某海景別墅上市推廣策劃方案

半山海景別墅上市推廣策劃方案內(nèi)容綱要第一項.市場背景分析部分第二項.項目品牌整合部分第三項.項目推廣策略部分第一項.市場背景分析部分內(nèi)容綱要一、深圳別墅市場簡析二、半山項目的優(yōu)劣勢分析三、主要競爭樓盤分析四、目標消費群簡單分析一、深圳別墅市場簡析之一：在售盤數(shù)量較多，但規(guī)模小且為分期推出，短期內(nèi)沖擊不大，但長期內(nèi)對市場的影響不容忽視。

深圳市的別墅項目大約有36個；市區(qū)及周邊目前尚在售賣的別墅約15個左右，但它們的規(guī)模較小，一般都在60套以下，有的不過一二十套，市區(qū)中規(guī)模超過100套的只有離中心相對較遠的仙湖山莊、月亮灣山莊。市區(qū)內(nèi)尚未售出的別墅約為100套左右，多為掃尾貨，少部分為剛推出的新一期，如頤園三期20套中剩下的16套，棕櫚泉別墅即將推出的有20多套，短期內(nèi)的別墅消耗沒有太大的壓力，但在相對較長的時期內(nèi)，除了尚未售出的別墅外，在規(guī)劃建設中的還有半山海景別墅、鵬港山莊、華齡別墅、南山堡、威仕別墅等，供應量不可忽視。之二：深圳別墅層次分明，但普遍缺乏個性，缺乏真正的頂尖級高尚別墅。

深圳的高檔別墅群主要坐落在銀湖和蛇口兩端，然后依次由羅湖向福田、南山分布。由于自然的山水風光是別墅的主打賣點，因此，一些較為高級的別墅往往以得天獨厚的山光水色來取勝，而在小區(qū)的品位和其他人文環(huán)境的建設上則均為一般，沒太大的特色。盡管銀湖以深圳較早且較為高級的別墅區(qū)出現(xiàn)，但在一條小小的峽谷內(nèi)，僅僅是別墅項目就有7家之多，不少別墅小區(qū)內(nèi)容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣，同時各小區(qū)又沒有明顯的小區(qū)個性。因此，真正的頂尖極別墅在深圳可以說是難覓的，半山海景別墅項目有著先天的自然景觀和人文環(huán)境，通過主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，完全有可能在深圳高級別墅中獨樹一幟。

之三：由于市區(qū)資源有限，別墅的郊區(qū)化趨勢明顯。

深圳的別墅項目幾乎都是選址在依山傍水的地帶，或是有獨特的人文景觀支撐（如憑依高爾夫美景），目前市區(qū)的這些資源幾乎都被開發(fā)殆盡，別墅開發(fā)走向郊區(qū)已呈現(xiàn)較為明顯的勢頭。郊區(qū)別墅越來越多，東部海邊已成為典型的別墅度假地，寶安和龍崗等地的別墅是吸引當?shù)氐耐鈦硗顿Y商的重要選擇地。銀湖和蛇口是深圳的高檔別墅的聚集地，但銀湖在棕櫚泉第二期開發(fā)完畢后，幾乎不再有新的別墅項目，半山別墅是蛇口最后一塊可倚山望海的別墅用地，宣揚時適當打出“絕版發(fā)售”，對潛在消費群有一定的煽動性和吸引力。

之四：別墅的推廣活動一般均較為保守，主要為有針對性地進行，策劃活動在推廣中顯得尤為重要。

深圳別墅分布都較為集中，每個樓盤的規(guī)模不大，多為分期推出，因此，幾乎所有別墅項目的推廣均較為含蓄，樓盤的檔次在消費者的感覺和口碑傳播中自然形成，因此，重廣告包裝、重活動的渲染、重細節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播，在深圳別墅的推廣中顯得尤為重要。通過一些較為高雅的事件活動來營銷會取得較好的促銷效果。二、半山項目的優(yōu)劣勢分析

深圳市中心的西移、濱海大道的通車，在空間上縮短了深圳大本營的距離；即將開通的西部通道，又將蛇口與香港連為一體，蛇口在地理位置上的優(yōu)勢進一步增強。半山海景別墅依托著蛇口這個大的社區(qū)文化背景，依山面海，自然風景優(yōu)美，也有著濃厚的悠閑生活氣息，截然不同于深圳的其他市區(qū)生活；同時，蛇口工業(yè)區(qū)的形象也一直為許多人所認同。借助蛇口的背景優(yōu)勢，同時讓消費者忽略其負面印象，是潛在消費者認同半山海景別墅的基本前提。自然環(huán)境優(yōu)越周邊各種配套成熟交通便利有高尚的人文環(huán)境樓盤高尚的素質開發(fā)商的品牌實底蘊名稱帶來的美好聯(lián)想依山眺海，是市區(qū)最后一塊倚山傍海的別墅用地周邊有商業(yè)購物中心、餐飲、俱樂部及保齡球等多種娛樂配套，有著名的育才小學和中學。有十多條巴士線路通往深圳市區(qū)，有北環(huán)大道、深南大道和濱海大道三條主干道橫貫深圳，有多個客貨碼頭通向各地，即將開通的西部通道可直達香港元朗，由蛇口到香港方便快捷。新時代廣場等高級寫字樓、明華酒店等高級酒店和酒吧街等高檔娛樂社區(qū)構成了一個高尚的文化圈和商務圈，而半山則處于這個圈安靜的一隅。外立面漂亮，很有別墅氣魄；有先進的通訊數(shù)據(jù)接駁及戶戶紅外線報警系統(tǒng)。招商地產(chǎn)在蛇口及深圳，代表了一種實力和身份，半山別墅的質量和檔次則很自然就擁有了一種品牌基礎。優(yōu)勢劣勢勢與與障障礙礙蛇口口工工業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)形形象象阻阻礙礙了了一一部部分分消消費費者者進進一一步步了了解解半半山山海海景景別別墅墅的的機機會會。。山腳腳一一帶帶的的廠廠房房和和招招商商銀銀行行培培訓訓中中心心對對整整個個小小區(qū)區(qū)的的高高檔檔形形象象有有很很大大影影響響。。護坡坡和和擋擋土土墻墻較較多多，，早早期期內(nèi)內(nèi)綠綠化化尚尚未未能能全全部部覆覆蓋蓋，，會會對對前前期期發(fā)發(fā)售售帶帶來來較較大大的的負負面面影影響響。。此項項目目往往往往被被認認為為是是龜龜山山別別墅墅的的新新一一期期，，而而龜龜山山別別墅墅的的整整體體形形象象并并不不太太好好；；鯨鯨山山別別墅墅雖雖被被認認為為招招商商地地產(chǎn)產(chǎn)的的代代表表之之作作，，但但其其物物業(yè)業(yè)管管理理仍仍存存在在較較多多不不盡盡人人意意之之處處。。已已有有業(yè)業(yè)主主對對它它們們的的負負面面口口碑碑傳傳播播，，都都可可能能會會影影響響潛潛在在消消費費者者的的抉抉擇擇。。市場威脅銀湖湖作作為為深深圳圳的的高高檔檔別別墅墅群群落落聚聚居居地地，，較較有有口口碑碑且且相相對對靠靠近近深深圳圳中中心心區(qū)區(qū)，，與與半半山山海海景景別別墅墅形形成成了了較較大大的的競競爭爭；；與半半山山靠靠近近的的南南山山區(qū)區(qū)中中低低檔檔別別墅墅的的價價格格競競爭爭，，使使半半山山在在價價格格上上處處于于明明顯顯的的劣劣勢勢之之中中，，其其價價格格的的提提升升遇遇到到了了一一定定的的阻阻力力。。深圳圳市市區(qū)區(qū)周周邊邊的的龍龍崗崗、、寶寶安安、、龍龍華華以以及及市市區(qū)區(qū)邊邊緣緣的的梅梅沙沙一一帶帶，，分分布布了了不不少少各各種種層層次次的的別別墅墅，，很很大大程程度度上上分分流流了了珠珠三三角角別別墅墅消消費費群群和和來來內(nèi)內(nèi)地地設設廠廠的的港港臺臺人人士士。。以半半山山海海景景別別墅墅在在自自然然景景觀觀、、生生活活交交通通配配套套和和開開發(fā)發(fā)商商實實力力等等方方面面的的優(yōu)優(yōu)勢勢為為依依托托，，通通過過廣廣告告的的精精心心包包裝裝和和宣宣傳傳，，同同時時在在小小區(qū)區(qū)環(huán)環(huán)境境及及戶戶型型設設計計等等細細微微方方面面做做足足功功夫夫打打動動消消費費者者，，就就一一定定能能在在眾眾多多的的別別墅墅盤盤中中脫脫穎穎而而出出，，與與其其他他盤盤形形成成明明顯顯的的區(qū)區(qū)隔隔，，成成為為深深圳圳為為數(shù)數(shù)不不多多的的高高級級別別墅墅盤盤中中的的精精品品代代表表。。潛在在機機會會小結結蛇口口不不僅僅環(huán)環(huán)境境優(yōu)優(yōu)美美、、有有著著濃濃郁郁的的人人文文生生活活環(huán)環(huán)境境，，而而且且有有著著較較好好的的發(fā)發(fā)展展前前景景，，這這些些是是目目前前任任何何一一個個別別墅墅群群落落區(qū)區(qū)都都無無法法比比擬擬的的，，在在熟熟悉悉和和了了解解蛇蛇口口發(fā)發(fā)展展背背景景的的高高收收入入層層次次中中，，這這些些優(yōu)優(yōu)勢勢是是顯顯而而易易見見的的，，爭爭取取他他們們會會相相對對容容易易一一些些。。目目前前，，半半山山推推售售的的數(shù)數(shù)量量較較為為有有限限，，且且有有不不少少的的潛潛在在客客戶戶，，同同時時鑒鑒于于蛇蛇口口別別墅墅消消費費者者的的實實際際情情況況：：他他們們之之所所以以選選擇擇蛇蛇口口，，是是因因為為他他們們對對蛇蛇口口的的生生活活環(huán)環(huán)境境比比較較認認同同，，在在推推廣廣時時，，不不宜宜采采用用寬寬范范圍圍、、大大規(guī)規(guī)模模的的推推廣廣形形式式，，而而是是首首先先著著眼眼于于對對蛇蛇口口已已有有一一定定了了解解的的高高收收入入層層次次，，通通過過他他們們的的口口碑碑傳傳播播和和其其他他特特定定的的方方式式，，再再爭爭取取其其他他來來深深圳圳投投資資經(jīng)經(jīng)商商的的人人士士。。三、、主主要要競競爭爭樓樓盤盤分分析析別墅外觀清新淡雅，但別墅感不強，環(huán)境幽靜；一期別墅已有良好的口碑；環(huán)境和口碑是其主要賣點。連排式別墅私密性較差，影響別墅的檔次。原為專家別墅，位于銀湖東南側，為連排式，一期有二十余套；二期有20-30套單位，尚未推出，價格15000-20000元/M2，將于6、7月進行認購；其推廣方式主要為內(nèi)部傳播。棕櫚泉別墅

會議中心別墅位于銀湖風景區(qū)的末端，環(huán)境幽靜，山色天光得天獨厚；小區(qū)容積率低，園林設計頗具匠心，內(nèi)部綠化在小區(qū)未正式發(fā)售前已初具規(guī)模；站在吊腳樓式的別墅中如同身在空中樓閣一般，建筑本身自成一景觀，外觀設計較為新穎獨特，極具個性；會議中心別墅定位于深圳頂級別墅。小區(qū)規(guī)模較小，生活配套上尚有不足；房間面積較小，實用性不高。目前也未有什么推廣活動，知名度不高。位于深圳銀湖旅游中心附近，別墅依山勢而建，小區(qū)內(nèi)包括多層公寓（32套，含復式單元）和單體別墅（20套）；別墅外觀呈歐式風格，部分單位建于陡坡之上，采用吊腳樓的形式；戶型結構上，車庫、客廳及入口設于二層，餐廳、廚房置于底層；建筑面積530-780M2/套，均價20000元/M2左右，別墅計劃于5月底或6月初開始發(fā)售，將不會進行大0規(guī)模的廣告投放。會議中心別墅

小區(qū)依山而建，三期別墅居小區(qū)的最高地段，視野開闊，銀湖周邊優(yōu)美的山景和成熟的別墅小區(qū)形象是其主要賣點；別墅內(nèi)部結構布局合理，房間四正，實用率高；私家泳池和多功能廳，增加了別墅的尊貴氣質。小區(qū)內(nèi)容積率高，綠化面積小，小區(qū)缺乏個性；別墅的外立面及整個設計也較為普通，面積和價格均不低，因此，目前在銷售中存在較大障礙，在去年末推出第三期后，只售出4套。

位于深圳羅湖區(qū)銀湖東側，背倚鳳凰山；九十年代早期開始推出一、二期別墅；三期建成后共有60套左右的規(guī)模。頤圓三期全部為單棟別墅，共20套、三種戶型，建筑面積340-630M2/套，均價17000元/M2，約有一半左右?guī)郊矣境睾桶氲叵率遥ㄗ鳛槎喙δ軓d），車庫在花園內(nèi)，不占用居住面積。頤園三期對樓盤的評析樓盤基本情況名稱1、銀銀湖湖地地區(qū)區(qū)別別墅墅銀湖湖別別墅墅區(qū)區(qū)是是深深圳圳開開發(fā)發(fā)較較早早的的、、知知名名的的高高尚尚住住宅宅區(qū)區(qū)，，其其獨獨特特的的山山水水資資源源、、靠靠近近市市中中心心的的區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢和和口口碑碑是是銀銀湖湖別別墅墅群群共共同同的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，這這些些使使得得它它們們在在深深圳圳仍仍具具有有較較強強的的競競爭爭力力。。由于于銀銀湖湖別別墅墅開開發(fā)發(fā)較較早早，，不不少少小小區(qū)區(qū)出出現(xiàn)現(xiàn)了了““老老化化””現(xiàn)現(xiàn)象象；；小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的容容積積率率普普遍遍偏偏高高，，但但樓樓盤盤價價格格仍仍居居高高不不下下；；新新開開發(fā)發(fā)的的別別墅墅小小區(qū)區(qū)受受土土地地限限制制只只有有向向高高、、險險、、偏偏地地段段發(fā)發(fā)展展，，各各項項配配套套又又不不能能跟跟上上。。半山山海海景景別別墅墅位位于于正正在在迅迅速速發(fā)發(fā)展展的的蛇蛇口口，，以以蛇蛇口口廣廣闊闊的的發(fā)發(fā)展展前前景景、、優(yōu)優(yōu)越越的的自自然然環(huán)環(huán)境境、、日日益益成成熟熟的的配配套套設設施施、、獨獨特特的的人人文文環(huán)環(huán)境境為為依依托托，，強強調調自自身身樓樓盤盤的的個個性性和和品品質質，，可可以以形形成成與與銀銀湖湖別別墅墅明明顯顯的的區(qū)區(qū)隔隔。。小結結2、華華僑僑城城地地區(qū)區(qū)別別墅墅

小區(qū)地理位置優(yōu)越，容積率低，綠化面積大，緊鄰世界之窗，小區(qū)被掩映在綠色大樹之中，環(huán)境幽雅、舒適，周邊的配套設施齊全；不足之處在于：東方花園外立面及設計非常普通，沒有別墅氣派，而且單套面積過大，難以銷售；樓盤發(fā)售時間持續(xù)很長，人氣一直不旺，盡管其單價就地點和環(huán)境來說，已是低到及至，但仍難以脫手?？傮w來看，小區(qū)的整個感覺有些老化。位于深圳華僑城，毗鄰世界之窗和民族文化村，南臨深圳灣；是深圳開發(fā)較早的別墅樓盤，90年代初期開始發(fā)售，現(xiàn)正售賣的別墅有7套，大約于98年建成的；別墅為單體躍式結構，建筑面積400-422M2/套，現(xiàn)售均價11000元/M2；別墅發(fā)展商是著名的華僑城房地產(chǎn)開發(fā)公司；東方花園對樓盤的評析樓盤基本情況名稱東方方花花園園就就地地理理位位置置和和綠綠化化來來說說，，確確實實很很有有優(yōu)優(yōu)勢勢，，其其最最新新一一期期別別墅墅之之所所以以滯滯銷銷，，主主要要是是因因為為定定位位不不準準，，面面積積均均在在400平方米米以上上，不不上不不下，，高級級別墅墅消費費者會會因其其缺乏乏安全全感（（與多多層和和高層層住宅宅混雜雜在一一起））、、沒有有特色色、面面積太太小、、小區(qū)區(qū)的滯滯重感感（因因發(fā)展展較早早小區(qū)區(qū)南部部已呈呈老態(tài)態(tài)），，而不不予考考慮；；普通通的別別墅消消費者者會因因其總總價太太大無無法承承受。。缺乏乏人氣氣則是是導致致少人人問津津惡性性循環(huán)環(huán)的原原因和和結果果。半山海海景別別墅是是分期期開發(fā)發(fā)，在在樓盤盤的整整個推推售期期間，，如何何適時時適度度保持持現(xiàn)場場的熱熱銷氣氣氛，，對于于別墅墅的銷銷售尤尤其顯顯得重重要。。小結3、蛇口口附近近的別別墅群群落緊鄰月亮灣花園（高層住宅小區(qū)），生活配套相對較好；別墅價位較低，在價格上有一定吸引力。小區(qū)別墅多為連排式，無私家花園；別墅密度很大，公共綠化面積少，建筑外觀設計普通，與民房差別不大，走在其中，有小街中深巷的感覺；另外，小南山外部多為工廠和碼頭，環(huán)境嘈雜；樓盤質素難顯別墅檔次。位于南油月亮灣，小南山北麓；是深圳少見的大規(guī)模別墅小區(qū)，有300余套單位；為連排式，戶型面積200-500M2/套，全部為三層，雙車位車庫，無花園，均價5000-6000元/M2

；到今年5月尚剩20余套單位。月亮灣別墅位于蛇口月亮灣，背倚大南山西麓；小區(qū)占地3萬平方米，總建筑面積16800平方米；內(nèi)有43套單體別墅，六種戶型，戶型面積327-407M2/套，有露臺、花園及車庫，目前均價10000-11000元/M2

；每戶配有可視對講系統(tǒng)和報警系統(tǒng)；1999年6月開始發(fā)售，2000年5月尚余7套單位。它的廣告口號是“擁有健康與自然的生活環(huán)境”。青青山莊對樓盤的評析樓盤基本情況名稱

別墅毗鄰旅游渡假勝地“青青世界”，遠可眺月亮灣海景，房屋底下即為荔枝林，空氣質量好，自然環(huán)境優(yōu)越；青青山莊的外觀簡潔干凈、線條挺拔，風格清新；但別墅的感覺就稍遜一籌。由于山勢所限，小區(qū)內(nèi)所有房子均為東西朝向，西曬較厲害；另外，小區(qū)居南山西麓，離南山區(qū)的配套設施較遠，生活不太方便。青青山莊的宣傳包裝，在別墅推廣中尚值得一提，其提出“無論你住過怎樣的復式，別墅始終是您的至高選擇”，有一定的煽動性。月亮灣灣山莊莊和青青青山山莊是是與半半山海海景別別墅最最為鄰鄰近的的別墅墅，盡盡管它它們在在價格格上較較有競競爭優(yōu)優(yōu)勢，，但已已進入入發(fā)售售的尾尾期，，且無無論在在地理理位置置還是是檔次次上，，對半半山海海景別別墅均均不能能形成成威脅脅。青青青山山莊在在周邊邊配套套、小小區(qū)檔檔次和和整體體感覺覺方面面，并并沒有有特別別的優(yōu)優(yōu)勢，，但從從其銷銷售勢勢頭較較好的的情況況來看看，目目前南南山半半島的的別墅墅應當當是較較有市市場的的。半半山只只要是是真正正做到到了內(nèi)內(nèi)外兼兼修，，并通通過有有效的的途徑徑加以以宣揚揚，會會成為為市場場一顆顆耀眼眼的明明珠。。小結4、其他他地區(qū)區(qū)別墅墅樓盤盤代表表

小區(qū)容積率非常低，空間曠闊，建筑風格具有北美風情，與周圍景觀相配頗具田園特色，有回歸自然的感覺，在整個深圳地區(qū)仍算特別。大面積的私家花園和低價位是小區(qū)的主要賣點；自主設計形式能充分發(fā)揮業(yè)主個性，別具特色。不足之處在于：地處關外，出入交通非常不便，不適于深圳市區(qū)人家居；它所在的寶安區(qū)是工業(yè)區(qū)，生活配套較差，自然景觀又無特別之處，用作度假尚不夠氣氛。它的目標群體定位于在寶安區(qū)開設工廠的港臺或其他地區(qū)的消費者。位于深圳龍華鎮(zhèn)清湖地段，占地12萬平方米，別墅96棟，有兩個6畝和12畝的人工湖；戶型多達五種，建筑面積300-500平方米/套，每戶配置380-800平方米的花園并贈送兩棵果樹，現(xiàn)售均價3000-4000元/平方米；有部分別墅單位采用消費者自主設計形式。龍湖山莊對樓盤的評析樓盤基本情況名稱龍湖山山莊的的目標標消費費群的的定位位非常常清晰晰，而而它的的劣勢勢正是是半山山海景景別墅墅的優(yōu)優(yōu)勢，，二者者間的的區(qū)隔隔非常常明顯顯。小結從嚴格格意義義上來來講，，無論論從生生活配配套、、居住住環(huán)境境到樓樓盤檔檔次，，以上上所有有樓盤盤都不不是規(guī)規(guī)劃中中的半半山海海景別別墅的的競爭爭對手手，但但能否否將半半山小小區(qū)環(huán)環(huán)境和和品牌牌形象象塑造造成理理想中中的，，如何何包裝裝樓盤盤以形形成獨獨特高高尚的的小區(qū)區(qū)個性性，并并通過過有效效渠道道將這這些信信息準準確地地傳達達給特特定的的消費費群體體，則則是我我們半半山海海景別別墅與與其它它盤拉拉開檔檔次的的關鍵鍵。四、目目標消消費群群簡單單分析析通過對對蛇口口現(xiàn)有有別墅墅及高高檔住住宅業(yè)業(yè)主分分析，，得出出已在在蛇口口購買買別墅墅和意意向購購買蛇蛇口別別墅的的消費費者的的一些些消費費心理理和特特征。。1、目標標消費費群人人文特特征職業(yè)私私營營或外外資企企業(yè)的的老板板（26%）企業(yè)或或機構構的高高級管管理人人員（（30%）自由職職業(yè)者者或專專業(yè)人人士（（22.2%）年齡30-45歲（62%）（資料料來源源：蛇蛇口別別墅消消費者者調查查結果果）在蛇口口購買買別墅墅的主主要目目的為為家家居居地區(qū)來來源多多數(shù)數(shù)為深深圳人人（含含在深深圳工工作的的非常住住戶口口者））,少部分分是因因工作作常駐深深圳的的港澳澳人士士及海海外人人士中年事事業(yè)有有成的的老板板或企企業(yè)高高級管管理人人員是是別墅墅的主主要消消費群群體，，他們們注重重生活活質量量和居居所的的品位位，因因此，，營造造一個個居家家舒適適、盡盡顯獨獨特尊尊貴個個性的的高尚尚別墅墅小區(qū)區(qū)正是是他們們所渴渴求的的。半半山海海景別別墅已已經(jīng)具具備了了非常常優(yōu)越越的家家居條條件，，通過過廣告告的精精心包包裝宣宣傳，，并通通過招招商會會、綠綠草地地俱樂樂部、、專業(yè)業(yè)性商商會等等組織織找到到這些些可能能的潛潛在消消費者者，通通過名名流酒酒會、、高爾爾夫比比賽等等多種種高檔檔娛樂樂活動動聚斂斂人氣氣，演演繹居居住在在蛇口口及未未來半半山海海景別別墅中中現(xiàn)代代高尚尚生活活，讓讓他們們了解解蛇口口，進進而認認同半半山海海景別別墅。。2、購買買別墅墅關注注的因因素資料來源：蛇口別墅消費者調查結果作為家家居，，地理理位置置則是是別墅墅消費費群首首要考考慮的的因素素，而而景觀觀環(huán)境境、生生活配配套、、安全全情況況也是是他們們非常常關注注的。。在別墅墅消費費群最最為關關注的的一些些因素素中，，半山山海景景別墅墅幾乎乎都擁擁有非非常突突出的的優(yōu)勢勢：在在地理理位置置、風風光環(huán)環(huán)境、、生活活配套套、濃濃郁的的人文文氣息息方面面她都都是適適宜居居住的的極佳佳地帶帶，這這些都都是吸吸引消消費者者的有有力訴訴求點點。3、消費費者對對戶型型及面面積的的要求求多數(shù)消消費者者愿意意選擇擇的建建筑面面積除主人人房外外，多多數(shù)消消費者者希望望擁有有的房房間數(shù)數(shù)量別墅消消費家家庭中中的人人數(shù)并并不多多，不不希望望有太太多房房間，，因此此中等等戶型型面積積如300M2左右最最受歡歡迎，，居住住的空空間要要寬闊闊明亮亮（大大廳，，大臥臥房，，大衛(wèi)衛(wèi)浴間間）。。還有有一部部分人人士希希望擁擁有私私家游游泳池池和多多功能能房，，能展展開家家庭健健身、、娛樂樂活動動和招招待親親友，，這樣樣才能能顯示示別墅墅的尊尊貴。。半山山的面面積和和房間間數(shù)量量設計計符合合大多多數(shù)潛潛在消消費者者的需需求，，較有有優(yōu)勢勢。4、目標標消費費群樂樂于接接受的的推廣廣方式式對于別別墅消消費者者而言言，高高雅格格調、、帶有有高尚尚社區(qū)區(qū)文化化色彩彩的推推廣活活動有有很大大的吸吸引力力，風風水講講座的的接受受程度度比預預計的的要小小，可可能是是因為為港臺臺人士士在蛇蛇口居居住的的并不不是太太多的的緣故故。另另外，，其他他類型型的如如游泳泳比賽賽等健健身活活動也也在調調查中中被提提及。。5、目標標消費費群的的樓盤盤信息息來源源傳統(tǒng)媒媒體—報紙和和電視視，是是別墅墅目標標消費費群最最重要要信息息渠道道，但但這種種傳播播是較較為抽抽象的的，對對消費費者購購買所所產(chǎn)生生的作作用有有限；；口碑碑傳播播是非非常值值得重重視的的信息息傳播播方式式，因因為它它帶有有感情情色彩彩，消消費者者通過過此渠渠道得得到的的信息息的記記憶效效果會會比普普通的的媒體體高得得多；；而且且，普普通人人士觀觀看電電視和和報紙紙的時時間不不會很很多，，且主主要集集中于于與行行業(yè)或或專業(yè)業(yè)緊密密聯(lián)系系的版版面上上。關關注細細節(jié)處處理和和服務務管理理，對對增強強口碑碑傳播播增強強消費費者的的購買買非常常有用用。6、經(jīng)常常閱讀讀的報報紙和和收看看電視視情況況深圳特特區(qū)報報、商商報、、翡翠翠等幾幾大香香港電電視臺臺，是是這部部分群群體了了解信信息的的主要要渠道道，通通過這這些渠渠道來來發(fā)布布樓盤盤信息息，可可較大大范圍圍內(nèi)提提高半半山的的知名名度，，但是是，針針對性性就不不太強強。通通過一一些專專業(yè)性性的刊刊物如如：高高爾夫夫會刊刊、經(jīng)經(jīng)理人人文摘摘之類類的雜雜志可可較快快地將將我們們的樓樓盤信信息傳傳遞給給特定定的目目標消消費群群。7、別墅消消費者的的心理特特點單純的大面積和現(xiàn)代化已無法滿足渴望回歸自然，享有清幽隨和的居住環(huán)境擁有完整的自我領地力求凸顯自我價值和尊貴身份半山海景別墅為蛇口少有的海景山景別墅精品，能體現(xiàn)業(yè)主的尊貴氣質。半山海景別墅力求營造建筑與自然的融合，進而達到人與自然的融合，給業(yè)主一種生活在大自然的回歸感覺繁華都市市中的自然家園園，尋求求人與自然然的契合合這些訴求求恰好可可以針對對消費者者的利益益點在土地和和景觀資資源日益益稀缺的的條件下下，少數(shù)數(shù)高質素素的別墅墅樓盤便便更加顯顯得彌足足珍貴第二項.項項目品牌牌整合部部分●銀湖半山山鳴翠谷谷：無明明顯廣告告口號，，以軟性性稿的形形式訴求求全新的的環(huán)境主主題，““切準物物業(yè)的市市場脈搏搏”“健健康居家家七十年年”●中海華華庭：躍躍現(xiàn)未來來，越見見精彩●中海怡怡翠山莊莊：都市市里的田田園度假假村！●彩園：：羅湖中中心區(qū)全全復式●四季花花城：有有一個美美麗的地地方●金色花花園：金金色時代代，金色色年華●蔚藍海海岸：海海之蔚藍藍與草之之翠綠●花園城城：非一一般的度度假生活活●此外，，頤園、、天健名名苑無明明顯訴求求點。在眾多項項目的宣宣傳推廣廣中的廣廣告訴求求手法單單薄，皆皆離不開開項目硬硬件景觀觀的宣傳傳，或以以單純項項目的模模糊概念念為賣點點，表現(xiàn)現(xiàn)形式也也較為千千篇一律律。在眾眾多樓盤盤廣告宣宣傳中區(qū)區(qū)隔性不不明顯，，難以脫脫引而出出。所以半山山海景別別墅須在在項目廣廣告訴求求點上有有所較大大的突破破，力爭爭脫離單單一的硬硬件訴求求方向，，增加生生活品味味與文化化特色。。深圳一些些樓盤廣廣告訴求求點現(xiàn)狀狀深圳樓盤盤訴求點點分析的的結論為尋求半半山海景景別墅訴訴求點的的突破口口，我們們必須結結合項目目本身去去找，半半山海景景別墅因因為擁有有獨特的的山海自自然景觀觀，決定定了她可可以具有有山海別別墅非一一般的品品牌內(nèi)涵涵元素?！，F(xiàn)在我們們對別墅墅生活與與別墅文文化進行行一些思思考：●別墅生生活是從從物質要要求向精精神要求求的轉變變：對居居所的要要求，不不再是以以避風雨雨，炫耀耀功德財財富為主主了，而而是借居居所寄情情山水，，走上了了神重于于形，重重脫落形形跡，宅宅心玄遠遠，得意意忘筌境境界；●別墅生生活是力力求在享享受人生生成功的的輝煌，，與保持持生活內(nèi)內(nèi)心的寧寧靜之間間尋找到到一種平平衡；●別墅生生活是在在享受悠悠游自然然景觀的的同時，，也能孕孕養(yǎng)出主主人的高高雅、尊尊貴之心心；●別墅以以其舒展展、尊貴貴的獨特特空間，，盡情呵呵護業(yè)主主的人性性要求：：自然自自我，個個性釋放放；●在最基基本的舒舒適、安安全之外外，別墅墅生活尋尋求的是是一種能能真正滿滿足業(yè)主主心靈渴渴望的生生活質感感。就如如同“在在大海中中暢游””與“在在游泳池池戲水””之間間的差距距一樣，，不可同同日而語語。所以以真正的的居住追追求的是是一種““回歸無無限自我我”的精精神狀態(tài)態(tài)和人生生感受……怎樣尋找找一個令令人興奮奮的訴求求點找到一個個與眾不不同的興興奮點締造別墅墅文化與與生活●關于別墅墅業(yè)主別墅業(yè)主主是各行行各業(yè)的的成功者者，都是是“物質質富有人人”，同同時其中中許多人人具有很很高的文文化水平平與修養(yǎng)養(yǎng)，即使使文化層層次不高高的人同同樣向往往文化人人的生活活品位，，得到別別人的具具有文化化品位的的評價。?！駝e墅生活活模式的的闡述別墅生活活不單是是居住環(huán)環(huán)境的優(yōu)優(yōu)越化，，更是生生活心態(tài)態(tài)的優(yōu)越越化。由由于別墅墅開發(fā)不不符和土土地的經(jīng)經(jīng)濟性，，造成別別墅產(chǎn)品品的稀缺缺，所以以在別墅墅生活模模式的營營建上，，應該是是對環(huán)境境、對生生活的一一種更高高追求。?！瘳F(xiàn)代生活活與別墅墅文化結結合契機機現(xiàn)代人崇崇尚自然然和自我我，對生生活環(huán)境境的需求求已經(jīng)進進入一個個返璞歸歸真的時時代，““回歸自自然、釋釋放自我我”的生生活方式式已經(jīng)成成為了時時代的最最強音，，也就成成為了別別墅文化化的重要要因素之之一?！駝e墅文化化對個性化的的要求因為別墅墅始終是是一個有有別于其其他常態(tài)態(tài)生活空空間的生生活特區(qū)區(qū)，所以以用自己己的聲音音說話，，用自己己的方式式生活，，活出精精彩，活活出個性性已是一一種品位位與格調調，是別別墅消費費群的比比較顯著著的生活活特征，，因此它它應該是是半山海海景別墅墅未來最最具吸引引力的包包裝特征征。半山海景景別墅品品牌塑造造的關鍵點半山海景景別墅文文化與生生活：崇尚個性性、回歸歸自我半山海景景別墅品品牌塑造造的訴求點回歸自然然的歸屬感脫盡都市市風塵回回歸自我我情懷●美倫山山莊會所所的榮耀耀住家在在設計改改造中融融入了自自我的思思想●新新會所功功能齊全全設施完完善●園園區(qū)備有有球場揮揮動青春春節(jié)拍自然自在在尊崇自自我生活活●建筑的的自行設設計體現(xiàn)現(xiàn)業(yè)主個個人風格格愛好●●住宅園園區(qū)里的的領地屬屬于自己己盡現(xiàn)自自我個性性的自在在生活物管安保保全面盡盡情呵護護●代請保保姆代訂訂票務代代購物品品●24小時維修修●商務務中心●●五重安安?！裣缊缶奥?lián)動動控制系系統(tǒng)自信自我我的空間間滿足感感●兩層別別墅架構構設計，，公共區(qū)區(qū)與私密密區(qū)分隔隔明顯●●建筑設設計保證證私密性性●園區(qū)區(qū)規(guī)劃具具私密性性健康幸福福的家庭庭生活區(qū)區(qū)●妻與子子女的安安樂窩、、心靈的的天堂●●在晚餐餐后，一一家人在在自己的的后花園園談笑言言語其樂樂融融●●彼此友好好和睦半山海景景別墅：：回歸自我我的別墅墅生活社社區(qū)半山海景景別墅廣廣告語“悠悠山山海間，，我心自自高遠””品牌定位位回歸家庭庭的親密感回歸自我我的私密感回歸秩序序的安穩(wěn)感回歸生活活的自在感半山海景景別墅廣廣告語“悠悠山山海間，，我心自自高遠””廣告語從從半山海海景別墅墅“崇崇尚個性性，重歸歸自我””的獨特特別墅文文化內(nèi)涵涵提煉而而出，概概括出居居住在半半山海景景別墅的的成功人人士的一一種生活活狀態(tài)：：不刻意意追求““一覽眾眾山小””的萬丈丈豪情，，而是在在悠然山山海生活活中，品品味“寧寧靜而致致遠”的的那份生生活睿智智，讓所所聞所見見、所思思所感，，一切都都歸于自自然……對半山海海景別墅墅生活與與文化的的描述●當?shù)谝灰豢|晨光光穿過窗窗戶，孩孩子們就就已經(jīng)在在門前的的草地上上快樂的的奔跑，，而他們們腳下，，是些零零零落落落的雛菊菊和風信信子…..●隔壁的王王老板蹲蹲在花圃圃里細致致的侍侯侯著他那那些嬌嫩嫩的名貴貴花草，，如果不不說，誰誰又知道道他是一一個管理理著成千千員工的的實業(yè)家家…...●中午的陽陽光十分分艷麗，，女兒嚷嚷著要去去放風箏箏，綠草草殷殷的的龜山上上，夏日日的嚴熱熱也顯得得平和許許多，樹樹蔭下與與妻子偎偎依而坐坐，看著著女兒把把快樂越越飛越高高…...●歸家路上上，下車車漫步，，掬一捧捧清冽的的山泉洗洗去臉上上余留的的風塵，，看看山山海間的的青山碧碧波，徜徜徉人生生美好歲歲月……●入夜，攬攬妻而坐坐，望天天上繁星星跳躍，，將一天天的喧囂囂歸于寧寧靜，心心底突然然漾起幸幸福的滿滿足…….第三項.整整合推廣廣策略部部分●上市思路路——巧妙借勢勢在沒有房房產(chǎn)品實實物可供供自己塑塑造品牌牌之時，，借“勢勢”是一一條捷徑徑。半半山應借借的是““歷史之之勢”（（如舉舉辦““百年別別墅回顧顧”、““西方別別墅建筑筑風格介介紹”））和“觀觀念之勢勢”（如如發(fā)展商商及時發(fā)發(fā)表自己己關于別別墅文化化、別墅墅生活的的理解））目的：通通過介紹紹別墅、、發(fā)表自自己的開開發(fā)思路路，從側側面借力力，襯托托出自己己超強的的開發(fā)能能力和超超前的開開發(fā)理念念?！駨V告思思路——創(chuàng)新手法法的運用，，挖掘項項目在建建造、環(huán)環(huán)境、設設計和廣廣告等方方面的創(chuàng)創(chuàng)新之處處，并對對這種創(chuàng)創(chuàng)新在宣宣傳上進進行對外外“滲透透”，讓讓新的理理念、新新的宣傳傳手法，，在第一一時間““抓住目目標消費費群的眼眼睛”。。主要訴求求點：半半山海景景別墅的的設計藝藝術和生生活藝術術目的：使使招商地地產(chǎn)和半半山海景景別墅成成為別墅墅藝術、、別墅文文化這些些“新說說法”的的代言人人。一舉舉成為別別墅開發(fā)發(fā)領域的的專家和和領頭人人?！皲N售思思路——控制銷售售策略在發(fā)發(fā)售時采采用先““焐”后后“放””的方式式，““有意””放慢慢節(jié)奏，，在宣傳傳上極力力將別墅墅生活不不停地““焐”，，直至““煲”到到香飄四四方，慕慕名者紛紛沓而至至時。限限量推出出形成搶搶購。一.半山海景景別墅策策劃思路路(一).價格策略略1.價格向價價值的回回歸隨著消費費群體的的逐漸成成熟，消消費觀念念也日趨趨理性，，體現(xiàn)在在價值觀觀上的問問題就是是價格向價價值回歸歸，這樣對對半山海海景的高高價格支支撐提出出了相應應的要求求。自然環(huán)境境除非具具有唯一一性，否否則不足足以支持持高價格格，半山山海景的的無可比比擬的位位置環(huán)境境，將成成為其高高價格的的有力支支持點，，但是由于于這種環(huán)環(huán)境在該該地區(qū)并并不具有有唯一性性，不能能與競爭爭對手形形成強有有力的競競爭優(yōu)勢勢，所以以我們認認為必須須挖掘產(chǎn)產(chǎn)品更多多的附加加價值，，以支持持半山海海景山獨獨特別墅墅文化的的定位。二.半山海景景別墅策策略組合合在價格必必須與價價值相符符的基礎礎上，我我們認為為在品牌牌和生活活方式的的體現(xiàn)上上，可以以挖掘出出除自然然條件以以外的諸諸多價值值。建議議從以下下幾個方方面入手手：●發(fā)展商商的智慧慧：必須具有有超前的的開發(fā)意意念和服服務意識識，與消消費者的的需求相相比，我我們快了了半步，，提前作作到了他他們的所所需所想想。●社區(qū)文文化，人人文環(huán)境境：這其實是是生活方方式的集集中體現(xiàn)現(xiàn)，作為為半山海海景的目目標消費費群，他他們對社社區(qū)生活活的要求求只有一一個，那那就是能能夠找回回“悠悠悠山海間間，我心心自高遠遠”的那那種“崇崇尚個性性、回歸歸自我””的生活活方式與與生活節(jié)節(jié)奏?！衿放茲B透透力：他將體現(xiàn)在在招商集團團和半山海海景的品牌牌魅力上，，強勢品牌牌將在銷售售上產(chǎn)生巨巨大的號召召力，從而而轉化為高高價值產(chǎn)品品印象?！裢诰虍a(chǎn)品品資源：圍繞品牌核核心價值努努力完善樓樓宇質量、、環(huán)境及服服務等。（（見產(chǎn)品策策略部分））2.唯一價格的的應用：在高開低走走或者是低低開高走的的價格策略略都存在一一定風險性性的情況下下，我們建建議實行唯唯一價格策策略，也就就是說不制制定清晰的的定價標準準，而是根根據(jù)每一幢幢別墅的具具體位置和和綜合素質質，制訂一一個價格標標準，即七七十多套別別墅，每套套都是唯一一的，這不不僅是價格格的唯一，，更是身份份象征的唯唯一，這樣樣會比較符符合目標消消費群的心心理暗示，，同時也有有利于我們們根據(jù)市場場反映狀況況調整價格格策略，具具體應用如如下：●心理差價原原則：通過前期期大量的廣廣告宣傳努努力提升品品牌形象和和產(chǎn)品附加加價值，有有意識的拉拉高樓盤在在消費群心心目中的價價格（感覺覺上的），，然后在發(fā)發(fā)售時以略略低于心理理價格、遠遠高于成本本價格的價價格發(fā)售。?！裨囂叫匀胧惺校菏灼谕瞥?0套別墅，以以獨立定價價入市，觀觀察市場對對其價格的的反應，為為后續(xù)推出出的別墅價價格的制定定，提供市市場的參數(shù)數(shù)依據(jù)。●高價造勢勢（樓王））：在項目發(fā)售售中后期，，可以將幾幾棟位置最最好、面積積最大的別別墅，以高高價競投的的定價方式式作為價格格造勢的形形式。具體體方案見促促銷活動。。(二).銷售策略1.推盤節(jié)奏的的控制為了確保整整個銷售過過程具有統(tǒng)統(tǒng)一的籌劃劃，具有全全局性、連連續(xù)性和前前瞻性，更更好的用廣廣告手段為為銷售計劃劃和品牌樹樹立服務，，我們建議議在銷售的的過程中，，采取以下下節(jié)奏控制制：概念導入（（焐）——強勢推廣期期（亮相、、升溫、沸沸騰）——品牌提升期期利用強式的的亮相，立立即在目標標受眾中引引起轟動效效應，在最最短的時間間內(nèi)，達到到建立品牌牌知名度的的目的，然然后利用廣廣告手段不不斷的為其其升溫加壓壓，在銷售售期到來之之際，膨脹脹購買力，，在瞬間引引爆市場需需求，造成成激烈的需需缺效應，，提升品牌牌形象。針對現(xiàn)階段段的現(xiàn)實情情況，我們們建議在第第一期銷售售中推出20套別墅，作作為市場探探測器，根根據(jù)市場反反映再作出出銷售策略略、價格策策略的調整整。2.關于營銷舉舉措的突破破：為了在營銷銷措施中凸凸顯半山海海景非一般般的文化別別墅身份，，在營銷措措施方面也也應該以新新的舉措進進行營銷，，因此我們們建議，以“預約看看樓—強勢亮相—度身定造—樓王競買””系列營銷舉舉措貫穿整整個銷售期期，實現(xiàn)營營銷手段的的突破。首先以預約約看樓的方方式，營造造出半山海海景的尊貴貴感和神秘秘感，在目目標消費群群中造成廣廣泛影響，，充分調動動其矚目度度；在亮相相活動中，，一方面令令消費群充充分感受到到半山海景景的尊貴，，另一方面面體現(xiàn)出半半山海景非非凡的地位位和品牌個個性；而度度身定做則則最大限度度的滿足了了業(yè)主對別別墅的稀缺缺性需求，，也反應出出發(fā)展商雄雄厚的實力力和發(fā)展魄魄力；最后后以樓王競競買作為這這一階段銷銷售任務的的尾聲，再再度掀起半半山海景的的效應高潮潮，同時也也為招商集集團的品牌牌提升起到到了積極的的作用》3.銷售接觸控控制（1）.目標接觸●預約式看樓樓：為了凸顯半半山海景的的非凡地位位，在樓盤盤銷售中，，我們建議議采取預約約式看樓，，沒有看樓樓預約的消消費者謝絕絕接待，在在廣大消費費者心目中中造成尊貴貴、神秘性性?！裎ㄒ恍苑談眨和ㄟ^預約，，針對目標標消費者半半山海景將將派出豪華華房車進行行接送，并并在同一時時段只接待待一位尊貴貴的消費群群，充分體體現(xiàn)業(yè)主的的尊貴身份份。（2）.區(qū)別接觸●確定目標消消費群：針針對不同的的消費群作作出準確判判斷，在接接到預約信信息后，派派出高素質質的接待專專員上門服服務，通過過了解消費費者的實際際需求，判判斷是否為為半山海景景的目標受受眾，從而而確定豪華華服務的目目標受眾，，確定看樓樓時間和內(nèi)內(nèi)容?！駥Ψ悄繕讼M群的集集團服務：：針對不是是目標消費費群的消費費者采取集集團服務，，即在同一一時段集中中此部分消消費群看樓樓，即不讓讓普通消費費者感到失失望，也不不浪費資源源，利用普普通服務完完成接待任任務。（3）.組團服務●專家組團：：在看樓過程程中，改變變傳統(tǒng)的運運作模式，，采取專家家組團服務務，即形成成多個專家家接待一位位消費者的的多對一模模式，充分分利用房地地產(chǎn)專家、、建筑專家家、地理科科學專家、、裝修設計計專家、投投資顧問專專家等等的的專家意見見提供對消消費者的咨咨詢解答，，在第一時時間解答消消費者的疑疑問?！窈廊A全過程程：在服務過程程中采取豪豪華服務，，專車接送送、實用咨咨詢、豪華華餐飲等等等全套豪華華服務。1.發(fā)展商的智智慧●發(fā)展商必須須想人之不不能所想，，及人之不不能所及的的素質，在在每個環(huán)境境細節(jié)務必必做到事無無巨細，一一應周全的的意識，小小到道路的的鋪設，草草地愛護標標語、垃圾圾筒的設置置，大到樣樣板間的裝裝修、裝飾飾品的選擇擇，道路的的鋪設都必必須做到盡盡善盡美。?！癜l(fā)展商必須須具備超前前意識，對對西方發(fā)達達國家的建建設理念，，住宅文化化必須充分分了解，把把最先進的的東西引進進樓盤中，，讓消費者者首先享受受到發(fā)達社社會中的科科技成果。?！癜l(fā)展商應該該具備良好好的服務務意識，在在服務過程程中，不是是一味的推推薦樓盤的的優(yōu)點，而而是應該讓讓消費者感感受到半山山海景的尊尊貴生活方方式，讓消消費者還未未入住，就就已經(jīng)感受受到這里的的獨特生活活享受，做做到跳出房房地產(chǎn)做房房地產(chǎn)銷售售。（三）.產(chǎn)品策略2.智能化的綜綜合應用綜合頂級消消費者的需需求，不外外乎三個方方面，住的的舒適，安安全有保障障，身份得得到彰顯，，因此，我我們建議在在以下幾個個方面必須須做好：●安全全系系統(tǒng)統(tǒng)：：建議議在在樣樣板板間間內(nèi)內(nèi)設設置置先先進進的的安安全全系系統(tǒng)統(tǒng)，，即即可可視視對對講講系系統(tǒng)統(tǒng)、、報報警警系系統(tǒng)統(tǒng)、、攝攝像像系系統(tǒng)統(tǒng)、、管管道道安安全全防防漏漏檢檢測測系系統(tǒng)統(tǒng)、、警警衛(wèi)衛(wèi)培培訓訓系系統(tǒng)統(tǒng)，，讓讓消消費費充充分分感感受受到到蛇蛇口口的的安安全全狀狀況況已已經(jīng)經(jīng)不不錯錯，，但但這這里里更更好好。?！裱菔臼鞠迪到y(tǒng)統(tǒng)：：建議議在在售售樓樓大大廳廳內(nèi)內(nèi)設設置置高高科科技技電電腦腦觸觸摸摸屏屏，，讓讓消消費費者者一一進進售售樓樓大大廳廳就就能能輕輕松松查查詢詢整整個個半半山山海海景景的的綜綜合合狀狀況況，，清清晰晰的的了了解解到到各各種種建建筑筑風風格格、、面面積積間間隔隔設設計計、、花花園園狀狀況況，，同同時時設設置置虛虛擬擬房房間間布布置置，，可可以以讓讓消消費費者者在在電電腦腦中中組組合合家家居居擺擺設設、、裝裝修修設設計計、、建建筑筑風風格格選選擇擇，，真真正正做做到到以以客客為為尊尊的的服服務務理理念念。?！裥畔⑾⑾迪到y(tǒng)統(tǒng)：：擁有有完完善善互互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)系系統(tǒng)統(tǒng)，，在在有有線線電電視視系系統(tǒng)統(tǒng)的的基基礎礎上上，，增增設設全全球球衛(wèi)衛(wèi)星星轉轉播播節(jié)節(jié)目目，，讓讓業(yè)業(yè)主主足足不不出出戶戶就就能能輕輕松松了了解解到到世世界界各各地地的的金金融融狀狀況況，，時時尚尚動動態(tài)態(tài)，，科科技技資資訊訊等等等等全全方方位位的的信信息息。。3.生活活保保障障系系統(tǒng)統(tǒng)●凈水水系系統(tǒng)統(tǒng)：：健康康生生活活是是現(xiàn)現(xiàn)代代生生活活模模式式的的基基本本要要求求，，針針對對日日益益嚴嚴重重的的環(huán)環(huán)境境污污染染問問題題，，部部分分生生活活要要素素遭遭到到破破壞壞，，特特別別是是作作為為與與人人類類生生存存息息息息相相關關的的生生活活用用水水問問題題，，將將純純凈凈、、可可直直接接飲飲用用的的凈凈水水設設備備直直接接引引入入別別墅墅中中，，為為提提高高生生活活素素質質邁邁前前了了一一大大步步。?！癍h(huán)保能源：：倡導環(huán)境生生活新概念念，提供一一整套環(huán)保保能源的別別墅應用方方案：1.分體式變頻頻多房間中中央空調（（海爾、清清華等公司司有類似的的方案提供供）2.太陽能熱水水系統(tǒng)。較較適合單戶戶獨立安裝裝，按需設設置。3.科學合理的的自然風通通風方案，，倡導多享享受自然新新鮮空氣，，少用空調調?！衲茉磻惫┕到y(tǒng)：：每棟別墅除除鋪設正常常的供電系系統(tǒng)外，多多設置一組組應急供電電線路，在在突發(fā)停電電時向住戶戶供應一定定限量功率率的生活保保障用電（（如每戶功功率為500W）三.半山海景別別墅整合營營銷一.營銷前期準準備工作（一）：售售樓資料：：因為本項目目所出售物物業(yè)的數(shù)量量不多，而而不同物業(yè)業(yè)之間各方方面條件的的差異性又又十分大，，我們建議議除制作傳傳統(tǒng)的售樓樓書及圖冊冊外，還應應為每套別別墅度身制制作一套有有差異化的的資料，派派發(fā)給購房房意向相對對確定的潛潛在客戶，，讓客戶在在詳細的資資料中清晰晰地作出決決定，具備備條件購買買本項目的的消費者大大多具有精精明的眼光光和準確的的判斷能力力，因此售售樓資料制制作得越詳詳細，越易易獲得這個個人群的好好感及認同同，故我們們認為整套套售樓資料料應包括：：2．項目資料料冊：介紹本項目目各方面的的具體資料料，包括政政府批準文文號、地塊塊規(guī)劃情況況、各設計、施施工單位、、設計特點點、風格、、先進施工工方法、新新材料的應應用、平面面圖、建設物的主主要景觀，，本區(qū)社區(qū)區(qū)人文情況況等所有關關于項目本本身的情況況，資料力力求詳盡、、準確。1．展示項目目各方面優(yōu)優(yōu)勢、賣點點，營造好好感、激發(fā)發(fā)購買欲望望的畫冊（亦稱售樓樓書）。4．每套別墅墅的具體資資料冊（本冊視具具體情況有有選擇地派派發(fā)），資資料冊中列列明每套別別墅的不同同位置、設計圖圖、等高線線標高、準準確坐向、、基礎地質質情況、設設計特點、、各方向的的不同可視視景觀、配套設設備、布片片、裝飾情情況、主要要設計人員員、施工負負責人、監(jiān)監(jiān)理負責人人等所有關關于別墅本身在在購買者應應了解到的的資料。3．別墅置業(yè)業(yè)寶典：列出物業(yè)置置業(yè)及購買買別墅的各各方面的指指引，將包包括宏觀經(jīng)經(jīng)濟狀況、、別墅發(fā)展態(tài)勢、交交易手續(xù)、、稅費、法法律問題，，選擇別墅墅的多種考考慮因素：：人員安排排、臥室、、功能房的需需求、家庭庭成員喜好好等，各種種不同風格格別墅的特特點、特色色、優(yōu)點及及不同裝修修風格的介紹紹，環(huán)境科科學的因素素（風水問問題），全全所休閑生生活模式等等有關的資資料。以上資料分分冊制作，，視不同場場合發(fā)放（二）：別別墅區(qū)現(xiàn)場場環(huán)境安排排：1．對進入小小區(qū)必經(jīng)之之路的路兩兩旁景觀在在可行的范范圍內(nèi)進行行必要的美美化，綠化化，如對上上山前路經(jīng)的工業(yè)業(yè)廠旁方面面進行重新新粉刷，對對不規(guī)則、、不規(guī)范的的物品進行行整體增加加路旁的綠綠化。3．在小區(qū)內(nèi)內(nèi)主要道路路兩側擺放放綠色植物物盆栽，以以明顯勾勒勒出小區(qū)內(nèi)內(nèi)道路的曲曲線輪廓，，讓參加者者對小區(qū)建筑筑布置有鮮鮮明的印象象。2．將整個別別墅區(qū)范圍圍進行全面面圍敝，以以配合預約約看樓的實實施。圍敝敝區(qū)域的上上、下山出出入口設置大門，大大門樣式及及與大門相相連的部分分圍墻/欄柵的樣式式按落成后后真正的大大門樣式制制造，大門門內(nèi)側設置保保安崗，樣樣式亦參照照日后落成成的樣式，，其它位置置的圍墻樣樣式參照別別墅風格，，圍墻上漆漆上“招商地產(chǎn)”及“半山海景別別墅”字樣。4．在道路適適當?shù)奈恢弥迷O置速度度標志、急急彎標志、、坡度標志志等交通標標志，設置置別墅位置參觀示向向標志，景景觀點及示示范單位等等高線標志志，對于單單向路（走走不過的路路）應有明確信息息指示。5．在每幢別別墅所在的的地塊上用用紅線勾勒勒出地塊的的形象，并并設置標志志牌，內(nèi)容容應包括：：面積、方向向、戶型、、別墅編號號、等高線線高度，建建成后外型型（目的是是在每一環(huán)環(huán)節(jié)都讓客戶預覽覽日后的美美好生活））。6．在主要景景觀點建造造一至兩所所玻璃觀景景房（帶空空調），讓讓參觀者可可下車親自自感受大自然的美景景。（三）：施施工管理：：（主要因應應銷售推廣廣工作的需需求而作出出的調整））1． 將每幢幢別墅的施施工區(qū)域進進行適當?shù)牡膰?，明明確施工區(qū)區(qū)域與非施施工區(qū)域，，并在施工工區(qū)域范圍掛設明顯顯安全標志志，如：“進入工地，，請配帶安安全帽”、“小心扎腳”、“小心墜物”、“未經(jīng)許可，請請勿進入”。2． 對進出出施工區(qū)域域的車輛需需徹底清洗洗輪胎方能能在小區(qū)路路上行駛，，編制合理理行駛路線線，避免工程車輛在在看樓主通通道上行駛駛。3． 每幢別別墅的施工工現(xiàn)場應掛掛設規(guī)則整整齊的施工工標牌，標標牌內(nèi)容包包括施工單單位、設計計單位、施工負責人人及聯(lián)系電電話、監(jiān)理理單位、安安全責任人人、質量責責任人、建建筑物型號號、建設面面積、開工日期、、預計完工工日期、建建筑物完成成后外觀等等內(nèi)容。4． 施工人人員應佩帶帶統(tǒng)一標式式安全帽，，穿統(tǒng)一衣衣服，安全全鞋，帶工工卡上崗，，顯示高素素質施工隊伍姿態(tài)。。5． 在別墅墅區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)設施的施施工