某養(yǎng)生公寓項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)課件

從化龍溪谷養(yǎng)生公寓項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)1從化龍溪谷1從化旅游情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目基本概況絕美鄉(xiāng)村休閑圣地項(xiàng)目投資預(yù)算目標(biāo)客戶及銷售策略營(yíng)銷模式及營(yíng)銷推廣22從化旅游情況簡(jiǎn)介3從化旅游情況簡(jiǎn)介3海南國(guó)際旅游島2011年，從化旅游業(yè)全年接待游客量754.72萬(wàn)人次,實(shí)現(xiàn)旅游收入25.74億元,同比增長(zhǎng)超過(guò)50%；第三產(chǎn)業(yè)增加值63.20億元,增長(zhǎng)20.2%。從化發(fā)展旅游具有兩方面的天然突出優(yōu)勢(shì):一是生態(tài)優(yōu)勢(shì),一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)。這兩方面優(yōu)勢(shì)的結(jié)合,通過(guò)在旅游本身注入保健、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物等因素,為廣大游客打造以休閑度假為核心的旅游平臺(tái),讓游客到此一條龍享受輕松、愜意的嶄新生活,從而為人們創(chuàng)造嶄新的生活方式。

從化打造“達(dá)沃斯”品牌,鍛造以休閑度假為中心的旅游平臺(tái)4海南國(guó)際旅游島2011年，從化旅游業(yè)全年接待游客量達(dá)沃斯簡(jiǎn)介達(dá)沃斯(Davos)位于瑞士東南部格里松斯地區(qū)，坐落在一條17公里長(zhǎng)的山谷里，靠近奧地利邊境。它是阿爾卑斯山系最高的小鎮(zhèn)。在蘭德瓦瑟河的達(dá)伏斯谷地，海拔1529米。人口約1.3萬(wàn)，主要講德語(yǔ)。氣候宜人，為療養(yǎng)和旅游勝地。二十世紀(jì)起成為國(guó)際冬季運(yùn)動(dòng)中心之一。這個(gè)小鎮(zhèn)舉世聞名，倒不全是因?yàn)樗莻€(gè)滑雪勝地，而是因?yàn)橐荒暌欢鹊氖澜缃?jīng)濟(jì)論壇在這里舉行。按照世界經(jīng)濟(jì)論壇組織的定義，“冬季達(dá)沃斯”是世界500強(qiáng)企業(yè)同各國(guó)和地區(qū)政府的對(duì)話，研討全球經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。每年的世界經(jīng)濟(jì)論壇年會(huì)均有來(lái)自數(shù)十個(gè)國(guó)家的千余位政界、企業(yè)界和新聞機(jī)構(gòu)的領(lǐng)袖人物參加。世界經(jīng)濟(jì)論壇已經(jīng)成為全球政界、企業(yè)界人士以及民間和社會(huì)團(tuán)體領(lǐng)導(dǎo)人研討世界經(jīng)濟(jì)問(wèn)題最重要的非官方聚會(huì)和進(jìn)行私人會(huì)晤、商務(wù)談判的場(chǎng)所之一。西方輿論由此稱它為“非官方的國(guó)際經(jīng)濟(jì)最高級(jí)會(huì)議”。隨著國(guó)際形勢(shì)的發(fā)展和變化，世界經(jīng)濟(jì)論壇所探討的議題逐漸突破了純經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，許多雙邊和地區(qū)性問(wèn)題以及世界上發(fā)生的重大政治、軍事、安全和社會(huì)事件等也成為論壇討論的內(nèi)容。論壇組成的核心是其會(huì)員和合作伙伴。目前，論壇擁有1000多個(gè)會(huì)員，全部是世界知名企業(yè)和公司。論壇有選擇地與會(huì)員建立合作伙伴關(guān)系。此外，論壇還有各種性質(zhì)的會(huì)員制組織，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化、宗教、傳媒和學(xué)術(shù)等領(lǐng)域。世界經(jīng)濟(jì)論壇每年還與若干國(guó)家的政府或企業(yè)聯(lián)合主辦各種國(guó)際經(jīng)濟(jì)討論會(huì)。而小鎮(zhèn)達(dá)沃斯也因此聞名遐邇。5達(dá)沃斯簡(jiǎn)介達(dá)沃斯(Davos)位于瑞士東南部格里松斯66廣州重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目“從化溫泉養(yǎng)生谷”——面積超過(guò)29平方公里的從化溫泉養(yǎng)生谷投入使用，項(xiàng)目廣州市政府投入12億元啟動(dòng)。整個(gè)養(yǎng)生谷建設(shè)投入40億，包括國(guó)際會(huì)議中心、高級(jí)商業(yè)服務(wù)區(qū)、溫泉度假區(qū)、水療養(yǎng)生區(qū)、穗北旅游中心等5個(gè)功能區(qū)。養(yǎng)生谷位于廣州“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，即從廣州出發(fā)30分鐘可到達(dá)。目前，世界性的大型國(guó)際會(huì)議越來(lái)越多，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響也越來(lái)越大。博鰲亞洲論壇，使得博鰲這個(gè)偏僻小鎮(zhèn)一躍成為國(guó)際對(duì)話的平臺(tái)，帶動(dòng)了博鰲社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在這種思路的指導(dǎo)下，從化溫泉養(yǎng)生谷特別規(guī)劃了國(guó)際會(huì)議中心，將擁有5家五星級(jí)酒店組成的國(guó)內(nèi)最密集的高級(jí)酒店群，以及一批上檔次、各具特色的旅游企業(yè)及設(shè)施，還有單獨(dú)的千人會(huì)議廳、綜合接待樓、附屬庭院和花園等設(shè)施。消費(fèi)方式以高檔為主，兼顧中檔。據(jù)介紹，國(guó)際會(huì)議中心建成后將主要用于廣州市舉辦各類大中型國(guó)際會(huì)議和公務(wù)會(huì)議，打造一個(gè)廣州的“博鰲”。7廣州重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目“從化溫泉養(yǎng)生谷”——面積超過(guò)29平方公里的建成投入使用從化溫泉養(yǎng)生谷

8建成投入使用從化溫泉養(yǎng)生谷

8項(xiàng)目基本概況99

項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、一流的區(qū)位優(yōu)勢(shì)10項(xiàng)目簡(jiǎn)介102、絕佳的周邊環(huán)境項(xiàng)目所在地良平村從化溫泉養(yǎng)生谷流溪河國(guó)家森林公園從化溫泉鎮(zhèn)112、絕佳的周邊環(huán)境項(xiàng)目所在地良平村從化溫泉養(yǎng)生谷流溪河國(guó)家森3、項(xiàng)目所在地良平村–絕美鄉(xiāng)村123、項(xiàng)目所在地良平村–絕美鄉(xiāng)村124、絕佳的優(yōu)美鄉(xiāng)村農(nóng)家樂(lè)

療養(yǎng)、度假、休閑、旅游圣地人們進(jìn)入森林感到頭腦清醒、舒適、心曠神怡、流連忘返。這是因?yàn)榭諝庳?fù)離子有預(yù)防疾病的功能，有利于人體健康。當(dāng)負(fù)離子的含量為1000個(gè)/cm3以上時(shí)，不僅能強(qiáng)身，還能治?。核芍委熛⒙灾夤苎?、燙傷、萎縮性鼻炎、萎縮性胃炎、神經(jīng)性皮炎、神經(jīng)官能癥、冠心病、高血壓、肺氣腫、偏頭痛。據(jù)西安腫瘤醫(yī)院和西安醫(yī)科大學(xué)向玉琴等人研究證明，負(fù)離子治療晚期惡性腫瘤有一定效果，無(wú)副作用。地點(diǎn)海拔(m)環(huán)境天氣時(shí)間負(fù)離子數(shù)水庫(kù)大壩203人面怪石景點(diǎn)陰10：006080南山瀑布388游道溪邊陰15：0042000三棵松210松樹(shù)陰18：004200青年山莊394溪邊陰12：003100良平村477小溪邊陰11：008100紅嶺195湖邊陰15：002600植物園22l公園大門外陰11：002080廣州市6.8市環(huán)保研究所晴110從化空氣負(fù)離子含量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)單位：個(gè)/cm3134、絕佳的優(yōu)美鄉(xiāng)村農(nóng)家樂(lè)

療養(yǎng)、度假、休閑、旅游圣地5、人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目總體規(guī)劃對(duì)良平整體建設(shè)改造，占地3000多畝，預(yù)計(jì)建設(shè)度假公寓200畝、農(nóng)業(yè)觀光市民菜園1500畝、觀光果園1000畝、天然泳場(chǎng)50畝、特色養(yǎng)殖250畝。精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境——綠化率高達(dá)90%以上，溪水分布其間。公寓建設(shè)區(qū)天然游泳場(chǎng)市民菜園規(guī)劃區(qū)游客接待中心及停車場(chǎng)觀光果園采摘區(qū)145、人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目總體規(guī)劃對(duì)良平整體建設(shè)改造，占地30項(xiàng)目組成：1、公寓——養(yǎng)生養(yǎng)老度假休閑基地四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)東南亞海濱度假建筑風(fēng)格先期開(kāi)發(fā)60畝，918套酒店式養(yǎng)生公寓總建筑面積高達(dá)5.1萬(wàn)平方15項(xiàng)目組成：四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)東南亞海濱度假建筑風(fēng)格152、特色果園采摘區(qū)擁有1000余畝果園，種植嶺南的特色水果162、特色果園采摘區(qū)擁有1000余畝果園，種植嶺南的特色水果13、打造廣州最大的市民開(kāi)心菜園1500畝觀光市民菜園173、打造廣州最大的市民開(kāi)心菜園1500畝觀光市民菜園174、250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地

250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地：烏骨羊原產(chǎn)于我國(guó)云南省。純種的烏骨羊全身的毛都是烏黑烏黑的，它的眼睛、口腔、牙齦和舌頭也都是黑色的。據(jù)測(cè)定，烏骨羊的肉中黑色素物質(zhì)含量比普通羊肉高，而黑色素已被證實(shí)具有：消除體內(nèi)自由基、抗氧化、降血脂、抗腫瘤、美容和益氣補(bǔ)腎的作用。目前，整個(gè)烏骨羊產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，全國(guó)現(xiàn)存烏骨羊的數(shù)量比較少。烏骨羊的市場(chǎng)售價(jià)每只超過(guò)2000元，作為一種健康美味的高檔羊肉品種，烏骨羊的市場(chǎng)潛力很大，養(yǎng)殖前景廣闊。184、250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖5、天然游泳場(chǎng)項(xiàng)目50余畝天然游泳場(chǎng)195、天然游泳場(chǎng)項(xiàng)目50余畝天然游泳場(chǎng)19項(xiàng)目說(shuō)明絕美鄉(xiāng)村休閑圣地20項(xiàng)目說(shuō)明20完美配套食口腹的天堂21完美配套食口腹的天堂21超大型生態(tài)農(nóng)莊會(huì)員餐廳完美配套22超大型生態(tài)農(nóng)莊會(huì)員餐廳完美配套22木瓜燉雪蛤完美配套23木瓜燉雪蛤完美配套23野生基圍蝦完美配套24野生基圍蝦完美配套24自己釣著吃完美配套25自己釣著吃完美配套25新鮮成熟摘下就吃26新鮮成熟摘下就吃26居完美配套27居完美配套27龍溪山居養(yǎng)生公寓完美配套28龍溪山居完美配套28公寓標(biāo)準(zhǔn)平面圖29公寓標(biāo)準(zhǔn)平面圖29公寓標(biāo)準(zhǔn)平面圖30公寓標(biāo)準(zhǔn)平面圖30公寓戶型圖31公寓戶型圖31屋頂戶型放大圖32屋頂戶型放大圖32

油漆：立邦、多樂(lè)士或美國(guó)大師

地板：揚(yáng)子或圣象

地磚：蒙娜麗莎或馬可波羅

潔具：TOTO或KOHLER空調(diào)、液晶電視、冰箱、床上用品等一應(yīng)俱全博洛尼或百安居品牌設(shè)計(jì)裝修，設(shè)計(jì)趨人性，材質(zhì)定品牌裝修交付使用標(biāo)準(zhǔn)33油漆：立邦、多樂(lè)士或美國(guó)大師裝修交付使用標(biāo)準(zhǔn)33A風(fēng)格裝修效果圖34A風(fēng)格裝修效果圖34A風(fēng)格裝修效果圖35A風(fēng)格裝修效果圖35A風(fēng)格裝修效果圖36A風(fēng)格裝修效果圖36A風(fēng)格裝修效果圖37A風(fēng)格裝修效果圖37B風(fēng)格裝修效果圖38B風(fēng)格裝修效果圖38B風(fēng)格裝修效果圖39B風(fēng)格裝修效果圖39B風(fēng)格裝修效果圖40B風(fēng)格裝修效果圖40B風(fēng)格裝修效果圖41B風(fēng)格裝修效果圖41B風(fēng)格裝修效果圖42B風(fēng)格裝修效果圖42B風(fēng)格裝修效果圖43B風(fēng)格裝修效果圖43行44行44在嘉和望崗地鐵出口設(shè)置大巴站，組織龍溪谷農(nóng)家樂(lè)一日游，每天往返；

4545和4S店聯(lián)手，每周末組織一次50輛車的農(nóng)家樂(lè)自駕游。

46和4S店聯(lián)手，每周末組織一次50輛車的農(nóng)家樂(lè)自駕游。玩47玩47良平村龍溪谷主要旅游活動(dòng)：碧水峽漂流48良平村龍溪谷主要旅游活動(dòng)：碧水峽漂流48登山健身良平村—天堂頂——阿婆六—溪頭村；廣州的最高峰天堂頂海拔1210米高，這里山高氣爽，林木蔥郁，峻嶺錯(cuò)疊，具有秀、幽、奧等自然特色。。

49登山健身良平村—天堂頂——阿婆六—溪頭村；廣州山地車健身運(yùn)動(dòng)、休閑騎車探訪50山地車健身運(yùn)動(dòng)、休閑騎車探訪50狩獵、垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、游泳、書法、瑜伽、太極拳、健身等協(xié)會(huì)多種形式的修心健身活動(dòng)51狩獵、垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、游泳、書法、瑜伽、太極拳、健身等協(xié)四星服務(wù)52四星服務(wù)52四星酒店物業(yè)管理代訂機(jī)票、提供機(jī)場(chǎng)接送代租短期居住權(quán)專業(yè)管家服務(wù)代訂餐飲代訂景區(qū)門票代訂出游汽車市區(qū)班車接送，交通便捷年度體檢，社區(qū)醫(yī)院全程醫(yī)療關(guān)懷四星公寓配套尊貴服務(wù)53四星酒店物業(yè)管理四星公寓配套尊貴服務(wù)53項(xiàng)目投資預(yù)算5454項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式A：村委會(huì)和公司簽訂整體合作的協(xié)議，利用村民的宅基地對(duì)整個(gè)村莊進(jìn)行重新規(guī)劃。村莊與公司達(dá)成的協(xié)議規(guī)定，由公司出錢，將村里原有危房農(nóng)民住宅全部拆掉，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建造，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。原來(lái)新舊不一、凌亂不堪的土坯農(nóng)居，現(xiàn)在將統(tǒng)一按照三星級(jí)賓館的標(biāo)準(zhǔn)建成框架結(jié)構(gòu)的4層樓房。樓房底層使用權(quán)仍歸房主，由農(nóng)民自己居住，其他3層由開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)30年。到期后，所有使用權(quán)“物歸原主”。開(kāi)發(fā)公司獲得農(nóng)居使用權(quán)后，將其出租給城市居民。村民入住新房的同時(shí)成為公司的合同制員工，公司給每戶村民每月發(fā)工資，由該戶村民負(fù)責(zé)該房的衛(wèi)生、接待、安全等工作。這種新型鄉(xiāng)村公寓的建造，不破壞生態(tài)環(huán)境，不占用農(nóng)田，不改變農(nóng)民所有權(quán)的情況下，滿足城里人休閑養(yǎng)生的要求，為傳統(tǒng)農(nóng)家樂(lè)走出一條完全不同的道路。55項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式A：村委會(huì)和公司簽訂整體合作的協(xié)議，利用村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式B：村委會(huì)出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開(kāi)發(fā)公司出資金，合作開(kāi)發(fā)雙方建成物業(yè)分配的比例為3：7。一直以來(lái)，農(nóng)村集體用地開(kāi)發(fā)是沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，一般用于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這是通常運(yùn)用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要以村委會(huì)的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外開(kāi)發(fā)公司投入資金參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所得部分的永久使用權(quán)。56項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式B：村委會(huì)出“三舊”改造合法建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式

C：村委會(huì)出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開(kāi)發(fā)公司出資金，開(kāi)發(fā)公司采用租賃土地40年的方式，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要以村委會(huì)的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。40年后地面上建筑物全部物業(yè)歸村集體所有。

57項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式C：村委會(huì)出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資預(yù)算

一、項(xiàng)目用地指標(biāo)：地塊規(guī)劃用途商業(yè)容積率１.２總用地面積６０畝建筑密度２５％凈用地面積１５畝綠地率７５％土地使用年限４０年建筑高度１５米小車車位要求５００個(gè)自行車車位要求二、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)：1總建筑面積５１０００平方２

小區(qū)內(nèi)園林面積２００００平方３小區(qū)外廣場(chǎng)面積８０００平方一、項(xiàng)目概況58項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資預(yù)算一、項(xiàng)目用地指標(biāo)：地塊規(guī)劃用途商業(yè)容積率項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投入資金及利潤(rùn)預(yù)算

1、項(xiàng)目計(jì)容建筑面積５１０００平方銷售均價(jià)（元/平方）３５００元銷售合同額（萬(wàn)元）１.７８５億全部公寓精裝修，包括人工開(kāi)支及營(yíng)銷費(fèi)用單位成本（元/平方）２０００元項(xiàng)目總造價(jià)（萬(wàn)元１.０２億項(xiàng)目利潤(rùn)（萬(wàn)元７６５０萬(wàn)投資利潤(rùn)率75％59項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投入資金及利潤(rùn)預(yù)算1、項(xiàng)目計(jì)容建筑面積５１０００項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算

人員編制表序號(hào)部門崗位編制人員工資（元）１總經(jīng)理１人２００００２行政文員１人２０００３策劃營(yíng)銷部總監(jiān)１人６０００４文案１人３５００５營(yíng)銷人員８人根據(jù)情況調(diào)整２０００１６０００６工程部工程總監(jiān)１人６０００７施工員１人３５００８財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)１人４０００９出納１人３５００總編制人數(shù)１６人年人員開(kāi)支費(fèi)用為７９８０００１、人力資源配置60項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算人員編制表序號(hào)部門崗位編制人員工資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算

1、２、開(kāi)發(fā)采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的策略，先期一棟2776平方，土建工程采取帶資方式，裝修部分帶資，成本控制計(jì)劃如下表：類別面積（㎡）單價(jià)（元）項(xiàng)目控制造價(jià)（元）三通一平，土石方工程277640111040臨時(shí)水電27763597160土建工程2776101128068607消防工程277660166560電梯工程277640111040裝修工程27766251735000室外配套277650138800監(jiān)理費(fèi)27761541640設(shè)計(jì)費(fèi)27761849968勘探費(fèi)2776513880合計(jì)5549695每平米造價(jià)199961項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算1、２、開(kāi)發(fā)采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的策略，先項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算

項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元）占比推廣費(fèi)用媒介廣告發(fā)布３０廣告公司設(shè)計(jì)１０戶外廣告３０電視報(bào)紙軟新聞５現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝５銷售道具１項(xiàng)目費(fèi)用占比外賣場(chǎng)１０活動(dòng)１０禮品費(fèi)３網(wǎng)絡(luò)宣傳３小計(jì)１０７其它租賃大巴１０車輛一臺(tái)１０客戶會(huì)２０合計(jì)１４７萬(wàn)３、銷售費(fèi)用計(jì)劃62項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元）占比推廣費(fèi)用媒介廣科目年度預(yù)算數(shù)備注固定費(fèi)用01薪資支出02電腦支出１００００03租金支出５００００04辦公費(fèi)１００００06伙食費(fèi)１０８０００合計(jì)１７８０００變動(dòng)費(fèi)用0１交際費(fèi)及禮品２５００００0２汽油費(fèi)６０００００３其他費(fèi)用１０００００合計(jì)３１００００費(fèi)用總計(jì)４８８０００行政費(fèi)用計(jì)劃表

單位：元63科目年度預(yù)算數(shù)備注固定費(fèi)用01薪資支出02電腦支出１００００目標(biāo)客戶及銷售策略64目標(biāo)客戶及銷售策略64

青年中年事業(yè)成功者群體據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州人口大約是1200萬(wàn)，這也就意味著，其中間階層人數(shù)應(yīng)該在500萬(wàn)-600萬(wàn)之間。經(jīng)過(guò)多年的打拼，有了穩(wěn)定的事業(yè)，并有一定的財(cái)富積累，對(duì)工作之余度假休閑有旺盛的需求。

１、主要目標(biāo)客戶群體定位65青年中年事業(yè)成功者群體１、主要目標(biāo)客戶群體定位

度假休閑養(yǎng)老群體居住旅游休閑式的養(yǎng)老概念，這一項(xiàng)目只能吸引低齡健康、具有健全生活能力的老人，而不具有自理能力、收入拮據(jù)的老人肯定不是這些項(xiàng)目關(guān)注的對(duì)象。廣州目前有85萬(wàn)的老年群體，其中機(jī)關(guān)退休有養(yǎng)老金為14萬(wàn)人，這也是一個(gè)巨大度假養(yǎng)老的消費(fèi)市場(chǎng)。66度假休閑養(yǎng)老群體66銷售模式—會(huì)員式銷售鄉(xiāng)村度假公寓會(huì)員銷售游居型養(yǎng)生型投資型一次性收分時(shí)度假會(huì)費(fèi)2.5萬(wàn)元，５年有效。每年可以免費(fèi)到公寓住宿５０天。有效期40年，根據(jù)其長(zhǎng)租戶型按每平方3500到4000一次性收取租金。均可免費(fèi)使用住宿40年，全年均可居住。6%返租回報(bào)，有效期40年，前15年會(huì)員限定每年居住25天。但每年獲得投資回報(bào)。后25年享受和養(yǎng)生型一樣的待遇。注：以上銷售為初步設(shè)想，具體將根據(jù)項(xiàng)目和市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整營(yíng)銷策略，以保證項(xiàng)目的銷售順利推進(jìn)。67銷售模式—會(huì)員式銷售鄉(xiāng)村度假公寓會(huì)員銷售游居型養(yǎng)生型投資型一營(yíng)銷模式及營(yíng)銷推廣68營(yíng)銷模式及營(yíng)銷推廣68美國(guó)太陽(yáng)城中心收益來(lái)源一次性收入來(lái)源獨(dú)立住宅的銷售收益長(zhǎng)期性收入來(lái)源租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益如圖所示，美國(guó)太陽(yáng)城中心的收益主要來(lái)源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會(huì)所費(fèi)用：16000人×140美元/人=224萬(wàn)美元高爾夫球會(huì)費(fèi)（按1/3居民入會(huì)計(jì)）：6000人×1500美元/人=900萬(wàn)美元合計(jì)：224+900=1124萬(wàn)美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000多萬(wàn)美元，相當(dāng)于賣掉50多套別墅（按均價(jià)17.5萬(wàn)美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入，因此這種長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要收益來(lái)源。國(guó)外度假養(yǎng)生公寓贏利模式分析69美國(guó)太陽(yáng)城中心收益來(lái)源一次性收入來(lái)源獨(dú)立住宅的銷售收益長(zhǎng)期性國(guó)內(nèi)度假公寓主要贏利模式分析目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在度假公寓的開(kāi)發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對(duì)于大型綜合性度假公寓社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離的經(jīng)營(yíng)模式。國(guó)內(nèi)贏利型度假公寓經(jīng)營(yíng)模式按贏利方式分按經(jīng)營(yíng)管理方式分以一次性銷售收益為主長(zhǎng)期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離70國(guó)內(nèi)度假公寓主要贏利模式分析目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在度假公寓的開(kāi)發(fā)上度假公寓贏利模式的運(yùn)用策略分析度假公寓銷售的定價(jià)策略除產(chǎn)品本身外、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù)才是度假公寓項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)贏利策略物業(yè)服務(wù)費(fèi)由于度假公寓的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，度假公寓的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取相對(duì)高價(jià)位的形式。各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi)包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚(yú)服務(wù)、收費(fèi)娛樂(lè)服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等等。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過(guò)戶或者再次租賃的問(wèn)題。71度假公寓贏利模式的運(yùn)用策略分析度假公寓銷售的定價(jià)策略71國(guó)內(nèi)度假公寓物業(yè)管理贏利模式分析國(guó)內(nèi)目前對(duì)于度假公寓的物業(yè)管理還處在起步探索階段。度假公寓物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測(cè)收入結(jié)構(gòu)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入度假公寓物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)針對(duì)老年人的專項(xiàng)服務(wù)收入度假公寓與普通住宅的會(huì)所收益比較普通住宅會(huì)所收入1000×30%×100030萬(wàn)元度假公寓會(huì)所收入1000×80%×100080萬(wàn)元注：以居住人口為1000人的小區(qū)為例，普通住宅的會(huì)所使用率為30%，度假公寓為80%，會(huì)所費(fèi)用1000元/人·年。由于度假公寓的會(huì)所使用率高于普通住宅，因此，經(jīng)營(yíng)收益將高于普通住宅，同時(shí)經(jīng)營(yíng)成本也較普通住宅低。盈利預(yù)測(cè)由于目標(biāo)客戶群的生理及心理特征，他們對(duì)配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。72國(guó)內(nèi)度假公寓物業(yè)管理贏利模式分析國(guó)內(nèi)目前對(duì)于度假公寓的物業(yè)管國(guó)內(nèi)度假公寓物業(yè)管理贏利模式分析（2）度假公寓社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有度假公寓的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的度假公寓服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護(hù)理方面——醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心體育活動(dòng)方面——適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等；休閑活動(dòng)方面——如棋牌、書畫、釣魚(yú)等教育配套方面——老年大學(xué)、圖書館中介資源提供——家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等社區(qū)活動(dòng)的組織——如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。收費(fèi)方式費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收取；專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收?。慌涮自O(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。73國(guó)內(nèi)度假公寓物業(yè)管理贏利模式分析（2）度假公寓社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)營(yíng)銷推廣策略74營(yíng)銷推廣策略74

印發(fā)銷售宣傳單張，在各大專業(yè)市場(chǎng)派發(fā)，累積客戶；

75印發(fā)銷售宣傳單張，在各大專業(yè)市場(chǎng)派發(fā)，累積客戶；

7網(wǎng)絡(luò)推廣——專業(yè)網(wǎng)絡(luò)門戶如搜房網(wǎng)推廣，或公司網(wǎng)站推廣76網(wǎng)絡(luò)推廣——專業(yè)網(wǎng)絡(luò)門戶如搜房網(wǎng)推廣，或公司網(wǎng)站推廣76招開(kāi)中小型的推介會(huì)，組織客戶現(xiàn)場(chǎng)度假休閑體驗(yàn)77招開(kāi)中小型的推介會(huì)，組織客戶現(xiàn)場(chǎng)度假休閑體驗(yàn)77謝謝！78謝謝！78從化龍溪谷養(yǎng)生公寓項(xiàng)目說(shuō)明會(huì)79從化龍溪谷1從化旅游情況簡(jiǎn)介項(xiàng)目基本概況絕美鄉(xiāng)村休閑圣地項(xiàng)目投資預(yù)算目標(biāo)客戶及銷售策略營(yíng)銷模式及營(yíng)銷推廣802從化旅游情況簡(jiǎn)介81從化旅游情況簡(jiǎn)介3海南國(guó)際旅游島2011年，從化旅游業(yè)全年接待游客量754.72萬(wàn)人次,實(shí)現(xiàn)旅游收入25.74億元,同比增長(zhǎng)超過(guò)50%；第三產(chǎn)業(yè)增加值63.20億元,增長(zhǎng)20.2%。從化發(fā)展旅游具有兩方面的天然突出優(yōu)勢(shì):一是生態(tài)優(yōu)勢(shì),一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)。這兩方面優(yōu)勢(shì)的結(jié)合,通過(guò)在旅游本身注入保健、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、飲食、購(gòu)物等因素,為廣大游客打造以休閑度假為核心的旅游平臺(tái),讓游客到此一條龍享受輕松、愜意的嶄新生活,從而為人們創(chuàng)造嶄新的生活方式。

從化打造“達(dá)沃斯”品牌,鍛造以休閑度假為中心的旅游平臺(tái)82海南國(guó)際旅游島2011年，從化旅游業(yè)全年接待游客量達(dá)沃斯簡(jiǎn)介達(dá)沃斯(Davos)位于瑞士東南部格里松斯地區(qū)，坐落在一條17公里長(zhǎng)的山谷里，靠近奧地利邊境。它是阿爾卑斯山系最高的小鎮(zhèn)。在蘭德瓦瑟河的達(dá)伏斯谷地，海拔1529米。人口約1.3萬(wàn)，主要講德語(yǔ)。氣候宜人，為療養(yǎng)和旅游勝地。二十世紀(jì)起成為國(guó)際冬季運(yùn)動(dòng)中心之一。這個(gè)小鎮(zhèn)舉世聞名，倒不全是因?yàn)樗莻€(gè)滑雪勝地，而是因?yàn)橐荒暌欢鹊氖澜缃?jīng)濟(jì)論壇在這里舉行。按照世界經(jīng)濟(jì)論壇組織的定義，“冬季達(dá)沃斯”是世界500強(qiáng)企業(yè)同各國(guó)和地區(qū)政府的對(duì)話，研討全球經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。每年的世界經(jīng)濟(jì)論壇年會(huì)均有來(lái)自數(shù)十個(gè)國(guó)家的千余位政界、企業(yè)界和新聞機(jī)構(gòu)的領(lǐng)袖人物參加。世界經(jīng)濟(jì)論壇已經(jīng)成為全球政界、企業(yè)界人士以及民間和社會(huì)團(tuán)體領(lǐng)導(dǎo)人研討世界經(jīng)濟(jì)問(wèn)題最重要的非官方聚會(huì)和進(jìn)行私人會(huì)晤、商務(wù)談判的場(chǎng)所之一。西方輿論由此稱它為“非官方的國(guó)際經(jīng)濟(jì)最高級(jí)會(huì)議”。隨著國(guó)際形勢(shì)的發(fā)展和變化，世界經(jīng)濟(jì)論壇所探討的議題逐漸突破了純經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，許多雙邊和地區(qū)性問(wèn)題以及世界上發(fā)生的重大政治、軍事、安全和社會(huì)事件等也成為論壇討論的內(nèi)容。論壇組成的核心是其會(huì)員和合作伙伴。目前，論壇擁有1000多個(gè)會(huì)員，全部是世界知名企業(yè)和公司。論壇有選擇地與會(huì)員建立合作伙伴關(guān)系。此外，論壇還有各種性質(zhì)的會(huì)員制組織，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化、宗教、傳媒和學(xué)術(shù)等領(lǐng)域。世界經(jīng)濟(jì)論壇每年還與若干國(guó)家的政府或企業(yè)聯(lián)合主辦各種國(guó)際經(jīng)濟(jì)討論會(huì)。而小鎮(zhèn)達(dá)沃斯也因此聞名遐邇。83達(dá)沃斯簡(jiǎn)介達(dá)沃斯(Davos)位于瑞士東南部格里松斯846廣州重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目“從化溫泉養(yǎng)生谷”——面積超過(guò)29平方公里的從化溫泉養(yǎng)生谷投入使用，項(xiàng)目廣州市政府投入12億元啟動(dòng)。整個(gè)養(yǎng)生谷建設(shè)投入40億，包括國(guó)際會(huì)議中心、高級(jí)商業(yè)服務(wù)區(qū)、溫泉度假區(qū)、水療養(yǎng)生區(qū)、穗北旅游中心等5個(gè)功能區(qū)。養(yǎng)生谷位于廣州“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，即從廣州出發(fā)30分鐘可到達(dá)。目前，世界性的大型國(guó)際會(huì)議越來(lái)越多，對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響也越來(lái)越大。博鰲亞洲論壇，使得博鰲這個(gè)偏僻小鎮(zhèn)一躍成為國(guó)際對(duì)話的平臺(tái)，帶動(dòng)了博鰲社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在這種思路的指導(dǎo)下，從化溫泉養(yǎng)生谷特別規(guī)劃了國(guó)際會(huì)議中心，將擁有5家五星級(jí)酒店組成的國(guó)內(nèi)最密集的高級(jí)酒店群，以及一批上檔次、各具特色的旅游企業(yè)及設(shè)施，還有單獨(dú)的千人會(huì)議廳、綜合接待樓、附屬庭院和花園等設(shè)施。消費(fèi)方式以高檔為主，兼顧中檔。據(jù)介紹，國(guó)際會(huì)議中心建成后將主要用于廣州市舉辦各類大中型國(guó)際會(huì)議和公務(wù)會(huì)議，打造一個(gè)廣州的“博鰲”。85廣州重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目“從化溫泉養(yǎng)生谷”——面積超過(guò)29平方公里的建成投入使用從化溫泉養(yǎng)生谷

86建成投入使用從化溫泉養(yǎng)生谷

8項(xiàng)目基本概況879

項(xiàng)目簡(jiǎn)介1、一流的區(qū)位優(yōu)勢(shì)88項(xiàng)目簡(jiǎn)介102、絕佳的周邊環(huán)境項(xiàng)目所在地良平村從化溫泉養(yǎng)生谷流溪河國(guó)家森林公園從化溫泉鎮(zhèn)892、絕佳的周邊環(huán)境項(xiàng)目所在地良平村從化溫泉養(yǎng)生谷流溪河國(guó)家森3、項(xiàng)目所在地良平村–絕美鄉(xiāng)村903、項(xiàng)目所在地良平村–絕美鄉(xiāng)村124、絕佳的優(yōu)美鄉(xiāng)村農(nóng)家樂(lè)

療養(yǎng)、度假、休閑、旅游圣地人們進(jìn)入森林感到頭腦清醒、舒適、心曠神怡、流連忘返。這是因?yàn)榭諝庳?fù)離子有預(yù)防疾病的功能，有利于人體健康。當(dāng)負(fù)離子的含量為1000個(gè)/cm3以上時(shí)，不僅能強(qiáng)身，還能治?。核芍委熛?、慢性支氣管炎、燙傷、萎縮性鼻炎、萎縮性胃炎、神經(jīng)性皮炎、神經(jīng)官能癥、冠心病、高血壓、肺氣腫、偏頭痛。據(jù)西安腫瘤醫(yī)院和西安醫(yī)科大學(xué)向玉琴等人研究證明，負(fù)離子治療晚期惡性腫瘤有一定效果，無(wú)副作用。地點(diǎn)海拔(m)環(huán)境天氣時(shí)間負(fù)離子數(shù)水庫(kù)大壩203人面怪石景點(diǎn)陰10：006080南山瀑布388游道溪邊陰15：0042000三棵松210松樹(shù)陰18：004200青年山莊394溪邊陰12：003100良平村477小溪邊陰11：008100紅嶺195湖邊陰15：002600植物園22l公園大門外陰11：002080廣州市6.8市環(huán)保研究所晴110從化空氣負(fù)離子含量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)單位：個(gè)/cm3914、絕佳的優(yōu)美鄉(xiāng)村農(nóng)家樂(lè)

療養(yǎng)、度假、休閑、旅游圣地5、人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目總體規(guī)劃對(duì)良平整體建設(shè)改造，占地3000多畝，預(yù)計(jì)建設(shè)度假公寓200畝、農(nóng)業(yè)觀光市民菜園1500畝、觀光果園1000畝、天然泳場(chǎng)50畝、特色養(yǎng)殖250畝。精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境——綠化率高達(dá)90%以上，溪水分布其間。公寓建設(shè)區(qū)天然游泳場(chǎng)市民菜園規(guī)劃區(qū)游客接待中心及停車場(chǎng)觀光果園采摘區(qū)925、人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目總體規(guī)劃對(duì)良平整體建設(shè)改造，占地30項(xiàng)目組成：1、公寓——養(yǎng)生養(yǎng)老度假休閑基地四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)東南亞海濱度假建筑風(fēng)格先期開(kāi)發(fā)60畝，918套酒店式養(yǎng)生公寓總建筑面積高達(dá)5.1萬(wàn)平方93項(xiàng)目組成：四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)東南亞海濱度假建筑風(fēng)格152、特色果園采摘區(qū)擁有1000余畝果園，種植嶺南的特色水果942、特色果園采摘區(qū)擁有1000余畝果園，種植嶺南的特色水果13、打造廣州最大的市民開(kāi)心菜園1500畝觀光市民菜園953、打造廣州最大的市民開(kāi)心菜園1500畝觀光市民菜園174、250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地

250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地：烏骨羊原產(chǎn)于我國(guó)云南省。純種的烏骨羊全身的毛都是烏黑烏黑的，它的眼睛、口腔、牙齦和舌頭也都是黑色的。據(jù)測(cè)定，烏骨羊的肉中黑色素物質(zhì)含量比普通羊肉高，而黑色素已被證實(shí)具有：消除體內(nèi)自由基、抗氧化、降血脂、抗腫瘤、美容和益氣補(bǔ)腎的作用。目前，整個(gè)烏骨羊產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，全國(guó)現(xiàn)存烏骨羊的數(shù)量比較少。烏骨羊的市場(chǎng)售價(jià)每只超過(guò)2000元，作為一種健康美味的高檔羊肉品種，烏骨羊的市場(chǎng)潛力很大，養(yǎng)殖前景廣闊。964、250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖5、天然游泳場(chǎng)項(xiàng)目50余畝天然游泳場(chǎng)975、天然游泳場(chǎng)項(xiàng)目50余畝天然游泳場(chǎng)19項(xiàng)目說(shuō)明絕美鄉(xiāng)村休閑圣地98項(xiàng)目說(shuō)明20完美配套食口腹的天堂99完美配套食口腹的天堂21超大型生態(tài)農(nóng)莊會(huì)員餐廳完美配套100超大型生態(tài)農(nóng)莊會(huì)員餐廳完美配套22木瓜燉雪蛤完美配套101木瓜燉雪蛤完美配套23野生基圍蝦完美配套102野生基圍蝦完美配套24自己釣著吃完美配套103自己釣著吃完美配套25新鮮成熟摘下就吃104新鮮成熟摘下就吃26居完美配套105居完美配套27龍溪山居養(yǎng)生公寓完美配套106龍溪山居完美配套28公寓標(biāo)準(zhǔn)平面圖107公寓標(biāo)準(zhǔn)平面圖29公寓標(biāo)準(zhǔn)平面圖108公寓標(biāo)準(zhǔn)平面圖30公寓戶型圖109公寓戶型圖31屋頂戶型放大圖110屋頂戶型放大圖32

油漆：立邦、多樂(lè)士或美國(guó)大師

地板：揚(yáng)子或圣象

地磚：蒙娜麗莎或馬可波羅

潔具：TOTO或KOHLER空調(diào)、液晶電視、冰箱、床上用品等一應(yīng)俱全博洛尼或百安居品牌設(shè)計(jì)裝修，設(shè)計(jì)趨人性，材質(zhì)定品牌裝修交付使用標(biāo)準(zhǔn)111油漆：立邦、多樂(lè)士或美國(guó)大師裝修交付使用標(biāo)準(zhǔn)33A風(fēng)格裝修效果圖112A風(fēng)格裝修效果圖34A風(fēng)格裝修效果圖113A風(fēng)格裝修效果圖35A風(fēng)格裝修效果圖114A風(fēng)格裝修效果圖36A風(fēng)格裝修效果圖115A風(fēng)格裝修效果圖37B風(fēng)格裝修效果圖116B風(fēng)格裝修效果圖38B風(fēng)格裝修效果圖117B風(fēng)格裝修效果圖39B風(fēng)格裝修效果圖118B風(fēng)格裝修效果圖40B風(fēng)格裝修效果圖119B風(fēng)格裝修效果圖41B風(fēng)格裝修效果圖120B風(fēng)格裝修效果圖42B風(fēng)格裝修效果圖121B風(fēng)格裝修效果圖43行122行44在嘉和望崗地鐵出口設(shè)置大巴站，組織龍溪谷農(nóng)家樂(lè)一日游，每天往返；

12345和4S店聯(lián)手，每周末組織一次50輛車的農(nóng)家樂(lè)自駕游。

124和4S店聯(lián)手，每周末組織一次50輛車的農(nóng)家樂(lè)自駕游。玩125玩47良平村龍溪谷主要旅游活動(dòng)：碧水峽漂流126良平村龍溪谷主要旅游活動(dòng)：碧水峽漂流48登山健身良平村—天堂頂——阿婆六—溪頭村；廣州的最高峰天堂頂海拔1210米高，這里山高氣爽，林木蔥郁，峻嶺錯(cuò)疊，具有秀、幽、奧等自然特色。。

127登山健身良平村—天堂頂——阿婆六—溪頭村；廣州山地車健身運(yùn)動(dòng)、休閑騎車探訪128山地車健身運(yùn)動(dòng)、休閑騎車探訪50狩獵、垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、游泳、書法、瑜伽、太極拳、健身等協(xié)會(huì)多種形式的修心健身活動(dòng)129狩獵、垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、游泳、書法、瑜伽、太極拳、健身等協(xié)四星服務(wù)130四星服務(wù)52四星酒店物業(yè)管理代訂機(jī)票、提供機(jī)場(chǎng)接送代租短期居住權(quán)專業(yè)管家服務(wù)代訂餐飲代訂景區(qū)門票代訂出游汽車市區(qū)班車接送，交通便捷年度體檢，社區(qū)醫(yī)院全程醫(yī)療關(guān)懷四星公寓配套尊貴服務(wù)131四星酒店物業(yè)管理四星公寓配套尊貴服務(wù)53項(xiàng)目投資預(yù)算13254項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式A：村委會(huì)和公司簽訂整體合作的協(xié)議，利用村民的宅基地對(duì)整個(gè)村莊進(jìn)行重新規(guī)劃。村莊與公司達(dá)成的協(xié)議規(guī)定，由公司出錢，將村里原有危房農(nóng)民住宅全部拆掉，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建造，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。原來(lái)新舊不一、凌亂不堪的土坯農(nóng)居，現(xiàn)在將統(tǒng)一按照三星級(jí)賓館的標(biāo)準(zhǔn)建成框架結(jié)構(gòu)的4層樓房。樓房底層使用權(quán)仍歸房主，由農(nóng)民自己居住，其他3層由開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一對(duì)外經(jīng)營(yíng)30年。到期后，所有使用權(quán)“物歸原主”。開(kāi)發(fā)公司獲得農(nóng)居使用權(quán)后，將其出租給城市居民。村民入住新房的同時(shí)成為公司的合同制員工，公司給每戶村民每月發(fā)工資，由該戶村民負(fù)責(zé)該房的衛(wèi)生、接待、安全等工作。這種新型鄉(xiāng)村公寓的建造，不破壞生態(tài)環(huán)境，不占用農(nóng)田，不改變農(nóng)民所有權(quán)的情況下，滿足城里人休閑養(yǎng)生的要求，為傳統(tǒng)農(nóng)家樂(lè)走出一條完全不同的道路。133項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式A：村委會(huì)和公司簽訂整體合作的協(xié)議，利用村項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式B：村委會(huì)出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開(kāi)發(fā)公司出資金，合作開(kāi)發(fā)雙方建成物業(yè)分配的比例為3：7。一直以來(lái)，農(nóng)村集體用地開(kāi)發(fā)是沒(méi)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，一般用于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，這是通常運(yùn)用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要以村委會(huì)的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外開(kāi)發(fā)公司投入資金參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所得部分的永久使用權(quán)。134項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式B：村委會(huì)出“三舊”改造合法建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式

C：村委會(huì)出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開(kāi)發(fā)公司出資金，開(kāi)發(fā)公司采用租賃土地40年的方式，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要以村委會(huì)的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。40年后地面上建筑物全部物業(yè)歸村集體所有。

135項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作模式C：村委會(huì)出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資預(yù)算

一、項(xiàng)目用地指標(biāo)：地塊規(guī)劃用途商業(yè)容積率１.２總用地面積６０畝建筑密度２５％凈用地面積１５畝綠地率７５％土地使用年限４０年建筑高度１５米小車車位要求５００個(gè)自行車車位要求二、規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)：1總建筑面積５１０００平方２

小區(qū)內(nèi)園林面積２００００平方３小區(qū)外廣場(chǎng)面積８０００平方一、項(xiàng)目概況136項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資預(yù)算一、項(xiàng)目用地指標(biāo)：地塊規(guī)劃用途商業(yè)容積率項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投入資金及利潤(rùn)預(yù)算

1、項(xiàng)目計(jì)容建筑面積５１０００平方銷售均價(jià)（元/平方）３５００元銷售合同額（萬(wàn)元）１.７８５億全部公寓精裝修，包括人工開(kāi)支及營(yíng)銷費(fèi)用單位成本（元/平方）２０００元項(xiàng)目總造價(jià)（萬(wàn)元１.０２億項(xiàng)目利潤(rùn)（萬(wàn)元７６５０萬(wàn)投資利潤(rùn)率75％137項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投入資金及利潤(rùn)預(yù)算1、項(xiàng)目計(jì)容建筑面積５１０００項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算

人員編制表序號(hào)部門崗位編制人員工資（元）１總經(jīng)理１人２００００２行政文員１人２０００３策劃營(yíng)銷部總監(jiān)１人６０００４文案１人３５００５營(yíng)銷人員８人根據(jù)情況調(diào)整２０００１６０００６工程部工程總監(jiān)１人６０００７施工員１人３５００８財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)１人４０００９出納１人３５００總編制人數(shù)１６人年人員開(kāi)支費(fèi)用為７９８０００１、人力資源配置138項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算人員編制表序號(hào)部門崗位編制人員工資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算

1、２、開(kāi)發(fā)采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的策略，先期一棟2776平方，土建工程采取帶資方式，裝修部分帶資，成本控制計(jì)劃如下表：類別面積（㎡）單價(jià)（元）項(xiàng)目控制造價(jià)（元）三通一平，土石方工程277640111040臨時(shí)水電27763597160土建工程2776101128068607消防工程277660166560電梯工程277640111040裝修工程27766251735000室外配套277650138800監(jiān)理費(fèi)27761541640設(shè)計(jì)費(fèi)27761849968勘探費(fèi)2776513880合計(jì)5549695每平米造價(jià)1999139項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算1、２、開(kāi)發(fā)采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的策略，先項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算

項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元）占比推廣費(fèi)用媒介廣告發(fā)布３０廣告公司設(shè)計(jì)１０戶外廣告３０電視報(bào)紙軟新聞５現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝５銷售道具１項(xiàng)目費(fèi)用占比外賣場(chǎng)１０活動(dòng)１０禮品費(fèi)３網(wǎng)絡(luò)宣傳３小計(jì)１０７其它租賃大巴１０車輛一臺(tái)１０客戶會(huì)２０合計(jì)１４７萬(wàn)３、銷售費(fèi)用計(jì)劃140項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期啟動(dòng)資金預(yù)算項(xiàng)目費(fèi)用（萬(wàn)元）占比推廣費(fèi)用媒介廣科目年度預(yù)算數(shù)備注固定費(fèi)用01薪資支出02電腦支出１００００03租金支出５００００04辦公費(fèi)１００００06伙食費(fèi)１０８０００合計(jì)１７８０００變動(dòng)費(fèi)用0１交際費(fèi)及禮品２５００００0２汽油費(fèi)６０００００３其他費(fèi)用１０００００合計(jì)３１００００費(fèi)用總計(jì)４８８０００行政費(fèi)用計(jì)劃表

單位：元141科目年度預(yù)算數(shù)備注固定費(fèi)用01薪資支出02電腦支出１００００目標(biāo)客戶及銷售策略142目標(biāo)客戶及銷售策略64

青年中年事業(yè)成功者群體據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣州人口大約是1200萬(wàn)，這也就意味著，其中間階層人數(shù)應(yīng)該在500萬(wàn)-600萬(wàn)之間。經(jīng)過(guò)多年的打拼，有了穩(wěn)定的事業(yè)，并有一定的財(cái)富積累，對(duì)工作之余度假休閑有旺盛的需求。

１、主要目標(biāo)客戶群體定位143青年中年事業(yè)成功者群體１、主要目標(biāo)客戶群體定位

度假休閑養(yǎng)老群體居住旅游休閑式的養(yǎng)老概念，這一項(xiàng)目只能吸引低齡健康、具有健全生活能力的老人，而不具有自理能力、收入拮據(jù)的老人肯定不是這些項(xiàng)目關(guān)注的對(duì)象。廣州目前有85萬(wàn)的老年群體，其中機(jī)關(guān)退休有養(yǎng)老金為14萬(wàn)人，這也是一個(gè)巨大度假養(yǎng)老的消費(fèi)市場(chǎng)。144度假休閑養(yǎng)老群體66銷售模式—會(huì)員式銷售鄉(xiāng)村度假公寓會(huì)員銷售游居型養(yǎng)生型投資型一次性收分時(shí)度假會(huì)費(fèi)2.5萬(wàn)元，５年有效。每年可以免費(fèi)到公寓住宿５０天。有效期40年，根據(jù)其長(zhǎng)租戶型按每平方3500到4000一次性收取租金。均可免費(fèi)使用住宿40年，全年均可居住。6%返租回報(bào)，有效期40年，前15年會(huì)員限定每年居住25天。但每年獲得投資回報(bào)。后25年享受和養(yǎng)生型一樣的待遇。注：以上銷售為初步設(shè)想，具體將根據(jù)項(xiàng)目和市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整營(yíng)銷策略，以保證項(xiàng)目的銷售順利推進(jìn)。145銷售模式—會(huì)員式銷售鄉(xiāng)村度假公寓會(huì)員銷售游居型養(yǎng)生型投資型一營(yíng)銷模式及營(yíng)銷推廣146營(yíng)銷模式及營(yíng)銷推廣68美國(guó)太陽(yáng)城中心收益來(lái)源一次性收入來(lái)源獨(dú)立住宅的銷售收益長(zhǎng)期性收入來(lái)源租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益如圖所示，美國(guó)太陽(yáng)城中心的收益主要來(lái)源于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會(huì)所