房地產(chǎn)成本控制管理教材

房地產(chǎn)成本控制管理

保利集團(tuán)總經(jīng)理培訓(xùn)2009年3月講義提綱一、房地產(chǎn)成本管理的重要性二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)成本管理要樹(shù)立的觀念四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立五、房地產(chǎn)成本管理每個(gè)階段控制要點(diǎn)和知識(shí)積累一、房地產(chǎn)成本管理的重要性1、形勢(shì)回顧——我們?cè)趺礃右宦纷邅?lái)關(guān)鍵詞：

溫暖的春天：觀念轉(zhuǎn)變、政策支持、協(xié)議出讓

火爆的夏天：排隊(duì)、炒房、調(diào)控、地王、樓王、面粉貴過(guò)面包

轉(zhuǎn)冷的秋天：觀望、資金斷鏈、拐點(diǎn)、雙限房、經(jīng)適房、廉租房

嚴(yán)冬的到來(lái)：降價(jià)、流標(biāo)、還會(huì)降嗎、崩盤(pán)、利潤(rùn)下降2、房地產(chǎn)面臨的最大困難是什么？投入增加了、收入降低了、利潤(rùn)壓縮了利潤(rùn)=收入-成本結(jié)論：項(xiàng)目利潤(rùn)率下降和無(wú)利潤(rùn)是目前面臨的最大困難！未來(lái)一段時(shí)間，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)將成為市場(chǎng)最重要的因素，從而低成本的公司將成為未來(lái)的勝者！成本管理顯得尤為重要！企業(yè)未來(lái)的生命線(xiàn)！

二、房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)1、從生產(chǎn)周期來(lái)看2、從銷(xiāo)售形態(tài)來(lái)看3、從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看4、從地域來(lái)看5、從財(cái)務(wù)角度來(lái)看6、從價(jià)值鏈來(lái)看三、做好房地產(chǎn)成本管理要樹(shù)立的觀念1、全員全程成本控制觀念成本是可控制的。成本控制不光是成本控制部的事，需要全體員工的共同參與，要在工作中注意節(jié)約成本和深入挖掘降低成本的各種潛能。只有全體員工養(yǎng)成良好的成本意識(shí)，才能使降低成本的各種措施方法和要求有力貫徹。2、要樹(shù)立高度重視計(jì)劃管理的觀念公司計(jì)劃一旦確定，竣工日期就必須保證。如果計(jì)劃性不強(qiáng)，就會(huì)把正常工期變成趕工工期，質(zhì)量難以保證，信譽(yù)下降，趕工費(fèi)用增加，成本違約金難以估計(jì)。3、要樹(shù)立房地產(chǎn)公司要做產(chǎn)品，而不是做作品的觀念要?jiǎng)?chuàng)新，但不能太超前。只要符合市場(chǎng)需要就是好產(chǎn)品，追求創(chuàng)新時(shí)，要注意創(chuàng)新的幅度和價(jià)值，防止產(chǎn)品創(chuàng)新超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，即創(chuàng)新要符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。4、賺錢(qián)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目的觀念。站在房地產(chǎn)商的角度看，只有賺錢(qián)的項(xiàng)目才是好項(xiàng)目。四、房地產(chǎn)成本管理體系的建立1、房地產(chǎn)成本管理體系成本管理體系，即按照成本管理職能，建立科學(xué)的成本目標(biāo)體系、成本核算體系、成本決策體系、成本控制體系和成本考核體系。實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則，建立成本責(zé)任制度，保證目標(biāo)成本的順利實(shí)現(xiàn)。2、房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)應(yīng)包含三個(gè)層面的內(nèi)容：成本管理的流程與制度體系。從管理層面而言，這是最基礎(chǔ)的管理工作；每一個(gè)階段的控制要點(diǎn)和知識(shí)積累；從戰(zhàn)略角度優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)。關(guān)于成本管理的流程與制度體系包括：（分別從事前、事中、事后反饋，以及責(zé)任與激勵(lì)機(jī)制方面管理）目標(biāo)成本管理體系動(dòng)態(tài)成本管理體系責(zé)任成本管理體系成本后評(píng)估關(guān)于成本本控制要要點(diǎn)和成成本數(shù)據(jù)據(jù)的積累累則是建建立在一一定流程程的規(guī)范范之上的的對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程的的每個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的成成本控制制的知識(shí)識(shí)與經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的傳承承。如：：對(duì)規(guī)劃劃的嚴(yán)格格審批、、工程招招投標(biāo)的的控制、、售樓價(jià)價(jià)格的審審定、成成本利潤(rùn)潤(rùn)的考核核等等。。從戰(zhàn)略角角度所進(jìn)進(jìn)行的成成本優(yōu)化化則往往往是伴隨隨著公司司的重大大戰(zhàn)略措措施，如如根據(jù)客客戶(hù)細(xì)分分而進(jìn)行行的產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化化、品牌牌模塊化化、集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略采采購(gòu)等等等。3、如何建建立成本本管理體體系（1）目前公公司的成成本管理理現(xiàn)狀：：成本目標(biāo)標(biāo)管理較較粗放；；責(zé)任體系系不完善善；成本績(jī)效效考核力力度不夠夠；動(dòng)態(tài)成本本監(jiān)控分分析、反反饋、指指導(dǎo)力度度不夠。。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)成成本管理理的四步步法：制定目標(biāo)標(biāo)→明確確崗位職職責(zé)→跟跟蹤執(zhí)行行→業(yè)績(jī)績(jī)?cè)u(píng)估第一步：：如何建建立目標(biāo)標(biāo)成本體體系（制制定目標(biāo)標(biāo)）1、目標(biāo)成成本的定定義目標(biāo)成本本是企業(yè)業(yè)預(yù)先確確定的，，在一定定時(shí)期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過(guò)過(guò)努力所所要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的成本本目標(biāo)，，是成本本的控制制線(xiàn)，是是成本管管理的基基礎(chǔ)。目標(biāo)成本本的形成成1、投資決決策《項(xiàng)目投資資可行性性報(bào)告》目標(biāo)成本本測(cè)算1（立項(xiàng)成成本）2、項(xiàng)目策策劃項(xiàng)目定位位：概念念性方案案設(shè)計(jì)目標(biāo)成本本測(cè)算2（定位成成本）3、方案設(shè)設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)成本本測(cè)算34、初步設(shè)設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品品各分部部、各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)目標(biāo)成本本測(cè)算44、施工圖圖設(shè)計(jì)確定目標(biāo)標(biāo)成本投資估算算概念性方方案設(shè)計(jì)計(jì)概算方案設(shè)計(jì)計(jì)概算初步設(shè)計(jì)計(jì)概算施工圖預(yù)預(yù)算工程量清清單橫向制約約《立項(xiàng)成本本審批表表》《定位成本本審批表表》《價(jià)格材料料成本合合理性評(píng)評(píng)估》《目標(biāo)成本本指導(dǎo)書(shū)書(shū)》《部品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)選擇審審批表》2、目標(biāo)成本本的管理理偏差成本信息月報(bào)分析動(dòng)態(tài)成本信息反饋

設(shè)立目標(biāo)成本（審批及修訂）PDCA3、目標(biāo)成成本建立立的難點(diǎn)點(diǎn)目標(biāo)成本本編不準(zhǔn)準(zhǔn)怎么辦辦？相關(guān)部門(mén)門(mén)參加了了嗎？——全成本??！目標(biāo)成本本規(guī)劃深深度夠嗎嗎？各項(xiàng)成本本有依據(jù)據(jù)嗎？——標(biāo)準(zhǔn)、市市場(chǎng)、測(cè)測(cè)算能力力數(shù)據(jù)庫(kù)建建立起來(lái)來(lái)了嗎？？目標(biāo)成本本夠深度度嗎？專(zhuān)業(yè)端口口成本清清單（政府收收費(fèi)/營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用用/財(cái)務(wù)費(fèi)用用。。。。）建造成本本清單及及依據(jù)——合同清單單：合同同范圍與與技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)——部品清單單：標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)/（材料表表）設(shè)計(jì)委托托與設(shè)計(jì)計(jì)深度（（任務(wù)書(shū)書(shū)）設(shè)計(jì)能做做什么？？合同分判判的策劃劃第二步：：明確崗崗位職責(zé)責(zé)1、建立責(zé)責(zé)任體系系。（鏈接保保利地產(chǎn)產(chǎn)成本控控制指導(dǎo)導(dǎo)書(shū)）責(zé)任成本本體系目目標(biāo)是明明確專(zhuān)業(yè)業(yè)職能部部門(mén)的成成本管理理職責(zé)，，并借助助技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)反饋，，考核評(píng)評(píng)價(jià)各職職能履行行情況。?！柏?zé)任任成本””回答的的是在成成本管理理相關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)中誰(shuí)來(lái)做？做什什么的問(wèn)題。我們有哪些些崗位與成本本控制有關(guān)？？做什么？這這些崗位分別別對(duì)哪些成本本控制指標(biāo)負(fù)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)負(fù)責(zé)？如何評(píng)評(píng)價(jià)？責(zé)任成成本體系包含含四大要素：：即責(zé)任范圍、、責(zé)任部門(mén)/相關(guān)部門(mén)、評(píng)評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)評(píng)價(jià)部門(mén)。完成上述要要素的定義，，我們就可以以建立起責(zé)任任成本體系的的基本框架，，從而在組織織架構(gòu)的層面面保證目標(biāo)成成本的準(zhǔn)確執(zhí)執(zhí)行。落實(shí)責(zé)責(zé)任到崗位，，落實(shí)到責(zé)任任人，最大程程度的減少目目標(biāo)與執(zhí)行脫脫鉤的現(xiàn)象，，真正做到““權(quán)責(zé)明晰””有據(jù)可依。。責(zé)任成本的分分解思路各部門(mén)各司其其職1、本部門(mén)費(fèi)用用2、本專(zhuān)業(yè)端口口成本----土地成本----投資管理中心心----政府收費(fèi)----開(kāi)發(fā)部----設(shè)計(jì)費(fèi)----技術(shù)部----營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)----營(yíng)銷(xiāo)中心----財(cái)務(wù)費(fèi)用----財(cái)務(wù)部----建造成本----技術(shù)部+采購(gòu)部+工程部成本數(shù)字是目目標(biāo)，是結(jié)果果，關(guān)鍵的是是工作質(zhì)量2、作業(yè)過(guò)程管管理——我們需要什么么樣的制度流流程？明確了“責(zé)任任成本體系””，按部門(mén)/崗位對(duì)其負(fù)責(zé)責(zé)的責(zé)任范圍圍進(jìn)行合并，，我們就可以以得到部門(mén)/崗位的成本、、目標(biāo)集合。。但如何保證證部門(mén)/崗位的成本目目標(biāo)能夠順利利完成呢？為為此我們要定定義一整套完完善的“作業(yè)業(yè)過(guò)程指導(dǎo)書(shū)書(shū)”來(lái)對(duì)部門(mén)門(mén)/崗位的行為進(jìn)進(jìn)行規(guī)范，也也就是說(shuō)必須須從“制度流流程”的層面面保證對(duì)目標(biāo)標(biāo)成本的執(zhí)行行，保證對(duì)成成本的控制，，這就是“作作業(yè)過(guò)程管理理”。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程程中的成本管管理分為若干干個(gè)相對(duì)獨(dú)立立的作業(yè)過(guò)程程，并為每個(gè)個(gè)作業(yè)過(guò)程定定義相應(yīng)的流流程制度規(guī)范范，同時(shí)定義義每個(gè)作業(yè)過(guò)過(guò)程中與成本本控制相關(guān)的的要點(diǎn)，包括括量化的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)，這樣我我們就可以在在日常業(yè)務(wù)這這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)成本過(guò)程程控制，真正正將成本控制制的執(zhí)行力滲滲透到基層一一線(xiàn)。保利地產(chǎn)成本本管理制度文文件（鏈接）制度流程體系系-----專(zhuān)業(yè)集成策劃階段：工具/方法1、成本調(diào)研2、成本—盈利測(cè)算3、策劃團(tuán)隊(duì)建造階段：作業(yè)控制1、采購(gòu)有效性2、項(xiàng)目管理3、成本信息披露評(píng)估與考核：事前/事中控制1、動(dòng)態(tài)評(píng)估工具2、績(jī)效指標(biāo)體系化3、獎(jiǎng)懲重點(diǎn)與力度設(shè)計(jì)階段：流程節(jié)點(diǎn)控制1、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)---成本控制要求2、設(shè)計(jì)評(píng)審—成本校核3、設(shè)計(jì)深度與標(biāo)準(zhǔn)---成本依據(jù)建立成本目標(biāo)落實(shí)成本目標(biāo)第三步：跟蹤蹤執(zhí)行——即動(dòng)態(tài)成本體體系經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步步驟，“目標(biāo)標(biāo)明確，責(zé)任任清晰”之后后，我們便進(jìn)進(jìn)入：目標(biāo)成本執(zhí)行行過(guò)程跟蹤——?jiǎng)討B(tài)成本。動(dòng)態(tài)成本是是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)過(guò)程中的預(yù)期期成本，通過(guò)過(guò)實(shí)時(shí)反映目目標(biāo)成本與動(dòng)動(dòng)態(tài)成本的差差異，幫助有有關(guān)部門(mén)及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并并解決問(wèn)題，，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本本的控制。動(dòng)動(dòng)態(tài)成本的核核心是“實(shí)時(shí)時(shí)性”，動(dòng)態(tài)態(tài)指的是在整整個(gè)過(guò)程中每每一點(diǎn)都能實(shí)實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目目最新成本狀狀態(tài)。我們強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程程中，能對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的全成本本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)測(cè)算，只有這這樣才能控制制成本，幫助助決策。如果果只能在項(xiàng)目目結(jié)束時(shí)才得得到數(shù)據(jù)，實(shí)實(shí)際上只有基基本的成本核核算功能，對(duì)對(duì)成本控制都都沒(méi)有任何幫幫助。木已成成舟，談控制制都晚了。如何實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)態(tài)成本監(jiān)控？？概括為：“一一個(gè)中心，三三條線(xiàn)”。一個(gè)中心——以合同為中心心三條線(xiàn)——?jiǎng)討B(tài)成本實(shí)際發(fā)生成本本實(shí)付成本動(dòng)態(tài)成本=合同成本+非合同性成本本+待發(fā)生成本合同性成本是是動(dòng)態(tài)成本中中變動(dòng)性最大大的部分。其其“高變性””決定了它是是成本控制的的重中之重。。而非合同性性成本，如政政府收費(fèi)等則則容易控制。。合同不確定定性表現(xiàn)為““變更黑洞””、“款項(xiàng)超超付”等成本本失控現(xiàn)象頻頻現(xiàn)。必須要要以合同為中中心。把目標(biāo)標(biāo)成本分解到到合同中去，，形成合同目目標(biāo)成本。三條線(xiàn)：“動(dòng)態(tài)成本””反映任意時(shí)時(shí)段項(xiàng)目的綜綜合成本及結(jié)結(jié)構(gòu)分布?！啊皩?shí)際發(fā)生成成本”指的是是項(xiàng)目當(dāng)前已已審定的工程程量與動(dòng)態(tài)成成本對(duì)比，可可反映出項(xiàng)目目整體進(jìn)度。?！皩?shí)付成本本”指實(shí)際已已支付的款項(xiàng)項(xiàng)與實(shí)際發(fā)生生成本對(duì)比，，反映出款項(xiàng)項(xiàng)的支付進(jìn)度度。做到動(dòng)態(tài)態(tài)成本一月一一清，設(shè)計(jì)變變更、工程簽簽證均當(dāng)月結(jié)結(jié)清，填報(bào)成成本月報(bào)表，，形成動(dòng)態(tài)管管理的好習(xí)慣慣。用工具管人：：成本管理涉及及領(lǐng)域多，管管理環(huán)節(jié)復(fù)雜雜，通過(guò)信息息化手段將投投資測(cè)算目標(biāo)標(biāo)、合同預(yù)算算、合同結(jié)算算、付款等業(yè)業(yè)務(wù)集合在一一起進(jìn)行預(yù)算算控制、全程程預(yù)警、匯總總分析。并且且通過(guò)多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目積累，形形成企業(yè)成本本管理知識(shí)庫(kù)庫(kù)沉淀下來(lái)，，不因人員的的流動(dòng)而流失失。成本數(shù)據(jù)庫(kù)建建立方法與意意義合同執(zhí)行與后評(píng)估資源調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)定位數(shù)據(jù)積累成果應(yīng)用成本數(shù)據(jù)庫(kù)的的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：：數(shù)據(jù)引用與與置換。成本數(shù)據(jù)積累累，是反擊串串標(biāo)的有力武武器，是各部部門(mén)成本控制制溝通的平臺(tái)臺(tái)，是對(duì)手研研究的執(zhí)行沉沉淀。成本數(shù)據(jù)庫(kù)是是一個(gè)企業(yè)的的財(cái)富。第四步：成本本業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估（（績(jī)效考核））制定了目標(biāo)成成本，明確了了責(zé)任體系，，同時(shí)對(duì)作業(yè)業(yè)過(guò)程進(jìn)行了了實(shí)際的跟蹤蹤控制，在完完成了前面三三個(gè)步驟后，，最后我們就就可以根據(jù)執(zhí)執(zhí)行結(jié)果對(duì)相相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行行評(píng)估和考核核。成本管理體系系的梳理圖1作業(yè)過(guò)程成本本控制（日常工作的成本管理）成本管理體系系的建立與實(shí)實(shí)施目標(biāo)實(shí)施目標(biāo)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售/客服建造過(guò)程策劃/設(shè)計(jì)目標(biāo)建立成本管理之基基礎(chǔ)成本管理之實(shí)實(shí)現(xiàn)成本管理體系系的梳理圖2成本管理之目目標(biāo)成本優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度全成本管理的實(shí)現(xiàn)管理規(guī)范/細(xì)則流程/指引/表單權(quán)責(zé)架構(gòu)績(jī)效考核管控體系流程績(jī)效崗位績(jī)效業(yè)務(wù)績(jī)效盈利實(shí)現(xiàn)五、房地產(chǎn)成成本管理每個(gè)個(gè)階段控制要要點(diǎn)成本控制最終達(dá)到利潤(rùn)潤(rùn)最大化交付階段服務(wù)務(wù)立項(xiàng)階段設(shè)計(jì)階段招標(biāo)階段采購(gòu)階段施工階段管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)（一）誰(shuí)是對(duì)對(duì)房地產(chǎn)投資資影響最大的的階段？——結(jié)論：項(xiàng)目立立項(xiàng)決策是主主要因素，設(shè)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化化是關(guān)鍵因素素！1009575603525101/4影響投資的程程度（%）項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間間項(xiàng)目決策初步設(shè)計(jì)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)施工階段設(shè)計(jì)計(jì)變更、發(fā)包包設(shè)計(jì)招標(biāo)、發(fā)包設(shè)計(jì)要求改變變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、平面布置置等）項(xiàng)目立項(xiàng)決策策階段需要注注意的問(wèn)題：：1、定位是關(guān)鍵鍵。不要為立項(xiàng)而而立項(xiàng)，應(yīng)建建立在認(rèn)真、、客觀的調(diào)研研和分析之上上，選擇有優(yōu)優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目；；重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行行準(zhǔn)確的調(diào)查查判斷，確定定目標(biāo)售價(jià)。。2、技術(shù)可行性性分析是前提提。對(duì)產(chǎn)品定位要要建立在技術(shù)術(shù)方案可行的的基礎(chǔ)之上。。3、土地獲取成成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)項(xiàng)目成功之本本。土地價(jià)格無(wú)論論以何種方式式取得，均應(yīng)應(yīng)事先做到心心中有數(shù)。（二）關(guān)于設(shè)設(shè)計(jì)階段的成成本控制科學(xué)合理的設(shè)設(shè)計(jì)可以降低低10%的工程造價(jià)，，以下是控制制設(shè)計(jì)的五大大策略：1、實(shí)行設(shè)計(jì)方方案的招投標(biāo)標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)。2、實(shí)行限額設(shè)設(shè)計(jì)，有效控控制造價(jià)。3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)圖紙的會(huì)審審與審查。4、深入應(yīng)用價(jià)價(jià)值工程原理理。5、采用合同措措施，有效控控制造價(jià)。這個(gè)階段要特特別注意以下下幾點(diǎn)：房地產(chǎn)首先是是做產(chǎn)品，不不是做作品，，要以?huà)赍X(qián)為為目的?？朔丶夹g(shù)、輕輕經(jīng)濟(jì)的思想想。成本型城市（（如武漢、長(zhǎng)長(zhǎng)沙、南昌等等）要永遠(yuǎn)關(guān)關(guān)注核算和控控制，對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)成本優(yōu)化要要放在第一位位。產(chǎn)品型城市（（如北京、上上海、廣州、、深圳等）在在關(guān)注核算和和控制的前提提下，可以進(jìn)進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新新。在同一城市也也應(yīng)特別注意意產(chǎn)品型地塊塊（如珠江新新城）和成本本型地塊（如如西子灣）的的差別。正確運(yùn)用限額額設(shè)計(jì)所謂限額設(shè)計(jì)計(jì)，就是按照照批準(zhǔn)的可行行性研究報(bào)告告的投資估算算控制初步設(shè)設(shè)計(jì)。按照批批準(zhǔn)的初步設(shè)設(shè)計(jì)概算控制制技術(shù)設(shè)計(jì)和和施工圖設(shè)計(jì)計(jì)，同時(shí)各專(zhuān)專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)達(dá)到使用功能能的前提下按按分配的投資資限額控制設(shè)設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控控制不合理變變更，保證總總投資不突破破。（國(guó)際廣場(chǎng)案案例）限額設(shè)計(jì)的對(duì)對(duì)象：它可將將上階段的設(shè)設(shè)計(jì)審定的投投資額和工程程量先分解到到各專(zhuān)業(yè)，后后分解到各單單位工程和分分部分項(xiàng)工程程，通過(guò)層層層分解，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)投資限額額的控制管理理。同時(shí)也實(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程程量與概算指指標(biāo)等各方面面的控制。正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)計(jì)階段成本優(yōu)優(yōu)化傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)計(jì)院，并不能能幫助房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)全面控控制設(shè)計(jì)階段段的成本！中中國(guó)大陸設(shè)計(jì)計(jì)管理?xiàng)l塊分分割嚴(yán)重，房房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的的建筑設(shè)計(jì)院院。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管管理思路：作作為房地產(chǎn)公公司從事規(guī)劃劃設(shè)計(jì)管理的的工程師，除除了要完成傳傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)管理的工工作外，還要要向二個(gè)方向向延伸，一是是土地規(guī)劃、、設(shè)計(jì)性質(zhì)的的整合，二是是甲方另行委委托的二次設(shè)設(shè)計(jì)和選材用用料。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)在需要的是是精細(xì)的設(shè)計(jì)計(jì)管理優(yōu)化。。設(shè)計(jì)階段的的造價(jià)控制制和知識(shí)積積累1、合理確定地地下室面積積比例：天津項(xiàng)目目：原設(shè)計(jì)計(jì)地下室建建筑面積約約15萬(wàn)平米。經(jīng)經(jīng)優(yōu)化后地地下室部分分減少建筑筑面積約2.5萬(wàn)平米，按按每平米2500元估算，總總價(jià)減少約約6250萬(wàn)元，現(xiàn)正正進(jìn)行進(jìn)一一步優(yōu)化，，通過(guò)抬高高地下室標(biāo)標(biāo)高等方法法，減少支支護(hù)和土方方工程量進(jìn)進(jìn)一步節(jié)約約造價(jià)。2、方案選擇和和優(yōu)化：國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)：：SOM設(shè)計(jì)方案約約1.4萬(wàn)噸，經(jīng)過(guò)過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)，總用鋼鋼量減少為為7000噸。主要優(yōu)優(yōu)化工作為為：對(duì)從底底到頂保持持同樣截面面尺寸的柱柱按受力不不同分段選選擇截面，，減少鋼材材約5000噸，在鋼支支撐的設(shè)計(jì)計(jì)中，通過(guò)過(guò)復(fù)核SOM提供的計(jì)算算，在國(guó)家家規(guī)范許可可的范圍內(nèi)內(nèi)降低部分分安全系數(shù)數(shù)，減少鋼鋼材用量約約2000噸，合計(jì)約約7000噸，按每噸噸約1萬(wàn)元計(jì)算，，減少造價(jià)價(jià)約七千萬(wàn)萬(wàn)元。3、結(jié)合公司已已有結(jié)算、、材料設(shè)備備選用的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。。中環(huán)廣場(chǎng)鋁鋁合金門(mén)窗窗定位及材材料選擇：：鋁合金門(mén)窗窗價(jià)格主要要由鋁型材材、玻璃及及五金配件件組成，其其中鋁型材表面面處理有陽(yáng)極氧化化、電泳、、粉末噴涂涂、氟碳噴噴涂、噴涂涂料是否加加金屬粉等等不同，前前三種價(jià)格格差別不大大，氟碳噴噴涂增加約約6000元/噸，按門(mén)窗窗面積每平平米6kg計(jì)算，增加加造價(jià)約36元/平米。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)設(shè)計(jì)及施工工管理：例如中環(huán)廣廣場(chǎng)的市政政排水管，，圖紙標(biāo)識(shí)識(shí)為塑鋼纏纏繞管，經(jīng)經(jīng)了解雙壁壁波紋管和和塑鋼纏繞繞管，價(jià)格格相差約4倍，公司也也很少在小小區(qū)內(nèi)使用用，項(xiàng)目部部在圖紙審審查時(shí)將設(shè)設(shè)計(jì)變更修修改為雙壁壁波紋管。。再如干掛石石材和濕貼貼石材的費(fèi)費(fèi)用差異：：因干掛對(duì)石石材剛度的的要求，濕濕貼對(duì)石材材重量的限制，兩種種墻面裝飾飾方式存在在面材厚度度不同引起起造價(jià)不同同以及干掛掛時(shí)鋼骨架架與濕貼時(shí)時(shí)砂漿的價(jià)價(jià)格差異（（可達(dá)200-300元/平米）等。。通過(guò)技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)標(biāo)對(duì)比進(jìn)行行一些設(shè)計(jì)計(jì)選擇，通通過(guò)材料設(shè)設(shè)備價(jià)格比比較進(jìn)行精精細(xì)化設(shè)計(jì)計(jì)修正和完完善是提高高設(shè)計(jì)效率率的基礎(chǔ)。。人防工程：：人防面積積，因人防區(qū)的的工程費(fèi)用用比非人防防區(qū)高，在在規(guī)范允許許的范圍內(nèi)內(nèi)盡量減少少人防面積積，因人防防面積的計(jì)計(jì)算方法較較為繁瑣，，需要仔細(xì)細(xì)核查。設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡盡量選用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，非標(biāo)準(zhǔn)門(mén)門(mén)因需要重重新開(kāi)模較較標(biāo)準(zhǔn)門(mén)費(fèi)費(fèi)用高出較較多。（三）工程程投標(biāo)階段段的成本控控制1、項(xiàng)目建設(shè)設(shè)階段控制制的六大渠渠道：通過(guò)招標(biāo)方方式選擇好好施工隊(duì)伍伍。加強(qiáng)合同管管理，完善善合同條款款。對(duì)大宗材料料和大型設(shè)設(shè)備實(shí)行單單獨(dú)招標(biāo)采采購(gòu)。嚴(yán)格履行工工程發(fā)包合合同。按合同約定定實(shí)際完成成工作量支支付工程進(jìn)進(jìn)度款。加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理理單位的管管理，主動(dòng)動(dòng)防范施工工單位索賠賠。2、如何在招招標(biāo)階段有有效控制工工程造價(jià)①形成有效競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。保利利公司是一一塊金字招招牌，因良良好的付款款信譽(yù)和社社會(huì)聲譽(yù)，，絕大多數(shù)數(shù)企業(yè)愿意意與我們合合作。保證足夠數(shù)數(shù)量，新增增合格供方方保持適當(dāng)當(dāng)比例。公公司招投標(biāo)標(biāo)管理規(guī)定定中要求，，單項(xiàng)目投投標(biāo)單位至至少3家以上。年度標(biāo)因使使用方便、、工程量增增加可以有有效提高效效率，降低低成本。對(duì)于價(jià)格受受市場(chǎng)變化化影響不大大的項(xiàng)目，，進(jìn)行年度度招標(biāo)。例例如白蟻防防治、土壤壤氡濃度、、室內(nèi)環(huán)境境檢測(cè)和基基坑監(jiān)測(cè)、、沉降觀測(cè)測(cè)、工程樁樁檢測(cè)等檢檢測(cè)項(xiàng)目。。對(duì)于對(duì)外外觀要求不不高、技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為為簡(jiǎn)單的材材料設(shè)備可可以進(jìn)行年年度招標(biāo)，，例如防火火門(mén)、不銹銹鋼水箱、、戶(hù)內(nèi)配電電箱等材料料，若受市市場(chǎng)變化影影響較大的的材料設(shè)備備，注意招招標(biāo)時(shí)間的的確定并關(guān)關(guān)注市場(chǎng)變變化。②管理程序到到位選擇有有實(shí)力守信信用的施工工或供貨單單位。組織對(duì)施工工及供貨單單位考察，，填寫(xiě)合格格供方考察察表（公司司ISO文件）。同同時(shí)認(rèn)真組組織考察評(píng)評(píng)審，以項(xiàng)項(xiàng)目管理組組織認(rèn)定為為主，公司司資質(zhì)為次次的考察觀觀念。③標(biāo)底是對(duì)擬擬招標(biāo)項(xiàng)目目造價(jià)的預(yù)預(yù)期，標(biāo)底底的準(zhǔn)確確確定需要對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)條件準(zhǔn)準(zhǔn)確把握，，通過(guò)標(biāo)底底的編制還還可以提前前發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)計(jì)不足，防防止施工單單位串標(biāo)。。使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)作為標(biāo)標(biāo)底。例如,基本同期招招標(biāo)的天利利廣場(chǎng)和科科貿(mào)園均為為按定額計(jì)計(jì)價(jià)，但一一為上浮約約3%，一為下浮浮5%，我們均認(rèn)認(rèn)為其合理理。需要重新編編制標(biāo)底的的情況。例如，西子子灣外電項(xiàng)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)時(shí)，各家報(bào)報(bào)價(jià)與經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)相比比有較大差差異，為澄澄清事實(shí)，，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公公司做標(biāo)底底，使招標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目由原原來(lái)投標(biāo)約約2300萬(wàn)減少至1718.5萬(wàn)元簽訂合合同，保證證了公司的的利益不受受損害。④根據(jù)各種承承包方式的的優(yōu)缺點(diǎn)和和項(xiàng)目的具具體情況合合理選擇承承包方式，，重點(diǎn)考慮慮施工推進(jìn)進(jìn)和成本控控制之間的的矛盾和平平衡。按定額（定標(biāo)最快快、不需要要完善的圖圖紙、增加加工程施工工單位易于于接受，缺缺點(diǎn)是實(shí)際際施工時(shí)需需定價(jià)材料料較多，結(jié)結(jié)算最復(fù)雜雜，造價(jià)受受政府政策策文件影響響）、總價(jià)包干（定標(biāo)最慢慢，但造價(jià)價(jià)明確，施施工期長(zhǎng)時(shí)時(shí)雙方風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)大，特別別是施工方方）、綜合單價(jià)包包干（有施工圖圖，但工程程量無(wú)法準(zhǔn)準(zhǔn)確計(jì)算或或變更較大大時(shí)可采用用，例如涂涂料、鋁合合金門(mén)窗等等，或總價(jià)價(jià)包干的項(xiàng)項(xiàng)目采用綜綜合單價(jià)報(bào)報(bào)價(jià)，設(shè)計(jì)計(jì)變更時(shí)采采用報(bào)價(jià)單單價(jià)，此時(shí)時(shí)需防止不不平衡報(bào)價(jià)價(jià)，損害公公司利益，，結(jié)算較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，無(wú)施施工圖且清清單項(xiàng)目多多時(shí)不易評(píng)評(píng)標(biāo)）條件具備時(shí)時(shí)盡量總價(jià)價(jià)包干。例如保利中中心設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求較較高的項(xiàng)目目采用按定定額計(jì)價(jià)，，而西子灣灣東區(qū)或石石樓項(xiàng)目采采用總價(jià)包包干?；蚩缈缧袠I(yè)工程程，外電、、外水等，，可防止其其提出我們們不了解的的理由在施施工過(guò)程中中要求增加加造價(jià)?？們r(jià)包干但但留個(gè)別活活口。例如鉆孔樁樁中的鋼筋筋價(jià)格漲跌跌超過(guò)10％后，超出出（或低于于）10％部分由甲甲方承擔(dān)（（或退還甲甲方）。按定額報(bào)下下浮率。對(duì)于沒(méi)有圖圖紙或預(yù)計(jì)計(jì)圖紙變化化較大的工工程，為趕趕工程進(jìn)度度，建議承承包方式選選擇社會(huì)公公認(rèn)的計(jì)算算方法，例例如按定額額，投標(biāo)時(shí)時(shí)報(bào)下浮比比例。每種方式均均有利有弊弊，一旦確確定，就應(yīng)應(yīng)該揚(yáng)長(zhǎng)避避短，精心心組織和管管理，減少少不必要的的費(fèi)用發(fā)生生，可以工工程使甲乙乙雙方得到到雙贏。⑤合同條款：：嚴(yán)格、準(zhǔn)準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)、保護(hù)公公司利益要求使用公公司標(biāo)準(zhǔn)文文本合同，，補(bǔ)充條款款盡量自己己編寫(xiě)。合同中對(duì)價(jià)價(jià)格組成及及風(fēng)險(xiǎn)的約約定應(yīng)全面面，防止施施工或結(jié)算算時(shí)要求調(diào)調(diào)價(jià)，同時(shí)時(shí)為防止因因風(fēng)險(xiǎn)考慮慮過(guò)高致使使造價(jià)增高高，需要認(rèn)認(rèn)真分析報(bào)報(bào)價(jià)，核定定施工單位位所報(bào)措施施及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)的合理性性。例如如基基坑坑支支護(hù)護(hù)及及土土石石方方工工程程合合同同：：乙方方已已清清楚楚并并考考慮慮工工地地現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)條條件件，，包包括括周周?chē)鷩h(huán)環(huán)境境、、交交通通道道路路、、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地地質(zhì)質(zhì)條條件件、、施施工工水水電電、、施施工工場(chǎng)場(chǎng)地地及及周周?chē)鷩氐叵孪鹿芄芫W(wǎng)網(wǎng)、、承承包包范范圍圍、、施施工工圖圖紙紙、、施施工工組組織織設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，并并已已考考慮慮施施工工技技術(shù)術(shù)措措施施、、文文明明施施工工、、安安全全生生產(chǎn)產(chǎn)維維護(hù)護(hù)、、工工期期內(nèi)內(nèi)趕趕工工等等因因素素。。乙乙方方為為完完成成本本合合同同規(guī)規(guī)定定的的工工作作所所需需考考慮慮上上述述費(fèi)費(fèi)用用及及施施工工組組織織中中的的所所有有費(fèi)費(fèi)用用均均已已在在本本合合同同價(jià)價(jià)款款內(nèi)內(nèi)，，不不再再另另外外計(jì)計(jì)取取。。對(duì)于于招招標(biāo)標(biāo)文文件件和和圖圖紙紙以以外外的的特特殊殊地地質(zhì)質(zhì)條條件件和和公公用用管管線(xiàn)線(xiàn)的的維維護(hù)護(hù)，，反反映映在在施施工工措措施施費(fèi)費(fèi)和和搶搶險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)中中。。付款款方方式式：：為調(diào)調(diào)動(dòng)動(dòng)施施工工單單位位的的工工作作積積極極性性，，建建議議工工程程進(jìn)進(jìn)度度達(dá)達(dá)到到雙雙方方約約定定的的形形象象時(shí)時(shí)支支付付工工程程款款，，而而不不是是按按每每月月完完成成工工作作量量的的85%支付付。。對(duì)增增加加零零星星工工程程結(jié)結(jié)算算方方法法的的約約定定，，參參考考行行業(yè)業(yè)情情況況在在招招標(biāo)標(biāo)文文件件中中直直接接寫(xiě)寫(xiě)明明，，避避免免施施工工和和結(jié)結(jié)算算時(shí)時(shí)扯扯皮皮。。合同同在在執(zhí)執(zhí)行行過(guò)過(guò)程程中中任任何何不不完完善善的的地地方方，，或或同同行行合合同同中中有有值值得得借借鑒鑒的的地地方方，，及及時(shí)時(shí)迅迅速速修修改改反反映映到到新新的的招招標(biāo)標(biāo)文文件件和和合合同同中中。。⑥招標(biāo)標(biāo)組組織織中中的的重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)招標(biāo)標(biāo)方方式式和和范范圍圍的的確確定定千千變變?nèi)f萬(wàn)化化，，建建議議認(rèn)認(rèn)真真思思考考，，制制定定利利于于我我司司的的游游戲戲規(guī)規(guī)則則。。重重視視和和珍珍惜惜游游戲戲規(guī)規(guī)則則的的制制定定權(quán)權(quán)，，保保護(hù)護(hù)公公司司利利益益。。招標(biāo)標(biāo)范范圍圍和和標(biāo)標(biāo)段段的的劃劃分分需需要要視視工工程程具具體體情情況況確確定定：：科貿(mào)貿(mào)園園總總包包，，因工工程程量量少少，，將將地地錨錨，，市市政政工工程程等等列列入入詢(xún)?cè)儍r(jià)價(jià)范范圍圍。。石樓樓市市政政工程程招招標(biāo)標(biāo)時(shí)時(shí)，，將將不不銹銹鋼鋼水水箱箱和和水水泵泵列列為為招招標(biāo)標(biāo)內(nèi)內(nèi)容容，，從從報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)結(jié)結(jié)果果看看，，不不銹銹鋼鋼水水箱箱價(jià)價(jià)高高于于我我年年度度招招標(biāo)標(biāo)價(jià)價(jià)，，水水泵泵價(jià)價(jià)格格略略低低于于我我司司經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，故故最最終終合合同同范范圍圍未未包包含含不不銹銹鋼鋼水水箱箱。。香香雪雪山山園園林林綠綠化化工工程程，，因因雕雕塑塑報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)各各家家差差別別較較多多，，擬擬定定中中標(biāo)標(biāo)單單位位該該項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用用較較高高，，故故要要求求其其承承諾諾該該項(xiàng)項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容容可可由由甲甲方方定定價(jià)價(jià)。。評(píng)標(biāo)標(biāo)：：技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)標(biāo)分分步步評(píng)評(píng)審審。。技術(shù)標(biāo)注重技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施施工措施、施施工組織、管管理班組、制制度等的評(píng)定定。經(jīng)濟(jì)標(biāo)注注重工程數(shù)量量是否合理，，材料價(jià)格是是否合理等。。中標(biāo)通知書(shū)是是否一定要發(fā)發(fā)。向擬定中標(biāo)單單位發(fā)中標(biāo)通通知書(shū)，意味味著在法律上上認(rèn)可其為中中標(biāo)單位，其其余投標(biāo)單位位未中標(biāo)，若若合同尚未簽簽訂，特別是是招標(biāo)文件中中未附合同的的項(xiàng)目，在簽簽訂合同時(shí)擬擬定中標(biāo)單位位往往會(huì)提出出一些困難，，增加合同簽簽訂的難度，，影響工程付付款和進(jìn)展。。⑦合理低價(jià)中標(biāo)標(biāo)如何執(zhí)行：：先評(píng)技術(shù)標(biāo)標(biāo)，可修改完完善，標(biāo)準(zhǔn)一一致技術(shù)標(biāo)均均合格后再開(kāi)開(kāi)經(jīng)濟(jì)標(biāo)，是是對(duì)低價(jià)中標(biāo)標(biāo)的改進(jìn)。普通項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行。綜綜合評(píng)分法也也有缺陷，評(píng)評(píng)價(jià)體系的科科學(xué)性和合理理性無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。。定標(biāo)報(bào)告隱藏藏次低價(jià)，但但投標(biāo)資料應(yīng)應(yīng)完整存放至至資料室備查查。例如石樓樓項(xiàng)目總包招招標(biāo)時(shí)，最低低價(jià)較次低價(jià)價(jià)低約2000萬(wàn)，致使合同同簽訂時(shí)遭遇遇較大困難。。對(duì)于擬定中標(biāo)標(biāo)價(jià)低于或接接近經(jīng)驗(yàn)值的的項(xiàng)目，認(rèn)真真分析投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)，工程數(shù)數(shù)量統(tǒng)一的基基礎(chǔ)上，分析析其材料、人人工及管理費(fèi)費(fèi)水平。避免免報(bào)價(jià)中不合合理的地方，，例如數(shù)量少少報(bào)，價(jià)格偏偏高。分析項(xiàng)目情況況（包含現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境、施工工條件、地質(zhì)質(zhì)條件等）是是否有特殊性性，市場(chǎng)價(jià)格格水平是否與與經(jīng)驗(yàn)值相符符（包含市場(chǎng)場(chǎng)人工、材料料、機(jī)械等的的價(jià)格水平）），擬定中標(biāo)標(biāo)人的任務(wù)飽飽滿(mǎn)度等。（四）材料采采購(gòu)成本控制制1、加強(qiáng)項(xiàng)目采采購(gòu)計(jì)劃管理理。及時(shí)填報(bào)報(bào)《項(xiàng)目材料設(shè)備備一覽表》，招標(biāo)前明確確采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。。對(duì)技術(shù)含量量高的要盡早早落實(shí)評(píng)標(biāo)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，充分了了解市場(chǎng)和行行業(yè)特性，做做到心中有數(shù)數(shù)。2、供應(yīng)商的選選擇，選擇3-4家供應(yīng)商，貨貨比三家、低低價(jià)中標(biāo)，集集中采購(gòu)、批批量供貨，降降低價(jià)格和采采購(gòu)成本。3、選擇供應(yīng)商商的四種方式式：公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)性招招標(biāo)采購(gòu)有限競(jìng)爭(zhēng)性招招標(biāo)采購(gòu)詢(xún)價(jià)采購(gòu)直接簽訂合同同采購(gòu)4、供應(yīng)商的管管理建立直接伙伴伴戰(zhàn)略關(guān)系。。“利益共享享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān)”例：科勒勒、歐派對(duì)供應(yīng)商行為為進(jìn)行績(jī)效管管理。評(píng)級(jí)、、建立量化指指標(biāo)。（保利地產(chǎn)供供方評(píng)估表鏈鏈接）5、供應(yīng)方式探探討哪些材料乙供供？哪些材料甲限限乙供（甲方方限價(jià)）？哪些材料甲定定乙供？哪些材料甲供供？6、加強(qiáng)采購(gòu)合合同管理（五）施工階階段的成本控控制策略施工階段由于于設(shè)計(jì)已完成成，工程量已已完全具體化化，因而影響響工程投資的的可能性只有有5%-10%，節(jié)約投資的的可能性已經(jīng)經(jīng)很小，但工工程投資都主主要發(fā)生在這這一階段，浪浪費(fèi)投資的可可能性很大。。主要從以下下五個(gè)方面進(jìn)進(jìn)行成本控制制。加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理理：選擇有經(jīng)驗(yàn)的的管理人員做做工程負(fù)責(zé)人人，嚴(yán)格督促促按圖施工，，嚴(yán)格進(jìn)料抽抽查，嚴(yán)格材材料代用和變變更?？蓪?duì)管理人員員實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)：：在施工過(guò)程中中，應(yīng)鼓勵(lì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)管理人員員發(fā)現(xiàn)施工圖圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或或提出優(yōu)化意意見(jiàn)，可設(shè)立立節(jié)約合理建建議獎(jiǎng)。嚴(yán)格控制進(jìn)度度撥款：要主動(dòng)控制工工程量核算。。合理確定工程程變更價(jià)款：：變更后要主動(dòng)動(dòng)管理變更價(jià)價(jià)款。合理規(guī)避索賠賠風(fēng)險(xiǎn)：在合同簽定時(shí)時(shí)就應(yīng)約定細(xì)細(xì)致。在執(zhí)行行中對(duì)合同偏偏差值要及時(shí)時(shí)簽定補(bǔ)充合合同，避免因因時(shí)間長(zhǎng)、人人員變動(dòng)等出出現(xiàn)相互之間間分不清責(zé)任任而扯皮的現(xiàn)現(xiàn)象。如何在工程實(shí)實(shí)施階段減少少不必要的費(fèi)費(fèi)用，達(dá)到雙雙贏。1、簽證中需要注注意的地方，，嚴(yán)格執(zhí)行公司司《簽證管理規(guī)定定》，考慮是否需需要簽，如何何簽。土石方工程、、零星工程、、隱蔽工程是是易簽證的內(nèi)內(nèi)容，建議重重點(diǎn)核查。是否需要簽：：責(zé)任界定，是是否屬于甲方方責(zé)任、或其其他設(shè)計(jì)或施施工單位責(zé)任任。簽證時(shí)結(jié)合總總包合同及其其他合同，是是否措施費(fèi)、、預(yù)算包干費(fèi)費(fèi)中已含，是是否包含在其其他合同中，，是否重復(fù)簽簽。2、細(xì)化工程，，盡量做到一一次成型，少少返工、少破破壞。特別是是四大配套工工程進(jìn)場(chǎng)配合合、綠化圍墻墻工程的盲目目施工、道路路及下水道工工程的經(jīng)濟(jì)合合理性等。3、簽證和變更的的審批和流程程公司《簽證管理規(guī)定定》：審批權(quán)限，，5000元以下經(jīng)辦部部門(mén)簽認(rèn)，5000-10000由經(jīng)辦部門(mén)、、技術(shù)部和預(yù)預(yù)結(jié)算部共同同協(xié)商處理，，超過(guò)1萬(wàn)元的要公司司領(lǐng)導(dǎo)審批。。各公司不應(yīng)應(yīng)放棄這一管管理責(zé)任和權(quán)權(quán)利。4、結(jié)算階段任何合同都會(huì)會(huì)有不完善的的地方，認(rèn)真真研究仔細(xì)分分析合同條款款和相關(guān)資料料，找出利于于我司的方面面，可在結(jié)算算爭(zhēng)議時(shí)占主主動(dòng)。當(dāng)然，，最好是在招招標(biāo)及合同簽簽訂時(shí)對(duì)哪些些條款有利于于我們、哪些些條款可能存存在隱患就能能夠做到心中中有數(shù)。國(guó)際廣場(chǎng)鋼結(jié)結(jié)構(gòu)工程結(jié)算算：鋼材價(jià)差差和栓接改焊焊接，該工程程為綜合單價(jià)價(jià)包干，合同同執(zhí)行期間因因鋼材漲價(jià)施施工單位向我我司提出調(diào)價(jià)價(jià)要求，為趕趕工期我司答答應(yīng)結(jié)算時(shí)再