無(wú)錫南城綠洲高級(jí)公寓項(xiàng)目報(bào)告

【市場(chǎng)篇】無(wú)錫小戶型發(fā)展歷程第一階段：最早出現(xiàn)于1998/1999年，產(chǎn)品出現(xiàn)以爛尾樓改造為主，供應(yīng)量并不大。其中以生活大師為代表項(xiàng)目。第二階段：2002年至2003年，無(wú)錫小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)集中式放量，此類產(chǎn)品分布于中心區(qū)或副中心區(qū)的普通住宅項(xiàng)目之中，大多是為了做足項(xiàng)目容積率而建。其中以長(zhǎng)江國(guó)際花園和嘉德時(shí)代廣場(chǎng)為代表項(xiàng)目。第三階段：2004年，受土地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、地段等因素影響，小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)量不多。其中以優(yōu)族聯(lián)盟（爛尾樓改造）為代表項(xiàng)目。第四階段：2005年，無(wú)錫小戶型產(chǎn)品的功能形態(tài)出現(xiàn)了較多轉(zhuǎn)變，不再是以填充容積率或是簡(jiǎn)單的爛尾樓改造為目的。以禾嘉國(guó)際酒店式公寓和凱賓斯基為例，項(xiàng)目走酒店式公寓物業(yè)路線，由專業(yè)的酒店物管公司管理。酒店式的服務(wù)，公寓式的管理

酒店式公寓定義無(wú)錫酒店式公寓現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱區(qū)域上市時(shí)間價(jià)格裝修標(biāo)準(zhǔn)禾嘉國(guó)際市中心售罄9500（二手房）1200凱賓斯基太湖廣場(chǎng)基本售罄170003000潤(rùn)華國(guó)際濱湖區(qū)在售140003000紅豆國(guó)際市中心2008.520000以上2000恒隆中心市中心未上市————蘇寧地塊市中心未上市————保利達(dá)地塊市中心未上市————無(wú)錫酒店式公寓尚處于起步階段,目前主要集中在市中心和太湖廣場(chǎng)等區(qū)位條件優(yōu)越的區(qū)域，凱賓斯基由于有酒店的統(tǒng)一管理、高品質(zhì)的產(chǎn)品以及包租的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品較好的銷售。重點(diǎn)個(gè)案凱燕環(huán)球中心區(qū)位概念：南長(zhǎng)永和路18號(hào)（太湖廣場(chǎng)旁）建筑指標(biāo)：總建13.4萬(wàn)平方米公開日期：2006.1產(chǎn)品類型：酒店式公寓、辦公成交價(jià)格：酒店式公寓17500元/平方米（裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米），辦公

13500元/平方米主力產(chǎn)品：64-72平方米主力總價(jià)：酒店式公寓112-126萬(wàn)元，辦公

86-97萬(wàn)元銷售率：酒店式公寓82%，辦公90％

樓層物業(yè)1F德國(guó)普拉那啤酒餐廳2F豪景國(guó)宴館3F國(guó)賓級(jí)千人大禮堂世界美食自助餐廳4F波普藝術(shù)酒吧5F健康養(yǎng)生中心（包括泳池、影視健身房、溫泉概念SPA館和油壓推拿室）6F-22F為五星級(jí)酒店，由凱賓斯基入駐

23-29層為辦公，30-48層酒店式公寓，49-52層包租酒店式公寓。凱燕環(huán)球中心——樓層布局大堂梯廳6部客梯采用4.5米/秒瑞士迅達(dá)進(jìn)口高速電梯，憑卡進(jìn)入指定樓層

扇形共享會(huì)客廳凱燕環(huán)球中心——單層布局成功要素產(chǎn)品品質(zhì)酒店管理包租企劃推廣高標(biāo)準(zhǔn)的裝修(3000元/平米)凱賓斯基大酒店統(tǒng)一管理投資客戶信心增加強(qiáng)調(diào)地段、成功開盤后的持續(xù)推廣重點(diǎn)個(gè)案潤(rùn)華國(guó)際大廈區(qū)位概念：濱湖區(qū)太湖大道與青祁路交界處建筑指標(biāo)：總建15萬(wàn)平方米公開日期：2007.7產(chǎn)品類型：酒店式公寓、辦公、五星級(jí)酒店、商業(yè)成交價(jià)格：酒店式公寓14000元/平方米，辦公

11000元/平方米主力產(chǎn)品：酒店式公寓80-99平米、辦公85-108平米主力總價(jià)：酒店式公寓112-126萬(wàn)元，辦公86-97萬(wàn)元項(xiàng)目占地面積為1.51萬(wàn)平方米，建設(shè)集酒店式公寓、商務(wù)寫字樓、超五星級(jí)酒店、商業(yè)等為一體的超高層建筑，高258米。豎向分隔為辦公和酒店式辦公、五星級(jí)酒店。A座58層、B座48層，1-6F為商業(yè)中心。A座7-30F，31-55F為酒店式公寓，56層為西餐廳，57層為中餐廳，58層為觀光接待層；B座8-48F為辦公用房。潤(rùn)華國(guó)際大廈——項(xiàng)目規(guī)劃A座B座潤(rùn)華國(guó)國(guó)際大大廈———單單層布布局A座酒店式式公寓寓B座辦公用用房重點(diǎn)個(gè)個(gè)案紅豆國(guó)國(guó)際大大廈區(qū)位概概念：：中山路路建筑指指標(biāo)：：總建15萬(wàn)平方方米公開日日期：：預(yù)計(jì)2008.5產(chǎn)品類類型：：酒店式式公寓寓、辦辦公、、商業(yè)業(yè)成交價(jià)價(jià)格：：酒店式式公寓寓20000元/平平方米米以上上主力產(chǎn)產(chǎn)品：：酒店式式公寓寓65平米和和110平米主力總總價(jià)：：酒店式式公寓寓130萬(wàn)元和和220萬(wàn)元目標(biāo)客客群構(gòu)構(gòu)成海內(nèi)外外機(jī)構(gòu)構(gòu)企業(yè)業(yè)高層層、投投資客客戶主力客客源私營(yíng)、、個(gè)體體老板板競(jìng)爭(zhēng)客客源小企業(yè)業(yè)和SOHO族族潛力客客源居家自自住機(jī)會(huì)客客源無(wú)錫酒酒店式式公寓寓競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)未來(lái)來(lái)體量量預(yù)測(cè)測(cè)未來(lái)酒酒店式式公寓寓面臨臨太湖湖廣場(chǎng)場(chǎng)和解解放路路環(huán)線線區(qū)域域的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓壓力，，預(yù)計(jì)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)體量量將達(dá)到到44萬(wàn)平方方米，，未來(lái)來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)同樣樣存在在相當(dāng)當(dāng)激烈烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。。案名開盤時(shí)間總建規(guī)模（萬(wàn)M2）當(dāng)期面積（萬(wàn)M2）已推剩余面積（萬(wàn)M2）未來(lái)待推面積（萬(wàn)M2）預(yù)測(cè)市場(chǎng)存量（萬(wàn)M2）凱燕環(huán)球中心06.14.74.70.86/0.86尚城二期06.62.261.890.010.370.38潤(rùn)華國(guó)際大廈07.73.5112.53.5無(wú)錫茂業(yè)城07.121475712小計(jì)/24.4614.596.879.8716.74紅豆國(guó)際未開3//33無(wú)錫九龍倉(cāng)未開11//1111無(wú)錫世貿(mào)中心未開13.6//13.613.6合計(jì)/52.0614.596.8737.4744.34現(xiàn)市場(chǎng)場(chǎng)上最最好的的兩個(gè)個(gè)酒店店式公公寓，，總價(jià)價(jià)都在在110萬(wàn)元以以上。。目前在在售酒酒店式式公寓寓都采采用精精裝修修銷售售，售售價(jià)達(dá)達(dá)到14000-17500元/平平方米米左右（（裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3000元/平平方米米）。。無(wú)錫酒酒店式式公寓寓市場(chǎng)分分析主要在在售酒酒店式式公寓寓項(xiàng)目目規(guī)模?；颈驹?萬(wàn)平方方米以以內(nèi)。公開日期案名產(chǎn)品類型規(guī)模(萬(wàn)M2)均價(jià)（元/M2）主力面積(M2)主力總價(jià)(萬(wàn)元)銷售率備注06.1凱燕環(huán)球中心酒店式公寓4.717500（裝修標(biāo)準(zhǔn)3000）64-72112-12682%/06.6尚城二期酒店式公寓2.3750050-6437-4899%最后80套房源于07年10月推出，采用精裝修，價(jià)格在10000以上07.7潤(rùn)華國(guó)際大廈酒店式公寓3.514000（裝修標(biāo)準(zhǔn)3000）80-99112-139/銷售情況不好，戶型不好，開間小，進(jìn)深長(zhǎng)．公寓面面積集集中在在60-70平方米米之間間。從目前前的銷銷售情情況來(lái)來(lái)看，，酒店店式公公寓銷銷售情情況良良好，，年銷銷售量量在2.5萬(wàn)平方方米。。酒店式式公寓寓市場(chǎng)場(chǎng)總結(jié)結(jié)酒店式式公寓寓產(chǎn)品品目前前市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量有有限，，從銷銷售情情況分分析，，需求求量在在現(xiàn)階段段看還還是比比較充充足。。產(chǎn)品差差異化化比較較嚴(yán)重重，導(dǎo)導(dǎo)致售售價(jià)差差距很很大，，產(chǎn)品品力強(qiáng)強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目售售價(jià)可可以達(dá)到到17500元/平平方米米，還還能保保持較較好的的銷售售，無(wú)無(wú)錫消消費(fèi)者者購(gòu)買買能力不容容小視視，另另外可可以說(shuō)說(shuō)明只只要產(chǎn)產(chǎn)品力力做強(qiáng)強(qiáng)，無(wú)無(wú)錫酒酒店式式公寓寓的價(jià)價(jià)格還有有較大大的上上升空空間。。未來(lái)解解放路路環(huán)線線和太太湖廣廣場(chǎng)周周邊將將是酒酒店式式公寓寓最集集中的的供應(yīng)應(yīng)區(qū)域，體體量將將達(dá)到到44萬(wàn)平方方米左左右，，未來(lái)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)形勢(shì)勢(shì)同樣樣嚴(yán)峻峻。項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作的的2個(gè)關(guān)鍵鍵點(diǎn)項(xiàng)目分分析項(xiàng)目酒酒店式式公寓寓體量量過(guò)大大（1200多多套）），參考無(wú)無(wú)錫目目前酒酒店式式公寓寓的市市場(chǎng)消消化速速度（（40套/月左左右）），本本項(xiàng)目目從入入市起起的消消化周周期在在2.5年年左右右。關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)一參考個(gè)個(gè)案去去化情情況分分析禾嘉國(guó)際去化量?jī)r(jià)圖凱賓斯基去化量?jī)r(jià)圖以上數(shù)據(jù)來(lái)源產(chǎn)監(jiān)處備案系統(tǒng)，截止時(shí)間2007年6月兩個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目是是無(wú)錫錫酒店店式公公寓運(yùn)運(yùn)作較較為成成功的的案例例,月月均去去化量量在40套套/月月左右.建議:1.總總價(jià)控控制2.提提高辦辦公比比例3.營(yíng)營(yíng)銷手手段(售后后回租租)關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)二項(xiàng)目品品質(zhì)的的提升升建議:1.專專業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)公司司統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理2.裝裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)3.商商業(yè)業(yè)配套套4.會(huì)會(huì)所所定位位酒店公公寓的的管理理、服服務(wù)建議與與國(guó)際品品牌物物業(yè)管管理公公司合作，，如第一太太平、、仲量量行、、高力力等。服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容包包括：：日常服服務(wù)1、聞聞?dòng)嵎?wù)和和留言言服務(wù)務(wù)2、信信件報(bào)報(bào)刊發(fā)發(fā)收、、分揀揀、遞遞送至至信箱箱服務(wù)務(wù)3、出出租車車預(yù)約約服務(wù)務(wù)4、日日間提提供代代訂機(jī)機(jī)票、、火車車票服服務(wù)5、日日間代代訂餐餐位、、文化化體育育節(jié)目目票務(wù)務(wù)6、業(yè)業(yè)主喚喚醒服服務(wù)7、代代請(qǐng)家家居專專業(yè)公公司服服務(wù)8、外外圍保保安巡巡邏服服務(wù)9、消消防知知識(shí)培培訓(xùn)、、講座座服務(wù)務(wù)特約服服務(wù)（（有償償項(xiàng)目目）1、花花卉代代溝、、遞送送及養(yǎng)養(yǎng)護(hù)服服務(wù)2、洗洗衣、、送衣衣服務(wù)務(wù)3、兒兒童托托管服服務(wù)4、代代聯(lián)系系物業(yè)業(yè)出租租、出出售服服務(wù)5、物物業(yè)內(nèi)內(nèi)部的的各項(xiàng)項(xiàng)功能能設(shè)施施安裝裝及維維修服服務(wù)6、戶內(nèi)專專業(yè)保潔裝修建議電梯：三菱、日立立、迅達(dá)、、OTIS地面：廳臥主材為為復(fù)合地板板或?；u磚；廚衛(wèi)：主材為冠軍軍、泛亞等等品牌地磚磚墻面：廳臥主材為為多樂(lè)士、、杜邦乳膠膠漆；門窗：靜電粉末噴噴涂鋁合金金窗、防火火防盜門廚房：過(guò)道式廚房房或獨(dú)立式式廚房國(guó)內(nèi)內(nèi)名牌或德德國(guó)、西班班牙、意大利等品品牌櫥柜和和廚房電器器衛(wèi)生間：TOTO、、科勒空調(diào)：美國(guó)及國(guó)內(nèi)內(nèi)名牌中央央空調(diào)和壁壁掛式分體體空調(diào)，其他：高檔小戶型型物業(yè)配全全套家具家家電酒店公寓的的特色客房房多種菜單式式裝修風(fēng)格格：中式古典風(fēng)風(fēng)格——象象征豪華富富裕，適合合臺(tái)灣人以以及熱愛中中國(guó)古典文文化的人群群；精致風(fēng)格———象征高高貴莊重，，適合事業(yè)業(yè)成功、擁?yè)碛休^高社社會(huì)地位的的人群；日式風(fēng)格———迎合工工業(yè)區(qū)外籍籍客戶的需需求?，F(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格——象象征隨意、、自由，適適合喜愛市市中心夜生生活的年輕輕人；中式古典風(fēng)風(fēng)格酒店公寓的的特色客房房風(fēng)格：古典風(fēng)格在在設(shè)計(jì)上繼繼承了唐代代、明清時(shí)時(shí)期家居理理念的精華華，將其中中的經(jīng)典元素提煉并并加以豐富富，同時(shí)改改變?cè)锌湛臻g布局中中等級(jí)、尊尊卑等封封建思想，，給傳統(tǒng)家居居文化注入入了新的氣氣息。“形形散神聚””是新古典典風(fēng)格的主主要特點(diǎn)。。特色：在注重裝飾飾效果的同同時(shí)，用現(xiàn)現(xiàn)代的手法法和材質(zhì)還還原古典氣氣質(zhì)，古典典風(fēng)格具備了古典與與現(xiàn)代的雙雙重審美效效果，美的的結(jié)合也讓讓人們?cè)谙硐硎芪镔|(zhì)文文明的同時(shí)得到了精精神上的慰慰藉。風(fēng)格：這是一種在在簡(jiǎn)約主義義影響下衍衍生出來(lái)的的一種帶有有“小資””味道的室室內(nèi)設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格。。尤其是隨隨著眾多的的單身貴族族的出現(xiàn)，，這種小資資風(fēng)格大量量地出現(xiàn)現(xiàn)在在各式的公公寓裝修之之中。特色：接受這種風(fēng)風(fēng)格的客戶戶，多為城城市新貴，，喜歡單身身的生活的的同時(shí)，又又非常注重生活的的品質(zhì)。因因此在裝修修中不必考考慮眾多的的功能問(wèn)題題。他們往往往強(qiáng)調(diào)一種隨意意性和平淡淡性。輕飄飄的白色紗紗簾配著一一張柔軟的的布藝沙發(fā)發(fā)，再堆放著一堆堆各種顏色色的抱枕，，就形成了了一個(gè)充滿滿懶洋洋氛氛圍的室內(nèi)內(nèi)空間。現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格酒店公寓的的特色客房房精致風(fēng)格風(fēng)格：融合了歐式式古典的浪浪漫，簡(jiǎn)約約的干練，，整體設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格典雅雅、溫馨，，設(shè)計(jì)中中，非常常注重細(xì)節(jié)節(jié)的刻畫與與描述。特色：雅致主義是是近幾年剛剛剛興起又又被消費(fèi)者者所迅速接接受的一種種設(shè)計(jì)方式式，空間布局接近近現(xiàn)代風(fēng)格格，而在具具體的界面面形式、配配線方法上上則接近新新古典風(fēng)格。在選材材方面應(yīng)該該注意顏色色的和諧性性。酒店公寓的的特色客房房日式風(fēng)格和室有一種種獨(dú)特的魅魅力，它可可以表現(xiàn)出出平和的意意境。與歐歐美的裝飾飾風(fēng)格不同同，極少用用金屬，從從頂?shù)降囟级际亲钐烊蝗蛔顦銓?shí)的的材料，多多為原木、、席、竹等等，同時(shí)盡盡量保持原原色不加修修飾。榻榻米是和和室的象征征。一般的的和室都是是采用將木木地板架高高作為榻榻榻米，看起起來(lái)明亮舒舒適。如果果把和室作作為工作室室，還可以以用來(lái)隱藏藏電源線路路，讓整個(gè)個(gè)和室看起起來(lái)接近完完美。室內(nèi)內(nèi)多用木料料、織物、、石材等天天然材料。。顯示材料料的紋理，，創(chuàng)造自然然、簡(jiǎn)樸、、高雅的氛氛圍。酒店公寓的的特色客房房風(fēng)格：特點(diǎn)：商業(yè)建議A樓底商配套一、二層銀行會(huì)議室商務(wù)中心咖啡廳高檔餐廳超豪華專屬餐廳員工餐廳、郵局（地下）服務(wù)對(duì)象寫字樓客戶為主，兼顧、公寓和對(duì)外寫字樓客戶寫字樓客戶、會(huì)務(wù)客人寫字樓客人寫字樓客戶、公寓客戶，兼顧對(duì)外南城綠洲俱樂(lè)部客戶寫字樓客戶公寓Ｂ、Ｃ底商配套一層美容、美體保健中心花店