房地產(chǎn)糾紛處理

第13章房地產(chǎn)糾紛處理

1.了解房地產(chǎn)糾紛的特征和產(chǎn)生原因及處理房地產(chǎn)糾紛的原則；2.熟悉房地產(chǎn)行政訴訟、民事訴訟和仲裁的概念和程序；3.掌握房地產(chǎn)糾紛解決的途徑和方法；4.學(xué)會依法處理房地產(chǎn)糾紛，并能運用相關(guān)法律維護自身合法權(quán)益。學(xué)習(xí)要求13.1.1房地產(chǎn)糾紛的概念

房地產(chǎn)糾紛是指公民之間、企業(yè)事業(yè)單位之間、公民與企事業(yè)單位之間，因房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)、買賣、租賃、抵押、轉(zhuǎn)讓、互易以及與房地產(chǎn)行政管理部門在管理過程中發(fā)生的爭議。房地產(chǎn)糾紛包括兩個方面，一是靜態(tài)的房地產(chǎn)糾紛，是因房地產(chǎn)的權(quán)益歸屬問題而發(fā)生的爭執(zhí)；二是動態(tài)的房地產(chǎn)糾紛，是因房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)以及他項權(quán)利在行使過程中所發(fā)生的爭執(zhí)，如房屋租賃、抵押、互易等糾紛。

13.1.2房地產(chǎn)糾紛的特征

（1）主體具有多樣性、廣泛性。（2）客體具有特定性。

（3）房地產(chǎn)糾紛，大多數(shù)情況復(fù)雜，查證難。

（4）房地產(chǎn)糾紛標的一般比較大，因而調(diào)處難度大。

13.1概述13.1.3房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的原因

1.歷史原因遺留下來的房地產(chǎn)糾紛2.房地產(chǎn)權(quán)屬登記時錯登、漏登產(chǎn)生的糾紛3.房屋作為“商品”走向市場而產(chǎn)生的房地產(chǎn)的糾紛13.1.4房地產(chǎn)糾紛的類型

（1）房地產(chǎn)權(quán)屬糾紛。（2）商品房買賣糾紛。（3）房屋租賃糾紛。（4）房產(chǎn)抵押糾紛。（5）房產(chǎn)繼承糾紛。（6）宅基地使用權(quán)糾紛。（7）房產(chǎn)行政糾紛。（8）房地房相鄰關(guān)系糾紛。13.2.1房地產(chǎn)糾紛處理的原則1.依法保護當(dāng)事人合法權(quán)益的原則

2.有利生產(chǎn)、方便生活的原則3.尊重歷史，面對現(xiàn)實，兼顧當(dāng)事人雙方或多方利益的原則4.顧全大局的原則

13.2房地產(chǎn)糾紛處理的原則和途徑（1）協(xié)商解決。（2）行政調(diào)解解決。（3）仲裁解決。（4）訴訟解決。13.2.2房地產(chǎn)糾紛的解決途徑13.3.1行政訴訟的概念與意義

行政訴訟是指公民、法人或其他組織認為行政機關(guān)和行政機關(guān)工作人員的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，并按照《行政訴訟法》的規(guī)定，向人民法院提起的行政訴訟。行政訴訟的意義：（1）建立行政訴訟制度是實施《憲法》的要求。（2）建立行政訴訟制度是我國民主與法制逐步健全的標志，也是經(jīng)濟體制改革的必然結(jié)果。（3）建立行政訴訟制度是加強行政法制建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。13.3行政訴訟（1）公民、法人或其他組織認為房地產(chǎn)管理部門或工作人員侵犯其房地產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)的；（2）不服房地產(chǎn)管理部門罰款、吊銷報廢證照的，責(zé)令停業(yè)、沒收房地產(chǎn)的；（3）公民、法人或其他組織認為符合條件向房地產(chǎn)行政管理部門申請頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、準建證和其他有關(guān)房地的證件而拒絕頒發(fā)或不予答復(fù)的；（4）公民、法人或其他組織，向房地產(chǎn)管理部門申請保護人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)而拒絕履行或不予答復(fù)的；（5）公民、法人或其他組織認為房地產(chǎn)管理部門違反履行義務(wù)要求的。13.3.2房地產(chǎn)糾紛中行政訴訟提起的條件13.3.3人民法院對房地產(chǎn)行政案件的審理

（1）房地產(chǎn)行政管理機關(guān)作出的具體行政行為所依據(jù)的事實清楚，證據(jù)充足，適用法律正確，符合法定程序的，判決維持被告的具體行政行為。（2）房地產(chǎn)行政管理部門，所作出的具體行政行為若有以下情形之一的，判決撤銷或部分撤銷該具體行政行為。1）具體行政行為證據(jù)不足。2）適用法律錯誤。3）違反法定程序。4）超越職權(quán)。5）濫用職權(quán)。（3）房地產(chǎn)行政管理部門不履行或拖延履行其法定職責(zé)的，判決其在一定期限內(nèi)履行。（4）房地產(chǎn)行政管理部門所用的行政處罰顯失公正的，人民法院可以判決變更。我國《行政訴訟法》規(guī)定人民法院對具體行政行為有有限的司法變更權(quán)。13.4仲仲裁13.4.1仲仲裁的的概念念仲裁是指根根據(jù)當(dāng)當(dāng)事人人之間間的協(xié)協(xié)議，，由仲仲裁機機構(gòu)以以第三三者的的身份份對雙雙方發(fā)發(fā)生的的爭議議，在在事實實上作作出判判斷，，在權(quán)權(quán)利義義務(wù)上上作出出裁決決，爭爭議雙雙方有有義務(wù)務(wù)執(zhí)行行該裁裁決的的解決決糾紛紛的制制度。。13.4.2仲仲裁的的基本本原則則（1））自愿愿原則則。（2））以事事實為為依據(jù)據(jù)，以以法律律為準準繩，，公平平合理理地解解決糾糾紛的的原則則。（3））仲裁裁組織織依法法獨立立行使使仲裁裁權(quán)原原則。。（4））一裁裁終局局原則則。（1））房屋屋所有有權(quán)和和土地地使用用權(quán)的的權(quán)屬屬爭議議。（2））土地地經(jīng)界界和房房屋墻墻界的的爭議議。（3））因房房地產(chǎn)產(chǎn)抵押押權(quán)、、典權(quán)權(quán)的設(shè)設(shè)定而而引起起糾紛紛。（4））因房房屋采采光、、通風(fēng)風(fēng)、排排水等等引起起的相相鄰關(guān)關(guān)系糾糾紛。。（5））房產(chǎn)產(chǎn)交易易中產(chǎn)產(chǎn)生的的各種種糾紛紛。（6））房屋屋修繕繕引起起的糾糾紛。。（7））房屋屋租賃賃中的的各種種糾紛紛。13.4.3仲仲裁適適用范范圍13.4.4仲仲裁裁協(xié)議仲裁協(xié)議議包括合合同中訂訂立的仲仲裁條款款和以其其他書面面方式在在糾紛發(fā)發(fā)生前或或糾紛發(fā)發(fā)生后達達成的仲仲裁的協(xié)協(xié)議。內(nèi)容包括括仲裁的的意思表表示、仲仲裁事項項、選定定的仲裁裁委員會會。1.申請請和受理理2.仲裁裁庭的組組成3.開庭庭和裁決決13.4.5仲仲裁裁程序13.5.1房房地地產(chǎn)糾紛紛民事訴訴訟的概概念《民事訴訴訟法》》是國家規(guī)規(guī)定民事事訴訟的的原則、、制度和和程序，，調(diào)整人人民法院院和當(dāng)事事人、其其他訴訟訟參與人人之間訴訴訟權(quán)利利和義務(wù)務(wù)關(guān)系的的法律，，是國家家重要的的程序法法。房地產(chǎn)訴訴訟是指人民民法院在在當(dāng)事人人和其他他訴訟人人的參與與下，依依法審理理房地產(chǎn)產(chǎn)糾紛案案件的活活動。13.5民民事訴訟訟（1）民民事訴訟訟當(dāng)事人人有平等等的訴訟訟權(quán)利。。（2）人人民法院院審理民民事案件件，應(yīng)當(dāng)當(dāng)根據(jù)自自愿和合合法的原原則進行行調(diào)解；；調(diào)解不不成的，，應(yīng)當(dāng)及及時判決決。（3）人人民法院院審理民民事案件件時，當(dāng)當(dāng)事人有有權(quán)進行行辯論。。（4）當(dāng)當(dāng)事人有有權(quán)在法法律規(guī)定定的范圍圍內(nèi)處分分自己的的民事權(quán)權(quán)利和訴訴訟權(quán)利利。13.5.2房房地地產(chǎn)糾紛紛案件民民事訴訟訟特有的的原則1.管轄轄的概念念及其意意義審判管轄轄:就是各級級和同級級人民法法院之間間，根據(jù)據(jù)案件的的不同情情況劃分分受理案案件的權(quán)權(quán)限。也也就是解解決一個個具體糾糾紛案件件，由哪哪一級的的哪一個個法院對對其進行行第一審審審判的的問題。。意義:依法科學(xué)學(xué)、合理理和正確確地確定定審判管管轄，對對于糾紛紛當(dāng)事人人來說，，可以根根據(jù)糾紛紛的具體體情況，，到有管管轄權(quán)的的人民法法院去起起訴。對于受理理糾紛案案件的人人民法院院來說，，能夠職職責(zé)分明明，既可可以避免免相互推推諉，又又可以防防止互爭爭審判管管轄權(quán)，，有助于于形成法法院之間間互助、、協(xié)作和和高效的的審判工工作。另外，確確定審判判管轄還還有助于于防止和和克服地地方保護護主義。。13.5.3房房地地產(chǎn)糾紛紛案件的的管轄2.房地地產(chǎn)糾紛紛案件的的級別管管轄級別管轄轄是根據(jù)據(jù)案件性性質(zhì)、情情節(jié)、影影響以及及訴訟標標的大小小來劃分分上下級級法院對對第一案案件的管管轄權(quán)限限，也叫叫審級管管轄。（1）基基層人民民法院管管轄第一一審民事事案件，，但法律律另外有有規(guī)定的的除外。。（2）中中級人民民法院管管轄第一一審民事事案件：：重大涉涉外案件件；在本本轄區(qū)有有重大影影響的案案件；最最高人民民法院確確定由中中級人民民法院管管轄的案案件。（3）高高級人民民法院管管轄在本本轄區(qū)有有重大影影響的第第一審民民事案件件。（4）最最高人民民法院管管轄下列列第一審審民事案案件：在在全國有有重大影影響的案案件；認認為應(yīng)當(dāng)當(dāng)由本院院審理的的案件。。3.房地地產(chǎn)糾紛紛的地域域管轄地域管轄轄是按行行政區(qū)域域劃分的的法院對對第一審審案件審審判管轄轄的權(quán)限限和分工工。我國國《民事事訴訟法法》規(guī)定定的地域域管轄條條款中，，大都規(guī)規(guī)定由被被告住所所地、原原告住所所地、標標的物所所在地、、合同履履行地、、侵權(quán)行行為地的的法院管管轄。（1）一一般地域域管轄。。（2）特特殊地域域管轄。。（3）專專屬管轄轄。（4）選選擇管轄轄。13.5.4審審判判的第一一審程序序?qū)徟械牡诘谝粚彸坛绦虬ɡㄆ胀ǔ坛绦蚝秃喓喴壮绦蛐?。普通程序序包括起起訴、受受理、審審理前的的準備、、開庭審審理和作作出判決決四個程程序。簡易程序序?qū)徖砬榍楣?jié)比較較簡單的的糾紛案案件，可可以用簡簡便方式式傳喚當(dāng)當(dāng)事人、、證人，，不受普普通程序序中有關(guān)關(guān)開庭審審理程序序和限制制，而且且可由審審判員一一人獨任任審理。。第二審人人民法院院應(yīng)當(dāng)對對上訴請請求的有有關(guān)事實實和適用用法律進進行審查查。對上上訴案件件，應(yīng)當(dāng)當(dāng)組成合合議庭，，開庭審審理。經(jīng)經(jīng)過閱卷卷和調(diào)查查，詢問問當(dāng)事人人，在事事實核對對清楚后后，合議議庭認為為不需要要開庭審審理的，，也可以以進行判判決、裁裁定。第第二審人人民法院院對上訴訴案件經(jīng)經(jīng)過審理理，對下下列情形形分別處處理：（1）認認為原判判決認定定事實清清楚，適適用法律律正確的的，判決決駁回上上訴，維維持原判判決。（2）認認為原判判決適用用法律錯錯誤的，，依法改改判。（3）認認為原判判決認定定事實錯錯誤或者者原判決決認定事事實不清清，證據(jù)據(jù)不足的的，撤銷銷原判決決，發(fā)回回原審法法院重審審或者查查清事實實后改判判。（4）認認為原判判決違反反法定程程序，可可能影響響案件正正確判決決的，裁裁定撤銷銷原判決決，發(fā)回回原審法法院重審審。13.5.5審審判判的第二二審程序序13.5.6訴訴訟訟的執(zhí)行行程序（1）對對于發(fā)生生法律效效力的糾糾紛案件件的判決決、裁定定，由第第一審人人民法院院執(zhí)行。。（2）被被執(zhí)行人人或者被被執(zhí)行的的財產(chǎn)在在外地的的，可以以委托當(dāng)當(dāng)?shù)厝嗣衩穹ㄔ捍鸀閳?zhí)行行。（3）在在執(zhí)行中中，雙方方當(dāng)事人人自行和和解達成成協(xié)議的的，執(zhí)行行員應(yīng)當(dāng)當(dāng)將協(xié)議議內(nèi)容記記入筆錄錄，由雙雙方當(dāng)事事人簽名名或蓋章章。（4）在在執(zhí)行中中，被執(zhí)執(zhí)行人向向人民法法院提供供擔(dān)保，，并經(jīng)申申請執(zhí)行行人同意意的，人人民法院院可以決決定暫緩緩執(zhí)行及及暫緩執(zhí)執(zhí)行的期期限。（5）作作為被執(zhí)執(zhí)行人的的公民已已死亡的的，以其其遺產(chǎn)償償還債務(wù)務(wù)。（6）執(zhí)執(zhí)行完畢畢后，據(jù)據(jù)以執(zhí)行行的判決決、裁定定和其他他法律文文書確有有錯誤，，被人民民法院撤撤銷的，，對已經(jīng)經(jīng)執(zhí)行的的財產(chǎn)，，人民法法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)作出裁裁定，責(zé)責(zé)令取得得財產(chǎn)的的人返還還；拒不不返還的的，強制制執(zhí)行。。（7）在在執(zhí)行過過程中，，案外人人對執(zhí)行行標的提提出異議議的，執(zhí)執(zhí)行員應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照法定程程序進行行審查。。3.申請請執(zhí)行與與移送執(zhí)執(zhí)行申請執(zhí)行行是指一方方當(dāng)事人人在法律律文書規(guī)規(guī)定的期期限內(nèi)不不履行或或不完全全履行確確定的義義務(wù)，對對方當(dāng)事事人向人人民法院院提出申申請，要要求對義義務(wù)方當(dāng)當(dāng)事人實實施強制制執(zhí)行。。移送執(zhí)行行是指辦案案的審判判人員將將發(fā)生法法律效力力的法律律文書直直接交給給執(zhí)行員員執(zhí)行的的一種方方式。案例分分析析【案情簡簡介】1998年，某某市居民民劉某向向所在區(qū)區(qū)人民法法院提起起民事訴訴訟，要要求法院院判決返返還被李李某侵占占達30余年的的房屋。。同時劉劉某向法法院提交交了其父父于1952年年領(lǐng)取的的產(chǎn)權(quán)證證書和房房屋繼承承的有關(guān)關(guān)證明。。經(jīng)區(qū)人民民法院審審理后查查明：劉劉某房屋屋三間為為其父所所有，其其父于1959年亡故故，房屋屋由劉某某繼承。。而該處處房屋自自1954年起起，由劉劉某之父父租給李李某使用用，但從從1955年起起，李某某即停止止支付房房租。李李某的理理由是：：劉某父父親于1955年初分分兩次向向其借款款人民幣幣共600元，，并許諾諾今后此此借款即即為購房房款，將將房屋賣賣給李某某，雖雙雙方未訂訂立買賣賣合同，，但他留留有劉某某之父兩兩次借款款的收據(jù)據(jù)，否則則，劉某某之父也也不會自自此之后后不再向向其收取取房租。。區(qū)法院認認為，雖雖然借款款不能作作為取得得房屋所所有權(quán)的的依據(jù)，，房屋買買賣首先先應(yīng)該由由雙方訂訂立書面面合同，，及時辦辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)登記，，但該案案根據(jù)《《民法通通則》的的訴訟時時效規(guī)定定，已超超過訴訟訟時效期期。因此此，駁回回劉某的的訴訟請請示。請問：（（1））區(qū)人民民法院判判決是否否正確？？為什么么？（2）如如劉某超超過訴訟訟時效，，是否可可以向法法院起訴訴？【案例分分析】（1）本本案審理理時，區(qū)區(qū)人民法法院首先先根據(jù)《《民法通通則》的的規(guī)定，，審查了了劉某的的訴訟時時效，《《民法通通則》第第一百三三十五條條規(guī)定：：“向人人民法院院請求保保護民事事權(quán)的訴訴訟時效效為2年年，法律律另有規(guī)規(guī)定的除除外?！薄绷淼谝灰话偃邨l規(guī)規(guī)定：““訴訟時時效期間間從知道道或者應(yīng)應(yīng)當(dāng)知道道權(quán)利被被侵害時時起計算算。但是是，從權(quán)權(quán)利被侵侵害之日日起超過過20年年的，人人民法院院不予保保護。””因為，，本案中中，劉某某承認李李某侵占占房屋30余年年，所以以區(qū)法院院認為劉劉某的請請求超過過訴訟時時效，駁駁回劉某某的請求求是正確確的。（2）雖雖然劉某某超過訴訴訟時效效，但劉劉某依然然可以起起訴，法法院也會會受理，，只是在在審理過過程中，，如果查查明訴訟訟時效期期間已屆屆滿，即即可據(jù)此此駁回這這一當(dāng)事事人的訴訴訟請求求。所以以，當(dāng)事事人超過過訴訟時時效時，，就失去去了勝訴訴權(quán)。作業(yè)業(yè)1.什么么是房地地產(chǎn)糾紛紛？房地地產(chǎn)糾紛紛產(chǎn)生的的原因有有哪些？？2.房地地產(chǎn)糾紛紛處理的的原則有有哪些？？3.房地地產(chǎn)糾紛紛處理的的有哪些些途徑？？4.什么么是行政政訴訟？？5.房地地產(chǎn)糾紛紛中行政政訴訟提提起的條條件是什什么？6.什么么是仲裁裁？7.仲裁裁的基本本原則是是什么？？8.房地地產(chǎn)糾紛紛中哪些些可以通通過仲裁裁的方式式來解決決？9.房地地產(chǎn)糾紛紛中，當(dāng)當(dāng)事人認認為仲裁裁不公正正的，應(yīng)應(yīng)該怎么么辦？10.什什么是審審判管轄轄？11.《《民事訴訴訟法》》對于地地域管轄轄是如何何規(guī)定的的？作業(yè)業(yè)技能訓(xùn)練練題：閱讀下面面一段話話，請問問：你對對房地產(chǎn)產(chǎn)糾紛中中的民事事訴訟有有何認識識？民事訴訟訟就是民民事官司司，是當(dāng)當(dāng)事人之之間因民民事權(quán)益益矛盾或或者經(jīng)