無錫南城綠洲高級公寓項目報告

【市場篇】無錫小戶型發(fā)展歷程第一階段：最早出現(xiàn)于1998/1999年，產(chǎn)品出現(xiàn)以爛尾樓改造為主，供應(yīng)量并不大。其中以生活大師為代表項目。第二階段：2002年至2003年，無錫小戶型產(chǎn)品出現(xiàn)集中式放量，此類產(chǎn)品分布于中心區(qū)或副中心區(qū)的普通住宅項目之中，大多是為了做足項目容積率而建。其中以長江國際花園和嘉德時代廣場為代表項目。第三階段：2004年，受土地經(jīng)濟指標、地段等因素影響，小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)量不多。其中以優(yōu)族聯(lián)盟（爛尾樓改造）為代表項目。第四階段：2005年，無錫小戶型產(chǎn)品的功能形態(tài)出現(xiàn)了較多轉(zhuǎn)變，不再是以填充容積率或是簡單的爛尾樓改造為目的。以禾嘉國際酒店式公寓和凱賓斯基為例，項目走酒店式公寓物業(yè)路線，由專業(yè)的酒店物管公司管理。酒店式的服務(wù)，公寓式的管理

酒店式公寓定義無錫酒店式公寓現(xiàn)狀項目名稱區(qū)域上市時間價格裝修標準禾嘉國際市中心售罄9500（二手房）1200凱賓斯基太湖廣場基本售罄170003000潤華國際濱湖區(qū)在售140003000紅豆國際市中心2008.520000以上2000恒隆中心市中心未上市————蘇寧地塊市中心未上市————保利達地塊市中心未上市————無錫酒店式公寓尚處于起步階段,目前主要集中在市中心和太湖廣場等區(qū)位條件優(yōu)越的區(qū)域，凱賓斯基由于有酒店的統(tǒng)一管理、高品質(zhì)的產(chǎn)品以及包租的營銷手段，實現(xiàn)了產(chǎn)品較好的銷售。重點個案凱燕環(huán)球中心區(qū)位概念：南長永和路18號（太湖廣場旁）建筑指標：總建13.4萬平方米公開日期：2006.1產(chǎn)品類型：酒店式公寓、辦公成交價格：酒店式公寓17500元/平方米（裝修標準3000元/平方米），辦公

13500元/平方米主力產(chǎn)品：64-72平方米主力總價：酒店式公寓112-126萬元，辦公

86-97萬元銷售率：酒店式公寓82%，辦公90％

樓層物業(yè)1F德國普拉那啤酒餐廳2F豪景國宴館3F國賓級千人大禮堂世界美食自助餐廳4F波普藝術(shù)酒吧5F健康養(yǎng)生中心（包括泳池、影視健身房、溫泉概念SPA館和油壓推拿室）6F-22F為五星級酒店，由凱賓斯基入駐

23-29層為辦公，30-48層酒店式公寓，49-52層包租酒店式公寓。凱燕環(huán)球中心——樓層布局大堂梯廳6部客梯采用4.5米/秒瑞士迅達進口高速電梯，憑卡進入指定樓層

扇形共享會客廳凱燕環(huán)球中心——單層布局成功要素產(chǎn)品品質(zhì)酒店管理包租企劃推廣高標準的裝修(3000元/平米)凱賓斯基大酒店統(tǒng)一管理投資客戶信心增加強調(diào)地段、成功開盤后的持續(xù)推廣重點個案潤華國際大廈區(qū)位概念：濱湖區(qū)太湖大道與青祁路交界處建筑指標：總建15萬平方米公開日期：2007.7產(chǎn)品類型：酒店式公寓、辦公、五星級酒店、商業(yè)成交價格：酒店式公寓14000元/平方米，辦公

11000元/平方米主力產(chǎn)品：酒店式公寓80-99平米、辦公85-108平米主力總價：酒店式公寓112-126萬元，辦公86-97萬元項目占地面積為1.51萬平方米，建設(shè)集酒店式公寓、商務(wù)寫字樓、超五星級酒店、商業(yè)等為一體的超高層建筑，高258米。豎向分隔為辦公和酒店式辦公、五星級酒店。A座58層、B座48層，1-6F為商業(yè)中心。A座7-30F，31-55F為酒店式公寓，56層為西餐廳，57層為中餐廳，58層為觀光接待層；B座8-48F為辦公用房。潤華國際大廈——項目規(guī)劃A座B座潤華國國際大大廈———單單層布布局A座酒店式式公寓寓B座辦公用用房重點個個案紅豆國國際大大廈區(qū)位概概念：：中山路路建筑指指標：：總建15萬平方方米公開日日期：：預(yù)計2008.5產(chǎn)品類類型：：酒店式式公寓寓、辦辦公、、商業(yè)業(yè)成交價價格：：酒店式式公寓寓20000元/平平方米米以上上主力產(chǎn)產(chǎn)品：：酒店式式公寓寓65平米和和110平米主力總總價：：酒店式式公寓寓130萬元和和220萬元目標客客群構(gòu)構(gòu)成海內(nèi)外外機構(gòu)構(gòu)企業(yè)業(yè)高層層、投投資客客戶主力客客源私營、、個體體老板板競爭客客源小企業(yè)業(yè)和SOHO族族潛力客客源居家自自住機會客客源無錫酒酒店式式公寓寓競爭爭市場場未來來體量量預(yù)測測未來酒酒店式式公寓寓面臨臨太湖湖廣場場和解解放路路環(huán)線線區(qū)域域的競競爭壓壓力，，預(yù)計計競爭爭體量量將達到到44萬平方方米，，未來來市場場同樣樣存在在相當當激烈烈的競競爭。。案名開盤時間總建規(guī)模（萬M2）當期面積（萬M2）已推剩余面積（萬M2）未來待推面積（萬M2）預(yù)測市場存量（萬M2）凱燕環(huán)球中心06.14.74.70.86/0.86尚城二期06.62.261.890.010.370.38潤華國際大廈07.73.5112.53.5無錫茂業(yè)城07.121475712小計/24.4614.596.879.8716.74紅豆國際未開3//33無錫九龍倉未開11//1111無錫世貿(mào)中心未開13.6//13.613.6合計/52.0614.596.8737.4744.34現(xiàn)市場場上最最好的的兩個個酒店店式公公寓，，總價價都在在110萬元以以上。。目前在在售酒酒店式式公寓寓都采采用精精裝修修銷售售，售售價達達到14000-17500元/平平方米米左右（（裝修修標準準3000元/平平方米米）。。無錫酒酒店式式公寓寓市場分分析主要在在售酒酒店式式公寓寓項目目規(guī)模?；颈驹?萬平方方米以以內(nèi)。公開日期案名產(chǎn)品類型規(guī)模(萬M2)均價（元/M2）主力面積(M2)主力總價(萬元)銷售率備注06.1凱燕環(huán)球中心酒店式公寓4.717500（裝修標準3000）64-72112-12682%/06.6尚城二期酒店式公寓2.3750050-6437-4899%最后80套房源于07年10月推出，采用精裝修，價格在10000以上07.7潤華國際大廈酒店式公寓3.514000（裝修標準3000）80-99112-139/銷售情況不好，戶型不好，開間小，進深長．公寓面面積集集中在在60-70平方米米之間間。從目前前的銷銷售情情況來來看，，酒店店式公公寓銷銷售情情況良良好，，年銷銷售量量在2.5萬平方方米。。酒店式式公寓寓市場場總結(jié)結(jié)酒店式式公寓寓產(chǎn)品品目前前市場場供應(yīng)應(yīng)量有有限，，從銷銷售情情況分分析，，需求求量在在現(xiàn)階段段看還還是比比較充充足。。產(chǎn)品差差異化化比較較嚴重重，導(dǎo)導(dǎo)致售售價差差距很很大，，產(chǎn)品品力強強的項項目售售價可可以達到到17500元/平平方米米，還還能保保持較較好的的銷售售，無無錫消消費者者購買買能力不容容小視視，另另外可可以說說明只只要產(chǎn)產(chǎn)品力力做強強，無無錫酒酒店式式公寓寓的價價格還有有較大大的上上升空空間。。未來解解放路路環(huán)線線和太太湖廣廣場周周邊將將是酒酒店式式公寓寓最集集中的的供應(yīng)應(yīng)區(qū)域，體體量將將達到到44萬平方方米左左右，，未來來競爭爭形勢勢同樣樣嚴峻峻。項目運運作的的2個關(guān)鍵鍵點項目分分析項目酒酒店式式公寓寓體量量過大大（1200多多套）），參考無無錫目目前酒酒店式式公寓寓的市市場消消化速速度（（40套/月左左右）），本本項目目從入入市起起的消消化周周期在在2.5年年左右右。關(guān)鍵點點一參考個個案去去化情情況分分析禾嘉國際去化量價圖凱賓斯基去化量價圖以上數(shù)據(jù)來源產(chǎn)監(jiān)處備案系統(tǒng)，截止時間2007年6月兩個項項目是是無錫錫酒店店式公公寓運運作較較為成成功的的案例例,月月均去去化量量在40套套/月月左右.建議:1.總總價控控制2.提提高辦辦公比比例3.營營銷手手段(售后后回租租)關(guān)鍵點點二項目品品質(zhì)的的提升升建議:1.專專業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)公司司統(tǒng)一一經(jīng)營營管理理2.裝裝修修標準準3.商商業(yè)業(yè)配套套4.會會所所定位位酒店公公寓的的管理理、服服務(wù)建議與與國際品品牌物物業(yè)管管理公公司合作，，如第一太太平、、仲量量行、、高力力等。服服務(wù)內(nèi)內(nèi)容包包括：：日常服服務(wù)1、聞聞訊服服務(wù)和和留言言服務(wù)務(wù)2、信信件報報刊發(fā)發(fā)收、、分揀揀、遞遞送至至信箱箱服務(wù)務(wù)3、出出租車車預(yù)約約服務(wù)務(wù)4、日日間提提供代代訂機機票、、火車車票服服務(wù)5、日日間代代訂餐餐位、、文化化體育育節(jié)目目票務(wù)務(wù)6、業(yè)業(yè)主喚喚醒服服務(wù)7、代代請家家居專專業(yè)公公司服服務(wù)8、外外圍保保安巡巡邏服服務(wù)9、消消防知知識培培訓(xùn)、、講座座服務(wù)務(wù)特約服服務(wù)（（有償償項目目）1、花花卉代代溝、、遞送送及養(yǎng)養(yǎng)護服服務(wù)2、洗洗衣、、送衣衣服務(wù)務(wù)3、兒兒童托托管服服務(wù)4、代代聯(lián)系系物業(yè)業(yè)出租租、出出售服服務(wù)5、物物業(yè)內(nèi)內(nèi)部的的各項項功能能設(shè)施施安裝裝及維維修服服務(wù)6、戶內(nèi)專專業(yè)保潔裝修建議電梯：三菱、日立立、迅達、、OTIS地面：廳臥主材為為復(fù)合地板板或玻化磚磚；廚衛(wèi)：主材為冠軍軍、泛亞等等品牌地磚磚墻面：廳臥主材為為多樂士、、杜邦乳膠膠漆；門窗：靜電粉末噴噴涂鋁合金金窗、防火火防盜門廚房：過道式廚房房或獨立式式廚房國內(nèi)內(nèi)名牌或德德國、西班班牙、意大利等品品牌櫥柜和和廚房電器器衛(wèi)生間：TOTO、、科勒空調(diào)：美國及國內(nèi)內(nèi)名牌中央央空調(diào)和壁壁掛式分體體空調(diào)，其他：高檔小戶型型物業(yè)配全全套家具家家電酒店公寓的的特色客房房多種菜單式式裝修風(fēng)格格：中式古典風(fēng)風(fēng)格——象象征豪華富富裕，適合合臺灣人以以及熱愛中中國古典文文化的人群群；精致風(fēng)格———象征高高貴莊重，，適合事業(yè)業(yè)成功、擁擁有較高社社會地位的的人群；日式風(fēng)格———迎合工工業(yè)區(qū)外籍籍客戶的需需求?，F(xiàn)代簡約風(fēng)風(fēng)格——象象征隨意、、自由，適適合喜愛市市中心夜生生活的年輕輕人；中式古典風(fēng)風(fēng)格酒店公寓的的特色客房房風(fēng)格：古典風(fēng)格在在設(shè)計上繼繼承了唐代代、明清時時期家居理理念的精華華，將其中中的經(jīng)典元素提煉并并加以豐富富，同時改改變原有空空間布局中中等級、尊尊卑等封封建思想，，給傳統(tǒng)家居居文化注入入了新的氣氣息。“形形散神聚””是新古典典風(fēng)格的主主要特點。。特色：在注重裝飾飾效果的同同時，用現(xiàn)現(xiàn)代的手法法和材質(zhì)還還原古典氣氣質(zhì)，古典典風(fēng)格具備了古典與與現(xiàn)代的雙雙重審美效效果，美的的結(jié)合也讓讓人們在享享受物質(zhì)文文明的同時得到了精精神上的慰慰藉。風(fēng)格：這是一種在在簡約主義義影響下衍衍生出來的的一種帶有有“小資””味道的室室內(nèi)設(shè)計計風(fēng)格。。尤其是隨隨著眾多的的單身貴族族的出現(xiàn)，，這種小資資風(fēng)格大量量地出現(xiàn)現(xiàn)在在各式的公公寓裝修之之中。特色：接受這種風(fēng)風(fēng)格的客戶戶，多為城城市新貴，，喜歡單身身的生活的的同時，又又非常注重生活的的品質(zhì)。因因此在裝修修中不必考考慮眾多的的功能問題題。他們往往往強調(diào)一種隨意意性和平淡淡性。輕飄飄的白色紗紗簾配著一一張柔軟的的布藝沙發(fā)發(fā)，再堆放著一堆堆各種顏色色的抱枕，，就形成了了一個充滿滿懶洋洋氛氛圍的室內(nèi)內(nèi)空間?，F(xiàn)代簡約風(fēng)風(fēng)格酒店公寓的的特色客房房精致風(fēng)格風(fēng)格：融合了歐式式古典的浪浪漫，簡約約的干練，，整體設(shè)計計風(fēng)格典雅雅、溫馨，，設(shè)計中中，非常常注重細節(jié)節(jié)的刻畫與與描述。特色：雅致主義是是近幾年剛剛剛興起又又被消費者者所迅速接接受的一種種設(shè)計方式式，空間布局接近近現(xiàn)代風(fēng)格格，而在具具體的界面面形式、配配線方法上上則接近新新古典風(fēng)格。在選材材方面應(yīng)該該注意顏色色的和諧性性。酒店公寓的的特色客房房日式風(fēng)格和室有一種種獨特的魅魅力，它可可以表現(xiàn)出出平和的意意境。與歐歐美的裝飾飾風(fēng)格不同同，極少用用金屬，從從頂?shù)降囟级际亲钐烊蝗蛔顦銓嵉牡牟牧?，多多為原木、、席、竹等等，同時盡盡量保持原原色不加修修飾。榻榻米是和和室的象征征。一般的的和室都是是采用將木木地板架高高作為榻榻榻米，看起起來明亮舒舒適。如果果把和室作作為工作室室，還可以以用來隱藏藏電源線路路，讓整個個和室看起起來接近完完美。室內(nèi)內(nèi)多用木料料、織物、、石材等天天然材料。。顯示材料料的紋理，，創(chuàng)造自然然、簡樸、、高雅的氛氛圍。酒店公寓的的特色客房房風(fēng)格：特點：商業(yè)建議A樓底商配套一、二層銀行會議室商務(wù)中心咖啡廳高檔餐廳超豪華專屬餐廳員工餐廳、郵局（地下）服務(wù)對象寫字樓客戶為主，兼顧、公寓和對外寫字樓客戶寫字樓客戶、會務(wù)客人寫字樓客人寫字樓客戶、公寓客戶，兼顧對外南城綠洲俱樂部客戶寫字樓客戶公寓Ｂ、Ｃ底商配套一層美容、美體保健中心花店