房地產(chǎn)開發(fā)流程及納稅檢查重點教材

房地產(chǎn)開發(fā)流程及納稅檢查重點分析

龍巖市中遠(yuǎn)房地產(chǎn)--西邦*

企業(yè)將有償獲得的毛地，經(jīng)過拆遷安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接對外有償轉(zhuǎn)讓、出租給其他單位使用，這一過程稱為房地產(chǎn)的一次開發(fā)。所謂“三通一平”是指：水通、電通、路通，場地平整；所謂“七通一平”是指：給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場地平整。土地的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)指房屋的建造。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)完成的熟地地上繼續(xù)開發(fā)商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等建筑物、構(gòu)筑物，開發(fā)完成后，作為商品作價出售或出租，或作為固定資產(chǎn)自用。這一過程也稱為房地產(chǎn)的二次開發(fā)。*

代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。如市政工程、辦公樓、職工住宅等。代建工程的開發(fā)經(jīng)營的特點1.開發(fā)經(jīng)營的計劃性、合法性2.開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性3.開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大4.經(jīng)營風(fēng)險大*房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程1.項目設(shè)想及可行性研究2.項目立項及企業(yè)審批3.項目規(guī)劃4.土地使用權(quán)取得5.征地、拆遷6.工程建設(shè)7.房地產(chǎn)經(jīng)營8.物業(yè)管理*房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在交易市場參加竟標(biāo)、竟拍、竟牌，取得《中標(biāo)通知書》后，即進(jìn)入前期手續(xù)辦理程序。在土地交易市場成立以前，房地產(chǎn)企業(yè)辦理各項審批程序非常煩瑣復(fù)雜。實行土地招、拍、掛以后，手續(xù)相對簡單很多。一些前期手續(xù)如拆遷、初步規(guī)劃、選址等由土地儲備中心代為辦理。中標(biāo)的開發(fā)企業(yè)自行辦理的手續(xù)涉及十幾個政府部門，但最主要的是計劃部門、規(guī)劃部門、土地及城市建設(shè)主管部門。前期手續(xù)辦理，最重要的是要取得以下四證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)項目開工許可證》*取得計劃部門審批意見：根據(jù)《中標(biāo)通知書》、《履約保證書》，向市發(fā)改委提交《項目意見書》，取得審批意見；提交項目可性行研究報告，取得《建設(shè)項目投資計劃書》。主要取得兩證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得規(guī)劃部門審批意見：*取得土地部門意見：取得《建設(shè)用地許可證》后，向土地儲備中心繳清土地價款，到國土資源與房屋局辦理《國有土地使用證》。取得建設(shè)主管部門意見：

《建設(shè)項目開工許可證》*土地使用權(quán)劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。土地使用權(quán)出讓：土地使用權(quán)出讓，一般采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定＞（國土資源部令第11號）明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上的意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。按《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。*協(xié)議方式出讓：

協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：工業(yè)用地；政府建設(shè)的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地；屬急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地；政府以土地入股合作的項目用地。土地使用權(quán)出讓金的收?。?/p>

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)條件。*竣工驗收：竣工驗收按項目施工進(jìn)度可分為單體工程驗收和項目整體驗收；按組織形式可分為建設(shè)單位組織的驗收和行政主管部門組織的驗收。預(yù)售許可證：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

C、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：①上述A、B、C項規(guī)定的證明材料；②開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；③工程施工合同；④商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。*商品品房房現(xiàn)現(xiàn)房房銷銷售售：：商品品房房現(xiàn)現(xiàn)房房銷銷售售應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)符符合合以以下下條條件件：：(一)現(xiàn)售售商商品品房房的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)具具有有企企業(yè)業(yè)法人人營營業(yè)業(yè)執(zhí)執(zhí)照照和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)證證書書；；(二)取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)證證書書或或使使用用土土地地的的批批準(zhǔn)準(zhǔn)文文件件；；(三)持有有建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證和和施施工工許許可可證證；；(四)已通通過過竣竣工工驗驗收收；；(五)拆遷遷安安置置已已經(jīng)經(jīng)落落實實；；(六)供水水、、供供電電、、供供熱熱、、燃燃?xì)鈿?、、通通訊訊等等配配套套基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施具具備備交交付付使使用用條條件件，，其其他他配配套套基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施和和公公共共設(shè)設(shè)施施具具備備交交付付使使用用條條件件或或者者已已確確定定施施工工進(jìn)進(jìn)度度和和交交付付日日期期；；(七)物業(yè)業(yè)管管理理方方案案已已經(jīng)經(jīng)落落實實。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在在商商品品房房現(xiàn)現(xiàn)售售前前將將房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項項目目手手冊冊及及符符合合商商品品房房現(xiàn)現(xiàn)售售條條件件的的有有關(guān)關(guān)證證明明文文件件報報送送房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)主主管管部部門門備備案案。。*建筑筑面面積積：：房屋屋的的建建筑筑面面積積系系指指房房屋屋外外墻墻（（柱柱））勒勒腳腳以以上上各各層層的的外外圍圍水水平平投投影影面面積積，，包包括括陽陽臺臺、、挑挑廊廊、、地地下下室室、、室室外外樓樓梯梯等等，，且且具具備備有有上上蓋蓋，，結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)牢牢固固，，層層高高2.20M以上上（（含含2.20M）的的永永久久性性建建筑筑。。它它包包括括計計算算全全部部建建筑筑面面積積的的范范圍圍、、計計算算一一半半建建筑筑面面積積的的范范圍圍（未封封閉閉的的陽陽臺臺、、挑挑廊廊））、不不計計算算建建筑筑面面積積的的范范圍圍（（①①層層高高小小于于2.20m以下下的的夾夾層層、、插插層層、、技技術(shù)術(shù)層層和和層層高高小小于于2.20m的地地下下室室和和半半地地下下室室。。②②突突出出房房屋屋墻墻面面的的構(gòu)構(gòu)件件、、配配件件、、裝裝飾飾柱柱、、裝裝飾飾性性的的玻玻璃璃幕幕墻墻、、垛垛、、勒勒腳腳、、臺臺階階、、無無柱柱雨雨篷篷等等。。③③房房屋屋之之間間無無上上蓋蓋的的架架空空通通廊廊。。④④房房屋屋的的天天面面、、挑挑臺臺、、天天面面上上的的花花園園、、泳泳池池。⑤建建筑筑物物內(nèi)內(nèi)的的操操作作平平臺臺、、上上料料平平臺臺及及利利用用建建筑筑物物的的空空間間安安置置箱箱、、罐罐的的平平臺臺。。⑥騎騎樓樓、、過過街街樓樓的的底底層層用用作作道道路路街街巷巷通通行行的的部部分分。。⑦⑦利利用用引引橋橋、、高高架架路路、、高高架架橋橋、、路路面面作作為為頂頂蓋蓋建建造造的的房房屋屋。。⑧⑧活活動動房房屋屋、、臨臨時時房房屋屋、、簡簡易易房房屋屋。。⑨⑨獨獨立立煙煙囪囪、、亭亭、、塔塔、、罐罐、、池池、、地地下下人人防防干干、、支支線線。。⑩⑩與與房房屋屋室室內(nèi)內(nèi)不不相相通通的的房房屋屋間間伸伸縮縮縫縫)。*共有有建建筑筑面面積積:房屋屋共共有有建建筑筑面面積積系系指指各各產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)主主共共同同占占有有或或共共同同使使用用的的建建筑筑面面積積。。共有建筑面積積的內(nèi)容共有有面積的內(nèi)容容包括：電梯梯井、管道井井、樓梯間、、垃圾道、變變電室、設(shè)備備間、公共門門廳、過道、、地下室、值值班警衛(wèi)室等等，以及為整整幢服務(wù)的公公共用房和管管理用房的建建筑面積，以以水平投影面面積計算。共有建筑面積積還包括套與與公共建筑之之間的分隔墻墻，以及外墻墻（包括山墻墻）水平投影影面積一半的的建筑面積。。獨立使用的的地下室、車車棚、車庫、、為多幢服務(wù)務(wù)的警衛(wèi)室，，管理用房，，作為人防工工程的地下室室都不計入共共有建筑面積積。房屋使用面積積:房屋使用面積積系指房屋戶戶內(nèi)全部可供供使用的空間間面積，按房房屋的內(nèi)墻面面水平投影計計算。*房屋的產(chǎn)權(quán)面面積:房屋的產(chǎn)權(quán)面面積系指產(chǎn)權(quán)權(quán)主依法擁有有房屋所有權(quán)權(quán)的房屋建筑筑面積。它包包括“套”或或“單元”建建筑面積與分分?jǐn)偟墓灿薪ńㄖ娣e之和和。按現(xiàn)行規(guī)定，，與住房或商商業(yè)用房不在在同一建筑體體內(nèi)的建筑面面積，不得做做為公攤面積積分?jǐn)?，即獨獨立成體的社社區(qū)用房、物物業(yè)用房、空空調(diào)機(jī)房、配配電用房、地地下人防設(shè)施施、網(wǎng)球場、、游泳池、幼幼兒園、游泳泳池、菜市場場等公建配套套設(shè)施，不得得作為公攤面面積分?jǐn)?。產(chǎn)權(quán)面積要以以最后房管部部門認(rèn)可的測測繪面積為準(zhǔn)準(zhǔn)。對實際面面積超出己售售面積的（在在3%幅度內(nèi)），購購房者須補面面積差價，對對己售面積小小于實際面積積的，開發(fā)商商須退面積差差價。*房地產(chǎn)業(yè)主要要違法手段（一）少記、、不記、隱匿匿收入1.收到銀行撥付付按揭款后，，不及時入賬賬，形成賬外外收入，或?qū)⑹盏降陌唇医铱铐椨浫搿啊岸唐诮杩睢薄笨颇浚?.分解售房款收收入，將部分分款項開具收收款收據(jù)，隱隱匿收入；3.售后返租業(yè)務(wù)務(wù)，以沖減租租金后實際收收取的款項計計收入；4.以房抵工程款款、以房抵廣廣告費、以房房抵銀行貸款款本息、以動動遷補償費抵抵頂購房款等等業(yè)務(wù)，不記記收入；5.以房換地、以以地?fù)Q房業(yè)務(wù)務(wù)未按規(guī)定繳繳納營業(yè)稅；；6.與部隊、村委委會聯(lián)建商品品房，隱匿收收入；7.私建違建閣樓樓、車庫、倉倉庫，對外銷銷售使用權(quán)開開具收款收據(jù)據(jù)，隱匿收入入；8.無正當(dāng)理由，，以明顯偏低低價格將商品品房銷售給本本公司股東及及相關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)及個人；9.采取包銷方式式，未按包銷銷合同約定的的收款時間、、金額確認(rèn)收收入；10、簽訂精裝修修商品房購銷銷合同，對裝裝修部分的房房款開據(jù)建筑筑業(yè)發(fā)票，少少繳營業(yè)稅；；11、將售房款掛掛在往來賬上上或直接沖減減開發(fā)成本。。*（二）虛列、、多列成本費費用1.多預(yù)提施工費費用，虛列開開發(fā)成本；2.滾動開發(fā)項目目，多列前期期開發(fā)土地成成本，多轉(zhuǎn)銷銷售成本；3.在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成成本時，無依依據(jù)低估銷售售單價，虛增增銷售面積，，多攤經(jīng)營成成本；4.發(fā)生銷售退回回業(yè)務(wù)，只沖沖記收入，不不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)成本；（三）其他情情形1.發(fā)生視同銷售售行為，未作作收入處理；；2.取得預(yù)收收入入，未按規(guī)定定預(yù)繳企業(yè)所所得稅；3.虛列勞務(wù)用工工人數(shù)，偷逃逃個人所得稅稅；4.未按規(guī)定繳納納開發(fā)期間土土地使用稅；；5.將未出售的商商品房轉(zhuǎn)為自自用、出租、、出借，未繳繳納房產(chǎn)稅；；6.少計商業(yè)網(wǎng)點點、公建收入入，或錯用預(yù)預(yù)征率，少繳繳、不繳土地地增值稅；7.故意拖延項目目竣工決算時時間，少繳土土地增值稅；；8.未按規(guī)定申報報繳納契稅。。*房地產(chǎn)開發(fā)各各環(huán)節(jié)稅務(wù)稽稽查重點住宅造價指標(biāo)標(biāo)如下：磚混結(jié)構(gòu)：多多層以下每平平米700-760元左右；框架結(jié)構(gòu)：多多層每平米1000-1060元左右，高層每平米1200-1500元左右，二十層以上塔塔樓每平米1500-1700元左右；別墅每平米910-1200元左右。*一、工程項目目分析一是了解企業(yè)業(yè)各年度開工工項目名稱、、地理位置，，是否已進(jìn)行行年度企業(yè)所所得稅匯算和和土地增值稅稅清算。房地地產(chǎn)業(yè)的運作作一般經(jīng)過立立項審批、土土地的取得、、規(guī)劃設(shè)計、、籌資、組織織施工、銷售售策劃、完工工驗收、預(yù)售售銷售、項目目竣工決算等等環(huán)節(jié)。其中中與稅收緊密密相關(guān)的內(nèi)容容為開發(fā)商基基本情況、土土地取得的確確權(quán)時間、項項目名稱、占占地面積、總總建筑面積、、開工日期、、總包及分包包的施工單位位、合同造價價、第一筆預(yù)預(yù)售收入取得得時間、銷售售平均單價、、銷售面積、、可銷售面積積、當(dāng)年預(yù)售售收入、發(fā)票票領(lǐng)購開具情情況、單體竣竣工驗收時間間、竣工決算算時間、當(dāng)年年申報繳納各各稅種情況等等等。在實行行房地產(chǎn)業(yè)稅稅收項目管理理的地區(qū)，以以上信息可從從征管部門獲獲得。二是通過報紙紙、電視、樓樓盤銷售宣傳傳單等媒體，，了解企業(yè)的的廣告覆蓋面面、樓盤功能能檔次、戶型型結(jié)構(gòu)、預(yù)售售證批號及取取得時間、預(yù)預(yù)售開盤情況況及銷售階段段等信息，為為營業(yè)稅及企企業(yè)所得稅檢檢查做好基礎(chǔ)礎(chǔ)準(zhǔn)備。*二、營業(yè)稅檢檢查方法1.對預(yù)售收入的的檢查2.企業(yè)申報計稅稅營業(yè)額的測測算（前提提：企業(yè)收到到的定金、預(yù)預(yù)收款全部在在預(yù)收帳款核核算。項目尚未完工工時：營業(yè)額=當(dāng)年預(yù)收帳款款的貸方發(fā)生生額項目已完工年年度：營業(yè)額=預(yù)收帳款的貸貸方發(fā)生額+當(dāng)年已確認(rèn)的的收入-預(yù)收帳款的借借方發(fā)生額或或營業(yè)額=預(yù)收帳款的貸貸方發(fā)生額+應(yīng)收帳款的借借方發(fā)生額-應(yīng)收帳款的貸貸方發(fā)生額*二、營業(yè)稅檢檢查方法2010關(guān)于于營業(yè)稅若干干政策問題的的公告：房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在開發(fā)、、銷售商品房房過程中，以以各種名目收收取的誠意金金、訂金、看看房費等費用用以及銷售購購房卡、選房房卡、VIP卡等取得的的款項，均屬屬于預(yù)收性質(zhì)質(zhì)的款項，其其納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時間與預(yù)預(yù)收房款相同同，為收到款款項的當(dāng)天。。1995國稅稅函156號號營業(yè)稅問題題解答（之一一）營業(yè)稅暫行條條例實施細(xì)則則第二十八條條規(guī)定:“納納稅人轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)或或銷售不動產(chǎn)產(chǎn)，采用預(yù)收收款方式的，，其納稅義務(wù)務(wù)發(fā)生時間為為收到預(yù)收款款的當(dāng)天?！薄贝隧椧?guī)定所所稱預(yù)收款，，包括預(yù)收定定金。因此，，預(yù)收定金的的營業(yè)稅納稅稅義務(wù)發(fā)生時時間為收到預(yù)預(yù)收定金的當(dāng)當(dāng)天。營業(yè)稅實施細(xì)細(xì)則第二十五五條納稅人人轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)或者銷銷售不動產(chǎn)，，采取預(yù)收款款方式的，其其納稅義務(wù)發(fā)發(fā)生時間為收收到預(yù)收款的的當(dāng)天。*二、營業(yè)稅檢檢查方法采取銀行按揭揭方式銷售開開發(fā)產(chǎn)品的，，應(yīng)按銷售合合同或協(xié)議約約定的價款確確定收入額，，其首付款應(yīng)應(yīng)于實際收到到日確認(rèn)收入入的實現(xiàn)，余余款在銀行按按揭貸款辦理理轉(zhuǎn)賬之日確確認(rèn)收入的實實現(xiàn)采取委托方式式銷售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的，應(yīng)按按以下原則確確認(rèn)收入的實實現(xiàn)：1.采取支付付手續(xù)費方式式委托銷售開開發(fā)產(chǎn)品的，，應(yīng)按銷售合合同或協(xié)議中中約定的價款款于收到受托托方已銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品清單之之日確認(rèn)收入入的實現(xiàn)。2.采取基價(保底價)并并實行超基價價雙方分成方方式委托銷售售開發(fā)產(chǎn)品的的，屬于由企企業(yè)與購買方方簽訂銷售合合同或協(xié)議，，如果銷售合合同或協(xié)議中中約定的價格格高于基價，，則應(yīng)按銷售售合同或協(xié)議議中約定的價價格計算的價價款于收到受受托方已銷開開發(fā)產(chǎn)品清單單之日確認(rèn)收收入的實現(xiàn)，，企業(yè)按規(guī)定定支付受托方方的分成額，，不得直接從從銷售收入中中減除。*二、營業(yè)稅檢檢查方法代收款項：如果開發(fā)商以以自己的名義義統(tǒng)一收款，，應(yīng)當(dāng)計算繳繳納營業(yè)稅，，但轉(zhuǎn)付相關(guān)關(guān)單位的金額額可以作為開開發(fā)成本在計計算企業(yè)所得得稅時申報扣扣除，但土地地增值稅不允允許加計扣除除。如果開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一收款，但但開具相關(guān)單單位的發(fā)票，，則不計算繳繳納營業(yè)稅，，但轉(zhuǎn)付相關(guān)關(guān)單位的金額額也不允許作作為開發(fā)成本本處理。對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)收取的的煤氣安裝費費、有線電視視安裝費等費費用，如房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)使用有關(guān)部部門的合法票票據(jù)直接開據(jù)據(jù)給業(yè)戶的，，則不屬于代代收代墊款項項，不征收營營業(yè)稅。*二、營業(yè)稅檢檢查方法營業(yè)稅調(diào)整：營業(yè)稅暫行條條例實施細(xì)則則第十四條納納稅人的營業(yè)業(yè)額計算繳納納營業(yè)稅后因因發(fā)生退款減減除營業(yè)額的的，應(yīng)當(dāng)退還還已繳納營業(yè)業(yè)稅稅款或者者從納稅人以以后的應(yīng)繳納納營業(yè)稅稅額額中減除。注：已經(jīng)全額額開具不動產(chǎn)產(chǎn)銷售發(fā)票的的，應(yīng)當(dāng)收回回后重新開具具，否則不允允許減除營業(yè)業(yè)額。出租收入：營業(yè)稅實施細(xì)細(xì)則第二十五五條第二款納稅人提供建建筑業(yè)或租賃賃業(yè)勞務(wù)，采采取預(yù)收款方方式的，其納納稅義務(wù)發(fā)生生時間為收到到預(yù)收款的當(dāng)當(dāng)天。*二、營業(yè)稅檢檢查方法出租收入：營業(yè)稅實施細(xì)細(xì)則第二十五五條第二款納稅人提供建建筑業(yè)或租賃賃業(yè)勞務(wù)，采采取預(yù)收款方方式的，其納納稅義務(wù)發(fā)生生時間為收到到預(yù)收款的當(dāng)當(dāng)天?！吨腥A人民共共和國合同法法》第二百一一十四條：租賃期限不得得超過二十年年。超過二十十年的，超過過部分無效。。對具有明確租租賃年限的房房屋租賃合同同，無論租賃賃年限為多少少年，均不能能將該租賃行行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)永永久使用權(quán)，，應(yīng)按照“服服務(wù)業(yè)——租租賃業(yè)”征收收營業(yè)稅。*三、土土地使使用稅稅檢查查方法法對房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)征征收土土地使使用稅稅的計計稅依依據(jù)應(yīng)應(yīng)包括括與其其不可可分割割的附附屬設(shè)設(shè)施占占地。。即對對住宅宅小區(qū)區(qū)內(nèi)的的馬路路、綠綠化用用地、、商業(yè)業(yè)網(wǎng)點點、自自行車車棚等等公共共設(shè)施施用地地均應(yīng)應(yīng)征稅稅。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在開開發(fā)建建設(shè)及及出售售不同同期間間土地地使用用稅的的納稅稅人和和計稅稅依據(jù)據(jù)不同同。①在開開發(fā)建建設(shè)期期間，，是指指房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)自自土地地管理理部門門批準(zhǔn)準(zhǔn)其開開發(fā)建建設(shè)始始至開開發(fā)建建設(shè)項項目完完工（（含竣竣工））止。。在此此開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)期間間應(yīng)按按其全全部占占用土土地面面積計計算繳繳納城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅。②在項項目完完工后后至房房地產(chǎn)產(chǎn)全部部出售售期間間，對對未出出售部部分和和已經(jīng)經(jīng)出售售部分分，應(yīng)應(yīng)合理理分?jǐn)倲傆嬎闼憷U納納土地地使用用稅。。財稅[2006]186號財政政部國國家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于房產(chǎn)產(chǎn)稅、、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅有有關(guān)政政策的的通知知規(guī)定定：以以出讓讓或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方式有有償取取得土土地使使用權(quán)權(quán)的，，應(yīng)由由受讓讓方從從合同同約定定交付付土地地時間間的次次月起起繳納納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅；；合同同未約約定交交付土土地時時間的的，由由受讓讓方從從合同同簽訂訂的次次月起起繳納納城鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地地使用用稅。。*四、房房產(chǎn)稅稅檢查查方法法房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的商商品房房在未未售出出前對對外出出租、、出借借，或或轉(zhuǎn)為為自用用，是是否按按規(guī)定定繳納納房產(chǎn)產(chǎn)稅；；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)的商商品房房在出出售前前用于于出租租的，，其會會計核核算是是否正正確，，房產(chǎn)產(chǎn)稅的的計稅稅依據(jù)據(jù)是否否正確確，是是否足足額申申報繳繳納房房產(chǎn)稅稅。國家稅稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于房房產(chǎn)稅稅、城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅有關(guān)關(guān)政策策規(guī)定定的通通知(國稅發(fā)發(fā)[2003]89號)規(guī)定：：鑒于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)的商商品房房在出出售前前，對對房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)而而言是是一種種產(chǎn)品品，因因此，，對房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)建造造的商商品房房，在在售出出前，，不征征收房房產(chǎn)稅稅；但但對售售出前前房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)已已使用用或出出租、、出借借的商商品房房應(yīng)按按規(guī)定定征收收房產(chǎn)產(chǎn)稅。。（（一））購置置新建建商品品房，，自房房屋交交付使使用之之次月月起計計征房房產(chǎn)稅稅和城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅。（（二二）購購置存存量房房，自自辦理理房屋屋權(quán)屬屬轉(zhuǎn)移移、變變更登登記手手續(xù)，，房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登登記機(jī)機(jī)關(guān)簽簽發(fā)房房屋權(quán)權(quán)屬證證書之之次月月起計計征房房產(chǎn)稅稅和城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅。（（三三）出出租、、出借借房產(chǎn)產(chǎn)，自自交付付出租租、出出借房房產(chǎn)之之次月月起計計征房房產(chǎn)稅稅和城城鎮(zhèn)土土地使使用稅稅。*財稅［［2006］181號財財政部部國國家家稅務(wù)務(wù)總局局關(guān)于于具備備房屋屋功能能的地地下建建筑征征收房房產(chǎn)稅稅的通通知一、凡凡在房房產(chǎn)稅稅征收收范圍圍內(nèi)的的具備備房屋屋功能能的地地下建建筑，，包括括與地地上房房屋相相連的的地下下建筑筑以及及完全全建在在地面面以下下的建建筑、、地下下人防防設(shè)施施等，，均應(yīng)應(yīng)當(dāng)依依照有有關(guān)規(guī)規(guī)定征征收房房產(chǎn)稅稅。上述具具備房房屋功功能的的地下下建筑筑是指指有屋屋面和和維護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)構(gòu)，能能夠遮遮風(fēng)避避雨，，可供供人們們在其其中生生產(chǎn)、、經(jīng)營營、工工作、、學(xué)習(xí)習(xí)、娛娛樂、、居住住或儲儲藏物物資的的場所所。二、自自用的的地下下建筑筑，按按以下下方式式計稅稅：1．工業(yè)業(yè)用途途房產(chǎn)產(chǎn)，以以房屋屋原價價的50——60%作為應(yīng)應(yīng)稅房房產(chǎn)原原值。。應(yīng)納房房產(chǎn)稅稅的稅稅額=應(yīng)稅房房產(chǎn)原原值×［1-(10%——30%)］×1.2％。2．商業(yè)業(yè)和其其他用用途房房產(chǎn)，，以房房屋原原價的的70——80％作為為應(yīng)稅稅房產(chǎn)產(chǎn)原值值。應(yīng)納房房產(chǎn)稅稅的稅稅額=應(yīng)稅房房產(chǎn)原原值×［1-(10%——30%)］×1.2％。房屋原原價折折算為為應(yīng)稅稅房產(chǎn)產(chǎn)原值值的具具體比比例，，由各各省、、自治治區(qū)、、直轄轄市和和計劃劃單列列市財財政和和地方方稅務(wù)務(wù)部門門在上上述幅幅度內(nèi)內(nèi)自行行確定定。3．對于于與地地上房房屋相相連的的地下下建筑筑，如如房屋屋的地地下室室、地地下停停車場場、商商場的的地下下部分分等，，應(yīng)將將地下下部分分與地地上房房屋視視為一一個整整體按按照地地上房房屋建建筑的的有關(guān)關(guān)規(guī)定定計算算征收收房產(chǎn)產(chǎn)稅。。三、、出出租租的的地地下下建建筑筑，，按按照照出出租租地地上上房房屋屋建建筑筑的的有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定計計算算征征收收房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅。。四、、本本通通知知自自2006年1月1日起起執(zhí)執(zhí)行行，，《財政政部部稅稅務(wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅若若干干具具體體問問題題的的解解釋釋和和暫暫行行規(guī)規(guī)定定》（［［86］財財稅稅地地字字第第008號））第第十十一一條條同同時時廢廢止止。。*出租租房房產(chǎn)產(chǎn)，，租租金金收收入入在在租租賃賃期期間間一一次次性性收收取取的的，，應(yīng)應(yīng)由由房房產(chǎn)產(chǎn)出出租租人人按按照照收收取取的的租租金金全全額額計計算算并并一一次次性性繳繳納納房房產(chǎn)產(chǎn)稅稅*五、、印印花花稅稅檢檢查查方方法法房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)與與購購房房者者簽簽訂訂的的商商品品房房銷銷售售（（預(yù)預(yù)售售））合合同同、、建建筑筑安安裝裝合合同同、、勘勘探探設(shè)設(shè)計計合合同同、、借借款款合合同同等等是是否否按按規(guī)規(guī)定定繳繳納納印印花花稅稅。?！敦斦坎繃鴩壹叶惗悇?wù)務(wù)總總局局關(guān)關(guān)于于印印花花稅稅若若干干政政策策的的通通知知財財稅稅[2006]162號規(guī)規(guī)定定：：一、、對對納納稅稅人人以以電電子子形形式式簽簽訂訂的的各各類類應(yīng)應(yīng)稅稅憑憑證證按按規(guī)規(guī)定定征征收收印印花花稅稅。。二二、、對對發(fā)發(fā)電電廠廠與與電電網(wǎng)網(wǎng)之之間間、、電電網(wǎng)網(wǎng)與與電電網(wǎng)網(wǎng)之之間間(國家家電電網(wǎng)網(wǎng)公公司司系系統(tǒng)統(tǒng)、、南南方方電電網(wǎng)網(wǎng)公公司司系系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)內(nèi)部部各各級級電電網(wǎng)網(wǎng)互互供供電電量量除除外外)簽訂訂的的購購售售電電合合同同按按購購銷銷合合同同征征收收印印花花稅稅。。電電網(wǎng)網(wǎng)與與用用戶戶之之間間簽簽訂訂的的供供用用電電合合同同不不屬屬于于印印花花稅稅列列舉舉征征稅稅的的憑憑證證，，不不征征收收印印花花稅稅。。三三、、對對土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同、、土土地地使使用用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同按按產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移書書據(jù)據(jù)征征收收印印花花稅稅。。四四、、對對商商品品房