房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展及企業(yè)前景

房地產(chǎn)中介行業(yè)

發(fā)展及前景2012年5月房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展及前景二〇一二年六月

你眼中的房地產(chǎn)中介是什么樣的？你眼中的二手房是什么樣的？二手房的優(yōu)點：△戶型適中，總價低從市場上看，中小戶型的二手房最受青睞，總價低是最大優(yōu)勢。據(jù)房產(chǎn)專家分析60～80平方米的住房是最適合三口之家居住的，居住面積沒有任何浪費。二手房恰恰就具備了這一點。目前市場上銷售的商品房，兩居室的面積就有一百多平方米，對于許多想買房的家庭來說，經(jīng)濟能力承受不起，而且面積太大也浪費?！鞯乩砦恢煤枚址看蠖技性诟鞒菂^(qū)成熟的小區(qū)或者是商業(yè)繁華地段。經(jīng)過多年建設，住宅小區(qū)交通方便，可以滿足人們多方面的需求，如地理位置、子女受教育的需求等?！髋涮自O施齊全

二手房大部分都為成本價購買的單位住房，小區(qū)已建設多年，已成為成熟社區(qū)，各項配套設施均已齊備。購物、娛樂、子女入托、入學在小區(qū)輻射區(qū)內(nèi)都能滿足。而許多新的樓盤，居住區(qū)剛剛形成，社區(qū)配套設施的完備仍然要有待時日?！骺蛇x擇的機會更多在同一地段的二手房房型不盡相同，對于購買者來說，選擇的機會比較多。由于二手房的建筑年代不同，戶型也有所不同，所以在同一地段分布著許多類型的二手房供購房者選擇?！鳜F(xiàn)房交易市場中交易的二手房均為現(xiàn)房，房屋的外觀、結構、內(nèi)部格局及各種設施都一目了然，房屋建筑面積是實實在在的，沒有期房面積不準確的糾紛，物業(yè)等各種硬件可以考察

△你可以選擇怎樣的人做鄰居

買一手房時你根本不知道你的鄰居會是什么樣的人。但買二手房你可以先考察周邊住的都是什么人，有利于給孩子選擇一個健康的環(huán)境。

△產(chǎn)權過戶及時上市買賣的二手房，房主都已經(jīng)取得了產(chǎn)權證，只等買主選好了房子，簽訂房屋買賣合同后，就可辦理產(chǎn)權變更、過戶手續(xù)?！魍顿Y少、回報率高貸款購買二手房，然后出租，以租還貸是越來越多的有投資意識人的選擇真正做到了“以樓養(yǎng)樓”。房地產(chǎn)中介發(fā)展史:

混亂期整合期壟斷期專業(yè)期中介行業(yè)流行的兩大派別:港式臺式港式/臺式管理特點:港式:全員接待臺式:秘書接待迅速直接溫馨服務武文港式代表:中原地產(chǎn)臺式代表:信義,住商區(qū)域公盤制度私盤制度1、行業(yè)發(fā)展概況2、行業(yè)核心競爭力3、行業(yè)未來發(fā)展趨勢4、目前主流行業(yè)的特征5、我公司規(guī)模概述行業(yè)概況及前景一、行業(yè)發(fā)發(fā)展概況（一）、行行業(yè)發(fā)展總總概房地產(chǎn)經(jīng)紀紀行業(yè)在我我國發(fā)展近近20年來，已經(jīng)經(jīng)成長為一一個具有廣廣闊發(fā)展前前景和高成成長性的朝朝陽行業(yè)。。城市化進程程加快為房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展提供供了廣闊的的市場空間間；2001年到2005年期間，城城鎮(zhèn)個人住住房擁有率率迅速提升升為房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)業(yè)發(fā)展帶來來機遇；存存量房交易易量正迅速速增長，并并將逐漸成成為房地產(chǎn)產(chǎn)的主導市市場。我國處于發(fā)發(fā)展中階段段，作為國國民經(jīng)濟的的重要支柱柱產(chǎn)業(yè)--房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)，從04年的萌動到到05、06、07年的飛速膨膨脹，再到到08年的理性回回歸，房地地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)經(jīng)歷著自身身發(fā)展的沿沿革與變遷遷。根據(jù)行業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)律，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)真正成熟熟的標志是是存量房（（二手房））交易占市市場主導，，這一比率率在歐美市市場達到了了80-90%，估計未來來幾年中國國的存量房房交易將不不斷上升，，房地產(chǎn)市市場將是存存量房主導導的市場，，從中長期期來看，中中國的房地地產(chǎn)仍然具具有很大的的投資潛力力和價值。。未來我國房房地產(chǎn)經(jīng)紀紀行業(yè)將大大有可為。。在中國人眼眼里：“家家”的定義義是最重要要的。由此此可見，在在地皮越來來越少的情情況下，二二手房的遠遠景將會越越來越大。。（二）、經(jīng)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)發(fā)展階段1996年之前：國國家房改政政策之前，，房地產(chǎn)行行業(yè)市場不不活躍，二二手房經(jīng)紀紀多屬于作作坊式店面面，沒有成成規(guī)模。1996-2000年：房地產(chǎn)產(chǎn)市場逐步步活躍，二二手房經(jīng)紀紀公司開始始市場活躍躍，在本土土化有一定定影響力，，比如天津津順馳、廣廣州滿堂紅紅、北京中中大恒基等等。2000-2005年：隨著2000年21世紀不動產(chǎn)產(chǎn)進駐內(nèi)地地開始拓展展，經(jīng)紀公公司開始了了全國化拓拓展，二手手房開始掀掀起漲價風風暴，經(jīng)紀紀公司市場場活躍。2005.6-至今：房地地產(chǎn)市場整整合期，國國家宏觀調(diào)調(diào)控，市場場優(yōu)勝劣汰汰，中介公公司開始重重新洗牌，，規(guī)模性、、品牌化、、陽光型中中介公司開開始占主導導市場。未來來市市場場：：二二手手房房占占房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)主主導導地地位位，，成成交交比比例例逐逐步步大大于于商商品品房房。。（三三））、、行行業(yè)業(yè)成成長長驅驅動動因因素素與與關關鍵鍵成成功功要要素素房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀紀行行業(yè)業(yè)成成長長驅驅動動因因素素1、消消費費者者偏偏好好（（購購買買二二手手房房的的諸諸多多優(yōu)優(yōu)勢勢））2、房房改改政政策策的的出出臺臺；；（（取取消消單單位位分分房房政政策策））3、房地地產(chǎn)產(chǎn)二、、三三級級市市場場不不斷斷膨膨脹脹刺刺激激房地地產(chǎn)產(chǎn)中介介業(yè)業(yè)交交易易規(guī)規(guī)模模擴擴大大4、城城市市化化進進程程5、與與國國際際房地地產(chǎn)產(chǎn)市場場接接軌軌6、信信息息網(wǎng)網(wǎng)絡絡技技術術的的飛飛速速發(fā)發(fā)展展7、中中國國經(jīng)經(jīng)濟濟市市場場空空間間擴擴大大8:80后對對房房屋屋的的價價值值觀觀。。---裸婚婚時時代代，，蝸蝸居居兩兩部部典典型型連連續(xù)續(xù)劇劇。。行業(yè)業(yè)關關鍵鍵成成功功因因素素：：1、制制定定清清晰晰的的品品牌牌發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略2、合合理理定定位位商商業(yè)業(yè)模模式式3、建建立立高高素素質(zhì)質(zhì)的的行行業(yè)業(yè)人人才才隊隊伍伍4、強強有有力力的的規(guī)規(guī)范范化化管管理理與與執(zhí)執(zhí)行行能能力力5、打打造造服服務務深深耕耕的的能能力力6、信信息息網(wǎng)網(wǎng)絡絡化化和和資資源源共共享享7、創(chuàng)創(chuàng)新新研研發(fā)發(fā)的的能能力力（四四））、、現(xiàn)現(xiàn)階階段段房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀紀行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展特特點點：：1、宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控加加速速市市場場優(yōu)優(yōu)勝勝劣劣汰汰，，優(yōu)優(yōu)勢勢企企業(yè)業(yè)逆逆勢勢擴擴張張2005年上上半半年年，，國國務務院院辦辦公公廳廳下下發(fā)發(fā)《關于于切切實實穩(wěn)穩(wěn)定定住住房房價價格格的的通通知知》（國國八八條條））和和轉轉發(fā)發(fā)七七部部委委《關于于做做好好穩(wěn)穩(wěn)定定住住房房價價格格工工作作的的意意見見》，拉拉開開了了新新一一輪輪調(diào)調(diào)控控的的序序幕幕。。政政策策執(zhí)執(zhí)行行伊伊始始，，部部分分城城市市的的二二手手房房交交易易量量即即出出現(xiàn)現(xiàn)了了縮縮量量調(diào)調(diào)整整。。市場場的的驟驟然然縮縮小小，，使使企企業(yè)業(yè)間間競競爭爭更更加加激激烈烈。。國國內(nèi)內(nèi)5萬多多家家房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀紀企企業(yè)業(yè)競競爭爭十十分分有有限限的的市市場場空空間間，，大大批批中中小小房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀紀企企業(yè)業(yè)被被淘淘汰汰，，為為優(yōu)優(yōu)勢勢企企業(yè)業(yè)提提供供了了難難得得的的機機遇遇。。一一批批有有遠遠見見企企業(yè)業(yè)逆逆勢勢而而動動，，加加快快了了并并購購擴擴張張的的步步伐伐。。如如我我愛愛我我家家（（控控股股））公公司司，，門門店店數(shù)數(shù)量量由由2004年的的394個增增加加到到2005年的的507個。。宏觀觀調(diào)調(diào)控控2008年國國家家頒頒布布了了國國n條。。成都都房房產(chǎn)產(chǎn)市市場場再再次次洗洗盤盤。。小小中中介介無無數(shù)數(shù)倒倒閉閉。。大大公公司司的的拓拓展展由由此此拉拉響響。。伊甸甸城城異異軍軍突突起起，，搶搶占占成成都都市市場場1+2的戰(zhàn)戰(zhàn)略略布布店店，，從從成成都都前前10一下下進進入入了了前前5名。。此次次國國家家調(diào)調(diào)控控，，成成都都在在半半年年內(nèi)內(nèi)出出臺臺了了救救市市政政策策，，大大力力鼓鼓吹吹二二手手房房，，退退出出了了一一系系列列優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策。。短短短短半半年年，，成成都都二二手手房房房房價價增增長長了了30%。宏觀觀調(diào)調(diào)控控2011年，，力力度度最最強強的的調(diào)調(diào)控控拉拉響響以北北京京為為點點，，輻輻射射全全國國1,2,3線城城市市的的限限購購令令。。直接接導導致致了了無無數(shù)數(shù)小小中中介介關關門門，，買買賣賣雙雙方方開開始始了了博博弈弈。。限貸貸令令緊緊接接其其后后，，以以打打擊擊投投資資者者為為目目的的，，上上漲漲存存款款利利率率，，上上漲漲貸貸款款首首付付，，對對貸貸款款者者的的審審核核加加嚴嚴。。小小型型擔擔保保公公司司開開始始關關門門。。銀銀行行放放款款時時間間驟驟然然變變?yōu)闉橐灰患炯径榷燃凹鞍氚肽昴?。。宏觀觀調(diào)調(diào)控控通過過國國家家的的幾幾次次市市場場調(diào)調(diào)控控，，以以成成都都市市場場來來說說1：：租租賃賃火火爆爆。。租租賃賃成成交交火火爆爆，，租租金金翻翻倍倍增增長長2：：小小中中介介關關門門，，大大公公司司堅堅挺挺。。大公公司司以以標標準準化化，，專專業(yè)業(yè)化化占占據(jù)據(jù)了了市市場場大大半半份份額額。。3：：該該買買房房的的還還是是要要買買房房。。。。。。。。2、經(jīng)經(jīng)營營能能力力、、成成長長性性全全面面提提升升，，對對企企業(yè)業(yè)綜綜合合實實力力貢貢獻獻增增強強。。以往往房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀紀企企業(yè)業(yè)以以單單純純增增加加門門店店、、對對外外擴擴張張的的粗粗放放型型經(jīng)經(jīng)營營發(fā)發(fā)展展模模式式，，現(xiàn)現(xiàn)在在正正在在逐逐漸漸向向對對外外擴擴張張和和內(nèi)內(nèi)部部挖挖潛潛相相結結合合的的集集約約型型轉轉變變。。如如中中原原（（中中國國））置置業(yè)業(yè)有有限限公公司司重重視視企企業(yè)業(yè)專專業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營營能能力力的的培培養(yǎng)養(yǎng)，，致致力力于于打打造造高高效效率率的的房房屋屋流流通通服服務務網(wǎng)網(wǎng)絡絡，，短短短短幾幾年年間間發(fā)發(fā)展展，，不不僅僅在在廣廣州州地地區(qū)區(qū)成成績績顯顯赫赫,同時在深深圳、東東莞、佛佛山等地地的發(fā)展展也獲得得了成功功，成為為華南地地區(qū)最有有實力的的房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀企企業(yè)。3、金融服服務、連連鎖經(jīng)營營發(fā)展迅迅速，成成為企業(yè)業(yè)擴張的的重要方方式。由于在經(jīng)經(jīng)紀服務務的過程程中，房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀企業(yè)業(yè)對交易易雙方的的信息特特別是他他們的信信用了解解的比較較全面，，所以金金融機構構希望通通過規(guī)模模較大、、信譽較較好的企企業(yè)獲得得購房者者的金融融貸款業(yè)業(yè)務，這這樣部分分企業(yè)開開始把金金融服務務作為企企業(yè)重要要業(yè)務，，并取得得了較高高的業(yè)績績。比如如：房貸貸城、評評估公司司等。二、行業(yè)業(yè)核心競競爭力核心競爭爭要素體體現(xiàn)在以以下幾個個方面1、服務質(zhì)質(zhì)量2、企業(yè)品品牌3、業(yè)務品品種及快快捷的業(yè)業(yè)務流程程4、信息化化的渠道道5、專業(yè)的的人力資資源隊伍伍6、規(guī)模效效應三、未來來經(jīng)紀行行業(yè)發(fā)展展趨勢1、企業(yè)規(guī)規(guī)?；蟛糠制笃髽I(yè)開始始認識企企業(yè)規(guī)模模過小限限制企業(yè)業(yè)發(fā)展，，因而通通過增加加分店、、收購等等方式擴擴大自己己的規(guī)模模。1+2聯(lián)合不動動產(chǎn)于今今年正式式進駐天天津，原原河北1+2聯(lián)合不動動產(chǎn)正式式更名為為天津1+2聯(lián)合不動動產(chǎn)?？偪偛恳仓鹬饾u隨之之遷移。。2、經(jīng)營專專業(yè)化市場細分分是一個個成熟市市場的必必由之路路，專業(yè)業(yè)化是提提高市場場效率的的重要途途徑。成成功企業(yè)業(yè)往往是是那些通通過對各各個部門門在不同同種類服服務和服服務的不不同階段段進行明明確的分分工，同同時合理理判斷企企業(yè)在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值值鏈中的的核心競競爭力，，采取集集中化策策略，專專注自己己的優(yōu)勢勢業(yè)務的的企業(yè)。。企業(yè)也也必然走走向一個個越來越越專業(yè)化化的道路路。5、服務個個性化服務是房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀企業(yè)業(yè)的根本本，研究究客戶需需求是房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀企業(yè)業(yè)的重要要工作。。根據(jù)客客戶的需需求，不不斷創(chuàng)新新服務，，已經(jīng)成成為他們們關注未未來發(fā)展展的一個個重要途途徑。6、資本市市場聯(lián)系系日益緊緊密（1）2005年8月，凱雷雷和軟銀銀投資4500萬美元給給順馳不不動產(chǎn)；；（2）2005年12月，高盛盛入資2500萬美元給給21世紀不動動產(chǎn)；（3）2007年8月8日，易居居(中國)以中國第第一只房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀概念念股的身身份正正式在美美國紐約約證券交交易所掛掛牌交易易，發(fā)行行價13.8美元，融融資約2.01億美元。。（4）外資投投行中國國區(qū)負責責人2007年8月5日在北京京西山別別墅“廬廬師山莊莊”舉行行的一次次活動中中表示，，網(wǎng)絡和和流通環(huán)環(huán)節(jié)將成成為中國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的新重重點，外外資基金金對中國國房地產(chǎn)產(chǎn)的投資資重點會會由開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)轉轉向流通通環(huán)節(jié)，，也就是是關注房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀公司司。四、主流流企業(yè)經(jīng)經(jīng)營概況況以《2006年房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀百百強企業(yè)業(yè)研究報報告》中百強企企業(yè)為代代表，企企業(yè)經(jīng)營營概況為為：1、百強企企業(yè)通過過規(guī)?；瘮U張，，逐漸確確立了國國內(nèi)市場場的優(yōu)勢勢地位。。2005年，百強強企業(yè)在在二手房房、租賃賃市場的的成交總總額平均均為94551.41萬元，比比2004年增長10%。統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)顯示示100家企業(yè)的的平均房房源數(shù)量量為1.4萬套，房房源數(shù)量量在3000套以下的的占27%，3000-10000套的占25%，10000套以上的的占48%。從成交交總額分分布來看看，3億以下、、10億以上市市場份額額的企業(yè)業(yè)持續(xù)增增加，整整體繼續(xù)續(xù)呈現(xiàn)分分化的趨趨勢。2、經(jīng)營收收入出現(xiàn)現(xiàn)結構性性變化，，金融服服務成為為百強企企業(yè)經(jīng)營營收入的的一個重重要增長長點。從經(jīng)營收收入來看看，2006年百強企企業(yè)平均均經(jīng)營收收入為2387.22萬元，其其中1000萬以下的的占34%，1000-4000萬的占43%，而4000萬以上的的占23%。從經(jīng)營營收入結結構來看看，二手手房、租租賃服務務傭金收收入分別別為1511.34萬元、475.88萬元，比比2004年分別增增長了6%和14%，二手房房服務傭傭金收入入增幅明明顯下降降，金融融服務傭傭金收入入408萬元，對對百強企企業(yè)經(jīng)營營收入的的貢獻率率達到17%。價值鏈鏈延伸環(huán)環(huán)節(jié)的綜綜合服務務能力成成為了企企業(yè)新的的利潤增增長點。。3、經(jīng)紀人人收入水水平（北北方城市市）調(diào)查的主主要內(nèi)容容為經(jīng)紀紀人截至至到09年10月份近3個月以來來的平均均單月收收入，共共分為6檔：月收入在在3000元以下的的，占17.06%；月收入在在3000—5000元之間的的，占36.12%；月收入在在5000—8000元之間的的，占17.39%；月收入在在8000—10000元之間的的，占15.05%；月收入在在10000元以上的的，占7.36%；月收入在在20000元以上的的，占7.02%；通過調(diào)查查可以看看出來，，月收入入在8000元以下的的占到了了大多數(shù)數(shù)，達到到70%的水平，，當然，，也有14.38%的經(jīng)紀人人月收入入可以超超過萬元元。而在在一年前前所作的的一個小小型調(diào)查查中，只只有10.71%的經(jīng)紀人人月收入入可以達達到5000元以上，，比較而而言，最最近的一一年中，，收入水水平還是是有了較較大的上上漲幅度度。這個行業(yè)業(yè)更注重重的是經(jīng)經(jīng)驗的累累加與資資源的積積累，其其實對于于從業(yè)者者來說，，這個行行業(yè)正處處于一個個“黃金金時代””，最重重要的不不應該是是“我們們現(xiàn)在賺賺到了多多少錢””，而應