南京地塊前期定位策劃報(bào)告

2011年南京地塊前期定位策劃報(bào)告2011年5月·南京引言古都南京，長(zhǎng)江沿線四座特大城市之一······新城河西，未來(lái)南京城市發(fā)展的中心，奧林匹克之光再度降臨中華之地······西善橋，青奧會(huì)輻射下的一片凈土，南京建發(fā)集團(tuán)傾情呈現(xiàn)······集萬(wàn)千期待于一身，你的魅力在哪里？目錄第一部分定位篇第二部分產(chǎn)品篇目錄第一部分定位篇一、項(xiàng)目認(rèn)知二、價(jià)值發(fā)現(xiàn)三、市場(chǎng)分析四、項(xiàng)目定位五、價(jià)格定位六、客戶定位項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位地塊信息四至：項(xiàng)目南臨泰山北路和秦淮新河,東、北、西三面均為梅山社區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房或梅山鐵礦職工宿舍用地性質(zhì)：二類(lèi)居住總占地：131662.5平方米容積率：≤2.2建筑密度：≤25%建筑高度：≤60米綠化率：≥35%泰山北路地塊3地塊2地塊1秦淮新河項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位地塊信息泰山北路秦淮新河地塊3地塊12項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位周邊環(huán)境周邊小產(chǎn)權(quán)房梅山鐵礦職工分房社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位城市價(jià)值價(jià)值發(fā)現(xiàn)1——南京市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地域的經(jīng)濟(jì)中心城市上海杭州南京南京市位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)——長(zhǎng)三角的北翼國(guó)家歷史文化名城國(guó)家綜合交通樞紐區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心長(zhǎng)江三角洲承東啟西的國(guó)家重要中心城市2014年，世界青年奧林匹克運(yùn)動(dòng)會(huì)將在這里舉辦項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位城市價(jià)值價(jià)值發(fā)現(xiàn)2——南京市經(jīng)濟(jì)基本面支持南京房地產(chǎn)中長(zhǎng)期向好南京市近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)一直高速增長(zhǎng)，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平南京市的GDP總量在全國(guó)省會(huì)城市中排名前三說(shuō)明南京市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)處于領(lǐng)先地位從十運(yùn)會(huì)、世界城市論壇到青奧會(huì)，一次次大型盛會(huì)的舉辦加速了南京基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐，近年南京市的基建投資一直維持在較高的水平。南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例，長(zhǎng)期位于20%左右，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本健康項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位區(qū)位價(jià)值中山陵新街口奧體中心青奧村南京南站河西新城南部新城傳統(tǒng)市區(qū)14公里2.5公里8公里繞城高速鳳臺(tái)南路高架5公里本項(xiàng)目所在西善橋板塊位于南京城南，秦淮新河以北，距離南京市中心新街口僅14公里，鳳臺(tái)南路高架建成通車(chē)后，到新街口僅需20分鐘左右的車(chē)程。本項(xiàng)目西北方向和東北方向分別為南京市重點(diǎn)打造的兩大副城——河西新城和南部新城，距離均在5公里以內(nèi)。2014年青奧會(huì)近萬(wàn)名運(yùn)動(dòng)員居住的青奧村位于本項(xiàng)目北邊約2.5公里，屆時(shí)周邊的交通和生活配套將給本項(xiàng)目帶來(lái)極大的利好價(jià)值發(fā)現(xiàn)3——項(xiàng)目位于河西、南部?jī)纱笾攸c(diǎn)發(fā)展的副城之間價(jià)值發(fā)現(xiàn)4——青奧村的建設(shè)將加速周邊的公共配套設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位地塊價(jià)值秦淮新河地塊位置地塊南鄰秦淮淮新河，是雨雨花臺(tái)區(qū)政府府即將投資7000萬(wàn)重重點(diǎn)打造的環(huán)環(huán)城林帶景觀觀工程，2010年將建建成蓮花湖公公園價(jià)值發(fā)現(xiàn)5——秦淮新河河景觀的稀缺缺性項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位區(qū)域價(jià)值2號(hào)線油坊橋站12號(hào)線興梅路站7.8號(hào)線西善橋站600米1000米800米宏運(yùn)大道項(xiàng)目周邊未來(lái)來(lái)將有4條地地鐵線環(huán)繞，，其中2號(hào)線油坊橋橋站將于2010年5月月28號(hào)通車(chē)車(chē)，距離本項(xiàng)目目所在地塊約約1000米，距離項(xiàng)目600米的12號(hào)線興興梅路站將在在2014年青奧會(huì)前建成成通車(chē)，另外外7、8號(hào)線線將在西善橋橋設(shè)一換乘站站項(xiàng)目北邊的宏宏運(yùn)大道正在在進(jìn)行拓寬改改造，2010年可完工工，將提檔升升級(jí)為城市次次主干道價(jià)值發(fā)現(xiàn)6——項(xiàng)目周邊邊未來(lái)四條地地鐵線環(huán)繞，，公共交通出出行極為便利利價(jià)值發(fā)現(xiàn)7——宏運(yùn)大道道的拓寬改造造完成后，車(chē)車(chē)行交通也將將得到大幅改改觀項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位區(qū)域價(jià)值富潤(rùn)雅居（小產(chǎn)權(quán)房）天鴻山莊（小產(chǎn)權(quán)房））梅苑小區(qū)（福利分房）西善橋街道梅山街道項(xiàng)目周邊是西西善橋街道和和梅山街道，，總?cè)丝诩s7萬(wàn)人，由于1969年上海寶鋼鋼集團(tuán)在梅山山建立梅山鋼鋼鐵廠，有萬(wàn)萬(wàn)余民上海職職工遷徙至此此并在此生活活至今，從此該區(qū)域成為為了上海在南南京的一片飛飛地，區(qū)域內(nèi)內(nèi)市民素質(zhì)較高高，福利好，，生活富足該區(qū)域10余余年都沒(méi)有商商品住宅供應(yīng)應(yīng)，周邊二手手住宅的價(jià)格格已經(jīng)突破1萬(wàn)元/平方方米，區(qū)域已經(jīng)有有一定的認(rèn)可可度，但缺乏乏價(jià)值深度挖挖掘價(jià)值發(fā)現(xiàn)8——項(xiàng)目周邊邊居民素質(zhì)高高，收入水平平較高價(jià)值發(fā)現(xiàn)9——周邊二手手房?jī)r(jià)格已經(jīng)經(jīng)突破1萬(wàn)/平方米，并并且無(wú)直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位品牌價(jià)值價(jià)值發(fā)現(xiàn)10——南京建發(fā)發(fā)的品牌價(jià)值值支撐高端產(chǎn)產(chǎn)品形象十八年精耕南南京市場(chǎng)·······百萬(wàn)方品質(zhì)住住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)·······南京建發(fā)早已深得南京京人信任與厚厚愛(ài)！臺(tái)城花園湖景花園匯賢居南捕廳熙南里聚寶山公園佳日雅苑佳湖綠島紫園紫廬紫金雅苑紫金雅苑……項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級(jí)稀缺景觀品牌優(yōu)勢(shì)購(gòu)買(mǎi)旺盛競(jìng)爭(zhēng)空白特大城市，經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品品高且快速位于河西新城城和南部新城城兩大重點(diǎn)發(fā)發(fā)展副城間青奧村的建設(shè)設(shè)將大大提升升周邊的共建建配套水平宏運(yùn)大道的改改造，4條軌軌道交通的陸陸續(xù)建成秦淮新河環(huán)城城林帶的景觀觀改造，蓮花花湖公園10年建成十八年南京本本地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，深得市民民信任。梅山鋼鐵集團(tuán)團(tuán)屬于上海寶寶鋼，員工福福利、收入水水平較高區(qū)域內(nèi)10年年無(wú)商品房面面市，區(qū)域價(jià)價(jià)值亟待發(fā)掘掘本項(xiàng)目具備成成為區(qū)域標(biāo)桿桿性高端物業(yè)業(yè)的先天稟賦賦核心價(jià)值河西新城，歷歷經(jīng)十年，500億打造出南京京首個(gè)成熟國(guó)國(guó)際化高端居居住區(qū)！南部新城，依依托亞洲最大大交通樞紐，，700億奠定未來(lái)國(guó)國(guó)際化品質(zhì)居居住區(qū)基礎(chǔ)?。∏鄪W概念，，國(guó)際盛會(huì)，，2010年南京房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)最大的的機(jī)遇！西善橋項(xiàng)目兼兼得河西、南南部?jī)纱蟀鍓K塊輻射，我們們看到了濃郁郁的國(guó)際化先先天氣質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級(jí)稀缺景觀特大城市，經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品品高且快速位于河西新城城和南部新城城兩大重點(diǎn)發(fā)發(fā)展副城間青奧村的建設(shè)設(shè)將大大提升升周邊的共建建配套水平宏運(yùn)大道的改改造，4條軌軌道交通的陸陸續(xù)建成秦淮新河環(huán)城城林帶的景觀觀改造，蓮花花湖公園10年建成本項(xiàng)目具備成成為標(biāo)桿性高高端物業(yè)的先先天稟賦核心價(jià)值十里秦淮繁華華之地，承載載千年南京文文脈秦淮河伴隨六六朝故都經(jīng)歷歷千年興衰西善橋項(xiàng)目南南鄰的秦淮新新河與秦淮河河一樣，喚起起對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)統(tǒng)文化情懷的的追尋品牌優(yōu)勢(shì)購(gòu)買(mǎi)旺盛競(jìng)爭(zhēng)空白十八年南京本本地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，深得市民民信任。梅山鋼鐵集團(tuán)團(tuán)屬于上海寶寶鋼，員工福福利、收入水水平較高區(qū)域內(nèi)10年年無(wú)商品房面面市，區(qū)域價(jià)價(jià)值亟待發(fā)掘掘項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)值匯總本案城市屬性區(qū)位因素規(guī)劃利好交通升級(jí)稀缺景觀特大城市，經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品品高且快速位于河西新城城和南部新城城兩大重點(diǎn)發(fā)發(fā)展副城間青奧村的建設(shè)設(shè)將大大提升升周邊的共建建配套水平宏運(yùn)大道的改改造，4條軌軌道交通的陸陸續(xù)建成秦淮新河環(huán)城城林帶的景觀觀改造，蓮花花湖公園10年建成本項(xiàng)目具備成成為標(biāo)桿性高高端物業(yè)的先先天稟賦南京市區(qū)唯一一一塊兼具國(guó)國(guó)際化氣質(zhì)與與中國(guó)傳統(tǒng)文文化淵源的地地塊品牌優(yōu)勢(shì)購(gòu)買(mǎi)旺盛競(jìng)爭(zhēng)空白十八年南京本本地開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，深得市民民信任。梅山鋼鐵集團(tuán)團(tuán)屬于上海寶寶鋼，員工福福利、收入水水平較高區(qū)域內(nèi)10年年無(wú)商品房面面市，區(qū)域價(jià)價(jià)值亟待發(fā)掘掘南京建發(fā)作為為深植本土的的開(kāi)發(fā)商將喚喚醒她沉睡中中的版塊價(jià)值值項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位宏觀政策分析析2011年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方?南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在08年、09年經(jīng)歷短暫調(diào)整2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)井噴項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位宏觀政策分析析——市場(chǎng)表現(xiàn)目前出臺(tái)的政政策主要針對(duì)對(duì)住宅市場(chǎng)，，且政府已運(yùn)運(yùn)用實(shí)質(zhì)性調(diào)調(diào)控工具，因因此其市場(chǎng)反反應(yīng)也比較明明顯。從已經(jīng)經(jīng)出臺(tái)的政策策和其走勢(shì)，，結(jié)合南京市市場(chǎng)的特點(diǎn)，，我們總結(jié)影影響如下：去化速度將會(huì)下降狂熱投機(jī)潮褪去，買(mǎi)房開(kāi)始理性，導(dǎo)致去化速度明顯變慢。產(chǎn)品需求兩極分化，品質(zhì)要求再次提高投機(jī)需求比重大區(qū)域?qū)⒚媾R困難，高品質(zhì)的項(xiàng)目將具優(yōu)勢(shì)。成交價(jià)格出現(xiàn)回落政策帶來(lái)看跌預(yù)期，直接導(dǎo)致觀望，經(jīng)僵持后價(jià)格將松動(dòng)。長(zhǎng)期市場(chǎng)信心仍在房地產(chǎn)的投資價(jià)值和南京的城市地位決定市場(chǎng)價(jià)值未變。政策影響將持續(xù)較長(zhǎng)一段時(shí)間，后期仍可能再出如“抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”未達(dá)預(yù)期，將出臺(tái)更多實(shí)質(zhì)政策項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位宏觀政策分析析——超越政策正確理解政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，必須從三個(gè)方面綜合考量

一是宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)二是政策出臺(tái)的實(shí)際目的三是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的狀況和基本趨勢(shì)結(jié)合全國(guó)以及南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段特征，從長(zhǎng)期看，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)樂(lè)觀的根本發(fā)展趨勢(shì)未變：

經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)形成持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)能力城市地位的不斷提高，形成外來(lái)需求的持續(xù)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)的根本特質(zhì)未變通脹預(yù)期下，房地產(chǎn)仍然是資產(chǎn)保值的優(yōu)先選擇政策的根本的目的僅在于“抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快”居住條件并沒(méi)有發(fā)展根本改善，今后的發(fā)展空間還很大雖然短期內(nèi)南南京房?jī)r(jià)會(huì)出出現(xiàn)10-20%的下跌，但是是由于宏觀環(huán)環(huán)境未變，南京樓市樂(lè)觀觀趨勢(shì)仍在，，在6-12個(gè)月調(diào)整期過(guò)過(guò)后，“拍皮皮球效應(yīng)”仍仍將重現(xiàn)。項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位宏觀政策分析析——超越政策通過(guò)對(duì)政策面面深度分析后后，我們對(duì)南南京房地產(chǎn)市市場(chǎng)宏觀面仍仍保持樂(lè)觀預(yù)預(yù)期。建議本項(xiàng)目適適當(dāng)拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)周期，以時(shí)時(shí)間換取更佳佳的銷(xiāo)售回報(bào)報(bào)，待南京整整體房地產(chǎn)市市場(chǎng)度過(guò)1年年以上的調(diào)控控期后再行開(kāi)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。即2012年年上市。項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)分析析——規(guī)劃概況北部片區(qū)中部片區(qū)南部片區(qū)河西新城是南南京市投資500億，于于2001年年開(kāi)始打造的的城市新中心心，河西新城城的三大定位位是：商務(wù)商貿(mào)、居居住就業(yè)、休休閑旅游北部片區(qū)：北北部地區(qū)面積積約20平方方公里，以居住和科技園園為主中部片區(qū)：以以2005年年十運(yùn)會(huì)的主主場(chǎng)館——奧體中心為核核心，不僅是是融商務(wù)辦公公、文化體育育、商業(yè)休閑閑為一體的中中心區(qū)，而且且與以商業(yè)為為主的新街口口傳統(tǒng)中心遙遙相呼應(yīng)，成成為集約化最高的的南京現(xiàn)代綜綜合性新中心心。南部片區(qū)：隨隨著北部和中中部片區(qū)規(guī)劃劃的逐步落實(shí)實(shí)，南部片區(qū)區(qū)已經(jīng)成為當(dāng)當(dāng)前開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的重點(diǎn)，由由于2014年青奧會(huì)將將在南京舉辦辦，而近萬(wàn)運(yùn)運(yùn)動(dòng)員居住的的青奧村就將將落戶南部片片區(qū)，以此為為契機(jī)，南部部片區(qū)規(guī)劃功功能為：為城市居住、、就業(yè)、娛樂(lè)樂(lè)需求提供新新的空間，服服務(wù)社會(huì)發(fā)展展；對(duì)人們尊尊重和關(guān)懷為為理念，方便便生活就業(yè)；；塑造優(yōu)美環(huán)環(huán)境和濱水特特色，提倡生生態(tài)節(jié)能。項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)——總表樓盤(pán)名稱占地(平米)體量(平米)開(kāi)盤(pán)時(shí)間產(chǎn)品已推(平米)未推(平米)本期主力戶型本期均價(jià)已推套去化套去化率月均去化宇業(yè)和府奧園39509.4106872未上市小高20000仁恒江灣城353126.56870002009.7.14高層1184535685471R：682R：903R：138-1434R：176-21822000835835100%開(kāi)盤(pán)一月內(nèi)售罄融僑中央花園170723.8290000即將開(kāi)盤(pán)洋房小高238587514134R：155-215250002352205387%70宋都美域錦園1050002200002007.6.10高層150000700002R：85-933R：119-141200001516135689.40%40碧瑤花園二期814002010.5.5多層小高30000514002R：1063R：145-153230003685314.40%53朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)1600003000002005.1.30小高30000001R：692R：65-1103R：132-1844R：148-246280003723338191%54仁恒國(guó)際公寓284101356062005.12.20高層13565603000025524094%5嘉業(yè)國(guó)際城33000公寓760002005.12.18高層7600002700077756873.10%11金地名京90760.12000002008.11.28小高162466375342R：88-903R：143-2034R：177-208375002013158879%99鳳凰和熙1000003343612009.8.29高層572002771612R：85-903R：121-1374R：1541400040940799%開(kāi)盤(pán)一月內(nèi)售罄星雨華府1600003700002006.8.9高層2042071657932R：92-983R：133-151270001811149682.60%33項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位仁恒江灣城22000融僑中央花園25000宋都美域錦園20000碧瑤花園二期23000朗詩(shī).國(guó)際街區(qū)28000仁恒國(guó)際公寓30000嘉業(yè)國(guó)際城27000金地名京37500鳳凰和熙后期價(jià)格未定星雨華府27000江東路板塊奧體中心板塊河西在售個(gè)案案主要集中在在江東路的沿沿線和奧體CBD周邊，，高品質(zhì)大盤(pán)盤(pán)較多。江東路沿線由由于河西萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)業(yè)，生活配套套等方面較為為完善奧體CBD板板塊依托良好好的規(guī)劃和發(fā)發(fā)展空間，是是仁恒、朗詩(shī)詩(shī)，保利等眾眾多知名開(kāi)發(fā)發(fā)商角逐的主主戰(zhàn)場(chǎng)河西市場(chǎng)——在售個(gè)案案項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位由于近年來(lái)河河西地區(qū)打造造新城的規(guī)劃劃利好推動(dòng)了了河西土地成成本的不斷提提高河西地區(qū)區(qū)項(xiàng)目整體均均價(jià)已經(jīng)突破破24000元/平方米米，個(gè)別高端端項(xiàng)目均價(jià)超超過(guò)30000元/平方方米河西地區(qū)的精精裝修樓盤(pán)較較多，且每個(gè)個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品品打造上均有有可圈可點(diǎn)之之處，成為了了南京出了新新街口傳統(tǒng)市市中心之外的的新興高端物物業(yè)市場(chǎng)。2010年4月新政之后后，河西樓盤(pán)盤(pán)的成交量大大幅下滑，價(jià)價(jià)格上開(kāi)始出出現(xiàn)松動(dòng)痕跡跡，其中宇和和府府奧園項(xiàng)目5月15日開(kāi)開(kāi)盤(pán)均價(jià)下探探2500元元，僅為17500元/平方米河西市場(chǎng)——價(jià)格分析析項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)——成交分析河西在售的樓樓盤(pán)大部分為為2009年年之前開(kāi)盤(pán)，，經(jīng)歷了量?jī)r(jià)價(jià)齊升的09年，大部分分樓盤(pán)的去化化量都超過(guò)了了85%，整整體去化情況況良好2010年4月新政過(guò)后后，河西樓盤(pán)盤(pán)普遍出現(xiàn)了了成交下滑的的現(xiàn)象，并且且很多樓盤(pán)延延遲了后續(xù)樓樓盤(pán)的推出時(shí)時(shí)間，如仁恒恒江灣城、鳳鳳凰和熙等等等項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)——成交分析新政出臺(tái)對(duì)河河西區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)的影響非常常大，新政前前，河西區(qū)域域的周成交量量穩(wěn)步上升，，最高峰為單單周成交189套，然而而新政出臺(tái)后后一周，環(huán)比比萎縮近6成成，次周在下下探3成，幾幾乎落入冰點(diǎn)點(diǎn)成交量的大幅幅萎縮，主要要原因是由于于河西區(qū)域的的客源以投資資客為主，客客源對(duì)政策的的敏感性較高高新政出臺(tái)成交大幅下滑滑項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)——成交分析碧瑤花園二期和府奧園地址奧體中心樂(lè)山路189號(hào)雨潤(rùn)大街以南，恒山路與黃山路之間類(lèi)型多層、小高小高開(kāi)盤(pán)日期2010.5.52010.5.15報(bào)價(jià)2300020000開(kāi)盤(pán)價(jià)格2260017500價(jià)格降幅1.70%12.50%開(kāi)盤(pán)推出套數(shù)225223開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交16180成交比例7.1%81%由于河西市場(chǎng)場(chǎng)上投資客比比例較大，政政策敏感性強(qiáng)強(qiáng)，在新政之之后，消費(fèi)者者觀望氣氛濃濃烈，的第一一個(gè)新開(kāi)樓盤(pán)盤(pán)碧瑤花園二二期出現(xiàn)了成成交量的大幅幅縮水。但是5月15日和府奧園園項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)價(jià)格降了約2500元/平方米之后后取得了不錯(cuò)錯(cuò)的去化情況況，說(shuō)明河西西區(qū)域市場(chǎng)的的整體需求還還是相當(dāng)堅(jiān)實(shí)實(shí)和旺盛項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)——客源分析河西地區(qū)已經(jīng)經(jīng)成為了南京京新興的豪宅宅區(qū)，因此吸吸引了全省乃乃至全國(guó)各地地的高端客源源前來(lái)購(gòu)買(mǎi)，，本地和外地地客源數(shù)量基基本相當(dāng)置業(yè)目的上來(lái)來(lái)看，婚房等等剛性需求的的比例很小，，投資和半投投資半改善需需求占了絕大大多數(shù)客源職業(yè)上來(lái)來(lái)看，私營(yíng)業(yè)業(yè)主和在河西西工作的外企企員工占了很很大的比例，，公務(wù)員和醫(yī)醫(yī)生、教師、、國(guó)企管理層層等泛公務(wù)員員階層也占有有一定的比例例由于投資客充充斥了河西市市場(chǎng)，因此河河西所有樓盤(pán)盤(pán)的入住率都都偏低，約在在30%-40%項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)——未來(lái)供應(yīng)河西地區(qū)未來(lái)來(lái)一年內(nèi)供應(yīng)應(yīng)較大，新項(xiàng)項(xiàng)目加上已售售項(xiàng)目的未推推體量保守估估計(jì)在200萬(wàn)方以上，河西地地區(qū)依舊是南南京樓市的熱熱點(diǎn)區(qū)域。未來(lái)供應(yīng)趨勢(shì)勢(shì)上來(lái)看，呈呈現(xiàn)南擴(kuò)+西西拓的趨勢(shì)，，西面將打造造濱江景觀住宅宅群，而南面將圍圍繞青奧村打造高尚住宅宅區(qū)南擴(kuò)西拓宇和和府奧園10.7萬(wàn)方保利香檳國(guó)際21萬(wàn)方仁恒G53公寓12.5萬(wàn)方雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)15萬(wàn)方華泰奧體項(xiàng)目體量不詳蘇寧濱江項(xiàng)目12萬(wàn)方五礦御江金城22.8萬(wàn)方金基蒼山路項(xiàng)目9.5萬(wàn)方棲庭7.8萬(wàn)方新百新城26萬(wàn)方青奧村項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西市場(chǎng)小結(jié)結(jié)價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)松動(dòng)新政影響初步步顯現(xiàn)，在成成交量連續(xù)數(shù)數(shù)周下滑之后后，河西市場(chǎng)場(chǎng)的價(jià)格堅(jiān)冰冰已經(jīng)開(kāi)始松松動(dòng)。成交接近冰點(diǎn)點(diǎn)但市場(chǎng)支撐撐力仍在，價(jià)價(jià)格敏感性高高新政之后，成成交量已經(jīng)降降至冰點(diǎn)，但但是個(gè)別樓盤(pán)盤(pán)降價(jià)出售依依舊能夠逆市市熱銷(xiāo)，說(shuō)明明市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力支撐依舊舊有力。投資客依舊是是主流河西區(qū)域的客客源以投資客客為主，他們們來(lái)自全市范范圍和外地，，在新政的調(diào)調(diào)控之下，這這部分客源已已經(jīng)大幅縮水水項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品——外部分析——建筑類(lèi)別別項(xiàng)目保利香檳國(guó)際宇業(yè)和府奧園仁恒G53公寓仁恒江灣城融僑中央花園宋都美域錦園售完產(chǎn)品無(wú)無(wú)無(wú)高層小高高層在售產(chǎn)品高層小高小高高層洋房高層未建產(chǎn)品高層小高小高高層小高高層項(xiàng)目碧瑤花園二期朗詩(shī).國(guó)際街區(qū)仁恒國(guó)際公寓嘉業(yè)國(guó)際城金地名京鳳凰和熙星雨華府售完產(chǎn)品多層小高小高高層高層小高高層高層在售產(chǎn)品多層小高小高高層高層小高高層高層未建產(chǎn)品多層小高無(wú)無(wú)無(wú)小高高層高層河西地區(qū)由于于土地資源日日益稀缺，加加之毗鄰CBD的CLD規(guī)劃，因此此產(chǎn)品以容積積率較高的高高層和小高層層為主從造型來(lái)看，，基本為南北北通透的板式式結(jié)構(gòu)，未出出現(xiàn)塔式結(jié)構(gòu)構(gòu)的樓盤(pán)河西區(qū)域的樓樓盤(pán)精裝比例例較高，70%左右的樓樓盤(pán)為精裝修修，區(qū)域產(chǎn)品品品質(zhì)較高項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品——外部分析——外立面及及公共部位項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位在立面風(fēng)格上上，河西樓盤(pán)盤(pán)大多采用了了現(xiàn)代簡(jiǎn)約的的設(shè)計(jì)風(fēng)格，，彰顯了河西西新城年輕、、國(guó)際化、富富于現(xiàn)代氣息息的特點(diǎn)。在走道、電梯梯間、大堂等等公共空間的的設(shè)計(jì)上，除除了星雨華府府等位于河西西北部區(qū)域的的幾個(gè)豪宅項(xiàng)項(xiàng)目有較為豪豪華的設(shè)計(jì)外外，大部分樓樓盤(pán)品質(zhì)一般般。河西產(chǎn)品——外部分析——外立面及及公共部位項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品——內(nèi)部分析———戶型河西樓盤(pán)2房房主力戶型在在85-95平方米之間間，3房在130-150平方米之之間，4房在在170平方方米以上河西區(qū)域整體體房型偏大，，彰顯了區(qū)域域高尚住宅區(qū)區(qū)的特質(zhì)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西樓盤(pán)的戶戶型設(shè)計(jì)均較較為成熟，在在動(dòng)靜分離、、南北通透、、房間全明等等設(shè)計(jì)上都十十分到位但在戶型上缺缺乏附加值，，即偷面積的的成分，僅部部分樓盤(pán)有飄飄窗、大陽(yáng)臺(tái)臺(tái)的設(shè)計(jì)，空空中入戶花園園、大露臺(tái)、、內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，轉(zhuǎn)角飄窗窗等偷面積的的元素均無(wú)樓樓盤(pán)使用，對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目而而言，戶型設(shè)設(shè)計(jì)是個(gè)不錯(cuò)錯(cuò)的突破口。。河西產(chǎn)品——內(nèi)部分析———戶型項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品——內(nèi)部分析———裝修項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位裝修上來(lái)看，，河西樓盤(pán)精精裝修比例高高達(dá)70%，，裝修標(biāo)準(zhǔn)基基本在2000元/平方方米以上中央空調(diào)、廚廚房衛(wèi)浴設(shè)備備的品牌上均均選取了國(guó)際際知名大牌河西產(chǎn)品——內(nèi)部分析———裝修項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位地源熱泵系統(tǒng)建筑外部防護(hù)系統(tǒng)家庭安全防范警報(bào)系統(tǒng)健康全新風(fēng)系統(tǒng)河西區(qū)域朗詩(shī)詩(shī)國(guó)際街區(qū)、、和府奧園等等項(xiàng)目均打出出了科技住宅宅的概念，恒恒溫恒濕系統(tǒng)統(tǒng)、地源熱泵泵系統(tǒng)、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)等智能能化系統(tǒng)的運(yùn)運(yùn)用已經(jīng)較為為普遍和成熟熟，使樓盤(pán)的的附加值大大大增加，也吸吸引了很多客客戶的青睞。。河西產(chǎn)品——內(nèi)部分析———智能化項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品——景觀設(shè)計(jì)計(jì)樓盤(pán)綠化率仁恒江灣城35%棲庭31%融僑中央花園32%嘉業(yè)國(guó)際城35%中北尚品35%保利香檳國(guó)際36%河西大部分樓樓盤(pán)在內(nèi)部景景觀的打造上上較弱，這和和高昂的土地地成本和較高高的容積率有有直接的關(guān)系系個(gè)別樓盤(pán)如宋宋都美域內(nèi)部部景觀打造較較好，有中央央花園等景觀觀概念，這也也成為了該樓樓盤(pán)的主要賣(mài)賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品——商業(yè)配套套樓盤(pán)商業(yè)形態(tài)仁恒江灣城社區(qū)集中商業(yè)中北尚品沿街商業(yè)融僑中央花園社區(qū)集中商業(yè)仁恒G53商業(yè)內(nèi)街（規(guī)劃）朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)無(wú)商業(yè)和府奧園沿街及地下商業(yè)河西樓盤(pán)的商商業(yè)配套亮點(diǎn)點(diǎn)不多，形態(tài)態(tài)基本上為沿沿街商業(yè)和內(nèi)內(nèi)部的集中商商業(yè)兩種，僅僅起到基本配配套，滿足業(yè)業(yè)主生活消費(fèi)費(fèi)的作用。項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品——物業(yè)服務(wù)務(wù)樓盤(pán)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)碧瑤花園二期南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司1.60元/平方米·月融僑中央花園融僑物業(yè)1.85元/平方米·月仁恒江灣城南京仁恒物業(yè)管理有限公司2.50元/平方米·月朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)南京朗坤物業(yè)服務(wù)有限公司1.80元/平方米·月宋都美域南京江鴻物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司1.55元/平方米·月河西樓盤(pán)的物物業(yè)服務(wù)公司司基本為開(kāi)發(fā)發(fā)商旗下企業(yè)業(yè)，較少有外外聘高品質(zhì)的的如戴德梁行行、第一太平平洋戴維斯等等國(guó)際一流物物業(yè)服務(wù)公司司所提供的物業(yè)業(yè)服務(wù)也基本本是常規(guī)的保保安、保潔、、家政、維修修等方面，沒(méi)沒(méi)有特別突出出的地方物業(yè)費(fèi)的范圍圍集中在1.5-2.5元/平平方米·月，在全南京京市屬于較高高水平項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位河西產(chǎn)品小結(jié)市場(chǎng)現(xiàn)狀本項(xiàng)目突破口外立面河西樓盤(pán)大多采用了現(xiàn)代簡(jiǎn)約的設(shè)計(jì)風(fēng)格，彰顯了河西新城年輕、國(guó)際化、富于現(xiàn)代氣息的特點(diǎn)。公共部位除了個(gè)別豪宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)較好，整體市場(chǎng)品質(zhì)一般公共部位設(shè)計(jì)彰顯豪宅風(fēng)范戶型河西區(qū)域整體房型偏大，彰顯了區(qū)域高尚住宅區(qū)的特質(zhì)，但在附加值的創(chuàng)造上較為缺乏戶型設(shè)計(jì)上增加附加值裝修70%的新盤(pán)都是精裝社區(qū)，裝修標(biāo)準(zhǔn)普遍超過(guò)2000元/平方米，且均為大開(kāi)發(fā)商的手筆，裝修經(jīng)驗(yàn)豐富，品質(zhì)高，風(fēng)格成熟智能化科技住宅概念已經(jīng)較為普遍，地源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等智能化系統(tǒng)的運(yùn)用已經(jīng)較為成熟景觀設(shè)計(jì)河西大部分樓盤(pán)在內(nèi)部景觀的打造上較弱，僅有宋都美域等個(gè)別個(gè)案景觀打造較好，這也成為其主要賣(mài)點(diǎn)景觀設(shè)計(jì)上打造震撼力商業(yè)商業(yè)配套亮點(diǎn)不多，形態(tài)基本上為沿街商業(yè)和內(nèi)部的集中商業(yè)兩種，僅起到基本配套，滿足業(yè)主生活消費(fèi)的作用將商業(yè)配套做出亮點(diǎn)物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)公司基本為開(kāi)發(fā)商旗下企業(yè)，所提供的物業(yè)服務(wù)也基本是常規(guī)的保安、保潔、家政、維修等方面，沒(méi)有特別突出的地方通過(guò)報(bào)告第一一部分——價(jià)價(jià)值發(fā)現(xiàn)的分分析，我們已已經(jīng)做出了本本項(xiàng)目具備了了成為標(biāo)桿性高高端物業(yè)的先先天稟賦，且本區(qū)域內(nèi)無(wú)無(wú)任何競(jìng)爭(zhēng)個(gè)個(gè)案，因此，，西善橋的價(jià)價(jià)值將由我們們來(lái)書(shū)寫(xiě)因此我們要充充分發(fā)揮我們們的價(jià)值優(yōu)勢(shì)勢(shì)和開(kāi)發(fā)商的的實(shí)力，在產(chǎn)品品質(zhì)、附附加值等方面面創(chuàng)造價(jià)值，將本項(xiàng)目打打造成全市高高端住宅市場(chǎng)場(chǎng)中最具潛力力的明星個(gè)案案。對(duì)本項(xiàng)目的啟啟示項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位項(xiàng)目定位我們是什么——高端物業(yè)——一個(gè)由四緯因因素構(gòu)成的市市場(chǎng)綜合體價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)與總價(jià)高于市場(chǎng)平均水平或同類(lèi)產(chǎn)品水平高端物業(yè)產(chǎn)品性能：創(chuàng)造高品質(zhì)高舒適度產(chǎn)品市場(chǎng)形象：品牌企業(yè)，高端客戶群體與高品質(zhì)的服務(wù)資源：擁有區(qū)位或生態(tài)等稀缺資源初步定位為：：區(qū)域標(biāo)桿，，高端物業(yè)項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目坐擁秦淮淮新河景觀帶帶，周邊依托托梅山社區(qū)，，生活氛圍濃濃厚項(xiàng)目?jī)r(jià)值市場(chǎng)分析核心點(diǎn)：即將將被規(guī)劃拉入入青奧版圖核心點(diǎn)：景觀觀稀缺、生活活便捷核心點(diǎn)：打造造區(qū)域標(biāo)桿性性樓盤(pán)建發(fā)為西善橋橋創(chuàng)造價(jià)值南京30萬(wàn)方方秦淮新河河畔的明星個(gè)個(gè)案位于南京市重重點(diǎn)打造的河河西和南部?jī)蓛纱蟾背侵g間，坐擁2014青奧村村規(guī)劃利好通過(guò)區(qū)位、土土地、市場(chǎng)三三個(gè)原點(diǎn)定位位項(xiàng)目項(xiàng)目周邊無(wú)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，區(qū)區(qū)域價(jià)值亟待待發(fā)掘，本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)在產(chǎn)品品打造上向臨臨近的河西區(qū)區(qū)域靠攏項(xiàng)目定位項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)格研判價(jià)格研判案例例采樣依據(jù)全全市單價(jià)2萬(wàn)元以上，主主力總價(jià)300萬(wàn)以上的公寓寓項(xiàng)目為例區(qū)位項(xiàng)目總體量（萬(wàn)方）產(chǎn)品類(lèi)型主力面積（m2)均價(jià)主力總價(jià)段（萬(wàn)元）河西仁恒江灣城68.7高385金地名京20高層80-20837500300-780朗詩(shī).國(guó)際街區(qū)30小高367城東紫園10.4小高276中冶鐘鼎山莊24.9花園洋房270-31028000756-868城中南京國(guó)際廣場(chǎng)42.6高487城開(kāi)御園3.1小高578長(zhǎng)江路九號(hào)25.4高層158-25140000632-1004金鼎灣國(guó)際11.5小高層90-16035000315-560都市羲和9.5高層90-20041000369-820凱潤(rùn)金城21.7高層、酒店式公777城北藍(lán)晶國(guó)際2.8酒店式公寓53-8120000106-162長(zhǎng)江峰景9.0高264項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)格研判河西仁恒江灣城朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)2.2萬(wàn)/平方米2.8萬(wàn)/平方米城東紫園中冶鐘鼎山莊2萬(wàn)/平方米2.8萬(wàn)/平方米城中金鼎灣國(guó)際城開(kāi)御園3.5萬(wàn)/平方米3.3萬(wàn)/平方米城北藍(lán)晶國(guó)際長(zhǎng)江峰景2萬(wàn)/平方米2萬(wàn)/平方米參照市場(chǎng)在售售的各類(lèi)高端端物業(yè)的不同同類(lèi)別，本項(xiàng)項(xiàng)目定位為區(qū)區(qū)域內(nèi)高端物物業(yè)。目前可可參考的同檔檔次競(jìng)比項(xiàng)目目有仁恒江灣灣城、朗詩(shī)國(guó)國(guó)際、中冶鐘鐘鼎山莊、長(zhǎng)長(zhǎng)江峰景。項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位靜態(tài)競(jìng)比價(jià)格格20000元/平米（理論價(jià)價(jià)格）外部因素系數(shù)對(duì)比因素本項(xiàng)目仁恒江灣城朗詩(shī)國(guó)際中冶鐘鼎山莊長(zhǎng)江峰景15%地段因素評(píng)分10013013014012020%休閑配套評(píng)分10012012013012015%外部景觀評(píng)分100130130135130內(nèi)部因素10%開(kāi)發(fā)商品牌評(píng)分1001501401001005%總規(guī)模評(píng)分1001501201208015%建筑品質(zhì)評(píng)分10012010012013010%物業(yè)管理評(píng)分1001301101301105%內(nèi)部景觀評(píng)分1001201201301105%社區(qū)商業(yè)評(píng)分100120120120100100%系數(shù)累加100130121125111項(xiàng)目?jī)r(jià)格

22000280002800020000參考權(quán)重

40%30%20%10%項(xiàng)目?jī)r(jià)格*權(quán)重*100/系數(shù)累加199856769693644801800價(jià)格研判項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位價(jià)格研判本輪調(diào)控周期期將持續(xù)6-12個(gè)月受調(diào)控政策影影響，區(qū)域市市場(chǎng)房?jī)r(jià)將下下降10-20%南京樓市宏觀觀環(huán)境支撐未未變最終建議本項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格格為：20000元元/平方米*（1+10%））=22000元元/平方米2010年，，受宏觀調(diào)控控政策的影響響，區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格將出現(xiàn)現(xiàn)10%-20%的下調(diào)調(diào)，預(yù)計(jì)本輪輪調(diào)控會(huì)持續(xù)續(xù)6-12個(gè)月。市場(chǎng)將將走出調(diào)控周周期，銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格至少回歸歸至調(diào)控前的的市場(chǎng)估價(jià)水水平，即20000元/平方米，以本項(xiàng)目2011年底入市計(jì)，，預(yù)期南京整整體房地產(chǎn)市市場(chǎng)將可在現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值上保持持10%漲幅幅，即：項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶研判根據(jù)目前初判判的項(xiàng)目理論論價(jià)格，及初初步的戶型建建議，框定總總價(jià)，借以推推導(dǎo)產(chǎn)品細(xì)分分目標(biāo)客戶面積區(qū)間戶數(shù)比單價(jià)總價(jià)區(qū)間55-6010%20000110-120萬(wàn)75-8530%20000150-170萬(wàn)90-11025%20000180-220萬(wàn)110-12035%20000220-240萬(wàn)200以上5%20000400萬(wàn)以上合計(jì)20000110-400萬(wàn)初步戶型配比比建議項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶研判客戶分類(lèi)模型健康養(yǎng)老（56歲以上）品質(zhì)家庭（36-55歲）都市新銳（26-35歲）（22-25歲）根據(jù)項(xiàng)目總價(jià)價(jià)段[100-370]，依托我我們的客戶分分析模型，預(yù)預(yù)判目標(biāo)客戶戶為——中產(chǎn)階級(jí)為中中堅(jiān)的人群。單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家新南京人單身丁客三代同堂中大學(xué)3口之家丁客家庭兒女立家三代同堂二老空巢新貴型經(jīng)濟(jì)型中產(chǎn)型富裕型富豪型—300—100—30以上萬(wàn)元/年30-10萬(wàn)萬(wàn)元/年10萬(wàn)元以下下購(gòu)買(mǎi)力客戶類(lèi)類(lèi)型家庭結(jié)構(gòu)客戶戶類(lèi)型項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶研判類(lèi)別家庭年均收入水平職業(yè)背景購(gòu)房支付特點(diǎn)產(chǎn)品偏好生活調(diào)性生活偏好富裕型100-300萬(wàn)歐美企業(yè)高管、上市公司董事、非歐美企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、董事，頂級(jí)專(zhuān)業(yè)人士、政府高級(jí)干部，金融企業(yè)高管等。一次性付清為主，或短期低額貸款精神型擁有型奢華型商務(wù)型投資型成功精英張揚(yáng)進(jìn)取品味善于交際，喜歡出入高級(jí)的娛樂(lè)場(chǎng)所和會(huì)所、社交聚會(huì)活動(dòng)。生活追求高雅、新潮和高品質(zhì)。喜歡各類(lèi)投資。擁有名車(chē)，經(jīng)常出國(guó)旅游。中產(chǎn)型30-100萬(wàn)外資企業(yè)中高層、國(guó)內(nèi)上市公司高管、民營(yíng)企業(yè)總經(jīng)理、外資咨詢類(lèi)企業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，大型制造類(lèi)行業(yè)的高級(jí)工程師、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的高級(jí)醫(yī)師和管理人才、政府高級(jí)干部、金融機(jī)構(gòu)經(jīng)理等。低總價(jià)的物業(yè)一次性付款，高總價(jià)的物業(yè)考慮分期付款。擁有型奢華型運(yùn)動(dòng)型休閑型贍養(yǎng)型進(jìn)取炫耀享受個(gè)性時(shí)髦追逐社會(huì)高尚生活的表現(xiàn)形式，愿意花時(shí)間和金錢(qián)進(jìn)行休閑娛樂(lè)消費(fèi)和健身。擁有中高檔私車(chē)，喜歡選擇中國(guó)周邊國(guó)家或地區(qū)旅游。新貴型10-30萬(wàn)歐美企業(yè)部門(mén)主管、非歐美企業(yè)經(jīng)理、上市公司經(jīng)理、民營(yíng)企業(yè)高管、私營(yíng)企業(yè)主、咨詢類(lèi)企業(yè)高級(jí)咨詢顧問(wèn)、高科技行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員，制造類(lèi)行業(yè)的中級(jí)工程師、政府和事業(yè)單位中層干部、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的中級(jí)醫(yī)師和管理人才、成功的自由職業(yè)者、高校副教授和教授、中學(xué)高級(jí)教師等。首付能力不強(qiáng)，但月還款能力高、工作前景預(yù)期好；貸款年限可以較長(zhǎng)；國(guó)有事業(yè)單位和歐美企業(yè)大多有房帖。生活型工作型教育型贍養(yǎng)型休閑型運(yùn)動(dòng)型健康型事業(yè)積極前瞻快捷個(gè)性品味家庭善于社交。喜歡外出購(gòu)物、吃飯和游玩。喜歡運(yùn)動(dòng)和旅行等休閑活動(dòng)。休閑和娛樂(lè)比較考慮經(jīng)濟(jì)承受能力，計(jì)劃性很強(qiáng)，不太進(jìn)行較高的娛樂(lè)和購(gòu)物消費(fèi)。生活和工作節(jié)奏較快，追求快捷和便利。購(gòu)買(mǎi)力客戶分分類(lèi)描述項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶研判產(chǎn)品形態(tài)主力客戶形態(tài)產(chǎn)品需求偏好產(chǎn)品類(lèi)型面積段（平米）購(gòu)買(mǎi)力類(lèi)型年齡、家庭特征家庭結(jié)構(gòu)55-60都市新興貴族26-35都市新銳族單身貴族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大附近有幼兒園、小學(xué)配套運(yùn)動(dòng)型休閑型工作型生活型教育型56歲以上健康養(yǎng)老族二老空巢基本生活便利醫(yī)療配套有健身綠地有健康型休閑型生活型75-120城市中產(chǎn)階級(jí)30-35都市新銳族已婚丁客幼小三口之家生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大有幼兒園、小學(xué)配套運(yùn)動(dòng)型休閑型商務(wù)型擁有型教育型36-55品質(zhì)家庭族中學(xué)三口之家以上生活、休閑、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大投資型奢華型擁有型贍養(yǎng)型200以上富裕階層40-55品質(zhì)家庭族中學(xué)三口之家以上生活、休閑、運(yùn)動(dòng)、醫(yī)療配套齊全環(huán)境、地段好，交通便捷小區(qū)品質(zhì)高、升值潛力大有幼兒園、小學(xué)配套擁有型奢華型商務(wù)型精神型投資型項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶分解定位位55-65的的主力客群為為首次置業(yè)型型客戶描述客戶類(lèi)型客戶來(lái)源主要是：有購(gòu)買(mǎi)一房或兩房的能力，（經(jīng)濟(jì)能力有限）希望籍此機(jī)會(huì)從中端人群擠身高端圈層事業(yè)處于上升期，獎(jiǎng)勵(lì)自己和家人的心情迫切對(duì)品質(zhì)生活的向往和對(duì)身份認(rèn)同的提升感較強(qiáng)年齡段主要集中在28-35歲，購(gòu)置物業(yè)，易感性化和沖動(dòng)這類(lèi)客戶群以工作在周邊或市區(qū)的新南京人居多或有少數(shù)：55歲以上，追求品質(zhì)生活的、物質(zhì)條件優(yōu)越的養(yǎng)老型客戶都市新興貴族工作在河西的各類(lèi)年輕杰出白領(lǐng)階層（包括CBD商務(wù)人士、科技產(chǎn)業(yè)園的中、高級(jí)技術(shù)、管理人才、行政機(jī)關(guān)干部等）；西善橋區(qū)域子女獨(dú)立；在市區(qū)工作，奮斗一定年數(shù)，有一定積累的新南京人；部分江浙滬投資客項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶分解定位位75-120的主力客群群為改善型客戶描述客戶類(lèi)型客戶來(lái)源事業(yè)處于上升穩(wěn)定期，看重物質(zhì)資本，有投資傾向已擁有一套至多套物業(yè)的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)品質(zhì)生活的追求和對(duì)身份認(rèn)同的提升看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境注重子女學(xué)習(xí)空間和家人的生活空間年齡段主要集中在30-55歲目標(biāo)客戶具備一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為中產(chǎn)階級(jí)及以上收入人群；以改善型的老南京人和在南京奮斗多年的新南京人為主，也會(huì)吸納部分看好南京發(fā)展的蘇浙滬投資客城市中產(chǎn)階級(jí)河西地區(qū)改善型客源的溢出，來(lái)自全市；梅山鋼鐵集團(tuán)里工作多年，有一定積蓄的企業(yè)管理層；項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶分解定位位200以上的的主力客群為為享受型客戶描述客戶類(lèi)型客戶來(lái)源屬于高端客戶的最上層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不受限擁有多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)和多套物業(yè)看重居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等軟環(huán)境年齡段主要集中在35-55歲，消費(fèi)行為相對(duì)低調(diào)的人群這類(lèi)客戶注重居住品質(zhì)，置業(yè)決策看重自己的感覺(jué)和判斷，朋友建議在決策中分量不大富裕階層全市高端改善，涉外人士；梅山鋼鐵集團(tuán)工作多年的企業(yè)高管；厭惡都市喧囂，想往安靜養(yǎng)老環(huán)境的離退老干部項(xiàng)目認(rèn)知價(jià)值發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)分析項(xiàng)目定位價(jià)格定位客戶定位客戶定位目標(biāo)客群西善橋本地在梅山鋼鐵企業(yè)工作的中高管

全市私營(yíng)企業(yè)主或企業(yè)高管政府公務(wù)員和泛公務(wù)員中的高收入人群各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園外資企業(yè)高管層在南京打拼一定年數(shù)的“新南京人”來(lái)自江浙滬的投資客部分有南京情節(jié)的境外和海歸人士長(zhǎng)年在外打拼的南京人目錄第二部分產(chǎn)產(chǎn)品篇什么樣的產(chǎn)品品適合本項(xiàng)目目？我們的思考：：項(xiàng)目區(qū)位思考考1：我們緊鄰“河西新城”高端人文國(guó)際際居住區(qū)。2：我們毗鄰“青奧村”這一多元化國(guó)國(guó)際配套區(qū)。。3：我們擁有最最近的四條地地鐵線環(huán)繞，，國(guó)際化交通通體系。結(jié)論我們具有國(guó)際際高端的人文文居住氛圍；；我們具有國(guó)際際完備的生活活配套；我們具有國(guó)際際化交通體系系；如何利用這種種國(guó)際資源屬屬性？案例借鑒一個(gè)行之有效效的策略：個(gè)案借鑒【遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和城】亞奧核心，打打造“世界級(jí)生活示示范區(qū)”居于北四環(huán)，，擁有國(guó)際高高端居住文化化，周邊配套套成熟高端。。遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和城——國(guó)際資源利用用遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和城——自身價(jià)值塑造造高端國(guó)際公寓寓5A級(jí)寫(xiě)字樓國(guó)際一線品牌牌購(gòu)物中心國(guó)際高端酒店店公寓芳草地國(guó)際學(xué)學(xué)校雙語(yǔ)幼兒園項(xiàng)目占地17萬(wàn)方，容積率率2.6個(gè)案具備國(guó)際際化資源屬性性；通過(guò)打造高端端國(guó)際公寓、、5A級(jí)辦公、高端端酒店公寓、、一線品牌購(gòu)購(gòu)物中心、芳芳草地國(guó)際學(xué)學(xué)校、雙語(yǔ)幼幼兒園等高端端綜合生活配配套，塑造項(xiàng)項(xiàng)目自身的國(guó)國(guó)際高端價(jià)值值體系。結(jié)論如何塑造本項(xiàng)項(xiàng)目的國(guó)際價(jià)價(jià)值體系？回歸項(xiàng)目本身身我們需要：項(xiàng)目自身認(rèn)知知綜合容積率2.2建筑限高60米公建配套約占占1/3用地體量要求求緊鄰秦淮新河河自然景觀資資源“秦淮藍(lán)調(diào)”這這一極具歷史史人文底蘊(yùn)的的自然資源秦淮新河泰山北路地塊3地塊2地塊1結(jié)論項(xiàng)目綜合容積積率2.2，但由于項(xiàng)目目1/3地塊用來(lái)建幼幼兒園和小學(xué)學(xué)等公建配套套，對(duì)容積率率有一定損失失；導(dǎo)致住宅部分分的容積率較較高，且有60米限高要求。。綜合考慮建建議做全小高高層產(chǎn)品，打打造大圍合的的高端住宅形形象；利用秦淮新河河的自然文化化景觀資源，，塑造高端國(guó)國(guó)際配套體系系，打造本案案特色國(guó)際濱濱水住區(qū)。產(chǎn)品定位一座濱水人文文國(guó)際住區(qū)——秦淮新河的景景觀文化——國(guó)際化教育、、生活、娛樂(lè)樂(lè)配套——國(guó)際高端公寓寓產(chǎn)品定位一座濱水人文文國(guó)際住區(qū)我們的疑問(wèn)：：定位的支撐點(diǎn)在哪里？產(chǎn)品支撐規(guī)劃：濱水國(guó)國(guó)際住區(qū)規(guī)劃劃國(guó)際配套：涵涵蓋一站式國(guó)國(guó)際教育、國(guó)國(guó)際生活運(yùn)動(dòng)動(dòng)泛會(huì)所、國(guó)國(guó)際濱水休閑閑俱樂(lè)部。國(guó)際公寓：倡倡導(dǎo)全新國(guó)際際品質(zhì)生活理理念。一、規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：占地面積：13.2萬(wàn)方建筑面積：26.4萬(wàn)方容積率：2.2建筑密度：≤25%建筑高度：≤60米綠化率：≥35%小學(xué)幼兒園社區(qū)配套公寓公寓河濱會(huì)所二、國(guó)際化配配套國(guó)際一站式教教育體系國(guó)際生活泛會(huì)會(huì)所國(guó)際濱水新天天地打造一站式國(guó)際生活配套享受步行的便便捷……教育引入國(guó)際頂尖尖教育模式，，倡導(dǎo)一站式式教育體系聯(lián)手常春藤教教育機(jī)構(gòu)，打造國(guó)際一體體化頂尖教育育模式。36班小學(xué)12班幼兒園常春藤教育機(jī)機(jī)構(gòu)華爾街怎么養(yǎng)孩子？

第一，讓孩子花自己的錢(qián)

第二，教理財(cái)，更要培養(yǎng)領(lǐng)袖的素質(zhì)

第三，“憶苦思甜”

第四，談貧說(shuō)富

第五，孩子是否想要什么就能得到什么

第六，讓孩子在感激而不是怨恨中長(zhǎng)大

第七，讓孩子早早打工

第八，培養(yǎng)一個(gè)負(fù)責(zé)的孩子

第九，教孩子發(fā)展穩(wěn)定的人際關(guān)系

第十，“少兒總裁班”：企業(yè)家的才能、慈善家的品性

第十一，品德與經(jīng)營(yíng)能力

第十二，娃娃大亨

第十三，怎樣培養(yǎng)金融家聯(lián)手美國(guó)東北北部最著名的的8所大學(xué)：哈佛佛、耶魯、普普林斯頓、哥哥倫比亞、康康奈爾、布朗朗、達(dá)特茅斯斯和賓夕法尼尼亞大學(xué)全美式國(guó)際教教育體系開(kāi)通直升美國(guó)國(guó)前8大名校的快捷捷通道可面向全市招招生，擴(kuò)大建建發(fā)知名度國(guó)際雙語(yǔ)幼兒兒園建議引進(jìn)專(zhuān)業(yè)業(yè)的師資團(tuán)隊(duì)隊(duì)，如：伊頓頓慧智雙語(yǔ)幼幼兒園校園占地面積積為5000平米，綠化覆覆蓋面積為75%，十二個(gè)班級(jí)級(jí)的規(guī)模，另有生態(tài)式廊廊景、親子圖圖書(shū)室、及美美術(shù)、音樂(lè)專(zhuān)專(zhuān)用活動(dòng)室等等；權(quán)威的師資力力量；經(jīng)典的蒙臺(tái)梭梭利課程國(guó)際化教育機(jī)機(jī)制，“不教教的教育”國(guó)際雙語(yǔ)小學(xué)學(xué)建議引進(jìn)專(zhuān)業(yè)業(yè)的師資團(tuán)隊(duì)隊(duì)，如：耀中中國(guó)際學(xué)校、、金蘋(píng)果雙語(yǔ)語(yǔ)學(xué)校等校園占地面積積為3萬(wàn)方，建筑面面積約2萬(wàn)方，綠化覆覆蓋面積為75%，36班規(guī)模，標(biāo)準(zhǔn)250米塑膠跑道操操場(chǎng)、校舍配配備多媒體互互動(dòng)白板，設(shè)設(shè)有計(jì)算機(jī)室室、圖書(shū)館、、音樂(lè)室、飯飯?zhí)?、體育館館、劇場(chǎng)及戶戶外體育及游游樂(lè)設(shè)施。雙語(yǔ)雙文化課課程，國(guó)際教教育體系聯(lián)動(dòng)動(dòng)延續(xù)早教體制制、掛鉤知名名國(guó)際學(xué)府，，創(chuàng)造頂尖的的一站式教育育體系生活?yuàn)蕵?lè)國(guó)際化生活配配套，引領(lǐng)豐豐富多元的休休閑娛樂(lè)享受受?chē)?guó)際濱水新天天地國(guó)際生活泛會(huì)會(huì)所濱河新天地生活泛會(huì)所國(guó)際濱水新天天地秦淮新河為秦秦淮河一支流流，而秦淮河河素來(lái)既得文文人才子的青青睞十里秦淮千年年流淌，六朝朝勝地今更輝輝煌延續(xù)秦淮河淵淵源流淌的小小資生活色彩彩，打造本案特色色的“國(guó)際濱水新天天地”匯聚古樸浪漫漫情懷與國(guó)際際時(shí)尚格調(diào)，，打造國(guó)際圈圈層生活……濱水景觀塑造造秦淮新河利用秦淮新河河資源與市政政景觀帶，打打造特色國(guó)際際濱水休閑走走廊。將景觀與文化化、休閑與自自然完美聯(lián)系系。引入國(guó)際知名名品牌，如星星巴克、人間間系列酒吧、、俏江南等高高端休閑餐飲飲，塑造濃郁郁小資情調(diào)。。風(fēng)情酒吧街文化vip俱樂(lè)部南京特色民國(guó)國(guó)建筑，搭配配華麗復(fù)古的的裝修格調(diào)，，凸顯歷史文文化與國(guó)際融融合的奢華，，營(yíng)造極致尊尊貴私密的vip享受。會(huì)所配置：古典文化書(shū)廊廊；鋼琴紅酒雪茄茄館國(guó)際生活泛會(huì)會(huì)所配套內(nèi)容：社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)務(wù)中心文化活動(dòng)中心心體育中心街政管理中心心郵電設(shè)施養(yǎng)老院農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)……約1.8萬(wàn)方體量的生生活泛會(huì)所，，全方位滿足國(guó)國(guó)際社區(qū)的一站式便捷生生活需求?！倔w育中心】1500平米多功能體體育中心，打打造獨(dú)樹(shù)一幟幟的運(yùn)動(dòng)新空空間。配套內(nèi)容：籃球羽毛球室內(nèi)攀巖【文化活動(dòng)中心心】4000平米文化活動(dòng)動(dòng)中心，打造造公共交流活活動(dòng)的國(guó)際共共享平臺(tái)?；顒?dòng)配置：迷你保齡球館館桌球館迷你影院兒童活動(dòng)中心心三、國(guó)際公寓寓倡導(dǎo)全新國(guó)際品質(zhì)生活新境境界——國(guó)際大氣的標(biāo)標(biāo)志性建筑——國(guó)際高端的舒舒適居住空間間——國(guó)際藝術(shù)品質(zhì)質(zhì)的園林體系系濱水大圍合立面打造國(guó)際品質(zhì)標(biāo)志性建建筑形象立面風(fēng)格：新古典現(xiàn)代風(fēng)格一：新古古典古典藝術(shù)與現(xiàn)現(xiàn)代美學(xué)的結(jié)結(jié)合，沉穩(wěn)內(nèi)內(nèi)斂，大氣國(guó)國(guó)際。風(fēng)格二：現(xiàn)代代玻璃與石材相相結(jié)合，線條條挺拔硬朗，，彰顯國(guó)際大大氣簡(jiǎn)約之氣氣度。奢華酒店式大大堂精裝首層局部架空空設(shè)計(jì)奢華精裝大堂堂、梯廳、走走廊高科技智能化化深度塑造國(guó)際高端產(chǎn)品形象象結(jié)合建筑古典典風(fēng)情，打造造豪華皇室大大堂；大理石鋪設(shè)，，奢華水晶吊吊燈，挑高處處理，彰顯豪豪宅品質(zhì)。[首層精裝大堂堂設(shè)計(jì)][首層局部架空空設(shè)計(jì)]延續(xù)大堂奢華華歐式精裝設(shè)設(shè)計(jì)，與戶外外景觀自然過(guò)過(guò)度融合。電梯廳運(yùn)用大大氣穩(wěn)重的大大理石貼面，，配合溫馨裝裝飾、燈飾，，體現(xiàn)高檔酒酒店氣質(zhì)公共走道統(tǒng)一一于整個(gè)內(nèi)裝裝的國(guó)際高端端品質(zhì)，通過(guò)過(guò)石材的大大大面積運(yùn)用凸凸顯尊貴品質(zhì)質(zhì)[梯廳、公共走走廊精裝建議議]內(nèi)容：智能化電梯刷刷卡可視對(duì)講指紋入戶[高科技智能化化]高端科技智能能化配套服務(wù)務(wù)與項(xiàng)目，提提升整體社區(qū)區(qū)品質(zhì)，引領(lǐng)領(lǐng)南京豪宅住住宅新概念。。地下層價(jià)值塑塑造地下停車(chē)方式式、車(chē)行動(dòng)線線；地下豪華精裝裝大堂；片區(qū)地下層整整體大開(kāi)挖；；社區(qū)入口進(jìn)行行人車(chē)分流，，私家車(chē)直接接進(jìn)地下車(chē)庫(kù)庫(kù)；通過(guò)地下大堂堂直接入戶。。地下停車(chē)方式式、車(chē)行動(dòng)線線車(chē)庫(kù)出入口車(chē)庫(kù)出入口覆土區(qū)域平面圖示意地下車(chē)庫(kù)入大堂剖面圖示意地下豪華精裝裝大堂延續(xù)整體風(fēng)格格，打造純正正歐式風(fēng)情，，大理石鋪設(shè)設(shè)，通過(guò)玫瑰瑰金等奢華色色彩結(jié)合燈光光的營(yíng)造，打打造富麗堂皇皇的地下車(chē)庫(kù)庫(kù)大堂，尊貴貴入戶。戶型倡導(dǎo)國(guó)際的高品質(zhì)宜居居空間戶型類(lèi)型：一房：55-60㎡二房：75-85㎡小三房：90-110㎡三房：110-120㎡復(fù)式：200㎡入戶花園封閉后的書(shū)房戶內(nèi)花園1房：55-60平米1室2廳1衛(wèi)建筑面積：58㎡附加值贈(zèng)送：：陽(yáng)臺(tái)：16㎡（半送）凸窗：1.3㎡（全送）總附贈(zèng)面積：：9.3㎡附贈(zèng)比率：15%東側(cè)近9平米陽(yáng)臺(tái)，方方正實(shí)用，可可改造成臥室室房間使用；；西側(cè)陽(yáng)臺(tái)也作作為陽(yáng)光書(shū)房房使用，不影影響客廳采光光。參考個(gè)案：世世紀(jì)新南門(mén)2房：75-85平米附加值贈(zèng)送：：南北陽(yáng)臺(tái)：22㎡（半送）工作陽(yáng)臺(tái)：2.7㎡（全送）南北凸窗：3.6㎡（全送）設(shè)備平臺(tái)：3.3㎡（全送）總附贈(zèng)面積：：20.6㎡附贈(zèng)比率：23%2房2廳2衛(wèi)建筑面積：85㎡北向入戶花園園＋設(shè)備平臺(tái)臺(tái)，附加值高高，實(shí)用性強(qiáng)強(qiáng)；南向超大面寬寬陽(yáng)臺(tái)＋工作作陽(yáng)臺(tái)，連通通臥室與陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，觀景性強(qiáng)強(qiáng)，舒適實(shí)用用。參考個(gè)案：長(zhǎng)長(zhǎng)江國(guó)際花園園小3房：90-110平米附加值贈(zèng)送：：南北陽(yáng)臺(tái)：23㎡（半送）工作陽(yáng)臺(tái)：2.8㎡（全送）南北凸窗：3.6㎡（全送）設(shè)備平臺(tái)：3.5㎡（全送）總附贈(zèng)面積：：21.4㎡附贈(zèng)比率：20%3房2廳2衛(wèi)建筑面積：106㎡北向入戶花園園＋設(shè)備平臺(tái)臺(tái)，附加值高高，實(shí)用性強(qiáng)強(qiáng)；南向超大面寬寬陽(yáng)臺(tái)＋工作作陽(yáng)臺(tái)，連通通臥室與陽(yáng)臺(tái)臺(tái)，觀景性強(qiáng)強(qiáng)，舒適實(shí)用用。參考個(gè)案：長(zhǎng)長(zhǎng)江國(guó)際花園園3房：110-120平米戶型布局方正正,采光通風(fēng)好.超大空中庭院院可封閉做房房間使用,靈活空間.飄窗設(shè)計(jì)增加加產(chǎn)品附加值值.附加值的體現(xiàn)現(xiàn):陽(yáng)臺(tái)(南)約7.8㎡（半送）空中庭院約16.7㎡（半送）飄窗約3.5㎡（全送）總計(jì):（7.8+16.7）÷2+3.5=15.8平米計(jì)入面積：118平米實(shí)實(shí)得面積積：133.8平米3室2廳2衛(wèi)建筑面積：118㎡參考個(gè)案：綠綠庭尚城復(fù)式：200平米雙主臥套房設(shè)設(shè)計(jì)；頂層獨(dú)立主臥臥區(qū)帶奢華大大露臺(tái)；客廳雙層挑高高，奢華大氣氣。3室2廳3衛(wèi)建筑面積：202㎡參考個(gè)案：長(zhǎng)長(zhǎng)江國(guó)際花園園附加值贈(zèng)送：：南北陽(yáng)臺(tái)：26㎡（半送）工作陽(yáng)臺(tái)：2.8㎡（全送）南北凸窗：4.2㎡（全送）設(shè)備平臺(tái)：3.5㎡（全送）頂層露臺(tái)：48㎡（全送）總附贈(zèng)面積