房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與

商業(yè)模式創(chuàng)新

暨土地增值稅納稅籌劃章從大研討主題管理環(huán)境的變化及房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的改變房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路及其發(fā)展過程中存在的問題房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵房地產(chǎn)企業(yè)管理精髓房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式創(chuàng)新五要訣土地增值稅清算法規(guī)解讀及實務(wù)操作土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作實例

人，詩意的棲居。

——馬丁·海德格爾管理環(huán)境的變化及房地產(chǎn)企業(yè)

應(yīng)對策略國際上進(jìn)入3C時代國內(nèi)走市場經(jīng)濟(jì)道路與建設(shè)法制國家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對策略中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的趨勢及其展望國際上進(jìn)入3C時代變化（Change）顧客（Customer）競爭（Competition）變化（Change）信息技術(shù)、自動化技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)極大地改變著企業(yè)存在及活動的方式計算機集成制造技術(shù)（CIM）的發(fā)展導(dǎo)致了規(guī)模化定制生產(chǎn)方式（Mass-customization）的出現(xiàn)，使得規(guī)模經(jīng)濟(jì)的要求與多樣化的要求得以同時實現(xiàn)變化（Change）電子、通訊、能源、材料、生物、航天等領(lǐng)域技術(shù)的突破將帶來生產(chǎn)力的飛躍，也必將對企業(yè)、社會經(jīng)濟(jì)活動以及其他各方面造成巨大沖擊全球化的影響人類環(huán)境意識的普遍高漲知識經(jīng)濟(jì)的影響老齡化時代的到來：2035年老人占人口的比重將高達(dá)15%工業(yè)經(jīng)濟(jì)與知識經(jīng)濟(jì)的比較世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段表工

業(yè)

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階

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密

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加

值

化顧客（Customer）

需急

供急顧客（Customer）整個世界界進(jìn)入供供過于求求的時代代主導(dǎo)權(quán)捏捏在顧客客的手中中你伺候不不好顧客客無關(guān)緊緊要，別別人會競爭（Competition）競爭者不不再受國國界之限限。新的的競爭者者可能會會在任何何時刻，，在世界界上任何何地點突突然出現(xiàn)現(xiàn)如果組織織要想取取得長期期的成功功，管理理者必須須從全球球的角度度考慮問問題國內(nèi)走市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)道路與與建設(shè)法法制國家家市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)道路：：國家調(diào)調(diào)節(jié)宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的方式方方法發(fā)生生深刻變變化建設(shè)法制制國家：：游戲規(guī)規(guī)則意識識的培養(yǎng)養(yǎng)與建立立房地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)對對策略快速(Fast)靈活(Flexible)持續(xù)改進(jìn)進(jìn)(Improvement)勇于創(chuàng)新新(Innovation)中國房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展變變化的趨趨勢及其其展望政府宏觀觀調(diào)控的的力度有有可能進(jìn)進(jìn)一步加加大地區(qū)之間間的不平平衡依然然存在，，部分地地區(qū)已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)泡泡沫保障性住住房將是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)競競爭地在規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)要求求下,資資本的力力量將越越發(fā)重要要消費者需需求的多多樣化與與個性化化導(dǎo)致營營銷面臨臨全新挑挑戰(zhàn)萬科的持持續(xù)融資資之路萬科土地地儲備增增長情況況2007年典型型房地產(chǎn)產(chǎn)上市公公司土地地儲備量量對比房地產(chǎn)企企業(yè)管理理重心的的改變從正確地地做事到到做正確確的事效率與效效果的平平衡房地產(chǎn)企企業(yè)管理理重心的的變化正確地做做事做正確的的事房地產(chǎn)企企業(yè)管理理重心的的變化效率效果+房地產(chǎn)企企業(yè)走過過的發(fā)展展道路及及其發(fā)發(fā)展過程程中存在在的問題題房地產(chǎn)企企業(yè)走過過的發(fā)展展道路房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)展展過程中中存在的的問題房地產(chǎn)企企業(yè)走過過的發(fā)展展道路惡性債權(quán)權(quán)融資，，追求快快速發(fā)展展——無無數(shù)企業(yè)業(yè)因此輝輝煌，因因此衰落落原始積累累，自給給自足———無發(fā)發(fā)展，一一直在求求生存股權(quán)融資資、資源源整合———加深深了對資資本、市市場、技技術(shù)的理理解房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)展展過程中中存在的的問題木桶效應(yīng)應(yīng)——資資本、管管理、技技術(shù)、人人才、市市場開拓拓等任何何一個企企業(yè)最短短處，決決定了企企業(yè)發(fā)展展的最大大規(guī)模占有資源源，不是是利用資資源———對資本本理解不不深，利利用不夠夠，發(fā)展展資源短短缺。無無論是““自給自自足，緩緩慢積累累”或““追求借借錢發(fā)展展”都是是對現(xiàn)代代企業(yè)發(fā)發(fā)展和資資本的一一種片面面理解房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)展展過程中中存在的的問題企業(yè)是自自己的老老婆———缺乏合合作意識識，無法法整合資資源。不不開放，，就不能能依靠合合作來整整合發(fā)展展過程中中所稀缺缺的各種種資源愚公移山山或“拆拆東墻、、補西墻墻”———發(fā)展速速度受到到限制或或發(fā)展風(fēng)風(fēng)險極大大。房地產(chǎn)企企業(yè)成功功的關(guān)鍵鍵星級飯店店原理：：牢牢把握握價值的的認(rèn)同度度，用市市場需求求來判斷斷項目的的商業(yè)價價值托福原理理：用最低的的相對成成本，最最小的風(fēng)風(fēng)險選擇擇經(jīng)營環(huán)環(huán)節(jié)外科醫(yī)生生原理：：資源不在在于擁有有，而在在于整合合與利用用房地產(chǎn)企企業(yè)管理理精髓產(chǎn)品定位位的管理理營銷策劃劃的管理理人力資源源管理預(yù)算管理理成本管理理產(chǎn)品定位位的管理理客戶需求求多樣化化以及個個性化的的時代已已經(jīng)來臨臨，創(chuàng)造造性的把把握客戶戶需求并并第一時時間用現(xiàn)現(xiàn)實的產(chǎn)產(chǎn)品加以以滿足是是“贏””的關(guān)鍵鍵企業(yè)產(chǎn)品品的定位位必須以以客戶需需求為中中心營銷策劃劃的管理理營銷策劃劃的關(guān)鍵鍵是適合合客戶需需求且為為項目本本身所獨獨有的獨獨特賣點點的提煉煉、表達(dá)達(dá)與傳播播——USP文化、生生態(tài)、環(huán)環(huán)保、節(jié)節(jié)能、健健康、精精神層面面的享受受、身份份的象征征等均是是經(jīng)常采采用的訴訴求元素素從貌似沒沒有特色色的威尼尼斯藍(lán)灣灣本身（（園林、、設(shè)施））挖掘可可以提煉煉形象概概念的產(chǎn)產(chǎn)品核心心園林、建建筑設(shè)計計、人工工湖泊、、泳池、、林蔭小小道、太太極廣場場、兒童童樂園、、會所、、超市、、幼兒園園、商鋪鋪、咖啡啡廳、西西餐廳、、住宅與競爭對對手相比比，有哪哪一點是是與眾不不同又可可以成為為賣點（（sellingpoint）的的？樓盤的核核心瀑布（疊疊水）蜿蜒漫長長的無極極泳池白云山上上流下的的一股小小溪親水設(shè)施施二期、三三期人工工湖的貫貫通自然風(fēng)格格的人工湖湖水（景））太極廣場場住宅宅兒童樂園園園林幼兒園會所水——產(chǎn)產(chǎn)品的核核心項目首期期以水景景為園林林的主體體生命之源源柔和，溫溫馨潔凈，清清新富足、繁繁榮水的升華華關(guān)愛融融和優(yōu)裕裕從水的升升華到項項目的開開發(fā)概念念，中間間的橋梁梁就是核心概念念核心概念念就是威威尼斯藍(lán)藍(lán)灣的形形象包裝裝載體人力資源源管理未來企業(yè)業(yè)核心的的（唯一一）的競競爭優(yōu)勢勢將主要要聚焦于于人力資資源領(lǐng)域域人力資源源管理必必須為企企業(yè)戰(zhàn)略略的實現(xiàn)現(xiàn)提供支支持與保保障企業(yè)可持持續(xù)發(fā)展展與人力力資源基于能力的人力資源開發(fā)與管理系統(tǒng)員工的核心專長與技能客戶忠誠形成組織的核心能力為客戶創(chuàng)造獨特價值客戶忠誠贏得戰(zhàn)略與競爭優(yōu)勢理念依據(jù)使命追求核心價值觀客觀依據(jù)市場與客戶企業(yè)生存與發(fā)展的核心命題——可持續(xù)發(fā)展的依據(jù)——可持續(xù)發(fā)發(fā)展的理理念依據(jù)據(jù)與現(xiàn)實實依據(jù)牽引機制制、激勵勵機制、、約束機機制、競競爭淘汰汰機制基于戰(zhàn)略略的人力力資源規(guī)規(guī)劃系統(tǒng)統(tǒng)、基于于素質(zhì)模模型的潛潛能評價價系統(tǒng)、、基于任任職資格格的職業(yè)業(yè)化行為為評價系系統(tǒng)、基基于KPI指標(biāo)標(biāo)的考核核系統(tǒng)、、基于業(yè)業(yè)績與能能力的薪薪酬分配配系統(tǒng)、、基于職職業(yè)生涯涯的培訓(xùn)訓(xùn)開發(fā)系系統(tǒng)機制、制制度、流流程、技技術(shù)價值評價價與價值值分配（（考核與與薪酬））文化管理理基于戰(zhàn)略略的企業(yè)業(yè)人力資資源運行行系統(tǒng)四大機制制六大系統(tǒng)統(tǒng)四大支柱柱一個核心心最高境界界預(yù)算算管管理理預(yù)算管理理產(chǎn)生的的背景。預(yù)算管管理產(chǎn)生生于20世紀(jì)20年代。第一次次世界大大戰(zhàn)后的的經(jīng)濟(jì)衰衰退使許許多成長長中的美美國工商商企業(yè)陷陷入困境境，為增強企企業(yè)對環(huán)環(huán)境的適適應(yīng)能力力，減少環(huán)境境變化對對企業(yè)造造成的損損失，企業(yè)管理理理論界界和實務(wù)務(wù)界開始始尋找一一種能夠夠按照科科學(xué)預(yù)測測得到的需求量量來計劃劃和調(diào)整整產(chǎn)品流流量的方方法和分分配資源源的程序序。在美美國通用用電器公公司、杜杜邦公司司和通用用汽車等等大型企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)中逐步步形成了了一種標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)業(yè)程序———預(yù)算算管理。。預(yù)算算管管理理預(yù)算管理理從最初初的計劃劃、協(xié)調(diào)調(diào)生產(chǎn)發(fā)發(fā)展成為為現(xiàn)在的的兼具控控制、激激勵、評評價等功功能的一一種綜合合貫徹企企業(yè)治理理方針的的經(jīng)營機機制，處于企業(yè)業(yè)內(nèi)部控控制系統(tǒng)統(tǒng)的核心心位置。。美國著名名管理學(xué)學(xué)教授戴戴維·奧奧利認(rèn)為為,全面面預(yù)算管管理是為為數(shù)不多多的幾個個能把組組織的所所有關(guān)鍵鍵問題融融合于一一個體系系中的管管理控制制方法之之一。為企業(yè)的的經(jīng)營者者、投資資者和股股東描述述企業(yè)未未來經(jīng)營營發(fā)展藍(lán)藍(lán)圖協(xié)調(diào)企業(yè)業(yè)各部門門的工作作控制的工工具預(yù)算算管管理理考核的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)的短短期計劃劃可以到周周指導(dǎo)短期期執(zhí)行多層次計計劃預(yù)算算規(guī)劃企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略計劃劃3-5年年的長期期計劃預(yù)算企業(yè)的年年度計劃劃可以按年年、季、、月編制制考核控制制的依據(jù)據(jù)預(yù)測全面的計計劃預(yù)算算體系業(yè)務(wù)計劃劃財務(wù)預(yù)算算銷售計劃劃庫庫存存計劃生生產(chǎn)計計劃采采購計劃劃設(shè)備投資資計劃設(shè)設(shè)備維維修計劃劃專專項項計劃人力資源源計劃成本計劃劃費費用用預(yù)算資金預(yù)算算資資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債預(yù)預(yù)算損損益預(yù)算算各計劃預(yù)預(yù)算之間間存在因因果關(guān)系系和聯(lián)動動關(guān)系，，可以完完整模擬擬和反映映出企業(yè)業(yè)未來一一段時期期內(nèi)的經(jīng)經(jīng)營狀況況。收入費用與成本現(xiàn)金流量利潤預(yù)算內(nèi)容主要業(yè)務(wù)務(wù)流程預(yù)算執(zhí)行行與控制制預(yù)算編制制基礎(chǔ)設(shè)置置與樣表表管理預(yù)算分析析成本本管管理理成本領(lǐng)先先戰(zhàn)略任任何時候候都具有有其存在在的現(xiàn)實實意義任何環(huán)節(jié)節(jié)成本管管理能力力的提升升都有助助于企業(yè)業(yè)建立成成本優(yōu)勢勢房地產(chǎn)企企業(yè)一般般采取項項目制的的運作模模式，現(xiàn)現(xiàn)場成本本的控制制是難點點與關(guān)鍵鍵房地產(chǎn)企企業(yè)商業(yè)業(yè)模式創(chuàng)創(chuàng)新五要要訣以價值創(chuàng)創(chuàng)新為靈靈魂以占領(lǐng)客客戶為中中心以經(jīng)濟(jì)聯(lián)聯(lián)盟為載載體以應(yīng)變能能力為關(guān)關(guān)鍵以信息網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)為平平臺以價值創(chuàng)創(chuàng)新為靈靈魂價值創(chuàng)新新既包括括技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新、產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新、管理理創(chuàng)新，，也包括括文化創(chuàng)創(chuàng)新樹立全服服務(wù)意識識，以客客戶需求求為中心心價值創(chuàng)新新必須考考慮終端端價值、、財富價價值DELL電腦價價值曲線線示意圖圖以占領(lǐng)客客戶為中中心客戶是企企業(yè)生存存與發(fā)展展的源泉泉以了解客客戶及其其需求為為前提，，以滿足足客戶需需求為追追求目標(biāo)標(biāo)，以持持續(xù)為客客戶創(chuàng)造造價值為為己任以經(jīng)濟(jì)聯(lián)聯(lián)盟為載載體單打獨斗斗或個人人英雄主主義的時時代已經(jīng)經(jīng)過去，，企業(yè)必必須從產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的的角度重重新審視視合作伙伙伴并構(gòu)構(gòu)建戰(zhàn)略略性合作作伙伴關(guān)關(guān)系組建經(jīng)濟(jì)濟(jì)聯(lián)盟的的前提是是具備雙雙贏的思思維模式式以及具具備雙贏贏的商業(yè)業(yè)運作能能力上海市醫(yī)醫(yī)藥股份份有限公公司、北北京醫(yī)藥藥股份有有限公司司、天津津太平集集團(tuán)有限限公司、、重慶醫(yī)醫(yī)藥股份份有限公公司以及及廣州醫(yī)醫(yī)藥有限限公司結(jié)結(jié)成醫(yī)藥藥經(jīng)濟(jì)聯(lián)聯(lián)盟，共共享藥品品代理權(quán)權(quán)，形成成共同分分銷、區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)聯(lián)動的的格局。。以應(yīng)變能能力為關(guān)關(guān)鍵環(huán)境的變化化要求企業(yè)業(yè)增強應(yīng)變變能力增強應(yīng)變能能力需要從從文化、組組織、流程程、人員等等四大層面面進(jìn)行以信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)為平臺企業(yè)管理以以及重要決決策離不開開信息的支支持，信息息在現(xiàn)代社社會已經(jīng)成成為一種重重要的資源源與生產(chǎn)要要素信息網(wǎng)絡(luò)構(gòu)構(gòu)建過程中中需要注意意信息的及及時性、準(zhǔn)準(zhǔn)確性、全全面性以及及共享性信息化的目目標(biāo)完成售樓、、客戶關(guān)系系、項目管管理、人力力資源等系系統(tǒng)的整合合滿足企業(yè)對對項目、合同、動動態(tài)成本信息的實時時管理與監(jiān)監(jiān)控建立企業(yè)信信息門戶，，實現(xiàn)協(xié)同同商務(wù)的業(yè)業(yè)務(wù)模式通過信息化化建設(shè)，提提升公司管管理水平，，使管理規(guī)規(guī)范化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化和流流程化可擴(kuò)展的系系統(tǒng)適應(yīng)企企業(yè)業(yè)務(wù)不不斷發(fā)展的的需要信息管理系系統(tǒng)建設(shè)總總體原則總體規(guī)劃從公司的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)出出發(fā)，總體體架構(gòu)信息息化建設(shè)突出重點突出以工程程項目管理理為重點的的經(jīng)營和工工程項目管管理分步實施以點帶面，，分階段實實施，推廣廣到整個公公司盡快見效注重實效，，讓公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和員工工充滿信心心整體業(yè)務(wù)藍(lán)藍(lán)圖實現(xiàn)信息化化的三個核核心層面第一層：立立體的營銷銷管理系統(tǒng)統(tǒng)第二層：客客戶關(guān)系管管理系統(tǒng)第三層：工工程項目管管理系統(tǒng)立體營銷管管理系統(tǒng)是是決策的關(guān)關(guān)鍵客戶是未來來競爭的焦焦點降低成本，，提高效率率的關(guān)鍵建立全新的的商務(wù)模式式企業(yè)門戶客戶談判客戶服務(wù)項目管理客戶，供應(yīng)商.承包商信息庫協(xié)同管理市場人員銷售人員服務(wù)人員其他人員土地增值稅稅清算法規(guī)規(guī)解讀及實實務(wù)操作土地增值稅稅的清算單單位土地增值稅稅的清算條條件非直接銷售售和自用房房地產(chǎn)的收收入確定土地增值稅稅的扣除項項目清算土地增值稅稅清算應(yīng)報報送的資料料土地增值稅稅清算項目目的審核鑒鑒證土地增值稅稅的核定征征收清算后再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的處理關(guān)于土地增增值稅的預(yù)預(yù)征規(guī)定以國家有關(guān)關(guān)部門審批批的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目為單位進(jìn)進(jìn)行清算，，對于分期期開發(fā)的項項目，以分分期項目為為單位清算算。開發(fā)項項目中同時時包含普通通住宅和非非普通住宅宅的，應(yīng)分分別計算增增值額。土地增值稅稅的清算單單位土地增值稅稅的清算條條件應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅稅清算的情情形：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目全部部竣工、完完成銷售的的整體轉(zhuǎn)讓未未竣工決算算房地產(chǎn)開開發(fā)項目的的直接轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)權(quán)的土地增值稅稅的清算條條件可以進(jìn)行土地增值稅稅清算的情情形：已竣工驗收收的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目目，已轉(zhuǎn)讓讓的房地產(chǎn)產(chǎn)建筑面積積占整個項項目可售建建筑面積的的比例在85%以上上，或該比比例雖未超超過85%，但剩余余的可售建建筑面積已已經(jīng)出租或或自用的取得銷售（（預(yù)售）許許可證滿三三年仍未銷銷售完畢的的納稅人申請請注銷稅務(wù)務(wù)登記但未未辦理土地地增值稅清清算手續(xù)的的省級稅務(wù)機機關(guān)規(guī)定的的其他情況況非直接銷售售和自用房房地產(chǎn)的收收入確定房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將開開發(fā)產(chǎn)品用用于職工福福利、獎勵勵、對外投投資、分配配給股東或或投資人、、抵償債務(wù)務(wù)、換取其其他單位和和個人的非非貨幣性資資產(chǎn)等，發(fā)發(fā)生所有權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)應(yīng)視同銷售售房地產(chǎn),收入按按下列方法法和順序確確認(rèn)：按本企業(yè)在在同一地區(qū)區(qū)、同一年年度銷售的的同類房地地產(chǎn)的平均均價格確定定；由主管稅務(wù)務(wù)機關(guān)參照照當(dāng)?shù)禺?dāng)年年、同類房房地產(chǎn)的市市場價格或或評估價值值確定。非直接銷售售和自用房房地產(chǎn)的收收入確定房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將開開發(fā)的部分分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自自用或用于于出租等商商業(yè)用途時時，如果產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生生轉(zhuǎn)移，不不征收土地地增值稅，，在稅款清清算時不列列收入，不不扣除成本本土地增值稅稅的扣除項項目清算扣除取得土土地使用權(quán)權(quán)所支付的的金額、房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本、費費用及與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)有關(guān)稅金金，須提供供合法有效效憑證；不不能提供合合法有效憑憑證的，不不予扣除。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)辦理理土地增值值稅清算所所附送的前前期工程費費、建筑安安裝工程費費、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費、開開發(fā)間接費費用的憑證證或資料不不符合清算算要求或不不實的，地地方稅務(wù)機機關(guān)可參照照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)設(shè)工程造價價管理部門門公布的建建安造價定定額資料，，結(jié)合房屋屋結(jié)構(gòu)、用用途、區(qū)位位等因素，，核定上述述四項開發(fā)發(fā)成本的單單位面積金金額標(biāo)準(zhǔn)，，并據(jù)以計計算扣除。。土地增值稅稅的扣除項項目清算房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)開發(fā)發(fā)建造的與與清算項目目配套的居居委會和派派出所用房房、會所、、停車場（（庫）、物物業(yè)管理場場所、變電電站、熱力力站、水廠廠、文體場場館、學(xué)校校、幼兒園園、托兒所所、醫(yī)院、、郵電通訊訊等公共設(shè)設(shè)施，按以以下原則處處理：建成后產(chǎn)權(quán)權(quán)屬于全體體業(yè)主所有有的成本、、費用可以以扣除；建成后無償償移交給政政府、公用用事業(yè)單位位用于非營營利性社會會公共事業(yè)業(yè)的，其成成本、費用用可以扣除除；建成后有償償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)應(yīng)計算收入入，并準(zhǔn)予予扣除成本本、費用。。土地增值稅稅的扣除項項目清算房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)銷售售已裝修的的房屋，其其裝修費用用可以計入入房地產(chǎn)開開發(fā)成本。。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的的預(yù)提費用用一般不得得扣除。屬于多個房房地產(chǎn)項目目共同的成成本費用，，應(yīng)按清算算項目可售售建筑面積積占多個項項目可售總總建筑面積積的比例或或其他合理理的方法，，計算確定定清算項目目的扣除金金額。土地增值稅稅清算應(yīng)報報送的資料料房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)清算算土地增值值稅書面申申請、土地地增值稅納納稅申報表表；項目竣工決決算報表、、取得土地地使用權(quán)所所支付的地地價款憑證證、國有土土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同、銀行貸貸款利息結(jié)結(jié)算通知單單、項目工工程合同結(jié)結(jié)算單、商商品房購銷銷合同統(tǒng)計計表等與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的收入、、成本和費費用有關(guān)的的證明資料料；土地增值稅稅清算應(yīng)報報送的資料料主管稅務(wù)機機關(guān)要求報報送的其他他與土地增增值稅清算算有關(guān)的證證明資料。。納稅人委托托稅務(wù)中介介機構(gòu)審核核鑒證的清清算項目，，報送中介介機構(gòu)出具具的《土地地增值稅清清算稅款鑒鑒證報告》》。土地增值稅稅清算項目目的審核鑒鑒證稅務(wù)中介機機構(gòu)受托對對清算項目目審核鑒證證時，應(yīng)按按稅務(wù)機關(guān)關(guān)規(guī)定的格格式對審核核鑒證情況況出具鑒證證報告。對對符合要求求的鑒證報報告，稅務(wù)務(wù)機關(guān)可以以采信。稅務(wù)機關(guān)要要對從事土土地增值稅稅清算鑒證證工作的稅稅務(wù)中介機機構(gòu)在準(zhǔn)入入條件、工工作程序、、鑒證內(nèi)容容、法律責(zé)責(zé)任等方面面提出明確確要求，并并做好必要要的指導(dǎo)和和管理工作作。土地增值稅稅的核定征征收房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)有下下列情形的的，稅務(wù)機機關(guān)可參照照與其開發(fā)發(fā)規(guī)模和收收入水平相相近的當(dāng)?shù)氐仄髽I(yè)土地地增值稅稅稅負(fù)情況，，按不低于于預(yù)征率的的征收率核核定征收土土地增值稅稅：依照法律、、行政法規(guī)規(guī)的規(guī)定應(yīng)應(yīng)當(dāng)設(shè)置但但未設(shè)置賬賬簿的；擅自銷毀賬賬簿或者拒拒不提供納納稅資料的的；雖設(shè)置賬簿簿，但賬目目混亂或者者成本資料料、收入憑憑證、費用用憑證殘缺缺不全，難難以確定轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓收入或或扣除項目目金額的；；符合土地增增值稅清算算條件，未未按照規(guī)定定的期限辦辦理清算手手續(xù)，經(jīng)稅稅務(wù)機關(guān)責(zé)責(zé)令限期清清算，逾期期仍不清算算的；申報的計稅稅依據(jù)明顯顯偏低，又又無正當(dāng)理理由的。清算后再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)的處理在土地增值值稅清算時時未轉(zhuǎn)讓的的房地產(chǎn)，，清算后銷銷售或有償償轉(zhuǎn)讓的，，納稅人應(yīng)應(yīng)按規(guī)定進(jìn)進(jìn)行土地增增值稅的納納稅申報，，扣除項目目金額按清清算時的單單位建筑面面積成本費費用乘以銷銷售或轉(zhuǎn)讓讓面積計算算。單位建筑面面積成本費費用=清算算時的扣除除項目總金金額÷清算算的總建筑筑面積關(guān)于土地增增值稅的預(yù)預(yù)征規(guī)定各地要進(jìn)一一步完善土土地增值稅稅預(yù)征辦法法，根據(jù)本本地區(qū)房地地產(chǎn)業(yè)增值值水平和市市場發(fā)展情情況，區(qū)別別普通住房房、非普通通住房和商商用房等不不同類型，，科學(xué)合理理地確定預(yù)預(yù)征率，并并適時調(diào)整整。工程項項目竣工結(jié)結(jié)算后，應(yīng)應(yīng)及時進(jìn)行行清算，多多退少補。。對未未按按預(yù)預(yù)征征規(guī)規(guī)定定期期限限預(yù)預(yù)繳繳稅稅款款的的，，從從限限定定的的繳繳納納稅稅款款期期限限屆屆滿滿的的次次日日起起，，加加收收滯滯納納金金。。土地地增增值值稅稅納納稅稅籌籌劃劃技技巧巧和和操操作作實實例例“臨臨界界點點””籌籌劃劃法法費用用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移或或分分?jǐn)倲偦I籌劃劃法法收入入分分散散籌籌劃劃法法建房房方方式式籌籌劃劃法法靈活活運運用用優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策法法代收收費費用用計計價價籌籌劃劃法法成本本核核算算對對象象籌籌劃劃法法股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓籌籌劃劃法法“臨臨界界點點””籌籌劃劃法法納稅稅人人建建造造普普通通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住住宅宅出出售售，，增增值值額額未未超超過過扣扣除除項項目目金金額額的的20%的的，，免免征征土土地地增增值值稅稅；；增增值值額額超超過過扣扣除除項項目目金金額額20%的的，，應(yīng)應(yīng)就就其其全全部部增增值值額額按按規(guī)規(guī)定定計計稅稅。?！啊?0%的的增增值值額額””就就是是““臨臨界界點點””。。“臨臨界界點點””籌籌劃劃法法某房房產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司專專門門從從事事普普通通住住宅宅商商品品房房開開發(fā)發(fā)，，2007年年3月月2日日，，出出售售普普通通住住宅宅用用房房一一幢幢，，總總面面積積9100平平方方米米，，平平均均銷銷價價2030元元/平平方方米米，，售售價價總總額額為為1847.3萬萬元元。。該該房房屋屋支支付付土土地地出出讓讓金金200萬萬元元，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本900萬萬元元，，利利息息費費用用為為100萬萬元元，，其其中中40萬萬元元為為罰罰息息（（不不能能按按收收入入項項目目準(zhǔn)準(zhǔn)確確分分?jǐn)倲偅?。。假假設(shè)設(shè)城城建建稅稅稅稅率率為為7%、、印印花花稅稅稅稅率率為為0.5‰‰、、教教育育費費附附加加征征收收率率為為3%。。當(dāng)當(dāng)?shù)氐厥∈〖壖壢巳嗣衩裾?guī)規(guī)定定允允許許扣扣除除的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)費費用用為為10%。?！芭R臨界界點點””籌籌劃劃法法籌劃劃前前轉(zhuǎn)讓讓房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的收收入入為為1847.3萬萬元元；；應(yīng)納納土土地地增增值值稅稅額額為為94.71萬萬元元；；實際際盈盈利利金金額額=收收入入－－成成本本－－費費用用－－稅稅金金=450.99萬萬元元“臨臨界界點點””籌籌劃劃法法籌劃劃辦辦法法：：假假設(shè)設(shè)該該公公司司將將房房價價適適當(dāng)當(dāng)調(diào)調(diào)低低，，由由每每平平方方米米2030元元，，降降到到每每平平方方米米1978元元，，則則售售價價總總額額為為1800萬萬元元，，其其他他資資料料不不變變。。允許許扣扣除除的的稅稅金金＝＝1800××5%××（（1＋＋7%＋＋3%））＝＝99（（萬萬元元））扣除除項項目目金金額額合合計計＝＝200+900+110+220+99＝＝1529（（萬萬元元））增值值額額＝＝271萬萬元元，，增增值值率率為為17.72%實際際盈盈利利金金額額＝＝1800-200-900-100-99=499萬萬元元“臨臨界界點點””籌籌劃劃法法雖然然售售價價比比原原來來降降低低了了47.3萬萬元元，，但但實實際際稅稅后后收收益益反反而而比比原原來來增增加加了了48.01萬萬元元。。㊣認(rèn)認(rèn)真真測測算算增增值值率率，，然然后后再再設(shè)設(shè)法法調(diào)調(diào)整整增增值值率率，，包包括括合合理理定定價價與與增增加加扣扣除除額額。。增增加加扣扣除除額額主主要要是是通通過過加加大大投投入入來來提提高高市市場場競競爭爭力力。。在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)成成本本中中可可扣扣除除的的內(nèi)內(nèi)容容：：土土地地征征用用及及拆拆遷遷補補償償費費、、前前期期工工程程費費、、建建筑筑安安裝裝工工程程費費、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費費、、公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施費費、、開開發(fā)發(fā)間間接接費費用用。。納納稅稅人人應(yīng)應(yīng)該該在在公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施費費和和開開發(fā)發(fā)間間接接費費用用上上做做文文章章。?！芭R界界點””籌劃劃法北京市市：““對普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅面面積進(jìn)進(jìn)行審審核確確認(rèn)時時，可可按棟棟號掌掌握平平均每每戶的的建筑筑面積積在120平方方米以以下。。凡符符合上上述條條件的的為標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅，，可享享受財財稅字字（1999））210號號所規(guī)規(guī)定的的有關(guān)關(guān)政策策。””由此此可見見，北北京市市對普普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住住宅是是按棟棟號掌掌握平平均每每戶的的建筑筑面積積在120平方方米以以下審審定的的。實實際操操作中中每棟棟號住住宅可可以合合理搭搭配大大戶型型和小小戶型型，使使得平平均每每戶的的建筑筑面積積在120平方方米以以下。。費用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移或或分?jǐn)倲偦I劃劃法房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)較多多的企企業(yè)，，不同同地方方開發(fā)發(fā)成本本因為為物價價或其其他原原因可可能不不同，，容易易導(dǎo)致致房屋屋增值值率高高低不不均，，該種種不均均勻的的狀態(tài)態(tài)會加加重企企業(yè)的的稅收收負(fù)擔(dān)擔(dān)。為為此企企業(yè)需需要對對開發(fā)發(fā)成本本進(jìn)行行必要要的調(diào)調(diào)整，，使得得各處處開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的增增值率率大致致相同同，從從而節(jié)節(jié)省稅稅款。。平均費費用分分?jǐn)偸鞘堑咒N銷增值值額、、減少少納稅稅的極極好選選擇。。只要要生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營者不不是短短期行行為，，而是是長期期從事事開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)，那那么將將一段段時間間內(nèi)發(fā)發(fā)生的的各項項開發(fā)發(fā)成本本進(jìn)行行最大大限度度的調(diào)調(diào)整分分?jǐn)?，，就可可以將將某段段時期期獲得得的增增值額額進(jìn)行行最大大限度度的平平均，，就不不會出出現(xiàn)某某處或或某段段時期期增值值率過過高的的現(xiàn)象象，從從而節(jié)節(jié)省稅稅款。。收入分分散籌籌劃法法房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)進(jìn)行行房屋屋建造造時，，將合同同分兩兩次簽簽訂，，當(dāng)住住房初初步完完工但但沒有有安裝裝設(shè)備備以及及裝潢潢、裝裝修時時，便便和購購買者者簽訂訂房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移合合同，，接著著和購購買者者簽訂訂設(shè)備備安裝裝以及及裝潢潢、裝裝修合合同，，則納納稅人人只就就第一一份合合同上上注明明的金金額繳繳納土土地增增值稅稅，而而第二二份合合同上上注明明的金金額屬屬于營營業(yè)稅稅征稅稅范圍圍，可可不計計入征征稅范范圍，，不計計征土土地增增值稅稅。這這樣就就使得得營業(yè)業(yè)稅稅稅負(fù)不不變的的情況況下，，使增增值額額減少少，達(dá)達(dá)到了了不繳繳或少少繳稅稅的目目的。。收入分分散籌籌劃法法假如某某企業(yè)業(yè)準(zhǔn)備備出售售其擁擁有的的一幢幢房屋屋以及及土地地使用用權(quán)。。因為為房屋屋已經(jīng)經(jīng)使用用過一一段時時間，，里面面的各各種設(shè)設(shè)備均均已安安裝齊齊全。。估計計市場場價值值是800萬元元，其其中各各種設(shè)設(shè)備的的價格格約為為100萬萬元。。如果果該企企業(yè)和和購買買者簽簽訂合合同時時，不不注意意區(qū)分分，而而是將將全部部金額額以房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓價格格的形形式在在合同同上體體現(xiàn)，，則增增值額額無疑疑會增增加100萬元元。㊣收入入分散散可節(jié)節(jié)省稅稅款，，在合合同上上僅注注明700萬元元的房房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓價格格，同同時簽簽訂一一份附附屬辦辦公設(shè)設(shè)備購購銷合合同，，不僅僅可以以使得得增值值額變變小從從而節(jié)節(jié)省應(yīng)應(yīng)繳土土地增增值稅稅稅額額，而而且購購銷合合同適適用0.03％％的印印花稅稅稅率率，比比產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移移書據(jù)據(jù)適用用的0.05％％稅率率低，，可節(jié)節(jié)省印印花稅稅，一一舉兩兩得。。建房方方式籌籌劃法法房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司的代代建房房方式式指房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司代客客戶進(jìn)進(jìn)行房房地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)，，開發(fā)發(fā)完成成后向向客戶戶收取取代建建房報報酬的的行為為。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司雖然然取得得了一一定的的收入入，但但房地地產(chǎn)權(quán)權(quán)自始始至終終屬于于客戶戶，沒沒有發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，其收收入屬屬于勞勞務(wù)性性質(zhì)的的收入入，故故不屬屬于土土地增增值稅稅的征征稅范范圍。。建筑行行業(yè)3％的的營業(yè)業(yè)稅，，其稅稅負(fù)較較土地地增值值稅低低。如如果房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司在開開發(fā)之之初便便能確確定最最終用用戶，，完全全可以以采用用代建建房方方式進(jìn)進(jìn)行開開發(fā)。。可以以由房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司以用用戶名名義取取得土土地使使用權(quán)權(quán)和購購買各各種材材料設(shè)設(shè)備，，也可可以協(xié)協(xié)商由由客戶戶自己己取得得和購購買，，只要要從最最終形形式上上看房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒沒有發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移便便可以以。建房方方式籌籌劃法法為了使使房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司的的代建建房方方式籌籌劃更更加順順利，，房地地產(chǎn)開開發(fā)公公司可可以降降低代代建房房勞務(wù)務(wù)性質(zhì)質(zhì)收入入的數(shù)數(shù)額，，以取取得客客戶的的配合合。由由于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司司可以以通過過該項項籌劃劃節(jié)省省不少少稅款款，讓讓利于于客戶戶也是是可能能的，，而且且這樣樣也會會使得得房屋屋各方方面條條件符符合客客戶要要求，，價格格優(yōu)勢勢也可可以增增強企企業(yè)的的市場場競爭爭力。。建房方式籌籌劃法合作建房方方式。一方方出地，一一方出資金金，雙方合合作建房，，建成后按按比例分房房自用的，，暫免土地地增值稅。。如某房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)購得一一塊土地的的使用權(quán)準(zhǔn)準(zhǔn)備修建住住宅，則該該企業(yè)可以以預(yù)收購房房者的購房房款作為合合作建房的的資金。一一般而言，，一幢住房房中土地支支付價所占占比例應(yīng)該該比較小，，這樣房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)分得的的房屋就較較少，大部部分由出資資金的用戶戶分得自用用。在該房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)售出剩余余部分住房房前，各方方都不用繳繳納土地增增值稅，只只有在房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)建成后后轉(zhuǎn)讓屬于于自己的那那部分住房房時，才就就該部分繳繳納土地增增值稅。靈活運用優(yōu)優(yōu)惠政策法法確定合適的的利息扣除除方式財務(wù)費用中中的利息支支出，允許許據(jù)實扣除除，但最高高不得超過過按商業(yè)銀銀行同類同同期貸款利利率計算的的金額。其其他房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)費用用則按取得得土地使用用權(quán)所支付付的金額和和房地產(chǎn)開開發(fā)成本之之和的5％％扣除；如如果房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)不能按照照轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)項目計計算分?jǐn)偫⒅С觯?，或不能提提供金融機機構(gòu)貸款證證明的，房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)費用應(yīng)按按取得土地地使用權(quán)所所支付的金金額和房地地產(chǎn)開發(fā)成成本之和的的10％扣扣除。如果借用了了大量資金金，利息費費用多，應(yīng)應(yīng)采取據(jù)實實扣除的方方式，應(yīng)盡盡量提供金金融機構(gòu)貸貸款證明。。如果借款很很少，利息息費用低，，則可不計計算應(yīng)分?jǐn)倲偟睦⒅еС?，或不不提供金融融機構(gòu)的貸貸款證明，，可多扣除除費用，降降低稅負(fù)。。靈活運用優(yōu)優(yōu)惠政策法法房產(chǎn)所有人人、土地使使用權(quán)所有有人將房屋屋產(chǎn)權(quán)、土土地使用權(quán)權(quán)贈與直系系親屬或承承擔(dān)直接贍贍養(yǎng)義務(wù)人人的或通過過中國境內(nèi)內(nèi)非盈利性性的社會團(tuán)團(tuán)體、國家家機關(guān)將房房屋產(chǎn)權(quán)、、土地使用用權(quán)贈與教教育、民政政和其他社社會福利、、公益事業(yè)業(yè)的免征土土地增值稅稅。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)當(dāng)注意自己己的捐贈方方式。如果果當(dāng)事人確確實無法采采用以上兩兩種方式，，則應(yīng)充分分考慮稅收收因素對自自己及他人人的影響。。如某房地地產(chǎn)所有人人欲將擁有有的房地產(chǎn)產(chǎn)贈與一位位好朋友，，則可以考考慮讓受贈贈人支付稅稅款，也可可以采用隱隱性贈與法法，即讓該該好友實際際占有使用用該房地產(chǎn)產(chǎn)，而不辦辦理房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移移登記手續(xù)續(xù)。靈活運用優(yōu)優(yōu)惠政策法法個人自有住住房轉(zhuǎn)讓籌籌劃經(jīng)濟(jì)的不斷斷發(fā)展導(dǎo)致致人員的流流動愈來愈愈頻繁，個個人自有住住房發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的可能能性也越來來越大。如如某人擁有有一套住房房，已經(jīng)居居住四年零零十一個月月，此時需需出售該套套住房。顯顯然，如果果該人再等等一個月出出售住房可可免土地增增值稅，而而如果現(xiàn)在在出售，因因為使用年年限超過三三年而未超超過五年，，需減半繳繳納土地增增值稅。靈活運用優(yōu)優(yōu)惠政策法法個人自有住住房轉(zhuǎn)讓籌籌劃房屋所有人人由于工作作需要，要要轉(zhuǎn)讓使用用年限很短短的住房，，比如僅使使用一年，，尋找一個個愿意和自自己交換住住房，而且且對方住房房又合乎自自己要求的的當(dāng)事人，，和該人交交換住房。。根據(jù)稅法法規(guī)定，個個人之間互互換自有居居住用房地地產(chǎn)的，經(jīng)經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)準(zhǔn)，可以免免征土地增增值稅。靈活運用優(yōu)優(yōu)惠政策法法利用加計扣扣除進(jìn)行納納稅籌劃從事房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的企企業(yè)，可加加計扣除，，當(dāng)非房地地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)欲進(jìn)入入房地產(chǎn)業(yè)業(yè)時，不宜宜作為其非非主營項目目，而應(yīng)考考慮重新設(shè)設(shè)立一獨立立核算的、、專門從事事房地產(chǎn)開開發(fā)和交易易的關(guān)聯(lián)企企業(yè)。不僅僅可以在房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)中享享受加計扣扣除，而且且可以在以以后的各納納稅年度中中利用企業(yè)業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)關(guān)系實現(xiàn)其其他稅種的的納稅籌劃劃。如通過過雙方的銷銷售收入分分列，可使使雙方各自自扣除交際際應(yīng)酬費時時適用較高高的扣除率率。代收費用計計價籌劃法法財政部、國國家稅務(wù)總總局財稅宇宇（95））48號文文件規(guī)定，，對于縣級級及縣級以以上人民政政府要求房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)在售售房時代收收的各項費費用，如果果代收費用用是計入房房價中向購購買方一并并收取的，，可作為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)取得的收收入計稅；；如果代收收費用未計計入房價中中，而是在在房價之外外單獨收取取，可不作作轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)的收入入。對于代代收費用作作為轉(zhuǎn)讓收收入計算的的，在計算算扣除項目目金額時，，可予以扣扣除但不允允許加計20％的扣扣除基數(shù)；；對于代收收費用未作作為轉(zhuǎn)讓房房地產(chǎn)的收收入計稅的的，在計算算土地增值值稅時不允允許扣除代代收費用。。代收費用計計價籌劃法法在會計核算算時，應(yīng)把把縣級及縣縣級以上人人民政府要要求房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)在售房時時代收的各各項費用不不計入房價價中，而是是通過合同同安排、業(yè)業(yè)務(wù)流程重重組在房價價之外單獨獨收取，這這樣就可以以減少銷售售收入，不不僅可以節(jié)節(jié)省營業(yè)稅稅，而且可可以降低增增值額、減減少應(yīng)納的的土地增值值稅。成本核算對對象籌劃法法土地增值稅稅適用四檔檔超率累進(jìn)進(jìn)稅率，如如果對土地地增值稅稅稅率不同的的房產(chǎn)合在在一起計算算，可能會會降低高增增值房產(chǎn)的的適用稅率率。由于高高稅率房產(chǎn)產(chǎn)的增值額額大，這樣樣會使整體體稅負(fù)下降降。某房產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司同時時開發(fā)甲、、乙兩幢商商業(yè)房。銷銷售甲房取取得收入250萬元元，允許扣扣除項目金金額為200萬元；；銷售乙房房取得收入入400萬萬元，允許許扣除項目目金額為100萬元元。成本核算對對象籌劃法法分開核算甲房產(chǎn)增值值率=（250-200）÷÷200××100%=25%應(yīng)納土地增增值稅=（（250-200））×30%=15（（萬元）乙房產(chǎn)增值值率=（400-100）÷÷100××100%=300%應(yīng)納土地增增值稅=（（400-100））×60%-100×35%=145（萬元））甲、乙房產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)納土地地增值稅合合計=15+145=160（萬元））成本核算對對象籌劃法法合并核算收入總額=250+400=650（（萬元）扣除項目金金額=200+100=300（萬元元）增值率=（（650-300））÷300×100%=117%應(yīng)納土地增增值稅=（（650-300））×50%-300×15%=130（萬元））㊣把高增值值與低增