2022年三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分析

年三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分析雖然接近年末，土地市場(chǎng)卻依舊連續(xù)今年以來(lái)的瘋狂。上海土地市場(chǎng)年末翹尾行情火爆上演，成交3幅地塊，溢價(jià)率都超過(guò)100%，總成交金額將近20億元。這樣以來(lái)，今年上海土地出讓金正式突破2000億元大關(guān)，比去年同比翻倍。

同樣高熱的還有北京的土地市場(chǎng)。截至目前，北京土地出讓金收入1673.9億元，年內(nèi)有望突破1800億元。2022年土地出讓金只有647.9億元，今年北京土地出讓金同比漲幅有望接近200%。

土地市場(chǎng)成交特殊活躍，11月份國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)四個(gè)月回落；土地成交量近兩年首次正增長(zhǎng)，成交價(jià)格創(chuàng)新高；商品房銷(xiāo)售連續(xù)調(diào)整，價(jià)格增幅有所放緩；房企資金同比增幅基本平穩(wěn)?？傮w而言，1到11月份房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)端擴(kuò)張，需求端回落，地價(jià)已經(jīng)過(guò)熱。

土地價(jià)格的上漲，明顯影響了購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。今年，各地都消失了部分地塊的樓面價(jià)超過(guò)了四周在售物業(yè)的價(jià)格。地價(jià)、房?jī)r(jià)在相互促進(jìn)上漲，業(yè)內(nèi)人士估計(jì)明年地王地塊上市，定價(jià)很可能會(huì)再次上漲。這會(huì)不會(huì)加快一線城市房?jī)r(jià)上漲的步伐？調(diào)控政策會(huì)不會(huì)再度消失微調(diào)？

今年，房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻消失的“地王”特殊吸引眼球。今年的“地王們”主要誕生在一、二線城市。房企選擇在一、二線城市聚集，使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。三四線城市要冷一些，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在分化。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的整體趨勢(shì)特別明顯，但這種明顯的態(tài)勢(shì)跟整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)的基本面有關(guān)系。從供求關(guān)系來(lái)看，一二線城市依舊需求比較旺盛，供應(yīng)在某種程度上可能仍舊跟不上；從三四線城市來(lái)說(shuō)，不少地方已經(jīng)供應(yīng)過(guò)剩。這種基本面的變化，預(yù)示著從地域來(lái)講，將來(lái)已經(jīng)形成完全兩個(gè)不同的市場(chǎng)，一個(gè)是一二線城市仍舊求大于供，一個(gè)是一二線城市以下的城市，是供大于求。對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)而言，將來(lái)的分化態(tài)勢(shì)在明年、后年會(huì)更加明顯。

業(yè)內(nèi)人士分析，地王入市還是有肯定的風(fēng)險(xiǎn)，目前大部分地王地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò)了區(qū)域內(nèi)在售的房?jī)r(jià)。將來(lái)地王項(xiàng)目入市是不是會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最近一二線城市消失地王的緣由，一方面是大家看到一二線城市整個(gè)房地產(chǎn)資源還是比較稀缺，而且今年整個(gè)一二線城市房?jī)r(jià)上漲比較兇，所以對(duì)將來(lái)預(yù)期較高。另一方面，地王的消失跟地方政府供地政策有關(guān)系。我們的地王實(shí)際上是地方政府放出來(lái)的，不是市場(chǎng)炒出來(lái)的，由于那個(gè)地塊，它任何時(shí)候放出來(lái)都是地王。

目前全國(guó)已經(jīng)有17個(gè)城市出臺(tái)了地方調(diào)控細(xì)則，在政策收緊的背景下，假如地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，調(diào)控政策是不是還會(huì)跟著再次進(jìn)行微調(diào)？

上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將來(lái)全國(guó)性地進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)沒(méi)有必要，由于三四線城市本身它的市場(chǎng)已經(jīng)消失了，是跟一二線城市完全不一樣的狀況，而對(duì)一二線城市進(jìn)行調(diào)控，還應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)換思維。過(guò)去許多年我們用的是堵的方法，抑制需求，現(xiàn)在來(lái)看有調(diào)整的必要。面對(duì)一二線城市需求過(guò)旺的狀況，我們整體的調(diào)控政策，從短期來(lái)講，一些限購(gòu)等政策是必不行少的，但同時(shí)要建立起長(zhǎng)效機(jī)制。將來(lái)的調(diào)控應(yīng)當(dāng)更加具有針對(duì)性，給大家一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)預(yù)期。

明年是我們的新一輪改革的元年，大家對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整轉(zhuǎn)型特別期盼，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)來(lái)講，可能是一個(gè)向下的壓力。此外，經(jīng)過(guò)這么多的進(jìn)展，房地產(chǎn)本身積累的風(fēng)險(xiǎn)在漸漸加劇，而且將來(lái)整個(gè)從房地產(chǎn)的投資增幅來(lái)看，包括我們將來(lái)的城鎮(zhèn)化需求、自住需求、房子要進(jìn)行更新這三大需求來(lái)看，我們將來(lái)的增量可能完全能夠滿意這些需求，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)比較正常的周期，將來(lái)整個(gè)房?jī)r(jià)漲幅不行能像今年和過(guò)去許多年那樣高企。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2022年三四線城市的房?jī)r(jià)