物業(yè)法律法規(guī)課件

物業(yè)管理法律法規(guī)集錦物業(yè)管理法律法規(guī)集錦住房制度的歷史沿革物業(yè)管理條例頒發(fā)前制度建設物業(yè)管理條例頒發(fā)后制度建設地方法律法規(guī)住房制度的歷史沿革物業(yè)管理條例頒發(fā)前制度建設物業(yè)管理條例頒發(fā)1978以前1998-至今1978-1998住房制度的歷史沿革1978以前1998-至今1978-1998住房制度的歷史沿1978年以前，我國實行的是公有化、福利型住宅制度（單位房），簡單的說就是國家統(tǒng)建、統(tǒng)分、統(tǒng)管。

1978年以前1978年以前，我國實行的是公有化、福利型住宅制度（

由于我國長期實行低租金的福利分房制度，國家和企業(yè)為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱。隨著經(jīng)濟改革的推進，住房制度改革也開始萌芽。

1980年4月，鄧小平同志明確指出，住房改革要走商品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。

1994年7月，國務院下發(fā)了《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，住房公積金制度開始全面建立。

1998年之后，停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，住房制度進入一個全新時代。1978-1998由于我國長期實行低租金的福利分房制度，國家和企2003年以來，中央一方面繼續(xù)推進住房制度改革，一方面加大對房地產市場的調控力度。我國已經(jīng)建立起與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化。1998至今2003年以來，中央一方面繼續(xù)推進住房制度改革二、物業(yè)管理條例頒發(fā)前制度建設二、物業(yè)管理條例頒發(fā)前制度建設

從20世紀90年代初，對于物業(yè)管理來說還是一個新生事物，從傳統(tǒng)的國家統(tǒng)分統(tǒng)管到住房商品化，逐步推動了物業(yè)管理這一新興行業(yè)的出現(xiàn)。

1981年，國內地首家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理有限公司成立。在物業(yè)管理的理論和實踐方面都做出了積極的探索，被譽為“一座物業(yè)管理史上的里程碑”。隨著物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規(guī)范。物業(yè)管理的出現(xiàn)從20世紀90年代初，對于物業(yè)管理來說還是一個1994年建設部頒發(fā)《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》具有劃時代的意義，標志著我國由此開始全面建設我國的物業(yè)法規(guī)體系。這是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石?！冻鞘行陆ㄐ^(qū)住宅管理辦法》1994年建設部頒發(fā)《城市新建小區(qū)住宅管理辦法確定主管部門第三條房地產行政主管理部門負責小區(qū)的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責分工，負責小區(qū)管理中有關工作的監(jiān)督與指導?！冻鞘行陆ㄐ^(qū)住宅管理辦法》主要內容確定主管部門第三條房地產行政主管理部門負責小區(qū)要求專業(yè)管理第四條

住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！冻鞘行陆ㄐ^(qū)住宅管理辦法》主要內容要求專業(yè)管理第四條住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化選舉產生管委會《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第六條住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益。選舉產生管委會《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第六條權利和義務《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第七條和第八條明確了物業(yè)管理企業(yè)與管委會的權利和義務權利和義務《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第七條和第八條違規(guī)行為的約定《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第十四條物業(yè)管理公司對業(yè)主的違規(guī)行為應予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失；第十五條物業(yè)管理公司出現(xiàn)違規(guī)行為，房地產產權人和使用人有權投訴；管委會有權制止，并要求其限期改正；房地產行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，并可處以罰款。違規(guī)行為的約定《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第十四條

為了大力貫徹《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推進和發(fā)展社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理，建設部計劃組織“全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”考評驗收。

1995年，建設部頒發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》，明確規(guī)定了優(yōu)秀管理住宅小區(qū)的各項要求。其他物業(yè)管理法律法規(guī)為了大力貫徹《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提其他1999年，為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員，頒布了《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》，實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員崗位培訓持證上崗，嚴格證書發(fā)放和管理。其他物業(yè)管理法律法規(guī)1999年，為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員，頒布了《全三、物業(yè)管理條例頒發(fā)后制度建設三、物業(yè)管理條例頒發(fā)后制度建設

國務院于2003年6月8日頒布《物業(yè)管理條例》，標志我們物業(yè)管理法制建設進入一個新的階段。

《物業(yè)管理條例》是物業(yè)管理的指導框架和法律依據(jù)。

2007年8月26日，國務院發(fā)布《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，對《物業(yè)管理條例》的內容作了修改?！段飿I(yè)管理條例》的頒布國務院于2003年6月8日頒布《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理條例》的主要內容1.物業(yè)管理的定義第二條是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動?！段飿I(yè)管理條例》的主要內容1.物業(yè)管理的定義第二條

春蘭花園始建于1995年，至今已經(jīng)入住近1000戶，發(fā)展商直接將物業(yè)管理權交給了廣信物業(yè)管理公司，但是廣信物業(yè)長期以來并沒有和春蘭花園的業(yè)主委員會簽定合同，雙方的權利義務均沒有約定。整個小區(qū)幾乎沒有醒目的標識，所有的垃圾全部是露天放置，在小區(qū)的中心地帶則是一片長達一年半沒有清理的廢墟，許多地方五、六年來干脆沒有綠化。與此相對的是長期以來，廣信物業(yè)管理公司幾乎一直收取物業(yè)費，卻沒有按時公布物業(yè)費的使用帳目。

案例1：廣州某小區(qū)用法律趕走物業(yè)公司春蘭花園始建于1995年，至今已經(jīng)入住近1000戶

首先應當明確，合法成立的業(yè)主委員會具有選聘物業(yè)管理公司的權利。業(yè)主委員會通過法律途徑維護權益，完全是合理合法的。物業(yè)管理進入市場以后，是通過公開的招、投標選聘物業(yè)公司。選聘以后，可以通過物業(yè)管理的委托合同來規(guī)范它們的行為以及雙方之間應盡的義務和責任。如果以后誰違反了合約，它就屬于違約，就要負違約責任。第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。首先應當明確，合法成立的業(yè)主委員會具有選聘物2.1業(yè)主的權利第六條：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。2.1業(yè)主的權利第六條：2.2業(yè)主的義務第七條：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。2.2業(yè)主的義務第七條：2.3業(yè)主委員會

物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。成立業(yè)委會的條件：物業(yè)管理小區(qū)（大廈）符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)（大廈）所在的街道辦事處（或鎮(zhèn)人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；（二）已交付使用的30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提交籌備召開首次業(yè)主大會會議和成立業(yè)主委員會、并已推選業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）的報告。

《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了業(yè)主委員會的權利和義務。2.3業(yè)主委員會物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)2.4業(yè)主委員會下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。2.4業(yè)主委員會下列事項由業(yè)主共同決定：3.前期物業(yè)管理

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。3.前期物業(yè)管理在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企4.物業(yè)管理服務物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

4.物業(yè)管理服務物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

1、2000年春節(jié)前夕，家家戶戶都在忙著準備年貨，但是某小區(qū)不愉快的事發(fā)生了。家住該小區(qū)某號101室業(yè)主家的一間朝北房間，遭到來自201室水斗溢出污水的“洗劫”。房間天花板滴水，床上用品一片狼藉，地板被浸泡在水中，并散發(fā)出一陣陣怪味。101號業(yè)主怒火沖天。物業(yè)管理處接報后，迅速趕到事發(fā)現(xiàn)場。由于201室業(yè)主長期不在此居住，管理處工作人員不得不敲碎201室業(yè)主空關房的窗玻璃，然后再打開房門，展開疏通工作，并組織人力緊急搬運、排水、排污。經(jīng)過一番緊急處置后，水斗污管被疏通了。但是，101室業(yè)主仍極為不滿，并提出了賠償損失的要求。

案例1：物業(yè)公司管理疏忽導致空置房漏水2000年春節(jié)前夕，家家戶戶都在忙著準備年貨，

本事件的發(fā)生帶有突發(fā)性質，但是從中可以看出物業(yè)管理公司在日常設備的維護和保養(yǎng)上還存在不足，對于污水管這一基礎設施，在平時應加強巡視檢查，不能因為屬于當初建設時就存在的問題而置之不理。處理結果：管理處對受污起皮的墻面進行修繕，業(yè)主家中的受污地板日后視受損情況再談，管理處加強對二樓總污水管定期疏通。

物業(yè)管理條例第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。本事件的發(fā)生帶有突發(fā)性質，但是從中可以看出物業(yè)

高女士在某小區(qū)購買了一套4居室住宅。開發(fā)商2006年1月交房后，高女士即將該房租給了來昆做生意的林先生，并約定由林先生負責物業(yè)費的交納。然而，就在林先生退租后兩個月，高女士突然接到物業(yè)服務公司的催繳通知，要求高女士結清林先生承租期間所欠交的物業(yè)費三千多元。高女士認為，既然當時自己與林先生約定該筆費用由林先生承擔，并且物業(yè)服務公司也認可該約定，那么，物業(yè)服務公司就應該要求林先生償還，而不是向自己催交。對此，高女士是否有權拒絕交納該筆欠交的物業(yè)費？

案例2：物業(yè)出租期間租戶未繳物業(yè)費高女士在某小區(qū)購買了一套4居室住宅。開發(fā)商20

作為物業(yè)的業(yè)主，高女士在接到物業(yè)服務公司的催繳通知后，應當按照物業(yè)服務合同的約定先行償還該筆欠交的物業(yè)費。高女士在交納該筆欠交物業(yè)費后，有權依據(jù)與林先生簽訂的《房屋租賃協(xié)議》的約定向林先生進行追償。

物業(yè)管理條例第四十二條：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。作為物業(yè)的業(yè)主，高女士在接到物業(yè)服務公司的催繳2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內，等第二天上班時，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。案例3：業(yè)主失竊，物業(yè)是否該賠償？2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書

陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區(qū)安全防范的義務只是協(xié)助義務。業(yè)主繳納的停車費費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同。

物業(yè)管理條例第四十七條：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同5.物業(yè)的使用和維護第五十條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。第五十四條專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。5.物業(yè)的使用和維護第五十條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建

某小區(qū)的一業(yè)主在裝修時，擅自將陽臺與房間打通，并鋪了地板。他把部分落水管改用橡膠管子連接，并把陽臺的落水管用磚墻封閉起來。

天長日久，落水管的橡膠部分損壞。一次，天下暴雨，雨水漏進地板內，該業(yè)主樓下504室也開始漏水。雨不停地下，504室陽臺與房間的頂部交界處滴水，滲水向內延伸約兩米多。盡管管理處經(jīng)理及維修工盡了最大的努力，但由于504室地板進水，凸起變形。案例4：業(yè)主裝修擅自封陽臺落水管某小區(qū)的一業(yè)主在裝修時，擅自將陽臺與房間打通，并

在這起案例中，樓上業(yè)主違規(guī)裝修，造成樓下住戶受損。雖然物業(yè)管理處出面協(xié)調，問題最終得到了解決，但教訓應該吸取。要避免業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司應在業(yè)主進戶時，加大裝修知識宣傳力度，并對裝修注意事項約定詳細，一旦發(fā)生問題按合同處理。對業(yè)主來說，應該知曉裝修知識，不能隨心所欲地進行裝修。裝修不當產生的后遺癥，不但影響到居住質量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛。第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。在這起案例中，樓上業(yè)主違規(guī)裝修，造成樓下住戶受6.法律責任《物業(yè)管理條例》分別就物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的違規(guī)行為明確其需要承擔的法律責任。6.法律責任《物業(yè)管理條例》分別就物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的違

王先生從2001年入住小區(qū)后，按照每平方米0.5元的標準向該小區(qū)物管公司繳納了2002年6月1日至2003年8月31日物業(yè)管理費后，再未繳納物業(yè)管理費。和王先生一樣不交物業(yè)費的業(yè)主還有很多，由于小區(qū)大部分業(yè)主未繳納物業(yè)管理費，該物管公司不得不于2007年9月7日撤離小區(qū)，不再對此進行物業(yè)管理。2007年8月30日，物業(yè)公司在小區(qū)張貼通知將此事告知了業(yè)主，隨后將拖欠物管費的王先生等業(yè)主告上了法庭，要求其支付拖欠的物管費和滯納金。案例5：業(yè)主拒交管理費王先生從2001年入住小區(qū)后，按照每平方米0.

該物管公司為王先生進行物業(yè)管理，在其居住小區(qū)內配備保安，提供了衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護、花園樓宇及其配套設施的日常管理、維修保養(yǎng)等各種服務，并為其代收代交水費，王先生也向該物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費，雙方已形成事實上的物業(yè)管理關系，故王先生應交納物業(yè)服務費用。

物業(yè)管理條例第六十七條：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。該物管公司為王先生進行物業(yè)管理，在其居住小區(qū)內2007年底，建設部頒布了《住宅專項維修基金管理辦法》，加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用。

住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。其他：《住宅專項維修基金管理辦法》2007年底，建設部頒布了《住宅專項維修基金管1.維修基金繳存

商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米交存當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。1.維修基金繳存商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照2.維修基金管理

業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位不得將房屋交付購買人。2.維修基金管理業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、2.維修基金使用

住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。啟用專項維修基金應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意；2.維修基金使用住宅專項維修資金應當專項用于住屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯2004年底，為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務水平，建設部頒布了《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》，于2007年進行了修訂。

《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》的依據(jù)為《物業(yè)管理條例》。其他：《物業(yè)服務企業(yè)資質管理辦法》2004年底，為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理四、地方法律法規(guī)四、地方法律法規(guī)

立法依據(jù)：《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)。主管部門：省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門對本經(jīng)濟特區(qū)的物業(yè)管理活動進行管理、監(jiān)督和指導。施行時間：2011年1月1日起施行。其他：《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》立法依據(jù)：《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)

海南省物價局和省住房和城鄉(xiāng)建設廳聯(lián)合頒發(fā)《海南省物業(yè)服務收費管理辦法》、《海南省普通住宅物業(yè)服務分等收費標準》、《海南省普通住宅物業(yè)管理區(qū)域共用水電分攤辦法》等物業(yè)服務收費管理政策。新規(guī)自2012年5月1日起執(zhí)行。海南省物業(yè)服務收費根據(jù)不同的物業(yè)類型、性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他物業(yè)的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。海南省物業(yè)服務收費新規(guī)海南省物價局和省住房和城鄉(xiāng)建設廳聯(lián)合頒發(fā)《海南

新的規(guī)定主要有四變化：一、物業(yè)管理區(qū)域共用部位和共用設施設備水電費單獨安表計算分攤費用，未按規(guī)定獨立設置計量器具，其費用由物業(yè)服務費列支，不得向業(yè)主分攤；二、物業(yè)管理單位和業(yè)主委員會辦公用水電費用，由物業(yè)服務費列支，不得向業(yè)主分攤；三、經(jīng)營性的商鋪、游泳池、球場、會所、停車場等經(jīng)營活動場所水電費用由經(jīng)營收益列支，不得向業(yè)主分攤；四、向業(yè)主分攤的共用水電費用，必須單獨列賬，每月向業(yè)主公布分攤水電總量、費用總金額以及各業(yè)主應負擔的金額。物價部門將加強監(jiān)管力度，近期將開展物業(yè)服務收費專項治理。新的規(guī)定主要有四變化：物業(yè)法律法規(guī)課件物業(yè)管理法律法規(guī)集錦物業(yè)管理法律法規(guī)集錦住房制度的歷史沿革物業(yè)管理條例頒發(fā)前制度建設物業(yè)管理條例頒發(fā)后制度建設地方法律法規(guī)住房制度的歷史沿革物業(yè)管理條例頒發(fā)前制度建設物業(yè)管理條例頒發(fā)1978以前1998-至今1978-1998住房制度的歷史沿革1978以前1998-至今1978-1998住房制度的歷史沿1978年以前，我國實行的是公有化、福利型住宅制度（單位房），簡單的說就是國家統(tǒng)建、統(tǒng)分、統(tǒng)管。

1978年以前1978年以前，我國實行的是公有化、福利型住宅制度（

由于我國長期實行低租金的福利分房制度，國家和企業(yè)為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱。隨著經(jīng)濟改革的推進，住房制度改革也開始萌芽。

1980年4月，鄧小平同志明確指出，住房改革要走商品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。

1994年7月，國務院下發(fā)了《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，住房公積金制度開始全面建立。

1998年之后，停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，住房制度進入一個全新時代。1978-1998由于我國長期實行低租金的福利分房制度，國家和企2003年以來，中央一方面繼續(xù)推進住房制度改革，一方面加大對房地產市場的調控力度。我國已經(jīng)建立起與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化。1998至今2003年以來，中央一方面繼續(xù)推進住房制度改革二、物業(yè)管理條例頒發(fā)前制度建設二、物業(yè)管理條例頒發(fā)前制度建設

從20世紀90年代初，對于物業(yè)管理來說還是一個新生事物，從傳統(tǒng)的國家統(tǒng)分統(tǒng)管到住房商品化，逐步推動了物業(yè)管理這一新興行業(yè)的出現(xiàn)。

1981年，國內地首家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理有限公司成立。在物業(yè)管理的理論和實踐方面都做出了積極的探索，被譽為“一座物業(yè)管理史上的里程碑”。隨著物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規(guī)范。物業(yè)管理的出現(xiàn)從20世紀90年代初，對于物業(yè)管理來說還是一個1994年建設部頒發(fā)《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》具有劃時代的意義，標志著我國由此開始全面建設我國的物業(yè)法規(guī)體系。這是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石?！冻鞘行陆ㄐ^(qū)住宅管理辦法》1994年建設部頒發(fā)《城市新建小區(qū)住宅管理辦法確定主管部門第三條房地產行政主管理部門負責小區(qū)的歸口管理工作；市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供氣、供熱等行政主管部門和住宅小區(qū)所在地人民政府按職責分工，負責小區(qū)管理中有關工作的監(jiān)督與指導。《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容確定主管部門第三條房地產行政主管理部門負責小區(qū)要求專業(yè)管理第四條

住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理?！冻鞘行陆ㄐ^(qū)住宅管理辦法》主要內容要求專業(yè)管理第四條住宅小區(qū)應當逐步推行社會化、專業(yè)化選舉產生管委會《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第六條住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內房地產產權人和使用人的合法權益。選舉產生管委會《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第六條權利和義務《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第七條和第八條明確了物業(yè)管理企業(yè)與管委會的權利和義務權利和義務《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第七條和第八條違規(guī)行為的約定《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第十四條物業(yè)管理公司對業(yè)主的違規(guī)行為應予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失；第十五條物業(yè)管理公司出現(xiàn)違規(guī)行為，房地產產權人和使用人有權投訴；管委會有權制止，并要求其限期改正；房地產行政主管部門可對其予以警告、責令限期改正、賠償損失，并可處以罰款。違規(guī)行為的約定《城市新建小區(qū)住宅管理辦法》主要內容第十四條

為了大力貫徹《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推進和發(fā)展社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理，建設部計劃組織“全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”考評驗收。

1995年，建設部頒發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》，明確規(guī)定了優(yōu)秀管理住宅小區(qū)的各項要求。其他物業(yè)管理法律法規(guī)為了大力貫徹《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提其他1999年，為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員，頒布了《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》，實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理和管理員崗位培訓持證上崗，嚴格證書發(fā)放和管理。其他物業(yè)管理法律法規(guī)1999年，為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員，頒布了《全三、物業(yè)管理條例頒發(fā)后制度建設三、物業(yè)管理條例頒發(fā)后制度建設

國務院于2003年6月8日頒布《物業(yè)管理條例》，標志我們物業(yè)管理法制建設進入一個新的階段。

《物業(yè)管理條例》是物業(yè)管理的指導框架和法律依據(jù)。

2007年8月26日，國務院發(fā)布《國務院關于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，對《物業(yè)管理條例》的內容作了修改?！段飿I(yè)管理條例》的頒布國務院于2003年6月8日頒布《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理條例》的主要內容1.物業(yè)管理的定義第二條是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。《物業(yè)管理條例》的主要內容1.物業(yè)管理的定義第二條

春蘭花園始建于1995年，至今已經(jīng)入住近1000戶，發(fā)展商直接將物業(yè)管理權交給了廣信物業(yè)管理公司，但是廣信物業(yè)長期以來并沒有和春蘭花園的業(yè)主委員會簽定合同，雙方的權利義務均沒有約定。整個小區(qū)幾乎沒有醒目的標識，所有的垃圾全部是露天放置，在小區(qū)的中心地帶則是一片長達一年半沒有清理的廢墟，許多地方五、六年來干脆沒有綠化。與此相對的是長期以來，廣信物業(yè)管理公司幾乎一直收取物業(yè)費，卻沒有按時公布物業(yè)費的使用帳目。

案例1：廣州某小區(qū)用法律趕走物業(yè)公司春蘭花園始建于1995年，至今已經(jīng)入住近1000戶

首先應當明確，合法成立的業(yè)主委員會具有選聘物業(yè)管理公司的權利。業(yè)主委員會通過法律途徑維護權益，完全是合理合法的。物業(yè)管理進入市場以后，是通過公開的招、投標選聘物業(yè)公司。選聘以后，可以通過物業(yè)管理的委托合同來規(guī)范它們的行為以及雙方之間應盡的義務和責任。如果以后誰違反了合約，它就屬于違約，就要負違約責任。第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。首先應當明確，合法成立的業(yè)主委員會具有選聘物2.1業(yè)主的權利第六條：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。2.1業(yè)主的權利第六條：2.2業(yè)主的義務第七條：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。2.2業(yè)主的義務第七條：2.3業(yè)主委員會

物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。成立業(yè)委會的條件：物業(yè)管理小區(qū)（大廈）符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)（大廈）所在的街道辦事處（或鎮(zhèn)人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；（二）已交付使用的30%以上業(yè)主書面聯(lián)名向所在地人民政府物業(yè)管理主管部門提交籌備召開首次業(yè)主大會會議和成立業(yè)主委員會、并已推選業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）的報告。

《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定了業(yè)主委員會的權利和義務。2.3業(yè)主委員會物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)2.4業(yè)主委員會下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；（五）籌集和使用專項維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。2.4業(yè)主委員會下列事項由業(yè)主共同決定：3.前期物業(yè)管理

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。國家提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。3.前期物業(yè)管理在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企4.物業(yè)管理服務物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

4.物業(yè)管理服務物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

1、2000年春節(jié)前夕，家家戶戶都在忙著準備年貨，但是某小區(qū)不愉快的事發(fā)生了。家住該小區(qū)某號101室業(yè)主家的一間朝北房間，遭到來自201室水斗溢出污水的“洗劫”。房間天花板滴水，床上用品一片狼藉，地板被浸泡在水中，并散發(fā)出一陣陣怪味。101號業(yè)主怒火沖天。物業(yè)管理處接報后，迅速趕到事發(fā)現(xiàn)場。由于201室業(yè)主長期不在此居住，管理處工作人員不得不敲碎201室業(yè)主空關房的窗玻璃，然后再打開房門，展開疏通工作，并組織人力緊急搬運、排水、排污。經(jīng)過一番緊急處置后，水斗污管被疏通了。但是，101室業(yè)主仍極為不滿，并提出了賠償損失的要求。

案例1：物業(yè)公司管理疏忽導致空置房漏水2000年春節(jié)前夕，家家戶戶都在忙著準備年貨，

本事件的發(fā)生帶有突發(fā)性質，但是從中可以看出物業(yè)管理公司在日常設備的維護和保養(yǎng)上還存在不足，對于污水管這一基礎設施，在平時應加強巡視檢查，不能因為屬于當初建設時就存在的問題而置之不理。處理結果：管理處對受污起皮的墻面進行修繕，業(yè)主家中的受污地板日后視受損情況再談，管理處加強對二樓總污水管定期疏通。

物業(yè)管理條例第三十六條：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。本事件的發(fā)生帶有突發(fā)性質，但是從中可以看出物業(yè)

高女士在某小區(qū)購買了一套4居室住宅。開發(fā)商2006年1月交房后，高女士即將該房租給了來昆做生意的林先生，并約定由林先生負責物業(yè)費的交納。然而，就在林先生退租后兩個月，高女士突然接到物業(yè)服務公司的催繳通知，要求高女士結清林先生承租期間所欠交的物業(yè)費三千多元。高女士認為，既然當時自己與林先生約定該筆費用由林先生承擔，并且物業(yè)服務公司也認可該約定，那么，物業(yè)服務公司就應該要求林先生償還，而不是向自己催交。對此，高女士是否有權拒絕交納該筆欠交的物業(yè)費？

案例2：物業(yè)出租期間租戶未繳物業(yè)費高女士在某小區(qū)購買了一套4居室住宅。開發(fā)商20

作為物業(yè)的業(yè)主，高女士在接到物業(yè)服務公司的催繳通知后，應當按照物業(yè)服務合同的約定先行償還該筆欠交的物業(yè)費。高女士在交納該筆欠交物業(yè)費后，有權依據(jù)與林先生簽訂的《房屋租賃協(xié)議》的約定向林先生進行追償。

物業(yè)管理條例第四十二條：業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。作為物業(yè)的業(yè)主，高女士在接到物業(yè)服務公司的催繳2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內，等第二天上班時，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。案例3：業(yè)主失竊，物業(yè)是否該賠償？2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書

陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區(qū)安全防范的義務只是協(xié)助義務。業(yè)主繳納的停車費費，僅能證明物業(yè)公司對小區(qū)公共場地車位進行管理和定額收費，雙方之間并不形成車輛保管合同。

物業(yè)管理條例第四十七條：物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同5.物業(yè)的使用和維護第五十條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。第五十四條專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。5.物業(yè)的使用和維護第五十條物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建

某小區(qū)的一業(yè)主在裝修時，擅自將陽臺與房間打通，并鋪了地板。他把部分落水管改用橡膠管子連接，并把陽臺的落水管用磚墻封閉起來。

天長日久，落水管的橡膠部分損壞。一次，天下暴雨，雨水漏進地板內，該業(yè)主樓下504室也開始漏水。雨不停地下，504室陽臺與房間的頂部交界處滴水，滲水向內延伸約兩米多。盡管管理處經(jīng)理及維修工盡了最大的努力，但由于504室地板進水，凸起變形。案例4：業(yè)主裝修擅自封陽臺落水管某小區(qū)的一業(yè)主在裝修時，擅自將陽臺與房間打通，并

在這起案例中，樓上業(yè)主違規(guī)裝修，造成樓下住戶受損。雖然物業(yè)管理處出面協(xié)調，問題最終得到了解決，但教訓應該吸取。要避免業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)公司應在業(yè)主進戶時，加大裝修知識宣傳力度，并對裝修注意事項約定詳細，一旦發(fā)生問題按合同處理。對業(yè)主來說，應該知曉裝修知識，不能隨心所欲地進行裝修。裝修不當產生的后遺癥，不但影響到居住質量，造成損失，而且容易引發(fā)鄰里糾紛。第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。在這起案例中，樓上業(yè)主違規(guī)裝修，造成樓下住戶受6.法律責任《物業(yè)管理條例》分別就物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的違規(guī)行為明確其需要承擔的法律責任。6.法律責任《物業(yè)管理條例》分別就物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的違

王先生從2001年入住小區(qū)后，按照每平方米0.5元的標準向該小區(qū)物管公司繳納了2002年6月1日至2003年8月31日物業(yè)管理費后，再未繳納物業(yè)管理費。和王先生一樣不交物業(yè)費的業(yè)主還有很多，由于小區(qū)大部分業(yè)主未繳納物業(yè)管理費，該物管公司不得不于2007年9月7日撤離小區(qū)，不再對此進行物業(yè)管理。2007年8月30日，物業(yè)公司在小區(qū)張貼通知將此事告知了業(yè)主，隨后將拖欠物管費的王先生等業(yè)主告上了法庭，要求其支付拖欠的物管費和滯納金。案例5：業(yè)主拒交管理費王先生從2001年入住小區(qū)后，按照每平方米0.

該物管公司為王先生進行物業(yè)管理，在其居住小區(qū)內配備保安，提供了衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護、花園樓宇及其配套設施的日常管理、維修保養(yǎng)等各種服務，并為其代收代交水費，王先生也向該物業(yè)管理公司繳納物業(yè)管理費，雙方已形成事實上的物業(yè)管理關系，故王先生應交納物業(yè)服務費用。

物業(yè)管理條例第六十七條：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交