)產(chǎn)投資的優(yōu)優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：1、房地產(chǎn)是是一種耐用用消費(fèi)品2、房地產(chǎn)的的價(jià)值相對(duì)對(duì)比較穩(wěn)定定具有較好的的保值、增增值的功能能3、房地產(chǎn)具具有不斷升升值的潛力力缺點(diǎn)：1、流動(dòng)性相相對(duì)較差2、投資金額額比較大3、政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)土地政策、、城市規(guī)劃劃、房地產(chǎn)產(chǎn)稅收4、道德風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)房屋質(zhì)量；；產(chǎn)權(quán)的不不完善五、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格及影影響因素（一）房地地產(chǎn)價(jià)格的的基本構(gòu)成成要素1、土地成本本包括征地費(fèi)費(fèi)或拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)或土土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)費(fèi)及相關(guān)稅稅費(fèi)；2、勘察設(shè)計(jì)計(jì)和前期工工程費(fèi)用包括正式開開工前發(fā)生生的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、水文文、地質(zhì)勘勘探和測(cè)繪繪等費(fèi)用3、建安工程程費(fèi)及相關(guān)關(guān)稅費(fèi)4、開發(fā)商支支付的交易易稅費(fèi)包括房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)支支付的營(yíng)業(yè)業(yè)稅、城市市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅、教育育費(fèi)附加、、土地增值值費(fèi)、印花花稅、房屋屋買賣綜合合服務(wù)費(fèi)、、房屋銷售售費(fèi)用5、代政府部部門收取的的稅費(fèi)6、利息包括利用金金融機(jī)構(gòu)貸貸款進(jìn)行前前期投資所所必須支付付的利息7、利潤(rùn)中國(guó)房?jī)r(jià)大大致構(gòu)成表表（每平米米）名目金額比例去向支付人售價(jià)2200-3100100%政策管理部門買房者前期費(fèi)用1600-20006%-7%土地成本600-90027%-29%稅收200-3009%管理費(fèi)200-3009%建筑及拆遷安置費(fèi)700-80026%-32%開發(fā)銷售商等利潤(rùn)340-60015%-20%影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因因素1、一般因素素：包括社社會(huì)因素、、經(jīng)濟(jì)因素素和行政因因素2、地域因素素：指房地地產(chǎn)所在地地區(qū)、城市市、區(qū)位、、地段的因因素3、個(gè)別因素素：分宗地地條件和建建筑物類別別的影響第二節(jié)房房地產(chǎn)規(guī)劃劃一、進(jìn)行房房地產(chǎn)規(guī)劃劃的原因1、購(gòu)房需要要大筆資金金2、貸款償還還需要延續(xù)續(xù)十幾年的的時(shí)間3、未來的收收支變化無無法充分預(yù)預(yù)期4、事先規(guī)劃劃房產(chǎn)投資資現(xiàn)金流量量，選擇最最佳貸款組組合二、購(gòu)房與與租房的決決策優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)租公寓房方便遷移、靈活；不需負(fù)維修責(zé)任，財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較小沒有自己的產(chǎn)業(yè)；無法重新布置；房租可能提高購(gòu)新房擁有自己的產(chǎn)業(yè)；抵抗通貨膨脹，保值、增值；可按自己的意愿進(jìn)行布置財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)大；需要裝修費(fèi)用；遷移受限制購(gòu)二手房擁有自己的產(chǎn)業(yè)；價(jià)格比新房低；選擇余地大；周圍配套環(huán)境成熟

；財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)相對(duì)小維修費(fèi)用較高；設(shè)施陳舊；遷移受限制購(gòu)房提提醒一、選選擇合合法正正規(guī)的的房地地產(chǎn)開開發(fā)商商具備五五證：：《國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)證》、《建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證》、《建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證》、《建設(shè)工工程施施工許許可證證》、《商品房房銷售售（預(yù)預(yù)售））許可可證》具備二二書：：《住宅質(zhì)質(zhì)量保保證書書》和《住宅使使用說說明書書》二、利利用住住房公公積金金貸款款住房公公積金金管理理中心心——貸款樓樓盤——公積金金個(gè)人人住房房貸款款項(xiàng)目目住房公公積金金貸款款利率率項(xiàng)目年利率（%）五年以下（含五年）3.33/4.2/4.45五年以上3.87/4.7/4.9商業(yè)貸款利率三年至五年（含五年）5.76/6.65/6.9五年以上5.94/6.8/7.05公積金金個(gè)人人住房房貸款款項(xiàng)目目貸款項(xiàng)目項(xiàng)目地址項(xiàng)目建設(shè)單位承辦銀行業(yè)瑞.秋水長(zhǎng)天沙坪壩區(qū)上中渡口30號(hào)重慶業(yè)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建行沙坪壩支行華宇.北城中央北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司建行沙坪壩支行金象.左右沙坪壩一心村1號(hào)重慶崇安置業(yè)發(fā)展有限公司建行沙坪壩支行俊峰.龍鳳華庭沙坪壩區(qū)大楊公橋104號(hào)重慶俊峰置業(yè)有限公司中行沙坪壩支行金科.10年城江北區(qū)石馬河街道石子山村重慶市金科實(shí)業(yè)集團(tuán)弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司農(nóng)行渝中支行租房提提醒一、選選擇地地理位位置二、選選擇價(jià)價(jià)格三、周周邊環(huán)環(huán)境四、簽簽訂租租賃合合同三、購(gòu)購(gòu)房規(guī)規(guī)劃1、衡量量自己己的負(fù)負(fù)擔(dān)能能力按每月月的負(fù)負(fù)擔(dān)能能力估估算負(fù)負(fù)擔(dān)得得起的的房屋屋總價(jià)價(jià)；按想購(gòu)購(gòu)買的的房屋屋價(jià)格格來計(jì)計(jì)算每每月需需要負(fù)負(fù)擔(dān)的的費(fèi)用用；2、購(gòu)房房的各各種稅稅費(fèi)契稅、、印花花稅、、個(gè)人人所得得稅、、營(yíng)業(yè)業(yè)稅、、房屋屋所有有權(quán)登登記費(fèi)費(fèi)、房房屋買買賣手手續(xù)費(fèi)費(fèi)、公公證費(fèi)費(fèi)、律律師費(fèi)費(fèi)、中中介費(fèi)費(fèi)等。。第三節(jié)節(jié)個(gè)個(gè)人住住房消消費(fèi)貸貸款一、個(gè)個(gè)人住住房消消費(fèi)貸貸款種種類個(gè)人住住房公公積金金貸款款個(gè)人住住房商商業(yè)性性貸款款個(gè)人住住房組組合貸貸款公積金個(gè)個(gè)人住房房貸款類型（一）純純公積金金貸款純公積金金貸款系系指住房房公積金金管理機(jī)機(jī)構(gòu)運(yùn)用用住房公公積金資資金，委委托商業(yè)業(yè)銀行向向購(gòu)買自自住住房房的住房房公積金金繳存人人發(fā)放的的個(gè)人住住房貸款款。重慶市上上調(diào)住房房公積金金個(gè)貸最最高限額額20萬(wàn)元提升升至40萬(wàn)元，最最高可貸貸成數(shù)為為購(gòu)房款款80%。（二）組組合貸款款組合貸款款系指住住房公積積金管理理機(jī)構(gòu)運(yùn)運(yùn)用住房房公積金金資金，，商業(yè)性性銀行運(yùn)運(yùn)用自營(yíng)營(yíng)資金，，對(duì)購(gòu)買買自住住住房的同同一借款款申請(qǐng)人人、使用用同一抵抵押物，，采用同同一貸款款期限，，執(zhí)行不不同貸款款利率發(fā)發(fā)放的個(gè)個(gè)人住房房貸款，，是政策策性個(gè)人人住房貸貸款和商商業(yè)性個(gè)個(gè)人住房房貸款的的組合。。住房公積積金貸款款品種（一）期期房按揭揭貸款指借款人人在本市市城鎮(zhèn)已已向公積積金中心心申請(qǐng)貸貸款規(guī)模模的樓盤盤購(gòu)買在在建住房房，通過過售房單單位和承承辦銀行行申請(qǐng)辦辦理的公公積金個(gè)個(gè)貸。期房按揭揭貸款對(duì)對(duì)象及條條件1、按時(shí)足足額繳存存住房公公積金一一年以上上，具有有完全民民事行為為能力的的個(gè)人；；2、在本市市城鎮(zhèn)已已向公積積金中心心申請(qǐng)貸貸款規(guī)模模的樓盤盤購(gòu)買在在建住房房；3、有正當(dāng)當(dāng)職業(yè)和和穩(wěn)定的的經(jīng)濟(jì)收收入，具具備按期期償還貸貸款本息息的能力力和意愿愿，資信信良好；；4、有經(jīng)登登記合法法有效的的《重慶市商商品房買買賣合同同》；5、有不少少于購(gòu)房房總價(jià)款款20%的自籌資資金；6、同意用用所購(gòu)住住房作抵抵押；7、同意辦辦理住房房置業(yè)擔(dān)擔(dān)?；蛸J貸款綜合合保險(xiǎn)；；8、公積金金中心規(guī)規(guī)定的其其他條件件。（二）期期房直客客貸款指借款人人購(gòu)買在在建住房房（房屋屋已完成成主體建建筑封頂頂）時(shí),因客觀原原因不能能在所購(gòu)購(gòu)樓盤直直接獲得得公積金金個(gè)貸,而由其直直接向公公積金中中心申請(qǐng)請(qǐng)辦理的的公積金金個(gè)貸。。期房直客客貸款對(duì)對(duì)象及條條件1、按時(shí)足足額繳存存住房公公積金一一年以上上，具有有完全民民事行為為能力的的個(gè)人；；2、在本市市城鎮(zhèn)樓樓盤購(gòu)買買在建住住房因客客觀原因因不能在在所購(gòu)樓樓盤直接接獲得公公積金個(gè)個(gè)貸的；；3、有正當(dāng)當(dāng)職業(yè)和和穩(wěn)定的的經(jīng)濟(jì)收收入，具具備按期期償還貸貸款本息息的能力力和意愿愿，資信信良好；；4、有經(jīng)登登記合法法有效的的《重慶市商商品房買買賣合同同》，且所購(gòu)購(gòu)房屋已已完成主主體建筑筑封頂；；5、有不少少于購(gòu)房房總價(jià)款款20%的自籌資資金；6、同意用用所購(gòu)住住房作抵抵押；7、同意辦辦理住房房置業(yè)擔(dān)擔(dān)?；蛸J貸款綜合合保險(xiǎn)；；8、公積金金中心規(guī)規(guī)定的其其他條件件。（三）現(xiàn)現(xiàn)房直客客貸款指借款人人購(gòu)買現(xiàn)現(xiàn)房時(shí)，，因客觀觀原因不不能在所所購(gòu)樓盤盤直接獲獲得公積積金個(gè)貸貸,而由其直直接向公公積金中中心申請(qǐng)請(qǐng)辦理的的公積金金個(gè)貸。。（四）置置換抵押押貸款指借款人人將原辦辦理的商商業(yè)性個(gè)個(gè)人住房房貸款或或組合貸貸款余額額統(tǒng)一置置換為公公積金個(gè)個(gè)貸。（五）二二手房貸貸款指借款人人購(gòu)買二二手房時(shí)時(shí)，由其其直接向向公積金金中心申申請(qǐng)辦理理的公積積金個(gè)貸貸。二手房貸貸款對(duì)象及條條件1、按時(shí)足足額繳存存住房公公積金一一年以上上，具有有完全民民事行為為能力的的個(gè)人；；2、在本市市城鎮(zhèn)購(gòu)購(gòu)買再交交易住房房；3、有正當(dāng)當(dāng)職業(yè)和和穩(wěn)定的的經(jīng)濟(jì)收收入，具具備按期期償還貸貸款本息息的能力力和意愿愿，資信信良好；；4、有合法法有效的的《房地產(chǎn)買買賣合同同》和所購(gòu)房房原《房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證》（或《房屋所有有權(quán)證》和《國(guó)有土地地使用證證》）；5、同意用用所購(gòu)住住房作抵抵押；6、同意辦辦理住房房置業(yè)擔(dān)擔(dān)?；蛸J貸款綜合合保險(xiǎn)；；7、所購(gòu)二二手房符符合下列列條件：：A、產(chǎn)權(quán)關(guān)關(guān)系明晰晰，可在在住房二二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)交易的的框架結(jié)結(jié)構(gòu)或磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)的成套套住宅；；B、房屋使使用年限限不超過過15年。8、公積金金中心規(guī)規(guī)定的其其他條件件。二、個(gè)人人住房貸貸款的還還款方式式（一）等等額本金金還款把全部的的貸款本本金平均均分?jǐn)偟降劫J款期期內(nèi)的每每一期歸歸還，而而每一期期的利息息則是根根據(jù)當(dāng)期期的貸款款余額計(jì)計(jì)算，每每期歸還還的貸款款本金是是固定的的，利息息隨著貸貸款本金金的逐步步降低而而減少。。（二）等等額本息息還款根據(jù)貸款款金額、、貸款期期限以及及還款次次數(shù)計(jì)算算出的一一個(gè)固定定值，每每期的還還款額中中包括了了本金和和利息，，隨著貸貸款本金金的逐步步歸還，，貸款利利息逐漸漸減少，，每期中中還款額額中歸還還貸