大亞灣市場調(diào)查報(bào)告課件

大亞灣市場調(diào)查報(bào)告

2013年9月29日|

宏觀市場|大亞灣樓市|區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目|

大亞灣市場調(diào)查報(bào)告|宏觀市場|大亞灣樓市|區(qū)域重點(diǎn)在售宏觀市場宏觀市場2大亞灣印象

世界級(jí)的國際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨大，未來南中國的新經(jīng)濟(jì)增長極

眾多石化、電子、汽車領(lǐng)域的巨頭企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)人群迅速擴(kuò)張，城市化水平迅速提高

優(yōu)越的地理位置，便捷的交通規(guī)劃，成本洼地將吸引大批資金流入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛

人口與城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，勢必推動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的崛起大亞灣規(guī)劃定位：以發(fā)展臨海石化工業(yè)為主、逐步發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型現(xiàn)代化城市宏觀市場分析大亞灣印象世界級(jí)的國際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨3大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)穩(wěn)定強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人群具備強(qiáng)悍的綜合消費(fèi)能力和房產(chǎn)消費(fèi)能力

大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大亞灣現(xiàn)有人口15萬，流動(dòng)人口6.7萬，產(chǎn)業(yè)人群經(jīng)濟(jì)收入相當(dāng)可觀，且隨著更多產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，2020年常住人口可達(dá)35萬，包括房產(chǎn)、商貿(mào)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展?jié)撃芫薮?！宏觀市場分析2012年大亞灣全區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)440.8億元，增長10.5%，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。2012年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值1660.5億元，增長11.7%，支柱產(chǎn)業(yè)—石化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1316億元，增長17.4%。

固定資產(chǎn)投資方面，2012年實(shí)現(xiàn)146.5億元，增長21.6%；其中工業(yè)投資完成67.2億元，增長16.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成61億元，增長71.2%。2020年大亞灣規(guī)劃人口情況數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計(jì)局4大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)穩(wěn)定強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)宏觀市場分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局世界級(jí)的國際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨大，未來南中國的新經(jīng)濟(jì)增長極。2.眾多石化、電子、汽車領(lǐng)域的巨頭企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)人群迅速擴(kuò)張，城市化水平迅速提高。3.優(yōu)越的地理位置，便捷的交通規(guī)劃，成本洼地將吸引大批資金流入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛。4.人口與城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，勢必推動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的崛起。第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展，依托石油板塊的崛起，奠定惠州南部“濱海新區(qū)”基礎(chǔ)宏觀市場分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局世界級(jí)的國際濱海石化新城5“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉儲(chǔ)區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線，全力描繪濱海石化新城區(qū)。

東區(qū)：高標(biāo)準(zhǔn)打造的世界級(jí)石化工業(yè)基地，隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目、中海油煉油項(xiàng)目的相繼建成投產(chǎn)，目前年工業(yè)生產(chǎn)總值逾300億

中區(qū)：以行政、商務(wù)、金融為發(fā)展方向，凸顯濱海城市特色，承擔(dān)并完善城市功能的核心區(qū)域

西區(qū)：主要發(fā)展電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)，住宅項(xiàng)目集中開發(fā)區(qū)域，大亞灣產(chǎn)業(yè)基地的后花園

港區(qū)：以惠州港為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展港口物流業(yè)，加上和記黃埔的參資入股，惠州港進(jìn)入嶄新發(fā)展階段

黃金海岸旅游區(qū)：包括霞涌、辣甲島、三門島、五洲島和筆架山和五大景區(qū)將該區(qū)域建設(shè)成集旅游觀光、購物、休閑度假與一體的服務(wù)一流、景色優(yōu)美的區(qū)域性旅游勝地宏觀市場分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局五區(qū)一岸線：以石化產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，協(xié)調(diào)發(fā)展電子、汽車、港口物流與旅游業(yè)，并帶動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)

“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉6

宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

聚集產(chǎn)業(yè)人群，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)宏觀市場分析小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化宏觀市場分析小結(jié)730分鐘接軌深圳，驅(qū)動(dòng)深惠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使大亞灣成為深圳產(chǎn)業(yè)東延的腹地大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地鐵3號(hào)線大亞灣一級(jí)輻射地區(qū)時(shí)距隨著東部沿海高速和地鐵3號(hào)線的開通，深圳與大亞灣近在咫尺，便捷的交通體系必將吸引深圳資金、人流與物流的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大亞灣交通規(guī)劃解析

東部沿海高速：全長48公里，2009年底通車，通車后深圳至大亞灣30分鐘車程，連接珠三角與粵東地區(qū)深圳地鐵3號(hào)線延長線：3號(hào)線自紅嶺抵達(dá)龍崗雙龍站，2010年10月通車，延長線延至

廈深高速鐵路：電氣化高速鐵路，連接深圳、惠州、汕頭、廈門等8城市。深圳至廈門僅需3小時(shí)。區(qū)域交通分析東部沿海高速廈深高速鐵路30分鐘接軌深圳，驅(qū)動(dòng)深惠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使大亞灣成為深圳產(chǎn)業(yè)東延81990年深南大道西擴(kuò)，成就華僑城、香蜜湖1999年濱海大道開通，改變了南山、蛇口2006年深南大道西延寶安，帶動(dòng)了寶安新城區(qū)的發(fā)展深圳土地日益稀缺空間受限大亞灣承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移交通帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展09年，東部沿海高速地鐵3號(hào)線延長線廈深鐵路的開通從深圳遷出的人口、產(chǎn)業(yè)、資金、物流1990年深南大道西擴(kuò)，成就華僑城、香蜜湖19大亞灣樓市大亞灣樓市102013年1月至8月大亞灣土地成交商住用地12宗，總占地面積334834平米。其中大亞灣西區(qū)成交7宗，占地為264938平米。大亞灣房地產(chǎn)市場供求解析大亞灣樓市分析|土地市場數(shù)據(jù)來源：惠州市國土局2013年1月至8月大亞灣土地成交商住用地12宗，總占地面積11大亞灣房地產(chǎn)市場供求解析大亞灣樓市分析|土地市場數(shù)據(jù)來源：惠州市國土局12大亞灣大亞灣樓市分析|土地市場數(shù)據(jù)來源：惠州市國土局12大亞灣樓市分析|二級(jí)市場2012年大亞灣區(qū)商品房成交均價(jià)達(dá)到5537元/平米，同比上升6%。2012年大亞灣區(qū)供應(yīng)量98.89萬平米，同比下降53%;商品房成交預(yù)計(jì)90.35萬平米，與11年基本持平;（2012年供求比為1.1）大亞灣歷年供求變化走勢圖大亞灣房地產(chǎn)市場供求解析數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計(jì)局惠州市房管局大亞灣樓市分析|二級(jí)市場2012年大亞灣區(qū)商品房成交均價(jià)13大亞灣樓市分析|二級(jí)市場大亞灣房地產(chǎn)市場供求解析

數(shù)據(jù)來源：惠州統(tǒng)計(jì)尿

惠州房管尿數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計(jì)局惠州市房管局大亞灣2013年1-8月商品房銷售152.11萬平米，同比上漲131.93%，成交金額75.09億，同比上175.30%，成交均價(jià)5000元/平米，同比上漲27.06%。今年上半年成交主力集中在低價(jià)項(xiàng)目，導(dǎo)致價(jià)格結(jié)構(gòu)性下跌。但下半年受華潤小徑灣、海景城等高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)，呈量價(jià)齊漲態(tài)勢，成交價(jià)格一路飆升至6484元/平米。2013年1-8月，大亞灣預(yù)售商品房226.88萬平米，平均供求比1.49，整體市場供大于求。今年市場去化能力上升，后續(xù)市場走量有望繼續(xù)上漲。樓市升溫，下半年量價(jià)齊漲，成交價(jià)格逐漸升高大亞灣樓市分析|二級(jí)市場大亞灣數(shù)據(jù)來源：惠州統(tǒng)計(jì)尿惠州14御璽山太東·時(shí)尚島花樣年·花郡郎鉅兄弟年華皇庭波西塔諾燦邦國際廣場億嘉菁華園海天陽光花園海倫堡·愛ME城市澳頭版塊四洲蜜方合生濱海城海景城新園華府四季花語雅苑藍(lán)灣半島楓丹白鷺園藍(lán)灣星宸花園龍光天悅龍庭皇庭·瑪麗的城堡陽基·春風(fēng)里中央公園中心區(qū)版塊DADA的草地新華聯(lián)廣場金沙世紀(jì)城納威人的幸福三遠(yuǎn)·大愛城西區(qū)版塊美泰天韻龍城一品凱南萊弗城陽光圣菲翡翠山綠洲花園千禧嘉園月半彎二期曦悅卓越東部蔚藍(lán)海岸愛琴海德州城聚泰啟程錦地繁花秋谷·樂8街區(qū)大亞灣片區(qū)分為西區(qū)、中心區(qū)、澳頭三大板塊，其中澳頭板塊偏向投資度假，存在一些剛需盤。在售項(xiàng)目33個(gè)已知待售項(xiàng)目約3個(gè)剛需群投資度假群剛需投資群區(qū)域在售/待售項(xiàng)目分布狀況太東明月灣大亞灣樓市分析|二級(jí)市場御璽山太東·時(shí)尚島花樣年·花郡郎鉅兄弟年華皇庭波西塔諾燦邦國15目前大亞灣片區(qū)供應(yīng)體量達(dá)1838萬㎡，供應(yīng)套數(shù)達(dá)104396套，未來幾年開發(fā)量繼續(xù)增加，市場去化速度面臨巨大的競爭壓力。從各片區(qū)供應(yīng)情況可知，西區(qū)以剛需兩三房為主；中心區(qū)占據(jù)行政核心以剛需投資性一房至三房為主，部分別墅產(chǎn)品；而澳頭擁有海港碼頭海景資源，多以投資度假型一房至兩三房為主，部分別墅產(chǎn)品。西區(qū)與中心區(qū)價(jià)格在4000-5500元/㎡，別墅價(jià)格在11000元/㎡；澳頭洋房價(jià)格在3800-8800元/㎡（部分帶精裝），別墅價(jià)格在14000元/㎡。整體價(jià)格受區(qū)位、配套及景觀資源差距拉大。大亞灣樓市分析|二級(jí)市場后續(xù)供應(yīng)量大，西區(qū)競爭愈演愈烈，霞涌、澳頭市場火熱大亞灣未來供應(yīng)解析目前大亞灣片區(qū)供應(yīng)體量達(dá)1838萬㎡，供應(yīng)套數(shù)達(dá)10439616大亞灣樓市分析小結(jié)2013年1-8月，大亞灣商品房供應(yīng)226.88萬平，成交152.11萬平，供求比為1.49，整體市場供大于求；2013年1-8月，大亞灣商品房成交金額75.09億，成交均價(jià)5000元/平米；后續(xù)市場供應(yīng)量大，西區(qū)競爭激烈，受華潤小徑灣項(xiàng)目熱銷拉動(dòng)，霞涌市場火熱，成交均價(jià)上揚(yáng)。今年市場去化能力上升，后續(xù)市場走量有望繼續(xù)上漲。大亞灣樓市小結(jié)土地市場二級(jí)市場2013年大亞灣土地市場持續(xù)升溫，西區(qū)土地市場活躍，成為區(qū)域土地市場最熱片區(qū)；大亞灣樓市分析小結(jié)2013年1-8月，大亞灣商品房供應(yīng)217區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目18龍光城1、產(chǎn)品情況：整盤以高層以及別墅為主。高層以低價(jià)走量的方式銷售。住宅社區(qū)大，配置多吸引客戶，同比同區(qū)產(chǎn)品價(jià)格較低。2、銷售情況：2013年5月推出500多套高層住宅，前期認(rèn)籌700多位客戶，開盤3天，全貨掃空，以低價(jià)策略吸引客戶。3、客戶定位：以深圳投資客以及買不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。1棟3棟2棟4棟龍光城1、產(chǎn)品情況：1棟3棟2棟4棟19價(jià)格分析價(jià)格分析20戶型分析戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，空間結(jié)構(gòu)人性化，布局適度。采光通風(fēng)優(yōu)良，戶型通透。套內(nèi)面積較大。（套內(nèi)面積70多平方，建筑面積44.平方。）缺點(diǎn)：按實(shí)際建筑面積算價(jià)格7000多一平方。價(jià)格反差較大，讓客戶有購買抗性。44平米一房一廳戶型分析戶型點(diǎn)評44平米一房一廳21戶型分析117平米三房二廳戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：戶型規(guī)整，空間結(jié)構(gòu)人性化，布局適度。采光通風(fēng)優(yōu)良，戶型通透。贈(zèng)送面積多。缺點(diǎn)：入戶花園作用不大。其中有一臥室面積相對較小。影響整體格局。戶型分析117平米三房二廳戶型點(diǎn)評22樣板間高層臥室樣板間臥室裝修設(shè)計(jì)過為擁擠，影響整體格局。高層廚房樣板間空間狹小，門口贈(zèng)送的陽臺(tái)起不了對銷售的推動(dòng)作用。樣板間高層臥室樣板間高層廚房樣板間23御璽山1、產(chǎn)品情況：戶型面積區(qū)間約為69-113㎡，2房和3房，部分2房可改三房?，F(xiàn)在現(xiàn)在主售5、7、9棟。2、銷售情況：2013年5月1日開盤，大賣140套房源，后續(xù)持續(xù)銷售以原方案，中間推出過1棟特價(jià)樓，不分樓層不分朝向，一口價(jià)4680。（但銷售一般）3、客戶定位：以深圳投資客以及買不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。御璽山1、產(chǎn)品情況：24價(jià)格分析價(jià)格分析25戶型分析77.51戶型戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。人性化配合居住。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間門口正對臥室。戶型不夠規(guī)則。戶型分析77.51戶型戶型點(diǎn)評26戶型分析81.82戶型戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，人性化居住環(huán)境。贈(zèng)送面積較大。戶型較為方正。缺點(diǎn)：主臥沒配備衛(wèi)生間。房間偏小，分配不夠均。戶型分析81.82戶型戶型點(diǎn)評27戶型分析華輝銘鑄:第六七幢標(biāo)準(zhǔn)層A型三房二廳二衛(wèi)137.12㎡戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：廚房配有生活小陽臺(tái)，科學(xué)性設(shè)計(jì)。多陽臺(tái)，整體贈(zèng)送面積高。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間門口正對臥室。戶型朝東，朝向不好。N戶型分析華輝銘鑄:第六七幢標(biāo)準(zhǔn)層A型三房二廳二衛(wèi)137.128新華聯(lián)廣場1、產(chǎn)品情況：在售的房源面積大概在80㎡-135㎡,2房-4房戶型。房源均為特價(jià)房，單價(jià)基本在4400左右。結(jié)擁速度很快。2、銷售情況：現(xiàn)在的銷售處于一個(gè)赤銷期，基本穩(wěn)定在每周10套左右，現(xiàn)場客戶已經(jīng)沒有往常的多。。3、客戶定位：以深圳投資客以及買不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。新華聯(lián)廣場1、產(chǎn)品情況：29價(jià)格分析價(jià)格分析30戶型分析88㎡戶型戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：贈(zèng)送面積相對較多。價(jià)格便宜。這種戶型都走低價(jià)格路線，不分朝向，不分樓層，一口價(jià)銷售。缺點(diǎn)：戶型不夠通透，通風(fēng)較差。格局比較奇特，不規(guī)則。戶型分析88㎡戶型戶型點(diǎn)評31戶型分析100㎡戶型

戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：空間布局合理，功能區(qū)分布科學(xué)。戶型方正缺點(diǎn)：廚房相對較小。戶型分析100㎡戶型戶型點(diǎn)評32戶型分析135㎡戶型戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：戶型結(jié)構(gòu)合理，空間結(jié)構(gòu)人性化，布局適度。缺點(diǎn)：主臥和次臥區(qū)分不均勻，面積差不多，體現(xiàn)不了主臥的存在。贈(zèng)送的空中花園作用不明顯。戶型分析135㎡戶型戶型點(diǎn)評33樣板間客廳采光不是很好。客廳裝修簡約，體現(xiàn)實(shí)用面積還算挺大的。34樣板間客廳客廳34卓越東部蔚藍(lán)海岸1、產(chǎn)品情況：戶型面積172㎡、386㎡戶型屬于復(fù)式單位。洋房在售135-156㎡4房。“香熙墅”組團(tuán)在售249-458平米2、4、5拼別墅，折后價(jià)190萬/套起。2、銷售情況：洋房已經(jīng)是銷售到尾貨階段。現(xiàn)正認(rèn)籌別墅以及加推復(fù)式樓。3、客戶定位：以深圳客戶為主，少量本地客戶。卓越東部蔚藍(lán)海岸1、產(chǎn)品情況：35價(jià)格分析價(jià)格分析36戶型分析135㎡戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：戶型方正缺點(diǎn)：臥室對著衛(wèi)生間，這個(gè)設(shè)計(jì)稍有缺陷。戶型分析135㎡戶型點(diǎn)評37戶型分析157㎡戶型戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：全套間設(shè)計(jì)。缺點(diǎn)：戶型不方正。戶型較不通透。戶型分析157㎡戶型戶型點(diǎn)評38樣板間客廳因朝向問題，采光不是特別好。房間床太大，不匹配房間，顯得房間稍小。樣板間客廳房間39海倫堡愛ME城市1、產(chǎn)品情況：戶型面積區(qū)間約為72-105㎡2房至3房。當(dāng)期戶數(shù)765戶。2、銷售情況：現(xiàn)在在認(rèn)籌階段，認(rèn)籌的效果還不錯(cuò)。3、客戶定位：剛需本地客與深圳可各占一半。40海倫堡愛ME城市1、產(chǎn)品情況：40價(jià)格分析41價(jià)格分析41戶型分析72-73㎡戶型

戶型點(diǎn)評戶型方正實(shí)用，空間布局合理，利于規(guī)劃。獨(dú)立廚房，免受油煙侵?jǐn)_。廚房和餐廳相連通，方便就餐。。戶型分析72-73㎡戶型戶型點(diǎn)評42戶型分析105㎡戶型

戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：戶型方正實(shí)用，空間布局合理，利于規(guī)劃。橫廳設(shè)計(jì)?？臻g感好戶型分析105㎡戶型戶型點(diǎn)評43樣板間衛(wèi)生間衛(wèi)生間過于簡陋。書房因書房設(shè)計(jì)在室內(nèi)，采光相對較差。樣板間衛(wèi)生間書房44金沙世紀(jì)城1、產(chǎn)品情況：53平方的一房2廳設(shè)計(jì)。87平方的可以兩房改3房。。147平方的4房。2、銷售情況：現(xiàn)在還處于認(rèn)籌階段。3、客戶定位：深圳投資客，以及本地投資客。金沙世紀(jì)城1、產(chǎn)品情況：45價(jià)格分析價(jià)格分析46戶型分析戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：單價(jià)低，自住投資兩相宜。缺點(diǎn)：相對一般家庭不適合，只適合單身人士。58平方戶型戶型分析戶型點(diǎn)評58平方戶型47戶型分析戶型點(diǎn)評：戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：實(shí)用面積較多，可以2房改3房（2+1）戶型。。84平方戶型戶型分析戶型點(diǎn)評：戶型點(diǎn)評84平方戶型48戶型分析戶型點(diǎn)評：戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：實(shí)用面積較多，可以3房改4房（3+1）戶型。。130-136平方戶型戶型分析戶型點(diǎn)評：戶型點(diǎn)評130-136平方戶型49戶型分析戶型點(diǎn)評：戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：實(shí)用面積較多，準(zhǔn)4房戶型。采光好。格局方正缺點(diǎn)：通風(fēng)效果較差。143平方戶型戶型分析戶型點(diǎn)評：戶型點(diǎn)評143平方戶型50大亞灣市場調(diào)查報(bào)告

2013年9月29日|

宏觀市場|大亞灣樓市|區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目|

大亞灣市場調(diào)查報(bào)告|宏觀市場|大亞灣樓市|區(qū)域重點(diǎn)在售宏觀市場宏觀市場52大亞灣印象

世界級(jí)的國際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨大，未來南中國的新經(jīng)濟(jì)增長極

眾多石化、電子、汽車領(lǐng)域的巨頭企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)人群迅速擴(kuò)張，城市化水平迅速提高

優(yōu)越的地理位置，便捷的交通規(guī)劃，成本洼地將吸引大批資金流入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛

人口與城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，勢必推動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的崛起大亞灣規(guī)劃定位：以發(fā)展臨海石化工業(yè)為主、逐步發(fā)展遠(yuǎn)洋港口、協(xié)調(diào)發(fā)展旅游業(yè)的外向型現(xiàn)代化城市宏觀市場分析大亞灣印象世界級(jí)的國際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨53大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)穩(wěn)定強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)人群具備強(qiáng)悍的綜合消費(fèi)能力和房產(chǎn)消費(fèi)能力

大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大亞灣現(xiàn)有人口15萬，流動(dòng)人口6.7萬，產(chǎn)業(yè)人群經(jīng)濟(jì)收入相當(dāng)可觀，且隨著更多產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，2020年常住人口可達(dá)35萬，包括房產(chǎn)、商貿(mào)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展?jié)撃芫薮?！宏觀市場分析2012年大亞灣全區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)440.8億元，增長10.5%，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。2012年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值1660.5億元，增長11.7%，支柱產(chǎn)業(yè)—石化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1316億元，增長17.4%。

固定資產(chǎn)投資方面，2012年實(shí)現(xiàn)146.5億元，增長21.6%；其中工業(yè)投資完成67.2億元，增長16.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成61億元，增長71.2%。2020年大亞灣規(guī)劃人口情況數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計(jì)局54大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)穩(wěn)定強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)宏觀市場分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局世界級(jí)的國際濱海石化新城，區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)潛能巨大，未來南中國的新經(jīng)濟(jì)增長極。2.眾多石化、電子、汽車領(lǐng)域的巨頭企業(yè)進(jìn)駐，產(chǎn)業(yè)人群迅速擴(kuò)張，城市化水平迅速提高。3.優(yōu)越的地理位置，便捷的交通規(guī)劃，成本洼地將吸引大批資金流入，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)騰飛。4.人口與城市化進(jìn)程的迅猛發(fā)展，勢必推動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的崛起。第三產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展，依托石油板塊的崛起，奠定惠州南部“濱海新區(qū)”基礎(chǔ)宏觀市場分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局世界級(jí)的國際濱海石化新城55“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉儲(chǔ)區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線，全力描繪濱海石化新城區(qū)。

東區(qū)：高標(biāo)準(zhǔn)打造的世界級(jí)石化工業(yè)基地，隨著中海殼牌南海石化項(xiàng)目、中海油煉油項(xiàng)目的相繼建成投產(chǎn)，目前年工業(yè)生產(chǎn)總值逾300億

中區(qū)：以行政、商務(wù)、金融為發(fā)展方向，凸顯濱海城市特色，承擔(dān)并完善城市功能的核心區(qū)域

西區(qū)：主要發(fā)展電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)，住宅項(xiàng)目集中開發(fā)區(qū)域，大亞灣產(chǎn)業(yè)基地的后花園

港區(qū)：以惠州港為基礎(chǔ)，重點(diǎn)發(fā)展港口物流業(yè)，加上和記黃埔的參資入股，惠州港進(jìn)入嶄新發(fā)展階段

黃金海岸旅游區(qū)：包括霞涌、辣甲島、三門島、五洲島和筆架山和五大景區(qū)將該區(qū)域建設(shè)成集旅游觀光、購物、休閑度假與一體的服務(wù)一流、景色優(yōu)美的區(qū)域性旅游勝地宏觀市場分析大亞灣產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局五區(qū)一岸線：以石化產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，協(xié)調(diào)發(fā)展電子、汽車、港口物流與旅游業(yè)，并帶動(dòng)房地產(chǎn)、商貿(mào)流通等產(chǎn)業(yè)

“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉56

宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

聚集產(chǎn)業(yè)人群，為房地產(chǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)宏觀市場分析小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化宏觀市場分析小結(jié)5730分鐘接軌深圳，驅(qū)動(dòng)深惠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使大亞灣成為深圳產(chǎn)業(yè)東延的腹地大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)地鐵3號(hào)線大亞灣一級(jí)輻射地區(qū)時(shí)距隨著東部沿海高速和地鐵3號(hào)線的開通，深圳與大亞灣近在咫尺，便捷的交通體系必將吸引深圳資金、人流與物流的轉(zhuǎn)移，進(jìn)而推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大亞灣交通規(guī)劃解析

東部沿海高速：全長48公里，2009年底通車，通車后深圳至大亞灣30分鐘車程，連接珠三角與粵東地區(qū)深圳地鐵3號(hào)線延長線：3號(hào)線自紅嶺抵達(dá)龍崗雙龍站，2010年10月通車，延長線延至

廈深高速鐵路：電氣化高速鐵路，連接深圳、惠州、汕頭、廈門等8城市。深圳至廈門僅需3小時(shí)。區(qū)域交通分析東部沿海高速廈深高速鐵路30分鐘接軌深圳，驅(qū)動(dòng)深惠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使大亞灣成為深圳產(chǎn)業(yè)東延581990年深南大道西擴(kuò)，成就華僑城、香蜜湖1999年濱海大道開通，改變了南山、蛇口2006年深南大道西延寶安，帶動(dòng)了寶安新城區(qū)的發(fā)展深圳土地日益稀缺空間受限大亞灣承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移交通帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展09年，東部沿海高速地鐵3號(hào)線延長線廈深鐵路的開通從深圳遷出的人口、產(chǎn)業(yè)、資金、物流1990年深南大道西擴(kuò)，成就華僑城、香蜜湖159大亞灣樓市大亞灣樓市602013年1月至8月大亞灣土地成交商住用地12宗，總占地面積334834平米。其中大亞灣西區(qū)成交7宗，占地為264938平米。大亞灣房地產(chǎn)市場供求解析大亞灣樓市分析|土地市場數(shù)據(jù)來源：惠州市國土局2013年1月至8月大亞灣土地成交商住用地12宗，總占地面積61大亞灣房地產(chǎn)市場供求解析大亞灣樓市分析|土地市場數(shù)據(jù)來源：惠州市國土局62大亞灣大亞灣樓市分析|土地市場數(shù)據(jù)來源：惠州市國土局12大亞灣樓市分析|二級(jí)市場2012年大亞灣區(qū)商品房成交均價(jià)達(dá)到5537元/平米，同比上升6%。2012年大亞灣區(qū)供應(yīng)量98.89萬平米，同比下降53%;商品房成交預(yù)計(jì)90.35萬平米，與11年基本持平;（2012年供求比為1.1）大亞灣歷年供求變化走勢圖大亞灣房地產(chǎn)市場供求解析數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計(jì)局惠州市房管局大亞灣樓市分析|二級(jí)市場2012年大亞灣區(qū)商品房成交均價(jià)63大亞灣樓市分析|二級(jí)市場大亞灣房地產(chǎn)市場供求解析

數(shù)據(jù)來源：惠州統(tǒng)計(jì)尿

惠州房管尿數(shù)據(jù)來源：惠州市統(tǒng)計(jì)局惠州市房管局大亞灣2013年1-8月商品房銷售152.11萬平米，同比上漲131.93%，成交金額75.09億，同比上175.30%，成交均價(jià)5000元/平米，同比上漲27.06%。今年上半年成交主力集中在低價(jià)項(xiàng)目，導(dǎo)致價(jià)格結(jié)構(gòu)性下跌。但下半年受華潤小徑灣、海景城等高價(jià)項(xiàng)目拉動(dòng)，呈量價(jià)齊漲態(tài)勢，成交價(jià)格一路飆升至6484元/平米。2013年1-8月，大亞灣預(yù)售商品房226.88萬平米，平均供求比1.49，整體市場供大于求。今年市場去化能力上升，后續(xù)市場走量有望繼續(xù)上漲。樓市升溫，下半年量價(jià)齊漲，成交價(jià)格逐漸升高大亞灣樓市分析|二級(jí)市場大亞灣數(shù)據(jù)來源：惠州統(tǒng)計(jì)尿惠州64御璽山太東·時(shí)尚島花樣年·花郡郎鉅兄弟年華皇庭波西塔諾燦邦國際廣場億嘉菁華園海天陽光花園海倫堡·愛ME城市澳頭版塊四洲蜜方合生濱海城海景城新園華府四季花語雅苑藍(lán)灣半島楓丹白鷺園藍(lán)灣星宸花園龍光天悅龍庭皇庭·瑪麗的城堡陽基·春風(fēng)里中央公園中心區(qū)版塊DADA的草地新華聯(lián)廣場金沙世紀(jì)城納威人的幸福三遠(yuǎn)·大愛城西區(qū)版塊美泰天韻龍城一品凱南萊弗城陽光圣菲翡翠山綠洲花園千禧嘉園月半彎二期曦悅卓越東部蔚藍(lán)海岸愛琴海德州城聚泰啟程錦地繁花秋谷·樂8街區(qū)大亞灣片區(qū)分為西區(qū)、中心區(qū)、澳頭三大板塊，其中澳頭板塊偏向投資度假，存在一些剛需盤。在售項(xiàng)目33個(gè)已知待售項(xiàng)目約3個(gè)剛需群投資度假群剛需投資群區(qū)域在售/待售項(xiàng)目分布狀況太東明月灣大亞灣樓市分析|二級(jí)市場御璽山太東·時(shí)尚島花樣年·花郡郎鉅兄弟年華皇庭波西塔諾燦邦國65目前大亞灣片區(qū)供應(yīng)體量達(dá)1838萬㎡，供應(yīng)套數(shù)達(dá)104396套，未來幾年開發(fā)量繼續(xù)增加，市場去化速度面臨巨大的競爭壓力。從各片區(qū)供應(yīng)情況可知，西區(qū)以剛需兩三房為主；中心區(qū)占據(jù)行政核心以剛需投資性一房至三房為主，部分別墅產(chǎn)品；而澳頭擁有海港碼頭海景資源，多以投資度假型一房至兩三房為主，部分別墅產(chǎn)品。西區(qū)與中心區(qū)價(jià)格在4000-5500元/㎡，別墅價(jià)格在11000元/㎡；澳頭洋房價(jià)格在3800-8800元/㎡（部分帶精裝），別墅價(jià)格在14000元/㎡。整體價(jià)格受區(qū)位、配套及景觀資源差距拉大。大亞灣樓市分析|二級(jí)市場后續(xù)供應(yīng)量大，西區(qū)競爭愈演愈烈，霞涌、澳頭市場火熱大亞灣未來供應(yīng)解析目前大亞灣片區(qū)供應(yīng)體量達(dá)1838萬㎡，供應(yīng)套數(shù)達(dá)10439666大亞灣樓市分析小結(jié)2013年1-8月，大亞灣商品房供應(yīng)226.88萬平，成交152.11萬平，供求比為1.49，整體市場供大于求；2013年1-8月，大亞灣商品房成交金額75.09億，成交均價(jià)5000元/平米；后續(xù)市場供應(yīng)量大，西區(qū)競爭激烈，受華潤小徑灣項(xiàng)目熱銷拉動(dòng)，霞涌市場火熱，成交均價(jià)上揚(yáng)。今年市場去化能力上升，后續(xù)市場走量有望繼續(xù)上漲。大亞灣樓市小結(jié)土地市場二級(jí)市場2013年大亞灣土地市場持續(xù)升溫，西區(qū)土地市場活躍，成為區(qū)域土地市場最熱片區(qū)；大亞灣樓市分析小結(jié)2013年1-8月，大亞灣商品房供應(yīng)267區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目區(qū)域重點(diǎn)在售項(xiàng)目68龍光城1、產(chǎn)品情況：整盤以高層以及別墅為主。高層以低價(jià)走量的方式銷售。住宅社區(qū)大，配置多吸引客戶，同比同區(qū)產(chǎn)品價(jià)格較低。2、銷售情況：2013年5月推出500多套高層住宅，前期認(rèn)籌700多位客戶，開盤3天，全貨掃空，以低價(jià)策略吸引客戶。3、客戶定位：以深圳投資客以及買不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。1棟3棟2棟4棟龍光城1、產(chǎn)品情況：1棟3棟2棟4棟69價(jià)格分析價(jià)格分析70戶型分析戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：戶型方正，空間結(jié)構(gòu)人性化，布局適度。采光通風(fēng)優(yōu)良，戶型通透。套內(nèi)面積較大。（套內(nèi)面積70多平方，建筑面積44.平方。）缺點(diǎn)：按實(shí)際建筑面積算價(jià)格7000多一平方。價(jià)格反差較大，讓客戶有購買抗性。44平米一房一廳戶型分析戶型點(diǎn)評44平米一房一廳71戶型分析117平米三房二廳戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：戶型規(guī)整，空間結(jié)構(gòu)人性化，布局適度。采光通風(fēng)優(yōu)良，戶型通透。贈(zèng)送面積多。缺點(diǎn)：入戶花園作用不大。其中有一臥室面積相對較小。影響整體格局。戶型分析117平米三房二廳戶型點(diǎn)評72樣板間高層臥室樣板間臥室裝修設(shè)計(jì)過為擁擠，影響整體格局。高層廚房樣板間空間狹小，門口贈(zèng)送的陽臺(tái)起不了對銷售的推動(dòng)作用。樣板間高層臥室樣板間高層廚房樣板間73御璽山1、產(chǎn)品情況：戶型面積區(qū)間約為69-113㎡，2房和3房，部分2房可改三房?，F(xiàn)在現(xiàn)在主售5、7、9棟。2、銷售情況：2013年5月1日開盤，大賣140套房源，后續(xù)持續(xù)銷售以原方案，中間推出過1棟特價(jià)樓，不分樓層不分朝向，一口價(jià)4680。（但銷售一般）3、客戶定位：以深圳投資客以及買不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。御璽山1、產(chǎn)品情況：74價(jià)格分析價(jià)格分析75戶型分析77.51戶型戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。人性化配合居住。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間門口正對臥室。戶型不夠規(guī)則。戶型分析77.51戶型戶型點(diǎn)評76戶型分析81.82戶型戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：三陽臺(tái)設(shè)計(jì)，人性化居住環(huán)境。贈(zèng)送面積較大。戶型較為方正。缺點(diǎn)：主臥沒配備衛(wèi)生間。房間偏小，分配不夠均。戶型分析81.82戶型戶型點(diǎn)評77戶型分析華輝銘鑄:第六七幢標(biāo)準(zhǔn)層A型三房二廳二衛(wèi)137.12㎡戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：廚房配有生活小陽臺(tái)，科學(xué)性設(shè)計(jì)。多陽臺(tái)，整體贈(zèng)送面積高。缺點(diǎn)：衛(wèi)生間門口正對臥室。戶型朝東，朝向不好。N戶型分析華輝銘鑄:第六七幢標(biāo)準(zhǔn)層A型三房二廳二衛(wèi)137.178新華聯(lián)廣場1、產(chǎn)品情況：在售的房源面積大概在80㎡-135㎡,2房-4房戶型。房源均為特價(jià)房，單價(jià)基本在4400左右。結(jié)擁速度很快。2、銷售情況：現(xiàn)在的銷售處于一個(gè)赤銷期，基本穩(wěn)定在每周10套左右，現(xiàn)場客戶已經(jīng)沒有往常的多。。3、客戶定位：以深圳投資客以及買不起深圳房子的低端深圳自住客戶，少部分本地客戶。新華聯(lián)廣場1、產(chǎn)品情況：79價(jià)格分析價(jià)格分析80戶型分析88㎡戶型戶型點(diǎn)評優(yōu)點(diǎn)：贈(zèng)送面積相對較多。價(jià)格便宜。這種戶型都走低價(jià)格路線，不分朝向，不分樓層，一口價(jià)銷售。缺點(diǎn)：戶型不夠通透，通風(fēng)較差。格局比較奇