物業(yè)管理招投標(biāo)2

服務(wù)成本競爭者價(jià)格消費(fèi)者感受的價(jià)值高價(jià)格此價(jià)格下無人問津低價(jià)格此價(jià)格下無利可圖定價(jià)過程中須考慮的三個(gè)因素1主要有下面幾種常用的定價(jià)方法（一）成本加成定價(jià)法

指物業(yè)管理企業(yè)按市場行情在估計(jì)了平均成本的基礎(chǔ)上，加上一定百分比來制定服務(wù)商品價(jià)格的方法。

步驟：（1）確定各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用支出（2）把上述各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用支出加總（3）求出每戶每月的平均服務(wù)成本。（4）通過平均服務(wù)成本加上目標(biāo)利潤來確定服務(wù)價(jià)格。（5）對服務(wù)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整并進(jìn)行報(bào)價(jià)決策。2用公式表示為：

P=AC(1+r)

P—管理服務(wù)的價(jià)格AC—平均服務(wù)成本r—預(yù)定的目標(biāo)利潤率[例7-3]：34表7-1中18項(xiàng)管理費(fèi)用支出實(shí)際成本為24131.93元，除以424戶，每戶每月要承擔(dān)管理費(fèi)用支出為56.91元。物業(yè)管理公司若確定目標(biāo)利潤率為10%，則每戶要承擔(dān)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)為：56.91×（1+10%）=62.605（二）差別定價(jià)法 經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，當(dāng)不同市場之間出現(xiàn)的價(jià)格差異并不反映提供商品或服務(wù)的成本差異時(shí)，這種做法就是差別定價(jià)（PriceDiscrimination）,其目的是為了增加企業(yè)的總利潤。

物業(yè)服務(wù)采用差別定價(jià)法確定的服務(wù)差別價(jià)格，按標(biāo)準(zhǔn)的分類方法把它分為一度差別價(jià)格、二度差別價(jià)格、三度差別價(jià)格。61、一度差別價(jià)格——指具有壟斷地位的物業(yè)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)之前，根據(jù)不同消費(fèi)者可以承受和接受的最高價(jià)格的情況，來確定的不同的服務(wù)價(jià)格?！遣顒e價(jià)格最極端的形式，也是企業(yè)最能盈利的一種定價(jià)方法。——不常見72、二度差別價(jià)格——指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)單個(gè)消費(fèi)者消費(fèi)服務(wù)的數(shù)量的大小來定價(jià)。就是我們常說的數(shù)量折扣。83、三度差別價(jià)格——三度差別價(jià)格是指物業(yè)管理企業(yè)以消費(fèi)者的需求價(jià)格彈性的差別為基礎(chǔ)索取不同的價(jià)格。9差別定價(jià)法主要適用于兩種情況：一、在同一個(gè)種物業(yè)中住有不同國籍或不同地區(qū)的業(yè)主，經(jīng)他們自己要求而提供不同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，收取不同價(jià)格的費(fèi)用。二、一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)在其實(shí)行較高檔次的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目周邊進(jìn)行輻射型擴(kuò)散，針對那些分散型的小業(yè)主，或一些難以支付較高物業(yè)管理費(fèi)的老居民小區(qū)，推出一種非完全意義上的物業(yè)管理。10三、高高峰定定價(jià)法法——與與采用用差別別定價(jià)價(jià)法提提高利利潤水水平的的方法法相似似，高高峰定定價(jià)法法是指指物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)向那那些在在高峰峰期內(nèi)內(nèi)要求求得到到服務(wù)務(wù)的顧顧客索索取高高價(jià)，，而對對那些些在低低峰期期內(nèi)消消費(fèi)的的顧客客索取取低價(jià)價(jià)。需具備備的三三個(gè)條條件：：1、服服務(wù)是是不能能儲(chǔ)存存的2、在在不同同時(shí)間間內(nèi)提提供的的服務(wù)務(wù)必定定要使使用同同一生生產(chǎn)設(shè)設(shè)施。。3、在在不同同的時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)，需需求的的特點(diǎn)點(diǎn)具有有顯著著的不不同。。11（四））對比比定價(jià)價(jià)法——又又叫參參照法法，就就是指指同類類物業(yè)業(yè)中具具有可可比性性的某某一物物業(yè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)完完善，，執(zhí)行行效果果好，，其他他物業(yè)業(yè)管理理費(fèi)的的計(jì)費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)就可可通過過逐項(xiàng)項(xiàng)對比比，逐逐一確確定每每項(xiàng)管管理支支出和和收費(fèi)費(fèi)方法法。（五））經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)法——在在掌握握不同同類型型物業(yè)業(yè)管理理費(fèi)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及及執(zhí)行行效果果后，，根據(jù)據(jù)以往往經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)確定定目標(biāo)標(biāo)物業(yè)業(yè)的服服務(wù)價(jià)價(jià)格。。（六））綜合合法——指指綜合合上述述諸方方法的的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)。12第二節(jié)節(jié)投投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)策略略與決決策一、投標(biāo)策策略和投標(biāo)標(biāo)決策的含含義策略，即人們根根據(jù)形勢的的發(fā)展而制制定的行動(dòng)動(dòng)方針和方方式。投標(biāo)策略，是指物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)在投標(biāo)競競爭中的指指導(dǎo)思想、、系統(tǒng)工作作部署及參參加投標(biāo)競競爭的方式式和手段。。決策是決策科學(xué)學(xué)的基本概概念，決策策工作主要要由四部分分組成：一一是尋找決決策的時(shí)機(jī)機(jī)；二是確確定可能的的行動(dòng)方案案；三是評評價(jià)每個(gè)方方案的收入入和成本；；四是從中中選擇最能能滿足企業(yè)業(yè)目標(biāo)的方方案作為最最優(yōu)方案。。所以說，，決策是選選擇最佳的的目標(biāo)和行行動(dòng)方案而而進(jìn)行的活活動(dòng)，是一一種有約束束條件的最最優(yōu)化投標(biāo)決策是投標(biāo)人選選擇和確定定投標(biāo)項(xiàng)目目并制定投投標(biāo)行動(dòng)行行動(dòng)方案的的過程。13二、重視投投標(biāo)策略和和投標(biāo)決策策的意義（一）獲勝勝的依據(jù)（二）實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)的保證（三）獲取取利潤的前前提三、投標(biāo)決決策的內(nèi)容容（一）選擇擇投標(biāo)項(xiàng)目目一般只要接接到業(yè)主的的投標(biāo)邀請請，就要積積極相應(yīng)。。（二）判斷斷資源的投投入量14圖7-2中中標(biāo)概率率與投標(biāo)資資源投入量量的關(guān)系15（三）分析析報(bào)價(jià)并進(jìn)進(jìn)行決策初步報(bào)價(jià)估估算出來后后，還需對對初步報(bào)價(jià)價(jià)進(jìn)行分析析。分析的的目的是探探討這個(gè)初初步報(bào)價(jià)的的合理性以以及帶來的的盈利和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，從而而做出最終終報(bào)價(jià)的決決策。161、報(bào)價(jià)的的靜態(tài)分析析分析步驟：：（1）各項(xiàng)項(xiàng)統(tǒng)計(jì)經(jīng)費(fèi)費(fèi)收支預(yù)算算書中的匯匯總數(shù)字，，并計(jì)算其其比例指標(biāo)標(biāo)（2）從宏宏觀方面分分析報(bào)價(jià)結(jié)結(jié)構(gòu)的合理理性（3）探討討管理計(jì)劃劃期與報(bào)價(jià)價(jià)的關(guān)系（4）分析析檢查明顯顯不合理的的報(bào)價(jià)組成成部分（5）向決決策組提交交對比資料料172、報(bào)價(jià)的的動(dòng)態(tài)分析析他是指通過過假定某些些因素的變變化，來測測算報(bào)價(jià)的的變化幅度度，特別是是這些變化化對計(jì)劃利利潤的影響響。183、報(bào)價(jià)決決策指報(bào)價(jià)決策策人召集算算標(biāo)的有關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)、財(cái)財(cái)會(huì)人員共共同研究，，就上述計(jì)計(jì)算結(jié)果和和報(bào)價(jià)的靜靜態(tài)、動(dòng)態(tài)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行行討論，做做出有關(guān)估估算報(bào)價(jià)的的最后決定定。在報(bào)價(jià)決策策中應(yīng)當(dāng)注注意：（1）報(bào)價(jià)價(jià)決策的依依據(jù)應(yīng)當(dāng)是自己己估計(jì)人員員的估算書書和分析指指標(biāo)19（2）報(bào)價(jià)價(jià)差異的原原因A、追逐利利潤的高低低不一。B、各自擁擁有的優(yōu)勢勢不同C、選擇的的技術(shù)方案案不同D、形成的的管理費(fèi)用用有差異20（四）確定定報(bào)價(jià)策略略1、生存型型報(bào)價(jià)策略略以克服生存存危機(jī)為目目標(biāo)，爭取取中標(biāo)可以以不考慮各各種利益。。2、競爭型型報(bào)價(jià)策略略以競爭為手手段，以開開拓市場、、低盈利為為目標(biāo)，在在精確計(jì)算算成本的基基礎(chǔ)上，充充分估計(jì)各各競爭對手手的報(bào)價(jià)目目標(biāo)，以有有競爭力的的報(bào)價(jià)達(dá)到到中標(biāo)的目目的。3、盈利性性報(bào)價(jià)策略略投標(biāo)報(bào)價(jià)充充分發(fā)揮自自身優(yōu)勢，，以實(shí)現(xiàn)最最佳盈利為為目標(biāo)，對對效益較小小的項(xiàng)目熱熱情不高，，對盈利大大的項(xiàng)目充充滿自信。。21（五）進(jìn)行行風(fēng)險(xiǎn)決策策指某一特定定策略所帶帶來的結(jié)果果的變動(dòng)性性的大小。。其中策略略是指物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)為了獲得得利潤所做做出的若干干可供選擇擇的計(jì)劃或或行動(dòng)方案案。企業(yè)面度風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的幾幾種不良處處理方式：：“雨傘式””“鴕鳥式””“直覺式””“蠻干式””22投標(biāo)決策中中的風(fēng)險(xiǎn)的的四種基本本處理方式式1、回避風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——拒絕承承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)2、降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——采取措措施減輕預(yù)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)的的發(fā)生的概概率3、轉(zhuǎn)移風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——就是將將某些風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素采取取一定的措措施轉(zhuǎn)移給給第三方。。（分包、、保險(xiǎn)）4、自留風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)——自己承承擔(dān)23四、投標(biāo)技技巧（一）不平平衡報(bào)價(jià)法法指在一個(gè)物物業(yè)項(xiàng)目的的投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)，在總標(biāo)標(biāo)價(jià)基本確確定后，如如何調(diào)整內(nèi)內(nèi)部各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)價(jià)，以期既既不抬高總總價(jià)，不影影響中標(biāo)，，又能在結(jié)結(jié)算時(shí)得到到更理想的的經(jīng)濟(jì)效益益。目的：早收收錢、多收收錢24例2526采用“不平平衡報(bào)價(jià)法法”有下列列幾種：1、能夠早早日結(jié)賬的的項(xiàng)目可以以報(bào)的高一一些。2、經(jīng)過核核算，預(yù)計(jì)計(jì)今后工作作量會(huì)增加加的項(xiàng)目單單價(jià)適當(dāng)提提高。3、暫定項(xiàng)項(xiàng)目要視情情況具體分分析。4、在議標(biāo)標(biāo)方式中，，招標(biāo)人一一般要壓低低標(biāo)價(jià)。這這時(shí)應(yīng)該壓壓那些工作作量小的單單價(jià)。5、在綜合合性服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目的投標(biāo)標(biāo)中，提高高經(jīng)營性物物業(yè)服務(wù)的的價(jià)格，適適當(dāng)降低非非經(jīng)營性物物業(yè)項(xiàng)目的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。27（二）多方方案報(bào)價(jià)法法（三）突然然降價(jià)法（四）降價(jià)價(jià)系數(shù)調(diào)整整法（五）開口口升級(jí)報(bào)價(jià)價(jià)法（六）先虧虧后盈法（七）附帶帶優(yōu)惠法（八）爭取取評標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)法（九）聯(lián)合合保標(biāo)法28第三節(jié)投投標(biāo)項(xiàng)目目與投標(biāo)方方案的優(yōu)選選方法一、投標(biāo)項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)選選方法（一）評分分法擬投標(biāo)的物物業(yè)管理企企業(yè)在投標(biāo)標(biāo)前首先對對自己企業(yè)業(yè)的客觀條條件進(jìn)行認(rèn)認(rèn)真的分析析，列出若若干項(xiàng)需要要考慮的指指標(biāo)，在每每次投標(biāo)前前都圍繞這這些指標(biāo)進(jìn)進(jìn)行分析，，并客觀地地做出決策策。這種分分析方法叫叫評分法。。291、單純評評分法步驟第一，物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)針對自己己企業(yè)的客客觀條件列列出若干項(xiàng)項(xiàng)投標(biāo)時(shí)需需要考慮的的指標(biāo)第二，按照照指標(biāo)對物物業(yè)管理企企業(yè)完成該該項(xiàng)目的相相對重要性性，分別為為其確定權(quán)權(quán)數(shù)。第三，用指指標(biāo)對投標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行行衡量，按按照模糊數(shù)數(shù)學(xué)概念，，將各項(xiàng)指指標(biāo)分為好好、較好、、一般、較較差、差5個(gè)等級(jí)，，給各級(jí)賦賦予定量實(shí)實(shí)質(zhì)，如以以1.0、、0.8、、0.6、、0.4、、0.2打打分。第四，將各各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)權(quán)數(shù)與等級(jí)級(jí)相乘，求求出該指標(biāo)標(biāo)得分30第五，將各各總得分與與過去其他他投標(biāo)情況況進(jìn)行比較較或和物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)事先確定定的準(zhǔn)備接接受的最低低分?jǐn)?shù)線比比較。31投標(biāo)考慮的指標(biāo)權(quán)數(shù)等級(jí)指標(biāo)得分w×c好較好一般較差差1.00.80.60.40.2技術(shù)水平0.15√0.15物質(zhì)裝備實(shí)力0.15√0.15管理的條件0.25√0.20對風(fēng)險(xiǎn)的控制能力0.10√0.06與競爭者實(shí)力比較0.10√0.04今后的機(jī)會(huì)0.05√0.02勞務(wù)和材料條件0.05√0.05智能化管理水平0.15√0.12∑w×c0.79根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確確定一個(gè)∑∑w×c，，如0.75以上可可以投標(biāo)，，則上例的的項(xiàng)目可以以投標(biāo)322、加權(quán)評評分法（略略）33（二）決策策樹法——是模仿仿樹木生枝枝成長過程程，以方框框和圓圈為為節(jié)點(diǎn)，并并由直線連連接而成的的一種樹枝枝形狀的結(jié)結(jié)構(gòu)，其中中方框代表表決策點(diǎn)，，圓圈代表表機(jī)會(huì)點(diǎn)；；從決策點(diǎn)點(diǎn)畫出的每每條直線代代表一個(gè)方方案，叫做做方案枝，，從機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)畫出的每每條直線代代表一種自自然狀態(tài)，，叫概率枝枝。34123決策節(jié)點(diǎn)概率分叉點(diǎn)點(diǎn)（自然狀態(tài)態(tài)點(diǎn)）（0.3））（0.4））（0.6））（0.7））4000-10006000-100035（1）先畫畫一個(gè)方框框作為出發(fā)發(fā)點(diǎn)，又稱稱決策結(jié)點(diǎn)點(diǎn)。（2）從決決策結(jié)點(diǎn)向向右引出若若干條直(折)線，，每條線代代表一個(gè)方方案，叫方方案枝；（3）每個(gè)個(gè)方案枝末末端，畫一一個(gè)圓圈，，叫概率分分叉點(diǎn)，又又稱自然狀狀態(tài)點(diǎn)。（4）從自自然狀態(tài)點(diǎn)點(diǎn)引出代表表各自然狀狀態(tài)的直線線稱概率分分枝。（5）如果果問題只需需要一級(jí)解解決，則概概率分枝末末端畫一個(gè)個(gè)“△”，，表示終點(diǎn)點(diǎn)。終點(diǎn)右右側(cè)寫上各各該自然狀狀態(tài)的損益益值。如還還需第二階階段決策，，則用決策策結(jié)點(diǎn)“□”代替終點(diǎn)點(diǎn)“△”，，再重復(fù)上上述步驟畫畫出決策樹樹。36例7-6某物業(yè)管管理公司司面臨A、B兩兩項(xiàng)物業(yè)業(yè)投標(biāo)，，因受本本單位資資源條件件的限制制，只能能選擇其其中一項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)投投標(biāo)，或或者兩項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)均均不投標(biāo)標(biāo)。根據(jù)據(jù)過去類類似物業(yè)業(yè)投標(biāo)的的經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)，A物業(yè)投投高標(biāo)的的中標(biāo)概概率為0.3，，投低標(biāo)標(biāo)的中標(biāo)標(biāo)概率為為0.6，編制制招標(biāo)文文件的費(fèi)費(fèi)用為3萬元；；B物業(yè)業(yè)投高標(biāo)標(biāo)的中標(biāo)標(biāo)概率為為0.4，投低低標(biāo)的中中標(biāo)概率率為0.7，編編制招標(biāo)標(biāo)文件的的費(fèi)用為為2萬元元。各方案管管理的效效果、概概率及損損益情況況如下表表所示。。37方案效果概率損益值（萬元）A高好0.3150中0.5100差0.250A低好0.2110中0.760差0.10B高好0.4110中0.570差0.130B低好0.270中0.530差0.3-10不投標(biāo)0問題：試試運(yùn)用決決策樹法法進(jìn)行投投標(biāo)決策策。38答題思路路：1、從一一下幾個(gè)個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行分析析（1）要要求熟悉悉方案樹樹法的適適用條件件，能根根據(jù)給定定條件正正確畫出出決策樹樹；（2）能能正確計(jì)計(jì)算各機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)的的數(shù)值，，進(jìn)而做做出決策策（3）不不中標(biāo)情情況下的的損失費(fèi)費(fèi)用為編編制投標(biāo)標(biāo)文件的的費(fèi)用；；（4）決決策樹的的繪制是是由左向向右，而而計(jì)算是是自右向向左，最最后將決決策方案案以外的的方案枝枝用兩短短線排除除。392、畫出出決策樹樹，標(biāo)明明各方案案的概率率和損益益值，如如圖23456109871好（0.3）中（0.5）差（0.2）不中標(biāo)（0.7）中標(biāo)（0.3）A高A低B高B低不投中標(biāo)（0.6）中標(biāo)（0.4）中標(biāo)（0.7）不中標(biāo)（0.4）差（0.1）中（0.7）好（0.2）好（0.4）中（0.5）差（0.1）不中標(biāo)（0.6）不中標(biāo)（0.3）差（0.3）中（0.5）好（0.2）15010050-3110600-31107030-27030-10-2029.437.223.617.60402、計(jì)算算圖中各各機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)的期望望值（將將計(jì)算結(jié)結(jié)果標(biāo)在在各機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)上方方）點(diǎn)7：150××0.3+100×0.5+50××0.2=105（萬萬元）點(diǎn)2：105××0.3-3××0.7=29.4（（萬元））點(diǎn)8：110××0.2+60×0.7+0×0.1=64（萬萬元）點(diǎn)3：64×0.6-3×0.4=37.2（萬萬元）點(diǎn)9：110××0.4+70×0.5+30×0.1=62（（萬元））點(diǎn)4：62×0.4-2×0.6=23.6（萬萬元）點(diǎn)10：：70××0.2+30×0.5-10×0.3=26（（萬元））點(diǎn)5：26×0.7-2×0.3=17.6（萬萬元）點(diǎn)6：03、選擇擇最優(yōu)方方案。因?yàn)辄c(diǎn)3的期望望值最大大，故應(yīng)應(yīng)選擇A物業(yè)投投低標(biāo)。。41第八章開開標(biāo)、、評標(biāo)與與定標(biāo)42第一節(jié)開開標(biāo)標(biāo)一、開標(biāo)標(biāo)的時(shí)間間與參加加人員時(shí)間：投標(biāo)截止止和開標(biāo)標(biāo)同一時(shí)時(shí)間參加人員員：招標(biāo)單位位的法人人代表（（或指定定的代理理人）、、所有投投標(biāo)人、、有關(guān)主主管部門門、經(jīng)辦辦銀行代代表、公公正機(jī)關(guān)關(guān)人員。。43二、開標(biāo)標(biāo)的程序序（1）招招標(biāo)人宣宣布開標(biāo)標(biāo)會(huì)議開開始（2）會(huì)會(huì)議主持持人檢驗(yàn)驗(yàn)投標(biāo)物物業(yè)管理理企業(yè)法法定代表表或其指指定代理理人證件件、委托托書。（3）主主持人重重申招標(biāo)標(biāo)文件要要點(diǎn)，宣宣布評標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與與方法。。（4）開開標(biāo)。（（啟封、、檢查文文件的完完整性、、各條件件是否符符合）（5）開開始唱標(biāo)標(biāo)。（順順序、只只宣讀要要點(diǎn)）（6）當(dāng)當(dāng)眾啟封封標(biāo)底44三、無效效標(biāo)書（（廢標(biāo)））有下列情情況之一一，視為為無效標(biāo)標(biāo)書（1）標(biāo)標(biāo)書未密密封（2）投投標(biāo)書未未加蓋法法人印章章和法定定代表人人或其委委托代理理人的簽簽字（3）標(biāo)標(biāo)書未按按規(guī)定的的時(shí)間、、地點(diǎn)送送達(dá)。（4）未未按規(guī)定定格式填填寫，內(nèi)內(nèi)容不全全或關(guān)鍵鍵字跡模模糊辨認(rèn)認(rèn)不清，，無法評評估。（5）標(biāo)標(biāo)書情況況匯總表表與標(biāo)書書相關(guān)內(nèi)內(nèi)容不符符。（6）標(biāo)標(biāo)書情況況匯總表表經(jīng)涂改改后未在在涂改處處加蓋法法定代表表人或其其委托代代理人簽簽字。45（7）招招標(biāo)文件件要求提提交投標(biāo)標(biāo)保證金金，但在在開標(biāo)前前沒有遞遞交或投投標(biāo)保證證金的金金額、有有效期少少于招標(biāo)標(biāo)文件規(guī)規(guī)定的標(biāo)標(biāo)書。（8）投投標(biāo)人遞遞交兩份份或多份份內(nèi)容不不同的投投標(biāo)文件件，或在在一份投投標(biāo)文件件中對同同一招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目包包兩個(gè)或或多個(gè)報(bào)報(bào)價(jià)，且且未聲明明那一個(gè)個(gè)有效，，按招標(biāo)標(biāo)文件規(guī)規(guī)定提交交備選投投標(biāo)方案案的除外外。（9）投投標(biāo)人名名稱或組組織機(jī)構(gòu)構(gòu)與資格格預(yù)審時(shí)時(shí)不一致致。（10））聯(lián)合體體投標(biāo)未未附聯(lián)合合體各方方共同投投標(biāo)協(xié)議議的。46第二節(jié)評評標(biāo)標(biāo)一、評標(biāo)標(biāo)活動(dòng)和和評標(biāo)委委員會(huì)的的組建可由招標(biāo)標(biāo)人自主主選擇。。最好組成成一個(gè)有有招標(biāo)人人或其代代理機(jī)構(gòu)構(gòu)的的代代表和有有關(guān)專家家組成。二、評標(biāo)標(biāo)辦法和和原則按照招標(biāo)標(biāo)文件確確定的評評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和方法法。公平、公公正、科科學(xué)、擇擇優(yōu)的原原則47三、評標(biāo)標(biāo)程序（一）初初步評審審1、投標(biāo)標(biāo)文件的的完整性性2、投標(biāo)標(biāo)文件的的有效性性評標(biāo)過程程中有下下列情況況的為廢廢標(biāo)：（1）評評標(biāo)委員員會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)投標(biāo)人人以他人人的名義義投標(biāo)、、串通投標(biāo)標(biāo)、以行賄賄手段謀謀取中標(biāo)標(biāo)或者其其他弄虛虛作假方方式投標(biāo)標(biāo)的。（2）在在評標(biāo)過過程中，，評標(biāo)委委員會(huì)發(fā)發(fā)現(xiàn)投標(biāo)標(biāo)人的公公共服務(wù)務(wù)費(fèi)用報(bào)報(bào)價(jià)明顯顯低于其其他投標(biāo)標(biāo)報(bào)價(jià)或或者在設(shè)設(shè)有標(biāo)底底時(shí)明顯顯低于標(biāo)標(biāo)底，可可能低于于成本，，不能提提供相關(guān)關(guān)書面材材料的。。48（3）評評標(biāo)委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)審查每每一投標(biāo)標(biāo)文件是是否對招招標(biāo)文件件提出的的所有實(shí)實(shí)質(zhì)性要要求和條條件做出出響應(yīng)。。投標(biāo)人少少于三個(gè)個(gè)時(shí)可以以否決全全部投標(biāo)標(biāo)。493、報(bào)價(jià)價(jià)計(jì)算的的正確性性只檢查計(jì)計(jì)算的準(zhǔn)準(zhǔn)確性。。50（二）詳詳細(xì)評審審1、技術(shù)術(shù)評估（1）管管理方案案的合理理性（2）服服務(wù)質(zhì)量量的優(yōu)劣劣性（3）人人員素質(zhì)質(zhì)的高低低（4）企企業(yè)信譽(yù)譽(yù)的高低低2、商務(wù)務(wù)評估3、其他他評審（1）審審查優(yōu)惠惠條件的的實(shí)用價(jià)價(jià)值（2）對對合同文文件某些些條款修修改建議議的采用用價(jià)值（三）現(xiàn)現(xiàn)場答辯辯評審由經(jīng)理、、管理處處主任參參加51四、詳細(xì)細(xì)評審的的方法（一）最最低投標(biāo)標(biāo)價(jià)法能夠滿足足招標(biāo)文文件的實(shí)實(shí)質(zhì)性要要求，并并且經(jīng)評評審的最最低投標(biāo)標(biāo)價(jià)的投投標(biāo)（二）綜綜合評估估法最大限度度的滿足足招標(biāo)文文件中規(guī)規(guī)定的各各項(xiàng)綜合合評價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的投投標(biāo)。（三）兩兩階段評評標(biāo)法技術(shù)標(biāo)與與商務(wù)標(biāo)標(biāo)分兩袋袋密封包包裝，先評技術(shù)術(shù)（管理理服務(wù)方方案）合合格者再評商務(wù)務(wù)標(biāo)（管管理服務(wù)務(wù)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）綜合得分分最高者者中標(biāo)52五、評標(biāo)標(biāo)報(bào)告的的編寫評標(biāo)報(bào)告告是指評評標(biāo)委員員會(huì)經(jīng)過過對各投投標(biāo)書評評審后向向招標(biāo)人人提出的的結(jié)論性性報(bào)告，，作為定定標(biāo)的主主要依據(jù)據(jù)。53評標(biāo)報(bào)告告的內(nèi)容容：（1）基基本情況況和數(shù)據(jù)據(jù)表（2）評評標(biāo)委員員會(huì)成員員名單（3）開開標(biāo)記錄錄（4）符符合要求求的投標(biāo)標(biāo)一欄表表（5）廢廢標(biāo)情況況說明；；（6）評評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、評標(biāo)標(biāo)方法或或者評標(biāo)標(biāo)因素一一覽表（7）經(jīng)經(jīng)評審的的評分比比較一覽覽表（8）經(jīng)經(jīng)評審的的投標(biāo)人人排序（9）推推薦的中中標(biāo)候選選人名單單與簽訂訂合同前前要處理理的事宜宜；（10）澄清清、說明、補(bǔ)補(bǔ)正事項(xiàng)紀(jì)要要。54實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)制的作用招標(biāo)投標(biāo)作為為一種競爭制制度，作為一一種有規(guī)范的的、有約束的的競爭活動(dòng)，，它具有以下特特殊作用。（1）確立了競競爭的規(guī)范準(zhǔn)準(zhǔn)則，有利于于開展公平競競爭。包括：①平等等原則；②②信譽(yù)原則；；③正當(dāng)準(zhǔn)準(zhǔn)則；④合合法準(zhǔn)則。（2）擴(kuò)大了了競爭范圍，，可以使買主主更充分地獲獲得市場利益益。（3）有利于于引進(jìn)先進(jìn)技技術(shù)和管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，提高國國家的國際競競爭能力。（4）促進(jìn)業(yè)業(yè)主做好項(xiàng)目目前期工作。。55第三節(jié)定定標(biāo)和授標(biāo)一、定標(biāo)和授授標(biāo)的程序（一）進(jìn)行決決標(biāo)前談判（二）確定中中標(biāo)人（三）發(fā)出中中標(biāo)通知書（四）招標(biāo)人人與中標(biāo)人簽簽訂合同56二、中標(biāo)人的的法定義務(wù)（一）按照合合同的約定履履行義務(wù)，完完成中標(biāo)項(xiàng)目目（二）不得向向他人轉(zhuǎn)讓中中標(biāo)項(xiàng)目，也也不得將中標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目肢解后后分別向他人人轉(zhuǎn)讓（三）應(yīng)遵守守中標(biāo)項(xiàng)目分分包的限制性性規(guī)定（1）中標(biāo)人人按照合同約約定或者經(jīng)招招標(biāo)人同意，，只能將中標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目的部分分非主體、非非關(guān)鍵性工作作分包（2）接受分分包的人應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備相應(yīng)的的資格條件（3）接受分分包的人不得得再次分包（4）接受分分包的人應(yīng)就就分包項(xiàng)目承承擔(dān)連帶責(zé)任任57第四節(jié)物物業(yè)服務(wù)合同同的訂立與管管理一、物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的含義義和主要類型型含義：既是一種勞務(wù)務(wù)合同，又是是一種諾成性性的雙務(wù)合同同。類型：（一）物業(yè)管管理企業(yè)與開開發(fā)商（業(yè)主主委員會(huì)）簽簽訂的物業(yè)委委托服務(wù)合同同（二）物業(yè)管管理企業(yè)與專專業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)簽訂的分包包合同（三）業(yè)主或或住戶與物業(yè)業(yè)管理企業(yè)或或?qū)I(yè)服務(wù)企企業(yè)簽訂的單單項(xiàng)合同58二、物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的內(nèi)容容（一）總則（二）委托服服務(wù)事項(xiàng)（1）建筑物物本體的維修修養(yǎng)護(hù)與更新新改造（2）物業(yè)公公用設(shè)備、設(shè)設(shè)施的維修、、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行行和管理（3）物業(yè)區(qū)區(qū)域內(nèi)市政公公用設(shè)施和附附屬建筑物、、構(gòu)筑物的使使用管理、維維修、養(yǎng)護(hù)與與更新；（4）附屬配配套建筑和設(shè)設(shè)施，包括商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文文化體育娛樂樂場所等的維維修、養(yǎng)護(hù)和和管理（5）公共環(huán)環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)環(huán)境美化與管管理與服務(wù)（6）治安、、消防和車輛輛、道路安全全管理與服務(wù)務(wù)（7）物業(yè)檔檔案資料管理理（8）供暖管管理（9）社區(qū)文文化建設(shè)59（三）委托服服務(wù)期限（四）合同雙雙方的權(quán)利與與義務(wù)（五）物業(yè)服服務(wù)質(zhì)量（六）物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用合同中的服務(wù)務(wù)費(fèi)用包括：（七）違約責(zé)責(zé)任（八）附則60三、物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的訂立立與生效“依法成立的的合同，自成成立時(shí)生效””物業(yè)服務(wù)合同同的成立與生生效的區(qū)別：：（一）二者的的構(gòu)成條件不不同（二）二者的的法律意義不不同（三）二者作作用的階段不不同（四）二者的的法律后果不不同61四、訂立物業(yè)業(yè)服務(wù)合同應(yīng)應(yīng)遵循的原則則（一）自愿原原則（二）誠實(shí)信信用原則（三）合法原原則（四）平等互互利、協(xié)商一一致原則62五、物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的變更更、解除與續(xù)續(xù)約（一）物業(yè)合合同的變更包括內(nèi)容的變變更和主體的的變更（二）物業(yè)服服務(wù)合同的解解除（三）物業(yè)服服務(wù)合同的續(xù)續(xù)約六、物業(yè)服務(wù)務(wù)合同實(shí)例（（略）63合同中的服務(wù)務(wù)費(fèi)用包括：：（1）物業(yè)服服務(wù)的計(jì)費(fèi)方方式，既是酬酬金制和還是是包干制（2）物業(yè)服服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，即每個(gè)收收費(fèi)項(xiàng)目的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，包括空空置房屋的管管理服務(wù)費(fèi)的的標(biāo)準(zhǔn)。（3）物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用的總總額（4）物業(yè)費(fèi)費(fèi)用的繳納方方式與時(shí)間（5）服務(wù)費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整整規(guī)定（6）逾期繳繳納服務(wù)費(fèi)用用的處理方法法（7）專項(xiàng)服服務(wù)和特約服服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（8）某些服服務(wù)費(fèi)用的責(zé)責(zé)任分擔(dān)，（9）共用部部位公用設(shè)施施、設(shè)備維修修基金的管理理辦法64串通投標(biāo)：投標(biāo)人之間相相互串通，以以提高或壓低低項(xiàng)目標(biāo)價(jià)的的行為。串通投標(biāo)的類類型：投標(biāo)人之間相相互約定，一一致提高或壓壓低投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)。投標(biāo)人之間相相互約定，在在類似招標(biāo)中中輪流以高價(jià)價(jià)位或者低價(jià)價(jià)位中標(biāo)。投標(biāo)人之間就就標(biāo)價(jià)之外其其他事項(xiàng)進(jìn)行行串通，以排排擠其他競爭爭對手。投標(biāo)人之間先先進(jìn)行內(nèi)部競競價(jià)，內(nèi)定中中標(biāo)人，然后后再參加投標(biāo)標(biāo)。659、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。05:38:5005:38:5005:3812/25/20225:38:50AM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2205:38:5005:38Dec-2225-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。05:38:5005:38:5005:38Sunday,December25,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2205:38:5005:38:50December25,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。25十二月月20225:38:50上午05:38:5012月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月225:38上上午午12月月-2205:38December25,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/255:38:5005:38:5025December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。5:38:50上上午5:38上上午午05:38:5012月月-229、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。05:38:5005:38:5005:3812/25/20225:38:50AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2205:38:5005:38Dec-2225-Dec-2212、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。05:38:5005:38:5005:38Sunday,December25,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2205:38:5005:38:50Dec