房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)

標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營計(jì)劃解讀與借鑒——黃博文房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)課程目標(biāo)“運(yùn)營管理”管什么？如何做好計(jì)劃運(yùn)營管理？如何搭建匹配的運(yùn)營管理體系？課程構(gòu)架第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理解析

——什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？在企業(yè)的不同發(fā)展階段選擇什么樣的運(yùn)營管控模式最合適？第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系

——結(jié)合案例分析，從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃體系策劃、計(jì)劃的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、評(píng)估等環(huán)節(jié)找到計(jì)劃管理的對(duì)策和方法。第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系

——以房地產(chǎn)開發(fā)流程為主線，系統(tǒng)地分析房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理過程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)并提出一些相應(yīng)的解決方案。目錄第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理解析

第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系

第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系

2、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)；

3、房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營管控模式；

1、什么是運(yùn)營管理？運(yùn)營管理管什么？先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)緯度指標(biāo)收益類：凈利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間客戶緯度指標(biāo)項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修等的客戶滿意度運(yùn)營緯度指標(biāo)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)的達(dá)成能力緯度指標(biāo)人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書案例——項(xiàng)目數(shù)值備注除地價(jià)外項(xiàng)目總成本目標(biāo)68052包括建安成本、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營業(yè)稅和土地增值稅單位銷售面積建安成本4417銷售總收入173959稅后凈利潤17718銷售凈利率10.19%不同城市不同要求，但均需至少大于9％IRR18.63%不同城市不同要求，但均需至少大于15％NPV3381項(xiàng)目從拿地到開盤時(shí)間10個(gè)月項(xiàng)目月均去化速度80套可用月均去化（套/月，或平米/月）表示項(xiàng)目開發(fā)周期25個(gè)月參照集團(tuán)頒布之項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)周期項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期150天從拿地－施工圖完成時(shí)間，參照集團(tuán)技術(shù)管理部相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

什么是運(yùn)營管理？

——從本質(zhì)上講，運(yùn)營管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段”。

房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)（財(cái)務(wù)、客戶、運(yùn)營、能力等目標(biāo)）

人+錢+土地運(yùn)營管理帶來的疑問運(yùn)營管理管什么？誰來管？如何選擇合適的運(yùn)營管控模式？……先從項(xiàng)目管理學(xué)角度看一下一般項(xiàng)目管理“九大領(lǐng)域”管什么？知識(shí)領(lǐng)域管理目標(biāo)管理內(nèi)容項(xiàng)目整體管理保證項(xiàng)目有良好的整體計(jì)劃，并得到執(zhí)行和控制進(jìn)行整體規(guī)劃，執(zhí)行和控制項(xiàng)目范圍管理保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的事情明確定義項(xiàng)目該干哪些事情，并進(jìn)行控制項(xiàng)目時(shí)間管理保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃完成編制項(xiàng)目各類進(jìn)度計(jì)劃，并進(jìn)行控制項(xiàng)目費(fèi)用管理保證項(xiàng)目按預(yù)算完成編制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算，并進(jìn)行控制項(xiàng)目質(zhì)量管理保證項(xiàng)目工作成果的質(zhì)量確定成果的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)工作項(xiàng)目人力資源管理保證人力資源最有效地被利用規(guī)劃項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)和人員，組成團(tuán)隊(duì)并進(jìn)行團(tuán)隊(duì)建設(shè)項(xiàng)目溝通管理保證項(xiàng)目有良好的信息溝通規(guī)劃并進(jìn)行項(xiàng)目信息的收集、發(fā)布，評(píng)估項(xiàng)目的執(zhí)行狀況項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理保證項(xiàng)目受到的風(fēng)險(xiǎn)損失最小識(shí)別、分析風(fēng)險(xiǎn)，制定應(yīng)對(duì)措施，監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目采購管理保證項(xiàng)目能以合理的價(jià)格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù)規(guī)范采購的全過程：采購計(jì)劃、采購管理、合同管理等房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理基于項(xiàng)目管理“九大知識(shí)領(lǐng)域”的管里內(nèi)容，更體現(xiàn)實(shí)戰(zhàn)性知識(shí)領(lǐng)域管理目標(biāo)管理內(nèi)容（運(yùn)營管理范疇）項(xiàng)目整體管理保證項(xiàng)目有良好的整體計(jì)劃，并得到執(zhí)行和控制明確項(xiàng)目的總體目標(biāo)，并通過運(yùn)營管理手段促使其順利達(dá)成項(xiàng)目范圍管理保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的事情建立權(quán)責(zé)手冊(cè)，明確項(xiàng)目的權(quán)則及各專業(yè)的分工項(xiàng)目時(shí)間管理保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃完成編制并確定項(xiàng)目各類進(jìn)度計(jì)劃，并通過計(jì)劃管理手段進(jìn)行有效控制項(xiàng)目費(fèi)用管理保證項(xiàng)目按預(yù)算完成編制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用），明確項(xiàng)目成本目標(biāo)，并進(jìn)行控制項(xiàng)目質(zhì)量管理保證項(xiàng)目工作成果的質(zhì)量明確各階段的成果，建立個(gè)階段成果質(zhì)量管理機(jī)制，并進(jìn)行有效控制項(xiàng)目人力資源管理保證人力資源最有效地被利用根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇合適的運(yùn)營管控模式及組織構(gòu)架項(xiàng)目溝通管理保證項(xiàng)目有良好的信息溝通建立項(xiàng)目報(bào)告及會(huì)議溝通機(jī)制并有效執(zhí)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理保證項(xiàng)目受到的風(fēng)險(xiǎn)損失最小建立會(huì)議決策、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制并有效執(zhí)行項(xiàng)目采購管理保證項(xiàng)目能以合理的價(jià)格取得質(zhì)量合格的產(chǎn)品或服務(wù)建立規(guī)范的招標(biāo)采購流程并有效執(zhí)行說明及圖圖例：、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)劃分分為七個(gè)個(gè)階段：：項(xiàng)目論論證、項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)管理、、采購管管理、工程施工工管理、、銷售管管理和客客戶關(guān)系系管理。。：代表關(guān)關(guān)鍵里程程碑：代表某某個(gè)階段段的主導(dǎo)導(dǎo)的專業(yè)業(yè)任務(wù)，，即其輸輸出會(huì)成成為本階階段其他他專業(yè)開開展活動(dòng)動(dòng)的輸入入條件。。：配合專專業(yè)的任任務(wù)。房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目主開開發(fā)流程程項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙竣工銷售管理階段客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開工報(bào)建

辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷售配合采購管理理房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)流程特特點(diǎn)：三三多（多多專業(yè)-7、多階段段-7、多關(guān)鍵鍵活動(dòng)-超過50）房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的特特點(diǎn)：周期：項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)作作時(shí)間長長繁雜性：：內(nèi)外部部接口多多方式：并并行、交交叉運(yùn)作作多對(duì)象：以以人為主主，變數(shù)數(shù)多結(jié)果：一一次性，，遺憾多多很多房地地產(chǎn)公司司在咨詢?cè)児镜牡膸椭孪麻_始擴(kuò)擴(kuò)充和完完善運(yùn)營營管理職職能——應(yīng)對(duì)項(xiàng)目目管理過過程中出出現(xiàn)的一一系列問問題一些房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理職能能的設(shè)置置情況-1華遠(yuǎn)—運(yùn)營管理部（06年的職能）

組織管理計(jì)劃管理資本運(yùn)作與管理商業(yè)經(jīng)營管理

流程管理信息化管理首創(chuàng)—運(yùn)營管理中心（05年的職能）

項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃管理項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)察管理合作供應(yīng)商管理業(yè)務(wù)流程管理信息化管理世茂—運(yùn)營管理部（06年的職能）

綜合計(jì)劃管理部門績效評(píng)估流程管理公司制度管理華潤—運(yùn)營管理部（07的職能）

戰(zhàn)略管理

項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營管理客戶滿意度管理銷售定價(jià)管理一些房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)運(yùn)營管管理職能能的設(shè)置置情況-2運(yùn)營管理

負(fù)責(zé)組織集團(tuán)層面的營運(yùn)類會(huì)議的召開，并向參會(huì)人員報(bào)告項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)行情況；針對(duì)集團(tuán)項(xiàng)目運(yùn)營過程情況和特點(diǎn)，整合（集團(tuán)、城市公司）資源支持和協(xié)調(diào)，推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、任務(wù)的完成；負(fù)責(zé)組織對(duì)集團(tuán)公司所屬項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合檢查，并督促檢查問題的落實(shí)；建立運(yùn)營報(bào)告體系，定期撰寫集團(tuán)公司的運(yùn)營報(bào)告并有針對(duì)性地發(fā)布（運(yùn)營狀況、運(yùn)營問題、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、面臨機(jī)會(huì)及重大事項(xiàng)的處理情況等內(nèi)容）；建立并完善運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，發(fā)現(xiàn)的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提出應(yīng)對(duì)方案及措施，供集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考決策；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目后評(píng)估，收集匯總項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告；負(fù)責(zé)階段成果的管理；計(jì)劃管理

負(fù)責(zé)根據(jù)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略組織編制集團(tuán)三年度經(jīng)營計(jì)劃，審核下屬公司的三年經(jīng)營計(jì)劃、年度經(jīng)營計(jì)劃；負(fù)責(zé)組織匯編集團(tuán)年度經(jīng)營計(jì)劃，并對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控、檢查和考核；負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目總體計(jì)劃的編制；負(fù)責(zé)檢查、協(xié)調(diào)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃的執(zhí)行和考核；負(fù)責(zé)審核下屬公司的項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃及計(jì)劃關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)變更；負(fù)責(zé)集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計(jì)劃執(zhí)行情況的監(jiān)控、檢查和運(yùn)營協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)各部門及下屬公司月度、年度計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度狀況的考核，參與集團(tuán)績效考評(píng)會(huì)；流程管理

負(fù)責(zé)建立集團(tuán)公司完善的管控體系及制度流程，并根據(jù)集團(tuán)公司變革需要進(jìn)行修訂；負(fù)責(zé)管理體系的建立與運(yùn)行維護(hù)工作，指導(dǎo)集團(tuán)各部門及下屬公司的流程體系建立工作；負(fù)責(zé)檢查和監(jiān)督管理體系文件的執(zhí)行情況，組織流程的優(yōu)化工作；會(huì)議、信息管理

負(fù)責(zé)集團(tuán)公司重要會(huì)議的籌備和組織，撰寫相關(guān)會(huì)議紀(jì)要并對(duì)決議事項(xiàng)進(jìn)行督辦；負(fù)責(zé)組織集團(tuán)的信息傳遞及相關(guān)傳簽管理工作；負(fù)責(zé)集團(tuán)公司各類行政文件的擬制、審核、行文、機(jī)要流轉(zhuǎn)、文件登記、處理、存檔和上呈及下發(fā)等工作IT管理

集團(tuán)整體信息平臺(tái)的技術(shù)性規(guī)劃與實(shí)施；集團(tuán)/各城市/各項(xiàng)目辦公網(wǎng)絡(luò)和計(jì)算機(jī)的技術(shù)性維護(hù)與管；負(fù)責(zé)辦公自動(dòng)化電子設(shè)備和網(wǎng)絡(luò)通信設(shè)施及配套易耗品的采購；負(fù)責(zé)公司信息安全和信息權(quán)限設(shè)定運(yùn)營管理理管什么么？——通過“以始為終終”的管理理手段，，管理好好影響項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)的各各要素設(shè)定項(xiàng)目目基準(zhǔn)開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)運(yùn)營管理管理范疇管理措施管理目標(biāo)項(xiàng)目投資決策及收益跟蹤參與投資決策，實(shí)施全過程項(xiàng)目收益跟蹤科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益控制項(xiàng)目成果管理項(xiàng)目各階段的成果管理+項(xiàng)目后評(píng)估成果降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)度計(jì)劃管理項(xiàng)目計(jì)劃、管理計(jì)劃的管理協(xié)調(diào)提升項(xiàng)目運(yùn)營效率運(yùn)營決策管理會(huì)議管理（項(xiàng)目例會(huì)、評(píng)審會(huì)、運(yùn)營例會(huì)等）提高決策效率目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤與分析成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)即時(shí)控制資金、預(yù)算管理預(yù)算的編制及滾動(dòng)控制防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率實(shí)現(xiàn)預(yù)定定項(xiàng)目基基準(zhǔn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營目標(biāo)運(yùn)營管理理管的重重點(diǎn):——PTQC––PerformanceTimeQualityConferenceP：運(yùn)營績績效（設(shè)設(shè)定—跟蹤—評(píng)估）T：時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)管理理（項(xiàng)目目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃管理理）Q：質(zhì)量管管理（成成果管理理）C：決策管管理（運(yùn)運(yùn)營會(huì)議議管理））運(yùn)營管理理職能設(shè)設(shè)置——與企業(yè)設(shè)設(shè)定項(xiàng)目目成功的的標(biāo)尺有有關(guān)（項(xiàng)目成功功—項(xiàng)目管理理成功—企業(yè)成功功）財(cái)務(wù)緯度指標(biāo)收益類：凈利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間客戶緯度指標(biāo)項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修等的客戶滿意度運(yùn)營緯度指標(biāo)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)的達(dá)成能力緯度指標(biāo)人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升運(yùn)營管理理職能設(shè)設(shè)置——根據(jù)企業(yè)業(yè)的管理理需求有有三個(gè)發(fā)發(fā)展階段段計(jì)劃管理型管理型運(yùn)營體系專業(yè)型運(yùn)營體系

計(jì)劃管理計(jì)劃管理運(yùn)營績效管理關(guān)鍵決策管理流程管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理信息與知識(shí)管理計(jì)劃管理運(yùn)營績效管理關(guān)鍵決策管理流程管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理信息與知識(shí)管理投資決策管理目標(biāo)成本管理資金預(yù)算管理企業(yè)運(yùn)營營管理負(fù)負(fù)責(zé)人應(yīng)應(yīng)該具備備哪些主主要素質(zhì)質(zhì)？企業(yè)如何何選擇、、培養(yǎng)運(yùn)運(yùn)營管理理人才？？課題討論論——2、國內(nèi)房房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營營管控模模式發(fā)展展的歷程程及特點(diǎn)點(diǎn)；3、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)如如何根據(jù)據(jù)自身特特點(diǎn)選擇擇合適的的運(yùn)營管管控模式式；1、什么是是運(yùn)營管管理？運(yùn)運(yùn)營管理理管什么么？國內(nèi)房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展的的歷程——四個(gè)階段段第一階段段是單項(xiàng)項(xiàng)目管理理階段；；第二階段段是同城城市下的的多項(xiàng)目目管理階階段；第三階段段是多城城市下的的多項(xiàng)目目管理階階段；第四個(gè)階階段是多多城市多多項(xiàng)目區(qū)區(qū)域化管管理階段段；（這時(shí)候候，因?yàn)闉槌鞘泄镜臄?shù)數(shù)量已經(jīng)經(jīng)超出了了集團(tuán)總總部的管管理幅度度，需要要將地緣緣靠近的的城市劃劃成片區(qū)區(qū)并成立立區(qū)域總總部進(jìn)行行區(qū)域化化管理））國內(nèi)大型型房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)發(fā)展階段段解析□1988年1月20日，公司司正式注注冊(cè)營業(yè)業(yè)，名稱稱為“深圳市**工業(yè)業(yè)村建設(shè)設(shè)服務(wù)公公司”；

□1992年1月，公司司更名為為“深圳市福福田區(qū)**實(shí)業(yè)業(yè)開發(fā)公公司”□1993年1月，公司司取得房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營權(quán)，，并獲取取第一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目□1993年3月，公公司總總部遷遷至福福田區(qū)區(qū)**大廈廈□□1993年5月，**物物業(yè)公公司成成立；；□□1993年7月，將將沙嘴嘴工業(yè)業(yè)村正正式定定名為為“**工工業(yè)區(qū)區(qū)”村辦企企業(yè)項(xiàng)目公公司□1994年1月，公公司更更名為為“深圳市市**實(shí)業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)總公公司”；同年年5月，公公司更更名為為“**實(shí)實(shí)業(yè)開開發(fā)總總公司司”□1994年，**集集團(tuán)第第一個(gè)個(gè)住宅宅小區(qū)區(qū)“**花花園”推向市市場；□1994年5月，公公司向向深圳圳市體體改辦辦提出出申請(qǐng)請(qǐng)，進(jìn)進(jìn)行“現(xiàn)代化化企業(yè)業(yè)制度度改革革試點(diǎn)點(diǎn)”，并得得到批批準(zhǔn)；；□□1996年，“**海海景花花園”公開發(fā)發(fā)售；□□1996年2月，公公司第第一批批員工工持股股認(rèn)購購工作作完成成；□□1996年2月，公公司完完成股股份制制改造造后，，定名名為“**（（集團(tuán)團(tuán)）股股份有有限公公司”國內(nèi)大大型房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展展階段段解析析項(xiàng)目公公司同城市市多項(xiàng)項(xiàng)目房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司國內(nèi)大大型房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展展階段段解析析同城市市多項(xiàng)項(xiàng)目房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司多城市市多項(xiàng)項(xiàng)目房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司□1997年11月，公公司發(fā)發(fā)行新新股，，香港港深業(yè)業(yè)控股股有限限公司司認(rèn)購購5040萬股，，成為為公司司的第第二大大股東東；□□深深圳地地產(chǎn)開開發(fā)：：**海景景花園園、**海海灣花花園、、**翠園園銷售售勢頭頭良好好；1999年，深深圳市市**置業(yè)業(yè)顧問問有限限公司司正式式成立立□□2000年**集團(tuán)團(tuán)北京京分公公司注注冊(cè)成成立，，2001年北京公司司獲取2個(gè)項(xiàng)目。□2001年1月，**集集團(tuán)在上海海證券交易易所公開發(fā)發(fā)行人民幣幣普通A股股票9000萬股，同年年4月12日，正式在在上海證券券交易所掛掛牌上市。?！?002年上海公司司成立并獲獲取2個(gè)項(xiàng)目國內(nèi)大型房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展階段段解析□2003年武漢、東東莞、珠海海公司成立立；東莞、、珠海公司司歸屬深圳區(qū)域公公司管理，武漢漢公司為集集團(tuán)直屬城城市公司；；□2004年增發(fā)1億股，募集集資金9億元□2005年天津公司司、廣州公公司、西安安公司、寧寧波公司成成立；天津津公司歸屬屬北京區(qū)域公公司管理，廣州州公司歸屬屬深圳區(qū)域域公司管理理，寧波公公司歸屬上上海區(qū)域公公司管理，，西安公司司為集團(tuán)直直屬城市公公司；□2006年佛山公司司、沈陽公公司成立；；佛山公司司歸屬深圳圳區(qū)域公司司管理，沈沈陽公司為為集團(tuán)直屬屬城市公司司；□2007年成立南京京公司和杭杭州公司，，均歸屬上海區(qū)域公司管理；□2007年增發(fā)1.7億股，募集集資金35億元；多城市多項(xiàng)項(xiàng)目房地產(chǎn)產(chǎn)公司多城市多項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域化化管理階段段房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)在在不不同同發(fā)發(fā)展展階階段段中中經(jīng)經(jīng)常常會(huì)會(huì)遇遇到到哪哪些些問問題題？？單項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理階階段段———老板板不不滿滿意意，，員員工工很很無無奈奈核心心員員工工跳跳槽槽，，項(xiàng)項(xiàng)目目階階段段性性陷陷入入不不利利老板板的的意意志志與與職職業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理人人的的專專業(yè)業(yè)之之間間的的尷尷尬尬。。。。。。。。。。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)在在不不同同發(fā)發(fā)展展階階段段中中經(jīng)經(jīng)常常會(huì)會(huì)遇遇到到哪哪些些問問題題？？同城市多目管管理階段——管不不過過來來，，領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)越越大大越越忙忙范過過的的錯(cuò)錯(cuò)誤誤繼繼續(xù)續(xù)范范，，感感覺覺不不會(huì)會(huì)出出問問題題的的地地方方老老出出問問題題多變變，，計(jì)計(jì)劃劃不不如如變變化化快快不知知道道的的事事情情越越來來越越多多。。。。。。。。。。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)在在不不同同發(fā)發(fā)展展階階段段中中經(jīng)經(jīng)常常會(huì)會(huì)遇遇到到哪哪些些問問題題？？多城城市市多多目目管管理理階階段段———異地地項(xiàng)項(xiàng)目目不不好好管管異地地項(xiàng)項(xiàng)目目水水土土不不服服，，突突發(fā)發(fā)事事件件多多管理理效效率率低低，，決決策策效效率率低低感覺覺能能人人太太少少管理理成成本本急急劇劇增增長長。。。。。。。。。。。房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)在在不不同同發(fā)發(fā)展展階階段段中中經(jīng)經(jīng)常常會(huì)會(huì)遇遇到到哪哪些些問問題題？？多城城市市多多項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)區(qū)域域化化管管理理階階段段———套路路不不統(tǒng)統(tǒng)一一，，各各自自為為戰(zhàn)戰(zhàn)能人不愿愿待集團(tuán)團(tuán)，業(yè)務(wù)務(wù)和管理理脫節(jié)執(zhí)行力下下降諸侯化、、官僚化化滋長。。。。。。。2、國內(nèi)房房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營營管控模模式發(fā)展展的歷程程及特點(diǎn)點(diǎn)；3、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)如如何根據(jù)據(jù)自身特特點(diǎn)選擇擇合適的的運(yùn)營管管控模式式；1、什么是是運(yùn)營管管理？運(yùn)運(yùn)營管理理管什么么？根據(jù)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展和實(shí)實(shí)際能力力水平選選擇匹配配的運(yùn)營營管空模模式，運(yùn)運(yùn)營管空空模式要要體現(xiàn)企企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略思想想和管理理思想，，要有穩(wěn)穩(wěn)定性和和可發(fā)展展性建議——主體詞——匹配參考：美美國VS中國管控控模式單項(xiàng)目公公司——近期不會(huì)會(huì)新增項(xiàng)項(xiàng)目總經(jīng)理副總/總助董事長設(shè)計(jì)工程部市場營銷部行政人事部成本財(cái)務(wù)部設(shè)計(jì)管理工程管理材料管理成本管理合約管理預(yù)結(jié)算管理市場研究項(xiàng)目策劃項(xiàng)目推廣客服管理銷售管理項(xiàng)目拓展報(bào)批報(bào)建行政總務(wù)人力資源計(jì)劃運(yùn)營

品牌推廣財(cái)務(wù)管理資金管理稅務(wù)事務(wù)公司組織架構(gòu)圖特點(diǎn)：架架構(gòu)簡單單、管理理流程簡簡潔、管管理效能能高，在在合適的的管理部部門內(nèi)設(shè)設(shè)立計(jì)劃劃運(yùn)營崗崗及職能能單項(xiàng)目公公司——近期會(huì)新新增項(xiàng)目目特點(diǎn)：職職能設(shè)置置清晰，，可發(fā)展展性強(qiáng)，，項(xiàng)目增增加時(shí)可可保持管管理的穩(wěn)穩(wěn)定和延延續(xù)性，，在項(xiàng)目目達(dá)到2-3個(gè)時(shí)也適適用；在在合適的的管理部部門內(nèi)設(shè)設(shè)立計(jì)劃劃運(yùn)營崗崗位及職職能；總經(jīng)理副總/總助董事長設(shè)計(jì)部市場營銷部行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究項(xiàng)目策劃項(xiàng)目推廣銷售管理客服管理項(xiàng)目拓展設(shè)計(jì)報(bào)建行政總務(wù)人力資源計(jì)劃運(yùn)營

品牌推廣財(cái)務(wù)管理資金管理稅務(wù)事務(wù)公司組織架構(gòu)圖工程部項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)批報(bào)建財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理同城市下下多項(xiàng)目目公司——3個(gè)及以上上項(xiàng)目，，推薦運(yùn)運(yùn)營管控控模式特點(diǎn)：矩矩陣式特特點(diǎn)，職職能設(shè)置置清晰，，可發(fā)展展性強(qiáng)，，專業(yè)能能力的培培養(yǎng)度高高，人工工效能高高總經(jīng)理副總/總監(jiān)/總助設(shè)計(jì)部市場營銷部行政人事部成本部設(shè)計(jì)管理工程管理材料管理成本管理合約管理采購管理市場研究項(xiàng)目策劃項(xiàng)目推廣銷售管理客服管理項(xiàng)目拓展設(shè)計(jì)報(bào)建行政總務(wù)人力資源品牌推廣財(cái)務(wù)管理資金管理稅務(wù)事務(wù)公司組織架構(gòu)圖工程部項(xiàng)目開發(fā)部報(bào)批報(bào)建財(cái)務(wù)部預(yù)結(jié)算管理計(jì)劃管理項(xiàng)目運(yùn)營管理運(yùn)營管理部流程制度管理信息與知識(shí)管理運(yùn)營副總/總監(jiān)項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目部同城市下下多項(xiàng)目目公司——3個(gè)及以上上項(xiàng)目，，為何不不推薦項(xiàng)項(xiàng)目制？？不推薦項(xiàng)項(xiàng)目制的的原因：：公司整體體人工效效能低；；公司職能能部門的的專業(yè)能能力不利利培養(yǎng)、、統(tǒng)一和和提高；；公司各項(xiàng)項(xiàng)目人為為影響因因素大，，差異性性大；很難找到到那么多多合適的的能人；；案例：某某公司項(xiàng)項(xiàng)目人員員配置變變遷**項(xiàng)目05年大項(xiàng)目目制管理理模式下下人員配配置報(bào)批報(bào)建項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理土建工程師電氣工程師造價(jià)工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師文員兼資料7人，含結(jié)構(gòu)3人3人1人1人1/2人一共8人報(bào)批報(bào)建1/4人廣告策劃師房產(chǎn)策劃師室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師造價(jià)工程師資料管理員土建工程師銷售經(jīng)理機(jī)電、結(jié)構(gòu)3人1.5人項(xiàng)目總助項(xiàng)目總經(jīng)理土建工程師暖通工程師文員兼資料部門秘書給排水工程師2人配套經(jīng)理工程經(jīng)理設(shè)計(jì)經(jīng)理成本經(jīng)理營銷經(jīng)理1人0.5人不含銷售和行政人員，近40人的配置造價(jià)工程師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師房產(chǎn)策劃師廣告策劃師銷售經(jīng)理室內(nèi)設(shè)計(jì)師一共3人銷控人員策劃人員室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀設(shè)計(jì)師銷售經(jīng)理機(jī)電設(shè)計(jì)每增加16萬方增加1人總助/副總項(xiàng)目總經(jīng)理公司職能部門門管理1人結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師1/5-1/3人1人每增加8萬方增加1人報(bào)批報(bào)建1人水電配套資料兼秘書土建工程師2人1人3人注：以10萬方在建面積積為基準(zhǔn)配置置，以8萬方增加值進(jìn)進(jìn)行人員補(bǔ)充充1人1人共8人每增加16萬方增加1人**項(xiàng)目07年小項(xiàng)目制管管理模式下人人員配置（矩矩陣式）數(shù)據(jù)1：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)創(chuàng)利能力比較較（2006年）單單位：萬萬元數(shù)據(jù)2：管理費(fèi)用率率比較（2006年）2.39%2.87%3.10%3.96%4.04%4.05%4.08%4.54%4.77%5.18%6.00%6.65%7.29%0%1%2%3%4%5%6%7%8%棲霞保利雅居樂招商首創(chuàng)合生中海金融街萬科碧桂園復(fù)地世茂金地多城市下多項(xiàng)項(xiàng)目管理階段段建議運(yùn)營管控控模式應(yīng)遵循循的幾個(gè)原則則與戰(zhàn)略匹配原原則——以夯實(shí)管理基基礎(chǔ)為根本，，提升專業(yè)化化、精細(xì)化管管理能力，在在適合現(xiàn)狀的的基礎(chǔ)上，符符合企業(yè)未來來3-5年的戰(zhàn)略發(fā)展展要求，逐步培養(yǎng)從操操作管控型向向運(yùn)營管控型型轉(zhuǎn)變的能力力扁平化原則——縮短管理路徑徑，考慮業(yè)務(wù)務(wù)流程的簡單單、高效和順順暢，提高管管理績效提高運(yùn)營效率率原則——考慮了房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的效益益和風(fēng)險(xiǎn)把控控的特點(diǎn)，架架構(gòu)設(shè)置盡量量專業(yè)化和清清晰化，集團(tuán)團(tuán)和城市公司司之間采用分分層授權(quán)方式式，減少權(quán)責(zé)責(zé)重疊，縮短短決策周期，，提高整體運(yùn)運(yùn)作效率建議運(yùn)營管空空模式——操作管控型集團(tuán)設(shè)立專門門的運(yùn)營管理理部門，城市市公司在合適適的管理部門門設(shè)立運(yùn)營管管理崗位及職職能集團(tuán)運(yùn)營管理理部門職能：：計(jì)劃管理運(yùn)營績效管理理關(guān)鍵決策管理理流程管理階段成果管理理關(guān)鍵決策管理理信息與知識(shí)管管理集團(tuán)城市公司集團(tuán)職能部部門與城市市公司之間間的管控關(guān)關(guān)系城市公司主主辦集團(tuán)職能部部門主辦概念規(guī)劃及及方案設(shè)計(jì)施工過程設(shè)設(shè)計(jì)配合設(shè)計(jì)總體計(jì)計(jì)劃及設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)用預(yù)算算項(xiàng)目拓展及及報(bào)批報(bào)建建：項(xiàng)目信息收收集及調(diào)研研項(xiàng)目初篩項(xiàng)目目可可研研項(xiàng)目目獲獲取取報(bào)批批報(bào)報(bào)建建設(shè)計(jì)計(jì)：：擴(kuò)初初設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成本本：：采購購分分判判及及目目標(biāo)標(biāo)成成本本確確定定集團(tuán)團(tuán)采采購購城市市采采購購各階階段段測測算算及及成成本本分分析析結(jié)算算管管理理營銷銷：：項(xiàng)目目策策劃劃營銷銷策策劃劃活動(dòng)動(dòng)及及廣廣告告管管理理營銷銷類類采采購購管管理理銷售售管管理理客服服：：客戶戶服服務(wù)務(wù)工程程：：工程程管管理理銷控控管管理理客戶戶服服務(wù)務(wù)體體系系建建設(shè)設(shè)及及督督導(dǎo)導(dǎo)工程程維維修修建議議運(yùn)運(yùn)營營管管空空模模式式———運(yùn)營營管管空空型型多城城市市區(qū)區(qū)域域化化管管理理階階段段———運(yùn)營營管管空空模模式式建建議議當(dāng)集集團(tuán)團(tuán)下下屬屬的的異異地地城城市市公公司司超超過過三三個(gè)個(gè)，，且且單單個(gè)個(gè)城城市市公公司司平平行行開開發(fā)發(fā)的的項(xiàng)項(xiàng)目目多多于于3個(gè)時(shí)時(shí)，，建建議議集集團(tuán)團(tuán)應(yīng)應(yīng)由由操操作作管管控控型型向向運(yùn)運(yùn)營營管管控控型型逐逐步步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變。。在在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變的的過過程程中中可可以以根根據(jù)據(jù)各各城城市市公公司司能能力力的的成成熟熟度度分分步步實(shí)實(shí)施施。。此時(shí)時(shí)具具有有區(qū)區(qū)域域管管理理職職能能的的城城市市公公司司應(yīng)應(yīng)設(shè)設(shè)立立專專門門的的運(yùn)運(yùn)營營管管理理部部門門。。具具體體的的模模式式根根據(jù)據(jù)自自身身特特點(diǎn)點(diǎn)可可以以借借鑒鑒目目前前走走在在前前面面的的一一些些管管理理優(yōu)優(yōu)秀秀的的標(biāo)標(biāo)桿桿企企業(yè)業(yè)的的模模式式。。營銷銷：：設(shè)計(jì)計(jì)：：成本本：：本地地項(xiàng)項(xiàng)目目區(qū)域域職職能能體體系系項(xiàng)目目策策劃劃營銷策劃劃廣告管理理銷售與服服務(wù)＊概念設(shè)計(jì)計(jì)方案設(shè)計(jì)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)施工過程程設(shè)計(jì)管理理區(qū)域招標(biāo)標(biāo)（入圍））區(qū)域招標(biāo)標(biāo)（定標(biāo)））項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)（入圍））項(xiàng)目招標(biāo)標(biāo)＊＊（定標(biāo)））成本控制制流程土地信息息獲取區(qū)域內(nèi)客客服體系系的建設(shè)設(shè)客服：土地拓展展：工程：工程技術(shù)術(shù)人員培培養(yǎng)技術(shù)管理理工程供應(yīng)應(yīng)商管理理現(xiàn)場質(zhì)量量管理工程進(jìn)度度管理工程成本本控制報(bào)批報(bào)建建報(bào)批報(bào)建建：客戶投訴訴升級(jí)處理理服務(wù)水平平監(jiān)控客戶關(guān)系系維護(hù)家天下客客戶會(huì)房屋保修修現(xiàn)場投訴訴處理可研報(bào)告告上報(bào)集團(tuán)團(tuán)案例——某企業(yè)區(qū)區(qū)域化管管理管控控權(quán)責(zé)億元營銷：設(shè)計(jì)：成本：異地項(xiàng)目目區(qū)域職職能體體系項(xiàng)目策策劃營銷策策劃廣告管管理銷售與與服務(wù)務(wù)概念設(shè)設(shè)計(jì)方案設(shè)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)施工過過程設(shè)計(jì)管管理區(qū)域招招標(biāo)（入圍圍）區(qū)域招招標(biāo)（定標(biāo)標(biāo)）項(xiàng)目招招標(biāo)（入圍圍）項(xiàng)目招招標(biāo)（定標(biāo)標(biāo)）成本控控制流流程報(bào)批報(bào)報(bào)建報(bào)批報(bào)報(bào)建：：工程：：工程技技術(shù)人人員培培養(yǎng)技術(shù)管管理工程供供應(yīng)商商管理理現(xiàn)場質(zhì)質(zhì)量管管理工程進(jìn)進(jìn)度管管理工程成成本控控制區(qū)域內(nèi)內(nèi)客服服體系系的建建設(shè)客服：：客戶投投訴的升級(jí)級(jí)處理理服務(wù)水水平監(jiān)監(jiān)控客戶關(guān)關(guān)系維維護(hù)家天下下客戶戶會(huì)房屋保保修現(xiàn)場投投訴處處理土地信信息獲獲取土地拓拓展：：可研報(bào)報(bào)告上報(bào)集集團(tuán)案例——某企業(yè)業(yè)區(qū)域域化管管理管管控權(quán)權(quán)責(zé)第一部部分回回顧什么是是運(yùn)營營管理理？——運(yùn)營管管理就就是在在一定定資源源條件件下，，“為為達(dá)成成項(xiàng)目目目標(biāo)標(biāo)而采采取的的各種種管理手段段”——“人+錢+土地”運(yùn)營管理理項(xiàng)目開發(fā)發(fā)/經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)運(yùn)營管理理管什么么？——通過“以始為終終”的管理理手段，，管理好好影響項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)、經(jīng)營營目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)的各各要素；；——房地產(chǎn)項(xiàng)目目運(yùn)營管理理的重點(diǎn)：：PTQCP：運(yùn)營績效效（設(shè)定—跟蹤—評(píng)估）T：時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)管理（項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)計(jì)劃管理））Q：質(zhì)量管理理（成果管管理）C：決策管理理（運(yùn)營會(huì)會(huì)議管理））第一部分回回顧如何選擇合合適的運(yùn)營營管空模式式？——根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展和和實(shí)際能力力水平選擇擇匹配的運(yùn)營管空空模式，運(yùn)運(yùn)營管空模模式要體現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略思想和和管理思想想，要有穩(wěn)穩(wěn)定性和可可發(fā)展性第一部分回回顧目錄第一部分：：房地產(chǎn)企企業(yè)運(yùn)營管管理解析第二部分：：如何構(gòu)建建房地產(chǎn)企企業(yè)計(jì)劃管管理體系第三部分：：如何搭建建系統(tǒng)化的的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目管理體體系還是先從房房地產(chǎn)項(xiàng)目目的管理目目標(biāo)談起在所有的指指標(biāo)當(dāng)中，，“進(jìn)度”是最基本本的指標(biāo)之之一，也常常常被認(rèn)為為是最重要要、管理難難度最大的的指標(biāo)之一一因此，對(duì)于于大多數(shù)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)而言，運(yùn)運(yùn)營管理都都首先從““計(jì)劃管理理”開始財(cái)務(wù)緯度指標(biāo)收益類：凈利潤/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間客戶緯度指標(biāo)項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修等的客戶滿意度運(yùn)營緯度指標(biāo)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)的達(dá)成能力緯度指標(biāo)人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升房地產(chǎn)項(xiàng)目目的特點(diǎn)決決定了房地地產(chǎn)企業(yè)關(guān)關(guān)注“進(jìn)度度”，關(guān)注注“計(jì)劃管管理”由于項(xiàng)目開開發(fā)周期的的拖長，房房地產(chǎn)投資資的機(jī)會(huì)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大大進(jìn)度時(shí)間，，是影響管管理費(fèi)用和和財(cái)務(wù)費(fèi)用用高低的一一個(gè)決定因因素（一天一輛輛奧迪的故故事）進(jìn)度時(shí)間，，是影響項(xiàng)項(xiàng)目IRR的重要因素素之一，而而IRR是大部分企企業(yè)作為項(xiàng)項(xiàng)目投資決決策的重要要依據(jù)（根據(jù)某集集團(tuán)對(duì)典型型中型項(xiàng)目目的分析，，在地價(jià)占占開發(fā)成本本30-45%時(shí)，項(xiàng)目開開盤時(shí)間提提前1個(gè)月，項(xiàng)目目的IRR水平將提高高0.7-1%左右）房地產(chǎn)項(xiàng)目目內(nèi)外部接接口多，協(xié)協(xié)同與協(xié)調(diào)調(diào)非常繁雜雜計(jì)劃管理的的過程，是是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目系統(tǒng)分分析和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析的過過程計(jì)劃管理是是項(xiàng)目管理理人員的必必備工具項(xiàng)目計(jì)劃管管理是房地地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營管管理的重點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管管理有多重重要？多項(xiàng)目運(yùn)作的需求多項(xiàng)目的同時(shí)運(yùn)作，需要有效的計(jì)劃管理體系為主要監(jiān)控手段的支持項(xiàng)目計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證規(guī)范化／精細(xì)化管理的需求房地產(chǎn)開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外部接口多等特點(diǎn)，需要通過項(xiàng)目來進(jìn)行有效的組織和協(xié)調(diào)隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，管理層的決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項(xiàng)目計(jì)劃的管理來實(shí)現(xiàn)基于從人盯人的管理行為向基于計(jì)劃的目標(biāo)管理的轉(zhuǎn)變加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的需求好的項(xiàng)目計(jì)劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段項(xiàng)目計(jì)劃管管理是房地地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營管管理的難點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目管理的現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到的問題干到哪算哪（沒有計(jì)劃）三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿）計(jì)劃排不了（都給自己留足時(shí)間，不管別人能不能干）啊呀，忘了這事了（計(jì)劃漏項(xiàng)）工程部／營銷部急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)（上游計(jì)劃的拖延）不該干的干了，該干的還沒動(dòng)（計(jì)劃不清晰，眉毛胡子一把抓）。。。。。。計(jì)劃管理的的根本是什什么？——計(jì)劃管理的的根本不是是制訂計(jì)劃劃本身，而而是為了實(shí)實(shí)現(xiàn)有效管管理達(dá)成計(jì)劃管理的目標(biāo)的關(guān)鍵要素組織保障，責(zé)任明確項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)導(dǎo)向及時(shí)地過程跟蹤與預(yù)警結(jié)果考核與績效驅(qū)動(dòng)全員2、計(jì)劃體系系的策劃1、計(jì)劃體系系管理架構(gòu)構(gòu)的設(shè)計(jì)3、計(jì)劃的編編制4、計(jì)劃的監(jiān)監(jiān)控與預(yù)警警5、計(jì)劃執(zhí)行行狀況的評(píng)評(píng)估考核6、計(jì)劃管理理難點(diǎn)及對(duì)對(duì)策計(jì)劃體系管管理架構(gòu)與與企業(yè)所處處的發(fā)展階階段及選擇擇的運(yùn)營管管空模式緊緊密相關(guān)單項(xiàng)目管理理階段——在管理部門門設(shè)置專門門的計(jì)劃運(yùn)運(yùn)營崗，賦賦予其合適適的職級(jí)，，在同城市市2個(gè)項(xiàng)目時(shí)也也可使用同城市多項(xiàng)項(xiàng)目管理階階段（項(xiàng)目目達(dá)到3個(gè)及以上時(shí)時(shí)）計(jì)劃類型計(jì)劃編制計(jì)劃實(shí)施計(jì)劃監(jiān)控計(jì)劃考評(píng)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理部門+相關(guān)專業(yè)相關(guān)專業(yè)全體運(yùn)營管理部門總經(jīng)理+運(yùn)營管理部門項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃運(yùn)營管理部門+相關(guān)專業(yè)相關(guān)專業(yè)全體運(yùn)營管理部門項(xiàng)目專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃運(yùn)營管理部門+責(zé)任部門責(zé)任部門運(yùn)營管理部門部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)+運(yùn)營管理部門部門管理計(jì)劃部門負(fù)責(zé)人部門全體部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)+運(yùn)營管理部門總經(jīng)理+部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)+運(yùn)營管理部門——選擇操作管管控型模式式，設(shè)置運(yùn)營管管理部門，根據(jù)部門門職責(zé)設(shè)置置崗位；部部門職責(zé)建建議：計(jì)劃劃管理、運(yùn)運(yùn)營績效管管理、關(guān)鍵鍵決策、管管理流程管管理、階段段成果管理理、關(guān)鍵決決策管理、、信息與知知識(shí)管理，，可根據(jù)企企業(yè)的管理理、戰(zhàn)略導(dǎo)導(dǎo)向適當(dāng)增增減職能多城市多項(xiàng)項(xiàng)目管理階階段（操作作管空型））計(jì)劃類型計(jì)劃編制計(jì)劃實(shí)施計(jì)劃監(jiān)控計(jì)劃考評(píng)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃運(yùn)營管理部門+城市總經(jīng)理+相關(guān)專業(yè)城市公司+相關(guān)專業(yè)全體運(yùn)營管理部門集團(tuán)總裁+運(yùn)營管理部門項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃運(yùn)營管理部門+城市公司總經(jīng)理+相關(guān)專業(yè)城市公司+相關(guān)專業(yè)全體運(yùn)營管理部門+城市計(jì)劃運(yùn)營崗項(xiàng)目專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃城市計(jì)劃運(yùn)營崗+責(zé)任部門責(zé)任部門運(yùn)營管理部門+城市計(jì)劃運(yùn)營崗城市公司總經(jīng)理+運(yùn)營管理部門+城市計(jì)劃運(yùn)營崗城市公司管理計(jì)劃城市公司總經(jīng)理+城市公司計(jì)劃運(yùn)營崗城市公司全體運(yùn)營管理部門+城市計(jì)劃運(yùn)營崗集團(tuán)總裁+運(yùn)營管理部門城市公司部門管理計(jì)劃部門負(fù)責(zé)人部門全體城市公司計(jì)劃運(yùn)營崗城市公司總經(jīng)理+部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)+城市公司計(jì)劃運(yùn)營崗——集團(tuán)設(shè)置運(yùn)營管管理部門，根據(jù)部門門職責(zé)設(shè)置置崗位，城城市公司設(shè)置計(jì)劃運(yùn)運(yùn)營崗；集團(tuán)運(yùn)營營管理部門門職責(zé)建議議：計(jì)劃管管理、運(yùn)營營績效管理理、關(guān)鍵決決策、管理理流程管理理、階段成成果管理、、關(guān)鍵決策策管理、信信息與知識(shí)識(shí)管理，可可根據(jù)企業(yè)業(yè)的管理、、戰(zhàn)略導(dǎo)向向適當(dāng)增減減職能多城市多項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)域化化管理階段段（運(yùn)營管管控型）計(jì)劃類型計(jì)劃編制計(jì)劃實(shí)施計(jì)劃監(jiān)控計(jì)劃考評(píng)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)及區(qū)域運(yùn)營管理部門+區(qū)域總經(jīng)理+項(xiàng)目負(fù)責(zé)人+相關(guān)專業(yè)區(qū)域公司全體集團(tuán)運(yùn)營管理部門集團(tuán)總裁+集團(tuán)運(yùn)營管理部門項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃區(qū)域運(yùn)營管理部門+區(qū)域公司總經(jīng)理+項(xiàng)目負(fù)責(zé)人+相關(guān)專業(yè)區(qū)域公司全體集團(tuán)運(yùn)營管理部門+區(qū)域運(yùn)營管理部門+項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃區(qū)域運(yùn)營管理部門+項(xiàng)目負(fù)責(zé)人+責(zé)任部門責(zé)任部門區(qū)域運(yùn)營管理部門+項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人+區(qū)域運(yùn)營管理部門區(qū)域公司管理計(jì)劃區(qū)域公司總經(jīng)理+區(qū)域運(yùn)營管理部門區(qū)域公司全體集團(tuán)及區(qū)域運(yùn)營管理部門集團(tuán)總裁+集團(tuán)運(yùn)營管理部門區(qū)域公司部門管理計(jì)劃部門負(fù)責(zé)人部門全體區(qū)域運(yùn)營管理部門+部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域總經(jīng)理+部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)+區(qū)域運(yùn)營管理部門——集團(tuán)設(shè)置運(yùn)營管管理部門，根據(jù)部門門職責(zé)設(shè)置置崗位；城城市公司設(shè)置運(yùn)營管管理部門；運(yùn)營管理理部門職責(zé)責(zé)：計(jì)劃管管理、運(yùn)營營績效管理理、關(guān)鍵決決策、管理理流程管理理、階段成成果管理、、關(guān)鍵決策策管理、信信息與知識(shí)識(shí)管理，可可根據(jù)企業(yè)業(yè)的管理、、戰(zhàn)略導(dǎo)向向適當(dāng)增減減職能2、計(jì)劃體系系的策劃1、計(jì)劃體系系管理架構(gòu)構(gòu)的設(shè)計(jì)3、計(jì)劃的編編制4、計(jì)劃的監(jiān)監(jiān)控與預(yù)警警5、計(jì)計(jì)劃劃執(zhí)執(zhí)行行狀狀況況的的評(píng)評(píng)估估考考核核6、計(jì)計(jì)劃劃管管理理難難點(diǎn)點(diǎn)及及對(duì)對(duì)策策計(jì)劃體系策劃劃的目標(biāo)匹配性完整性層次性可控性與企業(yè)的管理思想和戰(zhàn)略導(dǎo)向匹配與管控模式匹配與企業(yè)管理水平、人員素質(zhì)匹配要覆蓋預(yù)定的各管理階段：中期規(guī)劃，年度，季/月度計(jì)劃等要覆蓋項(xiàng)目開發(fā)全過程的業(yè)務(wù)活動(dòng)要全員覆蓋需要建立自上而下的層級(jí)逐級(jí)細(xì)分管理計(jì)劃支持項(xiàng)目計(jì)劃計(jì)劃的模版及工具可供參考的工作周期適用性案例：**集團(tuán)三級(jí)計(jì)計(jì)劃體系集團(tuán)級(jí)集集團(tuán)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃劃/3年經(jīng)營目標(biāo)計(jì)計(jì)劃層級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃體系管理計(jì)劃體系一級(jí)項(xiàng)目總體經(jīng)營計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及經(jīng)營指標(biāo)）公司年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)二級(jí)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃公司季度計(jì)劃三級(jí)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃（工程、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、營銷、示范區(qū)、樣板間等等）部門年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)+月度計(jì)劃案例：**集團(tuán)三級(jí)計(jì)計(jì)劃體系——簡單型層級(jí)項(xiàng)目計(jì)劃體系管理計(jì)劃體系一級(jí)項(xiàng)目總體經(jīng)營計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及經(jīng)營指標(biāo)）公司年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)二級(jí)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃公司月度計(jì)劃三級(jí)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃（工程、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、營銷、示范區(qū)、樣板間等等）公司下部門月度計(jì)劃集團(tuán)級(jí)年年度經(jīng)營計(jì)劃劃／３年經(jīng)營營規(guī)劃計(jì)劃體系策劃劃的特點(diǎn)１個(gè)目標(biāo)——體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)戰(zhàn)略及管理思思想２個(gè)體系——項(xiàng)目計(jì)劃體系系＋管理計(jì)劃劃體系３個(gè)層級(jí)——分級(jí)計(jì)劃管理理項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)級(jí)體系分析：：三層級(jí)＋四四要素項(xiàng)目總體經(jīng)營營開發(fā)計(jì)劃年度調(diào)整

經(jīng)營目標(biāo)資金運(yùn)作目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營計(jì)劃銷售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目年度經(jīng)營營開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目運(yùn)營策劃

經(jīng)營目標(biāo)資金運(yùn)作目標(biāo)成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)匯總經(jīng)營計(jì)劃銷售回款計(jì)劃費(fèi)用支出計(jì)劃項(xiàng)目成本目標(biāo)項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目月度／季季度經(jīng)營開發(fā)發(fā)計(jì)劃月／季度資金金計(jì)劃月／季度銷售售回款計(jì)劃月／季度進(jìn)度度計(jì)劃項(xiàng)目執(zhí)行計(jì)劃劃（管理計(jì)劃劃）月／季度動(dòng)態(tài)態(tài)成本分析項(xiàng)目三級(jí)計(jì)劃劃管理體系應(yīng)應(yīng)用時(shí)應(yīng)注意意：在設(shè)定項(xiàng)目總總體經(jīng)營開發(fā)發(fā)計(jì)劃模版時(shí)時(shí)需要切實(shí)考考慮本企業(yè)的的管理基礎(chǔ)，，需先抓重點(diǎn)，而后由易而而難分步實(shí)施，也可通過分解動(dòng)作來達(dá)到目標(biāo)。。項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營營目標(biāo)的設(shè)定定應(yīng)簡單明了。項(xiàng)目經(jīng)營開發(fā)發(fā)計(jì)劃計(jì)劃最最終要通過管管理計(jì)劃來實(shí)實(shí)現(xiàn)，重點(diǎn)要要抓好月／季度計(jì)劃劃的管理落實(shí)工工作。項(xiàng)目計(jì)劃的分分級(jí)管理原則則——項(xiàng)目計(jì)劃的分分級(jí)管理與企企業(yè)的管控模模式和管理的的成熟度有關(guān)關(guān)，但在管理理思路上遵循循的原則不會(huì)會(huì)變，即抓一級(jí)（主主導(dǎo)），管一一級(jí)（審批）），看一級(jí)（（知情）——某些時(shí)候，一一些經(jīng)常性滯滯后和重要的的專項(xiàng)計(jì)劃要要加強(qiáng)關(guān)注，，不必局限于于分級(jí)管理的的約束操作管控型項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)級(jí)管理原則：：項(xiàng)目計(jì)劃集團(tuán)城市公司項(xiàng)目備注一級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目總體經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃組織編制，審批確定，全過程監(jiān)控督辦參與編制參與編制抓二級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目月度開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃審批，過程監(jiān)控組織編制、調(diào)整參與編制管三級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目周計(jì)劃備案（知情）審批，過程監(jiān)控組織編制、調(diào)整看在特殊階段，，集團(tuán)可以加加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目總總體進(jìn)度計(jì)劃劃和項(xiàng)目專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃的管理理運(yùn)營管控型項(xiàng)項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)級(jí)管理原則：：項(xiàng)目計(jì)劃集團(tuán)城市公司項(xiàng)目備注一級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目總體經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃（項(xiàng)目一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃）項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目總體經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃主導(dǎo)，項(xiàng)目年度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃審批，過程監(jiān)控督辦編制項(xiàng)目總體經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃，編制年度經(jīng)營開發(fā)計(jì)劃參與編制抓二級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃（項(xiàng)目二級(jí)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)）項(xiàng)目季度開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃審批，監(jiān)控組織編制、調(diào)整參與編制管三級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目月度開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目周計(jì)劃備案（知情）審批，過程監(jiān)控組織編制、調(diào)整看項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)分級(jí)級(jí)策劃如何確定項(xiàng)目目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)？——事實(shí)上沒有標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目關(guān)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)是根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)流程程和企業(yè)對(duì)于于項(xiàng)目管理的的需求來設(shè)置置的?！P(guān)鍵節(jié)點(diǎn)＝項(xiàng)項(xiàng)目里程碑節(jié)節(jié)點(diǎn)＋體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目管理思想想的節(jié)點(diǎn)——各房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)由于管控模模式的不同，，管理精細(xì)度度的差別，會(huì)會(huì)設(shè)定不同的的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，，依據(jù)公司和和項(xiàng)目的特點(diǎn)點(diǎn)，一般會(huì)有有２０－５００個(gè)左右的項(xiàng)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目的的里程程碑節(jié)節(jié)點(diǎn)——１２個(gè)個(gè)項(xiàng)目定定位規(guī)劃方方案單體方方案初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)總包監(jiān)理單單位確定開工達(dá)預(yù)售條件件結(jié)構(gòu)封頂竣工備案入住開始開盤體現(xiàn)管理管管理思想的的主要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目的難點(diǎn)及進(jìn)度的過程控制點(diǎn)對(duì)財(cái)務(wù)／現(xiàn)流造成影響的節(jié)點(diǎn)為滿足管理需求而設(shè)置的節(jié)點(diǎn)為保證產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品交付而設(shè)定的節(jié)點(diǎn)１、五證的取得２、景觀施工圖３、樁基施工圖４、施工報(bào)建圖５、綜合管網(wǎng)施工圖６、精裝修施工圖７、基礎(chǔ)提前施工８、正負(fù)０９、景觀、道路施工完成１、開工２、正負(fù)０３、結(jié)構(gòu)封頂４、銷售展示區(qū)開放５、展示樣板房開放６、外腳手架拆除７、竣工備案８、準(zhǔn)入證１、土地交付２、項(xiàng)目總體經(jīng)營開發(fā)目標(biāo)確定３、成本目標(biāo)確定４、招標(biāo)分判５、營銷策劃報(bào)告６、工程策劃７、項(xiàng)目后評(píng)估１、交樓樣板房２、內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收３、銷售代理公司選定４、入住工作方案５、內(nèi)部整改完成６、物業(yè)移交７、業(yè)主預(yù)驗(yàn)收案例——某運(yùn)營管控控型房地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)公司司一級(jí)關(guān)鍵鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃序號(hào)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間負(fù)責(zé)人集團(tuán)重點(diǎn)控制１取得國土使用證發(fā)展部１２交地發(fā)展部３完成方案設(shè)計(jì)研發(fā)部４完成初步設(shè)計(jì)研發(fā)部５完成施工圖設(shè)計(jì)研發(fā)部６取得開工證工程部７項(xiàng)目開工工程部２８售樓處、樣板區(qū)開放工程部９取得預(yù)售許可證營銷部１０開盤營銷部３１１景觀施工進(jìn)場工程部１２竣工備案工程部４１３開始交付工程部５１４交房完成率９５％工程部案例——某操作管控控型房地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)公司司關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)周周期基準(zhǔn)分分析案例：＊＊＊公司項(xiàng)目目開發(fā)周期期基準(zhǔn)物業(yè)類型標(biāo)段規(guī)模前期工作施工周期總周期調(diào)整原則4層+1層地下2.5萬m27m/210d7.5m/225d14.5m/435d1、不帶地下室減少10d，地下室增加1層相應(yīng)增加20天。2、帶1層轉(zhuǎn)換層增加15d，帶2層裙房增加20d。3、11層以下，每增減1層相應(yīng)增減12-13d，11層以上，每增減1層相應(yīng)增減10-11d。4、精裝修項(xiàng)目不調(diào)增周期。6層+1層地下2.5萬m28.5m/255d15.5m/465d11層+1層地下5.0萬m210.5m/315d17.5m/525d24層+1層地下5.0萬m214.0m/425d21.0m/635d33層+2層地下5.0萬m218.0m/540d25.0m/750基準(zhǔn)的計(jì)算算起始點(diǎn)：：獲取土地地；結(jié)束點(diǎn)點(diǎn)：一期取取得竣工備備案證明，，以自然天天計(jì)算。二二期及以后后期的推進(jìn)進(jìn)，在滿足足項(xiàng)目經(jīng)營營目標(biāo)的條條件下，可可在此基準(zhǔn)準(zhǔn)基礎(chǔ)上做做適當(dāng)調(diào)增增，在總體體計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃中中予以體現(xiàn)現(xiàn)?；鶞?zhǔn)的適用用規(guī)模是占占地５０００畝（約３３３萬平米米）以下的的項(xiàng)目，超超過此規(guī)模模的項(xiàng)目要要在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上對(duì)實(shí)施施方案階段段的基準(zhǔn)做做適當(dāng)調(diào)增增?；鶞?zhǔn)重點(diǎn)分分析關(guān)鍵線線路工作周周期，非關(guān)關(guān)鍵線路工工作周期要要服從并溶溶于關(guān)鍵線線路工作周周期。除春節(jié)和冬冬施外，基基準(zhǔn)已考慮慮了所有可可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素。原原則上，冬冬施可調(diào)增增30天，跨春節(jié)節(jié)施工可調(diào)調(diào)增30天，跨春節(jié)節(jié)前期工作作可調(diào)增15天。對(duì)于一期面面積超過建建議標(biāo)段面面積的情況況，可以采采取分區(qū)的的推進(jìn)策略略，分區(qū)間間隔時(shí)間宜宜控制在20-30天，但一期期的總體推推進(jìn)周期不不得超過基基準(zhǔn)值案例：＊＊＊公司項(xiàng)目目展示區(qū)開開放基準(zhǔn)周周期物業(yè)類型設(shè)計(jì)周期招標(biāo)周期開工證施工周期子總周期調(diào)整原則6層單體130d40d10d5m/150d11m/330d不帶地下室減15d，4層單體減15d高層單體130d40d10d5m/150d11m/330d帶1層地下室減15d原則上，示示范區(qū)開放放時(shí)點(diǎn)與項(xiàng)項(xiàng)目開盤時(shí)時(shí)點(diǎn)一致，，如有因特特殊原因，，兩者可以以不一致。。售樓處開開放時(shí)點(diǎn)比比項(xiàng)目開盤盤時(shí)點(diǎn)至少少提前30天對(duì)于6層及以下單單體，示范范區(qū)開放時(shí)時(shí)要求展示示立面整體體效果；對(duì)對(duì)于11層及以上單單體，示范范區(qū)開放時(shí)時(shí)不展示立立面整體效效果；對(duì)于于6-11層單體，示示范區(qū)開放放時(shí)是否展展示立面效效果，依具具體情況而而定考核基準(zhǔn)開始點(diǎn)結(jié)束點(diǎn)基準(zhǔn)值考核數(shù)據(jù)來源部門考核級(jí)別項(xiàng)目項(xiàng)目開盤獲取土地項(xiàng)目首次開盤330d營運(yùn)中心Ⅰ利潤結(jié)轉(zhuǎn)獲取土地一期竣工備案詳見4.2.1款營運(yùn)中心Ⅰ項(xiàng)目施工周期取得開工證竣工備案營運(yùn)中心Ⅱ售樓處開放獲取土地售樓處本體及周邊環(huán)境施工完成、整改完成，營銷搬入開始正式辦公300

d營銷部Ⅱ示范區(qū)開放獲取土地示范區(qū)本體特別是立面、樣板間、環(huán)境施工完成、整改完成330

d營銷部Ⅱ設(shè)計(jì)總設(shè)計(jì)周期獲取土地施工圖內(nèi)外審?fù)瓿刹⑿薷某鰣D，取得外審意見140/170d項(xiàng)目中心工程、成本部Ⅱ方案設(shè)計(jì)獲取土地實(shí)施方案公司、集團(tuán)評(píng)審、調(diào)整定稿戶型、單體平立面確定技術(shù)應(yīng)用方案初步確定報(bào)建方案圖咨詢完成，正式方案報(bào)建圖內(nèi)審?fù)瓿尚薷某鰣D園林、交通、人防咨詢完成90d項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)技術(shù)管理部，開發(fā)部Ⅱ擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)完成實(shí)施方案最終成果完成并集團(tuán)備案結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)方案、部品設(shè)計(jì)方案確定園林、交通、人防規(guī)劃和擴(kuò)初、消防、規(guī)證報(bào)建圖按邏輯關(guān)系完成出圖并公司內(nèi)部審核修改無誤20/30d集團(tuán)技術(shù)管理部，開發(fā)部Ⅱ施工圖設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成完成報(bào)外審圖出圖，出圖前內(nèi)審?fù)瓿?0/30d成本部Ⅱ擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成報(bào)外審圖內(nèi)外審?fù)瓿刹⑿薷某鰣D，取得外審意見30/50d項(xiàng)目中心工程、成本部Ⅱ營銷定位優(yōu)化獲取土地產(chǎn)品建議書公司評(píng)審?fù)ㄟ^且，建議書充分含蓋了概念、方案設(shè)計(jì)輸入條件30d項(xiàng)目總經(jīng)理，設(shè)計(jì)部Ⅱ項(xiàng)目策劃獲取土地項(xiàng)目策劃報(bào)告公司評(píng)審?fù)ㄟ^60d項(xiàng)目總經(jīng)理、設(shè)計(jì)部Ⅱ營銷策劃報(bào)告完成公司公司和集團(tuán)評(píng)審定稿開盤前3個(gè)月項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)技術(shù)部Ⅱ價(jià)格方案完成公司評(píng)審和集團(tuán)備案開盤前15天項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)技術(shù)部Ⅱ銷售周期銷建配合，項(xiàng)目銷售結(jié)案與項(xiàng)目竣工同期項(xiàng)目總經(jīng)理、營運(yùn)中心Ⅱ開發(fā)總報(bào)建周期獲取土地取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證140/150d營運(yùn)中心Ⅱ施工許可辦理招標(biāo)手續(xù)完成具備施工許可證進(jìn)件條件取得施工許可證10/13d項(xiàng)目中心工程Ⅱ成本方案外部招標(biāo)取得立項(xiàng)批復(fù)外部招標(biāo)手續(xù)完成具備方案報(bào)件條件30開發(fā)部Ⅱ總包招標(biāo)完成報(bào)外審圖出圖，出圖前內(nèi)審?fù)瓿蓛?nèi)部定標(biāo)，外部招標(biāo)手續(xù)完成具備施工許可證進(jìn)件條件，從開標(biāo)到內(nèi)部定標(biāo)15天。40/47d開發(fā)部Ⅱ考核基準(zhǔn)分分為Ⅰ級(jí)和Ⅱ級(jí)，Ⅰ級(jí)基準(zhǔn)的調(diào)調(diào)整由項(xiàng)目目總經(jīng)理提提出，營運(yùn)運(yùn)副總審核核、總經(jīng)理理審批，Ⅱ級(jí)基準(zhǔn)的調(diào)調(diào)整由項(xiàng)目目各專業(yè)口口協(xié)調(diào)一致致后提出，，營運(yùn)中心心經(jīng)理審核核、項(xiàng)目總總經(jīng)理審批批。審批以以O(shè)A形式進(jìn)行，，營運(yùn)中心心備案。項(xiàng)目總體開開發(fā)計(jì)劃是是該基準(zhǔn)的的實(shí)施性工工具，營運(yùn)運(yùn)中心必須須按照該基基準(zhǔn)進(jìn)行編編制，按規(guī)規(guī)定流程進(jìn)進(jìn)行評(píng)審/審批。為維維護(hù)項(xiàng)目總總體開發(fā)計(jì)計(jì)劃的嚴(yán)肅肅性，同時(shí)時(shí)又充分實(shí)實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的的動(dòng)態(tài)性管管理，在Ⅰ級(jí)考核點(diǎn)（（即開盤時(shí)時(shí)點(diǎn)和利潤潤結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)）不發(fā)生生實(shí)質(zhì)性變變化的情況況下，不調(diào)調(diào)整總體計(jì)計(jì)劃，而是是以階段性性專項(xiàng)計(jì)劃劃的形式進(jìn)進(jìn)行管理，，階段性專專項(xiàng)計(jì)劃由由項(xiàng)目計(jì)劃劃督辦負(fù)責(zé)責(zé)編制，營營運(yùn)中心經(jīng)經(jīng)理審核、、項(xiàng)目總經(jīng)經(jīng)理審批。。階段性專專項(xiàng)計(jì)劃的的微觀層面面調(diào)整，在在項(xiàng)目月度度工作計(jì)劃劃中體現(xiàn)，，按月度計(jì)計(jì)劃管理流流程執(zhí)行。?；鶞?zhǔn)是門檻檻性指標(biāo)，，工作項(xiàng)不不滿足基準(zhǔn)準(zhǔn)要求，只只能評(píng)價(jià)B以下；對(duì)于于調(diào)增的基基準(zhǔn)，不論論是否滿足足調(diào)增后的的基準(zhǔn)，只只能評(píng)價(jià)A以下。營運(yùn)中心負(fù)負(fù)責(zé)考核數(shù)數(shù)據(jù)的采集集并定期統(tǒng)統(tǒng)計(jì)公布，，為基準(zhǔn)的的優(yōu)化做好好基礎(chǔ)工作作?？己藬?shù)數(shù)據(jù)來源部部門（下游游部門）負(fù)負(fù)責(zé)考核數(shù)數(shù)據(jù)的提供供，不能提提供者，按按不利于下下游部門原原則確定上上游部門工工作完成時(shí)時(shí)點(diǎn)。案例：＊＊＊公司項(xiàng)目目周期基準(zhǔn)準(zhǔn)考核2、計(jì)劃體系系的策劃1、計(jì)劃體系系管理架構(gòu)構(gòu)的設(shè)計(jì)3、計(jì)劃的編編制4、計(jì)劃的監(jiān)監(jiān)控與預(yù)警警5、計(jì)劃執(zhí)行行狀況的評(píng)評(píng)估考核6、計(jì)劃管理理難點(diǎn)及對(duì)對(duì)策□原則一：自自上而下、、自下而上上上級(jí)計(jì)劃是是下一級(jí)計(jì)計(jì)劃的編制制基準(zhǔn)，下下級(jí)計(jì)劃復(fù)復(fù)核上級(jí)計(jì)計(jì)劃的科學(xué)學(xué)、合理和和可實(shí)施性性下級(jí)計(jì)劃上級(jí)計(jì)劃編制項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃的兩個(gè)個(gè)基本原則則指導(dǎo)復(fù)核□原則二：分分四步走流程計(jì)劃由上級(jí)計(jì)劃劃獲得目標(biāo)為了達(dá)成目目標(biāo)而應(yīng)完成成的各項(xiàng)任務(wù)分解為工作項(xiàng)設(shè)設(shè)定時(shí)間要求及資資源配置，形成計(jì)劃WBS分解WBS分解+管理思想如有必要，，將任務(wù)往往下繼續(xù)分分解，并通通過工作流程的建立，找找出各任務(wù)務(wù)之間的邏邏輯關(guān)系任務(wù)目標(biāo)自上而下（（目標(biāo)→任務(wù)）：根據(jù)上級(jí)招招標(biāo)計(jì)劃及及管理要求求確定的工工作目標(biāo)，，在09年9月30日前要完成成幕墻招標(biāo)標(biāo)。目標(biāo)分解成成任務(wù)：（第一次次WBS分分解）入圍單位資資格審查+編制招標(biāo)標(biāo)文件→標(biāo)前會(huì)→招標(biāo)→確確定幕墻單單位→合同同簽署自下而上（（任務(wù)→流程→計(jì)計(jì)劃）：（WBS分分解+邏輯輯關(guān)系建立立）入圍單位資資格審查：幕墻單位位資質(zhì)預(yù)審審，明確考考察單位→組織考察察→編制考考察報(bào)告，，提出入圍圍單位建議議；編制招標(biāo)文文件：編制技術(shù)術(shù)標(biāo)（明確確招標(biāo)范圍圍→明確設(shè)計(jì)計(jì)要求→明明確工程要要求→匯總總技術(shù)標(biāo)））→編制制經(jīng)濟(jì)標(biāo)→→匯總招標(biāo)標(biāo)文件；召開標(biāo)前會(huì)會(huì)，確定招招標(biāo)文件和和入圍單位位招標(biāo)過程：：組織發(fā)標(biāo)→投標(biāo)單位位編制投標(biāo)標(biāo)文件→組組織招標(biāo)答答疑→回回標(biāo)；確定幕墻單單位：組織招標(biāo)標(biāo)小組開標(biāo)標(biāo)會(huì)→技術(shù)標(biāo)評(píng)評(píng)審→經(jīng)濟(jì)濟(jì)標(biāo)評(píng)審→→招標(biāo)小組組評(píng)標(biāo)會(huì)議議，確定幕幕墻單位→→發(fā)中標(biāo)標(biāo)通知書。。組織合同簽簽署：合同文本本擬定→合同談判→合同審批→簽署合同□案例：編制制幕墻招標(biāo)標(biāo)計(jì)劃□案例：編制制幕墻招標(biāo)標(biāo)計(jì)劃任務(wù)的名稱稱——在表達(dá)充分分的情況下下，盡量采采用精干的的詞組來表表達(dá)，多采采用業(yè)內(nèi)的的一些慣例例用詞總時(shí)間——關(guān)鍵路徑，，在合理的的情況下，，盡量縮短短，并留出出適當(dāng)?shù)膹棌椥砸詰?yīng)付付未知因素素的影響，，以便于后后期管理可可控；用““一寸光陰陰一寸金””的態(tài)度來來看待時(shí)間間資源任務(wù)的起始始時(shí)間——是否合適，，或有其他他因素影響響任務(wù)之間的的邏輯關(guān)系系——要關(guān)注每項(xiàng)項(xiàng)任務(wù)的前前置任務(wù)，，一個(gè)計(jì)劃劃只設(shè)定一一個(gè)起始點(diǎn)點(diǎn)，便于后后期的計(jì)劃劃動(dòng)態(tài)太管管理；該階段任務(wù)務(wù)完成得成成果標(biāo)準(zhǔn)——以便于評(píng)價(jià)價(jià)是否完成成責(zé)任部門/人——利于計(jì)劃的的執(zhí)行和跟跟蹤編制項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃時(shí)還應(yīng)應(yīng)注意的幾幾個(gè)要素編制項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃時(shí)幾種種邏輯關(guān)系系的表示方方法FS——完成-開始，有條條件開始/順序開始，，最早開始始，是一種種串聯(lián)關(guān)系系，也有FS+nd或FS-ndSS——開始-開始，同步步開始/共享一個(gè)起起點(diǎn)，是一一種并聯(lián)關(guān)關(guān)系，采用用得當(dāng)時(shí)，，會(huì)縮短關(guān)關(guān)鍵路徑，，也有SS+nd或SS-ndFF——完成-完成，同步步結(jié)束，也也有FF+nd或FF-ndSF——開始-完成，條條件倒退退型，也也有SF+nd或SF-nd如何編制制項(xiàng)目總總體進(jìn)度度計(jì)劃幾點(diǎn)點(diǎn)感感想——在項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃管理范范疇，項(xiàng)項(xiàng)目總體體進(jìn)度計(jì)計(jì)劃起著著是承上上啟下作作用，可可以校核核關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃劃設(shè)定的的合理性性，為項(xiàng)項(xiàng)目專項(xiàng)項(xiàng)計(jì)劃的的編制提提供參考考依據(jù)，，對(duì)項(xiàng)目目的整體體推進(jìn)起起著指導(dǎo)導(dǎo)作用項(xiàng)目總體體開發(fā)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃一定要要用專業(yè)業(yè)的計(jì)劃劃管理軟軟件來編編制（目目前用得得較多的的是Project軟件），，便于過過程的動(dòng)動(dòng)態(tài)管理理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目專項(xiàng)工作計(jì)劃項(xiàng)目總體體開發(fā)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃一定要要用專業(yè)業(yè)的計(jì)劃劃管理軟軟件來編編制（目目前用得得較多的的是Project軟件），，便于過過程的動(dòng)動(dòng)態(tài)管理理項(xiàng)目計(jì)劃劃是為了了預(yù)測和和演練項(xiàng)項(xiàng)目，通通過計(jì)劃劃過程更更好的理理解項(xiàng)目目，對(duì)各各種可能能出現(xiàn)的的變化提提前做好好準(zhǔn)備（（計(jì)劃））以便更更好的控控制計(jì)劃制定定：應(yīng)由由有決策策權(quán)、有有實(shí)施計(jì)計(jì)劃、有有經(jīng)驗(yàn)的的人參與與計(jì)劃本身身沒什么么，計(jì)劃劃過程才才是重要要的幾點(diǎn)點(diǎn)感感想——目前對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目總體體開發(fā)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃的編制制指導(dǎo)思思想有兩兩類：第一類是是：越細(xì)細(xì)越好第二類是是：適可可而止我個(gè)人比