房地產(chǎn)公司生產(chǎn)和服務提供工作程序

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房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:生產(chǎn)和服務供給

7.5生產(chǎn)和服務供給

7.5.1生產(chǎn)和服務供給的操縱

通過對工程開發(fā)全部業(yè)務流程舉行有效的操縱,確保工程的整體開發(fā)質(zhì)量,使工程開發(fā)運作得志社會和相關(guān)方的要求。

7.5.1.1市場調(diào)研和投資決策

a)計劃營銷中心負責市場調(diào)研工作,收集整理有關(guān)信息,舉行投資機遇的探索和篩選,編制可行性研究報告,充分運用預料、可行性分析和決策技術(shù),為公司的投資決策供給有效的依據(jù)。

b)對開發(fā)工程的決策,作為公司的重點業(yè)務活動舉行操縱,嚴格執(zhí)行市場調(diào)研和可行性研究的有關(guān)規(guī)定,并在此根基上組織有關(guān)專家就其客觀性、合理性、科學性和投資決策舉行充分的論證,建立投資決策監(jiān)管機制。最終形成的投資決策方案要上報集團公司舉行審批后確定。

c)工程決策立項后,由營銷計劃中心負責組織編制“工程運作方案”,見《產(chǎn)品實現(xiàn)的計劃操縱程序》,用以指導整體運作的各個環(huán)節(jié)工作。

可行性研究和投資決策的概括要求,執(zhí)行《可行性研究和投資決策操縱程序》。

7.5.1.2資金籌措

a)根據(jù)《工程運作方案》的計劃結(jié)果,由財務與資產(chǎn)經(jīng)營部制定資金的籌措方式,確定投資主體,供給工程的開發(fā)創(chuàng)辦費用。公司通過月度籌劃會、經(jīng)濟活動分析會等形式,定期對資金籌措的處境舉行檢查落實。

b)支持添置者的按揭貸款,由財務與資產(chǎn)經(jīng)營部辦理銀行的按揭貸款手續(xù)。

7.5.1.3工程的立項報批操縱

a)明確工程開發(fā)創(chuàng)辦前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責分工,符合法律法規(guī)的要求。

b)依據(jù)上級主管部門辦理各種審批手續(xù)的規(guī)定要求,供給相應的文件資料,得志審批務必具備的各種條件和要求。

c)工程部負責協(xié)調(diào)組織工程部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件,并供給相應的文件資料;

d)財務與資產(chǎn)經(jīng)營部負責完成資金方面的有關(guān)工作,供給相應的文件資料;

e)計劃營銷中心負責收集、整理、供給辦理審批手續(xù)的各種文件資料,辦理審批手續(xù)。

f)辦理各種報批手續(xù)的過程,由辦理部門負責記錄,并將取得的相應的批示、證書、資料等按照規(guī)定做好移交和保存。

工程立項報批工作,要定期在公司的各種例會上舉行匯報協(xié)調(diào),檢查落實進展處境。關(guān)于立項報批的概括規(guī)定執(zhí)行《立項報批操縱程序》。

7.5.1.4施工打定工作

a)工程部負責組織有關(guān)部門舉行規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理招標工作,簽定合同,執(zhí)行Q/TZH-WI-047《工程招投標管理制度》。

b)工程部負責協(xié)調(diào)工程部組織規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理單位,做好有關(guān)的前期工作。

c)計劃營銷中心負責依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求,舉行拆遷、安置和補償工作,執(zhí)行Q/TZH-WI-046《拆遷安置補償實施手段》。

d)公司的稽查小組對施工打定工作質(zhì)量舉行監(jiān)視檢查,工程部要實時做好匯報。

7.5.1.5施工過程操縱

a)工程部組織工程部、監(jiān)理單位,對施工單位的施工組織設(shè)計、施工方案舉行審查,明確對施工工程的質(zhì)量、進度要求。

b)工程部負責協(xié)調(diào)解決影響施工單位工期和質(zhì)量的內(nèi)外因素,供給良好的施工條件。

c)工程部定期對施工單位落實施工組織方案的處境舉行抽查,對影響質(zhì)量的關(guān)鍵部位施工舉行監(jiān)視檢查。

d)對施工過程中的關(guān)鍵工序和重點大型設(shè)備的安裝調(diào)試,由工程部作為特殊作業(yè)過程舉行重點操縱,加強監(jiān)視檢查的力度,采取相應的措施,實施有效的監(jiān)控。

e)施工過程操縱的概括要求,執(zhí)行《工程施工操縱程序》。

7.5.1.6工程監(jiān)理操縱

a)工程部組織工程部,審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實施細那么,明確對工程的質(zhì)量、工期和投資的監(jiān)理要求。

b)由工程部對監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標準、模范和監(jiān)理合同的規(guī)定舉行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量舉行監(jiān)視檢查。

c)在施工過程中,由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)打理,編制日常監(jiān)理報告,匯報工程監(jiān)理的工作處境。

d)對工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問題,由工程部負責組織監(jiān)理單位和施工單位,舉行理由分析,制定整改措施舉行處理。

e)工程負責對監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作處境,通過監(jiān)理例會、日常檢查等形式舉行監(jiān)視檢查。

工程監(jiān)理操縱的概括要求,執(zhí)行《工程監(jiān)理操縱程序》。

7.5.1.7工程竣工驗收

a)由工程部協(xié)調(diào)各工程部,組織設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位,按照有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定,辦理工程的竣工驗收工作。

b)工程部負責收集、整理有關(guān)工程創(chuàng)辦過程中的文件資料和質(zhì)量記錄,按檔案管理要求實時向綜合部歸檔。綜合部負責根據(jù)國家和地方工程創(chuàng)辦檔案管理要求,向有關(guān)的上級主管部門移交有關(guān)的檔案資料。

c)對工程部組織工程竣工驗收的工作質(zhì)量,由公司的稽查小組舉行監(jiān)視檢查。

工程竣工驗收的概括要求,執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗收管理制度》。

7.5.1.8銷售和交付操縱

a)計劃營銷中心負責工程開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作,并制定銷售籌劃和銷售方案,報公司經(jīng)營副總經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準。

b)工程工程竣工驗收合格后,由計劃營銷中心負責收集有關(guān)的產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料,建立“成品房屋出入庫臺帳”,登記房屋的入庫處境。

c)代建工程工程的交付,由工程部負責在工程竣工驗收合格后,依據(jù)合同條款規(guī)定和驗收處境,辦理交付手續(xù),編制“工程工程資料移交明細表”,舉行有關(guān)文件資料的移交,雙方簽署“工程工程移交書”。

d)由計劃營銷中心負責辦理銷售房屋的產(chǎn)權(quán)證書,并在銷售中主動向顧客出示“五證兩書”的文件。執(zhí)行Q/TZH-WI-033《房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理規(guī)定》,對銷售和出租房屋的交付,執(zhí)行Q/TZH-WI-032《房屋銷售租賃管理規(guī)定》。

e)工程的銷售和交付工作,由計劃營銷中心定期通過例會、專題會、專題匯報等形式,實時向公司舉行匯報,落實進展處境。

7.5.1.9前期物業(yè)管理操縱

a)對外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前,由計劃營銷中心負責工程的前期物業(yè)管理工作,為用戶供給良好的前期物業(yè)管理服務,包括:

1)房屋及附屬設(shè)施的保養(yǎng)和維護;

2)安好保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、院區(qū)綠化、車輛管理等;

3)協(xié)調(diào)用戶的有關(guān)對外關(guān)系;

4)采納和處理用戶的觀法投訴。

b)前期物業(yè)管理的概括要求,執(zhí)行《前期物業(yè)管理操縱程序》。

7.5.1.9售后服務

計劃營銷中心是售后服務的主管部門,全面負責工程的各項售后服務工作,專心履行《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定,定期走訪用戶,采納和處理用戶的投訴觀法,按《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定,舉行房屋及附屬設(shè)施的保修。執(zhí)行Q/TZH-WI-041《顧客合意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。

7.5.1.10公司的稽查小組,對各部門完成生產(chǎn)和服務供給過程的工作質(zhì)量舉行監(jiān)視檢查。

7.5.2生產(chǎn)和服務供給過程確實認

公司確定以下過程需要舉行確認:

a)工程開發(fā)的投資決策;

b)工程的前期開發(fā)工作,以“五證兩書”的辦理為重點;

c)工程的開發(fā)創(chuàng)辦;

d)社會周邊關(guān)系的協(xié)調(diào);

e)各階段的驗收把關(guān);

f)房地產(chǎn)的市場營銷。

對上述過程,公司將做為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)舉行重點操縱,并在7.5.1章節(jié)中做了細致的操縱要求,執(zhí)行相應的文件規(guī)定。

7.5.3標識和可追溯性

7.5.3.1通過對產(chǎn)品標識的操縱,防止在使用中發(fā)生混淆,并實現(xiàn)對規(guī)定場合的追溯。各部門負責歸口管理的重大業(yè)務活動的標識,工程部負責對外包單位的實物標識舉行管理。

7.5.3.2產(chǎn)品標識管理的范圍:

a)在工程運作中的立項報批、產(chǎn)權(quán)交割、工程質(zhì)量驗收等重要業(yè)務活動;

b)關(guān)系到工程工程的重要質(zhì)量特性的有關(guān)實物;

c)施工單位的現(xiàn)場標識處境。

7.5.3.2標識的方法:

a)重大業(yè)務活動以其所涉及的文件資料為標識,如:政府部門的文件、批示、簽章、檢驗報告、證書以及工程運作中的各種質(zhì)量記錄。

b)公司的各類合同的修訂,要對其版本號舉行明確明顯的標識。

c)工程部定期對施工單位的材料設(shè)備、工程實物的標識及維護處境舉行檢查。

d)計劃營銷中心負責組織工程部,到工程所在地的主管部門,辦理樓宇門牌的命名、號碼編排的手續(xù)。

標識方法的概括規(guī)定,執(zhí)行Q/TZH-WI-016《標識規(guī)定》。

7.5.3.3產(chǎn)品可追溯性操縱

7.5.3.1公司對以下場合必要時舉行追溯:

a)立項報批;

b)產(chǎn)權(quán)交割;

c)關(guān)鍵的材料設(shè)備的質(zhì)量;

d)關(guān)系到工程工程關(guān)鍵質(zhì)量特性的因素,包括:關(guān)鍵材料設(shè)備、重點工序的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié)及有關(guān)的施工圖紙和技術(shù)資料。

7.5.3.2由總經(jīng)理工作部負責對產(chǎn)品標識涉及到的文件資料建立相應的檢索目次,根據(jù)追溯的內(nèi)容,舉行產(chǎn)品的追溯。

7.5.4顧客財產(chǎn)

對于顧客供給的財產(chǎn)(包括文件資料和實物財產(chǎn)),接收部門在接收前應予以驗證和登記,根據(jù)公司產(chǎn)品防護的有關(guān)規(guī)定做好防護和維護工作,保證其正常的使用功能,并能得到正確使用。

公司為充分崇敬顧客的隱私權(quán),將顧客的有關(guān)信息資料,包括:住址、家庭處境、聯(lián)系方式、銀行帳號等信息,視為顧客的財產(chǎn),嚴格予以保密。

當察覺顧客財產(chǎn)發(fā)生損失、損壞和不能正常使用的處境時,相關(guān)部門應立刻通知顧客,實時采取彌補措施,并承受由此給顧客造成的經(jīng)濟損失。

7.5.5產(chǎn)品防護

7.5.5.1搬運

a)工程部負責對甲供材料和重點、大型設(shè)備的搬運舉行操縱,在工程的操縱籌劃中予以識別,根據(jù)類別、規(guī)格的不同,采用適當?shù)陌徇\方式和手段,保證物資質(zhì)量在搬運中不受影響。

b)工程部負責對施工單位的搬運作業(yè)人員的資格證書、搬運設(shè)備的管理以及搬運過程舉行監(jiān)視檢查。

c)凡屬搬運不當造成質(zhì)量問題時,要由驗收人員做好接收記錄,雙方簽字,劃清責任,合理處理,不得使不合格的物資進入施工、安裝過程。

7.5.5.2貯存

a)工程部負責重點對甲供物資和顧客供給的產(chǎn)品,做好貯存管理,采取有效措施,保證其在貯存過程中質(zhì)量不受影響。

b)工程部監(jiān)視檢查施工單位貯存管理的處境。

c)當察覺物資在貯存過程中,展現(xiàn)腐爛變質(zhì)、銹蝕嚴重或變形損壞時,應立刻隔離并標識,同時采取處理措施。

7.5.5.3防護

a)工程部在工程施工過程中,組織監(jiān)理和施工單位作好工程創(chuàng)辦中的防護工作。對完成的工序、分項、分部工程,由工程部組織監(jiān)理和施工單位,確定防護的措施,對重點設(shè)備和影響房屋關(guān)鍵質(zhì)量特性的部位等采取適當?shù)姆雷o措施,確保其質(zhì)量特性不受到影響和破壞。由工程部組織監(jiān)理單位對現(xiàn)場