品牌策略案例

品牌戰(zhàn)略案例集錦香蜜湖一號………品牌戰(zhàn)略思考中信紅樹灣………品牌戰(zhàn)略總結(jié)星河丹堤………..品牌提升策略總結(jié)泰華地產(chǎn)三項目…品牌聯(lián)動戰(zhàn)略研究珠海格力御楓美筑項目…………品牌戰(zhàn)略思考香蜜湖一號

品牌戰(zhàn)略思考品牌的思考中海品牌之路01988年開始房地產(chǎn)開發(fā)2001年 中海陽光棕櫚園132002年 深圳灣畔、142003年陽光棕櫚園三期152004年 中海日輝臺、中海怡美山莊162005中海月朗苑、、香蜜湖一號……17122000年怡翠山莊二期111999年中海華庭、中海怡翠山莊101998年中海麗苑規(guī)?；a(chǎn)后的中海地產(chǎn)，需要更新“中海模式”，升華品牌，實施品牌滾動品牌階段基本特征適用前提相關(guān)案例初級階段“量大就是美“開發(fā)商具有極強的土地獲取能力順馳中級階段社區(qū)開發(fā)商的區(qū)域性主導(dǎo)，形成邊際效應(yīng)先天性的區(qū)域性資源或成本優(yōu)勢招商、華僑城、萬科在坂田高級階段1產(chǎn)品系列化有規(guī)?；瘮U張的戰(zhàn)略需要萬科產(chǎn)品系列高級階段2客戶的主導(dǎo)性龐大的客戶基礎(chǔ)或客戶專營的能力新鴻基、萬客會地產(chǎn)品牌發(fā)展的幾個階段中海版圖怡美山莊日輝臺、月朗苑香蜜湖一號品牌實踐中海地產(chǎn)的品牌實踐：1、著書立說：可以是一份訪談錄；一本微型小說集；一個網(wǎng)絡(luò)評論的集合；一疊經(jīng)濟學(xué)家、意見領(lǐng)袖們具有理論高度的專業(yè)成果；書名《使命?創(chuàng)作大地》2、舉辦品牌開發(fā)經(jīng)驗論壇，與全國豪宅專家研討真正豪宅標(biāo)準(zhǔn)；世聯(lián)觀點品牌實踐“中海在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來5年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向”項目理想中信紅樹灣

品牌戰(zhàn)略總結(jié)C策略分析及檢驗第一展示第一口碑第一財務(wù)安排策略檢驗品牌策略具體舉措：

1、形象展示——占領(lǐng)焦點位置：深南路上海賓館廣告牌、機場廣告牌、梅觀高速廣告牌，地塊對沙河高爾夫和紅樹西岸廣告牌；

C策略分析及檢驗第一展示第一口碑第一財務(wù)安排策略檢驗品牌策略具體舉措：2、硬件展示——精確選擇展示點

A30*30米通透大玻璃體的售樓處，濃縮項目產(chǎn)品的主要賣點，倡導(dǎo)體驗，兼具銷售和藝術(shù)展示的功能；

B首批選擇最亮點的戶型、聘請著名樣板房設(shè)計公司進(jìn)行設(shè)計裝修，充分體現(xiàn)項目賣點，提升客戶預(yù)期；

C高標(biāo)準(zhǔn)要求看樓通道、清水房、工程材料展示房，充分體現(xiàn)項目工程質(zhì)量。嚴(yán)格監(jiān)控每個展示節(jié)點在公開展示前，采用《工作檢查日志》的形式，每天對工程實施的質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查，出現(xiàn)任何問題及時提出并督促整改，保證展示的質(zhì)量，增加客戶對項目及發(fā)展商實力的信心，建立持續(xù)的影響力。C策策略略分分析析及及檢檢驗驗品牌牌策策略略具體體舉舉措措3、、軟軟件件展展示示———細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)展展示示服服務(wù)務(wù)品品質(zhì)質(zhì)比如如在在看看樓樓現(xiàn)現(xiàn)場場處處處處可可見見的的安安全全溫溫馨馨提提示示牌牌，，所所設(shè)設(shè)置置的的擦擦鞋鞋機機、、冰冰凍凍濕濕紙紙巾巾、、安安全全帽帽的的護(hù)護(hù)罩罩、、太太陽陽傘傘、、汽汽車車罩罩等等，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了未未來來物物管管的的服服務(wù)務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)及及品品質(zhì)質(zhì)。。第一一展展示示第一一口口碑碑第一一財財務(wù)務(wù)安安排排C策策略略分分析析及及檢檢驗驗策略略檢檢驗驗品牌牌策策略略第一一展展示示第一一口口碑碑第一一財財務(wù)務(wù)安安排排媒體體配配合合線上線下媒介內(nèi)容媒介內(nèi)容報紙以階段的推廣主題為主，形式：硬廣、軟文、通欄配合圍墻項目名+推廣語+主要賣點廣告牌階段推廣語+信息釋放地塊廣告牌信息釋放，如公開選房、樣板房民示中等，但有一面作為形象廣告航空雜志以階段性的形象廣告為主，推廣發(fā)展商的品牌針對性直郵配合節(jié)點信息，如新樣板房開放等，主要以介紹項目賣點為主電視以主題廣告為主看樓通道項目主要賣點展會展示項目整體的形象，推廣發(fā)展商品牌，擴大影響力條幅項目名+電話————燈光字項目名+電話————短信信息釋放+客戶的日常維護(hù)————網(wǎng)絡(luò)信息釋放線上上與與線線下下的的有有效效結(jié)結(jié)合合，，線線上上始始終終保保持持項項目目高高形形象象，，不不陷陷入入產(chǎn)產(chǎn)品品細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)，，線線下下詳詳細(xì)細(xì)闡闡述述項項目目核核心心賣賣點點C策略略分析及及檢驗策略檢驗驗品牌策略略第一展示示第一口碑碑第一財務(wù)務(wù)安排具體舉措措1、設(shè)置置全國接接待站，，占領(lǐng)一一線城市市，中信信、世聯(lián)聯(lián)各地分分公司開開設(shè)接待待站，建建立全國國范圍的的影響力力，為持持續(xù)銷售售作鋪墊墊；2、售樓樓處設(shè)立立客戶服服務(wù)助理理，專門門負(fù)責(zé)接接待參觀觀的同行行，以開開放、熱熱忱的態(tài)態(tài)度，歡歡迎業(yè)界界的參觀觀交流，，贏得廣廣泛的業(yè)業(yè)界口碑碑。C策略略分析及及檢驗策略檢驗驗品牌策略略品牌策略略第一展示示第一口碑碑第一財務(wù)務(wù)安排專業(yè)化的的操作流流程具體舉措措1、引入入世聯(lián)按按揭部，，專業(yè)化化操作電電腦算價價、簽約約流程，，創(chuàng)新的的模式，，建立項項目的第第一專業(yè)業(yè)服務(wù)形形象，給給予客戶戶專業(yè)的的高品質(zhì)質(zhì)售前售售后服務(wù)務(wù)，樹立立了良好好的口碑碑；2、開通國國際卡的刷刷卡功能，，展示了發(fā)發(fā)展商的實實力；3、價格策策略心理戰(zhàn)戰(zhàn)，前期高高調(diào)宣傳，，對外宣稱稱均價10000元元/㎡，入入市采用9000元元/㎡實收收均價，實實現(xiàn)火爆銷銷售；4、分批推推售，確保保價格不斷斷攀升，同同時不斷對對房號進(jìn)行行盤點銷控控，不同階階段銷售人人員集中攻攻破特定的的房號。C策略分分析及檢驗驗策略檢驗品牌策略渠道報紙雜志路牌電視展會活動地塊廣告牌網(wǎng)絡(luò)直郵短信銷售性價比品牌影響對于本項目目來說，地地塊廣告牌牌、短信直直郵、活動動營銷、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)是銷售售性價比最最高的推廣廣渠道；而而路牌、報報紙雜志、、電視、展展會是具有有品牌價值值的推廣渠渠道。實現(xiàn)效果C策略分分析及檢驗驗策略檢驗品牌策略實現(xiàn)效果項目自2004年10月30日開始銷銷售到2005年10月2日日實現(xiàn)100％銷售售，共計調(diào)調(diào)整價格15次，價價格不斷攀攀升，項目目以9000元/㎡㎡的實收均均價入市，，最終實現(xiàn)現(xiàn)均價9336.26元/㎡㎡（不含6套樣板房房），比原原9200元/㎡目目標(biāo)高出136元。。時間可售單位銷售單位銷售率銷售面積銷售總價實收均價截止2004.12.3157045980.9％81658.447548850869244.42截止2005.10.2570570100％1028149666481749401.91不含6套樣板房570564－101559.129481826979336.26星河丹堤品品牌提升升策略版權(quán)聲明：：本文僅供客客戶內(nèi)部使使用，版權(quán)權(quán)歸世聯(lián)地地產(chǎn)顧問（（中國）有有限公司所所有，未經(jīng)經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)顧問（中中國）有限限公司書面面許可，不不得擅自向向其它任何何機構(gòu)和個個人傳閱、、引用、復(fù)復(fù)制和發(fā)布布報告中的的部分或全全部內(nèi)容。。2006-05-17高層區(qū)營銷銷策略總綱綱——品牌提升外部知名品品牌嫁接內(nèi)部企業(yè)品品牌合作發(fā)展商企業(yè)業(yè)品牌提升升高層區(qū)營銷銷策略總綱綱——品牌提升（一）星河河集團(tuán)外部部品牌嫁接接：二期客戶量量較大，資資本積累略略低于一期期，因此對對生活配套套需求更高高；星河丹堤與與餐飲品牌牌（如丹桂桂軒、海港港系餐飲品品牌）：建議從項目目儲客期開開始，確定定高檔餐飲飲品牌合作作事宜，可可供銷售現(xiàn)現(xiàn)場宣傳；；星河丹堤與與超市品牌牌（如百家家、沃爾瑪瑪）：建議從盡快快確定2期期超市品牌牌，可供銷銷售現(xiàn)場宣宣傳；星河丹堤與與其他配套套品牌（如如7-11便利店、、品牌的干干洗店、一一致藥店、、品牌花店店、世聯(lián)頂頂級豪宅租租售專門店店等等）：建議盡可能能將2期配配套的其他他商業(yè)品牌牌都盡快確確定，樹立立商業(yè)齊全全，且強強強聯(lián)手的服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；；高層層區(qū)區(qū)營營銷銷策策略略總總綱綱———品牌牌提提升升（二二））星星河河集集團(tuán)團(tuán)外外部部其其他他品品牌牌嫁嫁接接：為配配合合營營銷銷宣宣傳傳，，還還需需設(shè)設(shè)置置如如下下品品牌牌嫁嫁接接動動作作，，以以滿滿足足客客戶戶精精神神需需求求；；星河河丹丹堤堤與與汽汽車車4S店店：：擺放放本本項項目目樓樓書書與與易易拉拉寶寶，，執(zhí)執(zhí)樓樓書書上上的的條條碼碼編編號號可可優(yōu)優(yōu)先先參參觀觀樣樣板板房房及及預(yù)預(yù)約約洽洽談?wù)劮?wù)務(wù)；；星河河丹丹堤堤與與品品牌牌雜雜志志：：相應(yīng)應(yīng)的的廣廣告告投投放放，，業(yè)業(yè)主主可可獲獲贈贈1年年的的免免費費贈贈閱閱服服務(wù)務(wù)；；品牌牌服服飾飾時時裝裝秀秀、、其其他他奢奢侈侈品品品品牌牌：：將購購買買星星河河丹丹堤堤的的行行為為等等同同為為一一種種品品牌牌商商品品的的購購買買行行為為，，值值得得炫炫耀耀和和珍珍藏藏；；星河河丹丹堤堤與與手手機機品品牌牌：：與丹丹堤堤產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)布布會會聯(lián)聯(lián)合合進(jìn)進(jìn)行行新新品品發(fā)發(fā)布布，，并并可可專專門門提提供供1500部部印印有有丹丹堤堤LOGO的的專專有有外外殼殼設(shè)設(shè)計計，，體體現(xiàn)現(xiàn)本本項項目目業(yè)業(yè)主主的的身身份份和和地地位位））高層層區(qū)區(qū)營營銷銷策策略略總總綱綱———品牌牌提提升升（三三））星星河河物物管管品品牌牌升升華華：物管管品品牌牌的的提提升升，，從從品品牌牌包包裝裝開開始始；；英式式管管家家服服務(wù)務(wù)升升級級（（讓讓客客戶戶了了解解））：：1.派人前往往品牌物管公公司學(xué)習(xí)（在在香港的英式式物管掛名機機構(gòu)進(jìn)行骨干干培訓(xùn)）；2.在國外先先進(jìn)管理機構(gòu)構(gòu)進(jìn)行考察訪訪問；具體實現(xiàn)（讓讓客戶認(rèn)同））：制作物業(yè)管理理服務(wù)宣傳手手冊（類似于于香蜜湖1號號的“深藍(lán)””一書），讓讓客戶覺得高高品質(zhì)管理真真正能用到實實處；高層區(qū)營銷策策略總綱——品牌提升（四）星河物物管品牌升華華：品牌價值落到到實處，真正正體現(xiàn)星級服服務(wù)水準(zhǔn)；物管服務(wù)內(nèi)容容的全面升級級（變被動服務(wù)務(wù)為主動，成成為社區(qū)活動動的組織者與與管理者，體體現(xiàn)“形象尊尊貴化”及““服務(wù)個性化化”特點）1.針對家人人中不同的年年齡階層進(jìn)行行分類服務(wù)：：男主人（社區(qū)區(qū)商業(yè)聯(lián)系平平臺、高爾夫夫、臺球協(xié)會會活動組織））女主人（主婦婦沙龍：禮儀儀烹飪、國標(biāo)標(biāo)舞學(xué)習(xí)等））老人（提供老老人養(yǎng)身講座座、社區(qū)醫(yī)務(wù)務(wù)人員提供定定期上門體檢檢服務(wù)、太極拳培訓(xùn)等））小孩（提供拉拉丁舞、鋼琴琴興趣班培訓(xùn)訓(xùn)，提供專人人接送服務(wù)等等）2.針對家家人的集體服服務(wù)：提供最新旅游游咨詢及預(yù)訂訂服務(wù)，提供供自架游組織織活動，生日日宴會籌備服服務(wù)、與家政政公司對接提提供星級服務(wù)務(wù)人員上門挑挑選……高層區(qū)營銷策策略總綱———品牌提升（五）星河集集團(tuán)內(nèi)部品牌牌嫁接：附屬屬優(yōu)優(yōu)惠惠，，體體現(xiàn)現(xiàn)星星河河集集團(tuán)團(tuán)實實力力，，對對開開發(fā)發(fā)商商有有信信心心；；星河丹堤堤與COCOPARK的資資源整合合方式1：：凡成功功購買星星河丹堤堤2期客客戶可獲獲COCOPARK貴貴賓卡一張，享享受全場場新品**折優(yōu)優(yōu)惠；方式2：：凡參與與2期積積分的星星河會積積分卡客客戶可憑憑積分兌兌換相應(yīng)應(yīng)的COCOPARK消消費券（（如07年1月月5日迎迎新晚宴宴所操作方式））到COCOPARK進(jìn)行正正常消費費；星河丹堤堤與星河河麗茲卡卡爾頓酒酒店的資資源整合合方式1：：2期業(yè)業(yè)主可享享受連續(xù)續(xù)三年每每年1晚晚的麗茲茲卡爾頓頓酒店免免費住宿（（標(biāo)準(zhǔn)為為2000元/晚）方式2：：2期期業(yè)主可可享受星星河麗茲茲卡爾頓頓酒店專專線訂房房及打折折服務(wù)；泰華地產(chǎn)產(chǎn)三項目目

品牌牌聯(lián)動戰(zhàn)戰(zhàn)略研究究版權(quán)聲明明：本文僅供供客戶內(nèi)內(nèi)部使用用，版權(quán)權(quán)歸世聯(lián)聯(lián)地產(chǎn)顧顧問（中中國）有有限公司司所有，，未經(jīng)世世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)顧問（（中國））有限公公司書面面許可，，不得擅擅自向其其它任何何機構(gòu)和和個人傳傳閱、引引用、復(fù)復(fù)制和發(fā)發(fā)布報告告中的部部分或全全部內(nèi)容容。2006-05-17地產(chǎn)企業(yè)業(yè)需要品品牌的前前提說明本研究基基于對泰泰華地產(chǎn)產(chǎn)的理解解，探討討企業(yè)通通過項目目開發(fā)進(jìn)進(jìn)而找到到公司品品牌持續(xù)續(xù)發(fā)展的的模式。。企業(yè)需要要滾動開開發(fā)，持持續(xù)發(fā)展展。在一定區(qū)區(qū)域內(nèi)或或一定時時間段內(nèi)內(nèi)集中開開發(fā)土地地。品牌的功功能溢價或為為溢價提提供支撐撐。冠城世家家1996年-2005年：泰泰華地產(chǎn)產(chǎn)在寶安安的多點點開發(fā)，，實現(xiàn)地地產(chǎn)規(guī)模模的增長長，但仍仍然表現(xiàn)現(xiàn)為以機會主導(dǎo)導(dǎo)開發(fā)的特征。。泰華的發(fā)發(fā)展路徑徑體量19981996199920012002200320042005泰華花園園泰華大廈廈泰華錦繡繡城泰華苑泰華豪園園泰華明珠珠泰華俊庭庭天驕?zhǔn)兰壹襊ART1.世世聯(lián)對泰泰華的理理解泰華天驕?zhǔn)兰遥簩毎彩紫鷳B(tài)社區(qū)泰華明珠：寶安第一高樓冠城世家：寶安地王產(chǎn)品差異異檔次差異異自然價差差老帶新企業(yè)品牌牌利用品牌增值值母品牌子品牌A子品牌D子品牌C子品牌B隱性互助隱性互助隱形互助隱形互助“惠澤模模式”泰華地產(chǎn)產(chǎn)的品牌牌關(guān)系一個前提提基于以上上認(rèn)識，，我們需需要判定定：目前，泰泰華在地地產(chǎn)品牌牌發(fā)展中中，處在在一個什什么樣的的階段？？“量大就就是美““特征適用前提提開發(fā)商具具有極強強的土地地獲取能能力社區(qū)開發(fā)發(fā)商的區(qū)區(qū)域性主主導(dǎo)，形形成邊際際效應(yīng)產(chǎn)品系列列化先天性（（或逐漸漸形成））的區(qū)域域性資源源或成本本優(yōu)勢有規(guī)?；瘮U張的的戰(zhàn)略需需要龐大的客客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)或客戶戶專營的的能力客戶的主主導(dǎo)性地產(chǎn)品牌牌發(fā)展的的各個階階段萬科的發(fā)發(fā)展路徑徑體量19981994199920002001200220032004198919912005四季花城城天景花園園威登荔景大廈廈萬景花園園城市花園園瑰麗福景景大廈俊園桂苑彩園金色家園園溫馨家園園金域藍(lán)灣灣東海岸17英里里萬科城第五園萬科在四四季花城城之后開開始確立立其領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者品牌牌的地位位，并形形成系列列產(chǎn)品線線，走全全國規(guī)模模復(fù)制的的道路，，并由此此轉(zhuǎn)向客客戶主導(dǎo)導(dǎo)階段。。案例借鑒鑒公園大地地弘雅千弘雅2期期7萬雅蘭亭1999雅豪軒1998御景臺2001麗景城20022003鴻景園2004尚都2005西城上筑筑2006199519962006年以后后體量鴻榮源的的發(fā)展路路徑案例借鑒鑒鴻榮源作作為寶安安本土發(fā)發(fā)展商，，開發(fā)主主線較為為明確，，熙園是是其轉(zhuǎn)型型標(biāo)志，，成功走走出寶安安，開始始區(qū)域性性開發(fā)。。熙園案例借鑒鑒01994年成立立1998年星星河明居居62000年星星河雅雅居782002年星星河河華居92003年星星河國際際102005——星星河購物物公園、、星河世世紀(jì)廣場場、星河河麗司思思卡爾酒酒店、星星河龍崗崗項目、、星河丹丹堤11星河地產(chǎn)產(chǎn)星河路徑徑05年實實現(xiàn)規(guī)模?；l(fā)展展后，明明確發(fā)展展思路，，實施品品牌滾動動，全面面提速?。?3415曾開發(fā)怡怡和山莊莊、沙尾尾盛興苑苑、紅旗旗嶺綜合合樓、怡怡和樓、、裕亨花花園、海海悅?cè)A城城、國都都高爾夫夫一期、、長城畔畔山花園園等物業(yè)業(yè)“量大就就是美““特征適用前提提開發(fā)商具具有極強強的土地地獲取能能力社區(qū)開發(fā)發(fā)商的區(qū)區(qū)域性主主導(dǎo)，形形成邊際際效應(yīng)產(chǎn)品系列列化先天性（（或逐漸漸形成））的區(qū)域域性資源源或成本本優(yōu)勢有規(guī)?；瘮U張的的戰(zhàn)略需需要招商、華華僑城、、萬科在在坂雪崗崗萬科產(chǎn)品品系列新鴻基/萬科會會龐大的客客戶基礎(chǔ)礎(chǔ)或客戶戶專營的的能力客戶的主主導(dǎo)性代表系星河規(guī)?；蠛蟮牡禺a(chǎn)產(chǎn)品牌發(fā)發(fā)展鴻榮源泰華尚處處在“量量大就是是美”的的積累階階段，而三項目目滾動開開發(fā)將為為泰華的的品牌構(gòu)構(gòu)建奠定定基礎(chǔ)??！泰華泰華品牌牌的發(fā)展展定位基于泰華華地產(chǎn)所所處發(fā)展展階段的的認(rèn)識，，在未來來子品牌牌（各項項目）進(jìn)進(jìn)行量的的積累時時也需要要明確的的一個清清晰的定定位:即必須改改變過往往惠澤模式式中母、、子品牌牌隱性聯(lián)聯(lián)系，在在母品牌牌與子品品牌之間間形成良良性互動動的因子子和主線線。PART2.泰泰華發(fā)展展構(gòu)想中心區(qū)烙印星河星河名居居.星河河雅居.星河國國際星河購物物公園星河麗司司思卡爾爾酒店星河世紀(jì)紀(jì)中心區(qū)物物業(yè)檔次相當(dāng)當(dāng)集體博弈弈共榮母品牌子品牌A子品牌C子品牌D子品牌B顯性互助顯性互助顯性互助顯性互助星河品牌牌定位的的啟發(fā)“系統(tǒng)互互動模式式”星河：中心區(qū)運運營專家家星河龍崗崗其他發(fā)展展商的品品牌定位位借鑒發(fā)展商品牌定位代表案例借鑒度萬科中國房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑者第五園/東海岸★深圳中信區(qū)域開發(fā)創(chuàng)導(dǎo)者40長沙新城\龍崗植物園系列開發(fā)★★華僑城花園城區(qū)建設(shè)的營運機構(gòu)華僑城★富通專注打造大眾化精品樓盤好望角/富通城★鴻榮源優(yōu)越生活實踐者熙園/尚都★星河中心區(qū)運營專家星河國際/星河世紀(jì)★★★泰華？泰華土地地儲備情情況寶安中心心區(qū)N11地地塊總用地面面積:25409。。4建筑容積積率：3。5建筑覆蓋蓋率：35%總建筑面面積：88932。9固戍工工業(yè)用用地183地塊塊總用地地面積積：86303。4建筑容容積率率：1。62建筑覆覆蓋率率：40%總建筑筑面積積：139800西鄉(xiāng)陽陽光海海灣地地塊總用地地面積積：111153。。82建筑容容積率率：2。4建筑覆覆蓋率率：30%總建筑筑面積積：266800寶安中中心區(qū)區(qū)N2地地塊塊總用地地面積積：27413。67建筑容容積率率：3。78建筑覆覆蓋率率：25%總建建筑筑面面積積：：103600寶安安中中心心區(qū)區(qū)N7地地塊塊總用用地地面面積積:76548。。1建筑筑容容積積率率：：5。。6建筑筑覆覆蓋蓋率率：：32%總建建筑筑面面積積：：428669龍華0006地塊塊總用地面面積:64593。。6建筑容積積率：2。0建筑覆蓋蓋率：30%總建筑面面積：129187。。2未來三年年可開發(fā)發(fā)用地超超過110萬！！PART2.泰泰華發(fā)展展構(gòu)想泰華地塊塊分布特特征城區(qū)軌道交通通從被動郊郊區(qū)化到到新城市市化城市擴張張郊區(qū)城市邊緣緣城市走廊廊寶安中心心區(qū)N11西鄉(xiāng)陽光光海灣寶安中心心區(qū)N2寶安中心心區(qū)N7龍華0006地塊塊軌道沿線線物業(yè)城市價值值體系運運營商沿城市走廊發(fā)展體系構(gòu)建城市走廊：傳統(tǒng)的城市拓展的同心圓模式，隨著城市快速交通系統(tǒng)的誕生與拓展，城市中心區(qū)被與之相鄰的郊區(qū)層層包圍，產(chǎn)生了延道路沿線的居住發(fā)展。提升城市價值城市價值的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造城市價值城市(擴張)區(qū)域中心城市次中心持有物業(yè)（商業(yè)、寫字樓）城市綜合體點狀布局城郊區(qū)域性開發(fā)布局我們的定定位----城市價值值體系運運營商(暗線)三項目在在該暗線線下的運運用:君逸世家家——體體現(xiàn)城市市交通軌軌道價值值(橋頭頭堡)陽光海灣灣——創(chuàng)創(chuàng)造城市市擴展區(qū)區(qū)價值(開拓者者)海逸世家家——享享受城市市多重價價值(享享受者)城市走廊廊“城市價價值體系系運營””的策略略三個策略略1、拿地地策略：：參與城市市規(guī)劃，，沿城市市快速交交通干線線，點式式或區(qū)域域性拿地地。2、三項項目聯(lián)動動策略：：以產(chǎn)品打打品牌，，從現(xiàn)有有三個項項目著手手，在項項目開發(fā)發(fā)前就樹樹立品牌牌意識，，從產(chǎn)品品線、開開發(fā)節(jié)奏奏、營銷銷推廣等等各個方方面進(jìn)行行互動互互補。3、可持持續(xù)發(fā)展展策略：：多元化開開發(fā)，以以“城市市價值運運營商””的角色色，在城城市新興興區(qū)創(chuàng)造造未來城城市價值值，不斷斷為業(yè)主主提供可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)品，持持有部分分物業(yè)，，對客戶戶的長久久承諾。?？沙掷m(xù)發(fā)展策略拿地策略三項目聯(lián)動策略三項目開發(fā)節(jié)節(jié)奏時間表滾動開發(fā)，合合理鋪排，項項目間既能相相互聯(lián)動、相相互銜接，又又能避免內(nèi)部部競爭。三個項目差異異化大，但通通過持續(xù)開發(fā)發(fā)，對內(nèi)鍛煉煉一支操盤能能力強的專業(yè)業(yè)隊伍，對外外表現(xiàn)為綜合合實力強的房房地產(chǎn)公司。。君逸世世家,陽光海海灣一一期陽光海海灣二二期海逸世世家一一期海逸世世家二二期海逸世世家三三期發(fā)售發(fā)售發(fā)售發(fā)售發(fā)售動工蓄客蓄客蓄客06.05已動動工開發(fā)面面積:14萬平平米產(chǎn)品:住宅宅\公公寓\商業(yè)業(yè)開發(fā)面面積:10.9萬平平米產(chǎn)品:住宅宅\洋洋房\商鋪鋪開發(fā)面面積:15.78萬萬平米米產(chǎn)品:住宅宅\洋洋房\商鋪鋪開發(fā)面面積:19.6萬平平米產(chǎn)品:住宅宅\商商鋪開發(fā)面面積:12.5萬平平米產(chǎn)品:住宅宅\商商務(wù)公公寓\商鋪鋪開發(fā)面面積:10.8萬平平米產(chǎn)品:住宅宅\集集中商商業(yè)\商鋪鋪蓄客PART3.泰泰華的的品牌牌實踐踐奠定““城市市價值值體系系運營營商””的基基本動動作一個品品牌執(zhí)執(zhí)委會會發(fā)展商商中高高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)統(tǒng)一認(rèn)認(rèn)識，，對整整個品品牌的的價值值體系系有一一個明明晰的的認(rèn)識識;在統(tǒng)一一的品品牌定定位下下,對對各項項目開開發(fā)進(jìn)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃;并形成成一個個品牌牌執(zhí)行行委員員小組組，一一個顧顧問團(tuán)團(tuán)隊（（世聯(lián)聯(lián)、CI顧顧問））規(guī)劃劃品牌牌建立立步驟驟，并并保證證其執(zhí)執(zhí)行到到位。。聯(lián)動動步步驟驟解解析析兩個個論論壇壇1、、參參與與““創(chuàng)創(chuàng)造造城城市市價價值值””中中國國地地產(chǎn)產(chǎn)年年度度評評選選與與論論壇壇2004年年起起，，由由搜搜狐狐網(wǎng)網(wǎng)、、焦焦點點房房地地產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)共共同同主主辦辦，，已已連連續(xù)續(xù)兩兩年年進(jìn)進(jìn)行行年年度度獎獎評評選選，，并并多多次次舉舉辦辦““城城市市價價值值””論論壇壇。。旨旨在在地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)界界促促成成注注重重城城市市價價值值的的創(chuàng)創(chuàng)造造，，注注重重環(huán)環(huán)保保與與可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展的的共共識識，，該該活活動動被被評評為為具具有有劃劃時時代代意意義義的的活活動動。。創(chuàng)造造““城城市市價價值值””表表現(xiàn)現(xiàn)在在：：是否否對對城城市市發(fā)發(fā)展展、、城城市市化化進(jìn)進(jìn)程程有有貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)（（郊郊區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)、、城城市市邊邊緣緣拓拓展展））地產(chǎn)產(chǎn)項項目目是是否否具具有有可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展能能力力（（環(huán)環(huán)保保、、對對原原生生的的保保護(hù)護(hù)））建筑本身的持持久性，是否否會在短期內(nèi)內(nèi)拆建2、舉辦深圳圳城市價值論論壇聯(lián)合主流媒體體，邀請國內(nèi)內(nèi)與深圳知名名經(jīng)濟學(xué)者、、地產(chǎn)專家、、傳媒專家，，舉辦論壇或或講座，共同同討論深圳現(xiàn)現(xiàn)有城市價值值體現(xiàn)，探討討深圳未來城城市價值發(fā)展展趨勢。奠定“城市價價值體系運營營商”的動作作解析三個道具1、一本書：：一本《城市市價值發(fā)展讀讀本》，作為為君逸世家樓樓書。2、一個區(qū)域域模型：將三三個項目拉入入寶安中心區(qū)區(qū)域的整體模模型內(nèi)，標(biāo)明明地鐵與主干干道，突顯三三項目作為城城市走廊的三三個點，顯示示發(fā)展商實力力。3、一個窗口口：在君逸世世家建立公司司品牌形象走走廊，前期作作為君逸世家家活動展示區(qū)區(qū)，后期作為為泰華項目與與泰華品牌的的展示窗口，，對陽光海灣灣與海逸世家家項目提前進(jìn)進(jìn)行項目宣傳傳。三個項目支撐撐品牌的關(guān)鍵鍵點君逸世家-----發(fā)出出聲音1、確定“城城市”為項目目核心推廣點點2、《城市發(fā)發(fā)展讀本》，，奠定城市價價值體系運營營商的橋頭堡堡地位。3、售樓處開開辟泰華品牌牌展示窗口。。4、將項目銷銷售周期拉長長到在07年年春節(jié)后，在在售樓處進(jìn)行行陽光海灣一一期前期客戶戶積累。陽光海灣-----打造造品牌1、借用君逸逸世家售樓處處，在07年年底進(jìn)行形象象推廣與前期期客戶積累。。2、突顯產(chǎn)品品優(yōu)勢，體現(xiàn)現(xiàn)對城市泛區(qū)區(qū)域價值的創(chuàng)創(chuàng)造。3、打造主題題風(fēng)格，營造造小環(huán)境內(nèi)的的唯美，從容容銷售。海逸世家------實實現(xiàn)品牌1、充分分析析土地價值，，把控前期規(guī)規(guī)劃。2、考慮自持持物業(yè)，保證證發(fā)展商可持持續(xù)發(fā)展同時時，對客戶進(jìn)進(jìn)行另一方式式的承諾。3、三期開發(fā)發(fā)，產(chǎn)品多樣樣，準(zhǔn)備打銷銷售的持久戰(zhàn)戰(zhàn)。珠海格力御楓楓美筑項目品牌戰(zhàn)略思考考品牌戰(zhàn)略格力為什么要要做品牌？企業(yè)自身愿景景媲美華發(fā)，成成為珠海最具具知名度的品品牌開發(fā)商之之一。企業(yè)發(fā)展需求求夏灣、吉大均均有后續(xù)項目目待開發(fā)。僅僅是一個籍籍以實現(xiàn)利潤潤的項目操作作問題嗎？探討、制定品品牌戰(zhàn)略的目目的：是格力地產(chǎn)重重出江湖的重重要節(jié)點！如何承上啟下下？是格力品品牌重塑塑成功啟啟動的關(guān)關(guān)鍵戰(zhàn)役役！如何開門門見喜？？Market市場Competition競爭我們需要要了解自自己在和和誰來爭爭奪市場場和客戶戶？&華發(fā)新城華發(fā)格力主要競爭爭對手鎖鎖定———華發(fā)2004年9月月8日，，在拱北北昌盛路路北側(cè)、、灣六路路南側(cè)，，占地面面積為41118.22平方方米土地地的拍賣賣會中，，華發(fā)股股份公司司以1.616億元的的價格競競拍成功功。2004年10月22日華發(fā)發(fā)以樓面面地價1590元、總總價12.8億億元獲得得“珠珠國土儲儲2004-02”地地塊（建建面約80.5萬平米米）開發(fā)發(fā)權(quán)，，該地塊塊位于前前山河西西、昌盛盛路北，，與澳門門隔河相相望。珠國土2004-02地塊華發(fā)地產(chǎn)產(chǎn)先后投投資興建建了銀海海新村、、海濱新新村、海海景花園園、麗景景花園、、美景花花園、美美景山莊莊、翠景景花園、、豪景花花園、華華景花園園、九洲洲花園、、鴻景花花園、華華發(fā)廣場場、綠洋洋山莊、、嘉園、、華發(fā)新新城等十十多個住住宅小區(qū)區(qū)以及商商鋪、寫寫字樓、、廠房和和酒店項項目，竣竣工面積積近兩百百萬平方方米，產(chǎn)產(chǎn)品合格格率100%。。1994年取取得了珠珠海首家家國家一一級房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)。2004年2月月華發(fā)股股份獲中中國證監(jiān)監(jiān)會批準(zhǔn)準(zhǔn)發(fā)行6000萬股份份A股，，并于2月25日在上上海證券券交易所所掛牌交交易，成成為實行行核準(zhǔn)制制以來全全國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)第五家家上市公公司。產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽項目數(shù)量量多產(chǎn)品設(shè)計計創(chuàng)新、有特色不斷尋求求進(jìn)步物業(yè)管理理的典范范主題鮮明宣傳品不斷推陳陳納新有鮮明視視象和企業(yè)精精神傳播播有信譽有經(jīng)驗值得信賴賴有極深的的政府背背景人文氣息息有實力，珠海海第一品牌值得推敲的高定位的數(shù)量龐大，口口碑效應(yīng)跟隨發(fā)展商，，對品牌依賴賴華發(fā)企業(yè)品牌競爭爭力模式戶外廣告、燈燈桿旗等物業(yè)其他項目目的推廣老客戶的聯(lián)系系華發(fā)新城———許珠海一個個未來中庭游藝室游泳池銷售中心導(dǎo)示示牌大門口噴泉二期工地包裝裝售樓處室內(nèi)導(dǎo)導(dǎo)示重標(biāo)識/重展展示/重形象象產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽產(chǎn)品素質(zhì)中等等且較為穩(wěn)定定物管服務(wù)水平平一般不大注重包裝裝宣傳項目名稱或視視覺方面的呈呈現(xiàn)與企業(yè)的的關(guān)聯(lián)不強商標(biāo)在宣傳品品上缺乏一致致性有一定數(shù)量，，局限于拱北北對品牌沒有強烈烈的感覺老客戶利用程程度低格力企業(yè)品牌競爭爭力模式缺乏一致的企企業(yè)品牌指引引缺乏統(tǒng)一的企企業(yè)信息發(fā)放放窗口企業(yè)品牌無法法體現(xiàn)進(jìn)一步步傳遞整體認(rèn)知感覺覺偏中端相對陳舊的，創(chuàng)新新少格力電器形象象高于地產(chǎn)形形象企業(yè)理念缺乏乏宣傳口碑排名較華華發(fā)低格力項目———標(biāo)識不清，，展示不到位位，形象一般般格力頤清園工工地圍墻格力頤清園主主入口格力旺角商業(yè)業(yè)中心工地圍圍墻格力旺角商業(yè)業(yè)中心現(xiàn)場導(dǎo)導(dǎo)示產(chǎn)品形象顧客通路視覺商譽華發(fā)格力企業(yè)品牌競競爭力模式式品牌競爭力力提升方向向產(chǎn)品創(chuàng)新，不斷尋求求進(jìn)步；急需改變的的方面是視覺上的標(biāo)識和和形象上的刷新。。我們的品牌牌戰(zhàn)略：建立鮮明的的視覺標(biāo)識識系統(tǒng)，將將企業(yè)形象象樹立起來來成為當(dāng)務(wù)務(wù)之急；產(chǎn)品的推陳陳納新成為為必須的功功課；所有的品牌牌策略實現(xiàn)現(xiàn)都必須結(jié)結(jié)合項目營營銷來實現(xiàn)現(xiàn)。從建立企業(yè)品品牌的角度出發(fā)發(fā)，以項目目營銷的進(jìn)進(jìn)程作為關(guān)關(guān)鍵節(jié)點，，將本項目目作為承前啟后的轉(zhuǎn)折點看看待，實現(xiàn)現(xiàn)格力品牌重塑并形成品牌價值！Action1：系列組團(tuán)化化命名格力不僅僅僅是做這一一個項目，，命名也不不是一個項項目個體的的問題，必必須和格力力前后的開開發(fā)歷程結(jié)結(jié)合起來。。格力住宅市市場開發(fā)歷歷程1990年年1992年年1997年年1999年年2000年年格力力置置業(yè)業(yè)成成立立華苑苑單體體樓，，爛爛尾尾13萬萬建建面面華寧寧花花園園成功功奠奠定定格格力力在在夏夏灣灣的的領(lǐng)領(lǐng)軍軍者者位位置置2003年年頤清清園園受受舊舊村村改改建建影影響響停停工工4.8萬萬建建面面頤清清園園復(fù)復(fù)工工并并實實現(xiàn)現(xiàn)快快速速銷銷售售1995年年品牌牌美美譽譽度度主戰(zhàn)戰(zhàn)場場——拱北北夏夏灣灣主成成果果——夏灣灣領(lǐng)領(lǐng)軍軍者者2004年年后續(xù)續(xù)項項目目：：2005年年啟啟動動建建面面2.23萬萬華華亭亭（（本本項項目目暫暫命命名名））；；之之后后為為夏夏灣灣西西地地塊塊；；吉吉大大格格力力廣廣場場。。格力·華郡格力：用企企業(yè)的名稱稱來命名，，能夠利用用品牌價值值，為物業(yè)業(yè)帶來附加加值。項目品牌與與企業(yè)品牌牌相輔相成成，在企業(yè)品牌推推廣的同時時進(jìn)行項目品牌推廣廣。華：從現(xiàn)在在發(fā)展商開開發(fā)的項目目都是以““華”來命命名，延展展性強，制制造品牌。。統(tǒng)一公司品品牌管理，，建立系統(tǒng)統(tǒng)的品牌應(yīng)應(yīng)用體系。。華都：整體體感覺大氣氣、有都市市感覺，同同時體現(xiàn)良良好的品質(zhì)質(zhì)，包括景景觀和都市生活的的內(nèi)涵。華郡：整體體感覺大氣氣、亮麗。。寫意化表表現(xiàn)一種生生活的品質(zhì)質(zhì)。格力·華都其他命名建建議——““灣畔”系系列格力·麗水灣畔麗水：主要要是對前山山河的一種種描述，營營造一種水水景概念。。灣畔：對本本項目的具具體位置描描述，給人人一種想象象空間。整體感覺大大氣、現(xiàn)代代，配合格格力的品牌牌，具有很很強的感染染力。格力·天琴灣畔格力·東堤灣畔其他命名建建議——““花”系列列格力·花月園格力·花樣年格力·花里洋房Action2：項目形象擴擴大化把一個項目目變成一系系列的項目目，向前向向后的延續(xù)續(xù)；把格力地產(chǎn)產(chǎn)的所有資資源動用起起來，所有有的項目變變成一個組組團(tuán)。集合才是完完美！項目形象擴擴大化建議議統(tǒng)一所有格格力項目的的外在標(biāo)識導(dǎo)示系統(tǒng)的的色彩、形形式、企業(yè)業(yè)的logo展示；；統(tǒng)一所有格格力物業(yè)的的小區(qū)入口口，更新；；統(tǒng)一懸掛品品牌宣傳的的掛幅；建立格力從從拱北口岸岸到項目的的導(dǎo)示系統(tǒng)格力物業(yè)沿沿路設(shè)立燈燈桿旗和燈燈箱導(dǎo)示系系統(tǒng)，可結(jié)結(jié)合路政管理系統(tǒng)統(tǒng)；設(shè)立1-2個過街天天橋并取得得命名權(quán)，，加推廣展展示能；所有路段刷刷新交通導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)，，如路段雙雙黃線、交交通警示牌等推廣“格力力置業(yè)十五五年”整體品牌活活動格力十五年年整體品牌牌推廣系列列出版《格力力十五年》》宣傳畫冊冊或者書籍籍，將格力力地產(chǎn)開發(fā)發(fā)理念、操操作項目、、即將推出出的產(chǎn)品等等等匯集成成冊；在拱拱北北重重要要路路段段設(shè)設(shè)立立大大型型廣廣告告牌牌，，作作為為主主要要的的形形象象展展示示面面；；大型型慶慶典典活活動動的的籌籌備備（（可可結(jié)結(jié)合合項項目目銷銷售售節(jié)節(jié)點點））；；參加加珠珠海海市市比比較較重重要要的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)展展會會（（尤尤其其是是春春秋秋交交會會））體體現(xiàn)現(xiàn)企企業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)模模和和氣氣勢勢；；銷售售現(xiàn)現(xiàn)場場提提供供服服務(wù)務(wù)的的工工作作人人員員體體現(xiàn)現(xiàn)整整體體感感，，統(tǒng)統(tǒng)一一著著裝裝和和標(biāo)標(biāo)識識，，建建立立投投訴訴系系統(tǒng)統(tǒng)。。Action3：：客戶戶梳梳理理與與組組織織建立立格格力力客戶戶檔檔案案上門門、、成成交交、、現(xiàn)現(xiàn)有有租租戶戶等等；；來源源、、去去向向、、居居住住狀狀況況、、可可能能置置業(yè)業(yè)傾傾向向、、投投資資可可能能；；結(jié)合合項項目目銷銷售售開開展展系系列列回饋饋客客戶戶活活動動結(jié)合合物物業(yè)業(yè)系系統(tǒng)統(tǒng)開開展展““格格力力十十五五年年物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)年年””活活動動；；老客客戶戶的的聯(lián)聯(lián)誼誼和和業(yè)業(yè)主主的的回回訪訪；；《格格力力客客戶戶通通訊訊》》的的創(chuàng)創(chuàng)刊刊、、連連載載；；建立格力會會專享開開發(fā)商商其他他行業(yè)業(yè)消費費的優(yōu)優(yōu)惠權(quán)權(quán)益；；老客戶戶優(yōu)先先獲得得新推推出物物業(yè)的的相關(guān)關(guān)信息息；優(yōu)先購購買的的權(quán)利利；重重復(fù)購購買的的優(yōu)惠惠/積積分/折扣扣；介介紹購購買的的回報報；客戶忠忠誠度度回饋饋系統(tǒng)統(tǒng)；Action4：：產(chǎn)品品質(zhì)與與創(chuàng)新新企業(yè)理理念形成格力品品牌“好空空調(diào)，，格力力造??！”“好房子，格力力造??！”“到格格力看看好房子子的標(biāo)準(zhǔn)！”產(chǎn)品是是客戶戶在購購買過過程中中可感感知的的一些些具像像的東東西包包括建建筑立立面、、特色色園林林、戶戶型、、配套套、看看樓通通道等等………讓我們們的產(chǎn)產(chǎn)品““?！薄逼饋韥?！規(guī)劃布布局建建議——純純凈凈領(lǐng)地地，細(xì)細(xì)節(jié)成成就經(jīng)經(jīng)典NF6主體綠綠化庭院綠綠化庭院綠綠化入口主主題廣廣場商業(yè)街街主體綠綠化泳泳池區(qū)區(qū)庭院綠綠化小小品架空層層泛會會所建筑主主體F9+1F9+1庭院綠綠化庭院綠綠化F9+1建筑外外立面面：現(xiàn)代歐歐式建建筑風(fēng)風(fēng)格到格力力看好好房子子的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代歐歐式建建筑節(jié)節(jié)點運運用：：坡屋屋頂入口廣廣場：：旱地地噴泉泉商業(yè)業(yè)步步行行街街的的遮遮陽陽柱柱廊廊，，林林蔭蔭步步道道，，形形成成空空間間限限定定和和韻韻律律，，多多層層住住宅宅在在商商業(yè)業(yè)建建筑筑上上退退出出屋屋頂頂花花園園，，豐豐富富立立面面層層次次。。商業(yè)業(yè)街街具有有一一定定昭昭示示性性，，可可參參與與性性的的社社區(qū)區(qū)標(biāo)標(biāo)志志，，成成為為社社區(qū)區(qū)焦焦點點。。到格格力力看看好好房房子子的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)主體體綠綠化化：：泳泳池池泳池池，，園園林林水水主主題題的的主主體體，，社社區(qū)區(qū)親親和和的的標(biāo)標(biāo)志志；；小橋橋流流水水，，園園林林水水主主題題的的滲滲透透，，社社區(qū)區(qū)親親和和的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)打打造造組團(tuán)團(tuán)綠綠化化：：樓樓前前小小景景到格力看好好房子的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)到格力看好好房子的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)休閑小品/娛樂交流流平臺架空層：園園林的延伸伸，泛會所所功能的延延展會所，不再再是冰冷的的建筑物，，而是大家家進(jìn)行聚會會、交流，，分享生活活中點點滴滴